房地產(chǎn)開發(fā)管理經(jīng)營與課件

1、 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理課 程 內(nèi) 容第一章 房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理及 建設(shè)項(xiàng)目管理的原理和方法第二章 項(xiàng)目策劃與可行性研究第三章 建設(shè)項(xiàng)目選址與工程規(guī)劃管理第四章 居住區(qū)規(guī)劃與 設(shè)計(jì)第五章 建設(shè)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備第六章 配套建設(shè)管理第七章 建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量、成本與進(jìn)度管理第八章 建設(shè)項(xiàng)目竣工備案和交付使用許可管理第九章 營銷管理第十章 房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記管理第十一章 物業(yè)的交接與物業(yè)管理第一章房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理及 建設(shè)項(xiàng)目管理的原理和方法 一、房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理1、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序投資機(jī)會選擇與決策分析機(jī)會選擇包括投資機(jī)會尋找和篩選決策分析包括市場分析與項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價前期工作分析擬開發(fā)項(xiàng)目用

2、地的四至范圍與特性、規(guī)劃允許用途及獲益能力大小獲取土地使用權(quán)征地、拆遷、安置、補(bǔ)償規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)方案的制定與城市規(guī)劃管理部門協(xié)商、獲得規(guī)劃部門許可施工現(xiàn)場的水、電、路通和場地平整市政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議安排短期和長期信貸對擬建中的項(xiàng)目尋找預(yù)租售的客戶對市場狀況進(jìn)行進(jìn)一步分析，初步確定目標(biāo)市場、租金或售價水平對開發(fā)成本和可能的工程量進(jìn)行更詳細(xì)的估算對承包商的選擇提出建議開發(fā)項(xiàng)目保險(xiǎn)事宜洽談建設(shè)階段租售階段一、房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理2、土地使用權(quán)的獲取一、房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理3、土地一級開發(fā)及其模式以政府為主的模式組建政府土地發(fā)展公司將開發(fā)的熟地以成本價交給土地管理部門由政府或人大授權(quán)，在開發(fā)區(qū)

3、管委會領(lǐng)導(dǎo)下，代行政府職能，將開發(fā)成的熟地直接出讓城市土地管理部門直接以熟地價格向投資者出讓國有土地使用權(quán)，政府通過其所屬的土地發(fā)展公司負(fù)責(zé)在合同規(guī)定的期限內(nèi)，將已出讓的待開發(fā)土地開發(fā)為熟地，交投資者使用以民間為主，政府輔助支持的模式土地一級開發(fā)的操作程序做出開發(fā)區(qū)域的近期、中期和長期發(fā)展計(jì)劃對開發(fā)區(qū)域的土地利用狀況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，掌握可開發(fā)土地資源現(xiàn)狀的數(shù)量、質(zhì)量和分布按確定的優(yōu)先順序選擇啟動開發(fā)地塊或區(qū)域由土地管理部門協(xié)助辦理土地出讓手續(xù)制訂拆遷安置補(bǔ)償方案，并獲得政府主管部門的批準(zhǔn)進(jìn)行現(xiàn)場土地開發(fā)工作，達(dá)到相應(yīng)的建設(shè)條件核算土地開發(fā)成本、厘定土地價格，進(jìn)行熟地轉(zhuǎn)讓一、房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理

4、3、土地出讓和房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理（1）土地使用權(quán)出讓過程中的規(guī)劃管理出讓土地之前應(yīng)當(dāng)制定控制性詳細(xì)規(guī)劃，具有城市規(guī)劃行政主管部門提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及附圖規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書及其附圖或?qū)彾ㄔO(shè)計(jì)方案通知書及其附圖，使城市國有土地使用權(quán)出讓合同的重要附件（2）房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理開發(fā)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)審批階段：開發(fā)商填寫征詢意見表后，再帶上征地和安置補(bǔ)償方案幾經(jīng)城市土地管理部門蓋章的征地協(xié)議、項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方案、批準(zhǔn)的總平面布置圖或建設(shè)用地圖，由城市規(guī)劃管理部門審核后，下發(fā)選址規(guī)劃意見書通知書申請建設(shè)用地規(guī)劃許可階段：城市計(jì)劃部門批準(zhǔn)征用土地的計(jì)劃任務(wù)、市政府批準(zhǔn)征用農(nóng)田的文件、1/2000或

