世邦偉理士-上?；春Ｂ肪C合性發(fā)展地塊-市場定位分析報告-130

1、.：.； TOC o - h z u HYPERLINK l _Toc 簡介 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .工程背景 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .效力內容 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .報告構造 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 物業(yè)產品開發(fā)建議 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .工程整體定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .開展組合及規(guī)劃 PAGEREF _Toc h HYPERLINK

2、l _Toc .零售商業(yè)物業(yè)開展建議 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .酒店與效力式公寓物業(yè)開展建議 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .工程主要財務目的 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 宏觀經濟政策分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .上海宏觀經濟分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .宏觀政策分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .主要結論 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _To

3、c 基地分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .地塊現狀 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .區(qū)位分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .主要結論 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 上海零售商業(yè)物業(yè)市場 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .主要商業(yè)區(qū) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .現有供應量 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .未來供應 PAGEREF _Toc h HYPER

4、LINK l _Toc .需求分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .零售商業(yè)形狀開展趨勢 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .租金，售價及收益率 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .主要結論 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 上海酒店物業(yè)市場分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .高檔酒店物業(yè)市場背景 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .酒店市場現有供應量 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l

5、_Toc .酒店物業(yè)未來供應 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .酒店市場需求分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .酒店物業(yè)市場開發(fā)趨勢 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .酒店物業(yè)價錢 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .主要結論 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 上海效力式公寓市場分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .效力式公寓市場背景 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .效

6、力式公寓市場板塊 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .現有市場供應 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .未來供應 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .需求分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .租金、售價及收益率 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .主要結論 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 物業(yè)產品開發(fā)建議 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .SWOT分析 PAGEREF _Toc

7、h HYPERLINK l _Toc .工程整體定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .開展組合及規(guī)劃 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .零售商業(yè)物業(yè)開展建議 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .酒店與效力式公寓物業(yè)開展建議 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 初步財務分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .工程開發(fā)根本參數及建立方案 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 購物中心產品財務分析結果 PAGEREF

8、 _Toc h HYPERLINK l _Toc . 效力式公寓產品財務分析結果 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 商務酒店產品財務分析結果 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .工程現金流入 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .工程主要綜合財務目的 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 敏感性分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 免責聲明 PAGEREF _Toc h 簡介.工程背景上海世邦魏理仕公司受PT.DEWATA WIBAWA委托，

9、對上?；春Ｂ肪C合性開展地塊現東湖賓館地塊進展市場定位分析。本次報告的建議部分內容將主要包括工程市場整體定位、開展組合建議，并進展相應的財務分析。.效力內容經討論確定，本次報告研討的涉及范圍如下：基地分析經濟社會環(huán)境分析市場研討開展建議財務分析.報告構造此次報告按章節(jié)構造如下：簡介工程開展建議要點經濟社會環(huán)境分析基地分析零售商業(yè)物業(yè)市場分析酒店物業(yè)市場分析效力式公寓物業(yè)市場分析開展建議財務分析物業(yè)產品開發(fā)建議本章內容將簡單引見本工程的初步開展建議，包括整體定位及各類物業(yè)開發(fā)建議的要點，詳細的基地分析、市場分析及建議論述將在后面展開。 在提出本工程的整體定位及各類物業(yè)開發(fā)建議時，他們著重思索了以下

10、方面帶來的效益及影響： 保管歷史建筑，留意新開發(fā)建筑與歷史保管建筑風格的交融以充分保管工程特有的建筑風格，在進一步發(fā)掘經濟效益的同時，充分提高社會效益；提高經濟效益，為地方政府添加稅收；促進淮海路商圈的晉級，提升淮海中路西段的籠統；擴展功能建筑規(guī)模，相比于工程現狀，可以提供更多的就業(yè)時機。.工程整體定位 結合SWOT分析，思索到工程本身的特點，他們將本工程整體定位如下：.主題概念：霞飛路新時代獨特的建筑風格利用歷史維護建筑，與現代化的建筑融為一體。創(chuàng)新的購物、生活體驗品味時髦，享用高貴生活；New 處于歷史與繁華之間的驛站。.功能定位 Functions 零售商業(yè)為主，商務居住為輔。.檔次定位

11、 高檔的購物中心，輔以高檔商務酒店與效力式公寓。.開展組合及規(guī)劃根據以上工程的整體定位，以幾地塊本身的面積和分布特點，本案工程的開展組合建議為：建筑面積平方米占地面積平方米容積率地塊位置購物中心,.A商務酒店,.A效力式公寓,.B保管建筑,*,.C總計,.-資料來源：世邦魏理仕 *初步估計值ABC淮路海中路 東湖路新樂購物中心商務酒店效力式公寓C 保管建筑資料來源：世邦魏理仕 .零售商業(yè)物業(yè)開展建議 本案工程的零售商業(yè)的目的客戶群也是將是這些人群，其年齡及特征描畫如下：有一定經濟根底；-歲 消費者；有品味、受過教育，懂得享用、求新求異。從物業(yè)處置的靈敏性以及運營方式的多樣性思索，購物中心的方式

12、是比較適宜開展的物業(yè)類型，同時購物中心也能有效地實現的高檔次零售的目的定位。在規(guī)模方面，本案工程零售物業(yè)本身的體量要大，要到達一定的規(guī)模性，他們以為平米的建筑體量是比較適宜的開展體量 同時建議購物中心建筑體采用目前比較流行的中心挑空、玻璃頂的建筑方式，充分引入陽光，改善消費者的空間覺得。同時，一些特征的建筑小品的引入，可以進一步營造工程特征，例如位于工程頂層的空中花園等。請參考以下圖：中空玻璃頂表示圖商場效果表示圖 空中花園表示圖內部挑空環(huán)廊表示圖 資料來源：世邦魏理仕 購物中心的建議運營內容組合的概念如下：吃：各種風味，高檔次的餐廳組合 一個擁有眾多餐飲地點選擇的理想之地國際美食聚集?。号溆?/p>

13、代表一種奢華、品味、精致生活方式的各種生活用品組合 充溢創(chuàng)意以及代表不同生活方式的日常用品穿：Wearing一站式時髦中心全套服裝搭配 彰顯一種精致優(yōu)雅個人的穿衣品味 行：時髦流行趨勢發(fā)布中心適宜家庭的一天購物 朋友聚會的首選 在租戶組合方面，結合本案工程涵蓋的“衣食住行四個主要運營內容及普通大型購物中心租戶組合方面的閱歷，建議本案工程的初步的租戶建議為：奢侈和高檔服飾與配飾約占；Luxe 百貨公司和主力店；餐飲和酒吧約占；生活用品約占。在租金定位方面，根據商業(yè)物業(yè)市場分析一章的內容，他們選擇與本案工程位置類似、檔次相仿的美美百貨、百盛、巴黎春天作比較，并參考南京西路久光百貨的租金，綜合思索交

