太倉(cāng)某項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告

1、.：.；市場(chǎng)篇一、太倉(cāng)市場(chǎng)情況一一級(jí)市場(chǎng)、分布位置、根本數(shù)據(jù)目前供應(yīng)量年土地位置土地面積用途規(guī)劃目的要求建筑面積容積率建筑密度綠地率太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)婁江路西、上海路南、常勝路西、世博小區(qū)北.商業(yè).%.太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)太平路西、北京路南商業(yè).%太倉(cāng)市城廂鎮(zhèn)國(guó)道西、東古路北側(cè)商住.%太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)鄭和路南、常勝路西側(cè).商住%.太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)太平路東側(cè)、上海路南側(cè).商業(yè).%.太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)東倉(cāng)路西、富陽(yáng)路北側(cè).商業(yè).%.新區(qū)鄭和路北側(cè)、柳園路東側(cè)商住.%.合計(jì).另：由于在年前已開(kāi)發(fā)的部分工程還在銷售，合計(jì)建筑面積約，因此，目前整個(gè)太倉(cāng)市場(chǎng)的總體供應(yīng)量約為：.未來(lái)供應(yīng)量年土地位置土地面積用途規(guī)劃目的要求建

2、筑面積容積率建筑密度綠地率太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)北京路南、半涇路東.商業(yè).%太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)太平路西側(cè)弇山路北側(cè).商業(yè)%.太倉(cāng)市城廂鎮(zhèn)北城河南側(cè)、人民路東側(cè)、中醫(yī)院北側(cè).商住.%.太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)東倉(cāng)路西、富陽(yáng)路北側(cè).商業(yè).%.太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)鄭和路南、東倉(cāng)路東.商業(yè).%.太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)鄭和路南、東倉(cāng)路東.商業(yè)%.太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)鄭和路南、東倉(cāng)路東.商業(yè)%.太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)鄭和路南、東倉(cāng)路東.商業(yè)%太倉(cāng)市城廂鎮(zhèn)長(zhǎng)埭北弄號(hào).商業(yè)%.太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)花園街號(hào).商住%.太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)鄭和路北、東倉(cāng)路西商住.%.城廂鎮(zhèn)東古路以北、中心號(hào)路以西、號(hào)路以東.商住.%.城廂鎮(zhèn)鹽鐵塘東側(cè)、南園路南側(cè)、人民南路西側(cè).商住.%.城廂

3、鎮(zhèn)省道南側(cè)、規(guī)劃號(hào)路西側(cè)、顧港北側(cè).商業(yè).，.%.城廂鎮(zhèn)南園東路北側(cè)、太平路西側(cè)原師范地塊.商住.%.新區(qū)鄭和東路北、洛陽(yáng)路南側(cè)原印染廠商住.%.新區(qū)上海東路北側(cè)、東亭路東側(cè).商業(yè)%.新區(qū)鄭和路南、東亭路西.商業(yè).，%.新區(qū)城北花苑西側(cè).商住.，%.新區(qū)上海東路北側(cè)、東亭路東側(cè).商業(yè).，.%.新區(qū)城東路南、東亭路東.商住.%.新區(qū)城東路南、東亭路東.商住.%.新區(qū)太平路西側(cè)、弇山路北側(cè).商業(yè)%.新區(qū)東亭路東側(cè)、上海東路北側(cè).商住.%.新區(qū)東倉(cāng)路西側(cè)、弇山路北側(cè).商住.%.新區(qū)四通路東側(cè)、美固龍路南側(cè).商業(yè).合計(jì).供應(yīng)量比較年小結(jié)：地塊開(kāi)發(fā)緩慢無(wú)論商業(yè)用地還是商住用地，多以商住方式開(kāi)發(fā)出現(xiàn)截止目

4、前，各年有尚未開(kāi)發(fā)的地塊有：年幅，合計(jì)建筑面積.；年幅，合計(jì)建筑面積.；年幅，合計(jì)建筑面積.；商住及商業(yè)用地多集中在中心城區(qū)板塊，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)猛烈；二二級(jí)市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況太倉(cāng)市年房地產(chǎn)投資情況數(shù)據(jù)來(lái)源：瑞聯(lián)行數(shù)據(jù)庫(kù)析：從上表他們可以看出太倉(cāng)房地產(chǎn)投資整體呈上漲趨勢(shì)，但是在年和年度有一定的下滑趨勢(shì)，但是到年又呈現(xiàn)飛速上漲的趨勢(shì)，從年的.億元上升到.億元，上漲了.億元，上漲幅度到達(dá).。太倉(cāng)市年商品房施工、開(kāi)工、銷售面積數(shù)據(jù)來(lái)源：瑞聯(lián)行數(shù)據(jù)庫(kù)析：從上圖他們可以看出從年到年太倉(cāng)市商品房施工面積有所減少，從年的.萬(wàn)平方米到年的萬(wàn)平方米，下降了.萬(wàn)平方米，降幅為.，從年到年又有所上漲，漲幅為.；商品房開(kāi)工

5、面積從年的.萬(wàn)平方米到年的萬(wàn)平方米，上漲了.萬(wàn)平方米，漲幅為.；商品房銷售面積從年的.萬(wàn)平方米到年的.萬(wàn)平方米，有明顯的下降，下降了.萬(wàn)平方米，降幅到達(dá)。太倉(cāng)市年-年商品房銷售金額數(shù)據(jù)來(lái)源：瑞聯(lián)行數(shù)據(jù)庫(kù)析：太倉(cāng)年到年商品房銷售金額有明顯的下降，從年的.億元下降到年.億元，下降了.億元，降幅為.。總結(jié)：年和年商品房施工面積根本堅(jiān)持一個(gè)量，但是到年商品房施工面積繼續(xù)下降，這主要是由于年下半年房地產(chǎn)新政的出臺(tái)，嚴(yán)重妨礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繼續(xù)高漲，開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也比較謹(jǐn)慎，手中的土地也不急于立刻啟動(dòng)開(kāi)發(fā)，所以導(dǎo)致年整體商品房施工面積的下降。隨著年下半年政策的放寬，開(kāi)發(fā)商也相繼把手中的地塊拿出來(lái)開(kāi)發(fā)，所

6、以年商品房施工面積有所增長(zhǎng)。從上圖他們也可以看出，太倉(cāng)市經(jīng)過(guò)幾年的大開(kāi)展和市場(chǎng)大環(huán)境不景氣的影響，太倉(cāng)商品房銷售面積從年開(kāi)場(chǎng)與商品房銷售面積就有很大的差距，到年差距越來(lái)越大，所以說(shuō)太倉(cāng)目前商品房空置率較高，還需求一段時(shí)間的消化。太倉(cāng)市商品房銷售金額的下降，主要由于大的市場(chǎng)環(huán)境的影響和太倉(cāng)本身房地產(chǎn)市場(chǎng)的緣由。最終導(dǎo)致商品房銷售面積的下降。三太倉(cāng)工程信息、太倉(cāng)工程位置圖、太倉(cāng)個(gè)案通達(dá)財(cái)富廣場(chǎng)參考個(gè)案通達(dá)財(cái)富廣場(chǎng)號(hào)碼/基地位置長(zhǎng)春北路號(hào)產(chǎn)品類型酒店式公寓開(kāi) 發(fā) 商通達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)代 理 商億陽(yáng)房地產(chǎn)投資顧問(wèn)占地面積.萬(wàn)總建面積.萬(wàn)容 積 率.物業(yè)費(fèi)用.元/月總 戶 數(shù)套在售戶數(shù)套開(kāi)盤時(shí)間.交房時(shí)間.

7、價(jià)錢范圍-元/銷售均價(jià)元/交付規(guī)范精裝面積配比面 積.戶 數(shù)戶 型一室一衛(wèi)一室一衛(wèi)一室一衛(wèi)已售戶數(shù)推行通路展板，短信，網(wǎng)絡(luò)，參與房展活動(dòng)，引導(dǎo)旗優(yōu)勢(shì)分析、景觀綠化配比合理、每套的建筑面積小，總價(jià)低，針對(duì)工薪階層白領(lǐng)是一大購(gòu)買力 、周邊學(xué)校，醫(yī)院，休閑文娛設(shè)備齊全優(yōu)勢(shì)分析、商業(yè)型公寓，對(duì)于居住來(lái)講，水電費(fèi)用為民，不能寫入合同，得不到保證 、對(duì)于多套的公寓來(lái)說(shuō)，多的機(jī)動(dòng)車位是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的銷售闡明客源分析區(qū)域：本地為主，上海等外地為副年齡：-歲為主客層：公務(wù)員白領(lǐng)為主動(dòng)機(jī)：投資為主，自住為副銷售情況去化率到達(dá)%小套去化率較快華威商都參考個(gè)案華威商都號(hào)碼、基地位置長(zhǎng)春北路號(hào)產(chǎn)品類型酒店式公寓、沿街商鋪開(kāi)

8、 發(fā) 商太倉(cāng)華威房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)代 理 商自銷占地面積.萬(wàn)總建面積.萬(wàn)容 積 率.物業(yè)費(fèi)用未定總 戶 數(shù)套在售戶數(shù)套開(kāi)盤時(shí)間.交房時(shí)間.價(jià)錢范圍元/-元/銷售均價(jià)元/交付規(guī)范毛坯面積配比面 積-以上-戶 數(shù)戶 型商鋪商鋪 商鋪寫字樓寫字樓寫字樓寫字樓已售戶數(shù) 推行通路太倉(cāng)電視臺(tái)，太倉(cāng)日?qǐng)?bào)，看板，F(xiàn)M.等一些市面上常用的手段優(yōu)勢(shì)分析緊靠高薪技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，周邊配套齊全，消費(fèi)檔次較低。減輕在次置業(yè)的業(yè)主生活壓力。優(yōu)勢(shì)分析公寓不采用精裝修出賣，以毛坯的方式出賣此案以找一些大型商家批量銷售，顯然銷售難度很大銷售闡明客源分析區(qū)域：本地為主%，外地為副%年齡：酒店式公寓：-為主，商鋪：-歲位置客層：酒店式公寓：新太

