建邦陽光舜城商務(wù)樓項目

1、. 中泰陽光舜城工程 PAGE ：.； PAGE 441總論1.1 工程稱號中泰陽光舜城工程1.2 承辦單位簡介1.2.1 承辦單位山東建邦集團中泰房地產(chǎn)公司1.2.2 承辦單位概略山東建邦集團是一家綜合性投資集團，是由部分專業(yè)技術(shù)人員興辦的股份制企業(yè)，中心企業(yè)山東建邦投資管理注冊資本24300萬元。集團總部設(shè)在山東濟南，業(yè)務(wù)范圍涉及投資管理、房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理、實業(yè)投資及貿(mào)易、管理咨詢、文化創(chuàng)意等。 公司大多數(shù)骨干員工擁有碩士以上學(xué)位或具有國家注冊專業(yè)資歷，是一家知識型、專業(yè)型的公司， 在房地產(chǎn)開發(fā)、文化創(chuàng)意工程運作、不良資產(chǎn)處置、國企改制等方面積累了豐富的實際閱歷，可以就特定工程制定真實

2、可行的綜合性處置方案，并進展實踐操作，在多個領(lǐng)域有大量勝利案例。1.3工程概略1.3.1擬建地點本工程位于濟南市最具開展?jié)摿屯顿Y價值的區(qū)域，濟南市市中區(qū)陽光舜城最南端。東側(cè)依山，西側(cè)為“天泰太陽樹高檔社區(qū)，地理位置得天獨厚，周邊環(huán)境與風(fēng)光俱佳。1.3.2工程建立規(guī)模工程占地面積2713.9平米，用地性質(zhì)為建邦集團中泰公司建立用地。根據(jù)現(xiàn)場測繪以及規(guī)劃想象，擬建的“陽光舜城商務(wù)中心與南北規(guī)劃道路垂直，東西長50.20米，南北進深18米，地上16層，地下2層，西南側(cè)添加附樓2層，地下1層，長25米，寬10米，建筑面積合計17014.8平米，建筑容積率為6.27。1.3.3工程投入總資金及主要技術(shù)

3、經(jīng)濟目的工程總投資：7842.89萬元銷售本錢合計9031.67萬元銷售收入11966.08萬元利潤總額2934.41萬元凈利潤2200.81萬元投資凈利率28.06%投資利稅率47.41%投資回收期1.83年含建立期2. 市場分析預(yù)測2.1濟南內(nèi)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀當(dāng)前，濟南市房地產(chǎn)業(yè)在國家宏觀政策的指點下進入平穩(wěn)開展的階段，根本堅持了穩(wěn)步開展的態(tài)勢。2006年濟南市房地產(chǎn)業(yè)完成投資 146.5億元；施工面積1015.5萬平方米；開工面積276.2萬平方米；新開工面積351.7萬平方米；銷售面積259.7萬平方米。 2007年，濟南市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資175億元，施工面積1100萬平方米，開工面積

4、310萬平方米，新開工面積400萬平方米，銷售面積290萬平方米。以下圖為2007與2006年濟南房地產(chǎn)開發(fā)投資比較單位萬平方米由以上對比看出濟南的房地產(chǎn)市場相對穩(wěn)定，房價上漲速度相對較慢，沒有像一線大城市出現(xiàn)房地產(chǎn)投資增速過快，房價上漲過快，動搖較大等問題。據(jù)顯示2007年濟南市住宅商品房的銷售面積為290萬平方米，而2007年濟南市住宅商品房的供應(yīng)量僅為178萬平方米，存在著112萬平方米的缺口，需求由以往的年份的供應(yīng)量來填充，可以看出2021年整個濟南市的房地產(chǎn)市場存在著宏大的剛性需求。 此外，除了宏大的市場剛性需求外，城市的晉級開展也是影響房產(chǎn)行業(yè)開展的主要要素。全運會的到來使?jié)铣鞘?/p>

5、化建立迎來了空前的開展機遇，奧體中心的區(qū)域定位引領(lǐng)了濟南開展的大勢，北園大街、歷山路、二環(huán)東路BRT工程的建立以及城市內(nèi)多條河流與道路的改造，均以全運會開幕時間為投入運用節(jié)點，38個棚戶區(qū)改造工程多數(shù)要在全運會之前開展，整個城市的建立如火如荼，各項改造工程日新月異，城市風(fēng)貌與功能全面晉級。宏大的市場需求加上濟南城市在2021年中將要完成的大刀闊斧的動作，給房產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)了一個開闊的開展前景。 2007年濟南房地產(chǎn)市場總體特點如下：一是新工程層出不窮，據(jù)統(tǒng)計新增工程推貨量在100萬平米以上，而老盤的新推貨量也在180萬平米以上。二是物業(yè)形狀以小高層、高層為主，分布廣泛2007濟南新推物業(yè)形狀以小高

6、層、高層為主，占到了總供應(yīng)量的70%以上，多層及低密度別墅較少，不到30%。三是銷售價錢大幅上漲，部分樓盤價錢上漲幅度到達1000元/平米。2007年初監(jiān)測顯示大部分樓盤售價在40005000元/平米，單價在5000元/平米的工程占到總供應(yīng)量的65%，但年末顯示絕大多數(shù)樓盤售價已上調(diào)至5000元以上，如北部翡翠郡由年初的4100調(diào)至年底的5100元/平米，西外環(huán)泉城花園年初開盤僅3900，年底就曾經(jīng)漲到5200元/平米.四是總體市場交投活潑，需求旺盛，平穩(wěn)開展2007濟南地產(chǎn)火爆異常，教育地產(chǎn)重汽.翡翠郡自5月起延續(xù)數(shù)月成交突破億元。更值得留意的是中小盤的熱銷。帝苑.東領(lǐng)鑒筑開盤當(dāng)日僅推出兩百

7、套房源，售樓中心卻有3000多人排隊購房。中建文化城高達6300元/平米的均價，當(dāng)天260套房源依然搶購一空。五是銷售情況以兩室最為暢銷，大戶型去化難度因工程而異六是客戶群體以本地客為主，自住客為主，價錢接受才干強據(jù)調(diào)查分析，各房源以濟南市區(qū)居多，另外濟南周邊縣城購房客也在逐年上升，山東省內(nèi)客戶也有一定成交量，外省市和外籍客戶比例很低。從職業(yè)看，公務(wù)員、企業(yè)白領(lǐng)、生意人占據(jù)消費主流；從年齡看30-45歲置業(yè)者成為購房主力；從購房用途來看，以自用為主，僅小戶型公寓工程有較多的與投資客戶如匯展香格里拉、居易香桔士工程。2.2濟南房地產(chǎn)規(guī)劃分析2.2.1南部樓盤價高質(zhì)優(yōu) 濟南南部，山青水秀，生態(tài)資源

