廣場商業(yè)項目二期價格報告50張課件

1、財富廣場二期價格報告謹呈: 安徽置地投資有限公司8/20/2022本次價格報告匯報的目的梳理及匯總安徽置地及世聯(lián)對項目價格的思考，以理性的方式提出雙方對財富廣場二期寫字樓價格的共同判斷；為已經(jīng)進入認籌期的項目銷售工作提供支持，向客戶傳達開發(fā)商對本項目售價的預期目標；形成基本均價，并在隨后的銷售工作中進行價格接受度測試，為可能產(chǎn)生的價格水平調(diào)整預留時間；建立項目內(nèi)部各單位之間的價格體系，為最終價格表形成提供基本依據(jù)。2工作流程價格制定背景回顧現(xiàn)階段工作進度發(fā)展商目標溝通目標均價確定內(nèi)部調(diào)差的制定3價格制定背景回顧市場背景項目背景4瞬息萬變的市場、激烈的競爭格局2006年市場同功能性物業(yè)推出量激增

2、，市場供應量出現(xiàn)“井噴”恒豐國際廣場4月底開盤香港廣場、CBD中央廣場正處持銷期其他諸如旺城國際、寓言家等同功能性物業(yè)正間斷性的發(fā)力持銷寫字樓市場正逐步建立，市場競爭即將呈現(xiàn)“白熱化”態(tài)勢5純商務寫字樓周邊建筑以住宅為主，商務氛圍尚顯淡薄。位置:位于合肥廬陽政商中心區(qū)，濉溪路南側。四周概況:總建面87793m2其中: 商業(yè)9251m2 辦公64586m2 四樓商務會所2107m2 經(jīng)濟指標:技術指標:A:12層+局部16層B:21層6極具競爭力的產(chǎn)品7年初確定的營銷策略目標營銷戰(zhàn)略體系形象定位項目價值體系占位高端，代表城市未來，建立市場標桿引導并創(chuàng)造客戶需求，形成行業(yè)簇群與客戶簇群體驗和服務改

3、變城市景觀綜合體資源共享企業(yè)成長壯大的孵化器形象就是財富可持續(xù)增值 投資價值突出商啟中華 經(jīng)濟天下新徽商比肩世界500強戰(zhàn)略平臺8現(xiàn)階段工作進度1月2月3月4月5月6月1.154.24.225.185.20重大事件營銷節(jié)奏營銷節(jié)點工作重點4.15春節(jié)黃金周/合肥住交會客戶資源管理VIP普通金卡申請內(nèi)部認籌公開認籌選房開盤持銷期財富論壇一財富論壇二財富論壇三以論壇形式建立項目市場形象,盤整客戶資源,開始項目前期蓄客銷售階段儲客認購VIP選房開盤熱銷針對已申請VIP卡客戶進行升級,鎖定目標客戶消化前期積累客戶/制造熱銷局面/完成開盤活動延續(xù)開盤熱銷態(tài)勢/以小規(guī)模高頻率活動為主線不斷促進銷售/老客戶

4、營銷4.15內(nèi)部認籌4.159發(fā)展商目標溝通充分的目標溝通是該方案得以確定執(zhí)行的重要前提102品牌指標-刷新并提升“財富廣場”整體項目品牌價值，帶動“安徽置地”企業(yè)品牌更新，增強企業(yè)在合肥及省內(nèi)的行業(yè)影響力。要求形成旺銷態(tài)勢，并要關注客戶感受。1財務指標-快速銷售，實現(xiàn)本項目資金快速回籠是首要目標；其次是合理的利潤率。并要形成與置地投資大廈的有序銜接。11項目目標均價確定目標均價制定依據(jù)目標均價制定背景目標均價制定原則12我們認為，定價是在綜合研究了企業(yè)目標和市場競爭格局，并結合對市場的宏微觀預測，客觀、科學、理性地對產(chǎn)品價值進行度量和權衡的過程。背景13高形象推廣下的快銷原則“叫好又叫座”1

5、4依據(jù)市場自然升值市場同期項目比較客戶投資收益項目開發(fā)成本營銷溢價5432115市場03年至05年已售、在售項目統(tǒng)計分析年份項目名稱銷售價格市場平均價格2003萬通大廈36604052昌河科創(chuàng)大廈3800圣大國際4000財富廣場一期4600美地陽光大廈42002004徽商國際大廈47004766中環(huán)國際廣場4600金川大廈50002005香港廣場63005016CBD中央廣場5800環(huán)球廣場4600光大國際廣場4600旺城國際5500寓言家5000中環(huán)匯景大廈5010嘉華中心3400國際商會中心5000百花大廈4950在合肥城市經(jīng)濟大力發(fā)展的勢頭下,寫字樓市場蓬勃發(fā)展;2004年市場整體均價較

