市場(chǎng)研究產(chǎn)品定位的市場(chǎng)依據(jù)

1、 可修改 歡送下載 精品 Word 可修改 歡送下載 精品 Word 可修改 歡送下載 精品 Word市場(chǎng)(shchng)研究-產(chǎn)品(chnpn)定位的市場(chǎng)依據(jù)松江(sn jin)，是上海歷史、文化的發(fā)祥地，有上海之根之譽(yù)，有著悠久的歷史、深厚的文化底蘊(yùn)和豐富的旅游資源(zyun)。在上海城市總體規(guī)劃中，松江將建設(shè)成為上海輔城。一、區(qū)域環(huán)境(q y hun jn)地理位置松江區(qū)位于長江三角洲內(nèi)上海市西南部，黃浦江上游，南寬北窄，南北長約45公里，東西寬約50公里，總面積604平方公里，是上海西南的重要門戶，也是連接浙滬兩域的重要樞紐。松江距上海市區(qū)30公里，距虹橋機(jī)場(chǎng)16公里，距浦東國際機(jī)場(chǎng)6

2、8公里。行政區(qū)劃松江區(qū)內(nèi)轄有4個(gè)街道、11個(gè)鎮(zhèn)，分別包括了岳陽街道、永豐街道、中山街道、方松街道；新橋鎮(zhèn)、九亭鎮(zhèn)、泗涇鎮(zhèn)、洞涇鎮(zhèn)、新浜鎮(zhèn)、車墩鎮(zhèn)、石湖蕩鎮(zhèn)、佘山鎮(zhèn)、泖港鎮(zhèn)、小昆山鎮(zhèn)以及葉榭鎮(zhèn)。人口狀況松江區(qū)及松江老城區(qū)人口(rnku)歷史數(shù)據(jù)及未來預(yù)測(cè)圖：2002年，松江區(qū)戶籍(hj)人口到達(dá)(dod)50萬。在過去(guq)3年，松江(sn jin)的年人口增長率約為0.77%，依此推算至2005年松江人口將到達(dá)52.35萬人。松江傳統(tǒng)市區(qū)即老城區(qū)滬杭高速公路以南局部2002年人口為16.09萬人，根據(jù)松江區(qū)統(tǒng)計(jì)局過去的3年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，松江老城區(qū)的常住人口增長率約為6.3%，估計(jì)05年區(qū)域

3、人口將接近20萬。在上海市整體人口呈現(xiàn)負(fù)增長的背景下，松江人口持續(xù)增長，城區(qū)人口規(guī)模不斷擴(kuò)大，將為松江房地產(chǎn)市場(chǎng)提供持續(xù)的市場(chǎng)支撐。交通狀況松江交通便捷，區(qū)內(nèi)現(xiàn)已形成條主要(zhyo)交通軸線，為開展(kizhn)區(qū)內(nèi)(q ni)各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)提供了便利的交通(jiotng)條件。主軸線滬杭鐵路(til)、滬杭高速公路橫貫新城和老城之間；滬杭公路、沈磚公路橫貫松江的北部和東西，同時(shí)是上海中心城區(qū)至佘山國家級(jí)旅游度郊區(qū)的重要游覽路線；葉新公路橫貫松江南部地區(qū)東西；嘉金快速干道及滬松公路縱貫松江東部的南北； 同三國道縱貫松江西部的南北；嘉松路縱貫青浦至松江新城，連接滬寧高速公路和滬杭高速公路。松江區(qū)跨區(qū)

4、、跨省市的交通方式主要以汽車客運(yùn)、鐵路為主。目前，區(qū)內(nèi)共有樂都汽車站、長途汽車站以及群眾公交城東公交站三個(gè)主要汽車站點(diǎn)。和五個(gè)鐵路站，包括兩個(gè)三等站新橋站及松江站以及三個(gè)四等站。 歷史文化歷史沿革松江古稱華亭，是江南著名的魚米之鄉(xiāng)。在上海開埠前，松江一直是上海地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。據(jù)考古發(fā)現(xiàn)(fxin)，距今約6000年，先民(xin mn)們就在九峰一帶勞動(dòng)、生息，創(chuàng)造了崧澤型和良渚型等古文化。東漢建安二十四年219年，東吳(dn w)名將陸遜以功封華亭侯，華亭始見于史志。唐天寶十年751年，置華亭縣。元至元十四年1277年升為華亭府，翌年改為松江(sn jin)府。民國元年1912年