8、良好，歷史人文景觀豐富，被譽為“濟南后花園，而“環(huán)境好，空氣好，適宜養(yǎng)生，更適宜居住，早曾經(jīng)成為濟南人對南部地域的共識。 但是隨著濟南市“南控政策的實施，南部越來越成為濟南的珍稀地帶，南部的房地產(chǎn)開發(fā)工程也因此變得日益稀少。2021年南部即將開盤的新工程僅有舜耕名筑、山南水北都、銀豐花園、中齊他山、中南名邸等，即使加上有房源銷售的老工程，南部樓盤的供應(yīng)量和熱點區(qū)域東部相比還是少很多。雖然南部樓盤比較少，但是樓盤檔次高、質(zhì)量好，價錢也相對較高。 物以稀為貴，南部憑仗其稀有的生態(tài)資源，吸引了眾多品牌房地產(chǎn)開發(fā)商的青睞，他們精心謀劃、巧妙設(shè)計，將自然生態(tài)資源融入工程中去，全力打造居住精品，魯能領(lǐng)秀城

9、、銀豐花園、中齊他山、陽光舜城等眾多南部品牌樓盤也成為市場與業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點。在南部，“控一直是主要的規(guī)劃方針，所以如今在南部很少有房地產(chǎn)開發(fā)的土地，尤其是大規(guī)模的地塊就更難上加難了。所以低能耗、高溫馨度的科技住宅、宜居住宅，別墅、花園洋房等高檔樓盤是南部的主角。南部樓盤無一不是濟南房地產(chǎn)市場上的精品工程，備受濟南購房消費者追捧，在市場上的銷售情勢一片大好。由于地段的獨特優(yōu)勢和樓盤的高質(zhì)量，南部房價是目前濟南市房價較高的區(qū)域，目前平均開盤價在550010000多元。 南部出精品，南部樓盤連成一片，構(gòu)成了濟南高檔人群居住城。隨著南部城市配套設(shè)備的逐漸健全，未來省城南部將成為一個以商務(wù)、辦公區(qū)為中心

10、，超大規(guī)模、高規(guī)范居住區(qū)環(huán)繞周圍的新區(qū)，一個集良好的生態(tài)環(huán)境、人文環(huán)境和高質(zhì)量生活于一體的現(xiàn)代化南部新城。2.2.2北部易居居住區(qū)初現(xiàn)雛形 業(yè)內(nèi)人士以為，北部地域是濟南最具開展?jié)摿Φ膮^(qū)域之一。BRT快速公交的建成通車，北園大街整體改造工程，特別是市民們等待許久的小清河綜合治理改造工程也已初見雛形濟南北部區(qū)域的城建大動作為房地產(chǎn)迅猛開展提供了沃土，大批實力開發(fā)企業(yè)將視角投向了濟南北部，有業(yè)內(nèi)專家表示，隨著小清河綜合治理工程的正式啟動，濟南北部的區(qū)域容顏和房地產(chǎn)市場將會發(fā)生宏大的變化。據(jù)了解，天橋區(qū)相關(guān)部門已與香港世貿(mào)集團，北京中新集團簽署了開發(fā)協(xié)議，濼口片區(qū)將由香港世貿(mào)集團實施開發(fā)建立，擬規(guī)劃建

11、立成集住宅、大型商業(yè)中心、星級酒店、文化、體育、教育設(shè)備為一體的現(xiàn)代化新城區(qū)；而徐李片區(qū)那么由北京中新集團規(guī)劃建立，按照規(guī)劃，北部將建一個大型體育公園，中部那么打造為商住和教育區(qū)域，建成后將徹底改動該地域地勢低洼、交通落后、環(huán)境污染的局面?？梢韵胍?，按照規(guī)劃，幾年后的濟南北部將煥然一新，區(qū)域整體籠統(tǒng)將得到進一步的提升。 在眾多開發(fā)企業(yè)紛紛將視野投向小清河兩岸的同時，部分早有先見之明的開發(fā)企業(yè)已在這片熱土上占據(jù)頭籌，在小清河片區(qū)，由濟南華辰房地產(chǎn)開發(fā)的君逸左岸工程于08年5月開盤，天建房地產(chǎn)的天和園工程也應(yīng)時推出全新房源天橋區(qū)的質(zhì)量大盤重汽翡翠郡已勝利熱銷三千余套，現(xiàn)僅存千余套房源已全面推向市場

12、，據(jù)悉，翡翠郡將在今年迎來南區(qū)業(yè)主的入住，翡翠郡BLOCK商業(yè)街也將開張營業(yè)，社區(qū)居住氣氛將日漸濃重。另悉，重汽地產(chǎn)在天橋區(qū)的第二個精品工程重汽彩世界也即將面世，該工程毗鄰BRT黃崗站，住宅產(chǎn)品定位為30平方米至60平方米的精裝修小公寓，將會被打呵斥為緊鄰BRT的時髦個性化居住社區(qū)。北園大街改造工程的順利開展吸引了眾多實力開發(fā)企業(yè)的進駐，由萬華置業(yè)開發(fā)的華福新城位于北園大街與歷山路交匯處，頗具優(yōu)勢的地理區(qū)位使得該工程一經(jīng)面世就得到部分購房者的認(rèn)可，該工程物業(yè)類型涵蓋住宅、商業(yè)、辦公、公寓等。北園大街沿線的經(jīng)典工程泉星小區(qū)也應(yīng)時推出三期工程 泉星新里程，該工程以多層、小高層、高層住宅為主，現(xiàn)已面

13、向市場全面銷售。 2.2.3東部新城濟南未來黃金區(qū) 如今，東部城區(qū)的開展已不可同日而語，唐冶新城的建立，二環(huán)東路BRT道路建立的規(guī)劃，奧體中心已初現(xiàn)雛形，經(jīng)十路、工業(yè)南路、二環(huán)東路、賢文快速路縱橫交錯，章丘板塊也已成為濟南大東區(qū)的組成部分。據(jù)統(tǒng)計，東部的住宅樓盤市場供應(yīng)總量占濟南市整體住宅產(chǎn)品供應(yīng)總量的比重約為50%。同時，數(shù)據(jù)顯示，東部樓盤的整體銷售情況也要遠遠優(yōu)于其他區(qū)域，由此可見，選擇在東部置業(yè)的人群是整個購房大軍的主流群體。 東部樓盤琳瑯滿目，種類繁多，它包括了住宅、寫字樓、商鋪、別墅在內(nèi)的最廣泛的物業(yè)形狀。七里河一帶是東部鬧中取靜的風(fēng)水寶地，這兒既可享用周邊完善的配套，又可享用安靜生

14、活空間，錦繡泉城和帝苑東領(lǐng)尚座是這個區(qū)域的典型樓盤。東外環(huán)是東部典型的商務(wù)區(qū)，東環(huán)國際廣場、嘉恒商務(wù)大廈、東方麗景等商務(wù)寫字樓云集，成為開展型企業(yè)的聚集地。經(jīng)十路沿線以中高檔住宅居多，隨著旅游路及周邊環(huán)境的改善，得天獨厚的依山景觀將拉動房價的增長，眾多大盤、名盤在經(jīng)十東路兩旁競相綻放。名士豪庭開盤即被搶購，一時間被傳為佳話。中潤世紀(jì)廣場，氣勢恢弘，將是濟南東部新的地標(biāo)性建筑。保利花園、唐冶一號地塊工程、海爾綠城奧體中心工程也即將面市，遭到了寬廣購房者的等待。高新區(qū)是東部開展的潛力地帶，近幾年，政策和城市規(guī)劃的眾多利好使高新區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)有了較大開展，2021年也將成為東部地產(chǎn)工程的集中區(qū)域。比如