5、1/500的地形圖、 選址規(guī)劃意見通知書、要求取得的有關(guān)協(xié)議與函件及其他相關(guān)資料一、房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批階段：城市計(jì)劃管理部門批準(zhǔn)的計(jì)劃任務(wù)書、開發(fā)商對擬建項(xiàng)目的說明、擬建方案示意圖、地形圖和設(shè)計(jì)單位提供的控制性規(guī)劃方案及其他相關(guān)資料，經(jīng)規(guī)劃管理部門審核后下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書設(shè)計(jì)方案審批階段：委托有規(guī)劃設(shè)計(jì)資格的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)提供不少于2個方案設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)方案報(bào)審表、各設(shè)計(jì)方案的總平面圖、隔層平立剖面圖、街景立面圖、方案說明書及其他相關(guān)資料，批準(zhǔn)后簽發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批通知書建設(shè)工程規(guī)劃許可證階段：城市建設(shè)主管部門下發(fā)的年度施工任務(wù)批準(zhǔn)文件、工程施工圖紙、工程檔案保證金證明、其他行政

6、主管部門審查意見和要求取得的有關(guān)協(xié)議，規(guī)劃部門負(fù)責(zé)主持召開市政配合會，組織有關(guān)單位進(jìn)行綜合圖會簽，最后簽發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證竣工驗(yàn)收階段：城市規(guī)劃管理部門參加竣工驗(yàn)收工作二、項(xiàng)目及其特征1、項(xiàng)目的定義 工作(work)通常包括運(yùn)作（operations）和項(xiàng)目(projects)兩大類。運(yùn)作是持續(xù)不斷的和重復(fù)性的，而項(xiàng)目是一次性的和唯一的。 項(xiàng)目是為了完成某個唯一性的產(chǎn)品或服務(wù)所作的一次性努力。2、項(xiàng)目的特征 （1）一次性 （2）唯一性3、建設(shè)項(xiàng)目及其特征 （1）整體性 （2）實(shí)施時間長 （3）不可逆轉(zhuǎn)性 （4）產(chǎn)品地點(diǎn)的固定性 （5）涉及多個專業(yè)和多個學(xué)科 （6）風(fēng)險(xiǎn)與利潤并存三、建設(shè)項(xiàng)目周

7、期項(xiàng)目概念形成及可行性研究項(xiàng)目評估及決策 項(xiàng)目計(jì)劃與設(shè)計(jì) 項(xiàng)目采購 項(xiàng)目施工 竣工驗(yàn)收銷售階段工程量曲線決策階段 計(jì)劃設(shè)計(jì) 項(xiàng)目施工階段 竣工階段 階段銷售階段時間項(xiàng)目周期及階段劃分項(xiàng)目周期各階段對投資的影響項(xiàng)目決策階段和設(shè)計(jì)階段是影響投資最大的階段1、建設(shè)工程項(xiàng)目決策階段 60-70%2、建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段 20-30%3、施工階段 10-15%4、總結(jié)評價階段四、項(xiàng)目管理 項(xiàng)目管理為“一個建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行從概念到完成的全方位的計(jì)劃、控制與協(xié)調(diào)，以滿足委托人的要求，使項(xiàng)目得以在所要求的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，在規(guī)定的時間內(nèi)，在批準(zhǔn)的費(fèi)用預(yù)算內(nèi)完成。” 公眾業(yè)主五、項(xiàng)目管理內(nèi)部各部門內(nèi)部各部門供應(yīng)商直

8、接勞動力內(nèi)部各部門公眾項(xiàng)目管理 班子承包商咨詢部門業(yè)主政府機(jī)構(gòu)公用設(shè)施金融機(jī)構(gòu)六、項(xiàng)目管理模式1、傳統(tǒng)的項(xiàng)目管理模式（設(shè)計(jì)-招標(biāo)-建造方式）設(shè)計(jì)施工 分離式2、設(shè)計(jì)-建造與交鑰匙工程模式設(shè)計(jì)施工連貫式3、建筑工程管理模式（CM模式）4、Partnering模式5、BOT（公共工程特許權(quán)）6、PFI：（私人主動融資） 七、項(xiàng)目管理的組織 1、組織的基本概念（1）組織設(shè)計(jì) （2）組織聯(lián)系（3）組織運(yùn)行（4）組織調(diào)整2、組織的構(gòu)成要素 （1）合理的管理層次 （2）合理的管理跨度 （3）合理劃分部門 （4）合理確定職責(zé)七、項(xiàng)目管理的組織 3、組織活動的基本原理 （1）要素有用性原理 （2）動態(tài)相關(guān)性原

