集團(tuán)項(xiàng)目策劃開發(fā)指引

1、碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)指引運(yùn)營中心編制2013.6目 錄前言 當(dāng)家作主，用心研究；快好結(jié)合，成就共享第一部分 獵取優(yōu)質(zhì)土地，產(chǎn)品定位精準(zhǔn)組建精干團(tuán)隊(duì)深入市場調(diào)研項(xiàng)目定位精準(zhǔn)加強(qiáng)風(fēng)險操縱爭取優(yōu)惠條件第二部分 做好前期策劃，實(shí)現(xiàn)快速開工做好前期策劃規(guī)劃設(shè)計前置強(qiáng)勢推進(jìn)收地勘探先行進(jìn)場提早開展招標(biāo)重視臨設(shè)先行政府關(guān)系維護(hù)摘牌即是開工第三部分 聚焦展示區(qū)域，確保完美開盤打算治理嚴(yán)謹(jǐn)設(shè)計合理出圖重點(diǎn)搶展示區(qū)施工組織科學(xué)裝修突擊治理重視采購下單園林綠化穿插輕裝修重擺設(shè)加強(qiáng)聯(lián)合驗(yàn)收確保完美開盤第四部分 過程管控到位，主體質(zhì)量合格總部技術(shù)支持加強(qiáng)考核評估實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)操縱第五部分 重視精裝策劃，打造精品貨量執(zhí)行交樓標(biāo)準(zhǔn)

2、精裝策劃先行進(jìn)度打算嚴(yán)格落實(shí)樣板先行重視采購下單質(zhì)量操縱到位園林綠化治理加強(qiáng)成品愛護(hù)第六部分 注重細(xì)節(jié)完善，實(shí)現(xiàn)完美交樓交樓打算合理分戶驗(yàn)收嚴(yán)格竣工備案辦理實(shí)現(xiàn)完美交樓前言當(dāng)家作主，用心研究；快好結(jié)合，成就共享“自己的收入自己講了算”，“碧桂園以后的區(qū)域總、項(xiàng)目總的年薪應(yīng)該在千萬元、百萬元級不以上，否則就不是一個稱職的區(qū)域總、項(xiàng)目總?！奔瘓F(tuán)董事局楊國強(qiáng)主席在集團(tuán)高層會議上豪邁的指示。這一切，源自集團(tuán)于2012年12月推出的一項(xiàng)開天辟地的制度碧桂園集團(tuán)成就共享打算激勵制度。成就共享既是每一個區(qū)域總、項(xiàng)目總的夢想，同時也是集團(tuán)對區(qū)域總、項(xiàng)目總的硬性要求。成就共享不是區(qū)域總、項(xiàng)目總想不想得到的問題，

3、而是必須要得到的問題。因?yàn)榧瘓F(tuán)明確規(guī)定，區(qū)域項(xiàng)目在拿地之前，必須按照成就共享的要求去算賬，有利可圖，能夠?qū)崿F(xiàn)成就共享才去拿地，否則就不應(yīng)該拿地。新項(xiàng)目假如不能實(shí)現(xiàn)成就共享，相應(yīng)的區(qū)域總、項(xiàng)目總將要受到處罰。圍繞如何實(shí)現(xiàn)成就共享， “去拿能夠獲得成就共享的地”，成為指導(dǎo)土地拓展的法則。但拿地僅僅是開始，打鐵還需自身硬，要想獵取豐厚的回報，必須具備卓越的項(xiàng)目運(yùn)營治理能力。成就共享有兩大要求，一是現(xiàn)金流的要求（一年內(nèi)自有資金投入全額回籠，回籠資金大于自有資金投入與年化自有資金收益之和），二是凈利潤的要求，（項(xiàng)目凈利潤要大于自有資金按年折算后的金額），而且在項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)不能出現(xiàn)重大的質(zhì)量、安全、成本

4、問題或業(yè)主群體性事件。這些要求，簡單的講，確實(shí)是要快好結(jié)合，又快又好：快確實(shí)是要快速開工、快速開盤、快速資金回籠；好確實(shí)是要完美開放、完美開盤和完美交樓；工作的核心抓手則在于“聚焦展示區(qū)，提早每一天”。按照又快又好的要求，集團(tuán)旗下的蕉嶺、平果、墊江項(xiàng)目差不多領(lǐng)先達(dá)到成就共享的條件，成功摘得首期成就共享的果實(shí)。本項(xiàng)目開發(fā)指引以實(shí)現(xiàn)成就共享為主題，以快好結(jié)合為主線，對碧桂園特色開發(fā)模式的關(guān)鍵路徑做了重點(diǎn)講明。每一位項(xiàng)目總，尤其是新項(xiàng)目總，以及每一位有志于成為項(xiàng)目總的項(xiàng)目治理者都應(yīng)該認(rèn)真研讀，用心體會，靈活運(yùn)用。希望每一位項(xiàng)目治理者及項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)都能“成就共想、成就共創(chuàng)、成就共享”！項(xiàng)目總經(jīng)理一定要認(rèn)真

5、研究所管轄項(xiàng)目，對項(xiàng)目每天的利息、費(fèi)用、效益等了然于胸；明白得提早推進(jìn)一天工作所增加的費(fèi)用與產(chǎn)生的效益的對比，在守法前提下，力求效益最大化。區(qū)域總裁與項(xiàng)目所有治理人員也要謹(jǐn)記并實(shí)踐。集團(tuán)董事局主席楊國強(qiáng)第一部分 獵取優(yōu)質(zhì)土地，產(chǎn)品定位精準(zhǔn)獵取一塊優(yōu)質(zhì)土地，項(xiàng)目就成功了一大半。集團(tuán)要求各區(qū)域及投資團(tuán)隊(duì)要拿“能夠獲得成就共享的地”。土地獵取需要經(jīng)歷土地信息收集、意向地塊談判、集團(tuán)立項(xiàng)、定位策劃、定案、摘牌及后續(xù)辦證等工作和程序。為了確保獵取優(yōu)質(zhì)土地并保障新項(xiàng)目按照“碧桂園模式”進(jìn)行開發(fā)，應(yīng)該著重做好以下工作：組建精干團(tuán)隊(duì)1、前期項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)區(qū)域有意向地塊后，就應(yīng)該著手組建前期項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)越早組建

6、、越早介入投資談判，對項(xiàng)目風(fēng)險識不、后續(xù)快速開發(fā)越有利。為降低項(xiàng)目風(fēng)險，最好由有經(jīng)驗(yàn)的老項(xiàng)目總出任新項(xiàng)目的總經(jīng)理。2、前期策劃小組區(qū)域投資部或項(xiàng)目總牽頭，組織項(xiàng)目部及區(qū)域設(shè)計、營銷、成本、財務(wù)、運(yùn)營等各職能專業(yè)人員到現(xiàn)場就各專業(yè)各業(yè)務(wù)板塊進(jìn)行深入研究，同時組成項(xiàng)目前期策劃小組，對該項(xiàng)目進(jìn)行論證及編制各專業(yè)的打算及安排，尤其是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目摘牌即開工、工程關(guān)鍵線路、人山人海及綠化工作面第一時刻提供等的策劃方案。深入市場調(diào)研1、研究市場（1）研究市場容量及都市進(jìn)展：城區(qū)人口有多少，消費(fèi)能力如何，研究市場的年供貨量及成交量，是否有輻射阻礙市場，市場屬于內(nèi)需型需求依舊外向型需求，都市主軸、新區(qū)或行政部門往哪

7、個方向進(jìn)展，市場存量及往年銷售情況如何等。（2）研究市場價格：當(dāng)?shù)夭皇?洋房銷售價格如何，不同產(chǎn)品價格差異；要選擇最好的、有一定規(guī)模的競品進(jìn)行調(diào)研。除意向地塊所在區(qū)域外，還應(yīng)增加例如中心城區(qū)等多個不同區(qū)域的價格研究，當(dāng)?shù)夭皇?洋房銷售價格如何，不同產(chǎn)品、不同景觀、不同戶型/面積的價格差異，了解背后的真實(shí)價格。若帶裝修銷售，要了解競品的真實(shí)裝修成本，客戶同意程度如何；能夠賣多少鈔票、成本如何。（3）研究客戶群體：都市人群存款如何，有阻礙力、有鈔票人有多少，在哪里，如何樣的人才會來購買我們的房子，是否能夠傾銷。2、研究產(chǎn)品（1）研究競爭對手的產(chǎn)品：研究當(dāng)?shù)馗偁帉κ忠?guī)劃什么產(chǎn)品，各類產(chǎn)品比例如何，去