15、萊茵小鎮(zhèn)的別墅代表了東部目前奢華的居住方式，匯展香格里拉那么旨在打造一個東部標(biāo)志性建筑，盛世花城要建成天業(yè)地產(chǎn)的旗幟性工程等。新工程中齊未來城今年估計有12萬平方米的高層、洋房，公寓在年中推出；世紀(jì)財富中心二期17.7萬平方米的寫字樓、公寓、商業(yè)的大型建筑綜合體也將展現(xiàn)；海信慧園等高檔住宅也將安營扎寨；此外還有大型居住工程鑫苑國際城市花園、天業(yè)盛世花城以及萊茵小鎮(zhèn)商業(yè)街東城萬品牌：中海地產(chǎn)也在開發(fā)區(qū)購置200畝建立用地，高調(diào)啟動濟南高層住宅市場，最近各種物業(yè)類型扎堆高新區(qū)地產(chǎn)版塊，使高新區(qū)成為東部開展的黃金地帶。 此外，東拓步伐的加快使得章丘成為大東區(qū)不可分割的一部分。章丘城市規(guī)劃科學(xué)合理、自

16、然風(fēng)景優(yōu)美、旅游資源豐富、人文氣味濃重。據(jù)悉，章丘市新建改造鄉(xiāng)村公路101條、356公里，全部完成村村通硬化路義務(wù)，在此根底上，市財政每年劃撥款項，對村道實施硬化改造，城市化進程正在逐漸加快，無論是對開發(fā)商還是購房者都是一個不錯的信息。頗有目光的開發(fā)企業(yè)已洞悉了章丘的開展?jié)摿Γ杆僭诖税矤I扎寨。齊魯澗橋、瑞境皇冠水岸、魯信明珠商業(yè)廣場、百脈豪庭、恒盛海山家園、山水泉城等都曾經(jīng)成為章丘地產(chǎn)的先驅(qū)工程，開展?jié)摿烷_展空間極為寬廣。2.2.4交通助推西部開展新權(quán)利 西部區(qū)域作為濟南最具開展?jié)摿Φ膮^(qū)域之一，臘山立交、京滬高鐵濟南西客站、張莊機場的搬遷，其大量可繼續(xù)開發(fā)的土地資源、區(qū)域內(nèi)潛存的眾多置業(yè)群

17、體使得西部片區(qū)又將成為本年度的熱點區(qū)域。 現(xiàn)今西部，每個片區(qū)都充斥著良好的開展新機遇，這片熱土吸引了眾多品牌開發(fā)商紛紛扎根于此，經(jīng)十西路沿線、經(jīng)六路延伸線、張莊路、二環(huán)西路及長清區(qū)已涌現(xiàn)出一批具有代表性的工程，實力伴云居、連城張莊路工程、連城水岸、海那城、保利芙蓉、宏瑞國際星城、四建槐花園、及位于長清片區(qū)的龍泉欣都、逸和山居、逸和城等工程盛裝全新亮相，另外，新世界陽光花園、陽光100國際新城、金色陽光花園、四建泉城花園、萊鋼建立凱旋新城、居易香椐市等工程一直堅持熱銷勢頭。熱銷的同時，價錢也出現(xiàn)了小幅度的增長，像臘山立交橋周邊的幾個在售工程單價曾經(jīng)突破5000元，這闡明東西部房價差別曾經(jīng)在逐漸縮

18、短，泉城西部房地產(chǎn)的春天已降臨。 此外，京滬高鐵濟南西客站的建成，將對濟南市西部的經(jīng)濟開展、城市建立、行政效能等產(chǎn)生宏大而深遠的戰(zhàn)略性影響。據(jù)了解，西客站片區(qū)將規(guī)劃建立兩條軌道線，且兩條線相匯于西客站，共方案建立9個站點，規(guī)劃后的西客站片區(qū)，即將成為集交通樞紐、商業(yè)商務(wù)、文化文娛、購物餐飲等功能于一體的城市新區(qū)。一個“山東新門戶、“泉城新商埠、“城市新中心將以全新的容顏展如今世人面前。總而言之，西客站的建立不僅僅使省城西部的經(jīng)濟和整體籠統(tǒng)快速得到提升和開展，也為西部房地產(chǎn)的開展帶來了新商機。和其他城市永無休止的爭吵構(gòu)成鮮明對比的是， 濟南樓市將繼續(xù)向好的聲音空前一致，除了濟南樓市素有的穩(wěn)定的剛

19、性需求支撐外，有目共睹的利好自然使這個穩(wěn)重有余熱情缺乏的城市活力倍增，樓市開展前景可待。先是奧體文博片區(qū)詳細(xì)規(guī)劃根本確定，包括濟南奧林匹克體育中心、濟南公路主樞紐交通訊息管理調(diào)度中心、山東全運商務(wù)大廈等18個建立工程已確定落戶該片區(qū)，一部迎接2021年第十一屆全運會的城建大片即將上演；隨后，濟南市有關(guān)部門向社會公示了京滬高鐵濟南西客站地域概念規(guī)劃及站前中心區(qū)的7個城市設(shè)計方案，西部大開展的時機已然降臨；還有工商河綜合治理將再現(xiàn)泉城碧波美景、舊時繁華，助推北部開展。幾乎每個片區(qū)都充斥著前所未有的新機遇。2021的濟南樓市又將是一個艷陽天。2.3濟南市商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀2.3.1濟南商業(yè)地產(chǎn)開展契機

20、商業(yè)地產(chǎn)是一個城市的外在籠統(tǒng)，一個城市的窗口，是城市歷史文化底蘊的重要表達。在倡導(dǎo)調(diào)和社會的今天，城市調(diào)和開展離不開商業(yè)的陪同，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)代表著一個城市的建立程度和房地產(chǎn)開發(fā)程度，同時也由于豐厚的利潤和輝煌的開展前景，商業(yè)地產(chǎn)曾經(jīng)成為繼住宅開發(fā)之后的新一輪的開發(fā)熱點。濟南作為省會城市，是區(qū)域內(nèi)的政治經(jīng)濟和文化中心，目前正在進展大規(guī)模的城市改造，為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)發(fā)明了良好的契機，無論從商業(yè)角度還是地產(chǎn)角度來看，如今開展商業(yè)地產(chǎn)生逢其時。尤其在國家不斷加強對住宅地產(chǎn)的宏觀調(diào)控之后，一些新興的商業(yè)業(yè)態(tài)，如大型超市、綜合購物中心、SHOPPINGMALL、各類專業(yè)商住樓、產(chǎn)權(quán)式商鋪如雨后春筍般興起，

21、商業(yè)地產(chǎn)儼然已成為濟南房地產(chǎn)業(yè)下一步的開發(fā)重點。在2021年2月終了的全省對外開放任務(wù)會議上，濟南市市長張建國明確表示，濟南要加強城市根底設(shè)備的建立，發(fā)揚并有效運用省會城市的綜合優(yōu)勢，突出開展現(xiàn)代效力業(yè)。而濟南市貿(mào)易效力局出臺的中也明確提到，“城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃建立的總體規(guī)劃必需求與城市建立的總體規(guī)劃相順應(yīng)，服從、效力于整個城市規(guī)劃，從城市總體開展的要求出發(fā)，與城市人口分布、消費需求、交通體系、環(huán)境維護相協(xié)調(diào)，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開展相配合，合理有效的配置商業(yè)資源，使商業(yè)網(wǎng)點建立與城市綜合開發(fā)建立同步推進。 很顯然，地產(chǎn)和商業(yè)之間協(xié)調(diào)開展的邏輯曾經(jīng)進入政府任務(wù)的考量范疇。大量新興的效力行業(yè)更加需求良好的

