房地產(chǎn)金融與物業(yè)評(píng)估課件

1、一、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道二、物業(yè)評(píng)估三、案例四、公司介紹主要議題國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，作為典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融市場(chǎng)具有高度的依賴，而發(fā)展滯后的房地產(chǎn)融資市場(chǎng)必然會(huì)危及房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生命線，房地產(chǎn)融資也成為業(yè)內(nèi)最受關(guān)注的議題，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的理論探討與實(shí)踐嘗試將成為今后一個(gè)時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)的主旋律。 直接投資 銀行貸款 合作開(kāi)發(fā) 居民住房按揭 項(xiàng)目公司收購(gòu) 國(guó)內(nèi)上市 傳統(tǒng)融資方式 海外上市(IPO或借殼) 房地產(chǎn)信托基金(REIT) 房地產(chǎn)金融租賃 可換股債券 信托產(chǎn)品 海外及國(guó)內(nèi)私募 保險(xiǎn)資金 非傳統(tǒng)融資房地產(chǎn)企業(yè)融資渠

2、道國(guó)內(nèi)上市海外上市及私募(IPO&REIT)融資渠道優(yōu)勢(shì)對(duì)比 受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策影響較大 國(guó)內(nèi)上市條件限制較多 市場(chǎng)化程度不夠 投資者認(rèn)可度不高 受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策影響小 融資規(guī)模大 市場(chǎng)認(rèn)可度高企業(yè)知名度高提升后續(xù)融資渠道方式廣泛上市利與弊利 弊創(chuàng)造公司的市場(chǎng)價(jià)值加強(qiáng)公司的聲譽(yù)和財(cái)務(wù)信譽(yù)增加公眾對(duì)公司及其產(chǎn)品的關(guān)注股票期權(quán)計(jì)劃再融資能力強(qiáng)利用公司的股票進(jìn)行收購(gòu)活動(dòng)增加股票流動(dòng)性吸引高素質(zhì)人才對(duì)公眾股東的負(fù)責(zé)度更高需要保持股息和利潤(rùn)的增長(zhǎng)勢(shì)頭需要嚴(yán)格遵守監(jiān)管機(jī)構(gòu)管理?xiàng)l規(guī)提升業(yè)績(jī)標(biāo)準(zhǔn)而造成成本升高媒體的關(guān)注造成隱私的損失在上市后對(duì)公司控制力有所下降需支付上市及上市后維護(hù)成本 與選擇合適的上市平臺(tái)

3、香港上市的財(cái)務(wù)要求將上市的公司需要具備以下三項(xiàng)財(cái)務(wù)準(zhǔn)則其中一項(xiàng):1. 溢利測(cè)試 2.市值/收入測(cè)試 3. 市值/收入/現(xiàn)金流量測(cè)試 股東應(yīng)占溢利 過(guò)去三個(gè)財(cái)政年度至少5,000萬(wàn)港元 (最近一年溢利至少2,000萬(wàn)港元，及前兩年累計(jì)溢利至少3,000萬(wàn)港元) -市值上市時(shí)至少2億港元上市時(shí)至少40億港元 上市時(shí)最少20億港元 收入-最近一個(gè)經(jīng)審計(jì)財(cái)政年度至少5億港元最近一個(gè)經(jīng)審計(jì)財(cái)政年度至少5億港元現(xiàn)金流量 -前3個(gè)財(cái)政年度來(lái)自營(yíng)運(yùn)業(yè)務(wù)的現(xiàn)金流入合計(jì)至少1億港元 美國(guó)上市的財(cái)務(wù)要求紐約證券交易所 納斯達(dá)克全國(guó)市場(chǎng) 準(zhǔn)則一（市場(chǎng)規(guī)則4420(a)）準(zhǔn)則二（市場(chǎng)規(guī)則4420(b)）準(zhǔn)則三（市場(chǎng)規(guī)則