8、化情況如何特不是銷售好、去化快的項(xiàng)目。（2）研究客戶對產(chǎn)品的需求：研究目標(biāo)客戶對住房有什么需求，包括外立面風(fēng)格、面積段、間隔、使用功能等，是否存在哪些忌諱，當(dāng)?shù)赜惺裁刺夭坏牡攸c(diǎn)規(guī)定。（3）研究自身標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的競爭力：不墅是否是當(dāng)?shù)叵∪碑a(chǎn)品，面積段是否適合大部分的客戶購買，當(dāng)?shù)鼐幼∵m應(yīng)（喜愛大伙兒族多代同堂依舊其他），洋房是否建得房率高的產(chǎn)品，市場是否偏愛贈送率高的產(chǎn)品，對比競爭對手是否有競爭力，最核心的是我們的產(chǎn)品是否有傾銷的競爭力。3、研究配套及綠化景觀環(huán)境（1）研究當(dāng)?shù)刈钤绾妥钚碌亩际泄珗@，綠化環(huán)境最受認(rèn)同的項(xiàng)目，種什么樹，如何種，如何樣利用自然景觀資源，有哪些配套設(shè)施。（2）研究客戶對配

9、套綠化有哪些需求，超市、商業(yè)街、運(yùn)動場所、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)治理等；當(dāng)?shù)厥欠駥δ承┲参锎嬖诩芍M。（3）研究項(xiàng)目自身的競爭力：研究地塊是否有自然景觀設(shè)施資源可利用，我們的配套設(shè)施能否成為客戶購房的關(guān)注點(diǎn)，綠化水平對比競品的競爭性。項(xiàng)目定位精準(zhǔn)關(guān)于新項(xiàng)目，集團(tuán)要求首期推出貨量達(dá)到總貨量的8成，開盤一周內(nèi)銷售首期推出貨量的7成，開盤一個月內(nèi)銷售首期推出貨量的9成。要實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)，項(xiàng)目必需定位準(zhǔn)確。否則一旦出現(xiàn)定位偏差，將會造成產(chǎn)品積壓，難以達(dá)到“7、8、9”的去化要求。因此，區(qū)域、項(xiàng)目、投資、營銷四位一體親自參與市場調(diào)研，在對當(dāng)?shù)厥袌鲇猩羁汤斫獾幕A(chǔ)上，會同營銷，提出項(xiàng)目定位策劃建議。項(xiàng)目定位務(wù)求精準(zhǔn)，以保

10、證產(chǎn)品適銷對路、開盤實(shí)現(xiàn)傾銷為原則。要特不重視項(xiàng)目定位策劃會，在會前對項(xiàng)目做全面研究，對項(xiàng)目情況了然于胸，對產(chǎn)品定位胸有成竹。在預(yù)備充分的前提下，編制高質(zhì)量的定位策劃方案，借助項(xiàng)目定位策劃會，對時期性成果予以確認(rèn)，并借助會議決議和共識，推動項(xiàng)目開發(fā)。尤其幸免因前期研究不充分，方案有重大偏差或缺陷，導(dǎo)致方案被顛覆，從而阻礙項(xiàng)目進(jìn)展。在提出規(guī)劃建議時，注意以下幾點(diǎn)原則：1、新地塊規(guī)劃，要依照項(xiàng)目地點(diǎn)情況進(jìn)行不同產(chǎn)品組合：通過不同組合下各產(chǎn)品建筑成本、銷售價格、推售周期、去貨速度、凈利潤、IRR、成就共享金額等指標(biāo)進(jìn)行綜合分析，采納能平衡銷售與開發(fā)速度、項(xiàng)目獲得最佳效益的方案。2、建與眾不同的當(dāng)?shù)貥?biāo)

11、桿產(chǎn)品：（1）能夠?qū)崿F(xiàn)快速傾銷；（2）打造完美展示區(qū)；（3）盡可能采納標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品；（4）借鑒周邊區(qū)域或相鄰市場暢銷產(chǎn)品。投資部門依照項(xiàng)目的定位審批報告，編制項(xiàng)目定案報告，報集團(tuán)投資決策委員會審批。假如集團(tuán)審批通過了，項(xiàng)目部即可按打算全面推進(jìn)該項(xiàng)目。加強(qiáng)風(fēng)險操縱重點(diǎn)做好以下風(fēng)險點(diǎn)排查：是否為建設(shè)用地，是否符合土規(guī)、城規(guī)；地塊內(nèi)是否有林地、差不多農(nóng)田、高壓線、垃圾填埋場、墳?zāi)?、軍事設(shè)施、文物，地質(zhì)條件是否復(fù)雜、拆遷難度如何等；考慮永久水電、臨水臨電、燃?xì)?、供暖、排污管道接入等問題。在風(fēng)險點(diǎn)排查的基礎(chǔ)上，做好風(fēng)險評估和應(yīng)對方案。不盲目投入資金，以免陷入被動。假如是合作項(xiàng)目，還要對合作方及土地權(quán)屬做盡

12、職調(diào)查，以確保土地沒有糾紛。爭取優(yōu)惠條件應(yīng)充分利用政府招商引資時期我司所處的有利地位爭取優(yōu)惠條件最大化，并通過框架協(xié)議、備忘錄或會議紀(jì)要等形式將優(yōu)惠條件予以書面固化。1、爭取政府支持：（1）能夠通過邀請政府參觀公司已成熟開發(fā)樓盤增強(qiáng)其對我司的信心，獲得其對我司快速開發(fā)經(jīng)營模式的理解和支持；（2）利用我司對當(dāng)?shù)卣愂?、產(chǎn)業(yè)支持、都市環(huán)境改善、政府形象的提升等籌碼，爭取土地的優(yōu)先獵取、土地款分期支付或延遲支付、規(guī)費(fèi)減免、開通綠色通道及開發(fā)證件的快速辦理、降低預(yù)售門檻、政府大市政配套等方面的支持；（3）爭取酒店用地價格的優(yōu)惠或減免，爭取酒店、學(xué)校等大型公建在項(xiàng)目后期建設(shè)，減少首期投入，應(yīng)盡量幸免按

13、政府要求的規(guī)模檔次建酒店（新拓展且我司品牌阻礙度小的區(qū)域，建議配套先行）；（4）對超過一千畝的項(xiàng)目，爭取能由我司主導(dǎo)參與目標(biāo)地塊的控規(guī)編制，最大限度利用政府配套；（5）在爭取優(yōu)惠條件或土地議價過程中，需注意明確市政配套類工程（包含外線建設(shè)）的資金落實(shí)方案，且方案中應(yīng)明確投資人及資金的具體操作實(shí)施方法，若由政府投資，則需明確資金的具體來源；若采取政府協(xié)助方式，必須明確具體的出資單位及其資金數(shù)目、來源等問題，必要時可選擇設(shè)立共同資金賬戶的方式解決資金問題。2、土地款溢價返還：（1）一般可約定政府將土地溢價返還給投資公司作為基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套的建設(shè)費(fèi)用；（2）關(guān)于數(shù)額較大，一時難以消化的土地溢價，應(yīng)

14、該由政府返還到土地儲備的共管賬戶，幸免資金被政府挪用；（3）關(guān)于需要使用溢價的工程，由投資公司與相關(guān)單位簽署協(xié)議，由投資公司向政府申請?jiān)擁?xiàng)工程費(fèi)用；（4）爭取更高的溢價凈收益返還比例，幸免政府后期有意抬高地價而造成我司被動；并要書面約定溢價返還期限，逾期按高于同期貸款利率的兩倍計算利息。3、降低預(yù)售條件：與政府協(xié)商提早預(yù)售，規(guī)范輸出口徑“分三步走”：（1）因?yàn)椴磺逦袌鲂枰裁礃拥漠a(chǎn)品，什么樣的戶型，我們會提早做好樣板，銷售更好的戶型將多推貨量，在0以上無法修改，假如做了0就能夠銷售的話，那產(chǎn)品將更貼合市場，因此需要提早預(yù)售；（2）假如政府不同意上訴理由，則表示，項(xiàng)目所有的預(yù)售資金可由政府監(jiān)管

15、；（3）假如第二步仍不成功，則表示，可在與政府共管的賬號上押保證金，保證達(dá)到預(yù)售節(jié)點(diǎn)。通過上述三步，大部分的政府應(yīng)該可予以項(xiàng)目“提早預(yù)售”的資格。第二部分 做好前期策劃，實(shí)現(xiàn)快速開工集團(tuán)基準(zhǔn)工期為5-7個月，部分項(xiàng)目差不多實(shí)現(xiàn)摘牌后3-5個月開盤。只有快速開工才可能實(shí)現(xiàn)快速開盤。為實(shí)現(xiàn)快速開工，要認(rèn)真開展前期工程策劃，做好工作前置，實(shí)現(xiàn)摘牌即開工。一、做好前期策劃應(yīng)充分考慮情況的因果關(guān)系、先后次序、內(nèi)在的邏輯關(guān)系，開工前把項(xiàng)目開發(fā)存在的各種不利因素都排列出來，理清各種因素的邏輯關(guān)系，形成系統(tǒng)的解決方案。合理地配置開發(fā)資源，克服項(xiàng)目開發(fā)中可能出現(xiàn)的瓶頸如收地、報批報建、設(shè)計出圖、招投標(biāo)、材料采購