22、辦公商務(wù)平臺為之配套，這給濟南商業(yè)地產(chǎn)的崛起和勃興提供了良好的政策支持2.3.2濟南市商業(yè)開展的特點。隨著經(jīng)濟社會快速開展和人民生活的不斷提高，濟南商業(yè)呈現(xiàn)出強勁的開展態(tài)勢。一是規(guī)模總量不斷擴展，2007年實現(xiàn)社會消費品銷售總額1103.1億元，同比增長17.4%，是2000年的3.1倍。 二是商業(yè)對國民經(jīng)濟的奉獻率不斷提高。07年全市批零貿(mào)易實現(xiàn)添加值分別占濟南市GDP和第三產(chǎn)業(yè)添加值總量的12.2%和25.2%，從業(yè)總量超越了60萬人。投資額添加迅速，僅07年投資增長67.4億元，同比添加37.3%。三是商業(yè)規(guī)模檔次明顯提升，全市商業(yè)網(wǎng)點目前曾經(jīng)到達18.6萬個，總建筑面積366萬平方米。

23、總建筑面積超越一萬平方米的商業(yè)網(wǎng)點曾經(jīng)超越116個，大型購物中心、百貨商店、綜合超市達80家，.限額以上商貿(mào)企業(yè)到達550家，各類商品交換市場到達了796個，買賣額過億元市場69個。四是商業(yè)現(xiàn)代化程度明顯提升。新型商業(yè)業(yè)態(tài)和現(xiàn)代營銷方式開展迅速，到2007年底，全市各類連鎖企業(yè)開展到70多家，門店3000多個，商業(yè)零售企業(yè)運營理念不斷創(chuàng)新，體制、機制更加順應(yīng)市場經(jīng)濟的需求，現(xiàn)代運營管理技術(shù)得到了快速的推行。一大批集團企業(yè)走上集團化、規(guī)?；?、品牌化的開展之路。五、居民消費構(gòu)造繼續(xù)晉級。城鄉(xiāng)居民生活需求日益豐富，品味提升。隨著我市城鎮(zhèn)化程度從十年前42%到如今62.6%的高速開展，城鄉(xiāng)居民的消費構(gòu)

24、造發(fā)生了很大的變化。07年城市居民人均消費性支出到達了12389元，增長了15.8%。 2.3.3濟南市商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃分析 根據(jù)濟南市“十一五期間商業(yè)開展規(guī)劃，濟南商業(yè)網(wǎng)點總體規(guī)劃將構(gòu)成“一核兩區(qū)兩城六片的根本框架，著力打造現(xiàn)代化大都市商業(yè)中心新籠統(tǒng)，構(gòu)成立足濟南、帶動山東、輻射黃河中下游，及環(huán)渤海地域、效力全國的大都市級商業(yè)中心。隨著濟南商業(yè)地產(chǎn)市場的不斷開展和成熟，一些成熟商圈愈來愈明顯的構(gòu)成了本人的固有特征，而新興商圈也在發(fā)掘本區(qū)域特征同時實現(xiàn)商業(yè)轉(zhuǎn)型。 泉城路商圈泉城路歷來是濟南繁華的中心商業(yè)區(qū)，商家云集，名店眾多，是泉城東西向開展的主軸，有“十字金街之位置，是一條具有購物、交通、休閑、

25、旅游、文化五大功能的準(zhǔn)步行商業(yè)街。泉城路商業(yè)區(qū)位于城市中心地帶，集中了各類商業(yè)形狀，客戶群范圍廣泛，以白領(lǐng)為主。作為濟南市最古老的商業(yè)街，泉城路不僅吸引了龐大的濟南消費群體，同時還作為一個大型的旅游文化商業(yè)中心接納了大量的旅游消費者。主要商業(yè)工程：永安大廈、 匯泉地王廣場花園路商圈：具有文化氣氛的東部金街 隨著“東部金街的建立、各類商務(wù)大廈的建成、周邊新興居住區(qū)的構(gòu)成，花園路板塊正在成為東部城區(qū)的商業(yè)、商務(wù)、居住的中心地段。目前的花園路板塊商業(yè)業(yè)態(tài)曾經(jīng)較為豐富，大潤發(fā)超市、國美電器以及周邊的品牌服飾店、餐飲、文娛等云集其中，較大程度上滿足了人們的多種消費需求，這種集聚效應(yīng)將使各種業(yè)態(tài)相互促進，

26、同步開展。經(jīng)一路改造工程的實施，使花園路商業(yè)圈在成為商業(yè)中心區(qū)的同時，也擔(dān)負(fù)著東西主干道交通樞紐的作用，交通流量的添加必然帶動商業(yè)區(qū)域的消費。 主要商業(yè)工程：海蔚廣場濼口商圈：規(guī)模成就人氣 濼口商圈是濟南市的大型綜合性專業(yè)化商圈，包括濼口服裝市場、金牛建材市場、濼口集貿(mào)綜合市場、李莊裝飾資料、家具輔料市場、山東石材新市場等大型市場，其中以濼口服裝市場最為著名，始建于1989年的濼口服裝市場現(xiàn)已成為出名全國的大型專業(yè)零售市場、山東省十大專業(yè)市場之一。擁有深沉商業(yè)文化的濼口商圈交通便利，小清河北路、北外環(huán)路、濟濼路、無影山北路、順河高架路相互貫穿，四通八達，火車站、長途汽車站近在咫尺，早已構(gòu)成了大

27、交通的格局，濟濼路的改造更是大幅提升了濼口商圈的交通和籠統(tǒng)，可以說規(guī)模成就了濼口商圈旺盛的人氣。 主要商業(yè)工程：濟南世紀(jì)商貿(mào)城、濼安廣場 濼源大街商圈：絕版的央?yún)^(qū)地帶 濼源大街商圈向西延伸至經(jīng)七路，向北延伸至順河高架、大明湖，屬于濟南的央?yún)^(qū)地帶，是濟南最高檔和繁華的商圈，五星級酒店、高檔寫字樓及購物廣場在這里云集，有濟南的CBD之稱。濼源大街交照射暢，周邊配套成熟完善，泉城廣場近在咫尺，是最具人氣、最繁華的商業(yè)腹地，同時集商務(wù)、商業(yè)、休閑、文娛于一體，屬于城市的絕版地帶，成為財富、時髦與檔次的意味。 主要商業(yè)工程：銀座晶都國際、圣凱財富廣場 大觀園商圈：古典與現(xiàn)代的交融 幾十年前，這里是濟南首