4、4420(c)）公眾股份的總市值1億美元（全球）800萬(wàn)美元1,800萬(wàn)美元2,000萬(wàn)美元營(yíng)運(yùn)歷史不適用不適用2年不適用資產(chǎn)狀況不適用股東權(quán)益達(dá)1,500萬(wàn)美元股東權(quán)益達(dá)3,000萬(wàn)美元總資產(chǎn)與總收入分別達(dá)7,500萬(wàn)美元或市值達(dá)7,500萬(wàn)美元稅前盈利1億美元（過(guò)去3個(gè)財(cái)政年度累積計(jì)算），而最近兩個(gè)財(cái)政年度每年不少于2,500萬(wàn)美元。*100萬(wàn)美元不適用不適用英國(guó)上市的財(cái)務(wù)要求業(yè)務(wù)記錄要求至少具有三年的營(yíng)業(yè)和收入記錄，但英國(guó)上市管理局擁有酌情權(quán)，可在某些情況下容許較短的業(yè)績(jī)期 上市發(fā)行人必須申報(bào)在上市之前三年內(nèi)進(jìn)行的重大兼并收購(gòu)活動(dòng) 大部份公司（包括業(yè)務(wù)多元化公司）如符合適合上市之規(guī)定，都

5、可以申請(qǐng)?jiān)趥惗厣鲜凶畹凸姵止闪考笆兄翟谏鲜袝r(shí)的最低市值為700,000英鎊 公眾所持有的股份比率不少于25% 未來(lái)展望公司必須證明在目前及未來(lái)至少十二個(gè)月內(nèi)擁有足夠的營(yíng)運(yùn)資金 公司必須能夠于不受擁有控股權(quán)股東影響下，獨(dú)立地經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，并以市場(chǎng)的公平價(jià)格進(jìn)行交易 須簡(jiǎn)述對(duì)未來(lái)的計(jì)劃和前景 若公司選擇在上市文件中提供盈利預(yù)測(cè)或已經(jīng)公開(kāi)其盈利預(yù)測(cè)，則必須有保薦人和會(huì)計(jì)師的報(bào)告 條件 1 條件2條件3收入過(guò)去三年的累計(jì)綜合稅前純利不少于750萬(wàn)新加坡元；而該三年內(nèi)每年的稅前純利亦不少于100萬(wàn)新加坡元過(guò)去一年或兩年的累計(jì)綜合稅前純利不少于1,000萬(wàn)新加坡元 不適用市值不適用不適用根據(jù)發(fā)行價(jià)及已發(fā)行股

6、本計(jì)算，首次公開(kāi)上市時(shí)的市值不少于8,000萬(wàn)新加坡元將上市的公司需要具備以下三項(xiàng)財(cái)務(wù)準(zhǔn)則其中一項(xiàng):新加坡上市的財(cái)務(wù)要求韓國(guó)上市的財(cái)務(wù)要求要 求營(yíng)業(yè)年期 自成立以來(lái)，三年以上 股本 韓圜一百億（美元一千萬(wàn)） 銷(xiāo)售 最近一年：韓圜三百億（美元三千萬(wàn)）三年的平均值：韓圜二百億（美元二千萬(wàn)） 營(yíng)運(yùn)表現(xiàn) 需要符合以下的其中一項(xiàng)要求：股本回報(bào)率：最近一年及過(guò)去三年的平均每年回報(bào)率為盈利：最近一年韓圜二十五億（美元二百五十萬(wàn)）及過(guò)去三年的總盈利韓圜五十億（美元五百萬(wàn)）如公司的市值超過(guò)韓圜一千億（美元一億），股本回報(bào)率可以為或盈利為韓圜五十億（美元五百萬(wàn)）及擁有正現(xiàn)金流 究竟到那一個(gè)境外地方上市比較好？除財(cái)