9、理 （3）主觀能動性原理 （4）規(guī)律效應(yīng)性原理4、項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu)形式 （1）直線制線性組織形式 （2）職能制寄生式項(xiàng)目組織 （3）直線職能制自主項(xiàng)目組織形式 （4）矩陣制矩陣項(xiàng)目組織八、項(xiàng)目管理理念1、民主管理講不通2、集體管理不好辦3、現(xiàn)場拍板很不妥4、管理是平衡的藝術(shù)5、大權(quán)獨(dú)攬，小權(quán)分散太模糊6、外行領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)行看你怎么看7、超額完成任務(wù)要不得8、報(bào)表信息的縱向交流9、信息分享信息的橫向交流10、勤請示，多匯報(bào)沒有必要11、匯報(bào)會可以不開12、項(xiàng)目開始前的熱身三個基本文件：項(xiàng)目計(jì)劃、項(xiàng)目主 進(jìn)度和項(xiàng)目預(yù)算 第二章 項(xiàng)目策劃與可行性研究可行性研究的內(nèi)容主要包括三個方面： 任務(wù)內(nèi)容地位項(xiàng)目必要

10、性市場研究（產(chǎn)品的市場調(diào)查與預(yù)測研究）前提和基礎(chǔ)技術(shù)上的可行性技術(shù)研究（技術(shù)方案和建設(shè)條件）技術(shù)基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)上的合理性效益研究（經(jīng)濟(jì)效益的分析與評價）核心三、建設(shè)項(xiàng)目可行性研究階段工作內(nèi)容解決的問題精度研究費(fèi)用占投資的比例需要時間機(jī)會研究（投資機(jī)會論證）對若干個可能的投資機(jī)會進(jìn)行鑒別和篩選,提出投資方向的建議社會是否需要有沒有開展項(xiàng)目的基本條件30%0.21%13月初步可行性研究進(jìn)行市場分析,和初步技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價,確定是否進(jìn)行更深入研究1確定是否進(jìn)行詳細(xì)可研2需要進(jìn)行輔助性專題研究的關(guān)鍵問題20%0.251.25%46月詳細(xì)可行性研究進(jìn)行更為細(xì)致的分析,減少項(xiàng)目的不確定性,對可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)制定防范措

11、施1提出建設(shè)方案2效益分析和最終方案選擇3確定項(xiàng)目投資的最終可行性和選擇依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)10%大0.21%小13%812月評價與決策成品資金設(shè)備及工器具投資總投資固定資產(chǎn)投資建安工程投資工程項(xiàng)目其他投資預(yù)備費(fèi)建設(shè)期貸款利息固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅土地使用費(fèi)與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的其他費(fèi)用與企業(yè)經(jīng)營有關(guān)的其他費(fèi)用儲備資金生產(chǎn)資金結(jié)算資金貨幣資金生產(chǎn)領(lǐng)域流動資金流通領(lǐng)域流動資金流動資金遞延資產(chǎn)無形資產(chǎn)固定資產(chǎn)定額流動資金非定額流動資金開發(fā)建設(shè)投資土地費(fèi)用前期工程費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)用公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)用可行性研究報(bào)告的內(nèi)容1 總論： 項(xiàng)

12、目提出的背景； 項(xiàng)目可行性研究的依據(jù)； 項(xiàng)目概況（項(xiàng)目名稱、地點(diǎn)，開發(fā)商簡介，項(xiàng)目所在地周圍環(huán)境狀況，項(xiàng)目有關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等）； 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的必要性； 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)條件； 項(xiàng)目投資估算； 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃 結(jié)論及建議2 市場分析與預(yù)測： 房地產(chǎn)市場宏觀形勢分析及預(yù)測； 西安市房地產(chǎn)市場狀況分析及預(yù)測；項(xiàng)目的市場情況分析（SWOT）3 建設(shè)條件： 開發(fā)項(xiàng)目用地狀況；資源供給及外部協(xié)作條件4 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案：規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)思想；規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的原則；建筑規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案設(shè)想（項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置，建筑、結(jié)構(gòu)、道路、綠化及其它附屬設(shè)施的規(guī)劃方案）5 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排：項(xiàng)目開發(fā)的各項(xiàng)工作內(nèi)容；項(xiàng)目開發(fā)

