商業(yè)地產高峰論壇@深圳

1、 可修改 歡送下載 精品 Word 可修改 歡送下載 精品 Word 可修改 歡送下載 精品 Word演講(ynjing)主題：商業(yè)地產的風險(fngxin)與管理光耀(gungyo)東方集團董事長李貴斌中國商業(yè)地產后期(huq)運營的開展(kizhn)趨勢藍光集團嘉寶副總裁閆愷如何為新時代消費者打造文化商業(yè)綜合體證大喜瑪拉雅執(zhí)行總裁徐輝女士家居連鎖未來開展開展趨勢紅星美凱龍執(zhí)行總裁潘平先生內容簡介：通過行業(yè)專家把脈問診，開發(fā)商戰(zhàn)略模式分享及品牌選址定位原那么分析，進一步整合各方資源優(yōu)勢，促進產業(yè)互動，由此推動中國商業(yè)不動產產業(yè)鏈的全面開展?！緦嶄泝热荨恐鞒秩耍鹤鹁吹母魑活I導、各位來賓，中國商

2、業(yè)地產現(xiàn)在開始。本次論壇是由中國商業(yè)聯(lián)合會和中國房地產業(yè)協(xié)會以及中國房地產報社共同主辦的。我們對各位嘉賓、到場各位來賓及媒體朋友們表示熱烈歡送。2022年行將走遠，中國地產界又度過了不平凡的一年，這一年地產領域在經歷了一輪又一輪的調控之后，逐漸趨于冷靜，地產界開始了反思?；貞涍@一年，由于住宅的限購，眾多地產商把目光轉向了商業(yè)地產。因為持有型商業(yè)良好的經營會給企業(yè)帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，同時也是優(yōu)質的融資渠道，所以眾多地產商把開展商業(yè)地產提升到了企業(yè)戰(zhàn)略的層面，這帶來了2022年全國商業(yè)地產開發(fā)的井噴。但是，商業(yè)地產開發(fā)與住宅開發(fā)有著諸多的不同，商業(yè)地產追求的是多贏，即消費者樂于在此消費，商家能賺錢，

3、投資者和開發(fā)商也能盈利，政府也解決了就業(yè)的問題，提升了城市的商業(yè)環(huán)境，擴大了稅收。但是要做到這一些需要有很多前提條件，另外，商業(yè)地產前期需要很多資金，商業(yè)地產的回報周期較長，前期又要沉淀大量資金，這導致眾多開發(fā)商資金緊張；另一方面住宅市場限購，進一步加劇了開發(fā)商的缺血?；蛟S我們會看到不久的將來，一批開發(fā)商會因為商業(yè)地產的不當開發(fā)而導致資金鏈斷裂，進而影響企業(yè)乃至行業(yè)的健康開展?；诖耍袊虡I(yè)聯(lián)合會、中國房地產協(xié)會以及中國房地產報特舉辦此次論壇，目的是探討行業(yè)中普遍存在的問題，傳播經驗。同時我們還邀請了一些品牌商家，他們會站在與商業(yè)地產開發(fā)商合作的角度上與我們分享經營之道。首先我們有請中國商業(yè)

4、聯(lián)合會副會劉建滬先生致辭。劉建滬：深圳是一座充滿魅力的城市，深圳人都喜歡過夜生活，一般深圳人的生物鐘都是在中午12點以后才開始興奮起來。我們這次頂峰論壇9點半就開始了，希望能夠參加這次論壇的人提前進入一個興奮的狀態(tài)。大家上午好！非常感謝各位在百忙之中蒞臨現(xiàn)場受邀參與“2022中國商業(yè)地產，在這里，我謹代表主辦方之一中國商業(yè)聯(lián)合會向來自全國各地的企業(yè)家、專家學者、媒體記者和業(yè)界同仁表示熱烈的歡送和親切的問候。對會議承辦方及合作方在大會籌備和實施過程中做出的努力表示衷心的感謝。剛剛(gng gng)邢主任說了，政府對房地產業(yè)進行了深度調控，使得中國房地產業(yè)市場(shchng)由粗放的常規(guī)開展(ki

5、zhn)模式，逐漸向更為(n wi)細分和專業(yè)化的市場轉變。與此同時，商業(yè)地產逐漸成為房地產業(yè)市場開展(kizhn)的一個主攻方向，尤其是在限購控貸等措施的強力控制下，住宅市場受到一定影響，開發(fā)商的目光轉向商業(yè)地產，投入比重持續(xù)增加。但是行業(yè)都很清楚，商業(yè)地產雖然時機多、潛力大，但畢竟有投資大、回報期長、專業(yè)性強的特點，并不是所有的企業(yè)都適合做商業(yè)地產，商業(yè)地產是一個完整的產業(yè)鏈，必須有完備的產業(yè)方案、雄厚的資金實力，還要有一批既懂地產又懂商業(yè)的復合型人才和專業(yè)化團隊?？梢哉f對企業(yè)而言，商業(yè)地產的時機和風險同在，成功和失敗共存。在近些年的實踐中，大家已經看到，商業(yè)地產在演進過程中出現(xiàn)了很多新情

6、況、新問題，很多開發(fā)商在市場定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商管理等方面缺少成熟經驗，投資注資缺乏，商業(yè)資源缺乏，城市設計商業(yè)規(guī)劃缺失等問題非常突出。一些城市出現(xiàn)了盲目開發(fā)、無序競爭的現(xiàn)象，這些都值得引起我們的關注和重視，需要大家暫時放慢腳步、仔細思考。特別是前天剛剛結束的中央政治局會議，在部署明年經濟工作時明確說了三句話：一是要堅持房地產調控政策不動搖；二是促進房價合理回歸；三是促進房地產市場健康開展。這三句話表達了當前中央的堅強決心，意味著此輪房地產調控政策一定要到達預期的目的、明顯的效果。正側面?zhèn)鬟f的信息需要我們理解消化，及時調整思路，主動布局好明年的工作。今天的會議將在新的政策背景下立足商業(yè)地產價值

7、生存法那么，抓住模式、融資、設計、運營、節(jié)能等關鍵點，挖掘行業(yè)典范，深耕商業(yè)細節(jié)，共謀長勝之策。論壇以商業(yè)地產構筑城市經濟為主題，秉承為企業(yè)謀略、為行業(yè)謀勢、為城市謀開展的思路，啟迪中國商業(yè)地產新思維，以新銳前瞻的思想碰撞，共同研判中國商業(yè)地產未來開展指事，為企業(yè)家開拓視野，為企業(yè)謀求可持續(xù)開展之道提供戰(zhàn)略性、方向性的引導和借鑒。當前，搞活流通、促進消費已經成為我國轉變經濟開展方式、調整經濟結構的重要內容和重要舉措。中國城市化進程加快，促進了今天商業(yè)地產的蓬勃開展，商業(yè)地產的開展擴大了市場空間，改善了商業(yè)環(huán)境，提升了流通的現(xiàn)代化程度，在增加就業(yè)、創(chuàng)造稅收、豐富生活、推進城市建設等方面發(fā)揮了重要