7、務(wù)要求或上市所需的費(fèi)用外，還有以下其中一些地方需要注意：成功上市個(gè)案擬上市公司的股票是否為該地點(diǎn)的投資者所歡迎；該上市地點(diǎn)能否提供便捷的再融資渠道； 擬上市公司在哪個(gè)地點(diǎn)上市能爭(zhēng)取到較高的發(fā)行價(jià)格；市場(chǎng)平均市盈率上市后每年所需要的費(fèi)用，如在美國(guó)上市，除審計(jì)外，還需要每年內(nèi)部審計(jì)上市需要時(shí)間 上市后的維護(hù)除了一般各個(gè)地方上市的要求外，例如公司需要發(fā)布年報(bào)、重大的關(guān)聯(lián)交易等。公司上市后還需要做一些維護(hù)工作，令公司的透明度增加及投資者對(duì)公司的動(dòng)向更為了解，維護(hù)工作范圍可包括：解釋集團(tuán)主要策略及業(yè)務(wù)目標(biāo)；確保公司信息發(fā)放遵從上市公司守則；有系統(tǒng)地監(jiān)察雜志文稿，定期與媒體溝通，建立良好關(guān)系 ；輿基金經(jīng)理

8、溝通從而影響傳媒對(duì)公司正面認(rèn)受性；對(duì)管理層進(jìn)行如何面對(duì)傳媒的培訓(xùn).為什么要物業(yè)評(píng)估一、法律法規(guī)的要求香港證券市場(chǎng)的監(jiān)管架構(gòu)香港法律第32章公司條例公司股份公開(kāi)上市的監(jiān)管要求證券及期貨事務(wù)監(jiān)察委員會(huì)(證監(jiān)會(huì)) 負(fù)責(zé)執(zhí)行監(jiān)管香港證券期貨市場(chǎng)的法例根據(jù)公司條例規(guī)定所提出的豁免 監(jiān)管權(quán)力賦予香港聯(lián)合交易所有限公司香港交易及結(jié)算所有限公司為上市過(guò)程的監(jiān)管人二、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則根據(jù)美國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則需要對(duì)固定資產(chǎn)作公允值的評(píng)估。 根據(jù)美國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，公司需要對(duì)所有有關(guān)的投資性物業(yè)作估值。為什么要物業(yè)評(píng)估三、企業(yè)、投資者的融資需要資產(chǎn)買(mǎi)/賣(mài)協(xié)議內(nèi)部參考合作并購(gòu)/收購(gòu)私

9、募對(duì)物業(yè)盡職調(diào)查、企業(yè)融資及物業(yè)項(xiàng)目對(duì)價(jià)要求，需要獨(dú)立的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)為什么要物業(yè)評(píng)估 在香港聯(lián)合交易所的上市規(guī)則中，對(duì)評(píng)估的要求體現(xiàn)在其總則中的第五章,其中清楚地列明了對(duì)所有新上市公司擁有或租賃的房地產(chǎn)都必須評(píng)估的要求和細(xì)則。主要對(duì)象是重組上市范圍內(nèi)資產(chǎn)中所有物業(yè)資產(chǎn)評(píng)估（包括長(zhǎng)期投資公司的物業(yè)資產(chǎn)），包括房屋建筑物(擁有及租賃)、土地使用權(quán)(擁有及租賃)、構(gòu)筑物、在建工程。香港特別行政區(qū)的評(píng)估機(jī)構(gòu)（測(cè)計(jì)師行）的工作范圍主要注重房屋和土地，同時(shí)也可承擔(dān)機(jī)械設(shè)備和商業(yè)(無(wú)形資產(chǎn))評(píng)估。在上市過(guò)程中如有特殊行業(yè)和因上市過(guò)程中的特殊用途（招股前期的路演等）所需，香港測(cè)計(jì)師行可對(duì)機(jī)械設(shè)備、庫(kù)存資產(chǎn)、