28、屈一指的繁華商埠。據(jù)大觀園史志記載，當(dāng)年院內(nèi)說書、唱戲、雜耍等民間文化文娛應(yīng)有盡有，被譽為全國曲藝上演“三大碼頭之一，院內(nèi)小攤小店鱗次櫛比，整日車水馬龍，有黃河岸邊“城隍廟之稱，具有濃重的文化氣氛。大觀園北區(qū)商場的改造大約一個多月后完工，屆時，大觀園將成為集休閑、餐飲、文娛、購物于一體的綜合性商業(yè)中心。 主要商業(yè)工程：財富自在港 北園大街商圈：交通改造帶動區(qū)域升值 北園商圈涵蓋了北園大街沿線，并延伸到以濟濼路為軸線的商圈范圍，輻射整個濟南北部城區(qū)，是濟南北部最大的商圈。經(jīng)過多年的沉淀開展，北園商圈已成為輻射濟南北部，以運營建材、家居、服裝、餐飲、文娛為主的獨一無二的商圈。如今，北園大街的改造總

29、投資額約45億元，改造后成為雙向六車道，中間兩車道為BRT快速公交公用車道，另外四條為社會機動車道。隨著北園大街大手筆改造的進展，北園商圈綜合性商圈氣味越來越重，置信不久的未來，北園商圈將會從規(guī)模、檔次上再提升一個臺階。 主要商業(yè)工程：嘉匯環(huán)球廣場 華聯(lián)商圈以華聯(lián)、嘉華為主體構(gòu)筑的華聯(lián)商圈已成為槐蔭區(qū)的商業(yè)中心。周圍近千平方米的區(qū)域，已有數(shù)十家服裝、鞋類專賣店，還有肯德基、麥當(dāng)勞、永和豆?jié){等多家中、西式快餐店，另外，該區(qū)域的小商品零售市場在全省乃至國內(nèi)都發(fā)生業(yè)務(wù)往來。以百貨、購物中心、小商品零售市場為商業(yè)中心，包括專業(yè)市場、專賣店(以服裝、鞋業(yè)為主)、風(fēng)味小吃、特征燒烤等，根本上涵蓋各種業(yè)態(tài)方

30、式，人氣較旺。另外華聯(lián)附近經(jīng)一路延伸線1.2萬平方米香港群盛華城老街旺鋪目前也已熾熱開盤。主要商業(yè)工程：群盛華城英雄山商圈：文化區(qū)域到商業(yè)區(qū)域的轉(zhuǎn)型 以往濟南市民提及英雄山，多會想到清晨山腳下那熱繁華鬧的早市，或是稍加用心便能淘到幾本老書的文化廣場，還有小商品云集的新世界商城，以及即使吃一天也嘗不完的特征小吃。如今的英雄山片區(qū)引來了國際或國內(nèi)知名零售企業(yè)的進駐。2004年，易初蓮花來了；2005年，國外著名零售連鎖企業(yè)-狐貍城名品折扣店來了，借助經(jīng)四路人防商城的勝利閱歷，2007年濟南第二家人防商城也曾經(jīng)開門納客。英雄山商圈開場由文化區(qū)域轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)區(qū)域。 主要商業(yè)工程：魯能泰山廣場、新世界商城

31、大學(xué)城商圈長清區(qū)大學(xué)路北側(cè)，山東輕工業(yè)學(xué)院東鄰。西部新城的商業(yè)中心，政府的籠統(tǒng)工程；占據(jù)大學(xué)科技園的中心位置，壟斷所高校萬師生年億消費額；滿足周邊寬廣學(xué)生及其它人群消費的集購物、餐飲、休閑、文娛、旅游等為一體的一站式體驗型商業(yè)街，是大學(xué)科技園內(nèi)獨一的中心商業(yè)群，西部新城的商業(yè)中心。銷售均價超越元平方米。商業(yè)地產(chǎn)工程在選址、定位方面均是可圈可點。在泉城廣場商圈，匯泉地王廣場銜接了金街泉城路和三大名勝之一的大明湖，商機與景觀兼得，而圣凱摩登城那么搶占了濼源大街的絕版地塊，與山東商業(yè)龍頭老大銀座商城比鄰，這兩個工程高調(diào)登場，再加上泉城廣場北側(cè)規(guī)劃的大型購物中心，進一步奠定了泉城廣場商圈濟南中心商圈的

32、位置。海蔚廣場緊靠東部金街花園路，比鄰山大老校和百年教堂。此次海蔚和貴和的強強聯(lián)手，終了了洪樓商圈沒有高檔綜合商場的歷史，使得濟南東北部商業(yè)中心呼之欲出。洪樓商圈周邊分布著匯科旺園、建鑫花園、富翔天地、此岸新都、錦繡泉城等十幾個高檔社區(qū)，以貴和為主力店的海蔚廣場必將會分流泉城廣場商圈的高層次顧客。而對于中潤世紀(jì)廣場來說，占據(jù)銜接中心主城區(qū)和東部新城的樞紐位置，除了中潤麾下的中潤世紀(jì)城，周邊還有名士豪庭、燕子山莊、燕東秀府等眾多高檔樓盤。目前中潤曾經(jīng)購并萬嘉隆超市，使得中潤地盤橫跨經(jīng)十東路南北，雄心勃勃將中潤世紀(jì)廣場打呵斥燕山新區(qū)的商業(yè)中心。除了專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運營商，省城一些大盤對社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)也

33、是非常注重，在南部，超級大盤魯能領(lǐng)秀城對商業(yè)地產(chǎn)虎視眈眈，積極醞釀打造南部最大的商業(yè)中心，在北部，重汽翡翠郡憑仗北園路BRT改造東風(fēng)，打造北部商業(yè)中心，在西部，香港群盛集團兵發(fā)西市場商圈，力圖實現(xiàn)西市場傳統(tǒng)商業(yè)的晉級換代。不同區(qū)位的商業(yè)地產(chǎn)的崛起，這意味著濟南一個商業(yè)中心的老格局曾經(jīng)突破，開場進入多中心時代。濟南多中心的商業(yè)開展格局，給商業(yè)地產(chǎn)的開展也提出了更高的要求，同時也會給市民帶來更多的便利和實惠。2.4濟南寫字樓市場分析2.4.1 濟南寫字樓市場特點概述濟南市寫字樓市場伴隨整個濟南市經(jīng)濟的景氣上升也呈現(xiàn)快速增長勢頭，市場進一步昌盛和活潑。 2007年下半年以來，濟南寫字樓供應(yīng)量添加顯著

34、，十余個寫字樓工程推出市場開場出賣。有城市中心的圣凱財富廣場、匯泉地王廣場，有東部的楓潤商務(wù)大廈、中潤世紀(jì)廣場，有山大路附近的歷東商務(wù)大廈、恒展商務(wù)大廈，有高新區(qū)繼續(xù)發(fā)力的三慶世紀(jì)財富中心、魯商國奧城等。濟南市寫字樓的開展整體呈現(xiàn)以下特點： 一、整體開展依然較慢 濟南市經(jīng)過近幾年的城市開展，城市建立程度也獲得了較大提高。商用樓宇的開發(fā)呈現(xiàn)向高檔次、大規(guī)模方向開展，設(shè)計 、外觀、建筑風(fēng)格、功能配套等注重汲取興隆城市閱歷。但從整體來看，濟南市寫字樓的建立與興隆大城市相比，建立程度尚處于較低階段，開展比較緩慢，外在籠統(tǒng)、風(fēng)格等方面還不夠突出和大膽。 二、投資增大，新樓宇不斷涌現(xiàn) 由于政府投資政策拉動