8、的作用。我們相信，在政府作為宏觀面、行業(yè)協(xié)會作為縱觀層面、企業(yè)作為微觀層面的合力(hl)推動和努力下，我們的商業(yè)地產事業(yè)一定會可持續(xù)開展(kizhn)，商業(yè)地產一定會讓人民生活更加(gnji)美好。預祝論壇取得圓滿成功，預祝會議嘉賓不虛此行、有所收獲(shuhu)。謝謝大家。主持人：感謝(gnxi)劉會長的致辭。接下來我們有請中國房地產協(xié)會副秘書長肖曉儉先生致辭。肖曉儉：各位領導、各位來賓，大家上午好。非?？鞓纺軌騺韰⒓舆@次“2022中國商業(yè)地產頂峰論壇。首先，我代表中國房地產業(yè)協(xié)會對本次活動的舉辦表示衷心的祝賀。今年以來，在“十二五開展規(guī)劃的引導、城市化開展的推動、擴大內需戰(zhàn)略的帶動以及房地

9、產調控政策的影響之下，商業(yè)地產的投資規(guī)模和市場需求進一步擴大，實現(xiàn)了較快的開展。但是商業(yè)地產投資風險大、投資回報周期長，對開發(fā)商運營管理的能力要求相比照較高。結合當前的經濟形勢和房地產市場的變化，我個人認為我們商業(yè)地產開展將面臨幾方面的挑戰(zhàn)：第一，房產宏觀調控帶來的挑戰(zhàn)。我們大家知道，今年以來受到限購、限貸等一系列房地產調控政策的影響，房地產整體的投資規(guī)模下降，房屋銷售量下降，房價也出現(xiàn)了回落。相對而言，商業(yè)地產由于受房地產調控政策的影響比較小，也吸引了局部的資金流向商業(yè)地產。不少開發(fā)企業(yè)也調整自己的開展戰(zhàn)略，投資商業(yè)地產工程，但是隨著商業(yè)地產工程的不斷增加，招商難、運營難也開始成為商業(yè)地產開

10、展所面臨的重要問題，特別是不少開發(fā)商缺乏商業(yè)地產開發(fā)經驗，在工程定位、規(guī)劃設計以及建造等方面不能滿足商業(yè)的需求，同時也有盲目投資和重復建設的現(xiàn)象存在，導致社會資源的浪費。同時，由于商業(yè)地產在短時間內開展過快、投資過熱，也引起了相關監(jiān)管部門的關注，并開始加強對商業(yè)地產風險的防范，這也給商業(yè)地產的開展帶來了不確定的因素。從目前看，房地產調控將是一種常態(tài)，商業(yè)地產在這種形勢下如何有序的開展、如何應對各種的不確定性是值得我們深思的。第二，電子商務開展帶來的挑戰(zhàn)。目前隨著電子商務在社會經濟中的不斷擴展，商業(yè)地產也開始面臨電子商務的影響。隨著互聯(lián)網的開展，已經有大量的商業(yè)交易遷移到了網上，網絡購物比例越來

11、越大，不少傳統(tǒng)的商店已經開始充當展示和體驗的場所。此時，商業(yè)地產怎樣與傳統(tǒng)商業(yè)的商家到達共贏，這是在電子商務沖擊下商業(yè)地產開發(fā)商所面臨的一項新挑戰(zhàn)。其次，今年以來，越來越多的開發(fā)商開始在網上賣房，試圖尋找一條新的房地產營銷渠道。雖然目前的交易仍是為線上確定、線下簽約，但此舉不失為一種新的嘗試和創(chuàng)新。大家知道，現(xiàn)在的商業(yè)模式包括大型購物中心和城市綜合體等等(dn dn)，都是在原來的商業(yè)模式上顛覆和開展(kizhn)而來(r li)的。今天互聯(lián)網和電子商務已經普及并走入了我們的生活，今后商業(yè)地產和電子商務如何結合，也是值得我們深思的。第三，金融需求(xqi)帶來的挑戰(zhàn)。商業(yè)地產開發(fā)(kif)需要

12、巨大的資金投入，購物中心、特色商業(yè)區(qū)、綜合體等商業(yè)地產工程的開發(fā)建設，都需要大量的資金支撐。任何一個開發(fā)商如果要介入商業(yè)地產開發(fā)，除了取決于技術能力、管理經驗、品牌信譽之外，還取決于籌措資金和運用資金的能力。隨著商業(yè)地產規(guī)模的不斷擴大，產業(yè)轉型升級要求的提高，商業(yè)地產對資金的需求還將進一步加大。因此，面對當前信貸收緊、市場融資渠道狹隘、房地產企業(yè)資金普遍趨緊的情況之下，商業(yè)地產同樣需要新的金融工具的支持，融資模式也急需創(chuàng)新?？傊鎸碗s多變的國內外經濟形勢，當前我國各個行業(yè)、各個領域都在轉變開展方式、更新開展觀念、推動改革創(chuàng)新，進行結構調整，商業(yè)地產的開發(fā)實現(xiàn)向運營的轉變，實現(xiàn)開發(fā)、運營的有

13、效互通和銜接。堅持持續(xù)有回報，改變商業(yè)地產暴利的誤區(qū)。商業(yè)地產要完善管理運營體系，這樣才能夠在各種不確定的環(huán)境中尋找時機，創(chuàng)造時機，取得開展，迎接更大的挑戰(zhàn)。謝謝大家。主持人：謝謝肖秘書長的致辭。接下來是大會安排給我的時間，我先做一下自我介紹，我是中國商業(yè)聯(lián)合會購物中心委員會的副主任邢和平。大會安排讓我講中國購物中心的開展前景，我認為這個話題很大，需要說的事太多。要講中國購物中心的開展不得不放進中國的，中國的商業(yè)地產一直不是孤立的，一直隨著我國的房地產業(yè)開展而開展。最近所有的數(shù)據(jù)都是一路的下滑，商業(yè)地產也肯定要受到影響，但是我感覺中國的商業(yè)地產跟我們深圳的天氣是一樣的，熱的時候很熱，但是冷的時