10、商標(biāo)和特定收費(fèi)權(quán)或其它無(wú)形資產(chǎn)的權(quán)益進(jìn)行評(píng)估。香港的物業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)工作范圍：物業(yè)評(píng)估的方法比較法 比較法考慮到近期類(lèi)似物業(yè)在市場(chǎng)上的轉(zhuǎn)手價(jià)，再作適合調(diào)整，以反映被估值物業(yè)與可資比較物業(yè)在地點(diǎn)、面積、樓齡、現(xiàn)況及其它相關(guān)條件的不同處。在成熟物業(yè)市場(chǎng)猶為合適。 收益法收益法適用于有收益/潛在收益的房地產(chǎn), 預(yù)計(jì)待估物業(yè)未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)資本化率將其折現(xiàn)到估值日后累加，以估算物業(yè)的客觀合理價(jià)格/價(jià)值。成本法成本法求取待估物業(yè)在估值日的重新構(gòu)建價(jià)格扣除折舊的客觀合理價(jià)格/價(jià)值, 一般用于既無(wú)收益及/或很少市場(chǎng)交易，及有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊用途而建的房地產(chǎn)。另外，成本法也適用于市場(chǎng)不完善

11、或細(xì)小市場(chǎng)上無(wú)法適用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的房地產(chǎn)。余值法余值法是將某一待估土地上全部建筑物的銷(xiāo)售價(jià)格減去正常建造成本、正常利潤(rùn)、稅金、利息，從而求得該地塊價(jià)格。2009/2010年大陸房地產(chǎn)企業(yè)在港股IPO列表（12支）單位：港幣元股票代碼公司名稱(chēng)上市日期募資基金認(rèn)購(gòu)價(jià)2009北京金隅股份郵箱公司2009-7-292,977,335,460.00 6.3800 1668華南城控股有限公司2009-9-30945,000,000.00 2.1000 845恒盛地產(chǎn)控股有限公司2009-10-22,722,500,000.00 4.4000 1238寶龍地產(chǎn)控股有限公司2009-10-1479,31

12、2,750.00 2.7500 1628禹州地產(chǎn)股份有限公司2009-11-2324,000,000.00 2.7000 3333恒大地產(chǎn)極端有限公司 2009-11-51,695,680,000.00 3.5000 846明發(fā)集團(tuán)（國(guó)際）有限公司2009-11-13175,951,800.00 2.3900 960龍湖地產(chǎn)公司2009-11-192,828,000,000.00 7.0700 1777花樣年控股集團(tuán)有限公司2009-11-251,589,220,000.00 2.1800 1638佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司 2009-12-9345,000,000.00 3.4500 331中國(guó)

13、春天百貨集團(tuán)有限公司2009-12-15877,500,000.00 1.9500 1966中駿置業(yè)控股有限公司2010-2-5156,000,000.00 2.6000 禹洲地產(chǎn)股份有限公司公司簡(jiǎn)介：隸屬于禹洲集團(tuán)，集合投資規(guī)劃、開(kāi)發(fā)建設(shè)、商業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)，擁有逾20個(gè)處于不同開(kāi)發(fā)階段的地產(chǎn)項(xiàng)目和超過(guò)400萬(wàn)的土地儲(chǔ)備。股票代碼：1628上市日期：2009年11月2日募集資金（港幣元）：324,000,000認(rèn)購(gòu)價(jià)（港幣元）：2.7000明發(fā)集團(tuán)（國(guó)際）有限公司公司簡(jiǎn)介：創(chuàng)始于1994年，是一家以城市運(yùn)營(yíng)為核心，以商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、酒店經(jīng)營(yíng)為支柱產(chǎn)業(yè)，并涉及工業(yè)、商貿(mào)、投資等多項(xiàng)領(lǐng)域的大