13、進(jìn)度安排6 營銷方案：營銷方式；營銷節(jié)奏與策略；租售計(jì)劃7 投資估算及資金籌措：投資估算的原則；項(xiàng)目建設(shè)的投資估算；資金籌措與使用計(jì)劃8 財(cái)務(wù)評價：財(cái)務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測算；盈利能力分析；清償能力分析9 風(fēng)險(xiǎn)分析10 結(jié)論及建議附表與附圖 評價方法按是否考慮時間因素分為靜態(tài)評價方法和動態(tài)評價方法。靜態(tài)評價方法最大的特點(diǎn)是計(jì)算簡便，一般在對方案進(jìn)行粗評價或?qū)Χ唐谕顿Y項(xiàng)目進(jìn)行評價以及逐年收益大致相等的項(xiàng)目可以采用。（一）投資收益率 1、全部投資收益率=（正常年銷售利潤+正常年貸款利息+折舊）/總投資 2、自有資金收益率=（正常年銷售利潤+折舊）/自有資金 3、全部投資利潤率=（正常年銷售利潤+正常年

14、貸款利息）/總投資 4、自有資金利潤率=正常年銷售利潤/自有資金（二）清償能力指標(biāo) 1、借款償還期 2、利息備付率與償債備付率利息備付率稅息前利潤當(dāng)其應(yīng)付利息費(fèi)用稅息前利潤利潤總額計(jì)入總成本的利息費(fèi)用 償債備付率（折舊攤銷成本中列支的利息費(fèi)用還款的利潤）當(dāng)年應(yīng)還本付息金額（三）凈現(xiàn)值（NPV）考察項(xiàng)目盈利能力的絕對指標(biāo) （四）內(nèi)部收益率（IRR）是項(xiàng)目對貸款利率的最大承擔(dān)能力 營銷計(jì)劃1、業(yè)務(wù)任務(wù)2、SWOT分析（1）外部環(huán)境分析（2）內(nèi)部環(huán)境分析：營銷能力、資金能力、生產(chǎn)能力、組織能力3、制定目標(biāo)4、制定營銷策略：總成本領(lǐng)先、差別化、集中化5、制定行動方法6、執(zhí)行：作風(fēng)、技能、人員7、預(yù)算：

15、（1）固定比例法（銷售比率法）（2）目標(biāo)達(dá)成法（任務(wù)計(jì)算法）（3）競爭對抗法（競爭平衡法）（4）隨機(jī)分?jǐn)偡ǎㄈ我馔度敕ǎ?、控制與反饋返回第三章 建設(shè)項(xiàng)目選址與工程規(guī)劃管理一、 項(xiàng)目選址1、 項(xiàng)目選址原則 （1） 項(xiàng)目選址要以城市總體規(guī)劃為依據(jù) （2） 項(xiàng)目選址必須考慮市政公用基礎(chǔ)設(shè)施的配套條件 （3） 項(xiàng)目選址要與立體軌道交通發(fā)展情況相適應(yīng) （4） 項(xiàng)目選址必須符合環(huán)境保護(hù)的要求 （5） 項(xiàng)目選址必須考慮周邊電訊、機(jī)場、鐵路、文物 、近代建筑保護(hù)、軍事設(shè)施保護(hù)等控制性的要求一、 項(xiàng)目選址2、辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見書 包括建設(shè)項(xiàng)目選定的地址和用地范圍紅線圖 （1）報(bào)建資格證 （2）建設(shè)單位的書面

16、申請 （3）項(xiàng)目建議或者其他有關(guān)計(jì)劃文件 （4）項(xiàng)目的基本情況 （5）建設(shè)項(xiàng)目有選址意向的，附1：500或1：1000地形圖三份 （6）其他需要說明的圖紙文件二、 項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃管理1、報(bào)建資格證2、建設(shè)單位書面申請3、批準(zhǔn)的計(jì)劃任務(wù)書或其他有關(guān)計(jì)劃文件4、1：500或1：1000的地形圖8份5、建設(shè)項(xiàng)目選址意見書6、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書7、有關(guān)土地權(quán)屬證書三、 建設(shè)項(xiàng)目工程規(guī)劃管理1、方案階段： （1）報(bào)建資格證 （2）建設(shè)單位書面申請 （3）建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃批準(zhǔn)文件 （4）土地使用權(quán)屬證書和其他協(xié)議等文件 （5）屬新征土地的，應(yīng)提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書及已經(jīng) 過審定的建設(shè)用地總圖設(shè)計(jì)方案一份。