14、通條件、商業(yè)成熟度、檔次、規(guī)模四個要素，估計本案工程的租金程度估計約為元/平米/月。這個租金程度是運用面積的租金程度，假設按照普通購物中心-%的得房率，換算下來本案工程的首層租金約為元/月/建筑平米。.酒店與效力式公寓物業(yè)開展建議在酒店物業(yè)方面，建議開發(fā)個四星級規(guī)范的萬平米的酒店，約間客房。包括：客房總數約間；酒店建議交由目前已在國內展開業(yè)務的專業(yè)酒店管理公司運營；為了滿足目的群體對于酒店的潛在需求，建議酒店設備配備如下: 間客房，其中%為規(guī)范間，%為奢華間，%行政間和%的奢華套房；餐飲設備，包括大堂咖啡吧，酒吧，餐廳，小時客房效力，露天或室內咖啡吧；一個多功能廳以滿足會議/儀式/宴會需求；一

15、個商務中心以順應商務人士的需求，商務中心同時可以提供寬帶上網等效力；休閑設備包括一個專業(yè)管理的健身館，以及蒸汽桑拿房和按摩設備；停車場及相關設備。四星級酒店將布置在A地塊的北面。四星規(guī)范商務酒店表示圖 資料來源：世邦魏理仕酒店物業(yè)的價錢定位受市場要素的約束較大，因此，酒店物業(yè)的定價需根本上與市中心區(qū)域的同檔次酒店價錢相仿，但同時由于本案工程酒店物業(yè)僅為四星規(guī)范，在規(guī)模上有處于優(yōu)勢，參考黃浦、靜安區(qū)的四星級酒店的現時價錢，估計本案工程酒店物業(yè)的平均程度約在元/晚。建議效力式公寓為由幢萬平米的建筑，位于B地塊。主要面向中長期商務租客，為了確保效力式公寓的檔次及效力質量，建議效力式公寓由專業(yè)酒店或效

16、力式公寓管理集團運營。由于是針對中長期租客，建議設計室廳、室廳、室廳、復式房型，一切房型均配備開放式廚房配電磁爐。 詳細設備設備、效力等包括：高檔裝潢，完備的家電、家具；會所及休閑設備例如商務中心、餐廳、健身房、兒童樂園等；郵政效力、自助銀行及外幣效力；小時便利店；寬帶接口；Wideband客房清潔、洗衣服效力；小時前臺、保安效力；常租客機場接送。效力式公寓表示圖：資料來源：世邦魏理仕租金方面，參考附近的衡山路號、上海中心、香港廣場的效力式公寓租金的現時程度，估計本案工程的效力式公寓的租金程度在元/月/平米左右。.工程主要財務目的財務分析前提假設為：工程年開場預備，年正式開工建立，針對前年即-

17、年的工程現金流進展分析。工程各物業(yè)類型開發(fā)期如下：物業(yè)購物中心效力式公寓商務酒店工程前年現金流入：購物中心 - - - , , 效力式公寓 - - , , , 商務酒店 - - - , , 年度現金流入小計 - - , , , 購物中心 , , , , , 效力式公寓 , , , , , 商務酒店 , , , , , 年度現金流入小計 , , , , , 財務目的IRR內部報答率IRR (所得稅前).%NPV凈現值NPV(折現率%，萬元) ￥投資回本期投資回本期(未思索所得稅影響)年宏觀經濟政策分析上海是中國最大的經濟中心和貿易港口，是全國最大的綜合性城市，更是全國的貿易中心，金融中心和資訊中

18、心。目前有許多的跨國公司以及國內的大型公司都把中國總部甚至亞洲總部設在上海。由于上海地域的獨特性，所以上海對外貿易有著悠久的歷史。早在上個世紀的、年代，上海就是遠東地域最大的國際貿易中心。目前上海依然以開發(fā)浦東和建立成為國際經濟、金融、貿易中心的城市為開展戰(zhàn)略。.上海宏觀經濟分析.上海國內消費總值及增長率從以下圖中可以看出，經濟快速開展階段是在年至年間，平均年增長率在%左右。在經過一段時間的快速增長后，上海經濟開展速度的基數也隨之增大，所以從年以后，上海國內消費總值的年均增長率不斷堅持在%以上。年上海實現國內消費總值人民幣.億元, 年上海實現的國內消費總值人民幣,.億元, 比上年增長.。由于上

19、海世博會等開展要素，估計在中長期時間內，上海國內消費總值的年增長率將繼續(xù)堅持在%以上。上海國民消費總值 ( )資料來源：上海統計年鑒上海人均國內消費總值也從年的,元/年(,美圓/年)增長到年的,元/年美圓/年，比上年增長.。.社會消費品零售總額 上海社會消費品零售總額年為.億元，年為.億元，平均年增長率為%。年上海社會消費品零售總額為.億元，比上年增長.。上海社會消費品零售總額- 資料來源：上海統計年鑒.居民可支配收入根據上海統計年鑒的數據，年上海城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為,元/年，年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入曾經增長到,元/年。在年至年的年間，上海城鎮(zhèn)居民可支配收入的平均年增長為.%。城鎮(zhèn)居民可支

20、配收入-資料來源：上海統計年鑒.消費價錢指數上海消費價錢指數從年的升至年的.。如圖中所示，年的消費價錢指數為.，僅比年上漲。年到年上海消費價錢指數堅持相對穩(wěn)定。消費價錢指數-資料來源：上海統計年鑒.外資企業(yè)上海外商投資力度繼續(xù)增長，自年至年，上海每年新批三資企業(yè)數量不斷在添加。至年末, 在上海投資的國家和地域已達個，財富強企業(yè)已有多家進入上海?？鐕镜赜蚩偛俊⑼顿Y性公司和研發(fā)中心分別到達家，家和家?？鐕具M入上海，不僅使上海擠入世界級城市的行列，同時使得上海的經濟和人均收入都有快速增長的作用，同時更使得商業(yè)房地產市場日益昌盛。上海外商直接投資資料來源：上海統計年鑒在過去幾年內，上海外商投資

