上海洞涇別墅項目市場研究

1、第一部分 上海房地產(chǎn)大市分析 一、2004-2005年房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)測 1、房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r2003年上海樓市在宏觀調(diào)控下，熱度已明顯降溫。但總體來說，沒有大傷元氣。市場 基本保持平穩(wěn)狀態(tài)。目前，上海仍處于調(diào)控政策效應(yīng)的釋放期，其影響力至少持續(xù)一年以上。供求分析調(diào)控見效不一，供需出現(xiàn)反差這次宏觀調(diào)控，首當(dāng)其沖受到影響的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。土地與項目的清理，原有規(guī)劃的調(diào)整，銀行信貸的收緊等。這一系列政策，都使開發(fā)企業(yè)受到較大制約，使項目的開發(fā)周期普遍延長，放緩。并直接影響到新項目的開工，以致使上海樓市的供應(yīng)，受到明顯的抑制。今年上半年，批準(zhǔn)預(yù)售面積僅1100萬平方米，同比下降了 15.77%。新開

2、工面積，同比也下降了 5.17%。這次調(diào)控對供應(yīng)的抑制，見效快，效果明顯。而對需求的抑制效果，卻差強人意。只對 投機炒作的虛擬需求，遏制明顯，使房價漲幅一度趨緩，由于調(diào)控對供需兩方面的見效不一， 對需求的影響較小，致使今年上半年，預(yù)售成交面積，不降反升。痛痹竟增長了15.38%。成交量高達1470萬平方米。圖（一）04年上半年與 03年上半年供求比較由此，便是樓市供應(yīng)再度緊張。好在有去年大量的積存剩余的供應(yīng)量（約500萬平方米）， 來彌補今年的不足，以使供需基本平衡，但供應(yīng)仍然偏緊。成交分析金融緊縮制約，投資需求縮量這次宏觀調(diào)控的一個重要措施便是金融緊縮的政策。其首當(dāng)其沖的直接影響者便是開發(fā)商

3、與投資購房者。此銀根收緊起到了對樓市供應(yīng)與需求的雙向制約作用，且其效果正逐步顯現(xiàn)。農(nóng)行對第二套購房者已提高了一個百分點的貸款利率； 上海銀行對第二套購房只提供 6成貸款，對第三套拒貸； 中行與浦發(fā)銀行都對第三套購房實行純商業(yè)貸款利率； 深圳發(fā)展銀行更是對第二套房就實行拒貸；而民生銀行對二手房已基本不放貸；中信實業(yè)銀行則對外環(huán)線以外房源購房只放5成貸款，而對郊縣房則實行拒貸。從而各家銀行不同程度的收縮購房信貸，顯然對投資購房需求起到了明顯的抑制作用,影響到各樓盤的銷售。如上海中心城區(qū)12個行政區(qū)域（包括浦東、閔行、寶山） ，各區(qū)預(yù)售成交排名前 10名的預(yù)售成交套數(shù)，04年6月與03年12月相比，

4、12個區(qū)中就有7個區(qū)，出現(xiàn)了不同程度的下降。而今年7月與6月相比，僅相隔一個月，12個區(qū)中，除虹口區(qū)之外，其余 11個區(qū)均出現(xiàn)了不同程度的成交下滑。（詳見下圖）圖（1 ）上海各區(qū)商品住宅預(yù)售10強成交套數(shù)變化一覽03.12 04.6 * 04.7今年6、7兩個月個案預(yù)售成交量的普遍下降，其中就包括投資需求的縮量。這也從一 個側(cè)面反映出信貸收緊后，對需求增長的制約作用。價格分析房價拉升過快，需求抑制明顯上海各區(qū)房價的漲幅不一，差異較大。但凡是價格拉升過快的區(qū)域，都是無一例外地發(fā)生了抑制需求的現(xiàn)象。如普陀區(qū)預(yù)售10強的均價從03年12月的7391元/平米猛漲至今年 7月的9079元/ 平米，半年漲

5、幅高達 22.83%。但其成交量也從15萬平米降至7月的9.6萬平米，下降了 36%。閔行預(yù)售10強的成交均價也從 03年12月的4445元/平米，上漲至今年 7月的5209 元/平米，半年上漲了 17.19%。但其成交量的下降卻更快。 從去年12月的22.4萬平米，降 至今年7月的15.6萬平米，降幅更達到 30.36%,幾乎是房價漲幅的一倍。再如閘北，預(yù)售10強的均價更是從去年 12月的6579元/平米漲到今年7月的8032元/平米，漲幅高達22.09%。而其成交量則從9.5萬平米降至今年 7月的4.2萬平米，降幅 更是達到55.79%，比漲幅翻了一倍多。類似的現(xiàn)象也出現(xiàn)在松江區(qū)域市場，即

6、成交量的大幅下降均與其區(qū)域市場價格的快速拉升密切相關(guān)。其成交量的下降幅度也均大于其房價漲幅。這再次體現(xiàn)出價格對于需求調(diào)節(jié)的杠桿作用。即在某一階段，價格拉升過快會抑制需求，而價格回落到一定程度，則又會刺激需求。如今，上海不少區(qū)域、不少個案成交量的回落，正是因為這些區(qū)域和個案的價格拉升過 快。調(diào)控效應(yīng)漸顯，盤整越發(fā)明顯調(diào)控效應(yīng)一方面體現(xiàn)在對于開發(fā)商的資金壓力的增大，以及開發(fā)周期的拉長和供應(yīng)速度的放慢；一方面也體現(xiàn)在對于投資購房需求的抑制和有效需求的增長趨緩，以至直接影響到個案的銷售速度。同時，也必然影響到市場的價格走勢，而使如今上海樓市進入了漲跌不一 的盤整期。今年7月份，12個區(qū)中，就有 6個區(qū)

7、的預(yù)售成交均價出現(xiàn)了下跌。而12區(qū)的成交均價的平均值，也從 6月的7436元/平米降至7月的6980元/平米。一個月的跌幅就達到 6.13%。這與今年1-6月全市月均1.3%的漲幅相比，可謂大相徑庭。雖說一個月的漲跌有其供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響，有其一定的偶然性， 并不足以說明什么。 但這畢竟是個市場信號，畢竟 12個區(qū)中竟有半數(shù)行政區(qū)域的均價出現(xiàn)了下跌，以及 12個區(qū)中 竟有11個區(qū)的成交量（套數(shù)）出現(xiàn)下降，即普遍成交縮量，這一現(xiàn)象不得不引起我們的關(guān) 注。這同樣是宏觀調(diào)控對樓市供需兩方面的直接影響，及其制約作用的顯現(xiàn)。圖（2）今年6-7月各區(qū)預(yù)售10強成交均價走勢政策對于房地產(chǎn)市場影響“8.31 ”無

8、傷上海，市場反響平靜今年8月31日是全國禁止土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓的大限，所有協(xié)議轉(zhuǎn)讓的歷史遺留問題必須在此之前清理完畢。9月1日之后，凡經(jīng)營性土地出讓，一律實行公開招投標(biāo)，以杜絕暗箱操 作，從制度上根除滋生腐敗的土壤，保障市場的公平、公正，增加市場的透明度。中央“8.31這是中央這次下大力，下決定規(guī)范土地一級市場的重要舉措。此大限禁令一出，全國 不少地方反響強烈，議論紛紛，不少發(fā)展商感到壓力增大。連北京的一些地產(chǎn)老總也認(rèn)為是 一個“坎”。但上海卻反響平靜。因為上海早在一年之前，就已開始全面推行公開招投標(biāo)。的大限禁令對上海沒多大影響。上海的各路發(fā)展商也大都已適應(yīng)或擁護這一公開招投標(biāo)的規(guī)范制度。如上海去年