17、（6）1：500或1：1000的地形圖、紅線圖三份 （7）總平面設(shè)計(jì)圖三份 （8）建筑方案三、 建設(shè)項(xiàng)目工程規(guī)劃管理2、施工圖階段 （1）報(bào)建資格證 （2）施工圖三套 （3）外飾材料 （4）其他需要說明的圖紙、文件等三、 建設(shè)項(xiàng)目工程規(guī)劃管理2、施工圖階段 （1）方案設(shè)計(jì)單位是否具備相應(yīng)的設(shè)計(jì)資質(zhì) （2）方案的圖件是否符合出圖手續(xù)，方案的說明和圖件是否 統(tǒng)一 （3）方案的總平面布置是否符合紅線規(guī)定的范圍及建筑物后 退紅 線的要求，是否符合日照間距和消防的要求，綠地和室外停車場的 布局是否合理 （4）設(shè)計(jì)方案是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)條件提出的有關(guān)容積率、建筑密 度、建設(shè)規(guī)模、建筑層數(shù)、建筑高度、室內(nèi)外停

18、車數(shù) 量、綠地率等 技術(shù)指標(biāo)的要求 （5）建筑和地下停車場的出入口布置是否符合合理交通組織的要求 （6）建筑與市政工程接口是否符合規(guī)劃的要求 （7）建筑的藝術(shù)性和周圍空間環(huán)境的協(xié)調(diào)第四章 居住區(qū)規(guī)劃與 設(shè)計(jì)一、居住區(qū)規(guī)劃的任務(wù)和內(nèi)容1、居住區(qū)規(guī)劃的任務(wù)：創(chuàng)造一個舒適、方便、衛(wèi)生、安寧和優(yōu) 美的環(huán)境。2、居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容 （1）選擇、確定用地位置、范圍 （2）確定規(guī)模，即人口數(shù)量和用地大小 （3）擬訂居住建筑類型、層數(shù)比例、數(shù)量、布置方式 （4）擬訂公共服務(wù)設(shè)施的內(nèi)容、規(guī)模、數(shù)量、分布和布置方 式 （5）擬訂各級道路的寬度、斷面形式、布置方式 （6）擬訂公共綠地的數(shù)量、分布和布置方式 （7）擬定

19、有關(guān)的工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 （8）擬訂各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和造價估算二、居住區(qū)的用地構(gòu)成和規(guī)模1、居住區(qū)的用地構(gòu)成住宅用地、公共服務(wù)設(shè)施用地、道路用地、綠化用地2、居住區(qū)規(guī)模 （1）設(shè)置居住區(qū)級商業(yè)服務(wù)設(shè)施的經(jīng)濟(jì)性和合理的服務(wù)半徑 （2）城市道路交通方面的影響 （3）居民行政管理體制方面的影響三、住宅及其用地的規(guī)劃布置1、住宅的類型及特點(diǎn)2、住宅建筑經(jīng)濟(jì)和用地經(jīng)濟(jì)的關(guān)系 （1）住宅層數(shù) （2）進(jìn)深 （3）長度 （4）層高 （5）平面系數(shù)K3、合理選擇住宅類型四、公共建筑及其用地的規(guī)劃布置 公共建筑是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的一個重要組成內(nèi)容，它不僅與居民的生活密切相關(guān)，而且在體現(xiàn)居住區(qū)的面貌方面也起著很重要的作

20、用。1、公共建筑的分類2、公共建筑定額指標(biāo)3、公共建筑的規(guī)劃布置四、公共建筑及其用地的規(guī)劃布置規(guī)劃布置的基本要求如下： （1）為便于居民使用，各級公共建筑應(yīng)有合理的服務(wù)半徑。 （2）設(shè)在交通比較方便、人流比較集中的地段，要考慮職工 上下班的走向。 （3）要保持居住區(qū)內(nèi)得安寧 （4）各級公共服務(wù)中心應(yīng)與相應(yīng)的公共綠地相鄰布置，或靠 近河湖水面等一些能較好體現(xiàn)城市建筑面貌的地段。五、居住區(qū)道路的規(guī)劃布置1、功能要求居住區(qū)道路的規(guī)劃布置應(yīng)考慮： （1）通行清除垃圾、糞便、遞送郵件等市政公用車輛； （2）居住區(qū)內(nèi)公共服務(wù)設(shè)施和工廠之間貨運(yùn)車輛通行； （3）滿足鋪設(shè)各種工程管線的需要； （4）道路的走向