14、候又不像東北那樣冰天雪地，因為技術含量很高，需要很多操作的過程，所以是相對平穩(wěn)的。無論我們在商業(yè)地產的售價還是在商業(yè)地產租金水平上，商業(yè)地產這幾年的波動都不是很大，所以我說它是一個相對穩(wěn)定的行業(yè)?？傮w來說，隨著當前的形勢，房地產開發(fā)企業(yè)的土地儲藏量減少，開發(fā)量也會減少，商業(yè)地產的上市量也同樣會減少，這個表現(xiàn)對商業(yè)地產來說有一個滯后的時期，這個時期正好是我們消化前段時間高速開展帶來的存量。首先，我們先講一下我們的現(xiàn)狀。我認為中國的購物中心是一個跨界的相對不成熟的產業(yè)。我們可以把商業(yè)地產分兩個階段，地產開發(fā)和商業(yè)經營。每個階段講起來都有很多研究課題，尤其是實際操作過程中制約因素太多。從事這個行業(yè)將

15、近30年，從事購物中心的管理也有15年，但是我現(xiàn)在遇到的所有問題都是新的問題，每天都會遇到新問題。中國的商業(yè)地產、中國的購物中心開展的太快了，快到你還來不及回憶的時間已經成為歷史了，要找新的途經了。去年(qnin)到日本去考察世界上最經典的商業(yè)地產工程(gngchng)，六本木城市(chngsh)綜合體，它是經過十年(sh nin)時間，把當?shù)?00多住戶組成股份公司，用七年的時間建成了六本木這樣世界經典(jngdin)的城市綜合體。我們中國的商業(yè)地產開發(fā)周期一般規(guī)律是兩年到三年，容不得我們很好的研究我們的定位、我們的規(guī)劃和建設周期是否合理。在這樣的情況下，中國也很驕傲的說，我們創(chuàng)造了中國速度

16、，前段時間看到萬達集團在武漢的漢街做了一個工程，幾十萬平方米的建筑面積用了八個半月。從1月份開工、規(guī)劃、設計、招商到9月份開業(yè)，八個半月的時間，真是奇跡。這樣的開展也帶來了問題，其他商家能不能像萬達這樣有這樣的速度？不容易。萬達在整個商業(yè)地產產業(yè)鏈上已經把各個環(huán)節(jié)整合好了。大家都在探索和摸索適合自己的路。第二，中國購物中心的開發(fā)建設、運營管理相對而言盈利水平不高和風險較大。大家都很清楚，制約的因素很多，技術要求很高、團隊要求很高，一個方案做出來會有兩個不同的結果，運營好了開展很好，運作不好可能要投入很多，所以我們要考慮自己是不是具備商業(yè)地產開展的幾個要素。我們的術語、統(tǒng)計口徑還不是很標準，我們

17、做商業(yè)地產開展研究的時候到各地調研，各地給我們的購物中心工程有很多并不是真正的購物中心工程，而是傳統(tǒng)的百貨業(yè)。在數(shù)據(jù)和統(tǒng)計口徑上大家還是不統(tǒng)一。基于此，商務部委托商業(yè)地產聯(lián)合委員會做行業(yè)術語的標準工作。簡單說，我可以用我近來遇到的兩件事情來說：一是購物中心多與少的事情。上個月我遇到中糧地產的寧高寧董事長，他拉著我問中國購物中心多不多？接下來他說他要建30個購物中心。我說購物中心的多少是相對而言的，不是簡單的說多或少。像萬達、中糧這樣中國有實力的企業(yè)去多建購物中心、建好的購物中心，為什么呢？因為每個購物中心都不一樣，要有特點。中國的西單大悅城和朝北大悅城也是完全不一樣的，要根據(jù)立地條件、市場開發(fā)

18、能力和團隊水平等諸多因素做好規(guī)劃，這樣才能成功。我們真的希望中糧、萬達這樣有實力的開發(fā)企業(yè)加快建設。另外，世界著名的時尚媒體的CEO上個月到我辦公室，他一去就翻開電腦讓我看他和鄧小平的照片，他說是世界媒體第一個采訪鄧小平的。他是1978年開始就到中國來，以前來是援助中國，但是現(xiàn)在來是請求中國的援助。由此可見中國的開展速度和中國現(xiàn)在的國際實力都是很強的，國際上著名的時尚品牌也在關注中國的市場。在看他給我的照片的時候，我同樣翻開電腦讓他看，我有米蘭服飾的設計師，意大利奢侈品協(xié)會的秘書長一在跟中國購物中心委員會合作，也想把意大利的品牌推廣到中國。我們建了世界一流的購物中心，同時又引進了一流的品牌，這

19、就說明了中國購物中心的前景，中國購物中心的前景是非常好、非常光明的。受卡斯頓的邀請，我會在佛羅倫薩向世界品牌介紹中國的購物中心，他們非常想了解中國購物中心的開展。上個月給我的時間只有20分鐘，昨天給我發(fā)郵件說要講40分鐘，讓我提中國購物中心的開展和在中國購物中心開展時要注意的事項。而且告訴我很多世界著名品牌都想聽一聽中國購物中心的開展。 有這樣一個(y )市場的環(huán)境，大家都在關注中國開展(kizhn)，我們(w men)自己做好購物中心，我們的前景就會非常好。我今天準備(zhnbi)了太多的東西，要說的話就太多了，我們可以會下交流，只要是與購物中心有關的東西都可以交流。我們中國商業(yè)聯(lián)合會搭建了

20、一個平臺，平臺上有很多相關企業(yè)，希望(xwng)大家在一起交流探討成功的方案、共同共進。李貴斌：大家上午好，我給大家介紹一下光耀東方公司在商業(yè)地產的開發(fā)、投資并購以及商業(yè)管理運營方面的實踐。由于準備的不充足，給我的題目是“商業(yè)地產的風險與管理，圍繞這樣一個題目我還能給大家按照我所收購的工程談一些體會。商業(yè)地產投資的核心就是價值投資，價值投資是什么？價值投資在我看來主要有兩個方面：第一方面，投資的當期收益率；第二方面，商業(yè)物業(yè)未來的開展?jié)摿?，也就是未來開展預期。這兩方面就是商業(yè)地產投資的核心。如何表達這樣的核心？我把它歸納成了三個方面：第一，地段。其實在當今中國這樣的一個形勢下，地段應該是先看城

21、市，然后再看區(qū)位、再看位置，這就歸納成為地段。因為中國的城市比較多，經濟開展不平衡，商業(yè)地產的開發(fā)有的已經過剩，也就是開發(fā)量過大了，這就叫供大于求。一旦出現(xiàn)供大于求的時候，市場就有風險。還有一局部市場開展相對滯后一些，存在著很大的開展時機，這樣的城市的潛力就大，如果選擇起來風險就小，所以看地段首先要看城市。前一段時間我看到媒體上說鄂爾多斯供大于求，像這樣的情況都要小心一些，也就是商業(yè)地產開發(fā)要適當注意一些。在一個區(qū)位中做商業(yè)需要人氣，做寫字樓需要形象，做住宅需要環(huán)境，由于區(qū)位的不同，對你的選擇來說也非常重要。周圍建筑物的關系、整個城市的消費量，這個區(qū)域應該是什么樣子，然后才是你應該選擇的位置。