9、全年經(jīng)營性土地招投標(biāo)成交項目就達305個，合計土地面積高達 2514萬平方米，超過去年上海商品房的竣工面積?？梢娚虾Ｍ恋氐囊患壥袌龅囊?guī)范程度，已走在全國的前面，甚至也遠遠超過北京。因為，在大限之前，北京還來不及處理大量的協(xié)議出讓土地和歷史遺留問題。03年上海各區(qū)縣招投標(biāo)成交土地面積一覽央行加息影響不容小視2004年10月29日起央行上調(diào)金融機構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率。加息影響最大的是房產(chǎn)商。銀行提高存款利率上升了 0.27% ,對房地產(chǎn)企業(yè)會有較大的影響和沖擊，過去房地產(chǎn)企業(yè)融資有限，能通過股市融資的必須是上市的房地產(chǎn)企業(yè)，通過信托融資風(fēng)險又大， 往往房地產(chǎn)企業(yè)的運作都是通過銀行融資，加息后，使房地產(chǎn)

10、融資渠道受限。但也有一點好處，就是提高了他們使用資金效率及結(jié)構(gòu)調(diào)整。對房產(chǎn)信貸的人影響不大。而對于貸款來講，房產(chǎn)信貸總體利率比較高，加息小一點，對消費影響不會太大。但在中國 GDP回落的情況下，本次加息可能是個拐點，直接的影響 倒不如說最大的是一種心理影響，啟動了人們的預(yù)期，利率進入了加息的周期。央行本次加息不見得對地產(chǎn)過熱降溫。如連續(xù)加息并在浮動利率加大的情況下，才能給房地產(chǎn)過熱降溫。即使加息，能給房地產(chǎn)降溫，降的也是房地產(chǎn)利潤的溫。對房價沒有太 大的影響。政策適度調(diào)整，不再加大力度宏觀調(diào)控是把雙刃劍，總是有利有弊。其在抑制房地產(chǎn)投資過熱，控制金融風(fēng)險的同時，也會產(chǎn)生一些負(fù)面效應(yīng)，而有損于房

11、地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，人為造成一些波動。如諸多項目的開發(fā)周期被打亂； 相當(dāng)部分企業(yè)的資金鏈普遍繃緊，甚至出現(xiàn)斷裂，產(chǎn)生新的爛尾樓；因交房期的推遲而導(dǎo)致法律糾紛的上升；整個行業(yè)和市場狀態(tài)有可能因此衰退，滑坡等。有鑒于此，中央有關(guān)部門已明確表態(tài)，不再加大調(diào)控力度，使這次調(diào)控已開始進入緩沖期。但同時，我們必須清醒地認(rèn)識到， 新一輪的市場洗牌已經(jīng)開始， 調(diào)控的后續(xù)影響仍將 持續(xù)。因為，個案銷售的冷熱不均、區(qū)域均價的漲跌不一已經(jīng)出現(xiàn)。市場競爭將進一步加劇。象去年那樣，無論樓盤好壞，全都熱銷的場面，已銷聲匿跡。個案的成交量、成交速度已普遍下降。如下圖所示。上海 12個主要房地產(chǎn)區(qū)域的個案預(yù)售成交量，已有7個區(qū)出

12、現(xiàn)程度不同的下降，超過半數(shù)。03年12月與04年6月上海各區(qū)預(yù)售排名前10位的成交量對比、市場預(yù)測后市供應(yīng)放慢，樓市出現(xiàn)盤整由于金融緊縮，開發(fā)周期拉長，以及新開工面積的減少等一系列因素的影響，后市的供應(yīng)速度與供應(yīng)量，都會有所下降。尤其是今明兩年，新上市樓盤將會明顯減少。與之同時，需求也會因為房價的持續(xù)上漲，高位運行，而受到明顯抑制。價格本身就是 調(diào)節(jié)消費需求和投資需求的杠桿。當(dāng)價格漲到一定程度，必然會抑制需求；而正是價格跌到一定程度，則又會刺激需求。如今上海， 正處于價格高漲開始抑制需求的階段。現(xiàn)在樓盤的 銷售速度和銷售量已開始普遍下降就是個佐證。此外，由于調(diào)控影響，中小企業(yè)的資金鏈普遍繃緊。

13、在此情況下，部分企業(yè)便會為了加速現(xiàn)金流量，而不得不降價銷售，以求維持正常運轉(zhuǎn)。上述兩方面因素的共同作用， 便會使樓市出現(xiàn)漲跌不一的盤整格局。這一現(xiàn)象現(xiàn)在已開始初露端倪。（詳見下圖）2004年6月上海各區(qū)預(yù)售成交均價漲跌率一覽(%)T-漲跌率未來一年內(nèi)，供需兩方面的增長，都會有所放緩。后市發(fā)展如何，一方面取決市場本身的調(diào)節(jié)機制，一方面取決于政府的干預(yù)行為。從中長期來看，上海樓市將穩(wěn)中有升， 持續(xù)增長。但從中短期來看，階段性的回落調(diào)整,小幅波動，是在所難免的，對此應(yīng)有充分的認(rèn)識。第二部分上海別墅市場環(huán)境分析、上海別墅市場狀況分析1、發(fā)展沿革及分布區(qū)域1.1發(fā)展形成從近10年上海別墅市場的發(fā)展來看，

14、上海別墅市場有三次熱潮。第一次熱潮是20世紀(jì)90年代的開發(fā)熱，當(dāng)時集中在虹橋的大批外銷花園別墅群掀起了上海別墅市場的第一次浪潮，然而這時的別墅市場價高而品質(zhì)一般，資客及外企駐滬人員，隨后受亞洲金融危機及土地批租收縮等因素影響, 97年偃旗息鼓；第二次熱潮是20世紀(jì)90年代中后期少量別墅成功開發(fā)形成的，客源也僅限于外籍投第一波浪潮在96、1998年下半年始,隨著地鐵1號線的通車運營，上海西南迅速掀起內(nèi)銷別墅的開發(fā)熱潮。以排屋、聯(lián)體別墅等經(jīng)濟型別墅為主體的別墅消費市場在1998年下半年至1999年下半年創(chuàng)造了良好的市場銷售業(yè)績，形成了上海別墅市場的第二次浪潮；第三次熱潮是在世紀(jì)之交時開始的，這次熱

15、潮從開發(fā)規(guī)模、持續(xù)時間等方面都比前兩次大的多。2001年8月1日上海內(nèi)外銷住宅市場的并軌正式出臺；以及富裕階層（特別是中產(chǎn)階層）的迅速龐大等因素影響， 內(nèi)銷外銷別墅類物業(yè)的價格明顯回落, 出現(xiàn)客源和產(chǎn)品的某些根本性的變化。排屋、雙拼別墅、雙復(fù)式公寓以及上海別墅類物業(yè)“里弄式住宅”和“新獨院住宅”等別墅衍生產(chǎn)品紛紛現(xiàn)身市場，并受到市場追捧，別墅概念逐漸“異化”，獨立住宅不再是一種奢侈品。隨著上海市政道路的立體化、市區(qū)概念的擴延，私家車的普及化，別墅類獨院住宅成為上海富有的中產(chǎn)階層置業(yè)安家的新選擇，上海別墅市場走向新起點的開始。1.2分布區(qū)域2003年上海別墅項目區(qū)域分布2003年初，上海別墅格局