35、，濟南市寫字樓的開發(fā)投資加速增長，新開工工程和新開工工程不斷增多。尤其是高檔酒店式商住兩用樓宇、大面積專業(yè)寫字樓迅速添加，市場供應(yīng)量迅速擴展。中小型、混合型辦公樓、單位自建對外營業(yè)性房屋在一些較好地段也不斷出現(xiàn)。三、分布趨于合理 由于濟南市老城區(qū)和老商埠區(qū)的帶動和輻射作用，高檔寫字樓原以中心商務(wù)區(qū)為主，分布過于集中。隨著濟南市“提升中心區(qū)，做強近郊區(qū)，突破遠郊區(qū)政策的實施，城市功能圈覆蓋范圍不斷擴展，寫字樓已逐漸構(gòu)成濼源大街、山大路、東外環(huán)、高新區(qū)四大主流板塊并舉的局面。四、市場競爭日益猛烈，開發(fā)商注重提升物業(yè)質(zhì)量 隨著供應(yīng)量的激增，市場競爭變得猛烈，老盤閑置率開場上升，面對競爭，開發(fā)商開場注

36、重對樓體進展包裝，塑造良好籠統(tǒng)；同時不斷改善周圍環(huán)境，強化物業(yè)管理，突出樓宇特征和檔次。2007濟南寫字樓人性化、科技化、生態(tài)化的趨勢，更趨明顯。新風(fēng)系統(tǒng)、空調(diào)滅菌系統(tǒng)、地?zé)徇\用、防紫外線輻射的玻璃幕墻一系列新技術(shù)在甲級寫字樓的運用可圈可點，生態(tài)化同樣是07年最引人注目的看點。調(diào)查顯示，在市場重壓下濟南唯有甲級寫字樓火爆異常，一枝獨秀。五、價錢穩(wěn)中有升，潛力較大 寫字樓整體售價程度堅持平穩(wěn)增長，僅個別區(qū)域或區(qū)域內(nèi)個別樓盤出現(xiàn)微幅上漲或下滑，這與寫字樓工程及所在區(qū)域所處的外部環(huán)境供求關(guān)系、競爭環(huán)境等或內(nèi)在條件變化本身設(shè)備、配套等有關(guān)。但寫字樓和其他城市相比，價錢不高，尤其和濟南的住宅相比。濟南純

37、寫字樓市場的價錢上升幅度遠沒有住宅和商鋪上漲幅度大，仍有較大空間。2.4.2 濟南寫字樓板塊情況濟南寫字樓市具有明顯的板塊特征傳統(tǒng)區(qū)域濼源大街板塊該板塊是濟南最具有商業(yè)氣氛、寫字樓產(chǎn)品集中、具有代表濟南寫字樓產(chǎn)品開展歷程的區(qū)域，也是濟南老城區(qū)現(xiàn)有的區(qū)域，代表樓盤有圣凱財富廣場、匯泉地王廣場、永安大廈、名仕大廈等。區(qū)域產(chǎn)品銷售均價在850014000元平方米之間?？萍季奂瘏^(qū)山大路板塊該區(qū)域是濟南的電子產(chǎn)品集中區(qū)域，素有濟南的中關(guān)村之稱，該區(qū)域主要入住客戶多以電子產(chǎn)品經(jīng)銷商為主，新增樓盤有歷東商務(wù)大廈、恒展商務(wù)大廈等。區(qū)域產(chǎn)品銷售價錢在8000元平方米左右。商住樓集中區(qū)東外環(huán)板塊這一板塊與高新區(qū)板

38、塊都是在濟南市委、市政府“東拓政策以及十一屆全運會在濟南奧體中心舉行等艱苦歷史機遇的條件下，隨著高新區(qū)第二次騰躍式開展而異軍突起的板塊；該板塊如今曾經(jīng)是濟南寫字樓產(chǎn)品比較集中的區(qū)域，區(qū)域市場認(rèn)可度極高，開展勢頭迅猛。該板塊的代表樓盤是中潤世紀(jì)廣場、 HYPERLINK office.soufun/house/%bc%c3%c4%cf_2410229903.htm t _blank 三威大廈、三慶豐潤商務(wù)大廈。區(qū)域產(chǎn)品銷售價錢在71008000元平方米之間。未來新城高新區(qū)板塊高新區(qū)板塊的開展具有前瞻性，其樓盤質(zhì)量也屬于濟南寫字樓產(chǎn)品的高檔物業(yè)，代表樓盤是世紀(jì)財富中心、魯商國奧城等產(chǎn)品。區(qū)域產(chǎn)品銷

39、售價錢在6500元平方米以上。新增供應(yīng)量情況以下所選取的樣本是濟南寫字樓各板塊比較有代表性的樓盤，在位置上、樓盤本身質(zhì)量、入住率、銷售情況等要素在各板塊中都是有一定代表性的，窗體頂端物業(yè)地址物業(yè)地址均價元/平方米總建筑面積平米開發(fā)商 HYPERLINK office.soufun/house/%bc%c3%c4%cf_2410289145.htm t _blank 魯商國奧城歷下奧體中心350000 HYPERLINK newhouse.soufun/newhousenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newcode=2410289145&developer=200

40、70424105005 t _blank 山東省魯商置業(yè)商住樓 HYPERLINK office.soufun/house/%bc%c3%c4%cf_2410246823.htm t _blank 恒展商務(wù)大廈歷下花園路與歷山路交叉口東南778015000 HYPERLINK newhouse.soufun/newhousenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newcode=2410246823&developer=2410038355 t _blank 濟南市房地產(chǎn)開發(fā)總公司純寫字樓 HYPERLINK office.soufun/house/%bc%c3%c4%

41、cf_2410229903.htm t _blank 三威大廈歷城華龍路1110號714019000 HYPERLINK newhouse.soufun/newhousenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newcode=2410229903&developer=2410038361 t _blank 山東大地房地產(chǎn)開發(fā)商住樓 HYPERLINK office.soufun/house/%bc%c3%c4%cf_2410155183.htm t _blank 歷東商務(wù)大廈歷下解放路112號800028000 HYPERLINK newhouse.soufun/new

42、housenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newcode=2410155183&developer=jinank006 t _blank 山東普利建立開展商住樓 HYPERLINK office.soufun/house/%bc%c3%c4%cf_2410154383.htm t _blank 中潤世紀(jì)廣場歷下窯頭路與二環(huán)東路交匯處8000250000 HYPERLINK newhouse.soufun/newhousenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newcode=2410154383&developer=jinank072 t

43、 _blank 山東中潤置業(yè)純寫字樓 HYPERLINK office.soufun/house/%bc%c3%c4%cf_2410151825.htm t _blank 財富自在港市中經(jīng)五小緯二路66號760018000 HYPERLINK newhouse.soufun/newhousenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newcode=2410151825&developer=20060622092624 t _blank 山東泉景公司純寫字樓 HYPERLINK office.soufun/house/%bc%c3%c4%cf_2410143385.htm

44、t _blank 圣凱財富廣場(圣凱摩登城)歷下濼源大街29號1400050000 HYPERLINK newhouse.soufun/newhousenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newcode=2410143385&developer=20060417134559 t _blank 山東圣凱置業(yè)純寫字樓 HYPERLINK office.soufun/house/%bc%c3%c4%cf_2410129623.htm t _blank 名仕大廈歷下濼源大街東段850024000 HYPERLINK newhouse.soufun/newhousenet/n