21、金額有者快速的增長，年上海實踐吸收外資金額為.億美圓，到年上海實踐吸收外資金額已達.億美圓，平均年增長.。截至年月底，上海市累計同意外商投資企業(yè)多家。.上海市旅游經濟近年來，上海市旅游業(yè)繼續(xù)良好運營，來上海旅游以及以上海為中心的旅游人數逐漸增長，上海市的城市旅游概念正在逐漸完善。會展旅游、商務調查旅游、休閑度假旅游等構成上海都市旅游的主體內涵并逐漸構成旅游經濟新的增長點。國內旅游者來滬人數及人均在滬旅游消費支出年數據為估計數 資料來源：上海年鑒從年到，國內來上海旅游的人數繼續(xù)增長，由萬人增長到萬人，平均年增長率為.。 年受非典影響，國內來滬旅游人數銳減，下降到了萬人。年全年來滬旅游人數到達新高

22、萬人次。估計隨著上海日益成為國際化大都市，世博會的召開，眾多國際賽事的舉行等要素影響，國內來上海旅游的人數將逐年添加。隨著上海商務、經濟、金融中心確實立，以及上海城市籠統在國際上的不斷提升，來滬觀光旅游、商務旅游的外國人不斷增多，近年來不斷堅持了強勁的增長勢頭。年，合計有.萬國際游客入境，平均每天到達人次。估計隨著上海作為中國對外的窗口，日益成為國際化大都市，成為中國經濟中心，國際上來上海旅游的人員將逐年添加。.宏觀政策分析.宏觀經濟政策年上半年以來,政府出臺了多項旨在抑制經濟過快增長的宏觀調控政策,對于房地產行業(yè)而言有較大影響。這些調控政策包括：央行自年月日起提高存款預備金.個百分點。國務院

23、發(fā)出通知，決議適當提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產開發(fā)固定資產投資工程資本金比例。其中，房地產開發(fā)不含經濟適用房工程資本金比例從%及以上提高到%及以上。五一前夕，銀監(jiān)會出臺三條“窗口指點精神，嚴控貸款。由于目前國內房地產行業(yè)的融資渠道過于單一，根本依托銀行貸款。隨著銀根緊縮、利率上浮，加之建筑資料的本錢上升，房地產開發(fā)商資本本錢和開發(fā)本錢正在逐漸提高。同時，宏觀調控政策也使得市場上房貸加息預期的晉級。.房地產政策背景分析年，政府為了控制房地產投資過熱的景象，出臺了一系列的政策來規(guī)范房地產市場的安康運營。.政策內容上海市“期房限轉政策根據最新的，“自年月日起，預購人購買的預售商品住房該當在開工并獲

24、得房地產權證后進展轉讓，并按規(guī)定辦理房地產轉移登記；在獲得房地產權證前，房地產登記機構不辦理預售商品住房轉讓的預告登記。由于非居住商品房，如辦公用房、商鋪等銷售目前所占比重較小，去年僅占整個商品房總銷售面積的.%，因此對其期房轉讓行為，目前暫不作限制。上海市“商品房銷售網上備案登記制度據規(guī)定，滬上新建商品房工程，在房地產開發(fā)企業(yè)獲得預售答應證或者房屋產權證后，上網公布各項“身份資料。內容有：商品房預售答應證或者新建商品房房屋產權證；規(guī)劃平面布置圖、建筑分層平面圖；商品房的樓盤表，包括總的單元套數，以及每單元套的部位、構造、面積等測繪結果；房地產抵押、查封等權益限制情況；商品房銷售合同的示范文本

25、；商品房擬銷售的價錢等。房地產行業(yè)貸款門檻提高年月日，中國人民銀行公布了，即“號文件。該文件主要提高了房地產貸款的規(guī)范：開發(fā)貸款的對象為具備開發(fā)資質、信譽等級較高、沒有拖欠工程款的房地產企業(yè)。貸款應重點支持符合中低收入階層購買力的住宅工程，限制高檔住宅、別墅工程的貸款；對土地貯藏貸款要謹慎發(fā)放，且明確其貸款應為抵押貸款，貸款的額度不得超越所收買土地的評價值的%，貸款的期限不得超越年；建筑施工企業(yè)不得利用貸款為房產工程開發(fā)墊資；在個人商業(yè)貸款上，商業(yè)銀行只能對購買主體構造曾經封頂住房的個人發(fā)放貸款，并提高購買第二套住房的首付比例和貸款利率。.政策出臺的市場背景分析年以來上海出現了商品房價錢繼續(xù)上

26、漲，部分地域漲幅過快的情況，緣由是多方面的，除了商品房供應的階段性、構造性矛盾外，投資性購房構成規(guī)模、短期炒作增多也是一個緣由。據上海市統計局、上海市房地產協會和上海市房地產買賣中心的一份課題調查顯示，目前上海投資性購房比重為.%，總體程度尚在警戒線內。不過假設加上一些不確定要素，比如空置半年的商品房中也存在一定比例的投資性購房情況，以及將預售前所謂的“炒樓花計算在內，那么投資性購房的實踐比重將超出.%的總體程度。從國外閱歷看，當投資性購房比重超出總購房兩成時，就意味著房產市場將面臨較大風險。雖然本市投資性購房總體比重尚未超出閱歷警戒線，但其風險還是值得關注的。為抑制過度投機呵斥的房產市場非理

27、性昌盛，控制房價的過快增長，維護市場的繼續(xù)安康開展，上海市政府于近期做出了一系列上述政策調整。.新政策的市場效應分析對房地產市場買賣的影響分析“期房限轉不會對市場整體情況產生根本性影響，而商品房銷售網上登記備案制度那么是從根本上規(guī)范房產買賣次序，遏制“炒號哄抬房價，維護市場安康開展的長期制度性舉措。有利于表達出真實市場需求信息。投資性尤其是短線投機性購房需求會有明顯回落，但對不同類型物業(yè)影響度差別較大。短期內客戶會持幣張望，導致部分區(qū)域購房暫時性下降。但由于總體需求并未減少，且房產政策將使未來供應的增長勢頭區(qū)域平緩，因此從長期來看，房產市場的整體價錢不會出現大幅回落。市場買賣將更透明規(guī)范，房產