6、2003年增長17%左右;2005年寫字樓市場高歌凱進,市場推出量達歷史之最,整體市場均價突破5000元/平方米,較之上年增長近6%.市場自然升值市場同期項目比較客戶投資收益項目開發(fā)成本營銷溢價16計算說明：選取合肥市場2003年至2005年已售項目共18個，分年度對其市場均價進行計算，經(jīng)綜合比較得出合肥市場均價的自然增長率。年份030405選取樣本量5310平均值405247665016增長率/17.621%5.246%平均增長率11.43%2006年合肥市場均價為: 53005400元/平方米之間考慮到市場供應量猛增,防范井噴現(xiàn)象的影響等，預計市場自然增長率應在6%-8%左右。則:市場均價

7、為: 5006+50068% =5406.48 (元/平米) 5006+50066% =5306.36 (元/平米)17根據(jù)市場均價推算，06年合肥市場均價應為結論一53005400元/平方米之間18市場自然升值市場同期項目比較客戶投資收益項目開發(fā)成本市場比較法是房地產(chǎn)項目定價的常用方法，此種定價直接反應市場競爭；市場比較法將需要定價的對象與其在定價期間發(fā)生交易的類似成交案例進行比較，再對這些類似房地產(chǎn)的價格做適當?shù)男拚?，以此確定客觀合理價格的方法；在房地產(chǎn)定價方法中,市場比較法側重考慮市場狀況，在此成為首選方法。市場比較法研究步驟營銷溢價194、比準價形成1、篩選可比樓盤產(chǎn)品結構相似、區(qū)域接

8、近目標客戶相似，銷售期重合2、確定權重根據(jù)與項目的競爭關系。評定指標：1)客戶重疊程度 2）和項目距離的遠近3、打分29項比準指標：區(qū)位類：區(qū)域印象/發(fā)展前景/周邊環(huán)境/交通規(guī)劃/生活便利性規(guī)劃設計指標類：項目規(guī)模/容積率/商業(yè)配套/車位數(shù)量比/園林規(guī)劃/會所規(guī)劃/梯戶比/實用率/設備及智能化戶型結構類：實用性/采光通風/贈送面積/戶型創(chuàng)新景觀及視野：景觀內(nèi)容/景觀面寬品質(zhì)展示類：建筑外觀/園林效果/公共部分品質(zhì)/物管形象/樣板房效果/交樓標準展示項目品牌類：發(fā)展商品牌/專業(yè)陣容/前期推廣形象20選取對比樓盤直接競爭：恒豐國際大廈間接競爭：CBD中央廣場、香港廣場、中環(huán)國際廣場參考競爭：環(huán)球廣

9、場遵循的原則直接競爭、間接競爭、參考競爭12比較樓盤2154321對比樓盤分析明確各對比項目的核心均價確定各對比因素及其權重確定各對比項目權重分布統(tǒng)比較并確定最終比較分數(shù)比準均價的合成22對比樓盤權重樓盤名稱樓盤描述權重銷售價格直接競爭65%恒豐國際廣場地段：鳳陽路和站西路交口規(guī)模： 4萬平米（384戶） 發(fā)售時間：預計2006年4月底選房25%4300元/平米CBD中央廣場地段：長江西路369號（合肥一中旁）規(guī)模： 13.6萬平米 發(fā)售時間：2005年1月（寫字樓部分）20%5800元/平米香港廣場地段：淮河路288號（市府廣場對面）規(guī)模：4.4萬平米發(fā)售時間：2005年1月20%6300元

10、/平米間接競爭20%中環(huán)國際廣場地段：勝利路與臨泉路交匯處規(guī)模：2.3萬平米 發(fā)售時間：2005年4月20%4600元/平米參考競爭15%環(huán)球廣場地段：馬鞍山路和屯溪路交匯處規(guī)模：9萬平米 發(fā)售時間：2005年3月15%4600元/平米23比準均價測算樓盤名稱銷售價格對比得分比準均價 權重權重均價恒豐國際廣場4300元/平米1.05451525%1128.75CBD中央廣場5800元/平米1.08626420%1252.8香港廣場6300元/平米0.98617420%1234.8中環(huán)國際廣場4600元/平米0.97446220%892.4環(huán)球廣場4600元/平米0.99455415%683.1