45、ewhouse/newhouse_gsjj.aspx?newcode=2410129623&developer=20060629163952 t _blank 濟南融基置業(yè)商住樓 HYPERLINK office.soufun/house/%bc%c3%c4%cf_2410124103.htm t _blank 豐利大廈歷下濟南泉城路9200 20000 HYPERLINK newhouse.soufun/newhousenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newcode=2410124103&developer=20060721140055 t _blank 山東

46、福豐年純寫字樓 HYPERLINK office.soufun/house/%bc%c3%c4%cf_2410123463.htm t _blank 三慶楓潤商務(wù)大廈歷下工業(yè)南路100號775030000 HYPERLINK newhouse.soufun/newhousenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newcode=2410123463&developer=20051219154932 t _blank 山東三慶置業(yè)商住樓 HYPERLINK office.soufun/house/%bc%c3%c4%cf_2410038368.htm t _blank 三

47、慶世紀(jì)財富中心高新管委會對面6500200000 HYPERLINK newhouse.soufun/newhousenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newcode=2410038368&developer=20070227154211 t _blank 濟南國慶置業(yè)商住樓 HYPERLINK office.soufun/house/%bc%c3%c4%cf_2410143385.htm t _blank 匯泉地王廣場濟南市縣西巷兩側(cè)1300050000香港新世界集團純寫字樓 HYPERLINK office.soufun/house/%bc%c3%c4%cf_

48、2410583.htm t _blank 永安大廈歷下泉城路268號950026000 HYPERLINK newhouse.soufun/newhousenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newcode=2410583&developer=20060628175814 t _blank 山東永安房地產(chǎn)開發(fā)純寫字樓備注：本統(tǒng)計表格未包括已售完寫字樓窗體底端目前在售寫字樓中：純寫字樓：總建筑面積42.9萬平方米，主要分布在濼源大街片區(qū)和山大路片區(qū)。商住樓：總建筑面積65.1萬平方米，大部分分布在高新區(qū)和東外環(huán)片區(qū)。2.5 工程分析2.5.1工程SWOT分析優(yōu)勢S中心

49、地段 工程位于濟南市最具開展?jié)摿屯顿Y價值的區(qū)域，濟南市市中區(qū)陽光舜城最南端。東側(cè)依山，西側(cè)為“天泰太陽樹高檔社區(qū)，道路環(huán)繞，交通便利。大型社區(qū) 工程位于占地面積：871萬平方米，建筑面積280萬平方米陽光舜城大型社區(qū)，人脈鼎盛，精英云集，可以提高產(chǎn)品的運用價值及投資價值。美麗景觀 北依濟南千佛山，東鄰蚰蜒山風(fēng)景區(qū)，西臨金雞嶺游覽區(qū)，南接外環(huán)路，風(fēng)景秀麗，空氣新穎，依山而建營造一個純自然生態(tài)景觀SOHO社區(qū)。知名品牌 國家動漫產(chǎn)業(yè)基地、建邦大橋等艱苦工程的勝利操作，已讓建邦集團在濟南市場建立起強大的品牌籠統(tǒng)及良好的市場口碑，更讓濟南創(chuàng)意階層對這一具備現(xiàn)代soho意義的商住公寓充溢了等待。創(chuàng)新概

50、念 濟南同類產(chǎn)品中無一經(jīng)過以SOHO概念面向文化創(chuàng)意階層市場，有利于表達工程的差別化。自在空間 板式單元組合，自在分割，規(guī)劃緊湊適用，既有效地控制單戶建筑面積，又滿足了主要功能空間的根本運用尺度要求，各空間相連而又相互獨立，層次感清楚。地標(biāo)建筑 自然山景一覽無余，時髦元素一應(yīng)俱全的商業(yè)地標(biāo)，現(xiàn)代時髦、挺拔俊朗的建筑外形，與勝利者的杰出氣度和尊貴身份相得益彰，引領(lǐng)濟南商務(wù)辦公新潮流。優(yōu)勢W sohu在濟南這個傳統(tǒng)城市觀念超前，市場尚待培育；南部非濟南主流商圈，商業(yè)氣氛缺乏，不利于銷售。時機O片區(qū)良好大環(huán)境成型帶來的利好條件；濟南其他類似產(chǎn)品稀缺，與相近產(chǎn)品相比本工程有較強的優(yōu)越性，如能較好引導(dǎo)可

51、將其他工程的客戶進展高質(zhì)量的分流。要挾T宏觀調(diào)控政策帶來的影響；濟南投資回落跡象給投資型產(chǎn)品帶來一定的壓力。小戶型增多給工程銷售帶來一定的影響。2.5.2 主要競爭工程分析及應(yīng)對戰(zhàn)略2.5.2.1大舜天成“自在城2006年9月中旬入市的 “自在城工程，是由大舜天成置業(yè)開發(fā)的。該工程坐落于濟南如意街13號，緊臨泉城路，建筑面積2.7萬平米，產(chǎn)品以中小戶型為主，面積控制在70平方米以下，緊湊型設(shè)計。 工程點評：“自在城毗鄰泉城路金街，大型商業(yè)街、購物中心、酒店、醫(yī)院、休閑文娛設(shè)備配套齊全，交通極其方便，融會貫穿歷山路、泉城路、黑西路、和平路、解放路等濟南最重要的交通要道，但由于位居鬧市區(qū)，不利于滿

52、足創(chuàng)意階層休閑創(chuàng)業(yè)的生活方式。 本工程相應(yīng)對戰(zhàn)略：1、環(huán)境戰(zhàn)：強化本區(qū)域環(huán)境靜謐優(yōu)雅、空氣自然清新的生態(tài)景觀2、概念戰(zhàn)：突出本工程文化創(chuàng)意的時髦個性以及建邦集團在文化產(chǎn)業(yè)上的品牌優(yōu)勢3、設(shè)計戰(zhàn)：針對“自在城辦公空間全都是70平米以下，無法滿足部分勝利者追求杰出氣度和尊貴身份的要求，設(shè)計更趨于人性化，敞開式規(guī)劃，大小空間自在分割。2.5.2.2重汽彩世界重汽彩世界工程用位置于濟南市天橋區(qū)，是濟南重汽地產(chǎn)專門為青年人打造的精裝純小戶型社區(qū)，北臨北園大街BRT、東臨黃崗路，西臨興濟河，在濟齊路西南側(cè)與之垂直相交，南部緊鄰BRT停車場。主要建筑為地上10層小戶型住宅，總用地面積：47051，總建筑面積

53、154965m。工程點評：地塊位于三條交通干道圍合區(qū)域，兼顧城市景觀性，建筑外型和顏色上表達活力和時髦但不艷麗，發(fā)明出新的建筑方式美。雖然開發(fā)商將該工程定義為SOHO社區(qū)，但該地塊商業(yè)氣氛極差，更適宜住宅，而非商務(wù)辦公首選，并且該工程周圍道路上長途、公交噪音不斷，對其有較大負(fù)面影響。本工程相應(yīng)對戰(zhàn)略： 1、地段論：強調(diào)本工程南部中心商住區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢。2、品牌戰(zhàn)：推行過程中強化文化創(chuàng)意以品牌取勝。3、概念戰(zhàn)：針對重汽彩世界工程產(chǎn)品概念不明晰，突出本工程SOHO時髦商務(wù)居家辦公個性4、環(huán)境戰(zhàn)：充分依托本工程 “景觀商務(wù)+“人文商務(wù)+“綠色商務(wù)為一體的山景生態(tài)寫字樓打環(huán)境牌。2.5.3 soho客戶