5、廢府，華亭、婁縣合并(hbng)為華亭縣。民國3年1914年改為松江縣。解放后，蘇南行政署設(shè)松江專區(qū)。1958年3月，松江專區(qū)撤消，改隸蘇州專區(qū)。1958年11月由江蘇省劃歸上海市。1998年2月，國務(wù)院批準(zhǔn)撤縣設(shè)區(qū)。人文特色綜觀歷史，松江碩士名人燦假設(shè)星漢，歷代以來，涌現(xiàn)出陸機(jī)、趙孟頫、張弼、董其昌等一大批名人雅士。從宋至清，共有521位進(jìn)士，狀元數(shù)人。在近現(xiàn)代史上，更是涌現(xiàn)出了史量才、柳亞子、馬相伯、施哲存等文化名人，活潑于文化藝術(shù)界。松江名勝松江名勝之多居上海各區(qū)縣之首，唐宋元明清各朝代都保存(bocn)有豐富的遺跡。區(qū)內(nèi)現(xiàn)存的唐代陀羅尼經(jīng)石幢、云間白鶴寺即清真寺、頤園、西林禪寺、方塔、

6、醉白池等歷代建筑不但見證了松江古老(glo)、燦爛的歷史，更是松江開展(kizhn)特色(ts)文化(wnhu)旅游的珍貴資源。二、松江經(jīng)濟(jì)1、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2000年，全區(qū)GDP130.89億元。2002年GDP到達(dá)180.08億元，同比增長19.2%。固定資產(chǎn)投資和社會(huì)消費(fèi)品零售額持續(xù)增加，投資者對(duì)松江經(jīng)濟(jì)開展前景的普遍樂觀，區(qū)域生活水平不斷提高。投資和消費(fèi)兩頭拉動(dòng)將有利于松江房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需兩旺。人均收入隨之大幅度提高。2002年全區(qū)人均4300美元，比上年增長18.0%。預(yù)計(jì)2007年人均GDP將到達(dá)7500美元，實(shí)現(xiàn)比2001年翻番。2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)(chn y ji u)隨著(su zh

7、e)松江經(jīng)濟(jì)的不斷開展(kizhn)，其產(chǎn)業(yè)(chny)結(jié)構(gòu)調(diào)整也發(fā)生(fshng)相應(yīng)變化，出現(xiàn)了“二、三、一的結(jié)構(gòu)，以房地產(chǎn)業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)占據(jù)經(jīng)濟(jì)開展的主導(dǎo)地位。2002年，松江區(qū)第一、二、三產(chǎn)業(yè)的比重為5：32：63。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值為8.81億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值為114.51億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值為56.76億元。第二產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的主導(dǎo)地位主要得益于兩方面因素：一方面，松江各園區(qū)內(nèi)工業(yè)企業(yè)的投資力度加大、經(jīng)濟(jì)效益提高，促使第二產(chǎn)業(yè)的比重有所增加；第二方面，松江新城的規(guī)劃帶動(dòng)了區(qū)內(nèi)眾多房地產(chǎn)的開發(fā)，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的比重增加。3、財(cái)政收入?yún)^(qū)內(nèi)(q ni)第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)的開展

8、(kizhn)，極大地提高了松江(sn jin)的財(cái)政收入。2002年，松江區(qū)實(shí)現(xiàn)(shxin)全區(qū)財(cái)政收入40.47億元，比上年(shngnin)增長44.2%。國民經(jīng)濟(jì)增加值、工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值、地方財(cái)政收入增長速度分別高于全市8.3個(gè)百分點(diǎn)、6.7個(gè)百分點(diǎn)和25.6個(gè)百分點(diǎn)，處于全市領(lǐng)先水平。4、利用外資2002年，松江區(qū)新批準(zhǔn)投資工程總投資額超過19億美元，比上年增加77.9%，其中利用外資超過17億美元，比上年增加70.9%，分別占上海市郊總額的22.57%及25.34%，居市郊各區(qū)之首。投資工程來自美國、日本、新加坡及泰國等31個(gè)國家和地區(qū)，其中有709家外商外資企業(yè)在松江區(qū)投產(chǎn)，比上年