16、、施工道路暢通、臨設(shè)容量充足等問題，保障示范區(qū)的實(shí)現(xiàn)?？茖W(xué)合理地做好施工現(xiàn)場總平面布置（含臨水、臨電、道路、辦公區(qū)、生活區(qū)、垂直運(yùn)輸設(shè)備的布置等），做到策劃先行、臨設(shè)先行、道路（進(jìn)出方向、寬度、規(guī)避客戶、雨季阻礙等）先行、管線（尤其是臨電、臨水架設(shè)方式和阻礙）先行、打算（協(xié)同性）先行、樣板先行。施工策劃上，片區(qū)的市政、土建、機(jī)電、掛石、裝修、園藝、綠化交叉、平行、流水施工，單體中的土建、機(jī)電、裝修工程分層、分段、分面施工，同時還要制定制約項(xiàng)目目標(biāo)重點(diǎn)區(qū)域的專項(xiàng)打算。二、規(guī)劃設(shè)計前置新項(xiàng)目要盡量選標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品或成熟的產(chǎn)品，要把工期短、能快速預(yù)售的產(chǎn)品放在首期供貨中；銷售展示區(qū)在綜合考慮規(guī)劃因素外應(yīng)

17、該安排在項(xiàng)目最有利的、能立即動工的地點(diǎn)。在樓盤的定位，我們不一定做到最高檔次的項(xiàng)目，但我們要結(jié)合產(chǎn)品與購買群體，合理定位，打造性價比最高的項(xiàng)目；在同樣產(chǎn)品中，我們必須做到最優(yōu)；在同等售價中，我們必須做到品質(zhì)最好。1、規(guī)劃前置：規(guī)劃方案在摘牌前差不多要能通過規(guī)劃部門預(yù)審批（要緊地點(diǎn)領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)同）。要特不重視容積率、日照分析、建筑間距、商業(yè)比例等指標(biāo)，盡量做滿容積率；特不重視一般住宅面積界定的臨界點(diǎn)；項(xiàng)目提早了解清晰當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃設(shè)計要求，建議嚴(yán)格按照當(dāng)?shù)匾?guī)劃要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，幸免后期因方案修改阻礙進(jìn)度；盡量提高售建比，減少無法出售的地下室面積。2、板房設(shè)置：（1）原則上，所有戶型都要設(shè)置樣板房。（2）但

18、也幸免設(shè)置過多樣板房導(dǎo)致成本增加，須操縱規(guī)劃戶型的數(shù)量。（3）新項(xiàng)目都要設(shè)置豪裝不墅及公司通用標(biāo)準(zhǔn)裝修不墅板房（關(guān)于毛坯銷售不暢的項(xiàng)目要裝修45套不墅板房，銷售部分再裝修部分）。（4）為充分展現(xiàn)苑區(qū)的成熟配套以及環(huán)境，需于貨量現(xiàn)場選擇景觀好的樓層設(shè)置現(xiàn)場板房，并做好首層架空層的泛會所展示和體驗(yàn)，項(xiàng)目應(yīng)盡量幸免建臨建板房。3、產(chǎn)品選擇：（1）展示區(qū)宜采納公司已有標(biāo)準(zhǔn)戶型，如此能夠做到套用原有土建、安裝施工圖紙和裝修圖紙，節(jié)約設(shè)計、采購和招標(biāo)時刻；（2）不墅和洋房要同期展示，同期開賣；地下車庫施工周期長，1-2個月/層，難以與不墅產(chǎn)品同期展示；（3）展示區(qū)中盡量不規(guī)劃帶地下室的洋房產(chǎn)品，以保證施工

19、工期滿足同期展示開賣。4、物業(yè)規(guī)劃建議：參考物業(yè)公司從物業(yè)治理和業(yè)主角度提出的規(guī)劃建議，如出入口、物業(yè)治理用房、垃圾房的選址及面積等。三、強(qiáng)勢推進(jìn)收地由于我司獵取的土地往往不是凈地，拿地前與政府或合作方談好的收地條件，到實(shí)際收地時不一定能全部滿足，這種風(fēng)險往往會阻礙我們不能快速開工或增加開發(fā)成本和難度，因此我們在收地前必須從多種渠道深入了解地塊的現(xiàn)狀是否差不多滿足我們的開發(fā)要求，對方是否已履行了所有承諾，否則，我們應(yīng)該要求推遲收地，同時一定要把收地時刻與土地出讓金或合作出資的交付時刻掛鉤，才能更好地規(guī)避我司的風(fēng)險。若發(fā)生土地移交晚于合同約定，應(yīng)爭取由國土部門出具未能交地證明，以便財務(wù)部門申請相

20、關(guān)地塊的免繳土地使用稅。在收地的過程中，要積極推進(jìn)目標(biāo)地塊現(xiàn)場的清理以及參與收地砌圍墻工作。要綜合平衡提早一天收地付出的代價和提早一天開盤帶來的收益之間的對比，按照項(xiàng)目利益最大化原則強(qiáng)勢推進(jìn)收地工作。四、勘探先行進(jìn)場1、參考周邊地質(zhì)情況了解目標(biāo)地塊的地質(zhì)情況，盡可能取得周邊建筑物地質(zhì)勘查資料及相關(guān)工程資料，為基礎(chǔ)設(shè)計提供參考，也為前期工程提供依據(jù)，能夠有效提高設(shè)計和前期工程的進(jìn)度。2、提早進(jìn)入地塊勘探提早進(jìn)入地塊內(nèi)進(jìn)行詳細(xì)勘察以取得勘察報告；對目標(biāo)地塊的地質(zhì)報告進(jìn)行分析，將地質(zhì)勘查報告第一時刻提供給予設(shè)計院，出樁基圖。按先售樓部、后展示區(qū)，最后貨量區(qū)的原則完成地勘。地質(zhì)條件較差情況下，先行初勘

21、，第一時刻確定基礎(chǔ)形式；規(guī)劃及現(xiàn)場條件較完備情況下，直接詳勘。五、提早開展招標(biāo)1、招標(biāo)前置：在摘牌之前提早做好招標(biāo)前置與配合工作有利于實(shí)現(xiàn)摘牌即開工。從土地掛牌開始，就能夠開展招標(biāo)立項(xiàng)、投標(biāo)單位確認(rèn)、發(fā)標(biāo)、開標(biāo)、定標(biāo)工作。招標(biāo)立項(xiàng)方面要前置的工作包括：（1）盡快了解當(dāng)?shù)氐氖袌霾牧蟽r格，購買當(dāng)?shù)氐亩~及材料信息資料，了解項(xiàng)目現(xiàn)場的專門情況；（2）將現(xiàn)場的環(huán)境及專門性、具備的施工條件等，提供給成本治理中心，便于招標(biāo)文件快速編制；（3）明確招標(biāo)工程各專業(yè)的施工承包范圍，利于招標(biāo)文件的快速編制，減少后期爭議；（4）施工單位開標(biāo)。2、施工單位考察：項(xiàng)目立項(xiàng)后，即發(fā)起招標(biāo)立項(xiàng)書，同集團(tuán)、區(qū)域一起將納入集團(tuán)

22、招標(biāo)范圍內(nèi)的施工單位提早考察和選擇；優(yōu)先確定展示區(qū)基礎(chǔ)施工單位及總包單位。項(xiàng)目必須主動的參與到招標(biāo)的工作中去，選擇總包單位時應(yīng)考慮：（1）施工單位的實(shí)力；（2）施工單位的信譽(yù)度；（3）施工單位的經(jīng)營狀況；（4）特不關(guān)注施工單位擬委派的項(xiàng)目經(jīng)理（施工生產(chǎn)負(fù)責(zé)人、經(jīng)營負(fù)責(zé)人或包工頭本人有調(diào)動公司資源能力優(yōu)先）優(yōu)先選用熟悉公司操作模式、同區(qū)域合作過的、在當(dāng)?shù)刈鲞^項(xiàng)目、信譽(yù)好的項(xiàng)目經(jīng)理?？疾焓┕挝粫r，播放公司的宣傳片，與施工單位做有效的溝通，便于施工單位對集團(tuán)的了解。3、快速確定施工單位的方法（1）條件同意的情況下，示范區(qū)應(yīng)將樁基礎(chǔ)（或其它基礎(chǔ)類型）與總包工程招投標(biāo)分開進(jìn)行。（2）對新項(xiàng)目，可考慮查

23、找差不多合作過的優(yōu)秀施工單位做展示區(qū)，示范區(qū)計價方式按后續(xù)貨量區(qū)定標(biāo)價格約定點(diǎn)數(shù)上浮。（3）對舊項(xiàng)目、新地塊，若相近時刻剛招過標(biāo)，則能夠直接以擴(kuò)標(biāo)的方式確定單位。（4）對使用原有圖紙且已施工的工程，能夠由總包單位按原有合同造價原則進(jìn)場施工。4、施工合同：區(qū)域項(xiàng)目應(yīng)積極參與施工合同中“工程治理?xiàng)l款”的制定，掌握進(jìn)度治理主動權(quán)；提早確定展示區(qū)各專項(xiàng)工程合同單價，尤其關(guān)于趕工費(fèi)、施工進(jìn)度明確約定、施工人員數(shù)量、垂直運(yùn)輸設(shè)備數(shù)量、總分包權(quán)責(zé)約定等，提早確定操作方式，為后期支付工程款提供依據(jù)。六、重視臨設(shè)先行1、臨水、臨電必須考慮足夠，除了考慮全面開工的施工和宿舍生活用電，還要考慮售樓部和展示區(qū)的用電要