9、倉(cāng)人、外地，商鋪：本地、上海等其他地域動(dòng)機(jī)：酒店式公寓：自用、投資，商鋪：自用投資銷售情況去化率%太倉(cāng)國(guó)際物流城參考個(gè)案太倉(cāng)國(guó)際物流城號(hào)碼基地位置省道和國(guó)道交匯處產(chǎn)品類型商業(yè)開(kāi) 發(fā) 商億立商貿(mào)物流投資代 理 商蘇州成蒙房地產(chǎn)占地面積.萬(wàn)總建面積萬(wàn)容 積 率.物業(yè)費(fèi)用.元/月/總 戶 數(shù)在售戶數(shù)開(kāi)盤時(shí)間.交房時(shí)間.價(jià)錢范圍元/-元/銷售均價(jià)元/交付規(guī)范毛坯面積配比面 積-戶 數(shù)戶 型商鋪商鋪商鋪商鋪商鋪已售戶數(shù)推行通路POP引導(dǎo)旗，派單，報(bào)紙，TV,優(yōu)勢(shì)分析地處國(guó)道旁，南道上海，背上常熟，蘇中，西去蘇州，四面交通網(wǎng)密集，復(fù)合業(yè)種業(yè)態(tài)的定位優(yōu)勢(shì)分析市場(chǎng)構(gòu)成還需求一段較長(zhǎng)的時(shí)間給銷售帶來(lái)很大抗性銷售

10、闡明客源分析區(qū)域：本地為主%，外地為副%年齡：-歲為主客層：私營(yíng)企業(yè)為主動(dòng)機(jī)：投資為主銷售情況目前去化率在%駿園時(shí)代廣場(chǎng)參考個(gè)案駿園.時(shí)代廣場(chǎng)號(hào)碼基地位置東倉(cāng)路西，富陽(yáng)路北產(chǎn)品類型商業(yè)開(kāi) 發(fā) 商駿園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)代 理 商自銷占地面積.萬(wàn)總建面積.萬(wàn)容 積 率.物業(yè)費(fèi)用未定總 戶 數(shù)套在售戶數(shù)套開(kāi)盤時(shí)間/交房時(shí)間.價(jià)錢范圍.米-元/ 平層起上一層加元/銷售均價(jià)元/交付規(guī)范挑高元/ 元/普通層高裝修面積配比面 積-戶 數(shù)戶 型一室一衛(wèi)一室一衛(wèi)一室一衛(wèi)兩室一廳一衛(wèi)雙拼三室兩廳兩衛(wèi)已售戶數(shù)推行通路展板，宣傳冊(cè)，廣告牌優(yōu)勢(shì)分析、戶型南北朝向采光好。、采用雙層中空隔熱，保暖好。、.米挑高兩層空間不壓制。、精

11、裝修以小戶型為主，總價(jià)低優(yōu)勢(shì)分析、戶型動(dòng)靜不分。、單價(jià)很高。、挑高的夾層沒(méi)有窗戶銷售闡明客源分析區(qū)域：本地客戶占%，外地客戶占%年齡：-歲客層：私營(yíng)業(yè)主動(dòng)機(jī)：投資的占%、自住%銷售情況去化率%主要為躍層的去化塞納麗舍參考個(gè)案大唐時(shí)代塞納麗舍號(hào)碼基地位置鄭和路北側(cè)，洛陽(yáng)路南側(cè)產(chǎn)品類型普通住宅，商業(yè)開(kāi) 發(fā) 商萬(wàn)鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)代 理 商南京唐采置業(yè)占地面積.萬(wàn)總建面積.萬(wàn)容 積 率.物業(yè)費(fèi)用未定總 戶 數(shù) 在售戶數(shù)開(kāi)盤時(shí)間.交房時(shí)間.價(jià)錢范圍元/-元/銷售均價(jià)元/交付規(guī)范毛坯面積配比面 積-戶 數(shù)戶 型一室戶一室戶兩房三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)已售戶數(shù)推行通路展板，廣告牌，網(wǎng)絡(luò)，報(bào)紙優(yōu)勢(shì)分析、地處新工業(yè)

12、繁華輻射中心。、周邊商業(yè)，教育，醫(yī)療配套齊全。、小區(qū)綠化率到達(dá)%優(yōu)勢(shì)分析、相對(duì)于開(kāi)發(fā)區(qū)南邊樓盤單價(jià)偏高。、緊靠一家工業(yè)發(fā)電廠，防止不了有污染和輻射。銷售闡明客源分析區(qū)域：主要是本地年齡：本地歲-歲占%，上?？蛻簦簹q-歲占到%客層：白領(lǐng)、公務(wù)員，私企老板動(dòng)機(jī)：自住為主銷售情況住宅去化率在%，小面積的，帶裝修的房型去化較快到達(dá)了%金谷府邸參考個(gè)案金谷府邸號(hào)碼基地位置鄭和路南，長(zhǎng)途汽車站東產(chǎn)品類型普通住宅開(kāi) 發(fā) 商太倉(cāng)市金建房產(chǎn)開(kāi)發(fā)代 理 商自銷占地面積.萬(wàn)總建面積.容 積 率.物業(yè)費(fèi)用.或./月總 戶 數(shù)在售戶數(shù)開(kāi)盤時(shí)間.交房時(shí)間.價(jià)錢范圍元/-元/銷售均價(jià)元/交付規(guī)范毛坯面積配比面 積-戶 數(shù)戶

13、 型一室一衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)四室兩廳兩衛(wèi)五室兩廳兩衛(wèi)已售戶數(shù)推行通路廣告牌，單頁(yè)，網(wǎng)頁(yè)廣告，短信，高炮優(yōu)勢(shì)分析、周邊有學(xué)校，醫(yī)院。、小區(qū)內(nèi)配套曾經(jīng)相對(duì)成熟優(yōu)勢(shì)分析靠國(guó)道，經(jīng)過(guò)車輛都是大型車輛噪音大，平率高，外出危險(xiǎn)性高銷售闡明客源分析區(qū)域：本地人年齡：歲-歲所占比率是%客層：本地私營(yíng)業(yè)主動(dòng)機(jī)：自住銷售情況由于開(kāi)盤時(shí)間比較早去化率在%之江國(guó)際參考個(gè)案之江國(guó)際號(hào)碼，基地位置昆太路北側(cè)，五洋路西側(cè)產(chǎn)品類型商住開(kāi) 發(fā) 商太倉(cāng)永泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)代 理 商香港寶隆占地面積.萬(wàn)總建面積.萬(wàn)容 積 率.物業(yè)費(fèi)用商鋪元/ 總 戶 數(shù)在售戶數(shù)開(kāi)盤時(shí)間.交房時(shí)間.價(jià)錢范圍元/-元/銷售均

14、價(jià)元/交付規(guī)范毛坯面積配比面 積-戶 數(shù)戶 型一室戶商鋪商鋪商鋪已售戶數(shù)推行通路太倉(cāng)日?qǐng)?bào)，派單，太倉(cāng)電視臺(tái)，城區(qū)各處看板優(yōu)勢(shì)分析、周邊配套：金融鄉(xiāng)村商業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行，商業(yè)，五洋商城，餐飲、交通便利，五洋商城勝利的招商使在次置業(yè)的客戶后顧無(wú)憂。優(yōu)勢(shì)分析商鋪多為出租為主，本想在次置業(yè)的客戶就不能購(gòu)買，沒(méi)有配套的倉(cāng)儲(chǔ)，需到別處借用他人的倉(cāng)庫(kù)，無(wú)形中給在次運(yùn)營(yíng)的業(yè)主帶來(lái)投資本錢的提高。銷售闡明客源分析區(qū)域：本地占%，昆山占%，常熟占%，上海占%年齡：-歲客層：個(gè)體戶動(dòng)機(jī)：自用，投資銷售情況去化率%上城國(guó)際參考個(gè)案上城國(guó)際號(hào)碼，基地位置太平南路號(hào)產(chǎn)品類型商住開(kāi) 發(fā) 商太倉(cāng)美豪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)代 理 商昆山金

15、利行投資顧問(wèn)占地面積.萬(wàn)總建面積.萬(wàn)容 積 率.物業(yè)費(fèi)用.元/月總 戶 數(shù)在售戶數(shù)開(kāi)盤時(shí)間.交房時(shí)間.價(jià)錢范圍元/-元/銷售均價(jià)元/交付規(guī)范毛坯面積配比面 積-戶 數(shù)戶 型一室戶一室戶兩室戶兩室戶已售戶數(shù)推行通路大型看板，POP引導(dǎo)旗，太倉(cāng)日?qǐng)?bào)，優(yōu)勢(shì)分析、周邊的商業(yè)系統(tǒng)，生活系統(tǒng)齊全。、挑高設(shè)計(jì)，一層價(jià)錢兩層享用。優(yōu)勢(shì)分析、產(chǎn)品分四個(gè)朝向的房子，東面的房型沒(méi)有窗戶，不透風(fēng)。、對(duì)于太倉(cāng)市場(chǎng)，單價(jià)相對(duì)來(lái)講就比較高了銷售闡明客源分析區(qū)域：本地占%，新太倉(cāng)人占%年齡：歲-歲客層：企業(yè)高層職工，私營(yíng)業(yè)主動(dòng)機(jī)：自用為主銷售情況商住樓去化率%，住宅樓去化率%南洋麗都參考個(gè)案南洋麗都號(hào)碼，基地位置人民路號(hào)產(chǎn)品