16、開始發(fā)生重大轉(zhuǎn)變。長寧等中心城區(qū)由于別墅向郊外的發(fā)展而完全淡出別墅市場，新盤供應(yīng)減少，在售別墅樓盤也基本售罄。與此同時，南匯別墅迅速登臺亮相，與浦東新區(qū)別墅一起形成東部區(qū)塊。因此目前上海的別墅主要分布在浦東、松江、閔行、青浦、南匯幾大區(qū)域。華漕板塊各區(qū)域的發(fā)展和趙巷同碧云、金橋、曹路板塊鎮(zhèn)或主要干龍東大道一張江板塊淀山湖板閔行余山板塊里,余山第景觀資源及規(guī)劃且 止?？hK, 鎮(zhèn)或主干道凱外環(huán)線Wb周康板塊泗涇板塊松江大學(xué)城板塊大學(xué)城板塊新橋板浦鑫多新干線別墅區(qū) 顓橋鎮(zhèn)，滬閔路一山風(fēng)景區(qū)總等富才泗涇鎮(zhèn)、滬松公路區(qū)區(qū) V余山鎮(zhèn)，滬青平公路學(xué)城，軌道交通松江鎮(zhèn)，莘莊立交橋、滬杭高速軌道交通R新橋鎮(zhèn)、莘

17、莊立第,、滬杭高速_九亭鎮(zhèn)書松公路捻克小鎮(zhèn)=徐涇鎮(zhèn)、滬青平公路-滬閔-顓橋板塊到用箱合生城邦 ,余山銀湖別里 余山高爾夫別墅 _浪琴水岸 鈔洲比華利花園 警愛倫坡藝軍一 , 銀濤高爾夫航頭板塊趙巷板塊無趙巷鎮(zhèn)、滬青平公路中海翡翠湖岸淀山湖板塊淀山湖，朱家角景區(qū)朱家角鎮(zhèn)、滬青平公路綠洲江南園浦東龍東大道一張 江板塊張江高科技園區(qū)、地 鐵二號線延伸，中環(huán)張江湯臣高爾夫碧云一金橋一 曹路板塊碧云國際社區(qū)，金橋進 出口加工區(qū)碧云、金橋、曹路鎮(zhèn)，楊高路世茂湖濱花園南匯周康板塊水系豐富周浦鎮(zhèn)、康橋鎮(zhèn)，A20外環(huán)線康橋半島航頭板塊浦東國際機場航頭鎮(zhèn)、楊高南路延伸段綠洲千島別墅浦東世博會的申辦成功，國際機場的

18、東移以及良好的生態(tài)環(huán)境，越來越多成熟的市政配套設(shè)施及不斷完善的交通體系成為上海最具潛力的區(qū)域之一。雖然目前浦東別墅分布相對零散， 但經(jīng)過多年的發(fā)展已初步形成區(qū)域板塊集聚之勢。浦東的別墅基本以高檔別墅為主，為成功人士打造，適用于投資、居住、租賃等不同需求。青浦青浦是上海西郊自然環(huán)境較好的區(qū)域，作為上海的高檔居住區(qū)之一一一老虹橋區(qū)域及滬青平公路沿線別墅區(qū)的延伸，是上海的西大門和后花園，滬青平公路及318國道將青浦新城、朱家角及徐涇鎮(zhèn)串連起來，別墅沿著滬青平公路一線向西橫向、向南北縱深發(fā)展。松江松江別墅近兩年來發(fā)展十分迅猛，由原來的經(jīng)濟型與高檔別墅共存過渡到目前以中高檔 別墅市場為主導(dǎo)的局面，部分板

19、塊成為高端別墅的主要集中地之一。形成新城、新橋、余山、泗涇及九亭等重點別墅區(qū)域，并各成特色。松江新城以大學(xué)城市為依托，借助一城九鎮(zhèn)規(guī)劃中唯一重點新城的規(guī)劃啟動。而九亭是松江別墅發(fā)展較早的區(qū)塊，以濟亭南路最為集中，已成規(guī)模和氛圍。新橋區(qū)域的別墅相對較為集中，近期發(fā)展迅速，相對來說是上海中檔和經(jīng)濟型別墅最為集中的一塊。余山從來都是人們關(guān)注的一個高檔別墅區(qū)域，其依托上海獨一無二的余山風(fēng)景區(qū)的自然資源，使得該區(qū)域成為上海乃至全國的頂級別墅區(qū)。閔行閔行別墅在上海的發(fā)展相對是比較早的，分布比較集中在虹橋鎮(zhèn)區(qū)域、沿顧戴路一線及周圍漕寶路、七莘路等。隨近期閔行別墅向縱深方向發(fā)展，馬橋板塊、華漕板塊，滬閔一顓

20、橋板塊成為別墅發(fā)展的新熱點板塊。由于缺乏自然資源， 又缺乏重大的規(guī)劃的利好， 閔行區(qū)走中低端別墅路線，開發(fā)以聯(lián)體別墅為主，被大眾所接受。南匯南匯是2003年初形成其獨特的區(qū)域特征，奠定了在上海別墅市場的獨立地位，不再只 做浦東別墅的縱深發(fā)展或是延伸。目前南匯別墅主要集中在康橋及南六公路一帶，其中康橋別墅為重中之重，主要的幾個較大別墅均分布在此。航頭、周浦也有零星別墅樓盤分布。南 匯板塊起步雖晚，但勢頭迅猛。南匯有著多條重要公路和浦東國際機場，交通便利，加上大東郊得天獨厚的自然環(huán)境，康橋、航頭等區(qū)域蓄勢待發(fā)，成為未來別墅發(fā)展的熱土，為眾多業(yè)內(nèi)人士及別墅開發(fā)商、投資商所看好。3、別墅市場情況上海別

21、墅供求狀況分析2003年底上海約有別墅建筑面積 1000余萬平方米，約 34000套左右。其中03年容 積率0.5-0.7的出讓土地面積為 59.73萬平方米，建筑面積約 30萬平方米、1070套左右占 01-03年三年總供應(yīng)量的五分之一，別墅土地供應(yīng)量成明顯減少趨勢。從上海別墅購買人群，基本是本地居民、內(nèi)地其他地區(qū)買家和境外人士三分天下。近三年上海每年成交約 7000-8000套、約200-240萬平方米計算，而年供應(yīng)量在1萬套左右，03年上海約有1.1萬套別墅上市供應(yīng)，每年約有3000-4000套余量，如無后續(xù)別墅推出，消化這些別墅還需要 5年左右的時間。因此，上海市的別墅市場供應(yīng)量從目前

22、看是充足的，但受到政策影響，開發(fā)進度放緩以及消費被壓縮，估計消化的時間會延長。近幾年，上海別墅市場供應(yīng)充足，西南四板塊和浦東板塊占據(jù)半壁江山自1999年來，上海別墅的供應(yīng)量呈逐年上升之勢，開發(fā)供應(yīng)量非常充足。2003年上海市別墅上市供應(yīng)量 359.6萬平方米（占地面積 1058.3萬平方米），主要集 中在松江、閔行、青浦、浦東、南匯區(qū)域，其中，松江占 33.22% ,閔行占16.48% ,浦東占 15.82%、南匯占14.77%、青浦占10.83%,其他地區(qū)共占 8.88%。圖3 1 2003年別墅供應(yīng)量分析2004年各區(qū)域市場在售及即將上市的別墅項目共110個，主要集中于松江（25個）、浦東