24、求，是否設(shè)獨(dú)立電纜，以免售樓部受施工愛護(hù)電源跳閘的阻礙而經(jīng)常斷電。在收地完成前就應(yīng)該與水電部門簽訂合同，確定水電到達(dá)地塊時刻，確保摘牌后能順利及時接入臨水臨電，不阻礙項(xiàng)目現(xiàn)場施工，在條件不具備的情況下，能夠在前期施工采納發(fā)電機(jī)。與電力水力部門談判時，可考慮將永久水電條款與臨水臨電一并進(jìn)行談判，關(guān)于項(xiàng)目后期開展將免去較多苦惱和減少重復(fù)的費(fèi)用開支。2、提早完成紅線外臨時道路建設(shè)及場區(qū)內(nèi)的管網(wǎng)及施工道路的建設(shè)，臨近公路要注意考慮地塊開口問題。3、提早完成臨時用地租賃，搭設(shè)生活區(qū)，為施工單位進(jìn)場制造條件。4、提早考慮項(xiàng)目臨時宿舍、永久宿舍問題。七、政府關(guān)系維護(hù)1、建立與政府各層級領(lǐng)導(dǎo)、分管領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)務(wù)部

25、門的緊密聯(lián)系關(guān)系，按政府部門層級領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系，逐級上報，下級能解決的不要用上級壓下級；各種關(guān)系的建立必須是公司與當(dāng)?shù)卣年P(guān)系，杜絕把關(guān)系建立在個人關(guān)系上，更不能參與到小圈子內(nèi)，幸免因領(lǐng)導(dǎo)調(diào)整而阻礙整個項(xiàng)目的運(yùn)作。2、爭取政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)掛職我司項(xiàng)目，如爭取城建副市長級不領(lǐng)導(dǎo)掛職指揮部長。3、定期向要緊政府領(lǐng)導(dǎo)匯報項(xiàng)目進(jìn)展情況，定期或不定期邀請政府領(lǐng)導(dǎo)前來項(xiàng)目指導(dǎo)工作，配以媒體報道，既推動項(xiàng)目工作開展，也提高項(xiàng)目阻礙力。必要時，能夠邀請政府領(lǐng)導(dǎo)到集團(tuán)或公司其他成功樓盤參觀。4、以工作簡報的形式定期書面報告政府要緊領(lǐng)導(dǎo)，匯報重要工作進(jìn)展，請求協(xié)調(diào)解決問題及提出處理方案的建議。八、摘牌即是開工1、報建前置

26、：（1）現(xiàn)場動工前應(yīng)盡量辦理好先行施工合法手續(xù)，這就要求我們進(jìn)入一個地點(diǎn)時，首先要到各部門（行政服務(wù)窗口）了解所有的報建報批驗(yàn)收流程，了解需要提供的資料和當(dāng)?shù)氐膶ｉT要求，提早做好一切預(yù)備，特不是規(guī)劃方案先與規(guī)劃部門溝通調(diào)整好，土地立項(xiàng)10天內(nèi)完成規(guī)劃設(shè)計方案編制，協(xié)調(diào)政府及各相關(guān)部門召開規(guī)劃提報會，提出我司規(guī)劃思路和規(guī)劃手續(xù)預(yù)審等推進(jìn)理念通過預(yù)審批，獲得規(guī)劃主管部門及當(dāng)?shù)匾o領(lǐng)導(dǎo)支持。（2）如分歧較大，則以確保展示區(qū)不變?yōu)樵瓌t。推進(jìn)規(guī)劃報建工作，有條件的先做地勘。提早選定施工圖設(shè)計單位和審圖公司，先行完成報建施工圖，進(jìn)行施工圖審查和報建。專門情況下同政府溝通，單獨(dú)就基礎(chǔ)圖進(jìn)行報建，確保摘牌后取

27、得基礎(chǔ)施工的“尚方寶劍”。（3）施工圖紙?zhí)嵩缢偷浇ㄔO(shè)部門初審好，一切能預(yù)備的辦理國土證、立項(xiàng)、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證等送件資料提早交到相關(guān)部門審查好，能后補(bǔ)的資料盡量跟政府協(xié)商（如立項(xiàng)、環(huán)評）。（4）同時項(xiàng)目要提早通知施工單位預(yù)備報建所需的配合資料，并積極協(xié)助完成一些與政府相關(guān)的手續(xù)。最理想的狀態(tài)是，到摘牌當(dāng)天就能夠立即補(bǔ)齊剩下的文件辦理施工許可證，或與建設(shè)部門商量好能夠簽發(fā)預(yù)開工證。利用開工典禮這一契機(jī)，合理合法地把展示區(qū)土方和施工臨路提早施工和鋪設(shè)完成；3、提早邀請當(dāng)?shù)卣賳T參與開工典禮，并溝通當(dāng)?shù)刂髁髅襟w公布，擴(kuò)大品牌及項(xiàng)目阻礙力, 摘牌后即通過戶外廣告牌、新聞宣傳

28、進(jìn)行品牌導(dǎo)入。4、組織項(xiàng)目啟動會，進(jìn)一步明確項(xiàng)目目標(biāo)，落實(shí)每個部門的職責(zé)及工作打算，充分取得集團(tuán)各中心的支持，為后續(xù)搶工制造條件。第三部分 聚焦展示區(qū)域，確保完美開盤“搶臨設(shè)，保保障；搶地下，保地上；搶主體，保裝修；搶板房，保貨量?！薄熬劢拐故緟^(qū)，提早每一天”。集團(tuán)總裁莫斌一、打算治理嚴(yán)謹(jǐn)1、一級打算： 展示區(qū)打算要單獨(dú)編制，編制打算時嚴(yán)格依照公司一級打算節(jié)點(diǎn)完成關(guān)鍵線路分析及打算倒排，依據(jù)適度超前的原則，制定重大節(jié)點(diǎn)倒排打算、專項(xiàng)打算，制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亩?、三級打算，?shí)時跟蹤，及時糾偏，確保重大節(jié)點(diǎn)按時（提早）完成。2、施工打算：在工程施工前，加強(qiáng)對總分包施工單位的施工進(jìn)度打算和勞動力、材料供應(yīng)、機(jī)

29、械設(shè)備投入等資源投入打算的嚴(yán)格審核，審查施工進(jìn)度打算是否合理，有無可能實(shí)現(xiàn)，是否適合工程的實(shí)際條件和現(xiàn)場情況，幸免以空洞的不切實(shí)際的工程進(jìn)度打算來指導(dǎo)施工。 為了保證施工進(jìn)度，需要著重審查的內(nèi)容包括：有無制定節(jié)假日（如春節(jié)）期間的趕工人員、資金安排措施，有無擬定雨季、高溫、臺風(fēng)等惡劣氣候條件下施工的應(yīng)急補(bǔ)救預(yù)案，對訂貨期較長的材料設(shè)備有無提早訂貨措施等。例如，對雨季等阻礙工期的因素可提早界定：下雨可將其細(xì)分小、中、大雨。小雨、中雨通過提供雨衣給工人，讓施工單位沒有借口不開工，同時項(xiàng)目也以身作則，親自在現(xiàn)場督促施工單位加班，如此項(xiàng)目只需支出專門少的成本，在不是專門惡劣的天氣中爭取到寶貴的時刻。關(guān)

30、于大雨暴雨惡劣的天氣現(xiàn)場不能施工的，項(xiàng)目應(yīng)提早與施工單位約定趕工措施。 二、設(shè)計合理出圖依照“先展示區(qū)，后貨量區(qū)；先管線，后主體；先基礎(chǔ)、后上部；裝修、機(jī)電、綠化同步”的原則出具圖紙，第一時刻內(nèi)給予項(xiàng)目施工隊(duì)圖紙支撐。三、重點(diǎn)搶展示區(qū)1、“123”原則“123原則”給我們一個專門清晰的搶進(jìn)度的思路，“1”代表的是售樓部和豪裝板房，必須放在第一位，保證首先完成；“2”代表的是樣板區(qū)、展示區(qū)內(nèi)的非樣板房、室外市政、園建、園林等工程，應(yīng)作為第二重點(diǎn)來搶工程進(jìn)度；“3”代表的是首期貨量區(qū)，需達(dá)到預(yù)售條件，應(yīng)放在第三位來趕工。趕工時要按照主席要求的“24小時，滿人工作”的原則來組織樣板區(qū)的搶工，流水作業(yè)