22、在這樣的一個位置上做什么樣的產品、打造什么樣的規(guī)模、做什么樣的風格才能與整個城市匹配，這是關于地段對商業(yè)地產價值影響的一個情況。第二，產品?，F(xiàn)在的商業(yè)地產如何定位、如何規(guī)劃？其實定位和規(guī)劃一定來自于市場，以市場為導向。你蓋的再漂亮、規(guī)模再大，如果市場不認可就是空中樓閣。這個產品造成什么樣的規(guī)模、造成什么樣的結構、什么樣的標準、什么樣的業(yè)態(tài)，通過進行市場調研，也就是現(xiàn)實和未來預期的進行測算，把商業(yè)定位盡可能的做到家，而不是一味的停留在紙面上說搞商業(yè)定位、商業(yè)規(guī)劃。還有一個因素，由于公司(n s)的情況不一樣、城市的情況不一樣、形勢不一樣，像前一陣子房地產市場比較(bjio)熱，房地產形勢(xng

23、sh)比較(bjio)好，恰恰這一段時間國家的宏觀調控(hn un dio kn)力度比較大，整個房地產市場處于一種低迷、蕭條的狀態(tài)。你要根據(jù)自身的人才情況、產業(yè)自己的情況來安排，先開發(fā)哪一塊、后開發(fā)哪一塊或者整體開發(fā)哪一塊。為什么我在這里提到產品的問題？中國經濟高速開展，科技進步非常之快，城市化人口一直在急劇增長，消費里也在增強，如果把產品做不好就不行。所謂的產品有一個施工質量的問題、用材標準的問題，還有設計方方面面的質量問題。他們說現(xiàn)在的購物中心就是娛樂消費、休閑消費、體驗消費，哪些人去那里消費了？他們說找感覺去了，說賣的是一種感覺。既然當原來的衣食住行解決問題之后，也就是溫飽問題解決之后

24、隨著經濟的開展就到那里吃喝玩樂去了，這說明我們環(huán)境要打造好，意味著要有好產品，這直接影響著商業(yè)地產投資價值。第三，管理運營。搞商業(yè)地產，無論搞高端寫字樓或者搞商業(yè)，一個最核心的問題就是經營，只有商家掙了錢，商業(yè)地產投資公司才能有收益，他掙的錢越多你分的越多，相反肯定分的少，因此商業(yè)地產管理運營這一環(huán)非常的重要。你管理經營很專業(yè)不一定招商專業(yè)，招商專業(yè)不一定管理運營專業(yè)，這需要練內功建立專業(yè)團體或者找專業(yè)團隊，把商業(yè)運營做起來。我一再講商業(yè)地產以市場為導向、以管理經營為主線，以選項、定位、規(guī)劃為根底，形成了三個板塊的互動，因為是一個綜合的系統(tǒng)工程，哪一個板塊出了問題都不可能很好的解決。因此，商業(yè)

25、地產投資的核心就是價值投資。在我實際的經營中，因為光耀東方廣場在北京、上海、天津、山東、河北、山西做了幾個工程，這里面既有開發(fā)的工程，又有并購的工程，我拿兩個工程跟大家進行分享。第一個工程，有一個工程在北京的長安街，有一個20萬平米的綜合體。這個工程是股權并購的，當時工程整個的債權債務比較復雜，法院輪番查封，光債務就接近20億。光耀東方這個公司在2021年9月份通過3個月的運作，解決了這些債務問題，因為這個工程收購是19.8億。債券問題解決之后，把上面4萬多平米的公寓先處理掉，然后把寫字樓處理掉，公司留下11萬平米的商業(yè)，這種11萬平米其中商場是8萬平米，其他局部是車庫。我們迅速的進行了并購，

26、當期回籠了資金，商場公司也減輕了壓力。大家最關注的是并購前期遇到了什么樣的問題、處理了哪些棘手的問題，其實有一句話，往往功課在場外，下功夫要下到場外。你進行調查的時候、管控的時候用的功力多一些。他們說你這個公司并購幾個人就解決了，我說前期肯定有一個前期部門，公司有13人，主要調查這個工程，了解一些信息，會有一個資料庫。其次，如果認為工程可以的話，會有籌劃部、規(guī)劃部、銷售部進場，如果認為工程可行，法律部、設計部、工程部、造價部財務部這些部門(bmn)都不能缺，得把整個流程做好。如果還有需要還款的債務，那就要迅速達成協(xié)議解決當期的債務問題。操作上其實上是越快越好，關鍵是要有效率，如果迅速回籠了資金

27、，根本(gnbn)上這樣(zhyng)的工程(gngchng)風險期就度過(d u)了。我們用了接近一年的時間，這個工程在北京就完成了，在業(yè)內也有一些反響。這是近十年來這個公司做的并購工程的其中一個案例。讓我來說，這個工程是搞戰(zhàn)術投資。為什么說是戰(zhàn)術投資？資金需求量比較大，公司還要繼續(xù)開展，所以戰(zhàn)術投資和戰(zhàn)略投資相結合。我首先搞的定性，然后再搞定位，也就是當你進行了定性分析以后再進行定量分析，按照這樣的路子完成了這樣的工程，這是2021年9月份到今年3月份銷售完成，商場由公司持有了。讓我來看這是戰(zhàn)術的并購現(xiàn)象。投資往往和理財一樣，需要長、中、短，也就是說要進行投資的組合。公司也是如此，商業(yè)地產

28、開發(fā)公司也是走這樣的路子，這個路子怎么走呢？各個公司有各個公司的情況。第二個例子，我在天津的濱海新區(qū)搞了一個城市綜合體，為什么把這個例子說出來？這是戰(zhàn)略投資工程。當時就是按照這樣的路子走的。濱海新區(qū)在香鑼灣，濱海新區(qū)到處都有開發(fā)，做商業(yè)地產進行價值投資，要抓住根本的東西，要知道哪個是核心區(qū)，核心區(qū)往往最平安，這里的利潤是最高的。我到美國和英國學習的時候有一個同學，他那里投資了一個工程，300萬平方米，對他來說形勢很惡化，為什么出現(xiàn)這種情況？他覺得濱海新區(qū)大開展，他就去了，離老城區(qū)遠、離核心區(qū)遠。商業(yè)地產的投資還是以市場為導向，需要有人在那里。因為中國的體制使然，既然政府要打造核心區(qū)，況且一些企