16、類型商業(yè)，住宅開(kāi) 發(fā) 商南洋房地產(chǎn)置業(yè)開(kāi)展代 理 商深圳市星聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)占地面積萬(wàn)商萬(wàn)住總建面積萬(wàn)商萬(wàn)住容 積 率.商.住物業(yè)費(fèi)用元/月商.元/月住總 戶 數(shù)在售戶數(shù)開(kāi)盤時(shí)間.交房時(shí)間.價(jià)錢范圍元/-元/銷售均價(jià)住元/,商元/交付規(guī)范毛坯面積配比面 積-戶 數(shù)戶 型住宅商鋪已售戶數(shù)推行通路動(dòng)畫看板，POP引導(dǎo)旗，太倉(cāng)日?qǐng)?bào)優(yōu)勢(shì)分析產(chǎn)品質(zhì)量好，檔次高，交通便利，在市中心繁華地段，周邊配套設(shè)備齊全，強(qiáng)大的區(qū)位優(yōu)勢(shì)完全覆蓋了他的優(yōu)勢(shì)。優(yōu)勢(shì)分析忽略銷售闡明客源分析區(qū)域：本地占%，外地占%年齡：-歲客層：事業(yè)單位公務(wù)員和個(gè)體戶動(dòng)機(jī)：自住，投資銷售情況住宅去化率%，商業(yè)去化率%皇家麗晶參考個(gè)案皇家麗晶號(hào)碼/基

17、地位置東倉(cāng)路惠陽(yáng)路口產(chǎn)品類型商業(yè)開(kāi) 發(fā) 商太倉(cāng)盛世置業(yè)代 理 商自銷占地面積總建面積.萬(wàn)容 積 率.物業(yè)費(fèi)用.元/月總 戶 數(shù)在售戶數(shù)開(kāi)盤時(shí)間.交房時(shí)間.價(jià)錢范圍元/-元/銷售均價(jià)元/交付規(guī)范精裝面積配比面 積-戶 數(shù)戶 型商住商住商住商住已售戶數(shù)推行通路看板，太倉(cāng)日?qǐng)?bào)，路燈旗桿，DM單頁(yè)，電視，短信優(yōu)勢(shì)分析、處于新區(qū)中心，周邊配套齊全，交通便利。、外墻包裝采用木制與玻璃相結(jié)合，看上去時(shí)髦年輕優(yōu)勢(shì)分析、周邊生活設(shè)備較差，間隔 超市較遠(yuǎn)、單價(jià)相對(duì)較高，有一定的抗性銷售闡明客源分析區(qū)域：本地、上海年齡：歲-歲客層：白領(lǐng)、小老板動(dòng)機(jī)：投資占%，自住占銷售情況此案開(kāi)盤時(shí)未出現(xiàn)類似產(chǎn)品，加上廣告做的好，

18、去化率%東盛商業(yè)廣場(chǎng)參考個(gè)案東盛商業(yè)廣場(chǎng)號(hào)碼基地位置上海東路南側(cè)簍江路東側(cè)產(chǎn)品類型公寓、商業(yè)開(kāi) 發(fā) 商尼盛置業(yè)代 理 商自銷占地面積萬(wàn)總建面積.萬(wàn)容 積 率.物業(yè)費(fèi)用未定總 戶 數(shù)在售戶數(shù)開(kāi)盤時(shí)間.交房時(shí)間.價(jià)錢范圍元/-元/銷售均價(jià)元/交付規(guī)范精裝面積配比面 積-戶 數(shù)戶 型一室戶兩室一廳兩衛(wèi)兩室兩廳衛(wèi)衛(wèi)兩室兩廳兩衛(wèi)商鋪商鋪商鋪已售戶數(shù)推行通路工程周邊的大型看板，POP引導(dǎo)旗幟，網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)分析此案產(chǎn)品主要以商鋪為主，有套左右的酒店式公寓作為商業(yè)輔助，添加了可客戶的自信心優(yōu)勢(shì)分析工程的主要優(yōu)勢(shì)在于太靠東邊，周邊沒(méi)有什么生活設(shè)備、商業(yè)設(shè)備、配套設(shè)備的依托銷售闡明客源分析區(qū)域：本地占%，外地年齡：-

19、歲客層：白領(lǐng)，私營(yíng)業(yè)主，商人動(dòng)機(jī)：自住為主，部分投資銷售情況目前去化率%錦繡新城參考個(gè)案錦繡新城號(hào)碼基地位置太倉(cāng)濱河路號(hào)產(chǎn)品類型普通住宅開(kāi) 發(fā) 商太倉(cāng)市軒麟置業(yè)代 理 商自銷占地面積.萬(wàn)總建面積.萬(wàn)容 積 率.物業(yè)費(fèi)用高層.元/月，多層.元/月總 戶 數(shù)在售戶數(shù)開(kāi)盤時(shí)間.交房時(shí)間現(xiàn)房?jī)r(jià)錢范圍元/-元/銷售均價(jià)元/交付規(guī)范精裝面積配比面 積-戶 數(shù)戶 型一室一廳兩室一廳兩室兩廳一衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)已售戶數(shù)推行通路短信，參與房展會(huì)，報(bào)紙，樓書優(yōu)勢(shì)分析、全盤都以現(xiàn)房銷售，對(duì)于客戶有一個(gè)直觀的感受。、價(jià)錢優(yōu)惠，相對(duì)與市區(qū)的期房?jī)r(jià)錢還要廉價(jià)。、房型設(shè)計(jì)合理，動(dòng)靜分布明晰。

20、優(yōu)勢(shì)分析、目前小區(qū)沒(méi)有大型的停車場(chǎng)，車子都停在樓下過(guò)道，給在此置業(yè)的居民帶來(lái)生活和出行上的不方便。周邊配套還沒(méi)有構(gòu)成銷售闡明客源分析區(qū)域：本地年齡：-歲客層：企業(yè)員工，本地中產(chǎn)階層動(dòng)機(jī)：自住占，投資占%銷售情況去化率到達(dá)了%森茂國(guó)際參考個(gè)案森茂國(guó)際號(hào)碼基地位置太平路與寧波路交叉口產(chǎn)品類型商業(yè)，辦公樓開(kāi) 發(fā) 商太倉(cāng)森茂汽車城開(kāi)發(fā)代 理 商上海世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)占地面積萬(wàn)總建面積萬(wàn)容 積 率.物業(yè)費(fèi)用未定總 戶 數(shù)在售戶數(shù)開(kāi)盤時(shí)間.交房時(shí)間.價(jià)錢范圍元/-元/銷售均價(jià)元/交付規(guī)范毛坯面積配比面 積-戶 數(shù)戶 型辦公辦公辦公辦公辦公辦公已售戶數(shù)推行通路墻體，報(bào)紙，網(wǎng)頁(yè)，電視優(yōu)勢(shì)分析、良好的商業(yè)定位。、商

21、業(yè)設(shè)備配套齊全，智能化系一致應(yīng)俱全。、低總價(jià)高報(bào)答優(yōu)勢(shì)分析在新建的汽車站旁，噪音污染嚴(yán)重銷售闡明客源分析區(qū)域：本地占%，外地占%年齡：-歲客層：企業(yè)老板，商人動(dòng)機(jī)：自用，投資銷售情況兩幢辦公樓去化率%五洋廣場(chǎng)參考個(gè)案五洋廣場(chǎng)號(hào)碼基地位置新區(qū)上海路南，東倉(cāng)路西產(chǎn)品類型商業(yè)，辦公樓開(kāi) 發(fā) 商江蘇五洋房產(chǎn)代 理 商自銷占地面積.萬(wàn)總建面積萬(wàn)容 積 率.物業(yè)費(fèi)用.元/ 總 戶 數(shù)在售戶數(shù)開(kāi)盤時(shí)間.交房時(shí)間.價(jià)錢范圍元/-元/銷售均價(jià)元/交付規(guī)范毛坯面積配比面 積-戶 數(shù)戶 型一室戶兩室戶三室戶三室戶三室戶已售戶數(shù)推行通路城市各路段的大型看板，墻體廣告，參與房展會(huì)優(yōu)勢(shì)分析作為一個(gè)復(fù)合型的商業(yè)，多業(yè)種，多

22、業(yè)態(tài)，一致的規(guī)劃，管理，良好的招商引資，又地處上海路與東倉(cāng)路交叉口新老城區(qū)住宅密集區(qū)優(yōu)勢(shì)分析太倉(cāng)人口數(shù)量有限，消費(fèi)力有限，而南面又是一個(gè)大型的商業(yè)廣場(chǎng)，構(gòu)成一個(gè)相對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)。銷售闡明客源分析區(qū)域：本地占%，上海昆山占%年齡：-歲客層：白領(lǐng)，私營(yíng)業(yè)主動(dòng)機(jī)：投資客為主，自住少銷售情況去化率%太倉(cāng)開(kāi)展大廈參考個(gè)案太倉(cāng)開(kāi)展大廈號(hào)碼基地位置鄭和東路南側(cè)，嘍江路西側(cè)產(chǎn)品類型商業(yè)開(kāi) 發(fā) 商太倉(cāng)工投置業(yè)代 理 商蘇州匯佳房地產(chǎn)咨詢占地面積.萬(wàn)總建面積.萬(wàn)容 積 率物業(yè)費(fèi)用.元/月總 戶 數(shù)在售戶數(shù)開(kāi)盤時(shí)間.交房時(shí)間.價(jià)錢范圍元/-元/銷售均價(jià)元/交付規(guī)范毛坯面積配比面 積-戶 數(shù)戶 型辦公辦公辦公辦公已售戶數(shù)推