21、和線型是組織居住區(qū)內(nèi)建筑群體景觀的重要 手段； （5）除了以上一些日常的功能要求外，還要考慮一些特殊情 況，如供救護(hù)、消防和搬運(yùn)家具等車輛通行。五、居住區(qū)道路的規(guī)劃布置2、道路分級 根據(jù)功能要求和居住區(qū)規(guī)模的大小，居住區(qū)級道路一般可分為三級或四級。 居住區(qū)道路車行道寬度不應(yīng)小于9米，紅線寬度一般2030米； 居住區(qū)小區(qū)道路車行道寬度一般為7米，紅線寬度根據(jù)規(guī)劃要求確定； 居住組團(tuán)級道路車行道路寬度一般為4米； 通向各戶或各單元門前的小路，一般寬度為3米五、居住區(qū)道路的規(guī)劃布置3、居住區(qū)道路規(guī)劃布置的基本要求 （1）居住區(qū)內(nèi)部道路不應(yīng)有過境交通穿越居住區(qū)，同時不應(yīng) 有過多的車道出口通向城市交通干

22、道 （2）道路走向要便于職工上下班 （3）應(yīng)充分利用和結(jié)合地形，盡可能結(jié)合自然分水線和匯水 線，以利于雨水排除 （4）車行道一般應(yīng)通到住宅每單元的入口處 （5）盡端式道路長度不宜超過120米 （6）如果車道寬度為單車道，則每隔150米左右應(yīng)設(shè)置車輛 會讓處六、居住區(qū)綠地的規(guī)劃布置1、居住區(qū)綠地系統(tǒng)的組成公共綠地=居住區(qū)內(nèi)居民公共使用的綠化用地+公共建筑和公用 設(shè)施專用綠地+宅旁和庭院綠地+街道綠地2、居住區(qū)綠地的規(guī)劃布置原則 （1）根據(jù)居住區(qū)的功能組織和居民對綠地的使用要求采取集 中與分散，重點(diǎn)與一般，點(diǎn)、線、面相結(jié)合的原則，以形成 完整統(tǒng)一的居住區(qū)綠地系統(tǒng)，并與城市總的綠地系統(tǒng)相協(xié)調(diào) （2）

23、盡可能利用劣地、坡地、洼地進(jìn)行綠化，以節(jié)約用地 （3）應(yīng)注意美化居住環(huán)境的要求 （4）在植物配置和種植方式上力求經(jīng)濟(jì)實(shí)用和便于管理第五章 建設(shè)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備一、房屋拆遷管理1、拆遷工作程序 （1）房屋拆遷申請的提出 建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件 拆遷計(jì)劃和拆遷文件 辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明 （2）拆遷審批和房屋拆遷許可證的取得 （3）拆遷協(xié)議 （4）拆遷的實(shí)施 （5）拆遷補(bǔ)償安置資金的監(jiān)管一、房屋拆遷管理2、特殊情況下的拆遷補(bǔ)償、安置（1）產(chǎn)權(quán)不明確房屋的補(bǔ)償、安置（2）抵押房屋的補(bǔ)償、安置（3）公益事業(yè)房屋及其附屬物的補(bǔ)償、安置（4）違章

24、建筑、臨時建筑的補(bǔ)償、安置二、 建設(shè)項(xiàng)目的建管管理1、城建手續(xù)辦理 （1）建設(shè)單位在市規(guī)劃行政主管部門對其項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案初審 后，持建設(shè)項(xiàng)目總平面圖（加蓋有“憑此圖交費(fèi)”章）計(jì)劃部 門批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)計(jì)劃和其他有關(guān)資料，到市建委征管 處繳納項(xiàng)目報(bào)建審核階段應(yīng)繳納的有關(guān)城建費(fèi)用。 （2）市建委征管處在建設(shè)單位提供相關(guān)資料后2個工作日內(nèi)， 向其出具西安市城建費(fèi)用繳款通知書 （3）建設(shè)單位按照要求辦理了城建交費(fèi)后，由征管處向建設(shè) 單位簽發(fā)西安市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用（基金）統(tǒng)一征收繳納證 書、西安市建設(shè)委員會工程項(xiàng)目建設(shè)審批登記表，市政 公用設(shè)施配套費(fèi)全額繳納的，簽發(fā)市政公用設(shè)施配套證 （4）工程竣工驗(yàn)收