29、業(yè)已經進去了，政府會給很多的政策扶持，和新區(qū)相比來說會好一些。上海浦東有一個外高橋、金橋和浦東陸家嘴，通過今年浦東的開發(fā)，陸家嘴開展起來了，這就是工程位置選擇非常重要，遙遠地區(qū)、核心區(qū)等幾個區(qū)哪一個最旺我們就選擇哪一個。上海浦東陸家嘴和天津濱海新區(qū)香鑼灣的功能是相同的，恰恰這個時期房價差距很大，這邊七八萬一平米、那邊一萬多一平米，這對一些投資來說很有吸引力。投資也要盡可能的選擇價值洼地，要選擇一些原始股、潛力股，其實這就是投資的風險管控最好的方法。目前整個地產業(yè)處于一種疲軟狀態(tài)，商業(yè)地產是整個大地產的一種分支。我把整個形勢分為了三化：一是正城市在分化，有的好一些、有的差一些；二是房地產工程在分

30、化，房地產工程在分化；三是房地產商也在分化。市場信息、消費信息受到了一些影響，這跟火箭上天一樣，是一段一段的上去，不可能一下都上去；跟國家開展一樣，中國經歷了封建社會、農業(yè)社會、資本主義社會、社會主義社會，這就意味著房地產的轉型要進行結構調整。這需要產品做的更精細、隊伍更專業(yè)、投資更理性，不能很盲目。在一個論壇會上有記者采訪我，他說現(xiàn)在中國的購物中心搞多了還是搞少了？邢主任也說了，不能一概而論，因為(yn wi)市場的時機(shj)往往是給一些能夠靜下心來盡可能的給專業(yè)(zhuny)的一些公司留著。大躍進有一些公司(n s)被高速開展(kizhn)的房地產市場掩蓋了，現(xiàn)在這樣的房地產形勢，整個

31、房地產投資可能會更加理性。你也說商業(yè)地產，肯定是商業(yè)優(yōu)先，有的商業(yè)是越活越好，有的商業(yè)一般般，還有一局部商業(yè)要關門停業(yè)。要記住價值投資、理性投資，寧可錯過時機也不可選錯工程。在市場上商業(yè)地產選擇的社會面太大，涉及到千家萬戶，小區(qū)里一戶買一套房子，商業(yè)地產涉及到城市中的千家萬戶，這個開展中有一些利益在博弈，無論是并購還是以后的經營都存在這樣的問題。有一句話，合者大道，就是以公平的原那么講求仁義禮智信，形成大家共贏，只有和諧、理性的開展，企業(yè)才能健康的成長。謝謝大家。主持人：目前非常感謝李總分享他的經驗。國內的一些商場商業(yè)地產工程歷了辛苦的招商，開以后業(yè)后卻一直不溫不火，開發(fā)投資商和商背負都巨大著

32、的壓力，商戶也處于長期虧損中。而不如何破解商業(yè)地產后期運營的難題呢？藍光集團嘉寶副總裁閆愷為我們做“中國商業(yè)地產后期運營的開展趨勢的主題演講。閆愷：尊敬的劉會長、邢主任、肖秘書長，各位嘉賓，大家上午好。非常有幸能和大家在一起分享一下商業(yè)地產開展運營的經驗。我們是四川區(qū)域性的企業(yè)，對于整個行業(yè)的開展形勢、未來的走向來看，我們還不能看到行業(yè)高層次的東西。藍光集團是四川的民營企業(yè)，專注于商業(yè)地產有20年的歷史，連續(xù)7年在四川省銷售排名第一位。嘉寶是藍光集團專注于商業(yè)地產的團隊，已經有10多年的歷史，現(xiàn)在后期運營的工程遍布在川內的主要城市區(qū)域，將近200多萬平米的體量。經過10幾年的打拼，有很多成功和

33、失敗的經驗，加上我們對后期運營的一些思考，形成了今天的報告，和大家做一些共享。各位領導都提到了形勢，隨著國家城市化的進程、消費者規(guī)模和消費模式的轉變，市場消費能力的提升助推了商業(yè)經營模式的轉變和提升。商業(yè)經營的提升助推商業(yè)地產的開展。大型城市的綜合體、購物中心和主題商業(yè)街、步行街等不同業(yè)態(tài)的豐富，在某種意義上會對后期運營的方式、類別、關注的要點、不同操作的方法和手法提出更高的要求。說到后期運營，我們說一下商業(yè)地產開展的幾個趨勢，包括購物中心和綜合體在各個城市的集中放量，這個趨勢比較明顯。在成都地區(qū)2022年到2022年集中有60多個城市綜合體的放量，規(guī)模1000萬平方米以上。二三線城市的商業(yè)地

34、產具體效應也會比較明顯。不同業(yè)態(tài)的商業(yè)建筑(jinzh)、商業(yè)地產的不同類型也在同步開展(kizhn)中，商業(yè)(shngy)開發(fā)和品牌連鎖化的商業(yè)地產的開發(fā)經營也是比較(bjio)明顯的方向，就是商業(yè)地產在很多時候會參與或者組建(z jin)自己的商業(yè)品牌。商業(yè)經營者到達一定的情況也涉足商業(yè)地產的開發(fā)，角色在互相滲透。電子商務對實體店，線上、線下的融合對的開發(fā)者帶來了挑戰(zhàn)，同時也帶來了時機。商業(yè)地產的后期運營，作為商業(yè)地產產業(yè)鏈的重要組成局部和價值實現(xiàn)的局部，我們需要把握歷史的機遇，實現(xiàn)自身價值的同時推動商業(yè)地產良性的開展。有三個方面需要我們認識和解讀：第一，商業(yè)后期運營在整個產業(yè)鏈中的重要價

35、值；第二，把握和落地這種認識，落地到自己的開展運營趨勢中去；第三，在多方供給的價值鏈體系中需要我們實現(xiàn)專業(yè)化和體系化。我們認為商業(yè)地產的運營階段是商業(yè)地產的資產價值、資本價值實現(xiàn)的關鍵環(huán)節(jié)。前期的規(guī)劃和開發(fā)步驟奠定了商業(yè)地產開發(fā)運營的根底，就像一個建筑的根底牢不牢固、合不合理，對后期運營有比較大或者說決定性的影響。后期工程和后期運營能夠調整、變化或者扭轉在市場變動中間、建筑硬件調整中間、工程二次規(guī)劃、工程營銷調整、營銷推廣中調整工程的最終資產價值。我們認為商業(yè)地產的后期運營直接關系到商業(yè)工程的最終成敗，直接影響到商業(yè)資產是否能夠長期保值和增值。從另外一個角度審視剛剛的觀點，我們認為商業(yè)地產的資