23、（20個）、閔行（18個）、青浦（12個）和南匯（12個）。圖3 2 2004在售及即將上市的別墅項目板塊分布成交價格狀況別墅市場自1999年回暖以來，一大批特色鮮明的高端別墅開盤或啟動，拉高了別墅的 均價，外加高端樓盤的消化周期長、消化速度慢，將拉升下一年的價格指數(shù)，從2003年別墅價格看，總體上呈現(xiàn)上漲的趨勢，開盤價在10000元/平方米以上的別墅項目共計28個,占到新開別墅總量的 34%;按別墅一般都在 300平方米以上來計算，這部分別墅的總價應(yīng) 當(dāng)高于300萬元。從各區(qū)域的價格水平來看，閔行、松江、浦東三地的別墅價格較低，經(jīng)濟型別墅所占的份量也較重。原因是閔行、松江、浦東三地都有相對較

24、大規(guī)模的居民傳統(tǒng)舊區(qū)，除松江余山 別墅區(qū)外，可供大型別墅整體規(guī)劃的土地也較少，因此影響到了別墅的高貴性，故其向經(jīng)濟型、居家型的方向發(fā)展。相對而言，南匯、青浦的土地可塑性強，先天水脈條件好，適于建 造高品質(zhì)別墅；目前高于萬元的均價顯示該處的普遍開發(fā)模式和營銷思路，那就是走個性化、高檔路線。圖3 32003年主要區(qū)域別墅均價情況（單位：元/平方米）單價來看，2003年上海別墅單價在 5000元以下及15000以上所占的比例相對較小，各占約總體的 8.36%和8.42%。單價在5000-8000 元及8000-15000 元區(qū)間的分別占 40.58% 和42.64% ,可見在5000-8000元區(qū)間

25、別墅分布密度最高，競爭也相對激烈。但從套數(shù)單價層次分析，由于高價位的別墅相應(yīng)的套面積也較大，所以套數(shù)單價比例 8000-15000元及大于15000元的比例相應(yīng)會有所降低，分別為 38.23%和6.35% ,不同單 價區(qū)間的套均面積分別為：單價 5000元以下的套均面積257.8平米，單價在 5000-8000圖3-4 2003年別墅項目不同單價區(qū)間單套平均面積元區(qū)間套均面積 239.9平米，單價在 8000-15000 元區(qū)間套均面積 306.6平米，單價大于 15000元區(qū)間套均面積 364.5平米。從總價 來看，2003 年上海別墅 總價小于150 萬元及大于 500萬元的產(chǎn) 品所占比例

26、 僅占總體的14.15% ,總價在150-250萬元及250-500萬元區(qū)間的分別占 32.77%、41.83%。圖3 5 2003年上海別墅總價分布情況需求狀況在供應(yīng)增長的情況下，上海別墅市場需求也異常旺盛，需求范圍擴大隨著經(jīng)濟的發(fā)展，宏觀經(jīng)濟及投資環(huán)境良性運轉(zhuǎn)，城市居民可支配收入提高，大量外來高收入人群涌入，外加居民居住觀念的升級，大大地加大了上海別墅的需求。另外，市區(qū)中高檔公寓房價大幅上漲的壓力，城市交通立體網(wǎng)絡(luò)的完善也刺激了別墅需求放量。以往以外地人、港澳臺人為別墅購買者的情況有所改觀，本地居民對別墅的需求熱情大增，別墅市場需求市場范圍擴大。各板塊客戶源差異性較為明顯由于別墅市場各板塊

27、產(chǎn)品品質(zhì)的不同，各板塊購買人群也各有不同。九亭板塊內(nèi)別墅項目走平民化路線，經(jīng)濟類別墅成為其不可或缺的產(chǎn)品，主要面對的是上海籍客戶或早已在上海落戶的內(nèi)地人。以中檔產(chǎn)品為主的青浦別墅主要銷售對象為國內(nèi)實力人士，而一些高檔別墅的客戶群則以外籍、海歸人士等為主?？傮w而言，上海別墅市場將持續(xù)供大于求的供求態(tài)勢，未來供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾將凸顯就現(xiàn)在的市場情況來看，整體別墅市場處于供大于求的局面。據(jù)測算，上海每年的別墅需求量一般在150-200萬平方米，最多不會超過上海房地產(chǎn)市場需求的10%。同時，由于別墅項目總價相對較高，競爭激烈，銷售周期普遍較長。至IJ 2002年底，上海全年上市總量 約540萬平方米，保有

28、量約 850萬平方米。雖然2003年3月國土資源部頒布實施了 “停 止別墅類用地的供應(yīng)”政策，但由于目前別墅保有量和未來供給還需要一定時間進行消化， 故在1-2年內(nèi)別墅供應(yīng)不會出現(xiàn)斷檔。2004年上海別墅市場將還會保持在一個供應(yīng)量不減， 價格相對較高，由于高價盤銷售的時間較長，在一定程度上甚至還會小幅拉升市場均價。在房地產(chǎn)持續(xù)景氣的大環(huán)境下，加上土地的稀缺性，引發(fā)的追求高價的開發(fā)別墅問題就 愈加突顯。地段稍好的獨立別墅，單價更是高不可攀。而且隨著對于別墅面積奢華的追求， 總價在500萬以元以上的別墅也紛紛亮相。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上海地區(qū)91.5%的潛在消費者所希望購買的別墅是總價在 250萬元以下。別

29、墅項目追求高端化的傾向，勢必導(dǎo)致市場供應(yīng)結(jié) 構(gòu)的逐步失衡。所以，經(jīng)濟型別墅的供應(yīng)將受到更大的歡迎。價格分布2004年至今（7月）申城低密度別墅類住宅平均價格仍然保持了上漲的勢頭，但是上 漲幅度呈下降趨勢。無論從建筑面積還是套數(shù)上看，單價在 8000元- 15000元/平方米的 中檔別墅所占比例 65 %，仍然是市場主流。別墅總價往年形成的兩頭小、中間粗的紡錘形格局在今年上半年略有改變。統(tǒng)計顯示， 去年全年上海約有 1.1萬套別墅上市供應(yīng)，總價小于150萬元和大于500萬元的所占比例分別僅一成多，但今年總價 150萬元以下的別墅比例上升至25%, 500萬元以上的別墅所占比例達到了 16%。但即

30、便是這樣，單套總價在150萬元至250萬元的別墅所占比例分別為 35%。圖36 2004年上海別墅總價分布情況（單位：萬元）未來預(yù)期：短期看穩(wěn)，長期看漲別墅價格在未來幾年時里仍會呈穩(wěn)步上升趨勢。受別墅需求的強有力支撐以及土地供應(yīng)的受限，雖然有銀行通過加大住宅首付款比例等別墅需求的抑制因素，但預(yù)計別墅價格在未來幾年里仍會呈穩(wěn)步上升趨勢。別墅市場及消費者也漸趨成熟，但別墅的熱潮方興未艾，中高檔別墅供應(yīng)熱潮繼續(xù)維持。最近國土資源部出 臺的關(guān)于限制別墅型土地供應(yīng)的政策必然使未來別墅供應(yīng)受限。加上別墅居住觀念的變化， 使居住者更追求別墅周邊的環(huán)境及舒適，而不僅僅是形態(tài)和超大面積，從而未來別墅開發(fā)的容積率