25、合格后并按規(guī)定備案后，申請退款二、 建設(shè)項(xiàng)目的建管管理2、施工許可證的辦理 辦理施工許可證的條件： （1）已經(jīng)辦理建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù) （2）在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程已經(jīng)取得規(guī)劃許可證 （3）需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求 （4）已經(jīng)確定建筑施工企業(yè) （5）施工圖紙和技術(shù)資料 （6）有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施 （7）建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí) （8）其他條件第七章 建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)與工程合同管理一、 建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)1、依法必須招標(biāo)的建設(shè)項(xiàng)目 （1）施工單項(xiàng)合同估算價在200萬元以上 （2）重要設(shè)備、材料等貨物的采購，單項(xiàng)合同估算價在100 萬元以上 （3）勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等服務(wù)的采購，單項(xiàng)合同估算

26、價在50 萬元以上 如果單項(xiàng)合同估算價低于上述標(biāo)準(zhǔn)，但項(xiàng)目總投資在3000萬元以上的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料的采購也必須采用招標(biāo)方式一、 建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)2、施工招標(biāo)程序（1）成立招標(biāo)班子：有與招標(biāo)工作相適應(yīng)的經(jīng)濟(jì)、法律咨詢與技術(shù)管理人員有組織編制招標(biāo)文件的能力 有審查投標(biāo)單位資質(zhì)的能力有組織開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)的能力代理招標(biāo)一、 建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)2、施工招標(biāo)程序（2）向招標(biāo)辦辦理招標(biāo)備案手續(xù)&工程招標(biāo)的時間&招標(biāo)工作的范圍&招標(biāo)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作的完成情況 工程已經(jīng)批準(zhǔn)立項(xiàng) 向建設(shè)行政主管部門履行了報(bào)建手續(xù) 建設(shè)資金已到位 取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證 技術(shù)資料能滿足招標(biāo)

27、要求 其他條件&招標(biāo)的方式&對投標(biāo)單位的要求&合同的計(jì)價類型：總價合同、單價合同、成本加酬金合同一、 建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)2、施工招標(biāo)程序 （3）編制招標(biāo)文件、標(biāo)底、資格予審文件、合同協(xié)議書等。 （4）發(fā)布招標(biāo)廣告 （5）資格予審： （6）現(xiàn)場考察： （7）解答投標(biāo)人的質(zhì)疑： （8）開標(biāo)：無效投標(biāo)書： &投標(biāo)文件未按規(guī)定密封 &投標(biāo)函未加蓋企業(yè)、法定代表人或代理人印鑒的 &投標(biāo)文件關(guān)鍵內(nèi)容字跡模糊、無法辨認(rèn)的 &未按規(guī)定提供投標(biāo)保函或投標(biāo)保證金的 & 聯(lián)合體投標(biāo)未附各方共同投標(biāo)協(xié)議的一、 建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)2、施工招標(biāo)程序（9）評標(biāo)a、評標(biāo)委員會=招標(biāo)單位人員+評標(biāo)專家（1/3+2/3）b、明確標(biāo)書是否為響應(yīng)性投標(biāo)c、報(bào)價統(tǒng)計(jì)錯誤評標(biāo)委員會按照原則加以修正投標(biāo)人簽字認(rèn)可進(jìn)行評定投標(biāo)人拒絕違約，投標(biāo)書無效，沒收投標(biāo)保證金d、詳評e、評標(biāo)方法一、 建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)2、施工招標(biāo)程序 （9）評標(biāo) e、評標(biāo)方法 專家評議法定性優(yōu)選法，由委員會以協(xié)商和投票方式確定 中小型工程 綜合打分法用標(biāo)底衡量 用復(fù)合標(biāo)底衡量 無標(biāo)底比較（包括最低報(bào)價和平均報(bào)價為標(biāo)準(zhǔn)值） 評標(biāo)價法 以投標(biāo)報(bào)價為基數(shù)考慮增減因素，以最低評標(biāo)價 的標(biāo)書為最優(yōu) f、評標(biāo)報(bào)告 結(jié)論性報(bào)告，定標(biāo)的主要依據(jù)一、 建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)2、施工招標(biāo)程序 (10)定標(biāo) 定標(biāo)的原則： 能夠