31、，人山人海的去做，每一個工作面都要有人。要求施工單位每天上報人員、材料和機(jī)械使用打算，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化治理，向過程治理要結(jié)果。同時，要重點(diǎn)考慮關(guān)鍵工序的施工組織，例如，有掛石的施工時刻較長（尤其關(guān)注石材材料的堆放場地合理設(shè)置），其施工應(yīng)該盡量安排在前面。2、搶工獎為實(shí)現(xiàn)快速開盤，區(qū)域項(xiàng)目在成本增加與收益之間進(jìn)行合理權(quán)衡，能夠在總包合同中明確工程起始時刻和相應(yīng)的工期獎罰規(guī)定，或者單獨(dú)設(shè)置趕工獎。趕工獎應(yīng)在事前以協(xié)議的形式約定，明確獎勵的條件和處罰規(guī)則；趕工獎后補(bǔ)無效。原則上趕工獎勵費(fèi)用從該項(xiàng)目的成就共享獎金池或舊項(xiàng)目獎金包中扣減。四、施工組織科學(xué)按照“整體市政管網(wǎng)先行，單體結(jié)構(gòu)與砌體同步，機(jī)電、裝修、

32、園藝綠化穿插進(jìn)行”來組織施工打算。綜合布置售樓部、板房區(qū)和貨量區(qū)的施工場地和臨時道路，在主體工程施工的同時能保證與主體結(jié)構(gòu)施工不沖突的位置能夠同步施工室外工程、市政工程和綠化工程（尤其是大樹種植）。采取流水、穿插施工，前工序給后工序預(yù)留工作面，確保分部分層交接場地；上下工序按確保的節(jié)點(diǎn)按時驗(yàn)收、交接合理；主體周邊水景、道路管網(wǎng)的施工，在主體腳手架未落的條件下，采納局部拆除、部分加固懸挑腳手架的方案同步推進(jìn)室外各項(xiàng)工程的施工。必須保證關(guān)鍵線路中施工資源配置，如：施工道路的暢順、樁基施工機(jī)械數(shù)量、土方機(jī)械數(shù)量、模板周轉(zhuǎn)套數(shù)、垂直運(yùn)輸機(jī)械的運(yùn)力、備用發(fā)電機(jī)、夜間施工照明等及合理提早安裝時刻。五、裝修

33、突擊治理集團(tuán)成立了以雅駿裝修公司為主導(dǎo)的裝修突擊隊(duì)，對新項(xiàng)目（含舊項(xiàng)目新地塊）展示區(qū)重點(diǎn)突擊，同時集團(tuán)要求雅駿裝修公司到2013年9月實(shí)現(xiàn)對新項(xiàng)目展示區(qū)的全面承接。1、裝修的重點(diǎn)包括：（1）售樓部大堂（或酒店大堂）、樣板房的廚房、衛(wèi)生間、電梯大堂的鋪貼；（2）電梯、石材、櫥柜等，開工時就要與廠家溝通排產(chǎn)；（3）吊頂、機(jī)電安裝穿插、消防、空調(diào)線管；（4）超豪板房的成品家具，需土建嚴(yán)格按照圖紙尺寸施工，提早交底，嚴(yán)控分層移交；（5）雙拼板房以裝修戶先組織土建施工，然后分層分段移交工作面。 2、裝修進(jìn)場前期預(yù)備：（1）裝修施工任務(wù)應(yīng)預(yù)先落實(shí)，最好施工前40天用書面形式通知施工單位，有條件時考慮提早6

34、0天。以便使承包方預(yù)先組織安排施工隊(duì)伍，按數(shù)量安排人力，才能保證對任務(wù)的預(yù)備；（2）施工圖紙應(yīng)預(yù)先30-40天由設(shè)計院完成出圖，有條件時審圖完成，最好安排任務(wù)時一起提供給施工方，目的方便做好材料的預(yù)備和產(chǎn)品工廠化生產(chǎn)；（3）項(xiàng)目分項(xiàng)專業(yè)分包工程完成節(jié)點(diǎn)落實(shí)，上工序按質(zhì)、按量、按時驗(yàn)收，合格后移交下工序。3、展示區(qū)裝修工程聯(lián)系單：區(qū)域項(xiàng)目提交展示區(qū)裝修工程聯(lián)系單至集團(tuán)工程治理中心、運(yùn)營中心、雅駿裝修公司，由工程治理中心統(tǒng)籌展示區(qū)裝修工程任務(wù)安排及下達(dá)。六、重視采購下單嚴(yán)格按照采購專項(xiàng)打算任務(wù)項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)【參見關(guān)于下發(fā)項(xiàng)目專項(xiàng)打算治理方法和項(xiàng)目專項(xiàng)打算考核方法的通知】的要求制定材料下單打算。確定電梯、石

35、材、裝修材料及家具等進(jìn)場時刻與工程進(jìn)度的高度銜接，關(guān)鍵點(diǎn)在于接到圖之后一周時刻內(nèi)下單，有些能夠先依照裝修標(biāo)準(zhǔn)下單，施工圖出來后再核對數(shù)量補(bǔ)單；洋房板房使用的材料直接甲供，樣板房在2樓及以上的，開放式電梯應(yīng)同步投入使用；與現(xiàn)代家居、設(shè)計家私組溝通好，確保入戶門、房間門、木地板、櫥柜、家私及時進(jìn)場安裝及擺放。關(guān)于非標(biāo)設(shè)計，要在設(shè)計過程中隨時與采購中心聯(lián)系溝通，以便盡快確定供應(yīng)商，縮短供貨周期。前期物料、設(shè)備采購時如涉及到酒店、物業(yè)，要請酒店、物業(yè)參與設(shè)備選型。專門材料及專項(xiàng)分包生產(chǎn)制作周期參考：（1）電梯：生產(chǎn)70天，安裝20-30天；（2）櫥柜豪裝：廠家生產(chǎn)25天，安裝時刻3天（供應(yīng)商配置所有廚

36、房配套電器）；（3）木門、木地板、樓梯扶手、整體櫥柜：供應(yīng)商生產(chǎn)時刻30天；安裝時刻8-15天。（4）入墻整體衣柜：供應(yīng)商生產(chǎn)及安裝時刻30天；（5）海洋展池：供應(yīng)商制作及安裝時刻120天；（6）專業(yè)泳池工程：安裝時刻60天；（7）國振裝修：廠家生產(chǎn)及安裝時刻100天；七、園林綠化穿插景觀充分考慮水體、山體等自然借景，通過參觀公園、植物園和當(dāng)?shù)刈詈脴潜P，了解當(dāng)?shù)刂参镞x用的原則，利用當(dāng)?shù)刈盍畠r、最有用的植物為我公司造景，打造最合適的景觀風(fēng)格。同時，對當(dāng)?shù)貓@建材料進(jìn)行調(diào)研，評判成本，最大限度充分利用當(dāng)?shù)夭牧?。園林施工要注意：（1）跟進(jìn)圖紙，要緊的園建圖、水電圖、結(jié)構(gòu)圖；（2）室外園藝綠化與建筑施工

37、的工作面劃分；（3）提早做好施工籌備，項(xiàng)目開工時綠化（尤其是地形土方早日完成）同步開工，交叉作業(yè)，售樓部前后花園、泳池、水景區(qū)等與土建同步施工；（4）私家花園的園藝綠化等排刪拆后即立即施工；（5）可種綠化的地點(diǎn)先進(jìn)土種綠化。大樹能提早種植的優(yōu)先種植，考慮樹的生長周期，在開盤時有好的展示效果。綠化施工工序：堆坡造型種植大樹石頭、汀步石安裝灌木、地被種植草皮和玉龍草的種植完工，小品擺設(shè)和成品愛護(hù)。八、輕裝修、重擺設(shè)要按照“輕裝修、重擺設(shè)”的原則，操縱好裝修成本，讓利于客戶，以最豐富的軟裝設(shè)計展現(xiàn)生活情趣和功能體驗(yàn)，讓客戶感受“入住式的體驗(yàn)營銷”，使客戶走進(jìn)板房就有購買的沖動。同時特不注意要做好室內(nèi)

38、陰生植物的養(yǎng)護(hù)。九、加強(qiáng)聯(lián)合驗(yàn)收1、驗(yàn)收組織由區(qū)域工程技術(shù)部負(fù)責(zé)組織，項(xiàng)目部、設(shè)計單位、營銷中心、客戶關(guān)系治理中心、物業(yè)部門及其他內(nèi)外部相關(guān)單位對展示區(qū)進(jìn)行聯(lián)合驗(yàn)收。2、驗(yàn)收內(nèi)容包括營銷環(huán)境、建筑質(zhì)量、物業(yè)治理、市政工程、園林綠化效果和服務(wù)治理系統(tǒng)（安保、后臺治理系統(tǒng)）及產(chǎn)品設(shè)計合理性、裝修標(biāo)準(zhǔn)與銷售合同一致性、工程質(zhì)量等。3、驗(yàn)收評估和審定（1）在驗(yàn)收中現(xiàn)場達(dá)成一致整改意見的問題，由項(xiàng)目部督促相關(guān)施工單位立即進(jìn)行整改，整改完成后進(jìn)行復(fù)檢。（2）在驗(yàn)收中涉及設(shè)計的問題，如驗(yàn)收組內(nèi)部意見不一致的，應(yīng)提交產(chǎn)品研發(fā)院牽頭組織相關(guān)部門研討，將研究建議報主席辦、總裁辦審定。（3）在驗(yàn)收中涉及裝修、綠化景