23、行通路橫幅，參與房展會(huì)，短信，墻體廣告，高炮優(yōu)勢(shì)分析周邊規(guī)劃未來(lái)都是商業(yè)性的辦公樓，市場(chǎng)前景很好，給不少客戶帶來(lái)投資的自信心優(yōu)勢(shì)分析市政規(guī)劃雖然曾經(jīng)落實(shí)，只是時(shí)間上無(wú)法確定，又由于金融危機(jī)的到來(lái)，更是無(wú)法預(yù)測(cè)銷售闡明客源分析區(qū)域：外地占位置，本地較少年齡：-歲客層：私營(yíng)業(yè)主，商人動(dòng)機(jī)：投資客%銷售情況去化率%嘉禾左岸春天參考個(gè)案嘉禾左岸春天號(hào)碼基地位置國(guó)道與東谷口交叉口產(chǎn)品類型住宅，商業(yè)開(kāi) 發(fā) 商嘉禾置業(yè)代 理 商成蒙房地產(chǎn)代理銷售占地面積.萬(wàn)總建面積.萬(wàn)容 積 率.物業(yè)費(fèi)用元/總 戶 數(shù)在售戶數(shù)開(kāi)盤時(shí)間.交房時(shí)間.價(jià)錢范圍元/-元/銷售均價(jià)元/交付規(guī)范毛坯面積配比面 積-戶 數(shù)戶 型商鋪二室

24、二廳三室戶三室四室戶已售戶數(shù)推行通路工程周邊的墻體廣告，網(wǎng)絡(luò)，短信優(yōu)勢(shì)分析價(jià)錢廉價(jià)，可以吸引中低層次的人群在此置業(yè)優(yōu)勢(shì)分析間隔 市中心太遠(yuǎn)，靠國(guó)道，出行不方便，特別對(duì)小孩子危險(xiǎn)性大銷售闡明客源分析區(qū)域：本地，其他區(qū)域年齡：-歲客層：白領(lǐng)，公務(wù)員，私營(yíng)業(yè)主動(dòng)機(jī)：自用較多，投資客戶少銷售情況去化率%錦地水岸參考個(gè)案錦地水岸號(hào)碼基地位置城西南路產(chǎn)品類型普通住宅，商業(yè)開(kāi) 發(fā) 商?hào)|泰房地產(chǎn)開(kāi)展代 理 商自銷占地面積.萬(wàn)總建面積.萬(wàn)容 積 率.物業(yè)費(fèi)用.元/ 總 戶 數(shù)在售戶數(shù)開(kāi)盤時(shí)間.交房時(shí)間.價(jià)錢范圍元/-元/銷售均價(jià)元/交付規(guī)范毛坯面積配比面 積-戶 數(shù)戶 型一房一房?jī)煞咳恳咽蹜魯?shù)推行通路單頁(yè)，樓

25、書，墻體廣告，看板優(yōu)勢(shì)分析小面積，低總價(jià)，低單價(jià)優(yōu)勢(shì)分析間隔 市中心太遠(yuǎn)生活，出行都不方便銷售闡明客源分析區(qū)域：上海，本地年齡：-歲客層：私企業(yè)主動(dòng)機(jī)：養(yǎng)老，投資銷售情況去化率在%曼氏銀洲參考個(gè)案曼氏銀洲號(hào)碼基地位置長(zhǎng)春北路東側(cè),北城河北岸產(chǎn)品類型普通住宅、商業(yè)開(kāi) 發(fā) 商江蘇曼氏置業(yè)太倉(cāng)分公司代 理 商昆山迪賽地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)占地面積.萬(wàn)總建面積.萬(wàn)容 積 率.物業(yè)費(fèi)用.元/ 總 戶 數(shù)在售戶數(shù)開(kāi)盤時(shí)間.交房時(shí)間.價(jià)錢范圍元/-元/銷售均價(jià)元/交付規(guī)范毛坯面積配比面 積-戶 數(shù)戶 型三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)四室兩廳兩衛(wèi)五室兩廳兩衛(wèi)五室兩廳三衛(wèi)已售戶數(shù)推行通路引導(dǎo)旗，單頁(yè)，樓書，優(yōu)勢(shì)分析

26、小區(qū)屬于高檔小區(qū)，周邊環(huán)境和交通比較方便，特別是太倉(cāng)公園里的風(fēng)景一覽無(wú)移，在視覺(jué)上給客戶帶來(lái)的了極大生活享用優(yōu)勢(shì)分析小區(qū)緊靠一坐教堂，對(duì)于一些迷信客戶來(lái)說(shuō)帶來(lái)了一定的抗性銷售闡明客源分析區(qū)域：本地占%，外地占%年齡：-歲客層：私營(yíng)業(yè)主，白領(lǐng)，公務(wù)員動(dòng)機(jī)：自住較多銷售情況去化率%陽(yáng)光美地參考個(gè)案陽(yáng)光美地號(hào)碼基地位置長(zhǎng)春南路號(hào)產(chǎn)品類型普通住宅，商業(yè)開(kāi) 發(fā) 商太倉(cāng)鴻裕建立開(kāi)展代 理 商上海錦得行地產(chǎn)推行機(jī)構(gòu)占地面積.萬(wàn)總建面積.萬(wàn)容 積 率.物業(yè)費(fèi)用元/ 總 戶 數(shù)在售戶數(shù)開(kāi)盤時(shí)間.交房時(shí)間.價(jià)錢范圍元/-元/銷售均價(jià)元/交付規(guī)范毛坯面積配比面 積-戶 數(shù)戶 型兩室兩廳一衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)入室花園三室兩

27、廳兩衛(wèi)空中花園三室兩廳兩衛(wèi)商鋪已售戶數(shù)推行通路市區(qū)內(nèi)大型看板，墻體廣告，參與房展會(huì)單頁(yè)優(yōu)勢(shì)分析、周邊配套相對(duì)齊全，小區(qū)設(shè)計(jì)構(gòu)造規(guī)劃，環(huán)境合理。、小區(qū)內(nèi)配套智能化系統(tǒng)，物業(yè)效力到位優(yōu)勢(shì)分析周邊沒(méi)有銀行和郵局。銷售闡明客源分析區(qū)域：本地占%，外地占%年齡：-歲客層：企業(yè)員工動(dòng)機(jī)：自住銷售情況去化率%景瑞榮御藍(lán)灣參考個(gè)案景瑞榮御藍(lán)灣號(hào)碼-基地位置常勝路東側(cè)、朝陽(yáng)路南側(cè)產(chǎn)品類型別墅開(kāi) 發(fā) 商太倉(cāng)景瑞置業(yè)代 理 商自銷占地面積總建面積容 積 率.物業(yè)費(fèi)用聯(lián)：元/疊：.元/總 戶 數(shù)在售戶數(shù)開(kāi)盤時(shí)間/交房時(shí)間.價(jià)錢范圍元/-元/銷售均價(jià)元/交付規(guī)范毛坯面積配比面 積-戶 數(shù)戶 型別墅別墅別墅別墅已售戶數(shù)推

28、行通路樓書、單頁(yè)、電視、大型看板、短信、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、房展會(huì)、戶外展、優(yōu)勢(shì)分析、一萬(wàn)兩千的清澈水景，阻斷了所以的喧囂與壓力，讓業(yè)主充分體驗(yàn)優(yōu)質(zhì)的生活質(zhì)量。、高質(zhì)量的物業(yè)效力讓業(yè)主安然享用生活。優(yōu)勢(shì)分析、由于是高端別墅，總價(jià)比較高。、周邊地段還待與在開(kāi)放當(dāng)中，給在此置業(yè)的客戶帶來(lái)比較不便的生活。、朝北正對(duì)醫(yī)院。銷售闡明客源分析區(qū)域：本地，上海，其他地域年齡：-歲客層：私企老板，外資客商動(dòng)機(jī)：養(yǎng)老，投資銷售情況去化率%至善富居參考個(gè)案至善富居號(hào)碼/基地位置錦州路號(hào)產(chǎn)品類型普通住宅、商業(yè)開(kāi) 發(fā) 商太倉(cāng)美豪房產(chǎn)開(kāi)發(fā)代 理 商昆山金利行房產(chǎn)投資顧問(wèn)占地面積總建面積容 積 率.物業(yè)費(fèi)用.元/月/總 戶 數(shù)在

29、售戶數(shù)開(kāi)盤時(shí)間交房時(shí)間.價(jià)錢范圍-元/銷售均價(jià)元/交付規(guī)范毛坯面積配比面 積-戶 數(shù)戶 型兩室兩廳一衛(wèi)兩室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)已售戶數(shù)推行通路單頁(yè)、樓書、墻體、網(wǎng)頁(yè)、報(bào)紙優(yōu)勢(shì)分析、周邊生活設(shè)備配套齊全、有大型購(gòu)物超市、太倉(cāng)高級(jí)中學(xué)等。、間隔 新城區(qū)和老城區(qū)都很近。優(yōu)勢(shì)分析、超市人車流大，噪音嚴(yán)重銷售闡明客源分析區(qū)域：本地占%，外地占%年齡：-歲客層：私營(yíng)業(yè)主，公務(wù)員，白領(lǐng)動(dòng)機(jī)：自住為主銷售情況去化率%萊茵帝景參考個(gè)案萊茵帝景號(hào)碼基地位置人民南路與新瀏河風(fēng)光帶交叉口產(chǎn)品類型商住開(kāi) 發(fā) 商太倉(cāng)起浩商貿(mào)代 理 商上海嘉通占地面積總建面積容 積 率.物業(yè)費(fèi)用未定總 戶 數(shù)戶在售戶數(shù)未開(kāi)盤開(kāi)

30、盤時(shí)間待定交房時(shí)間下半年價(jià)錢范圍未定銷售均價(jià)未定交付規(guī)范面積配比面 積戶 數(shù)戶戶戶戶戶 型-已售戶數(shù)未售未售未售未售推行通路網(wǎng)絡(luò)，短信，報(bào)紙優(yōu)勢(shì)分析高端定位，緊靠新瀏河風(fēng)光帶，環(huán)境宜人，并且綠化曾經(jīng)完工優(yōu)勢(shì)分析周邊交通流量小，只需輛車道的人民路，橫向沒(méi)有道路銜接，附近多以住宅，公共公園為主，消費(fèi)人群層次低，能過(guò)去消費(fèi)的必定需求開(kāi)車，車位之后左右銷售闡明客源分析目前約定客戶以上海居多，太倉(cāng)本地人其次開(kāi)盤方式未開(kāi)盤銷售情況未開(kāi)盤備注注：以上數(shù)據(jù)更新至年月日總結(jié)：以上是太倉(cāng)個(gè)案情況，他們從這些工程中可以看出，太倉(cāng)市市區(qū)目前市場(chǎng)上主要產(chǎn)品是商住和商辦工程，住宅類產(chǎn)品主要集中在太倉(cāng)的東面開(kāi)發(fā)區(qū)和西面城西