54、群體分析2.5.3.1客戶年齡從調(diào)查的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，客戶多以30-45歲之間的中青年人為主，這部分人群正處于事業(yè)顛峰，經(jīng)濟相對寬余，而30歲以下的人群中部分購房人是向父母、親戚借款買房自住或作為一種長線投資。50歲以上購房的人員大部分為金融、行政事業(yè)單位人員，他們沒有后顧之憂，買套房子來進展長期投資。 2.5.3.2客戶職業(yè)經(jīng)過對部分高層、小高層公寓市場的購房業(yè)主直接訪談及對市場的初步統(tǒng)計我們得出：客戶職業(yè)以私營企業(yè)主為主，其次為海外人士、外資企業(yè)投資者、律師、證券分析師、會計師、設(shè)計師、建筑師、詩、 歌、畫、舞文藝文娛界、大學(xué)教授等創(chuàng)意階層緊隨其后，IT及金融行業(yè)部分自在職業(yè)者等高收入人士亦

55、占相當(dāng)比重，他們消費認(rèn)識超前，需求家庭任務(wù)空間，追求生活的溫馨檔次和情調(diào)。2.5.3.3影響客戶購買的主要要素影響購房的要素中，價錢要素在受訪過程中被選率最高，居25%。地段、周邊環(huán)境、戶型、建筑質(zhì)量也分居前列。被訪者對小區(qū)整體規(guī)劃與開展商實力普遍關(guān)注不夠。經(jīng)過科學(xué)的分析，我們可以對10種影響要素按由主到次依次陳列：價錢地段戶型周邊環(huán)境建筑質(zhì)量小區(qū)環(huán)境生活配套物業(yè)管理整體規(guī)劃開展商實力。2.5.3.4市場購買用途從與各公寓工程的訪談中了解到目前公寓客戶中投資與自住比例約為6：4。但由于地段的不同此比例相應(yīng)會變化，如“自在城的投住比例到達7：3?！爸仄适澜绻こ痰墓⒐こ掏蹲”葹?：7。本工程投

56、資客與自住客比例估計為6：42.5.3.5居住區(qū)域 從調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)：購買小戶型公寓的客戶現(xiàn)居住區(qū)域根本集中在歷下區(qū)及高新區(qū)，比例普通會超越60%；這兩個區(qū)域的IT、金融行業(yè)興隆，高新技術(shù)企業(yè)云集，私營業(yè)主較多，平均薪資較高。自住比例多的工程如“重汽彩世界，客戶主要工程周邊區(qū)域。2.5.3.6認(rèn)知途徑：從調(diào)查的結(jié)果來看，客戶認(rèn)知工程有47%是源自于報紙，其次是戶外廣告24%，18%源自于現(xiàn)場，其他渠道包括網(wǎng)絡(luò)占11%?？梢娫诠こ坛藞蠹埖膹V告宣傳和網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布以外，工程本身現(xiàn)場的包裝和樓體戶外也需求注重和良好包裝，以吸引路過人群。2.5.4目的客戶定位“SOHO是英文small office

57、home office的頭一個字母的拼寫，就是在家里辦公、小型辦公的意思。SOHO既是一種時髦、輕松、自在的生活方式和生活態(tài)度，又代表了自在、開放、彈性的任務(wù)方式。濟南作為人口密集省會城市，聚集了大量的青年高薪白領(lǐng)和青年商業(yè)人群；急需一種純粹的、小戶型的、真正具備現(xiàn)代soho意義的商住公寓，向公眾展現(xiàn)了“創(chuàng)意、“時髦“便利的設(shè)計風(fēng)格，擺脫簡單的桎梏以制造自在空間。“我們的目的客戶群體大都年齡在40歲以下，在生活形狀與任務(wù)方式上與此較為吻合，較容易引發(fā)共鳴。2.5.4.1自用型客戶分析自用型客戶的主力戶型為60平方左右的公寓型產(chǎn)品設(shè)計，小戶型的根本功能是過渡性居住和投資的保值與升值。該類人群的價

58、值特征主要表達為以下幾個方面：以創(chuàng)意階層為主，思想觀念非常活潑，勇于接受新穎觀念和新惹事物，追求生活的高度物質(zhì)和精神的絕對自在。也就是即有布爾喬亞式的物質(zhì)享用特征，也有波西米亞式般注重獨立特行，追求時髦檔次，追求自我認(rèn)同和自我價值的規(guī)范，追求思想的絕對自在和奔放。該類人群又根據(jù)都市經(jīng)濟文明階段和收入層級的差別，而分為小資人群和BOBO族群兩大類。但總體價值觀根本一致。該類人群多出生于80年代，泛稱80后。為追務(wù)虛現(xiàn)本人的生活理想，在消費時，前衛(wèi)大膽，敢于透支消費和過度消費，喜歡都市中心的繁華和自在。該類人群在住房消費時，一次性支付才干普通，部分人群甚至需求父母資助，多數(shù)購房依賴于貸款。其購房的

59、主要目的是滿足生活所需求的自在空間，以到達獨立自在的生活目的。其對住房的面積要求不高，但對住宅空間的時髦性、建筑風(fēng)格的藝術(shù)性以及地段的便利性要求較高。該類人群的根本年齡普遍在2532之間，多數(shù)處于事業(yè)的起步期、對于出路高度自信，根本處于婚姻的前奏期。2.5.4.2投資型客房分析本工程所處的地段決議了，具有較高的投資價值，而以中、小公寓為主的設(shè)計，更是降底了投資的門檻，只需工程不過分透支后期的增長價值。將會得到大部分中小投資人群的青睞和追捧。該類人群的價值特征主要表達為以下幾個方面：購房的目的主要在于賺取后期的出租價值和分享樓市高增長帶來的不動產(chǎn)增值利潤，購買目的非常明確。該類人群的年齡應(yīng)該界于

60、35歲以上的家庭人群，收入相對殷實，看好工程的超級地段價值。多數(shù)為二次置業(yè)或者多次置業(yè)。支付才干較強。對于貸款的依賴性較弱。該類人群多數(shù)來源于金融、IT 高薪勝利人士以及海歸華僑和該區(qū)域內(nèi)從事商業(yè)零售或者商務(wù)活動較為勝利的小型私營企業(yè)主。2.6工程整體定位2.6.1、文化創(chuàng)意精英的人居“SOHO坐標(biāo)以“文化“創(chuàng)意時髦品味塑造產(chǎn)品高附加值讓文化創(chuàng)意階層在任何時間都可來領(lǐng)略時髦任務(wù)的魅力，掌握時髦生活的脈搏，高雅從容。2.6.2、“景觀商務(wù)+“人文商務(wù)+“綠色商務(wù)為一體的山景生態(tài)寫字樓高層生態(tài)，市場稀缺，突出差別、創(chuàng)新讓商務(wù)人士獨攬尊榮魅力，感受非凡檔次，盡享風(fēng)格生活！2.6.3 “與青春有關(guān)的房