39、觀和營銷環(huán)境的問題，如驗(yàn)收組內(nèi)部意見不一致的，應(yīng)提交集團(tuán)聯(lián)合評審小組進(jìn)行審定。（4）經(jīng)整改后復(fù)檢，如聯(lián)合驗(yàn)收小組對驗(yàn)收合格、達(dá)成一致意見的，填寫驗(yàn)收記錄表，各參與驗(yàn)收的人員簽名確認(rèn)。未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得對外開放。區(qū)域項(xiàng)目對主席在規(guī)劃圖上劃的展示圈必須高度重視，展示區(qū)開放前應(yīng)做到“目之所及，皆是完美”。十、確保完美開盤項(xiàng)目奠基開工后，營銷團(tuán)隊(duì)面向目標(biāo)客群進(jìn)行推廣宣傳、客戶拓展及圈層營銷等，期間項(xiàng)目部與營銷團(tuán)隊(duì)緊密溝通，既保證營銷推廣節(jié)點(diǎn)與工期相匹配，也能及時確認(rèn)相關(guān)利好賣點(diǎn)輸出，以實(shí)現(xiàn)按時（或提早）供貨，確保銷售。開盤具體工作包括：1、為增加開盤的轟動效應(yīng)，前期廣告鋪墊要合理有效布置，適

40、當(dāng)進(jìn)行有針對性的推廣圈層活動，有條件的邀請政府要員、新聞媒體和企業(yè)家代表提早參觀，制造社會認(rèn)同氣氛和免費(fèi)宣傳效應(yīng)。2、做好價格政策、產(chǎn)品的成本及預(yù)留客戶梳理工作，協(xié)助制定開盤前的價格策略及價格的制定：（1）政策：不能忽視政策對價格的阻礙，如價格備案等政策直接限制項(xiàng)目后期價格走勢，定價前需針對限制政策與政府良性溝通攻關(guān)；（2）成本：成本操縱直接阻礙價格競爭力；要整體操縱項(xiàng)目的成本；（3）對預(yù)留客戶進(jìn)行分類：產(chǎn)品偏好，戶型偏好，位置偏好，提早對預(yù)留客戶進(jìn)行分析篩選，有利于更合理判定價格；對預(yù)留客戶心理價格進(jìn)行持續(xù)性的跟進(jìn)。3、開盤前完成物業(yè)治理公司的招標(biāo)工作，案場物業(yè)服務(wù)人員培訓(xùn)到位，訓(xùn)練有素。4

41、、做好詳細(xì)周到的打算和工作安排，各部門、人員的分工，現(xiàn)場功能臨時分區(qū)、停車帶設(shè)置，不要遺留任何的角落或環(huán)節(jié)；現(xiàn)場提供適當(dāng)?shù)呐姆?wù)和后勤保障工作，做好安保、衛(wèi)生、急救醫(yī)療預(yù)備。5、開盤時，銷控區(qū)人要放滿，增加現(xiàn)場下單的緊迫氛圍。6、開盤后辦理好相關(guān)相關(guān)預(yù)售合同簽訂、政府備案、抵押登記、業(yè)主資料提供等相關(guān)程序，減少因程序、資料不全引阻礙按揭貸款的發(fā)放，好讓我司盡快回籠資金。預(yù)售監(jiān)控款也要長期緊迫跟蹤，與政府和銀行做好溝通工作，按照施工進(jìn)度越早越多的申請。7、后續(xù)貨量組織：合理確定展示區(qū)與貨量區(qū)、各貨量區(qū)推售次序及各貨量區(qū)推售的節(jié)點(diǎn)安排，尤其保證首次開盤成功后后續(xù)貨量的及時補(bǔ)給；為解決后續(xù)貨量供應(yīng)

42、問題，應(yīng)在本次展示區(qū)開工同時，預(yù)備好下一期的施工圖紙和施工預(yù)備等所有工作。做到一旦一期銷售賣得好，二期工程第二天就能開工。第四部分 過程管控到位，主體質(zhì)量合格集團(tuán)高度重視工程質(zhì)量治理，建立健全了工程質(zhì)量管控體系，通過在工程技術(shù)治理、工程質(zhì)量評估考核、施工質(zhì)量全過程操縱、“最佳開推盤狀態(tài)”和“最佳交樓狀態(tài)”營造等方面進(jìn)行監(jiān)督和支持，推動集團(tuán)整體工程質(zhì)量水平上新臺階。集團(tuán)按照“關(guān)注客戶中意度、加強(qiáng)過程質(zhì)量操縱”的治理原則，建立集團(tuán)層面的質(zhì)量管控體系，由三大部分組成，即“工程技術(shù)治理支持體系”、“工程質(zhì)量評估考核體系”和“施工質(zhì)量全過程重點(diǎn)操縱”。一、總部技術(shù)支持集團(tuán)組織編寫了大量的工程技術(shù)文件，為

43、工程質(zhì)量治理建立了企業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和提供了有力的技術(shù)支撐，并加強(qiáng)對一線工程技術(shù)治理人員培訓(xùn)，提高他們的專業(yè)水平，為現(xiàn)場管好質(zhì)量奠定了基礎(chǔ)。1、防開裂、防滲漏重點(diǎn)操縱：兩防文件通過制定土建工程各重要環(huán)節(jié)的構(gòu)造措施及施工要求，并要求區(qū)域項(xiàng)目貫徹實(shí)施，達(dá)到防開裂、防滲的目的。2、工程質(zhì)量通病及防治方法：該文件的特點(diǎn)是圖文并茂，全部是巡檢中收集的工程現(xiàn)場質(zhì)量問題圖片，與正確做法的圖片相對比，直觀的展現(xiàn)質(zhì)量通病的防治措施。3、工法樣板引路工作手冊：詳細(xì)指導(dǎo)設(shè)立工法樣板的技術(shù)要求，并配上反映相應(yīng)工序樣板的現(xiàn)場照片、文字講明，使技術(shù)交底和崗前培訓(xùn)內(nèi)容比較直觀、清晰，易于工人了解掌握，有效地促進(jìn)工程施工質(zhì)量水平提

44、高。二、加強(qiáng)考核評估1、工程質(zhì)量檢查評估制度（1）碧桂園工程質(zhì)量評分方法：集團(tuán)設(shè)有專職質(zhì)量巡檢組，每月對全部在建項(xiàng)目進(jìn)行工程質(zhì)量巡檢，實(shí)行單月普查督辦，雙月評分考核。（2）施工尺寸誤差專項(xiàng)檢查方法：為實(shí)現(xiàn)集團(tuán)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化施工和提高工程質(zhì)量，巡檢組采取現(xiàn)場實(shí)測實(shí)量的檢測數(shù)據(jù)進(jìn)行合格率計算，得出各項(xiàng)目的專項(xiàng)檢查評分，直觀表現(xiàn)了施工尺寸管控的質(zhì)量水平。（3）碧桂園綜合質(zhì)量評分方法：綜合巡檢組通過對板房區(qū)和交樓區(qū)進(jìn)行檢查和評分，量化各苑區(qū)的綜合質(zhì)量水平。（4）碧桂園聯(lián)合巡檢方法：各專業(yè)子公司對各自在建工程進(jìn)行常態(tài)化的質(zhì)量巡檢和考核，并獎勵先進(jìn)，處罰落后，有效提高各專業(yè)子公司的工程質(zhì)量。（5）監(jiān)理資料檢查

45、評分細(xì)則：監(jiān)督各項(xiàng)目的工程資料與現(xiàn)場實(shí)體工程的進(jìn)度的同步性、準(zhǔn)確性、完整性，為順利完成項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案提供保障。2、工程質(zhì)量考核激勵機(jī)制（1）實(shí)行“雙月質(zhì)量考核排名打算”：依照集團(tuán)質(zhì)量巡檢評分情況，對集團(tuán)所有區(qū)域和項(xiàng)目實(shí)行“雙月”質(zhì)量考核排名，對排名前列的區(qū)域和項(xiàng)目進(jìn)行獎勵，對排名落后的區(qū)域和項(xiàng)目處罰并通報批判。（2）實(shí)行“創(chuàng)優(yōu)100”打算：為鼓舞總包單位爭創(chuàng)優(yōu)質(zhì)工程，積極配合我司向業(yè)主交樓，使項(xiàng)目在既定時刻內(nèi)達(dá)到目標(biāo)交樓率，對通過既定程序評估、認(rèn)可的優(yōu)質(zhì)工程和總包單位給予合約價格之外約100元/平方米的獎勵。（3）開展“三級樣板工程”活動：集團(tuán)每年開展“三級樣板工程”活動，通過相關(guān)中心及各區(qū)