31、板塊，在市區(qū)同質(zhì)工程多，競(jìng)爭(zhēng)比較猛烈。產(chǎn)品分析：、住宅住宅類產(chǎn)品主要集中在開(kāi)發(fā)區(qū)和城西板塊，市區(qū)住宅產(chǎn)品較少，多以小盤和老盤為主，開(kāi)發(fā)區(qū)代表性普通住宅工程錦繡新城，其銷售價(jià)錢在元/-元/之間，別墅代表性工程是景瑞榮御藍(lán)灣，目前銷售價(jià)錢在元/-元/之間；城西主要代表性住宅樓盤有嘉禾左岸春天和陽(yáng)光美地，其銷售價(jià)錢在元/-元/和元/-元/之間。、酒店式公寓 酒店式公寓產(chǎn)品主要集中在市區(qū)和市區(qū)邊緣區(qū)域，目前市場(chǎng)上主要在售酒店式公寓工程有通達(dá)財(cái)富廣場(chǎng)、華威商都等，還有其他工程曾經(jīng)是尾盤，如皇家麗晶，上城國(guó)際等，但是去化速度都比較慢，其中代表性的工程森茂國(guó)際酒店式公寓產(chǎn)品推出市場(chǎng)就根本去化，主要是由于銷售

32、價(jià)錢較低，目前太倉(cāng)市場(chǎng)酒店式公寓產(chǎn)品銷售價(jià)錢范圍在元/-元/。而從交付情況來(lái)看，太倉(cāng)目前市場(chǎng)上酒店式公寓工程根本都有裝修，只需少數(shù)工程沒(méi)有裝修，但是整個(gè)市場(chǎng)精裝修本錢主要在元/左右，真正高檔裝修產(chǎn)品比較少，也是市場(chǎng)的一個(gè)空白點(diǎn)。、商業(yè) 太倉(cāng)市目前商業(yè)工程較多，存在方式主要以商業(yè)裙樓和集中式的商業(yè)廣場(chǎng)組成，集中式的商業(yè)廣場(chǎng)勝利的代表性工程是南洋廣場(chǎng)，其主要緣由是該工程前期招商非常勝利，并且在這個(gè)工程啟動(dòng)時(shí)期，市場(chǎng)上沒(méi)有同類型的工程競(jìng)爭(zhēng)；如今商業(yè)產(chǎn)品銷售工程主要有五洋廣場(chǎng)、通達(dá)財(cái)富廣場(chǎng)、駿園時(shí)代廣場(chǎng)、東盛商業(yè)廣場(chǎng)等等，其銷售價(jià)錢范圍在元/-元/。、寫字樓寫字樓，目前太倉(cāng)市場(chǎng)上產(chǎn)品還相對(duì)較少，這一產(chǎn)

33、品主要受產(chǎn)業(yè)構(gòu)造的影響要素比較大，市場(chǎng)需求量較少，目前，太倉(cāng)市場(chǎng)辦公場(chǎng)所主要還是以前的老的寫字樓為主，如今在售寫字樓工程主要是森茂國(guó)際、五洋廣場(chǎng)，其價(jià)錢范圍在元/。二、產(chǎn)品裝建筑議一市場(chǎng)概略從整個(gè)市場(chǎng)的公寓裝修情況來(lái)看，多數(shù)公寓還是以裝修房的方式出賣為主，總結(jié)下來(lái)有如下特點(diǎn)：從裝修隔層的層高分配比例來(lái)看目前市場(chǎng)中的LOFT公寓的層高主要分為.米、米、.米和.米幾種類型，因此在層高的分配比例上也各有差別，但普通而言，“下高上低是常態(tài)，下層.米，上層.米，多思索下層層高的溫馨度，而上層在設(shè)計(jì)上僅限定適于居住即可，從目前的裝修情況來(lái)看，由于的屋頂?shù)难b修處置上比較簡(jiǎn)約，因此，普通高于.米的即無(wú)壓制感。

34、從裝修的方式來(lái)看普統(tǒng)統(tǒng)常處置上有兩種方式：全部隔滿和部分挑高。層高比較高的普通都采取全部隔滿的方式，這樣可以添加居住者的運(yùn)用空間，使功能劃分更明確；而層高較低那么會(huì)采取部分挑高的裝修方式，在客廳的位置與上層打通，使客廳看上去較寬闊。添加溫馨度，減輕壓制感。從裝修的風(fēng)格來(lái)看由于該類產(chǎn)品空間面積較小，因此多采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約的裝修風(fēng)格，從而防止空間的局促感，讓客戶視覺(jué)上覺(jué)得開(kāi)闊，降低客戶一向的對(duì)公寓房壓制的缺陷的抵觸。但在個(gè)別樓盤的裝修上，由于面積相對(duì)普通公寓較大，且為了添加樣板房的亮點(diǎn)，也會(huì)以歐式或古典式樣來(lái)添加產(chǎn)品的差別性。裝修方式多以隔滿的現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格為主產(chǎn)品多樣性不強(qiáng)同質(zhì)產(chǎn)品較多，亮點(diǎn)少二裝建筑

35、議、裝修原那么簡(jiǎn)約明快、空間通透、裝修要求層高分配比例上：根據(jù)市場(chǎng)上普通LOFT公寓裝修情況，在本工程的層高是米凈高.米的前提之下，建議上、下層高度分別為：.米和.米，同時(shí)在選材上盡量控制隔層厚度。裝修的方式上：由于該工程的整體層高為米，處于LOFT公寓中的中等層高，因此建議采用“部分挑高的方式來(lái)進(jìn)展分隔，從而防止壓制。同時(shí)在上層房型的設(shè)計(jì)上，采用敞開(kāi)式的格局，并配以玻璃作墻。有機(jī)玻璃優(yōu)勢(shì)通透感強(qiáng)空間感強(qiáng)立體感強(qiáng)另：假設(shè)客戶由于居住需求，需添加私密性，那么可在玻璃周圍加以窗簾。敞開(kāi)式格局表示圖： 另外，防止空間劃分。應(yīng)合理地布置各個(gè)功能分區(qū)、人行道路和一些大型家具，在不影響運(yùn)用功能的根底上，利

36、用相互浸透的空間添加室內(nèi)的層次感和裝飾效果。 裝修的風(fēng)格上：現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格 裝修的顏色選擇上：顏色設(shè)計(jì)普通可選擇冷顏色。冷顏色有分散和后退性，使居室能給人以清新開(kāi)朗、亮堂寬闊的感受。最好能以柔和亮麗的顏色為主調(diào)，防止同一空間內(nèi)過(guò)多采用不同的材質(zhì)及顏色，呵斥視覺(jué)上的壓迫感。裝修的家具配置上：家具的方式和尺寸要選擇那些外型簡(jiǎn)單、質(zhì)感輕、小巧的家具，尤其是那些可隨意組合、拆裝、收納的家具。這樣既可以包容大量物品，又不浪費(fèi)空間，使得居室內(nèi)各功能既有分隔又有內(nèi)在聯(lián)絡(luò)，不產(chǎn)生擁堵感。、裝修選材從目前太倉(cāng)市場(chǎng)的情況來(lái)看，結(jié)合本案的區(qū)域位置和產(chǎn)品特點(diǎn)，主要有以下個(gè)案將產(chǎn)生直接或間接的競(jìng)爭(zhēng)的有：東盛商業(yè)廣場(chǎng)、駿園

37、時(shí)代廣場(chǎng)、皇家麗晶、五洋廣場(chǎng)、賽納麗舍、太倉(cāng)開(kāi)展大廈、興業(yè)廣場(chǎng)、新太倉(cāng)傳奇、華威商都、華旭財(cái)富中心、華僑大廈、之江國(guó)際、通達(dá)財(cái)富廣場(chǎng)、森茂國(guó)際。另外，隨著近年房產(chǎn)市場(chǎng)的不斷開(kāi)展，與本案類似性質(zhì)的地塊也在不斷推出，也將與本案在以后構(gòu)成一定的競(jìng)爭(zhēng)。分布位置主要競(jìng)爭(zhēng)工程：東盛商業(yè)廣場(chǎng)、駿園時(shí)代廣場(chǎng)、五洋廣場(chǎng)、賽納麗舍、太倉(cāng)開(kāi)展大廈、華僑大廈、森茂國(guó)際次要競(jìng)爭(zhēng)工程：皇家麗晶、興業(yè)廣場(chǎng)、皇家麗晶、華旭財(cái)富中心、之江國(guó)際、通達(dá)財(cái)富廣場(chǎng)典型個(gè)案信息東盛商業(yè)廣場(chǎng)產(chǎn)品類型商鋪、多層、酒店式公寓裝修程度精裝修裝修規(guī)范最低元/裝修情況空調(diào)美的備注該工程為毛坯房銷售，開(kāi)發(fā)商作為中介方尋覓裝飾公司與業(yè)主進(jìn)展商談，最終裝