28、投資門檻提高使得投資性需求尤其短期投機需求下降，未來市場價錢趨于平穩(wěn)，產品供應構造和貸款政策將向中低價房、自住房傾斜。對房地產開發(fā)商運營的影響分析有能夠導致開發(fā)商回款速度和盈利才干下降。開發(fā)商的銷售控制才干將遭到減弱。會使得自有資本金嚴重缺乏高度依賴外來資金搞滾動開發(fā)的開發(fā)商有出現資金鏈斷節(jié)的危險市場份額將向大的品牌開發(fā)商集中，行業(yè)集中度會大幅提高，這也有利于行業(yè)的長期規(guī)范有序開展。未來的房產開發(fā)商將會更加注重企業(yè)的營銷才干和融資才干，行業(yè)集中度提高，行業(yè)開展更趨規(guī)范。.主要結論上海自年至年GDP堅持了兩位數的年均增長率，估計未來上海的經濟仍將堅持快速增長，上海國民經濟的繼續(xù)增長為本案房地產工

29、程提供了有力的支持和堅實的根底。上海社會商品零售總額和居民可支配收入在近幾年都堅持了快速的增長，為零售商業(yè)的開展提供了具有潛力的市場。由于城市競爭力的不斷加強，投資環(huán)境的不斷優(yōu)化，上海對外商投資的吸引力正不斷添加。外資的大量進入對上海經濟的開展將起到宏大的促進作用，并使得上海對外籍雇員及旅游者的吸引力不斷加強，從而添加了對上海中高檔效力性公寓、酒店、辦公樓及餐飲文娛設備的市場需求。上海市旅游業(yè)繼續(xù)良好運營，來上海旅游的人數逐年快速增長。隨著上海商務、經濟、金融中心確實立，以及上海城市籠統在國際上的不斷提升，會展旅游、商務調查旅游、休閑度假旅游等將使上海旅游經濟堅持高速增長。旅游經濟的強勁開展將

30、為上海的酒店業(yè)營造良好的外部環(huán)境。政府的政策將使地產的投資趨勢有所減緩，特別是限制一些不具資質的小型開發(fā)商和短期的房產投資行為，這樣將有助于房地產市場的穩(wěn)定增長。但與此同時，政府政策的限制使得可供開發(fā)的土地資源更為稀缺，未來的供應更少，從一定程度上反而刺激了物業(yè)的升值。因此，長期投資仍具有相當的潛力。對本案而言，未來的前景將長期看好。房產的銷售將變得更加透明，以往的銷售手段將會有部分失效?；胤治?地塊現狀本案工程包括個地塊，如以下圖所示，分別臨淮海中路、東湖路與新樂路構成Z字形規(guī)劃，位于上海高檔商圈之一淮海中路商圈的西端。ABC淮路海中路 東湖路新樂資料來源：上海市測繪院地塊現狀為東湖賓館三

31、星級，占地約平米其中A地塊面積約平米，B地塊面積約平米，C地塊面積約平米，花園面積約.萬平方米，建筑面積.萬平方米。賓館主體建筑包括-號樓。其中-號樓位于東湖路以北的B、C地塊，-號樓位于東湖路以南的A地塊。東湖賓館號樓、號樓建于年，是兩幢相連的五層花園住宅，為舊上海大亨杜月笙住宅之一，曾為中法銀行、交通銀行及美國總領事館運用。由于具有重要的歷史文化價值，將予以保管，且新的物業(yè)開發(fā)也需思索到與保管建筑的在風格上的協調東湖賓館號樓建于年。是一幢四層公寓建筑，共有客房套，每套間。東湖賓館號樓及號樓建于二十世紀年代，共有四層公寓樓房兩幢。請參考以下圖。 資料來源：世邦魏理仕東湖賓館號樓，位于東湖路號

32、近淮海中路，建于年。主樓是一幢三層法國式的別墅，坐落在一座三角形的大花園內，并有酒吧、中西餐廳、舞廳等；七號院內設有室內游泳池、健身房、桌球房等設備。二十世紀年代蘇聯駐滬商務辦事處曾設于此。 資料來源：世邦魏理仕現有地物除了賓館設備外，沿東湖路、新樂路還有少數沿街商鋪，如便利店、房產中介、餐飲店、服飾店以及美容/保健等。 資料來源：世邦魏理仕.區(qū)位分析從現狀角度看：淮海中路是上海主要的商業(yè)/商務中心之一，包括從陜西路到西藏路.公里長的商業(yè)/商務街，這一地段擁有商店約余家，其中包括巴黎春天、美美百貨、華享伊勢丹、百盛等中高檔商業(yè)場所。另外還包括力寶廣場、香港廣場、香港新世界廣場、嘉華中心、淮海廣

33、場建立中等數十幢頂級寫字樓物業(yè)。 本案工程周邊商業(yè)/商務氣氛濃重，周邊整體檔次高。工程東面緊鄰嘉華中心、淮海廣場建立中兩個高檔寫字樓，并與百盛、巴黎春天、二百永新等中高檔商場呼應，西面接近美美百貨，其為目前上海銷售世界頂級服飾品牌最為權威的百貨公司之一。本案工程擁有良好的交通條件，東面距地鐵一號線黃陂南路站約米，西面距地鐵一號線常熟路站約米。多條公交線路如、等都經過或鄰本案工程有站點。工程北面約米處即延安路高架。經過延安路高架及現有周邊道路，從本案工程可以便利地到達徐家匯、南京路、中山公園、虹橋機場、火車站、陸家嘴、浦東機場等重要區(qū)域。目的地從本案工程出發(fā)需車程時間分鐘至虹橋機場約至浦東國際機

34、場約至上?；疖囌炯s至虹橋商務區(qū)約至中山公園商務區(qū)約至南京西路商務區(qū)約至陸家嘴商務區(qū)約資料來源：世邦魏理仕從規(guī)劃角度看：淮海路中路部分屬于盧灣區(qū)行政區(qū)范圍，部分屬徐匯區(qū)行政區(qū)范圍，本案工程接近兩區(qū)界限陜西路，屬于徐匯區(qū)管轄。但是，無論盧灣區(qū)政府或者徐匯區(qū)政府，對于淮海中路的未來開展定位起點高，并且明確了以商業(yè)/商務為主導的開展方向。盧灣區(qū)政府從年起即著手實施淮海中路西段即陜西南路以東區(qū)域的商業(yè)構造調整，確定了在政府的主導下，依托企業(yè)主體復興集團、淮海集團，經過國際性的中介招商機構世邦魏理仕、戴德梁行、仲量聯行，以國際一線品牌為主導、二三線品牌為輔助的思緒來逐漸晉級淮海中路西段的商業(yè)檔次，力爭將之