36、產價值表達多種方面，開發(fā)商、投資者、經營者、消費者、政府、社會公共資源，主要涉及到這幾個利益相關方的復合體。我們在價值鏈的增值和提升的過程中實現(xiàn)后期運營企業(yè)自身的價值。今天所講的所有角度都是市場化的運營公司的背景和前提，通過這個來分析相應的問題。大家可以看到，在各個層面上、在不同角度上這幾個利益主體最終聚集到一點，就是整個商業(yè)工程的整體和在品質、品牌、資源聚合等各個方面的綜合性價值呈現(xiàn)。我們認為后期運營首先是資產價值的膨化劑，“膨化這兩個字比較準確的描述了后期運營在商業(yè)地產資產運營中的放大作用。運營過程中會接觸到大量的社會資源，商業(yè)資源是核心局部，需要我們把資源進行聚合，進行有機的組合以后嫁接

37、到社會公共資源、投資工程中去，產生資源聚合以后會有更多的價值。商業(yè)工程的運營成功是商業(yè)文化推進一個城市、一個區(qū)域的“融合劑。同時是商業(yè)產品的“促進劑。我們運營的過程中有了切身的體會，這種體會反應到設計的前端、規(guī)劃的前端，在設置設備規(guī)劃的角度、在物業(yè)產品的反應方面都可以起到更多指導和推動的作用，所以是一種促進劑。最后是城市開展的“催化劑，商業(yè)地產會滿足社會整體的訴求，通過商業(yè)地產這個工程的呈現(xiàn)、通過后期運營帶來商業(yè)工程經營，提升經濟配套，增加政府相應的稅收，促進整個城市相應的配套升級。商業(yè)地產后期(huq)運營的開展(kizhn)趨勢，我講的可能是基于視角(shjio)層面問題，可能不一定非常準

38、確。我們會提到五個方面：第一，關注資產價值(jizh)最大化，因為商業(yè)地產蓬勃的開展(kizhn)帶來了更多資金方面的需求，這種價值的最大話來源于兩個層面：一是我們考慮到租金的直接收益問題。大家都知道租金的直接收益會為投資者或者開發(fā)商提供穩(wěn)定的、持續(xù)的現(xiàn)金流。作為融資渠道，租金的水平按照現(xiàn)在的收益法，也是支撐農資能力、融資水平、融資規(guī)模非常重要的一環(huán)。二是我們會考慮到在更高層面上對資本行為的建構，獲取更多的金融回報的方式。這些決定著商業(yè)運營企業(yè)必須著眼于投資方對資本利益最大化的要求。第二，加速資源整合最優(yōu)化。某種意義上講，除了團隊的專業(yè)能力之外，最大的支撐來源于對資源掌控能力的大小。對資源優(yōu)化

39、組合的運營能力是我們今后在后期運營方面一定要去關注的重要核心要點，沒有有效的資源，沒有有效的對資源進行合理組合優(yōu)化的能力，要想提升整個商業(yè)地產后期工程的經營品質、經營水平、提升資產價值是沒有有效支撐的。隨著近階段，特別是近兩年以來商業(yè)地產數(shù)量急劇的增長，今后商業(yè)地產的工程對于資源需求的白熱化進程，應該會到達一種前所未有的慘烈境界。現(xiàn)在商業(yè)地產同質化現(xiàn)象比較嚴重，同一類的商業(yè)資源今后會成為地產商或者運營商互相追逐的一個決定我們生存、決定我們勝負的關鍵點。第三，促進自身價值顯性化。這是基于環(huán)境和自身開展的一個判斷。我講了所有關注的要素都來源于市場化的觀點，我們必須在促進工程的價值提升、相等的多方共

40、贏的需求以后自身的模式怎么開展。第四，提高商業(yè)運營專業(yè)化。我們構建專業(yè)的體系，同時要培育專業(yè)的團隊，這方面不多講。第五，商業(yè)運營企業(yè)品牌化。目前運營企業(yè)越來越多，專業(yè)分工的程度越來越明晰，今后專業(yè)的后期運營企業(yè)的企業(yè)開展、規(guī)模和實力同樣會走上品牌化的道路。為了順應今后開展的趨勢，順應今后開展過程中需要解決和控制的問題，要考慮怎么實施的問題，那就要實現(xiàn)專業(yè)化和體系化。因為今天時間有限，只能大體的和大家分享一些主要觀點，這是我們這個企業(yè)這么多年以來內在和外在相結合的觀點和看法。結合到每個企業(yè)不同的情況，這些東西只能做一個參照。我們認為商業(yè)企業(yè)在整個產業(yè)鏈中的定位處在兩大產業(yè)中間的地位：一是的開發(fā)；

41、二是商業(yè)經營的體系。一個運營企業(yè)的資本或者工程不是我們開發(fā)的，資產的所有者也不是我們，同時我們不是直接介入商業(yè)經營的經營者，沒有相應的產品提供。怎么在中間的定位中間認識自己的定位和作用，怎么做自身價值的呈現(xiàn)？我們會考慮到這兩者身份中間需要滿足的東西，我們需要滿足商業(yè)地產的投資開發(fā)能力的最大化，通過保持商業(yè)地產工程持續(xù)的經營，來實現(xiàn)自身盈利的需求和規(guī)模擴大開展的需求，同時要滿足商業(yè)經營者在經營過程中由小到大、由單店大連鎖、由低盈利到高盈利的開展，促進商業(yè)本身的開展。我們(w men)看一下這個圖PPT，商業(yè)運營從開發(fā)到消費到這樣一個過程，通過投資者和業(yè)主之間溝通，業(yè)主和招商租售之間有一個過程，也

42、會向消費者提供(tgng)一些效勞(xio lo)的產品，這幾個關系中我們(w men)都能夠找到作為一個運營企業(yè)所能夠提供的相應效勞(xio lo)產品。我們總結了一下構建后期運營的專業(yè)化和體系化，我們有一個3T的價值體系。通過“3+X，X是延伸的一些產品，通過這樣來豐富我們的產品?！半p核驅動是我最關注的核心要素，通過對資產的有效掌控、通過有效的聚合，把它嫁接到社會公眾資源中去。資產和資源始終是商業(yè)地產工程驅動的兩大核心。我們有三大業(yè)務體系：首先，高品質、標準、標準化的產品，同時是可以復制的效勞是；二是通過品牌塑造專業(yè)團隊之外的企業(yè)核心能力，最終推進資產的正常運營。在資產運營方面，怎么樣提升