38、修合同是業(yè)主于裝飾公司簽署。由于如今裝飾公司還沒(méi)有進(jìn)展招標(biāo)，詳細(xì)情況需求到下半年才干確定。駿園時(shí)代廣場(chǎng)產(chǎn)品類型商鋪、酒店式公寓裝修程度精裝修裝修規(guī)范挑高元/規(guī)范層元/裝修情況外墻美國(guó)最新資料玻璃雙層中空玻璃備注該工程比較小，主要是開(kāi)發(fā)商本人在操盤，裝修詳細(xì)情況也是開(kāi)發(fā)商本人在操作，詳細(xì)情況銷售員也不清楚，據(jù)引見(jiàn)，此工程裝修選材和皇家麗晶根本類似?；始饮惥Мa(chǎn)品類型商鋪、公寓裝修程度精裝修裝修規(guī)范元/裝修情況廚具櫻花衛(wèi)浴科勒空調(diào)美地，掛壁式.匹電視康佳備注工程比較早，如今曾經(jīng)交房賽納麗舍產(chǎn)品類型普通住宅、酒店式公寓裝修程度毛坯裝修規(guī)范無(wú)備注五洋廣場(chǎng)產(chǎn)品類型商鋪、普通住宅、寫字樓裝修程度毛坯裝修規(guī)范

39、無(wú)裝修情況外墻EPS保溫板，幕墻內(nèi)墻粉白頂棚粉白地面水泥砂漿找平門玻璃門玻璃Low-e中空玻璃窗鋁合金窗電梯三菱MAXIZ其他室內(nèi)配有開(kāi)關(guān)插座，設(shè)有限電視接口，接口備注太倉(cāng)開(kāi)展大廈產(chǎn)品類型寫字樓裝修程度毛坯公共部分裝修裝修規(guī)范無(wú)裝修情況空調(diào)水環(huán)熱泵型中央空調(diào)電梯星瑪奧的斯外墻玻璃幕墻，高檔仿石樹(shù)脂幕墻相結(jié)合備注由于產(chǎn)品是寫字樓，客戶比較少，開(kāi)盤沒(méi)有采取什么活動(dòng)。興業(yè)廣場(chǎng)產(chǎn)品類型商鋪，酒店，酒店式公寓裝修程度毛坯公共部分裝修裝修規(guī)范無(wú)之江國(guó)際產(chǎn)品類型一期：商鋪、酒店式公寓，寫字樓；二期：別墅、普通住宅裝修程度毛坯裝修規(guī)范無(wú)森茂國(guó)際產(chǎn)品類型酒店式公寓裝修程度毛坯隔層、簡(jiǎn)易樓梯交付裝修規(guī)范無(wú)裝修情況

40、外墻、層高級(jí)干掛石材玻璃中空隔音玻璃臺(tái)面高級(jí)人造石潔具TOTO或同級(jí)品牌電梯OTIS或同級(jí)品牌車庫(kù)藍(lán)牙識(shí)別技術(shù)地板高級(jí)防滑地面磚諾貝爾或同級(jí)品牌墻面高級(jí)面磚諾貝爾或同級(jí)品牌樓宇設(shè)備管理泛光照明控制、辦公公共照明控制、大唐照明控制ABB節(jié)能燈光系統(tǒng)熱感應(yīng)、聲感應(yīng)照明控制安保系統(tǒng)可視對(duì)講系統(tǒng)、點(diǎn)子監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線周界報(bào)警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、出入口管理系統(tǒng)、緊急廣播與背景音樂(lè)系統(tǒng)通訊系統(tǒng)寬帶入戶、挪動(dòng)通訊全覆蓋、有限電視系統(tǒng)、入戶通達(dá)財(cái)富廣場(chǎng)產(chǎn)品類型酒店式公寓、商鋪裝修程度精裝裝修規(guī)范元/裝修情況地板實(shí)木地板無(wú)品牌燈具廚具整體櫥柜美的電磁灶衛(wèi)浴科勒空調(diào)松下內(nèi)墻涂料美國(guó)普龍電梯富佳恩科水處置臺(tái)灣大圣直

41、飲水系統(tǒng)電視機(jī)長(zhǎng)虹英寸安保系統(tǒng)訪客系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、紅外探頭監(jiān)控系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)，報(bào)警系統(tǒng)。備注小結(jié)：目前市場(chǎng)上的酒店式公寓產(chǎn)品，其交房規(guī)范為毛坯和精裝修。目前，太倉(cāng)市場(chǎng)這兩種方式均有之，但由于區(qū)域市場(chǎng)中的同類產(chǎn)品較多，加上太倉(cāng)客戶的投資認(rèn)識(shí)和投資報(bào)答相對(duì)較小，因此，在產(chǎn)品的交付上，工程多采用毛坯的交房方式，但思索到購(gòu)買該類產(chǎn)品的實(shí)踐心態(tài)短期快速居住，因此，有部分產(chǎn)品也采用了精裝修的交付方式，但普通其裝修規(guī)范卻較為簡(jiǎn)單，僅為滿足普通的居住需求，很少兼顧后期的裝修質(zhì)量。另一方面，由于太倉(cāng)類似產(chǎn)品較多，銷售相對(duì)也較為緩慢，因此開(kāi)發(fā)商在前期的投入上，也會(huì)盡量減少本錢投入。為保證產(chǎn)品的檔次，在建筑

42、選材及內(nèi)部裝修上建議的裝修原那么是：品牌裝修、突顯檔次、樹(shù)立籠統(tǒng)、擴(kuò)展影響整體裝修費(fèi)用約為元結(jié)合甲方的意見(jiàn)，其詳細(xì)裝修用材如下：裝修設(shè)備設(shè)備稱號(hào)主要資料品牌品牌 機(jī)電及建材設(shè)備建筑立面底部花崗巖石材貼面上部主體玻璃幕墻low-e+A+鋼化中空上部主體鋁合金板，外表氟碳噴涂家裝用材電梯高速電梯東芝空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)地源熱泵辦公、特靈柜式和掛壁式空調(diào)組合酒店式公寓美的地面高級(jí)地磚或地板墻面乳膠漆立邦高檔墻紙品牌根本照明專屬光學(xué)顧問(wèn)、筒燈、射燈等多種光源雷士品牌浴霸有歐普品牌面板品牌家電配置電視機(jī)寸液晶電視西湖長(zhǎng)虹衛(wèi)浴潔具馬桶、臺(tái)盤、龍頭美標(biāo)電熱水器即熱式熱水器奧特朗抽油煙機(jī)櫻花電磁爐美的四、物業(yè)管理建

43、議良好的物業(yè)管理提升是小區(qū)整體檔次關(guān)鍵要素，這方面不僅包括了入住之后的物業(yè)管理，還包括了選擇物業(yè)的全方位過(guò)程。一安保建議 重點(diǎn)弱化和消除消費(fèi)者對(duì)本案復(fù)合型社區(qū)生活環(huán)境的誤解：公寓、商業(yè)、辦公在一同的吵鬧環(huán)境。以 “六重平安防備系統(tǒng)，全方位安保，隔離外界紛擾。 序號(hào)七重平安防備系統(tǒng)周界防備管理系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)門禁管理電梯監(jiān)控系統(tǒng)家庭平安防備報(bào)警系統(tǒng)離線式智能巡更管理系統(tǒng)二物管建議、物業(yè)管理公開(kāi)招標(biāo)流程、平安監(jiān)控圖、人員放行圖、物品放行圖三物業(yè)管理內(nèi)容 日常管理效力 室內(nèi)外清洗、上蠟 草坪修剪 維修效力 家政效力 地毯清洗 保潔效力 冰箱清洗 公共次序管理效力 安保效力 園林效力 社區(qū)活動(dòng)效力 綠化效

44、力 地面防滑處置 高空外墻清洗、粉 日常維修效力 管道清洗、安裝及維修 禮儀慶典效力 房屋共用部位的維護(hù)與管理及其他特約效力招商篇前言：一個(gè)商業(yè)工程的招商推行能否勝利，將直接決議工程的資金回收情況與后續(xù)開(kāi)發(fā)的根底穩(wěn)定性，具有舉足輕重的作用。本工程商業(yè)部分的運(yùn)營(yíng)離不開(kāi)前期深化的市場(chǎng)研討,并在此根底上構(gòu)成的科學(xué)的工程定位及招商執(zhí)行方案、業(yè)態(tài)規(guī)劃方案,配合閱歷豐富的招商團(tuán)隊(duì)強(qiáng)力貫徹執(zhí)行。在我公司結(jié)合對(duì)本工程的了解和工程周邊市場(chǎng)分析,以及在前期運(yùn)作其它商業(yè)工程招商及銷售時(shí)所獲得的實(shí)操閱歷,同時(shí)鑒于目前整體市場(chǎng)環(huán)境不容樂(lè)觀、情勢(shì)較為復(fù)雜的現(xiàn)狀，對(duì)本工程商業(yè)部分作進(jìn)一步市場(chǎng)調(diào)查分析，對(duì)工程業(yè)態(tài)與價(jià)錢作初步

45、的定位。關(guān)于租金詳細(xì)的價(jià)錢體系，我公司招商團(tuán)隊(duì)會(huì)結(jié)合市場(chǎng)變化作進(jìn)一步的調(diào)研分析，并結(jié)合樓層、位置作進(jìn)一步浮動(dòng)調(diào)整。本次主要針對(duì)招商運(yùn)作等提出一些我公司的可行的建議戰(zhàn)略和方案思緒。為使本工程到達(dá)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益雙豐收的目的，他們?cè)谏弦浑A段定位報(bào)告的根底上，客觀分析本工程的時(shí)機(jī)點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、太倉(cāng)商業(yè)開(kāi)展情況及餐飲、休閑文娛、服裝零售等行業(yè)情況，結(jié)合太倉(cāng)地域的整體開(kāi)展進(jìn)程與需求，憑仗專業(yè)的知識(shí)、豐富的閱歷，制定出工程的招商推行謀劃方案。本方案注重適用性、可操作性，務(wù)求對(duì)招商的實(shí)踐操作起到指點(diǎn)性的作用。招商節(jié)點(diǎn)與時(shí)機(jī)方案一招商時(shí)間控制假設(shè)按年月底開(kāi)工，年交房方案，結(jié)合普通商業(yè)工程招商原那么，同時(shí)鑒于