14、型現(xiàn)代集團(tuán)企業(yè)。股票代碼：846上市日期：2009年11月13日募集資金（港幣元）：175,951,800認(rèn)購(gòu)價(jià)（港幣元）：2.3900中國(guó)春天百貨集團(tuán)有限公司公司簡(jiǎn)介：擁有國(guó)際資本背景和經(jīng)營(yíng)國(guó)際一流品牌經(jīng)驗(yàn)，在北京、長(zhǎng)春、貴陽(yáng)、青島、南寧、太原、西安、廈門(mén)等城市建立起百貨連鎖網(wǎng)絡(luò)股票代碼：331上市日期：2009年12月15日募集資金（港幣元）：877,500,000認(rèn)購(gòu)價(jià)（港幣元）：1.9500中駿置業(yè)控股有限公司公司簡(jiǎn)介：成立于1996年，總部設(shè)在廈門(mén)，主要業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)和物業(yè)服務(wù)等股票代碼：1966上市日期：2010年2月5日募集資金（港幣元）：156,000,000認(rèn)購(gòu)

15、價(jià)（港幣元）：2.6000陽(yáng)光房地產(chǎn)基金項(xiàng)目項(xiàng)目位置：香港核心(非核心)商業(yè)區(qū)及區(qū)域性交通樞紐、 新市鎮(zhèn)以及人口稠密的其他市鎮(zhèn)地區(qū)占地面積：N/A平方米建筑面積：N/A平方米物業(yè)類(lèi)型：寫(xiě)字樓及商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目特點(diǎn)：20項(xiàng)寫(xiě)字樓及零售物業(yè)組成之多元化投資組合睿富房地產(chǎn)投資信托基金項(xiàng)目 項(xiàng)目位置：北京市朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)北路霞光里18號(hào)佳程廣場(chǎng)占地面積：17,690平方米建筑面積：130,488平方米物業(yè)類(lèi)型：辦公/商業(yè)項(xiàng)目特點(diǎn)：位于北京朝陽(yáng)區(qū)燕莎商圈的甲級(jí)辦公樓雅詩(shī)閣公寓信托項(xiàng)目項(xiàng)目位置：位于越南的2個(gè)項(xiàng)目、位于菲律賓的2個(gè)項(xiàng)目以及位于中國(guó)的3個(gè)項(xiàng)目 占地面積：54,019.6平方米建筑面積：150,95

16、5.3平方米物業(yè)類(lèi)型：寫(xiě)字樓、公寓及商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目特點(diǎn)：物業(yè)組成之多元化投資組合富邦一號(hào)、富邦二號(hào) 項(xiàng)目位置：臺(tái)灣第一個(gè)公開(kāi)上市之不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金占地面積：N/A平方米建筑面積：N/A平方米物業(yè)類(lèi)型：辦公室及商務(wù)住宅項(xiàng)目特點(diǎn)：多元化投資組合，亦是第一個(gè)以復(fù)合型不動(dòng)產(chǎn)組合為投資標(biāo)的之不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金。新光一號(hào)、駿馬一號(hào)項(xiàng)目位置：臺(tái)南占地面積：N/A平方米建筑面積：N/A平方米物業(yè)類(lèi)型：資產(chǎn)組合分散至商務(wù)出租住宅、百貨公司及辦公大樓三大類(lèi)型項(xiàng)目特點(diǎn)：新光天母杰仕堡、國(guó)際商業(yè)大樓、臺(tái)證金融大樓、臺(tái)南三越百貨大樓駿馬一號(hào)涵蓋三棟大樓，其中國(guó)產(chǎn)實(shí)業(yè)大樓及中鼎大樓皆為企業(yè)總部大樓。國(guó)產(chǎn)實(shí)業(yè)大樓鄰近五鐵共構(gòu)之站前商圈，高鐵通車(chē)、機(jī)場(chǎng)捷運(yùn)及雙子星大樓開(kāi)發(fā)計(jì)劃等，中鼎大樓位于敦南精華商業(yè)區(qū)，地理區(qū)位