43、資產價值？某種程度上要掌握資產，不管是多業(yè)權的工程還是單一業(yè)權的工程，都需要對資產進行一定形式上的掌控，掌握了資產才有可能更有效的運營資產。當然這種形勢可以是通過業(yè)主委托的形式統(tǒng)一經營權，也可以委托、工程打包等方式實現(xiàn)對工程統(tǒng)一資產的管控。掌控資產以后怎么把資產做好？怎么樣通過工程的整體運作，讓工程實施到我們經營的過程中滿足多方供給的關系？我們提出要做營銷推廣、二次規(guī)劃和調整、二次招商，要做整個工程品牌的管理，也要做實體招商的置換，通過等等方面來進行實體運營。資源方面我們定義為兩類資源，一類是和產品相關的核心資源，一類輔助性的資源。核心資源有地產資源、商業(yè)經營者的資源，也有一些投資的客戶資源，

44、這是核心的資源。輔助的資源有政府、媒介、供給商等等。這個資源需要一個體系去搭建，因此我們構建了藍光商業(yè)聯(lián)合會，通過這個平臺的運作來增加我們和商業(yè)資源的粘稠度。因為現(xiàn)在是信息社會，要獲取一些商業(yè)資源的聯(lián)系方式、溝通聯(lián)絡的地址都很簡單，關鍵是粘稠度、聚合性、效率和效果做好，這個平臺一定要做實，要做成資源利益的共同體，而不是簡單意義上的聯(lián)誼模式。我們和旗下三千多的商業(yè)資源、十萬多的住宅客戶資源進行了互動，因為住宅客戶有需求，在資源上進行有效的整合，這個效果非常好。只靠內部資源是不夠的，我們也希望通過行業(yè)的帶動作用發(fā)生到對行業(yè)資源的聚集。構建產業(yè)資源，建立資源掌控的體系，搭建資源整合的平臺，同時在社會

45、層面上開展資源運營的業(yè)務。我物業(yè)(w y)效勞(xio lo)方面，我們會講到物業(yè)(w y)體系的制度化、體系化、標準化、專業(yè)化，會有別于住宅(zhzhi)物業(yè)效勞(xio lo)的地方，有很多處理問題的方式方法，這一塊也非常重要。綜上所述，我們在企業(yè)推行后期運營的時候，提出了三個層次和十大體系的概念；第一個層次，根底體系是對工程運營有最根本的掌控，掌握商家最根本的情況；第二個層次，經營檢測的層次，對周邊的環(huán)境和商業(yè)有及時和敏銳的覺察，以前也一個工程是玉林廣場，很多知名歌手和知名酒吧都在那里，隨著商圈的轉移，現(xiàn)在玉林片區(qū)酒吧娛樂的業(yè)態(tài)已經到了沒有能夠參與到行業(yè)主流競爭的角度，因此我們考慮到對周

46、邊商圈的環(huán)境變遷，包括對政府規(guī)劃方面的掌控，這些是非常重要的，有助于提前做一些應對和判斷。我們有十大運營體系PPT這九個方面構成運營體系的根底層面，推進遠程產品的構建，有了良好的根底、穩(wěn)固的平臺才能開發(fā)更多的好產品。著重提一下商業(yè)的二次規(guī)劃方面，某種意義上來講非常重要，也是比較難突破的一點，受制于經營合同鎖定的狀況，要進行工程的二次調整，這是一個系統(tǒng)的課題，這是運營體中間非常有難點的一點。有了運營體系作為根底，我們開發(fā)產業(yè)模式，后期運營企業(yè)為了企業(yè)更好的開展，要介入到專業(yè)化進程中，就必須介入商業(yè)化運作。有了良好的平臺、企業(yè)有一定的規(guī)模和生存能力后，我們需要做更多產品的研發(fā)，豐富企業(yè)的盈利模式，

47、盡快的做好企業(yè)的效勞水平。我們會參與到資產的投資組合中，會嫁接到資源、資本、金融等方面，共同通過專業(yè)運營能力的整合做好投資。比方說全程的參謀咨詢、行業(yè)的市場研究、商業(yè)定位的業(yè)態(tài)規(guī)劃，我們都有一些提供的效勞模式。招商和銷售的代理就比較清楚了，可以做主力店招商等等。通過整合資金、整合資源、整合自身的專業(yè)運營能力，利用商業(yè)資源的規(guī)模優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢和資本的資金優(yōu)勢，分析判斷市場中有潛力的商業(yè)資產，通過聯(lián)誼、整租、購置和專業(yè)化運作提升商業(yè)的資產價值。在價值提升的過程中去分享相關利益方的收益。在電子商務方面我們也在構建平臺，在專業(yè)市場領域也構建了電子商務的批發(fā)網，當然這是考慮到現(xiàn)在電子商務競爭非常劇烈的情

48、況下怎么進行差異化的經營。我們會給商家提供的經營效勞、培訓效勞、營銷推廣效勞。可以開發(fā)的東西很多，要結合企業(yè)的特點，而且不能丟掉商業(yè)運營的核心，就是要促進商家自身的能力，要把運營的層面和觀點做好，通過運營的手段推廣和整合商家的力量，讓他從小做大，讓他從沒有品牌做到有品牌、從單店做到連鎖，這樣會培育真正有價值的能夠跟隨企業(yè)的忠誠的商業(yè)的聚集。前面是一種流水線，我們有很多條不同的流水線，通過不同的輸入都可以有不同的盈利產品，比方說資產代管、資產經營、資產投資、全程參謀咨詢、招商、銷售、物業(yè)效勞、二手房經紀、咨詢培訓、金融、工程的二此規(guī)劃調整等等方面，都可以給在座的各位特別是后期運營的企業(yè)提供一些借

49、鑒，結合自己企業(yè)的特點和自己資源的狀況、專業(yè)能力的狀況進行合理的開發(fā)。我們要做這么多事情，因為(yn wi)運營團隊是一個輕資產的企業(yè)，應該說是密集型的企業(yè)，團隊的專業(yè)能力從這些方面構建的話，能夠讓我們前面提到的產業(yè)模式落地。我們要具備持續(xù)的資產增值運營的管理能力，同時要專注于商業(yè)地產的全程籌劃(chuhu)能力(nngl)。從前期的土地分析、市場調研、業(yè)態(tài)規(guī)劃、建筑規(guī)劃、招商、銷售等方面的能力都要全程(qunchng)進行籌劃(chuhu)。高效的招商和銷售的執(zhí)行能力，強大的資源整合運營能力和高品質的物業(yè)效勞能力，這些貫穿全程的模式的構建，使能力體系比較完整，支撐各類型產品，使業(yè)務集群進行實