31、也會不斷下降，進一步拔高別墅單價。經(jīng)濟型及高端別墅需求旺盛，中端別墅市場競爭會更加激烈。上海本地客戶需求的放量將對經(jīng)濟型別墅是利好因素，而部分追求享受的外來和本地超高收入者也將給為數(shù)不多的高端別墅帶來旺盛需求。競爭相對激烈的將是供給量不少的中端別墅市場。從別墅未來發(fā)展區(qū)域來看，松江最為看好。而松江目前已發(fā)展成為別墅的一個熱點區(qū)域，憑借其優(yōu)美的環(huán)境及良好的地域優(yōu)勢（余山風(fēng)景區(qū)）以及松江大學(xué)城及松江開發(fā)區(qū)推動，也有較大發(fā)展?jié)摿?。別墅相關(guān)政策國家房地產(chǎn)政策環(huán)境對別墅市場的影響.限制對高檔住宅（別墅、高檔公寓）的個人貸款額度，別墅貸款額W 70%房價.提高第二套貸款商品住宅的首付標(biāo)準(zhǔn).月還款額w 50

32、%月收入.開發(fā)商開發(fā)的項目自有資金 35%項目總投資額.開發(fā)商在房地產(chǎn)項目四證獲得前不得通過此項目獲得銀行貸款.取消新征別墅用地的審批這些政策經(jīng)過近半年的消化，在市場中得到顯現(xiàn)， 中房指數(shù)辦公室將上海別墅指數(shù)和中房上海指數(shù)走勢作了比較。比較顯示，今年上半年上海別墅指數(shù)平均每月漲幅為0.9%,低于上半年中房上海指數(shù)月平均1.5 %的漲幅。說明別墅價格受到供需兩方面資金的供應(yīng)限制，其漲幅低于全市商品房價格的漲幅，價格走勢處于平穩(wěn)狀態(tài)。隨著別墅土地供應(yīng)量減少， 2004年上半年新上市的別墅有所減少，同時受到別墅未來供應(yīng)量有限的預(yù)期效應(yīng)，別墅的 價格仍然處于上升態(tài)勢，未來將會穩(wěn)中有升，去化速度減慢。

33、4、細分市場描述 4.1產(chǎn)品特征 水景上海幾乎所有的別墅樓盤都有一定的水景設(shè)施。根據(jù)水景的自然度可分為天然水系與人工造景。天然水景的別墅樓盤主要分布在青浦淀山湖流域，南匯、松江由于水系豐富，一些別墅順勢造景。上海天然湖比較缺乏， 人工湖諸如太平橋綠地又不可能有很大水域面積，因此水景主要以人工水景為主，各區(qū)的別墅樓盤都有。表：上海水景別墅主要分布分布區(qū)域水景代表樓盤淀山湖畔淀山湖東方港灣金杰、上海威尼斯花園南匯天然水系綠洲千島、楓丹白露奉賢杭州灣（海景）陽光海岸LACALA、海灣藝墅、棕桐灘別墅青浦天然河道順馳藍灣浦東天然河道金爵別墅、東源麗晶南匯、閔行、浦東人工開鑿西郊莊園、生茂養(yǎng)園、世茂湖濱

34、山景與坡地松江余山是上海唯一的山，因此這一天然資源在別墅開發(fā)中很好的被利用，余山附近的 別墅均被塑造成超豪華的高檔別墅群。上海為江南平原地帶， 坡地也為少見，目前的坡地均為別墅樓盤為塑造亮點而人工推建的。通過分析發(fā)現(xiàn)，以坡地別墅作亮點的樓盤出現(xiàn)在上海別墅較為集中的區(qū)域，由于周邊市場競爭激烈，而其項目自身特點又相對缺乏，因此塑造坡地為特色。表：上海坡地別墅主要分布分布區(qū)域樓盤松江泗涇云頂別墅青浦滬青平路沿線長堤花園別墅浦東碧云國際社區(qū)維詩凱亞綠化率上海別墅綠化率的高低，在區(qū)域分布來看無明顯的特點，各區(qū)別墅樓盤都能找出 1-2個 綠化率比較高的。主要看是視容積率而定， 而別墅物業(yè)本身就是一種親近自

35、然的居所， 其景 觀主要還是由外環(huán)境與內(nèi)環(huán)境的結(jié)合起來看的。表：上海高綠化率別墅主要分布分布區(qū)域綠化率樓盤南匯航頭71%生茂養(yǎng)園松江泗涇70%余山銀湖別墅青浦徐涇65%大豪山林別墅南匯康橋46.8%康橋半島閔行滬閔路50%天籟別墅4.2功能指標(biāo)上海別墅以往對于第一居所與第二居所并無明顯的介定，一是由別墅類物業(yè)所處的區(qū)位決定了它的功能，如遠郊別墅。二是別墅特有的景觀使具有一定的休閑旅游性成為了第二居 所。表：上海第二居所別墅主要分布分布區(qū)域樓盤奉賢海灣LACALA別墅、棕桐灘別墅、海灣藝墅淀山湖畔綠洲江南園、東方港灣金杰練塘鎮(zhèn)太陽島高爾夫溫泉別墅4.3檔次指標(biāo)容積率上海別墅整體容積率低，2003

36、年別墅平均容積率 0.34,以0.5以下占59%。除浦東外,其他區(qū)域別墅容積率多在0.25-0.35之間。屬于較為稀缺的品種。別墅形態(tài)大面積獨立別墅成為整個別墅市場供應(yīng)主流，雙拼和聯(lián)體別墅憑借價格優(yōu)勢受到市場的青睞在上海，面積大、總價高的獨立別墅依然是樓市的顯貴，由于它能真正滿足別墅購買者的夢想，因此它將在一段持續(xù)的時間內(nèi)成為別墅市場主要組成部分。相對于獨立別墅來說， 雙拼、聯(lián)體、排屋、疊加式別墅則因適中的價格，成為樓市的新寵。從類型上看，上海別墅在建筑面積上，獨立別墅約占61.13% ,聯(lián)體（包括雙拼多聯(lián)）占29.96%,疊加別墅最少僅 8.92%。如果本項目建造聯(lián)體、疊加類型，可以適當(dāng)填補

37、市場 不足。圖3 5戶2003年上海上市別墅物業(yè)形態(tài)面積比重8.92%29.96%61.13%獨立 聯(lián)體 疊加200型面積從戶型來看，以 300-400平方米區(qū)間所占 最大，約為25% , 250-300 米及200-250平方米區(qū)間 型分另比例分另為 20.16% 和 20.5% ,小于 平米的戶型約占16.65% , 400-500 平米的占9.59% ,大于500平米的占8.08%。2004年以來開盤和預(yù)告別墅也都是以大面積獨幢別墅為主，面積在 300-400平方米以上，總價在400-800萬元/套之間，如東部板塊南匯滬南路上的生茂養(yǎng)園推出的最大房型就 達到了 920平米。第三部分松江房

38、地產(chǎn)市場競爭分析一、松江別墅市場分析1、松江及其人文歷史文化底蘊深厚，將使其發(fā)展更有依托的根基松江位于上海西南，下轄四個街道九個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總面積604.71平方公里，滬籍人口 49.6萬。松江城廂是上海的四大歷史名鎮(zhèn)之一，松江是歷史文化名城， 文化底蘊深厚，將使其發(fā)展更有依托的根基，古韻與現(xiàn)代交相輝映，會進一步增強新城的吸引力。松江歷史上歷代名人輩出，解放后，民間藝術(shù)發(fā)揚光大，形成了戲曲、攝影、絲網(wǎng)版畫 三大特色文化。先后被命名為中國現(xiàn)代民間繪畫鄉(xiāng)、全國文化先進縣。 松江是上海地面文物最為豐富的地區(qū)，有唐代的唐經(jīng)幢、宋代的方塔、元代的清真寺、明代的照壁和清代的醉白池等眾多文物。松江旅游資源豐富作為