35、打造稱為與南京西路、外灘看齊的上海第三個頂級商業(yè)區(qū)域，并且經過保管歷史建筑、一致規(guī)劃新建建筑風格的手段，來構成一個建筑風格古典、富有特征的商業(yè)區(qū)。本案工程接近陜西南路區(qū)域，該區(qū)域商業(yè)層次的晉級將同時提升本案工程的區(qū)位價值。而徐匯區(qū)政府同時提出了繼續(xù)集中開展商貿、商務和現代效力業(yè)，構筑徐家匯商務圈、淮海路商務圈和肇嘉浜路商務大道組成的“兩圈一線商務開展框架。在動遷原有一些老舊建立設備的根底上，淮海商圈內的高檔次商業(yè)/商務設備規(guī)模將進一步擴展。在本案工程附近，除了新建的嘉華中心、在建的淮海國際廣場之外，襄陽路市場也將在年完成拆遷，其土地運用權受讓者香港新鴻基將在該處新建高檔綜合性商業(yè)工程。這些新建

36、或待建工程的出現，曾經并將進一步提升本案工程所在區(qū)域的區(qū)位價值，并將構成良好的高檔次商業(yè)/商務氣氛，也為本案工程的晉級開展提供了良好的契機。.主要結論本案工程擁有優(yōu)越的商業(yè)/商務地段價值。由于處于淮海中路商圈的西段，并接近徐家匯商圈以及南京西路商圈；本案工程周邊擁有成熟的、檔次較高的商業(yè)/商務氣氛，東面距百盛、巴黎春天中高檔商業(yè)設備約米，西面距美美百貨高檔商業(yè)設備約米，并緊靠嘉華中心，面向淮海國際廣場建立中以及待建立中的新鴻基綜合工程現襄陽路市場地塊，在開展綜合性商業(yè)物業(yè)方面具有良好的現狀條件；本案工程具有優(yōu)越的交通條件，東西兩面都有地鐵一號線站口陜西南路站和常熟路站，北面接近延安路高架，并有

37、數條公交線路經過。經過現有道路設備，可實現與南京西路商圈、徐家匯商圈、陸家嘴、火車站、虹橋機場等重要區(qū)域-分鐘車程到達；本案工程中一切地塊都直接臨街，其中A、B地塊兩面臨街，商業(yè)地段價值突出，尤其是A地塊，其兩面臨街，臨淮海中路一段長約米，臨東湖路一段長約米，是目前淮海中路上少數的可用于開展零售商業(yè)的優(yōu)質地塊之一；無論從盧灣區(qū)政府或是徐匯區(qū)政府的規(guī)劃看，淮海中路商圈都將向更高的層次晉級調整，區(qū)域的零售商業(yè)市場將面臨洗牌，更多的一二線品牌將被引入到商圈內，本案工程在此時開展高檔次的零售商業(yè)物業(yè)不僅有較好的市場環(huán)境，也將促進整個淮海路商圈的晉級，獲得良好的社會效益。上海零售商業(yè)物業(yè)市場作為生長中的

38、國際性大都市，上海的零售商業(yè)隨著經濟的開展以及中國入世的良機，近年來獲得了長足的提高，零售商業(yè)曾經開展成為上海重要的支柱性產業(yè)。上?，F存的零售商業(yè)區(qū)按照規(guī)模及集中性，整體上可以分為個層次，即市級商業(yè)區(qū)、區(qū)域級商業(yè)區(qū)以及社區(qū)級商業(yè)區(qū)。由于本案工程所處的淮海中路商業(yè)區(qū)是上海重要的市級商業(yè)區(qū)之一，也是上海中高檔商業(yè)區(qū)之一，因此，本案工程將主要關注上海主要的市級中高檔商業(yè)區(qū)的情況。.主要商業(yè)區(qū)目前上海現有四個主要的市級高檔商業(yè)區(qū)，即南京西路商業(yè)區(qū)、南京東路商業(yè)區(qū)、淮海中路商業(yè)區(qū)和徐家匯商業(yè)區(qū)。ngqiaoHongqiao徐家匯南京西路Hongqiao南京東路淮海中路資料來源：世邦魏理仕.南京東路商業(yè)區(qū)

39、主要工程伊都錦平米日祥百貨平米永業(yè)百貨平米地王百貨平米第一百貨平米東方商廈平米新世界百貨平米惠羅百貨平米世茂國際廣場平米寶大祥購物中心平米市場定位&目的客戶中檔及中高檔境內外游客及本地居民 商戶組合百貨商場、時髦服飾、音像、圖書以及餐飲商品主要以中檔以及中高檔次的國內品牌為主國際品牌相對有限交通條件主干道南京東路地鐵號線和號線優(yōu)勢商品種類較多，類型豐富在境內外游客中知名度高傳統的商業(yè)區(qū)域優(yōu)勢缺乏國際品牌部分商業(yè)設備曾經比較老舊人流量大，購物場所擁堵餐飲以及休閑設備相對較少停車空間缺乏資料來源：世邦魏理仕南京東路商業(yè)區(qū)的商業(yè)設備根本上分布在南京東路步行街兩側，長約公里，東起河南中盧，西到西藏路。

40、地鐵號線在步行街上有河南中路站點。目前該商業(yè)區(qū)的主要商業(yè)中心和百貨商場的定位都在中檔及中高檔次，%左右的商業(yè)設備是由國內公司運營的，例如地王百貨等，%左右的商業(yè)設備由境外的專業(yè)公司運營，例如東方商廈。南京東路商業(yè)區(qū)是上海傳統的商業(yè)區(qū)之一，尤其在國內游客及年輕人群中擁有較高的知名度，因此，這個商業(yè)區(qū)的國際性品牌數量相對較少。南京東路步行街資料來源：世邦魏理世Hongqiao南京東路商業(yè)街南京東路步行街位置表示圖資料來源：世邦魏理世.淮海中路商業(yè)區(qū)主要工程巴黎春天平米新華聯商廈平米美美百貨平米二百永新平米華亭伊勢丹平米太平洋百貨平米香港廣場購物中心平米香港新世界大廈購物中心平米中環(huán)廣場平米上海廣場