50、施和落地，實現(xiàn)全產業(yè)鏈的聚合。因為今天時間有限，基于后期運營方面的一些思考，希望能夠給大家提供一些借鑒和參考，不妥之處請大家批評指正。主持人：謝謝閆總，閆總的龍門陣擺的越來越清楚。目前國內消費者中越來越注重文化和精神體驗，文化創(chuàng)意型的商業(yè)對于消費者來說有著很大的吸引力，比方北京的798，上海的新天地、1993和田子坊，現(xiàn)在已經成為時尚地標，那么作為開發(fā)商應該如何為新時代消費者打造文化商業(yè)綜合體，我們有請證大喜瑪拉雅執(zhí)行總裁徐輝女士進行主題發(fā)言。徐輝：各位領導、各位嘉賓，非常榮幸借這個時機和大家一起分享在過去十年之內戴直康先生帶著的證大集團在商業(yè)方面的探索，這當中也會有我們非常成功的心得和經驗，

51、希望在現(xiàn)在蜂擁而至的下一個十年為各位提供借鑒作用。前面幾位領導做了概括，我要從細節(jié)上結合文化商業(yè)綜合體進行分析。提到文化商業(yè)綜合體，我們把十七屆六中全會的內容進行回憶，文化產業(yè)已經上升為國家戰(zhàn)略產業(yè)，文化和地產的結合可以說在2002年集團董事長本人的愛好做起，積累到現(xiàn)在，我們也感覺到時機到來了，所以也簡單的回饋一下自己過去的堅持。文化產業(yè)的投資熱興起了，大家看到這么多數(shù)據(jù)，總的募資規(guī)模將近400億，文化產業(yè)的支持有很大的數(shù)據(jù)，文化加金融的模式已經在各地開花結果，中間我們應該獲得一些啟示和時機。證大產業(yè)方面有幾個方面，1992年在?？谧龅谝恢侥蓟穑?999年進入地產行業(yè)，在上海的浦東東方光耀

52、的老總提到很多新城區(qū)的開發(fā)是涉及到新的起點，沒有從老城區(qū)，都是從新的地區(qū)開始，包括城市社區(qū)生活廣場、大拇指廣場，它已經在青島嶗山區(qū)這樣的新城區(qū)進行復制。為什么會在文化方面有這樣的初探？這塊地在深圳會展中心，是上海龍陽路的國際會議中心正對面，這是一個區(qū)位、周圍產業(yè)群集聚的地方。在這里2001年拿下地，經過很多設計方案的探討，等待時機，2006年開工，到今年年底證大喜瑪拉雅開業(yè)，美術館和劇場會明年5月全面面向社會。2002年到2006年做了4年時間就想融入文化經營的商業(yè)工程？這是對未來消費導向的一種經驗判斷。第一，調整心態(tài)。2021年到2021年是全球金融危機導致金融經濟第一次探底，有可能從今年到

53、未來兩三年的時間，我們和巴曙松老師和凡高老師有很深的交流，有可能會有第二次探底。未來的十年甚至三十年我們應該調整心態(tài)，回到平穩(wěn)的正常利潤價值獲取的商業(yè)模式當中，首先要調整心態(tài)。第二，對于中央機構，我們相信政府領導，希望在引導投資和消費間進行(jnxng)平衡，不要投資過熱。尤其是接下來保障民生和推動內需消費將是主線，這是做商業(yè)地產應該覺察(juch)的商機(shn j)。第三，在過去尤其是兩三年前很多大開發(fā)商都往三線甚至(shnzh)四線城市進軍，很多人說一線城市有泡沫，三四線城市時機(shj)多，其實不然，做商業(yè)不能盲目挺進三四線，畢竟消費力度、消費能力和熱情、觀念沒有方法一觸即發(fā)，沒有方法

54、和一線城市比較。大家做商業(yè)地產，更大的超值空間應該還是一線城市。尤其是第三產業(yè)，可以和商業(yè)地產結合。提到第三產業(yè)，很多人說直轄市、大都市很興旺，其實比起國外，我們的人均收入，尤其中產階級的收入完全可以和美國、東京相比較，但是效勞細分有很大的差距。舉一個簡單的例子，剛剛有領導提到養(yǎng)老產業(yè)，養(yǎng)老產業(yè)在臺灣做的非常好。國內的養(yǎng)老產業(yè)似乎只是提供一個房子，派兩個人伺候一下，老有所養(yǎng)做到了，老有所樂、老有所學都沒有做到?，F(xiàn)在年輕人對寵物店感覺很好，很受追捧，但是現(xiàn)在寵物店也有很大的差異，現(xiàn)在國外的地產商也在做寵物商店，寵物也有差異，這些都可以和地產進行結合。第四，今天的主題就是解決房子需要的一切，這是以

55、住宅為主的地產需要給大家提供的想象空間，商業(yè)做的是任何生活需要的一切都要去做。衣食住行、商務、娛樂、休閑、旅游都可以和地產有關，就看自己的公司有哪些積累和資源、人才。第五，房地產宏觀背景不多說了，尤其是同質商業(yè)地產的工程競爭，我本人從招商做起，一直在業(yè)務一線打拼，在上海也有四大城市效勞中心，徐家匯、五角場商圈等等，萬達廣場、百年優(yōu)玉城比拼的是企業(yè)競爭力，很多品牌最后無奈兩邊都要開，最后面對消費者的比較乏味的一致化的品牌呈現(xiàn)，最后是利潤飽和度很容易到達頂峰，不容易被進一步挖掘，這種同質工程競爭最后造成三條線都很為難，開發(fā)商、消費者和商家。出路在哪里？大家要想方設法找主題。第六，強調體驗。這已經形

56、成共識，何種體驗就考驗企業(yè)的眼光和企業(yè)的資源，這有看當?shù)氐姆e淀。比方說烏鎮(zhèn)是旅游，還有華僑城和歡樂谷，或者是我們所的喜瑪拉雅中心。我們探索的是浙江無疆的西柵地區(qū)，東柵以旅游觀光為主，西柵去過的朋友都非常喜歡，最大的特點是由公司統(tǒng)一管理，所有的原住民繼續(xù)在里面生活，原住民的家可以成為民宿的客棧，原住民的住房餐飲定價都是由旅游局統(tǒng)一管理，品質和效勞非常到位。同時在里面增加了非常豐富的內容，比方說文化經營上有評書的書場，也有結婚的喜慶堂，把老祖宗的很多東西展現(xiàn)給現(xiàn)在的人看。我?guī)е?歲的小孩子去，小孩子非常喜歡，我也非常喜歡。這幾個工人把蠶繭放在水里洗，我第一次看到蠶絲(cn s)是怎么出來的PPT，你看到制作(zhzu)過程，購置(guzh)的欲望更加沖動(chngdng)。包括這個大染坊，染坊旁邊是印花藍布各種各樣的裝飾品和包包。里面的商家既有傳統(tǒng)又有現(xiàn)代，既有百年老字號的藥店，還有酒吧、浴場、創(chuàng)意手工店鋪(dinp)，這些都是年輕人開的，還有來自揚州的謝馥春百年老店，這些商店的產品非常好。很多人的