39、上海地區(qū)唯一的國家旅游度假區(qū)一余山國家旅游度假區(qū)，自然條件優(yōu)越，旅游資源豐富。西北部的12座山峰是上海唯一的山林，2000年又開挖了水面積500畝的人工湖一月湖，山水共映。余山國家森林公園被國家旅游局評定為首批4A級景區(qū)。車墩影視樂園、洞涇花橋生態(tài)園林、九亭花卉基地等景點20個。2、配套情況 交通配套便利的交通帶動了松江地區(qū)經(jīng)濟的進一步發(fā)展松江區(qū)位條件優(yōu)越， 交通四通八達，極為暢通便捷。交通網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展和完善，不斷加強 了松江區(qū)域內(nèi)各發(fā)展板塊的相互聯(lián)系， 也在時間和空間上縮短了松江和上海中心城區(qū)的的距 離，同時也帶動了松江地區(qū)經(jīng)濟的進一步發(fā)展。對房地產(chǎn)開發(fā)來說，交通網(wǎng)絡(luò)的不斷完善，不僅提供了便捷

40、的交通條件，同時也為松江地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)加速了區(qū)外消費者導(dǎo)入速度。 主要交通干線：高速公路：四條高速公路在松江新城四周圍合成井字型快速交通網(wǎng)，分別是滬杭高 速公路、同三國道、滬青平高速公路及嘉金高速公路。主要干道：13條主要干道內(nèi)引外連，將松江區(qū)及松江區(qū)域內(nèi)各板塊與上海市中心區(qū) 域緊密相連。其中松蒸公路與本案毗鄰，拓寬后的松蒸公路將成為本案與外界聯(lián)系的主 要道路之一。鐵路：二條鐵路橫穿松江，一條是已有的滬杭鐵路；另一條是規(guī)劃中的滬杭高速鐵路。 其中滬杭鐵路距離本案距離較近，但不會對本案造成噪音污染。輕軌規(guī)劃：軌道交通九號線（申松線，規(guī)劃 R4線），從上海徐家匯附近到松江火車站， 近期建設(shè)34.0

41、4公里，其中松江段為20.6公里，規(guī)劃設(shè)置車站約15個，極大地縮短了松江 新城與市中心的時空距離。松江道路體系：教育配套推進教育體制與機制的創(chuàng)新， 全面實施素質(zhì)教育，教育現(xiàn)代化水平不斷提高。 松江大學(xué) 城已有6所高校共招收學(xué)生 25000名。全區(qū)有區(qū)轄中專 1所，在校學(xué)生1403人；中學(xué)33 所，在校學(xué)生29978人，其中高中生10939人；小學(xué)14所，在校學(xué)生30286人；幼兒園 33所，在園兒童11092人，幼兒入園率90%;職校2所，職校附設(shè)點1個，在校學(xué)生2473人。醫(yī)療配套至2003年年末，全區(qū)有各類醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)25個，其中醫(yī)院19所；衛(wèi)生技術(shù)人員 2753 ;擁有病床3284張。文

42、化、體育配套松江圖書館建成了 “松江圖書館網(wǎng)站”和“松江地方文獻研究室”。至2003年末，全區(qū)有影劇院9座，文化館、站17個；公共圖書館、站 15個。精心組織“市民健身日”、“全 民健身周”系列活動。全區(qū)新建2個健身苑，25個健身點，2003年末止共有健身點 134個。成功承辦了全國汽車?yán)?、全國女足超級?lián)賽、全國男足乙級聯(lián)賽、國際少兒游泳邀請賽、上海余山“世茂杯”國際鐵人三項賽等國內(nèi)外重大賽事。 綠化情況松江全面推進綠化建設(shè)， 改善城市生態(tài)環(huán)境， 我區(qū)被評為全國園林綠化先進城區(qū)。2003年新建綠地面積106萬平方米，其中3000平方米以上綠地 3塊。已全面建成中央公園一期、 二期、三期、思

43、賢公園、市民廣場等大型公共綠地，城區(qū)綠化覆蓋率為43.2%。至年末，全區(qū)已建成綠地面積 637.21萬平方米。3、松江別墅市場特征目前松江在銷別墅項目約在20個左右。別墅市場發(fā)展呈現(xiàn)兩個端點：超豪華別墅和經(jīng) 濟型別墅并存。項目主要分布在新閔、九亭、泗涇、余山等地。松江是即閔行之后的又一別墅熱點區(qū)域，目前在銷別墅項目約在 20個左右。2003年 上海市別墅上市供應(yīng)量 359.6萬平方米，松江占33.22%，比例是全市最高的區(qū)。2003年松 江別墅項目平均容積率為 0.28,別墅成交均價為 8081元/平方米。松江的別墅市場發(fā)展呈現(xiàn)兩個端點：超豪華別墅和經(jīng)濟型別墅并存。而購買者以自住為主，投資為輔

44、。目前該區(qū)域內(nèi)別墅項目主要分布在新閔、九亭、泗涇、余山等地，松江大學(xué) 城也有少量。表：松江已形成別墅區(qū)板塊分布與特征板塊特征檔次區(qū)域主力面積(m2)售價(元/m 2)區(qū)域容積率主要樓盤余山板 塊得天獨厚的自 然條件，豪華 高檔超豪華獨立 350-40014000以上0.2左右上海紫園、余山高 爾夫別墅、余山月 湖山莊九亭板 塊與鎮(zhèn)上成熟配 套，離市中近中檔聯(lián)體：250左右雙拼：250-260獨立：330左右9000-130000.4左右三盛頤景園、愛倫 坡藝墅、九洲大唐 花園、上游會舍泗涇板塊靠近余山板塊中高檔獨立 300-4009000-160000.3左右泗涇頤景園、云頂 別墅、余山銀湖新

45、城板 塊注重文化與大 學(xué)城的配套中低檔疊加聯(lián)排：200左右6000左右0.9左右復(fù)地香堤苑新橋板塊大型別墅板 塊，以經(jīng)濟型 為特色中低檔雙拼、聯(lián)排、疊力口： 200-3006000-90000.6左右明月清泉、雅仕軒、項目競爭區(qū)域的市場特征競爭區(qū)域的選?。壕磐^(qū)域、泗涇區(qū)域。競爭區(qū)域的市場說明：本項目位于洞涇區(qū)域。上海別墅市場通過的發(fā)展別墅區(qū)位檔次已基本形成，對洞涇而言，不可能象余山及淀山湖區(qū)域這樣有得天獨厚的自然資源， 也不可能與金橋碧云、 張江這樣有園區(qū)的高檔客源需求 作為剛性支撐。滬青平公路沿線的別墅區(qū)發(fā)展已有一定成因與積淀，客源有了相當(dāng)?shù)恼J(rèn)可度；而莘閔別墅區(qū)檔次與松江北塊相比又偏低，