41、購物中心平米力寶大廈購物中心平米百盛購物中心平米華獅旗艦中心平米雪豹購物中心平米連卡佛平米新天地平米市場定位&目的客戶中高檔主要以白領人群為主要目群；商戶組合百貨商場、電子通訊、時髦服飾、鞋帽、音像、餐飲以及圖書主要以中高檔次的國際及國內品牌為主交通條件主干道淮海路地鐵號線沿淮海路有個站點優(yōu)勢豐富的商品種類有著相對完備的餐飲及休閑文娛設備與淮海路商務辦公設備嚴密結合時髦潮流的發(fā)布場所之一優(yōu)勢停車場不夠資料來源：世邦魏理世淮海中路商業(yè)街的主要部分長.公里，東起西藏路，西至陜西南路。地鐵號線沿淮海中路商業(yè)街有個站點。淮海中路的主要商業(yè)設備包括數個綜合性的購物中心及百貨商場，一個數量眾多的沿街店面。

42、這里的商業(yè)物業(yè)主要以白領人士以及中高收入人群為主要效力對象。大部分的購物中心或百貨商場都是由中外合資的公司運營管理，例如太平洋和連卡佛?；春Ｖ新返闹饕徫镏行募鞍儇浬虉龅墓芾碣|量規(guī)范較高，其中部分由知名企業(yè)運營管理，例如太平洋、伊勢丹、百盛等。主要的目的消費者為在市區(qū)內任務的白領等。近年來，盧灣區(qū)政府與徐匯區(qū)政府都在方案將淮海中路的商業(yè)檔次進一步提升，以到達南京西路的相仿的檔次。二百永新資料來源：世邦魏理世Hongqiao淮海中路商業(yè)區(qū)淮海中路商業(yè)區(qū)位置表示圖資料來源：世邦魏理世.徐家匯商業(yè)區(qū)主要工程匯金百貨平米新路達百貨平米 太平洋百貨平米第六百貨平米東方商廈平米美羅城平米港匯購物中心平米市

43、場定位&目的客戶中高檔主要以白領人士以及中青年人群為主要效力對象商戶組合百貨商場、電子通訊、時髦服飾、音像、圖書以及餐飲商品主要以國內外中高檔次的品牌為主交通條件主干道肇嘉浜路，華山路地鐵號線優(yōu)勢豐富的產品類型和品牌接近中高檔居住區(qū)優(yōu)勢國際品牌數量有限主要以上海市區(qū)西部的居民為主要效力對象，輻射范圍相對有限資料來源：世邦魏理世徐家匯商業(yè)區(qū)以數個大型購物中心及百貨商場為主，商業(yè)區(qū)整體定位在中高檔。區(qū)域內大多的商業(yè)設備相對較新，多是-年期間由中外合資的企業(yè)開發(fā)運營。由于位于上海市區(qū)的西部、較好的交通條件以及綜合性大規(guī)模的商業(yè)設備，徐家匯目前是居住在上海市區(qū)西部的居民主要的購物場所。近年來，一些頂級

44、寫字樓物業(yè)在徐家匯區(qū)域建立并投入運用，比如鈞珧國際廣場、港匯廣場等。一些國際性公司以及國內大型企業(yè)開場陸續(xù)進入徐家匯區(qū)域辦公，由此而逐漸導入了更多的中高收入人群，加強了徐家商業(yè)區(qū)的消費人群規(guī)模。徐家匯商業(yè)區(qū)資料來源：世邦魏理世徐家匯商業(yè)區(qū)徐家匯商業(yè)區(qū)徐家匯商業(yè)區(qū)徐家匯商業(yè)區(qū)徐家匯商業(yè)區(qū)徐家匯商業(yè)區(qū)徐家匯商業(yè)區(qū) SHAPE * MERGEFORMAT 徐家匯商業(yè)區(qū)位置表示圖資料來源：世邦魏理世.南京西路商業(yè)區(qū)主要工程上海中心平米梅隴鎮(zhèn)廣場平米恒隆廣場購物中心平米中信泰富購物中心平米久光百貨平米市場定位&目的客戶高檔主要面向境內外中高收入階層商戶組合時髦服飾、餐飲主要以國際性高檔品牌為主交通條件主

45、干道南京西路地鐵號線優(yōu)勢豐富的商品類型和國際性品牌 與高檔商務區(qū)以及居住區(qū)嚴密結合優(yōu)勢對于普通收入階層而言價錢難以接受資料來源：世邦魏理世南京西路商業(yè)街的主要部分長達.公里，東起成都路，西至華山路，地鐵號線在南京西路地下穿行。個頂級的商業(yè)物業(yè)是南京西路商業(yè)區(qū)的標志性商業(yè)物業(yè)，包括梅隴鎮(zhèn)廣場、中信泰富、恒隆廣場和久光百貨。這個商業(yè)物業(yè)主要包含了國際一線品牌，包括阿瑪尼、Prada和LV等，主要面向高收入階層的消費者。此外，一些國際品牌已也在南京西路商業(yè)區(qū)設立了旗艦店，例如Bally，Tiffany。目前南京西路商業(yè)區(qū)的商業(yè)物業(yè)主要由中外合資企業(yè)運營，其中香港的零售商占到較大的比例，例如中信泰富。

46、截止到年季度，南京西路商業(yè)區(qū)的零售商業(yè)物業(yè)體量大約為平米，平均入住率約為%。南京西路商業(yè)區(qū)資料來源：世邦魏理仕 Hongqiao南京東路商業(yè)區(qū)南京西路商業(yè)位置表示圖資料來源：世邦魏理仕.現有供應量截止到年季度，上海主要商業(yè)區(qū)的零售商業(yè)物業(yè)的現有供應量約為平米，其中南京東路商業(yè)區(qū)約為平米，淮海中路商業(yè)區(qū)約平米，徐家匯商業(yè)區(qū)約平米，這三個區(qū)域的商業(yè)物業(yè)平均入住率約%左右，南京西路區(qū)域的商業(yè)物業(yè)體量約為平米，平均入住率約為%。近年來，南京西路和淮海中路商業(yè)區(qū)的規(guī)模和檔次有著明顯的擴展和提升。南京西路商業(yè)區(qū)主要受害于其高檔商業(yè)區(qū)籠統確實立，加強了對世界一線品牌產品及主要零售運營商的吸引力。而淮海中路商