46、本工程商業(yè)量體為，量體不是很大，且整體商業(yè)業(yè)態(tài)定位無(wú)特殊業(yè)態(tài)如影城等，故本工程提早-個(gè)月進(jìn)展招商較為適宜，建議本工程招商時(shí)間從年、月份開(kāi)場(chǎng)。整體招商時(shí)間控制在年月中旬至年交房為止。二招商時(shí)機(jī)控制“良好的開(kāi)場(chǎng)是勝利的一半，入市時(shí)機(jī)和方式把握得好，才干產(chǎn)生好的招商開(kāi)局。工程A區(qū)曾經(jīng)先行開(kāi)發(fā)、其招商入市時(shí)機(jī)的選擇要綜合思索以下幾方面要素：入市宣傳時(shí)機(jī)應(yīng)選擇在正式招商前-個(gè)月入市宣傳，一方面為工程提早造勢(shì)、另一方面可為正式招商積累有效客戶。預(yù)備充分后入市入市前必需對(duì)招商中心、工程周邊環(huán)境進(jìn)展改造修飾，讓工程現(xiàn)場(chǎng)的內(nèi)外包裝均有良好的籠統(tǒng)展現(xiàn)。在模型、招商手冊(cè)、展板等招商工具齊備的情況下入市，才干彰顯出本

47、工程的氣勢(shì)與開(kāi)展商的雄厚實(shí)力，加強(qiáng)客戶對(duì)工程的自信心。猛烈造勢(shì)入市隨著商業(yè)版地產(chǎn)的開(kāi)展，越來(lái)越表達(dá)出 “無(wú)造勢(shì)即無(wú)市場(chǎng)的這一景象。入市前的宣傳造勢(shì)與籠統(tǒng)展現(xiàn)，在前期的招商中對(duì)客戶心思具有較大影響，因此在工程入市前必需求有足夠的宣傳造勢(shì)，可以初步建立品牌籠統(tǒng)并吸引客戶關(guān)注，為正式招商作市場(chǎng)鋪墊。有目的入市根據(jù)開(kāi)展商的資金運(yùn)作需求，合理安排營(yíng)銷本錢投入和回款的進(jìn)度，提高開(kāi)展商的資金利用效率。有控制入市根據(jù)價(jià)錢戰(zhàn)略等分期分批有節(jié)拍地向市場(chǎng)推出產(chǎn)品，防止一擁而上，實(shí)現(xiàn)平衡、有序的招商目的。綜合以上要素，根據(jù)工程運(yùn)作的要求確定本工程從年月份開(kāi)場(chǎng)入市籌備及預(yù)熱，年月份開(kāi)場(chǎng)進(jìn)展主力店的正式招商。建議本工程

48、“招商先行，租售并舉，以中心租戶次主力店、國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名、連鎖品牌的入駐來(lái)帶動(dòng)銷售。太倉(cāng)總體規(guī)劃與商業(yè)規(guī)劃一太倉(cāng)總體規(guī)劃太倉(cāng)城市生活用地向東南方向推進(jìn)，消費(fèi)性用地向北開(kāi)展，城市商業(yè)中心將在完善人民路和上海路中心區(qū)的根底上，向南開(kāi)展；同時(shí)將在陸渡構(gòu)成一個(gè)次級(jí)中心區(qū)，為未來(lái)主要的城市居住開(kāi)展用地，同時(shí)會(huì)在市域內(nèi)構(gòu)成假設(shè)干個(gè)基于汽車交通方式的購(gòu)物超市。城廂組團(tuán)與陸渡組團(tuán)之間及城市建立用地與蘇太高速公路之間的用地為城市的休閑開(kāi)展用地。城市生活用地向東南推進(jìn)，消費(fèi)性用地東北開(kāi)展，總體有利于我工程的政府支持性的宣傳；商業(yè)規(guī)劃主要集中在城市中心區(qū)，對(duì)我工程的招商和運(yùn)營(yíng)宣有一定的利好作用；太平路成為銜接太倉(cāng)新

49、區(qū)、舊城區(qū)的主干道，使得太倉(cāng)新區(qū)與舊城區(qū)的分割界限明顯顯現(xiàn)；東北方向體量的工業(yè)用地，為各類型企事業(yè)提供便利條件，也為太倉(cāng)的昌盛開(kāi)展提供了充分空間。二太倉(cāng)商業(yè)規(guī)劃規(guī)劃太倉(cāng)商業(yè)中心仍在原商業(yè)中心的根底上向東北方向延伸，主要以人民路、縣府街為中心，新興的商業(yè)將在此根底上逐漸向東北方向偏移，城市商業(yè)中心位于縣府街與人民路交叉口一帶；行政辦公和商務(wù)用地以及金融、信息、咨詢等新興效力業(yè)用地那么分布在新區(qū)的上海路兩側(cè)，由政府主導(dǎo)的市級(jí)文化文娛設(shè)備也逐漸引導(dǎo)至上海路兩側(cè)集中。新區(qū)商業(yè) 太倉(cāng)商業(yè)中心及其近區(qū)輻射太平路商業(yè)南郊新城商業(yè)、商業(yè)規(guī)劃分析商業(yè)中心仍以太倉(cāng)市中心為中心，傳統(tǒng)商業(yè)主要沿人民路、縣府街等主要干

50、道分布，太倉(cāng)新型商業(yè)將逐漸向東北方向偏移，對(duì)我商業(yè)工程開(kāi)展新型的商業(yè)比較有利；行政辦公和商務(wù)以及金融、信息、咨詢等新興效力業(yè)那么分布在新區(qū)的上海路兩側(cè)規(guī)劃；上海路沿線針對(duì)片區(qū)消費(fèi)人員配套商業(yè)稀缺，可借助市場(chǎng)空白點(diǎn)；南郊新城以中高檔商業(yè)配套為主；新區(qū)商業(yè)圍繞新區(qū)行政中心分散；城市規(guī)劃中心呈“L型規(guī)劃：城市商業(yè)中心位于縣府街與人民路交叉口一帶，行政辦公和商務(wù)用地以及金融、信息、咨詢等新興效力業(yè)用地那么分布在新區(qū)的上海路兩側(cè)規(guī)劃，其他各居住區(qū)配置相應(yīng)規(guī)模的居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心；太倉(cāng)市級(jí)商業(yè)金融的建立逐漸引導(dǎo)至上海路兩側(cè)集中，構(gòu)成“L型規(guī)劃，由政府主導(dǎo)的市級(jí)文化文娛設(shè)備也應(yīng)該逐漸向上海路兩側(cè)集中，長(zhǎng)期來(lái)看

51、，對(duì)我工程的開(kāi)展遠(yuǎn)景非常有利；年太倉(cāng)市針對(duì)太平路商業(yè)進(jìn)展整改，提高沿街商鋪整體籠統(tǒng)，對(duì)本案籠統(tǒng)提升比較有利。、商業(yè)市場(chǎng)情勢(shì)分析根據(jù)上述商業(yè)規(guī)劃分析可以看出，太倉(cāng)的中心商業(yè)圈在縣府街和人民路一帶，商業(yè)供應(yīng)總面積萬(wàn)平米，租金約為-元/平方米月，中心商圈需求旺盛，出租率在以上，主要業(yè)態(tài)有百貨、餐飲以及休閑文娛為主；商業(yè)業(yè)態(tài)根本上沒(méi)有一致的規(guī)劃安排，大多數(shù)都是由業(yè)主自主運(yùn)營(yíng)，其主要的業(yè)態(tài)都集中在餐飲、休閑文娛和購(gòu)物；而“恒榮泰城市廣場(chǎng)、“南洋廣場(chǎng)的推出，帶動(dòng)了太倉(cāng)市商業(yè)新的開(kāi)展新徑，大潤(rùn)發(fā)、沃爾馬的入駐，進(jìn)一步的完善了太倉(cāng)商業(yè)市場(chǎng)，使得太倉(cāng)商業(yè)開(kāi)展有了新的取向；價(jià)錢走勢(shì)上看，-年太倉(cāng)商業(yè)賣價(jià)大約都在-

52、元/平方米左右，至年底太倉(cāng)商業(yè)的平均售價(jià)根本上到達(dá)元/平方米左右。因-年推向市場(chǎng)的產(chǎn)品大多在周邊地域，且整體規(guī)模較小，故整體售價(jià)較低。市中心中心商業(yè)圈內(nèi)南洋廣場(chǎng)的推出，曾經(jīng)大幅度的拉升商業(yè)的整體均價(jià)；租賃市場(chǎng)：以人民路、縣府街交匯處為最，一層商鋪?zhàn)饨鹂蛇_(dá)-元/月平方米，同樣租金價(jià)錢的騰躍幅度較大，平均每百米便有一定的租金價(jià)差；工程所在地附近，上海路、太平路沿線配套商業(yè)相對(duì)較少，租金根據(jù)位置不同租金在-元/平方米不等。、太倉(cāng)市百貨商廈調(diào)研分析稱號(hào)/類別運(yùn)營(yíng)面積主要業(yè)態(tài)定位備注華聯(lián)商廈.萬(wàn)經(jīng)典百貨；女裝；男裝；運(yùn)動(dòng)休閑；家居；負(fù)層時(shí)髦生活；群眾百貨新世界百貨化裝美容、黃金珠寶、休閑食品、手機(jī)數(shù)碼、