46、已發(fā)展成了相當(dāng)規(guī)模；松江大學(xué)城別墅項目極少， 因此這些區(qū)域都不作為可比的研究區(qū)域。洞涇區(qū)域其發(fā)展在一定時間、一定程度上還是要依賴九亭、泗涇目前已形成的別墅氛圍 的帶動與擴延伸。從地理位置上看，九亭、泗涇、洞涇同為滬松公路串起的三大重鎮(zhèn)，從近 年來看九亭一泗涇的房產(chǎn)市場發(fā)展也應(yīng)證了別墅開發(fā)熱潮是由東往西逐步興起的。.九亭別墅板塊的市場特征九亭的規(guī)劃特征九亭鎮(zhèn)區(qū)位于滬松公路北側(cè)、嘉金高速公路（在建）東側(cè)、滬青平公路南側(cè)、濟亭路西側(cè)。其西北部是松江高科技園區(qū)，西南部是上海久富經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，東南部是高優(yōu)質(zhì)農(nóng)業(yè)園區(qū)，現(xiàn)已成為九亭發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的支柱。如今已有志成企業(yè)、三盛發(fā)展、上海奧林匹克置業(yè)投資有限公司等

47、三十多家房產(chǎn)商競相開發(fā)九亭。別墅在九亭的發(fā)展概述1999年九亭剛作為住宅開發(fā)熱點崛起時，原本大多定位為經(jīng)濟型別墅項目，2001年局面開始有所變化，墅市場產(chǎn)品定位正由原來的平民型中低檔別墅過渡到中檔別墅市場為主導(dǎo) 的局面，向高的檔次突破中也出現(xiàn)了一批獨棟較高檔的樓盤。九亭地區(qū)樓盤定位的跨越表明隨開發(fā)日益成熟，區(qū)域市場的承載能力也在提高。地區(qū)內(nèi)目前的樓盤主要集中在濟亭南路沿線，已經(jīng)開始遠離九亭鎮(zhèn)中心，地區(qū)內(nèi)主要以別墅為主，外加部分多層的公寓。九亭經(jīng)過數(shù)年的開發(fā)已不能算完全的郊區(qū)了，附近的商業(yè)設(shè)施比較全， 鎮(zhèn)上大片的公寓樓正在開發(fā)。隨著顧戴西路的開通，大大縮短了進入市區(qū)的時間。 表：目前九亭在售別墅

48、項目：案 名基地位置類型建筑面積（M 2）主力面積（M2）售價（元/M 2）容積率九洲大唐花園滬松公路1789 弄獨幢別墅5.6萬260-5879000-160000.3上游會舍滬亭南路159號獨幢別墅4.89 萬320-341130000.32愛倫坡藝墅深亭南路599弄獨立、雙拼12萬獨：310雙：250-265獨：11600-15700雙：98000.4別墅樓盤的發(fā)展特點經(jīng)濟型別墅為主導(dǎo)，物業(yè)形態(tài)以聯(lián)體、疊加別墅為主，近年也有多個檔次較高的獨棟別 墅項目上市。九亭的別墅分布主要集中在濟亭南路，有逐步由鎮(zhèn)中心區(qū)域向外擴展的趨勢。別墅樓盤的營銷手法與特征九亭鎮(zhèn)的開發(fā)樓盤較多，各檔次別墅都有，因

49、此營銷手發(fā)也比較多樣，主要還是突出九 亭地區(qū)的“區(qū)位優(yōu)勢”，如交通便利及距離市中心近等。原先作為經(jīng)濟型的別墅住宅區(qū)，九亭的別墅外部優(yōu)勢相對薄弱，所以更注重對小區(qū)“內(nèi)部素質(zhì)”的打造，如景觀特色、會所等。純獨棟別墅上游會舍利用水系劃分了15個島嶼組團，每個島嶼上分布 5-10棟的別墅組團。社區(qū)內(nèi)將建有一座 4800平方米的專業(yè) SPA會館, 投入近2000萬元的設(shè)備，由國際專業(yè) SPA團隊整體設(shè)計。在售的后續(xù)供應(yīng)量狀況表：在售樓盤后續(xù)量初步統(tǒng)計項目總供應(yīng)規(guī)模未供應(yīng)面積九洲大唐花園5.6萬（三期開發(fā)）約3.1萬上游會舍4.89 萬約4萬愛倫坡藝墅12萬（三期）約6萬合計22.49 萬13.1 萬目前

50、九亭地區(qū)的幾個在售樓盤均處于供應(yīng)放量的初期階段，預(yù)計在明年約有13.1萬平方米上市（未統(tǒng)計新地塊開發(fā)）。九亭房地產(chǎn)市場開發(fā)啟動較早，然而對別墅類物業(yè)而言，加上一些早期樓盤二手市場的拋出，樓盤間競爭也較激烈，去化相對其他區(qū)域而言周期更長， 這批后續(xù)量仍需一段時間來消化。住宅消費者分析九亭由于早期定位為中低檔經(jīng)濟別墅群，主要是購買別墅需求市場的一批低端客戶，隨著近幾年板塊檔次的提升，居住氛圍的形成，客戶構(gòu)成也發(fā)生了變化，逐步面向中端市場客源。然而大片公寓住宅已經(jīng)形成，整體的居住印象也基本定型為中低檔。不可能象后期形成的區(qū)域，諸如泗涇這樣有很大的空間提升，因此局限性還是比較大，高端的客源不會選擇居住

51、在九亭，選擇九亭別墅是一批對市區(qū)依賴程度較大的、購買力又不強的客源。九亭周邊的富裕階層，如當(dāng)?shù)卣賳T，企業(yè)管理階層及私營業(yè)主。約占 40%市區(qū)客源，對市區(qū)依賴程度較高，且看重九亭地區(qū)鎮(zhèn)上生活配套較為成熟，環(huán)境熱鬧的中產(chǎn)階層，約占30%投資客源，九亭早期的經(jīng)濟型別墅價格便宜，吸引了很多投資客的注意，一些規(guī)劃繳好的樓盤如三盛頤景園等均有很大投資比例，約占30%重點樓盤分析A.愛倫坡別墅a）基本資料地址：九亭濟亭南路 599弄占地面積：450畝 （30萬）建筑面積：總12萬itf （一期基本售完 6萬平方米，二期6萬平方米）容積率：0.4綠化率：58.4%建筑類型：獨立、雙拼開發(fā)商：復(fù)地集團主力戶

52、型：250-489 itf （獨立310平方米，雙立265平方米，雙拼250平方米）價格：起價 9800元/itf,最高價 15700元/ itfb）優(yōu)勢與劣勢優(yōu)勢位于“上海西區(qū)后花園” 九亭板塊濟亭南路上，由于房地產(chǎn)開發(fā)較早，周邊配套設(shè)施齊全，已形成上規(guī)模的居住區(qū)，環(huán)境較好。交通便利。顧戴路延伸段可達小區(qū)，延安路高架30分鐘車程可達人民廣場。小區(qū)環(huán)境塑造較好，背靠天然河道淀浦河， 并從東南面的小濟港引入活水，在中心區(qū)形成一個小湖泊。有獨立和雙拼別墅，房型與物業(yè)檔次式上選擇豐富。劣勢在九亭鎮(zhèn)上公寓樓比較多，對于別墅物業(yè)的塑造而言，這個區(qū)位而言檔次上有一定的局 限。九亭鎮(zhèn)在售別墅項目較多，競爭比

53、較激烈。借鑒該項目在九亭鎮(zhèn)宣傳上策略突出“第一居所”的概念。戶型比較經(jīng)濟實用，房型與本項目面積區(qū)間比較相似，設(shè)計也比較合理。.泗涇別墅板塊的市場特征泗涇的規(guī)劃特征背靠風(fēng)景秀麗的余山國家旅游度假區(qū)，毗鄰全新的松江大學(xué)城，憑借優(yōu)美的環(huán)境、便利 的交通，泗涇自然成為中高檔住宅的理想開發(fā)地。到2005年鎮(zhèn)中心城區(qū)面積將擴大到 8公里，形成以泗陳公路為軸心的高檔別墅區(qū)，古浪路為軸線的商務(wù)區(qū)，形成軌道交通9號線泗涇站新城一期工程，形成“三橫三縱”便捷通暢的城市式道路；教育、文化、體育設(shè)施更加合理，功能更加完備，生活環(huán)境明顯改善， 綠化覆蓋率40%以上，基本形成中心鎮(zhèn)框架，3-5年完成市級名人古鎮(zhèn)改造。別墅