47、業(yè)區(qū)主要受害新天地等新型商業(yè)設備的出現，吸引了大量的中高收入人群以及境內外游客的留意力。.購物中心現有供應量工程稱號區(qū)域建筑面積平米開業(yè)年份 樓層市場定位/入住率首層租金元/平米/月寶大祥購物中心南京東路,中檔/%. 華獅旗艦購物中心淮海中路,高檔/%,.雪豹購物中心淮海中路,中檔/%. 美羅城購物中心 徐家匯,中檔/% ,.港匯購物中心 徐家匯,中檔/%,.上海中心南京西路,高檔/% ,.恒隆廣場南京西路,高檔/ % ,.資料來源：世邦魏理仕 目前上海各主要商業(yè)區(qū)購物中心類型的零售物業(yè)占零售商業(yè)物業(yè)總量的比例約為-%，總建筑面積約為平米。其中徐家匯商業(yè)區(qū)擁有體量規(guī)模最大的購物中心物業(yè)，區(qū)域內

48、的港匯廣場也是目前上海最勝利的購物中心，其近年的品牌構造調整及越來越多的國際品牌例如Sisley，I.T，French Connection等為之帶來了較高的人氣。 隨著上海中環(huán)內土地供應的日漸稀少，以及住宅建立向外開展的趨勢，估計未來的購物中心將更多地在中外環(huán)之間的區(qū)域出現。港匯廣場資料來源：xiezilou.haozhai各主要商業(yè)區(qū)的購物中心物業(yè)普通定位在中等檔次稍偏高。大部分主要的購物中心物業(yè)的商品組合既包括有國內品牌也包括有國際性品牌，前者如淑女屋，后者如I.T.。一些規(guī)模較大的物業(yè)，如港匯，還包含有部分的文娛休閑功能，如電影院、美容/保健中心等。現有購物中心的單體建筑規(guī)模普通在-平

49、米的范圍，比較集中的建筑規(guī)模是在平米左右。目前上海主要購物中心的運營者中，既包括了國內企業(yè)，也包括了境外企業(yè)。國際性的零售商業(yè)運營者主要東亞及東南亞，包括日本、香港和臺灣，例如中信泰富等?，F有主要購物中心普通的運營內容包括電子通訊、時髦服飾、音像、圖書以及餐飲等。.百貨商場現有供應量工程稱號區(qū)域 建筑面積平米開業(yè)年份樓層 市場定位/入住率首層租金元/平米/月伊都錦南京東路,中檔%.日祥百貨南京東路,中檔% . 永安百貨南京東路,中高檔% ,. 地王百貨南京東路,中高檔% ,. 第一百貨南京東路,中檔% ,. 東方商廈 南京東路南京東路,中檔%,. 百盛淮海中路,中高檔% ,.新世界百貨南京東路

50、,中高檔% ,. 惠羅百貨南京東路,中檔 % . 世茂國際廣場南京東路,中高檔%,. 巴黎春天淮海中路,中高檔% ,新華聯商廈淮海中路,中檔% .美美百貨淮海中路,高檔% ,. 二百永新淮海中路,中高檔%.華亭伊勢丹淮海中路,中高檔% ,連卡佛淮海中路,高檔%,. 太平洋百貨淮海中路,中高檔% ,. 香港廣場淮海中路,中高檔% ,. 香港新世界淮海中路,中高檔% ,. 中環(huán)廣場淮海中路,中高檔% ,.上海廣場淮海中路,中高檔%,.力寶廣場淮海中路,中高檔%,.匯金百貨徐家匯,中檔% ,.新路達百貨徐家匯,中檔% ,. 太平洋百貨徐家匯,中檔% ,.第六百貨徐家匯,中檔% ,. 東方商廈徐家匯徐

51、家匯,中高檔% -%扣點梅隴鎮(zhèn)廣場Retail District 南京西路,高檔% ,.中信泰富南京西路,高檔% .久光百貨南京西路,高檔%.資料來源：世邦魏理仕相對于其他個商業(yè)區(qū)，淮海中路商業(yè)區(qū)百貨商場的數量更多，并多由國際性的零售商業(yè)運營者管理，比如百盛和太平洋百貨。目前上海主要的百貨商場的定位根本上在中檔以及中高檔次，其中少數定位在高檔。商品組合以中高檔次的國際性以及國內品牌的組合為主。由于越來越多的國際性公司在上海設立其亞太區(qū)域的總部，由此而導入的外籍人士拉動了對國際性品牌商品的需求。百貨公司因此也在國際性品牌方面加大推銷力度并獲得了比較理想的市場效果?，F有百貨商場的規(guī)模普通在-平米的

52、范圍，其中大部分集中在-平米左右的規(guī)模。其中部分百貨商場由連鎖零售商運營，比如太平洋和百盛。.商業(yè)街現有供應量工程稱號地理位置建筑面積平米開業(yè)年份樓層市場定位&入住率平均租金元/平米/月新天地淮海中路, / 高檔% ,.南京東路步行街南京東路, -中高檔% ,資料來源：世邦魏理仕南京東路商業(yè)區(qū)主要是步行商業(yè)街的方式，整體定位在中高檔次。另外一個主要的步行街方式的商業(yè)地點就是新天地，其整體定位在高檔次。這兩條步行商業(yè)街包含的商品內容主要為國內中高檔品牌及國際性中高檔品牌的組合為主。商戶中包括部分連鎖餐飲及休閑文娛運營者，如Pizza Hut和浪沙KTV。新天地以其獨特的石庫門建筑風格為特征，由香

53、港瑞安集團開發(fā)并持有運營。整體檔次較高，真要針對境外游客以及本地的高收入階層人群。兩條商業(yè)街的運營內容較廣，包括電子通訊、時髦服飾、休閑文娛、音像、圖書和餐飲等。商品的品牌及包括國內品牌也有國外品牌。.未來供應-工程稱號區(qū)域建筑面積平米開業(yè)年份目的定位現狀開發(fā)商第一百貨新樓南京東路,中高檔在建 百聯集團世茂國際廣場期南京東路,中高檔在建世茂集團Henderson廣場 南京東路,中高檔規(guī)劃階段Henderson 集團瑞安工程南京東路,中高檔 規(guī)劃階段瑞安集團DAEWOO 工程徐家匯,中高檔規(guī)劃階段DAEWOO集團新世界南京西路, 中高檔規(guī)劃階段-群眾里南京西路,年后中高檔規(guī)劃階段-遠洋地塊 南京