11、5211.8524地理位置（45%）環(huán)境35%升值前瞻生活氣氛商業(yè)氣氛人文氣氛自然環(huán)境（噪音）治安狀況區(qū)域印象交通7%車行、管制公共交通離城市中心距離樓盤本體素質(zhì)41%）規(guī)模（顯示配套、空間、發(fā)展商實力、升值潛力及社會影響力）、總戶數(shù)平面設計（實用、有新意、朝向、通風、采光、每梯幾戶、是否為當前流行戶型）設備(電梯、智能化、直飲水、中央熱水、消防)裝修(地面、廚、衛(wèi)、門窗)外觀（大堂、會所）景觀車位層高（空間感、梁、柱）實用率物業(yè)管理（8%）品牌收費質(zhì)量（4%）承建商（防水處理）發(fā)展商工程形象進度2%）目前進度、入伙時間影響因素合計比準打分指標體系25比準均價確定核算方式: 加權平均法5212

12、元/平米26確定比準均價區(qū)間-根據(jù)經(jīng)驗值為均價5000的寫字樓的均價敏感區(qū)間=200元/平方米【 5012，5412 】27市場自然升值市場同期項目比較客戶投資收益項目開發(fā)成本營銷溢價市場現(xiàn)有租金水平：45元/平方米.月租金年增長率： 8%則2007年底租金水平：605元/平方米.年投資回報一般投資客戶預期寫字樓市場投資回報率：10%-12% 收益回算售價50406050元/平方米28市場自然升值市場同期項目比較客戶投資收益項目開發(fā)成本營銷溢價成本現(xiàn)有土地成本水平：取值300萬元/畝（樓面625元/平方米）建安及配套綜合成本水平：2030元/平方米管理、財務成本：土地及建安成本的9單位成本小計

13、（2030625）1.092895元/平方米收益一般寫字樓項目開發(fā)預期毛收益率：35%-40% 成本法計算售價44504825元/平方米29財富廣場二期項目價格測算建議4700480049005000510052005300540055005600市場自然升值市場同期項目比較客戶投資收益目標均價測算項目開發(fā)成本440045004600570058005900600051005400元/平方米30營銷可能提升的溢價空間市場自然升值市場同期項目比較客戶投資收益項目開發(fā)成本營銷溢價形象/展示溢價產(chǎn)品溢價開盤前額外優(yōu)惠開盤抽獎老客戶營銷優(yōu)惠客戶轉介紹一期實景展示大堂展示形象3D展示等BA+溢價1溢價1

14、31目標均價區(qū)間確定目標均價測算區(qū)間 【5100，5400】目標均價區(qū)間 目標均價測算區(qū)間必殺技組合溢價+ 形象/展示溢價 【 510051001%51001； 540054001%54001】 【 5202，5508 】32價格策略建議模式： 開盤及隨后一個月的強銷期采用方向二，之后調(diào)整為方向三方向一高形象、高價格、低速度風險模式方向二高形象、低價格、高速度利潤損失方向三高形象、中價格、中速度折中方案項目營銷特征：體量較大、先速度后兼顧利潤、建立品牌形象33內(nèi)部調(diào)差的制定項目四至分析戶型立體分布圖調(diào)差考慮的因素極差制定參考依據(jù)內(nèi)部朝向調(diào)差內(nèi)部垂直調(diào)差34西 東項目具有較大的景觀價值可挖掘南

15、側：臨合肥名盤高檔住宅栢景灣，小高層。西 側：鄰廬陽區(qū)政府辦公大樓，其余為多層住宅。東 側：全部是多層住宅。北 側：全部是住宅，本項目二期的一至三層商業(yè)單邊商業(yè)街。北 南35二期A棟12層部分1層2層3層4層512層36二期A棟16層部分1層2層3層4層512層13層1416層37二期B棟1層2層3層4層5層1517層1821層38調(diào)差考慮的因素123從景觀、噪音、朝向等因素綜合考察打分；由于本項目各單位結構上無特別差異，因此不用過多考慮結構影響；垂直方向調(diào)差主要考慮低、中、高層價格分布合理，分別與競爭對手低、中、高層售價相匹配。39水平、垂直極差制定參考依據(jù)-周邊高層樓體較少，唯項目南面被柏

16、景灣遮擋，故此若干 單元存有層差較大的現(xiàn)象；-樓層越高，景觀差別越小，層差值也相當應減小。-周邊高層寫字樓極為有限，不同方向的景觀及視野差別極 大，水平差也表現(xiàn)為較大值。層差水平差40水平調(diào)差結果A棟樓序號1234567891011121314412層01001901901901901008060-210-190-170-80-801316層0100190190-8041A棟4層12層123456789111013121410019010080600-80-80-170-190-21019019019042A棟1316層123451001900-8019043水平調(diào)差結果B棟樓序號123456789101112414層020406080-180-200-220-2408060-8015、17、19層0204060160-180-200-220-240140-8016、18、20、21層0204060160-180-200-220-240140-8044B棟414層123459876101112020406080-240-220-200-1808060-8045B棟15、17、19層12345987610110204060160140-80-240-220-200-18046B棟16、18、20、21