54、在泗涇的發(fā)展概述在九亭的別墅板塊經(jīng)歷發(fā)展之后，泗涇作為九亭板塊的延伸， 房地產(chǎn)開發(fā)也掀起了一陣熱潮，然而在此階段，市場產(chǎn)品卻發(fā)生了變化。九亭的別墅開發(fā)以聯(lián)排與疊加別墅為主，更 為經(jīng)濟與平民化，而泗涇板塊的后發(fā)優(yōu)勢則發(fā)展成了中高檔別墅為主導(dǎo)，容積率基本在0.3左右。交通便利及西部余山板塊的炒作多重優(yōu)勢又使其得到了很好的發(fā)展。目前泗涇的別墅市場處于供應(yīng)間隙，市場供不應(yīng)求的狀態(tài)， 麗茵別墅早已交房入住， 泗涇頤景園與云頂別墅已基本售磬，后續(xù)尚未開發(fā)。余山銀湖二期即將開盤，處于預(yù)訂階段， 目前在售的僅有余山寶石別墅一個樓盤。表：泗涇目前開發(fā)的別墅項目列表案 名基 地 位 置類型總建面積（M 2）主力面

55、積（M2）售價（元/M 2）容積 率云頂別墅泗涇鎮(zhèn)陳公路方泗 公路交界口獨幢8.12 萬240-3309600 （均價）0.29泗涇頤景園一期泗涇鎮(zhèn)鼓浪路315 號獨幢11.8 萬304-4209300-95000.36余山銀湖別墅泗陳路888號獨幢5.8萬299-60014000 （均價）0.15余山寶石別墅泗涇古樓路近嘉松南路獨幢4.2萬300-47010200 （均價）0.29麗茵別墅滬松公路、泗陳公路口獨幢6萬275-356已售完0.292.3、別墅樓盤的發(fā)展特點別墅開發(fā)幾乎全為獨棟別墅，目前開發(fā)的別墅樓盤來看，容積率均在0.3左右。使其與九亭板塊區(qū)分開來，檔次上拔高，后發(fā)優(yōu)勢明顯。中

56、西風(fēng)格混合，各具特色。泗陳公路上的幾大別墅樓盤，泗涇頤景園特色為私家的江南園林，而云頂別墅則塑造成法國普羅旺斯風(fēng)情的坡地別墅，建筑比較現(xiàn)代，余山銀湖別墅與麗茵別墅均為歐式風(fēng)情。注重與景觀的結(jié)合度，無論與外部環(huán)境的結(jié)合如泗涇往西的余山風(fēng)景區(qū)還是小區(qū)本身地塊水系的利用，泗涇板塊的項目都頗費心思。別墅樓盤的營銷手法與特征泗涇的開發(fā)商比較注重“區(qū)位營銷”，泗陳公路往西可通往余山，因此多個泗涇的別墅項 目名上均帶上了 “余山”的標(biāo)識，如“余山寶石別墅”、“余山銀湖別墅”等，雖為余山板塊, 但售價僅高于泗涇其他別墅 2000-3000元/平方米左右。泗涇的樓盤，比較注重水景塑造，由于泗涇是四條水系的匯聚之

57、地，因此天然活水可利用，因此如銀湖別墅、泗涇頤景園等注重樓盤內(nèi)部素質(zhì)的樓盤，均在景觀塑造上結(jié)合水景塑造特色。注重小區(qū)內(nèi)的會所及配套設(shè)施。泗陳公路上的幾大樓盤都有一定的空間來造景，會所及 小區(qū)的配套上很見功力。泗涇頤景園在會所中配置了健身房、臺球、游泳池及戶外網(wǎng)球場、 琴棋書畫院，云頂別墅小區(qū)內(nèi)則設(shè)置了三個籃球場，銀湖別墅在多個高檔會所中設(shè)置了室內(nèi)游泳池，麗茵別墅也有 2500平方米的豪華會所。在售的后續(xù)供應(yīng)量狀況項目總供應(yīng)量（平方米）未供應(yīng)（平方米）云頂別墅8.12萬（共4期）1萬泗涇頤景園11.8 萬4.6萬余山銀湖別墅10.8 萬5萬余山寶石別墅4.2萬3.36 萬合計34.92 萬13.

58、96 萬泗涇別墅板塊目前在售的樓盤后續(xù)量達13.96萬平方米，將在今后幾年逐步推出上市，（尚未統(tǒng)計新開發(fā)地塊供應(yīng)），泗涇區(qū)域獨特的地理區(qū)位及各自樓盤的亮點塑造加上整體聚 居區(qū)氛圍的形成，也使其的未來發(fā)展被很多人所看好，從幾大樓盤前期去化的幾期銷售情況來看，泗涇別墅板塊的銷售周期相對短。住宅消費者分析泗涇的別墅消費群體相對九亭而言，其客戶構(gòu)成面更為復(fù)雜， 對于別墅品質(zhì)及別墅塑造亮點的要求更高，他們是獨具慧眼的人群。此外投資者占相當(dāng)比例，泗涇其獨特的區(qū)位優(yōu)勢及便利的交通使他們看好泗涇的投資潛力及外來投資者。約占 40%由于距滬青平高速公路，滬松公路都較近?？驮礃?gòu)成中市區(qū)的高收入階層及中產(chǎn)階級比例相

59、當(dāng)高。這部分人在選擇別墅物業(yè)首選滬青平沿線，但由于近年房價上漲， 在房價承受上滬青平沿線對于他們又過高， 因此選擇距滬青平附近的區(qū)域， 泗涇板塊整體印象較好， 居住 印象佳，性價比高成了其首選。這部分人群占30%左右。另一部分是外來人群，包括松江周邊工作、經(jīng)商的人及少量外籍人群，泗涇的別墅獨立別墅為主，檔次又很高，吸引了大批渴望在郊外，希望靠近余山的人群。他們有渴望親近自然的心理，但在價位上又不可能選擇余山板塊，所以選擇泗涇。約占 30%左右。重點樓盤分析A.泗涇頤景園a）基本資料地址：松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)鼓浪路 315號占地面積：525畝 （33萬itf）建筑面積：118000萬花共分三期開發(fā)。一期

60、 112幢（售完），二期128幢獨立，三期未定。容積率：0.264綠化率：70%建筑類型：全部獨棟開發(fā)商：上海頤景園房地產(chǎn)有限公司戶型：260-420 m2價格：起價9300元/itf,最高價9500元/itf （ 2004年初售完時價格）b）優(yōu)勢與劣勢優(yōu)勢泗陳公路上已形成泗涇別墅板塊，整體高檔居住效應(yīng)很明顯，西面靠近余山風(fēng)景區(qū)， 該板塊房價一定程度受其影響受到拉升。交通便利。泗陳公路、方泗公路、滬青平公路與滬松公路在周邊樹狀展開，至市區(qū)與余山風(fēng)景區(qū)都很方便。造景較具特色，與九亭頤景園一脈相承，均打造江南私家園林景觀為特色。5000平方米人工湖，引入自然活水形成三大水系，三條主干道環(huán)行設(shè)置。房