53、箱包鞋帽，女士服飾、針織內(nèi)衣，男士服裝、運(yùn)動(dòng)健身，兒童天地；時(shí)髦百貨新城廣場(chǎng).萬(wàn)化裝、珠寶、家電、鞋類、箱包、食品、精品、手表、服裝、內(nèi)衣、毛衫、床用；時(shí)髦百貨第五季百貨男女裝、童裝、飾品、體育用品等及其數(shù)碼沖印、外貿(mào)服飾群眾百貨南洋廣場(chǎng)萬(wàn)沃爾瑪、尖莎嘴百貨、美食廣場(chǎng)、數(shù)碼廣場(chǎng)、世紀(jì)環(huán)球影院、家居服飾，休閑書店、咖啡館、健身中心、兒童游樂(lè)場(chǎng)；shopingmall年開(kāi)業(yè)五洋廣場(chǎng).萬(wàn)商務(wù)辦公、超市、家電、餐飲、婚紗攝影.文娛休閑、經(jīng)濟(jì)型酒店商務(wù)廣場(chǎng)在建其它大潤(rùn)發(fā)、時(shí)代超市、上海華聯(lián)、蘇寧電器、國(guó)美電器等一批零售企業(yè)分析結(jié)論已運(yùn)營(yíng)業(yè)的南洋廣場(chǎng)，規(guī)模達(dá)萬(wàn)，這一新的綜合性商業(yè)航母，將成為太倉(cāng)商業(yè)中心新

54、的標(biāo)桿，同時(shí)也將引起太倉(cāng)零售商業(yè)的重新洗牌，太倉(cāng)總約.萬(wàn)的人口，其消費(fèi)力目前已無(wú)力支撐新的百貨零售類商業(yè)，太倉(cāng)的零售型商業(yè)一段時(shí)期內(nèi)將呈飽和形狀，因此在太倉(cāng)再設(shè)立新的大型的零售商業(yè)工程可行性程度較低。商業(yè)業(yè)態(tài)與功能組合定位一商業(yè)分級(jí)規(guī)范、市中心商業(yè)區(qū)設(shè)置區(qū)域：城市規(guī)劃的中心商業(yè)區(qū)、歷史構(gòu)成的商業(yè)集聚地。功能定位：購(gòu)物、文化文娛、休閑、旅游等，并與金融、商務(wù)活動(dòng)相結(jié)合效力人口：國(guó)內(nèi)外及本市消費(fèi)者及其外來(lái)游客客流量：萬(wàn)根本商業(yè)面積：萬(wàn)平方米根本設(shè)置業(yè)態(tài)與業(yè)種：大型百貨店、專業(yè)店、專賣店、文化文娛、餐飲配套行業(yè)：旅館、金融效力、旅游效力、展現(xiàn)、圖書報(bào)刊和郵電業(yè)等、區(qū)域商業(yè)中心設(shè)置區(qū)域：居民聚居區(qū)、商

55、務(wù)集聚地、公共交通集散地周邊功能定位：購(gòu)物、文化文娛、休閑效力對(duì)象：該區(qū)域及外來(lái)消費(fèi)者效力人口：萬(wàn)根本商業(yè)面積：萬(wàn)平方米根本設(shè)置業(yè)態(tài)與業(yè)種：購(gòu)物中心、超市、百貨店、文化文娛、餐飲等配套行業(yè)：旅游、金融效力、圖書報(bào)刊、郵電業(yè)等、新城商業(yè)中心設(shè)置區(qū)域：城市規(guī)劃的新興中心商業(yè)區(qū)，人流集中，交通便利的地段功能定位：購(gòu)物、文化文娛、休閑、旅游、并與金融結(jié)合效力對(duì)象：新城居民，商圈輻射范圍內(nèi)其他消費(fèi)人群以及外來(lái)消費(fèi)者效力人口：萬(wàn)根本商業(yè)面積：萬(wàn)平方米根本設(shè)置業(yè)態(tài)與業(yè)種：購(gòu)物中心、超市、百貨店、專業(yè)店、專賣店、餐飲、文化文娛以及其他休閑文娛配套行業(yè)：旅館、金融效力、旅游效力、圖書報(bào)刊、郵電業(yè)等、專業(yè)、特征街

56、設(shè)置區(qū)域：商業(yè)中心周邊，交通便利處功能定位：提供專門商品或?qū)I(yè)效力效力對(duì)象：購(gòu)買專門商品，尋求專業(yè)效力的消費(fèi)者根本商業(yè)面積：街長(zhǎng)米以上，專業(yè)店家以上根本設(shè)置業(yè)態(tài)與業(yè)種：特征專業(yè)店、專賣店配套行業(yè)：配套效力二業(yè)態(tài)及其功能定位 、業(yè)態(tài)的定位原那么鑒于我公司對(duì)太倉(cāng)商業(yè)的研討分析以及開(kāi)發(fā)區(qū)周邊的消費(fèi)環(huán)境與消費(fèi)特征等要素，采用市場(chǎng)比較、差別化空白定位等戰(zhàn)略對(duì)工程的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃作初步性的方案，但其合理性有待與該類型商家充分接洽后對(duì)工程的初步認(rèn)可程度，作出一定的調(diào)整后方可構(gòu)成最為合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，為了給工程定位一定的備選空間，這里為工程業(yè)態(tài)定位提供了兩種初步預(yù)選方案，先供參考，其合理性仍需隨著招商任務(wù)的展開(kāi)進(jìn)

57、展深化講究與合理調(diào)整。結(jié)合我司對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的操作閱歷，商業(yè)地產(chǎn)主要業(yè)態(tài)定位的原那么包括：) 有利于商家互補(bǔ)性的原那么； )有利于商家共榮性的原那么；) 有利于商家競(jìng)爭(zhēng)性的原那么； 能吸引人流、車流的業(yè)態(tài)優(yōu)先的原那么；) 有利于物業(yè)可繼續(xù)性開(kāi)展的原那么； )有利于物業(yè)晉級(jí)的原那么；) 預(yù)留新業(yè)態(tài)的原那么； )有利于資產(chǎn)增值的原那么；) 有利于降低公攤率的原那么； )有利于降低工程費(fèi)用的原那么。根據(jù)上述的商業(yè)分級(jí)規(guī)范并結(jié)合本工程量體以及區(qū)位，可以分析得出本工程商業(yè)屬于“市中心商業(yè)區(qū)+特征配套商業(yè)，應(yīng)以購(gòu)物、文化文娛、休閑、配套效力，并與金融、商務(wù)活動(dòng)相結(jié)合的特征商業(yè)。、運(yùn)營(yíng)風(fēng)格和消費(fèi)定位消費(fèi)定位是以

58、中、高檔時(shí)髦消費(fèi)品牌為主導(dǎo)，以群眾消費(fèi)品牌為根底。運(yùn)營(yíng)風(fēng)格以太倉(cāng)特有的符合國(guó)際生態(tài)景觀規(guī)范的環(huán)境和古今相融的建筑風(fēng)格，配以“高檔、雅致、白領(lǐng)化的品牌為基調(diào)，實(shí)行“全天候休閑文娛的運(yùn)營(yíng)定位。、功能定位經(jīng)我公司前期調(diào)研可以看出，太倉(cāng)的餐飲比重最大，由于太倉(cāng)南洋廣場(chǎng)整體定位是時(shí)髦、休閑、文娛，購(gòu)物為一體的shoppingmall，引進(jìn)的餐飲是以異國(guó)餐飲為主如意大利比薩、牛排、日式壽司、巴西烤肉等，還有全國(guó)各地的特征美食，雖然蘇州的餐飲已具有一定規(guī)模，但這些特征餐飲在太倉(cāng)還尚待開(kāi)發(fā)，所以是一個(gè)市場(chǎng)空白點(diǎn)。本工程商業(yè)定位于“商務(wù)休閑、咖啡品茗、雅致餐飲為主題特征的商業(yè)效力配套。根據(jù)我司市場(chǎng)調(diào)研任務(wù)和招商

59、團(tuán)隊(duì)的實(shí)踐操作閱歷，我公司以為商業(yè)裙房可安排以下業(yè)態(tài)和業(yè)種：主 要 業(yè) 種商業(yè)購(gòu)物自選便利店、精品店、工藝品店、食品店、文體用品店、眼鏡店、精品服裝等餐 飲各類小吃、風(fēng)味餐廳、快餐店、中式餐廳、西式餐廳以及各類咖啡館、茶藝館、酒吧等休閑文娛運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部、商務(wù)會(huì)所等按摩室、保健室、SPA養(yǎng)身館等健身館、保齡球、乒乓球房等各類球類運(yùn)動(dòng)場(chǎng)場(chǎng)所等文 化文藝中心、藝術(shù)畫廊、小型展覽廳、水族館、書城等其 他銀行、證券、郵電、電信、挪動(dòng)、聯(lián)通等居 住如家、漢庭、格林豪泰等經(jīng)濟(jì)性酒店其他效力業(yè)美容美發(fā)廳、攝影館、社會(huì)效力中心，票務(wù)中心、干洗店招商范圍與對(duì)象招商范圍定位結(jié)合本工程所處位置以及市場(chǎng)調(diào)研分析，本工程招

60、商范圍確定為國(guó)際知名品牌餐飲連鎖店如KFC、Costa等、上海、蘇州、太倉(cāng)等地的知名特征餐飲、服裝等零售業(yè)、休閑文娛場(chǎng)所以及日常功能生活配套商業(yè)。招商對(duì)象定位根據(jù)太倉(cāng)市商業(yè)整體規(guī)劃與分布以及本案周邊業(yè)態(tài)的分析，本工程商業(yè)定位于“商務(wù)休閑、咖啡品茗+雅致餐飲為主題特征的商業(yè)效力配套，運(yùn)營(yíng)者應(yīng)定位為：次主力店+品牌店+功能配套三招商對(duì)象分析次主力店：國(guó)內(nèi)知名服飾品牌、國(guó)內(nèi)外餐飲品牌、文化品牌及文娛品牌招商范圍鎖定在中國(guó)一線知名品牌。只需主力店確定進(jìn)駐，就為本地域的大投資者、中小運(yùn)營(yíng)者注入了一劑強(qiáng)心針，徹底消除其運(yùn)營(yíng)上的疑慮，并將發(fā)揚(yáng)出羊群效應(yīng)，促進(jìn)招商進(jìn)程。品牌店：國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名咖啡店、麥當(dāng)勞、必