54、西路,年后 中高檔規(guī)劃階段上海遠洋集團嘉里中心二期南京西路,年后 中高檔規(guī)劃階段 嘉里建立協和城南京西路,年后高檔規(guī)劃階段協和集團資料來源：世邦魏理仕從上表可以看到，在中短期內，上海中高檔次的零售商業(yè)物業(yè)未來供應主要集中在南京西路、南京東路和徐家匯商業(yè)區(qū)域。上述未來供應的體量普遍較大，估計平均體量可以到達平米。從類型上來講，主要的商業(yè)物業(yè)未來供應根本上是作為大型綜合性工程的一部分而存在的。同時他們也可以看到，新增供應物業(yè)主要是以百貨商場、購物中心的方式竄在。這些物業(yè)的開發(fā)商和運營將主要香港，例如瑞安、世茂等。新的商業(yè)物業(yè)的出現將堅強現有主要商業(yè)物業(yè)的質量。Henderson廣場世貿國際廣場二期

55、遠洋地塊協和城嘉里工程群眾里工程DAEWOO工程瑞安工程資料來源：世邦魏理仕.需求分析隨著上海經濟的開展以及中國參與WTO的良好時機，上海零售商業(yè)市場的開展估計將堅持較快的增長速度，同時也為國際性零售運營者進入上海提供了較好的時機，眾多的國際性零售運營商在加快在上海尋覓進入或拓展市場時機的速度，因此，估計零售商業(yè)物業(yè)市場的需求也將堅持較強的程度。由于上海居民收入程度整體的不斷提高，人均可支配收入從年的元/平米增長到年的元/平米，年均增長率到達.%，顯示了上海居民的消費才干正在以較快的速度提高，從而也直接推進了上海零售商業(yè)市場的昌盛。年到年期間，上海社會消費品零售總額的年均增長率到達了.%，其中

56、年上海社會消費品零售總額到達了.億元，占到上海國民消費總值的.%。與此同時，上海的物價程度在政府的調控下，堅持了相對穩(wěn)定的形狀。年，上海商品價錢指數為.點，年下降到.點。而年后，隨著國內投資的加大及全球經濟的迅速反彈，年物價指數又上升到.點，與年的程度相仿。估計在中短期內，上海的物價指數程度將堅持一定的上升趨勢。上海外籍人士數量在近年來顯著增多。這些外籍人士主要是作為跨國企業(yè)的中高管理層人士?？鐕髽I(yè)在上?？偛繑盗吭龆嘁约巴饧耸繑盗康脑鲩L也給上海零售商業(yè)市場的開展起到了較大的推進作用，其中一個顯著的作用就是拉動了商品進口的數額。年到年間，上海商品進口總額的年均增長率到達了.%。外籍人士數來增

57、多不但給上海零售商業(yè)市場帶來了零售總額的增長，也給上海零售商業(yè)市場帶來了更新的產品種類及概念。其中部分方式如連鎖美容/保健等如今曾經成為高檔商業(yè)市場的重要組成部分。.消費行為分析目前上海曾經出現跨區(qū)域甚至城市進展消費的行為習慣，這主要發(fā)生在南京東路和淮海路商業(yè)區(qū)。很多國內其他省市地域的游客都由在南京東路商業(yè)區(qū)消費的習慣，而上海本地居民在淮海中路商業(yè)區(qū)進展消費的頻率也相對較高。而居住上海市西部的市民那么傾向于乘車去徐家匯商也進展購物消費。而在節(jié)假日期間，這種傾向更加明顯。對于上海本地居民及游客而言，淮海中路商業(yè)區(qū)、南京東路商業(yè)區(qū)和徐家匯商業(yè)區(qū)是最受歡迎的周末消費購物的區(qū)域，其中淮海中路商業(yè)區(qū)的百

58、盛和太平洋百貨，南京東路的第一百貨是最受歡迎的商業(yè)場所。而本地高收入階層人群及外籍人士那么更傾向于在南京西路商業(yè)區(qū)消費。在南京東路、淮海中路及徐家匯三個中高檔此定位的商業(yè)區(qū)中，普通平均每次消費的金額大約為-元，而在南京西路商業(yè)區(qū)，這個數字為-元，這也是南京西路商業(yè)檔次較高的直接反映。徐家匯商業(yè)區(qū)及淮海中路商業(yè)區(qū)的主要消費人群的年齡層次主要在-歲，同時南京東路區(qū)域的主要消費人群的年齡層次主要在-歲，而南京西路商業(yè)主要消費人群的年齡層次主要在-歲。導致每個商業(yè)區(qū)主要消費人群年齡層不同的主要緣由在于每個商業(yè)區(qū)的商品種類構造、品牌組合不同。.零售商業(yè)物業(yè)需求分析由于越來越多的境內外零售商都在尋覓進入上

59、海或拓展在滬市場的時機，因此目前及未來一段時間，各種類型的零售商業(yè)物業(yè)都面臨較大的需求量。然而，上海商業(yè)零售物業(yè)的供應量顯得相對有限，估計短期內不會有較大的零售商業(yè)供應，一方面由于各主要商業(yè)區(qū)內缺乏土地供應，另一方面在宏觀政策的影響，銀行開場嚴控房地產開發(fā)貸款，部分大型商業(yè)工程不得不推遲建立進度。.零售商業(yè)形狀開展趨勢現狀：類似于國內其他城市，國有資產背景的百貨商場曾經一度是上海零售商業(yè)物業(yè)市場的主導力量，零售商業(yè)物業(yè)設備的建立開展也非常緩慢，直到年代后中央政府開場改革開發(fā)政策。以后上海的零售商業(yè)開展速度隨著經濟開展而加速前進。到目前為止，上海曾經構成了相對完備的商業(yè)體系，包括了豐富的商業(yè)類型

60、，如大賣場、百貨商場、Shopping Mall以及街鋪。上海商業(yè)形狀的開展過程請參考下表：年以前商業(yè)形狀以街鋪和傳統的百貨商場為主。-上海零售商業(yè)開場快速開展，大賣場、百貨商場等商業(yè)設備開場建立起來-上海開場出現較高檔次的購物中心-如今商業(yè)形狀更為完備，規(guī)模更大，更多國際性的零售運營者出現，更多的百貨商場及購物中心到達國際性規(guī)范。資料來源：世邦魏理仕從年開場，國際性零售運營商開場登陸上海，一批購物中心、百貨商場出如今上海。商業(yè)街和大賣場也得到了長足的開展，一批國際性的專業(yè)運營商出如今上海并拓展了較廣的市場，如家樂福、歐尚、易初蓮花等。未來開展趨勢上海近年來大規(guī)模的住宅建立將刺激到大賣場商業(yè)形