46、域、各項(xiàng)目的聯(lián)合評比，評選出年度“集團(tuán)樣板工程”、“區(qū)域樣板工程”和“項(xiàng)目樣板工程”，進(jìn)行表彰獎勵，為各區(qū)域、各項(xiàng)目的工程質(zhì)量樹立了標(biāo)桿；并通過組織項(xiàng)目和施工單位對樣板工程的學(xué)習(xí)和總結(jié)，充分發(fā)揮先進(jìn)榜樣對提高集團(tuán)工程質(zhì)量的帶動作用。（4）評選集團(tuán)專項(xiàng)獎：“最佳開推盤狀態(tài)”、“最佳交樓狀態(tài)”：引導(dǎo)各項(xiàng)目營造完美的銷售板房區(qū)和交樓苑區(qū)綜合品質(zhì)，對促進(jìn)銷售，提升集團(tuán)的品牌和成功開拓市場的起到了重要作用。（5）對工程質(zhì)量問題嚴(yán)厲處罰：對最常見、阻礙嚴(yán)峻的工程質(zhì)量問題作出統(tǒng)一的處罰，對施工單位拒不整改或整改造假的加倍處罰，勒令停工整改，直至清退出場。（6）推行約談和督辦制度：約談是由集團(tuán)召集相關(guān)項(xiàng)目和施

47、工單位領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行面談，指出存在的質(zhì)量問題，要求制訂整改方案和打算，按期完成整改。督辦是由集團(tuán)工程治理中心派專人駐點(diǎn)項(xiàng)目，協(xié)助區(qū)域和項(xiàng)目解決對極少數(shù)施工隊(duì)伍質(zhì)量治理的老大難問題；對個不極端不配合的施工單位, 堅(jiān)決進(jìn)行清退,幸免后期交樓風(fēng)險。三、實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)操縱1、施工質(zhì)量的事前操縱措施（1）加強(qiáng)圖紙會審工作：圖紙會審工作使施工單位充分了解設(shè)計意圖和技術(shù)要求，消除可能存在的設(shè)計錯漏，以確保工程質(zhì)量。（2）加強(qiáng)板房區(qū)施工工序的管控：幸免項(xiàng)目在板房區(qū)快速施工中，因無序施工而造成的返工和白費(fèi)，要求各項(xiàng)目必須編制板房區(qū)施工詳細(xì)工序打算，項(xiàng)目總必須親自進(jìn)行交底，并在過程中加強(qiáng)監(jiān)控落實(shí)。（3）加強(qiáng)工法樣板引路和技術(shù)

48、交底：要求施工單位利用“工法樣板間”對施工班組和工人進(jìn)行實(shí)物技術(shù)交底，各班組掌握了我司的質(zhì)量要求后，才能進(jìn)場施工。（4）推行“裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板間”制度：目的是發(fā)揮預(yù)先管控的作用，及時發(fā)覺和修改不合理的設(shè)計；起到裝修樣板引路和技術(shù)交底的作用。2、施工質(zhì)量的事中操縱措施（1）各項(xiàng)目增設(shè)質(zhì)量專職崗位：該人員專職監(jiān)督駐點(diǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量，對項(xiàng)目總和區(qū)域工程技術(shù)部負(fù)責(zé)，并可越級向工程治理中心匯報，具有對施工單位存在的質(zhì)量問題要求整改、進(jìn)行處罰、直至建議勒令停工的權(quán)力。（2）推行項(xiàng)目重點(diǎn)工序?qū)ｍ?xiàng)驗(yàn)收制度：建立施工質(zhì)量跟蹤檔案及質(zhì)量追溯制度，集團(tuán)要求各項(xiàng)目對十項(xiàng)重點(diǎn)施工工序?qū)嵭许?xiàng)目工程師、監(jiān)理、施工單位三方聯(lián)合

49、專項(xiàng)驗(yàn)收，專項(xiàng)驗(yàn)收資料需相關(guān)人員簽字后存檔。（3）加強(qiáng)對集團(tuán)各專業(yè)子公司現(xiàn)場工作面移交的協(xié)調(diào)：規(guī)范場地交接驗(yàn)收程序，并制訂了相關(guān)的場地移交標(biāo)準(zhǔn)，并對移交的時刻和范圍作出詳細(xì)記錄，明確了雙方責(zé)任，保證集團(tuán)各專業(yè)公司順利進(jìn)場。（4）加強(qiáng)集團(tuán)裝修質(zhì)量管控：明確項(xiàng)目總對裝修質(zhì)量的“第一責(zé)任人”、打算制定預(yù)留合理工期、推行“裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板間”制度、加強(qiáng)裝修工程現(xiàn)場治理和強(qiáng)化交樓前分戶驗(yàn)收等系統(tǒng)性措施，保證集團(tuán)裝修質(zhì)量。（5）加強(qiáng)高層建筑沉降觀測：各項(xiàng)目如發(fā)覺沉降量超過規(guī)范和設(shè)計要求的，應(yīng)立即通知設(shè)計院，并上報工程治理中心，由相關(guān)部門及時處理。（6）加強(qiáng)對重要建筑材料的管控：集團(tuán)明令禁止使用海砂，推廣使

50、用新型反應(yīng)型防水卷材。3、施工質(zhì)量問題的整改操縱措施加強(qiáng)對項(xiàng)目落實(shí)質(zhì)量問題整改的監(jiān)督：規(guī)定了施工單位整改方案的內(nèi)容和模板，以及要求項(xiàng)目部對整改情況進(jìn)行驗(yàn)收，規(guī)定了檢查驗(yàn)收回復(fù)模板；如發(fā)覺項(xiàng)目部或施工單位弄虛作假的，將進(jìn)行嚴(yán)肅處罰。第五部分 重視精裝策劃，打造精品貨量一、執(zhí)行交樓標(biāo)準(zhǔn)新項(xiàng)目不墅嚴(yán)格按照“一半裝修、一半毛坯”執(zhí)行以作市場試驗(yàn)，后期依照客戶反映及銷售情況細(xì)化裝標(biāo)分區(qū)；舊項(xiàng)目打造“裝修一條街”試探市場反映，依照客戶反映及銷售情況確定其他貨量的交付標(biāo)準(zhǔn)。所有洋房貨量嚴(yán)格按照“帶裝修銷售”執(zhí)行。如有專門情況，需請示主席。二、精裝策劃先行項(xiàng)目工程開工前的工程策劃針對配合裝修施工的打算方案要全

51、面，考慮范圍包括：（1）工作界面劃分清晰；（2）裝修垂直運(yùn)輸設(shè)備的使用；（3）裝修施工臨水臨電的配置；（4）裝修施工腳手架的配合；（5）裝修施工產(chǎn)品、半成品及材料的愛護(hù)和堆放；（6）工序交接驗(yàn)收；（7）裝修圖紙會審；（8）裝修工藝、工法明確；（9）材料樣板確認(rèn)；（10）各專業(yè)在施工過程中出現(xiàn)矛盾時，特不是工序間的嵌接問題必須及時協(xié)調(diào)，并應(yīng)有專人負(fù)責(zé)跟辦。 1、裝修圖紙為保障裝修工程順利實(shí)施，裝修設(shè)計圖紙應(yīng)提早會審，會審要求其它各專業(yè)需參與，同時為保證裝修材料的采購和品質(zhì)，裝修施工圖須于裝修施工單位進(jìn)場前60天完成設(shè)計，因此要求設(shè)計院配合和項(xiàng)目部打算及協(xié)調(diào)的工作須及時到位。垂直運(yùn)輸精裝修工程垂直

52、運(yùn)輸供料比較緊張，材料品種繁多，規(guī)格類型各異，而保證現(xiàn)場材料的運(yùn)輸、搬運(yùn)和存放，使其流暢、有序的進(jìn)行是制造良好施工條件之必須，因此，垂直運(yùn)輸設(shè)備（如外用電梯、井架）的位置、高度，須考慮到精裝修時期的使用需要，結(jié)合建筑的平面形狀、高度和材料、設(shè)備的重量、尺寸大小，考慮機(jī)械的負(fù)荷能力和服務(wù)范圍，做到易于運(yùn)輸，便于組織精裝修施工分層分段流水施工。項(xiàng)目宜在總包垂直運(yùn)輸機(jī)械安裝前組織裝修分包方提出相關(guān)使用性能參數(shù)要求。在情況同意的情況下，能夠提早完成永久電梯安裝，在加強(qiáng)治理做好成品愛護(hù)的情況下提早投入使用，以方便后續(xù)精裝修的垂直運(yùn)輸使用。3、場地布置施工平面布置原則：在滿足施工的條件下，盡量節(jié)約施工用地

53、；在保證場內(nèi)交通運(yùn)輸暢通和滿足施工對材料要求的前提下，最大限度的減少場內(nèi)運(yùn)輸，特不是減少場內(nèi)二次搬運(yùn)。具體地：（1）平面治理總原則：依照施工總平面設(shè)計及各分時期的布置，以充分保障時期性的重點(diǎn)施工、保證進(jìn)度打算的順利實(shí)施為目的，在施工實(shí)施前，制定詳細(xì)的機(jī)械使用、進(jìn)退場打算，材料生產(chǎn)、加工、堆放、運(yùn)輸打算，以及各工種施工隊(duì)伍進(jìn)退場調(diào)整打算。同時制定以上打算的具體實(shí)施方案，嚴(yán)格依照執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、獎罰條例，實(shí)現(xiàn)施工平面科學(xué)、文明的治理。（2）平面治理打算的確定及實(shí)施：依照工程進(jìn)度打算的實(shí)施及調(diào)整情況，分時期公布平面治理實(shí)施打算，包含時刻打算表，責(zé)任人，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，獎罰標(biāo)準(zhǔn)。打算執(zhí)行中，不定期召開調(diào)度會，以充

54、分協(xié)調(diào)，研究后，公布打算調(diào)整書。（3）平面治理方法：施工平面治理由項(xiàng)目經(jīng)理總負(fù)責(zé)，由生產(chǎn)負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目工長、材料部門、機(jī)械治理部門、后勤部門組織實(shí)施，按平面分片包干治理措施進(jìn)行治理。施工現(xiàn)場按照標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置六牌一圖，即工程概況圖、治理人員名單及監(jiān)督電話牌、安全生產(chǎn)制度牌、消防保衛(wèi)制度牌、文明施工制度牌、環(huán)境愛護(hù)制度牌及施工總平面布置圖。按照總體規(guī)劃要求作好平面圖，要緊包括：現(xiàn)場辦公臨建布置、現(xiàn)場生活區(qū)布置、材料堆放場地（庫房）及構(gòu)件現(xiàn)場拼裝區(qū)布置。施工現(xiàn)場要加強(qiáng)場容治理，做到整齊、潔凈、節(jié)約、安全、力求均衡生產(chǎn)。另外，需要考慮到打算采購、打算使用、材料滾動進(jìn)場的具體情況，做好材料到貨動態(tài)治理，保證到

55、場材料、物資隨到隨進(jìn)庫，保證材料在室外停留及庫房存放時刻不超出規(guī)定范圍。使材料進(jìn)場存放和垂直運(yùn)輸處于良好的操縱狀態(tài)。三、進(jìn)度打算嚴(yán)格1、嚴(yán)格審查施工單位編制的施工總進(jìn)度打算。檢查總打算中一級節(jié)點(diǎn)完成時刻是否滿足集團(tuán)一級打算的要求。2、在進(jìn)度打算的實(shí)施過程中，常常受各種因素的阻礙而出現(xiàn)進(jìn)度偏差。為了保證工期總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，必須對原打算進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。打算的調(diào)整按以下原則：打算調(diào)整應(yīng)慎重，能不調(diào)的盡量不調(diào)，能局部調(diào)整的決不大范圍調(diào)整；打算的調(diào)整要及時，一發(fā)覺有進(jìn)度偏差，必須及時分析，立即采取相應(yīng)對策及時解決。3、關(guān)于交樓風(fēng)險要提早足夠的時刻進(jìn)行預(yù)警。當(dāng)發(fā)覺工程滯后嚴(yán)峻，交樓存在重大風(fēng)險時，應(yīng)制定嚴(yán)謹(jǐn)

56、的倒排打算或銷項(xiàng)打算，并要求施工單位制定細(xì)致的趕工打算，并有人工、材料、機(jī)械等方面的具體打算和保障措施。需要集團(tuán)予以協(xié)助的，能夠請求集團(tuán)相關(guān)職能部門組織召開協(xié)調(diào)會。四、落實(shí)樣板先行為保證集團(tuán)“多快好省”戰(zhàn)略的實(shí)施，材料采購和項(xiàng)目治理中須切實(shí)貫徹“樣板先行”方針。在大面積施工前必須先做施工樣板，施工樣板經(jīng)確認(rèn)后方可大面積施工（關(guān)于貨量區(qū)的裝修工程質(zhì)量的管控，請遵照“裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板間”制度執(zhí)行）?！皹影逑刃小钡淖饔茫?）檢驗(yàn)設(shè)計的合理性及工種之間配合，及早發(fā)覺問題、及早解決。（2）確定各項(xiàng)施工內(nèi)容的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)大面積裝修工程的施工，并在完工時按此標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。2、設(shè)立“先行樣板”的原則要求（1

57、）時刻要求：各采購或施工項(xiàng)目應(yīng)在單位定標(biāo)后，立即提早籌備/施工“樣板”，在大范圍采購/施工前完成驗(yàn)收工作。（2）地點(diǎn)要求：“先行樣板”應(yīng)設(shè)置在大范圍施工的單元內(nèi)，方便各相關(guān)班組及治理人員學(xué)習(xí)；樣板間的選取不得阻礙該單位的銷售和交樓。（3）標(biāo)段要求：建議每一個定標(biāo)單位均在該標(biāo)段內(nèi)設(shè)立“樣板間”。（4）戶型要求：關(guān)于貨量區(qū)的精裝修，原則上要求每種戶型均須設(shè)立一套“裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板間”，個不數(shù)量較稀少的戶型由項(xiàng)目依照實(shí)際情況決定是否設(shè)立。注：若某些戶型差不多在銷售示范區(qū)設(shè)立了交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板間，則在貨量區(qū)可不再重復(fù)設(shè)立。完成標(biāo)準(zhǔn)：“樣板”各項(xiàng)指標(biāo)、分項(xiàng)工程應(yīng)達(dá)到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)。3、“樣板”的驗(yàn)收依照樣板

58、的重要程度，由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)組織、邀請區(qū)域工程技術(shù)部參加，營銷中心、客戶關(guān)系治理中心、設(shè)計單位及相關(guān)施工單位聯(lián)合驗(yàn)收，對發(fā)覺的問題（包括與銷售承諾或合同約定的標(biāo)準(zhǔn)不一致、設(shè)計使用功能不合理、裝修質(zhì)量不合格等），督促有關(guān)單位立即更換或整改，整改合格后進(jìn)行復(fù)檢并簽署驗(yàn)收合格記錄表。“樣板”未驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得開展貨量區(qū)大范圍推廣。4、“樣板”的應(yīng)用（1）發(fā)揮完善設(shè)計功能的作用：如在“樣板“施工或驗(yàn)收中發(fā)覺設(shè)計功能不合理，應(yīng)及時進(jìn)行修改完善。（2）發(fā)揮樣板引路和技術(shù)交底的作用：供應(yīng)商或施工單位應(yīng)充分利用樣板對班組和工人進(jìn)行技術(shù)交底，并通過“樣板”的展示和施工，總結(jié)各工藝及流程要求，并在樣板間進(jìn)行標(biāo)

59、示。（3）發(fā)揮驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的作用：樣板間開放后，供應(yīng)商或施工單位須按照樣板標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行貨量區(qū)供貨或施工，項(xiàng)目建立質(zhì)量檢查驗(yàn)收制度，按此標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收?！皹影濉钡闹卫恚?）工程治理中心在工程質(zhì)量巡檢中，對材料及項(xiàng)目“樣板間”進(jìn)行檢查，并對沒有落實(shí)“標(biāo)準(zhǔn)樣板間”制度的項(xiàng)目進(jìn)行處罰。（2）裝修“樣板間”由裝修總包單位進(jìn)行治理，應(yīng)做好室內(nèi)的裝修的成品愛護(hù)工作。在合同收樓日期前，裝修總包單位應(yīng)進(jìn)行“裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板間”的保鮮維修，確保樣板間單位的室內(nèi)裝修工程應(yīng)達(dá)到正?？山桓稜顟B(tài)。五、重視采購下單做好采購打算的前置；與集團(tuán)采購部有效的溝通，爭取所需材料能盡快的完成采購；特不是做好甲指材料及甲供材料的采購打算工作，因

60、該部分流程及供貨時刻較長。如甲指材料的采購，需簽訂三方買賣合同方能正常供貨，在總包合同簽訂后，立即溝通集團(tuán)造價部提供三方合同范本，由項(xiàng)目部及施工單位進(jìn)行蓋章，返回造價部發(fā)送集團(tuán)采購部進(jìn)行確認(rèn)后，由集團(tuán)采購部發(fā)送指定品牌廠家確認(rèn)蓋章返回施工單位，在過程中及時主動進(jìn)行跟進(jìn)，將采購打算、甲指材料三方合同簽訂進(jìn)行前置，爭取更早更快的完成采購工作。采購下單要點(diǎn)：1、按集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)化要求下訂單，尺寸準(zhǔn)確，圖紙標(biāo)準(zhǔn)化，填寫規(guī)范。2、下單時要考慮合理的安裝周期。3、按標(biāo)準(zhǔn)化要求操縱現(xiàn)場尺寸，保證場地交付尺寸與下單尺寸一致。4、按入場條件操縱工程節(jié)點(diǎn)，確保按時按質(zhì)交出安裝場地。六、質(zhì)量操縱到位1、工程質(zhì)量方面做好主