9、增加112家。年內(nèi)銷售收入322.06億元，比上年增加44.7%，占上海市郊外商外資企業(yè)銷售總額的22.26%。截止(jizh)2002年底，松江(sn jin)累計(jì)批準(zhǔn)2032個(gè)外商投資工程(gngchng)，總投資(tu z)78.61億美元，合同(h tong)利用54.48億美元，投資工程來自50個(gè)國家和地區(qū)。外商投資企業(yè)工業(yè)產(chǎn)值占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值比重達(dá)60%，外向型經(jīng)濟(jì)地位進(jìn)一步上升。5、居民生活職工月平均工資20012002增幅2003增幅松江元/月1426165716.%182810%上海元/月148016239.6%184714%2002年，松江職工月平均工資到達(dá)1657元，高于

10、上海市的職工年平均工資水平，其增長率顯大于上海。2003年，松江職工月平均工資的增長幅度雖然落后于上海，但是職工平均月收入1828元，與上海水平非常接近。 農(nóng)民人均收入2000年2001年2002年2003年松江元/月436.8463518566上海元/月533.33569590555 2003年，松江農(nóng)民人均月收入到達(dá)566年，高于上海市總的農(nóng)民收入水平。農(nóng)民人均純收入增長原因有三：一是工資性收入增加。全區(qū)二、三產(chǎn)業(yè)的快速開展，促使農(nóng)村充裕勞動(dòng)力向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。同時(shí)農(nóng)村居民家庭中有行政事業(yè)單位工作的人員工資水平提高，也是工資性收入增加的另一因素。二是農(nóng)村居民家庭的財(cái)產(chǎn)性收入增加。農(nóng)村居民家

11、庭財(cái)產(chǎn)性收入，包括房屋出租和征地補(bǔ)償費(fèi)等。三是農(nóng)村居民家庭轉(zhuǎn)移性收入增加?？梢钥闯?，松江工業(yè)區(qū)的產(chǎn)業(yè)(chny)類型根本(gnbn)為技術(shù)(jsh)密集型，建設(shè)根本(gnbn)來自外來投入，對(duì)當(dāng)?shù)剞r(nóng)村就業(yè)沒有(mi yu)太大的促進(jìn)。人均居住面積城鎮(zhèn)居民人均居信面積27.8平方米，農(nóng)村居民人均53.8%平方米。2001平方米2002平方米同比增長2003平方米同比增長松江20.127.838.3%28.84%上海12.513.14.8%13.85%從以上的表格可以看同，松江人均居住面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于上海人均居住面積。儲(chǔ)蓄儲(chǔ)蓄存款余額億元增幅松江200058.6200170.6420.5%200290

12、.0327.4%2003118.4631.6%上海20002524.0520013001.8918.9%20024915.5463.74%20036054.623.2%由上表(shn bio)可以看出，上海全市儲(chǔ)蓄存款余額在2002年有個(gè)飛速(fi s)增長，2003年的增長速度有所回落，是受去年樓市(lu sh)異?；鸨┑挠绊憽６山瓍^(qū)儲(chǔ)蓄存款余額自2000年來持續(xù)增長，且增長速度也在持續(xù)增加，可見，近年來松江人民生活(shnghu)水平逐漸提高，且他們的剩余收入沒有主要的投資方向。6、“一城三片產(chǎn)業(yè)(chny)開展規(guī)劃松江新城：以突進(jìn)式的速度，建成城市要素齊全、具有輻射、帶動(dòng)、集聚功能的現(xiàn)

13、代化中等規(guī)模城市。東北片： 經(jīng)濟(jì)密集區(qū)，重點(diǎn)開展現(xiàn)代工業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)，以輕軌R4線為團(tuán)組鏈，建設(shè)假設(shè)干個(gè)具有現(xiàn)代氣息的集鎮(zhèn)。主要包括九亭和新橋鎮(zhèn)。西北(xbi)片： 重點(diǎn)(zhngdin)開展(kizhn)旅游業(yè)和微電子產(chǎn)業(yè)，以山林資源(zyun)為依托，建設(shè)假設(shè)(jish)干個(gè)與自然環(huán)境融為一體的生態(tài)型集鎮(zhèn)。主要包括佘山、泗涇、洞涇鎮(zhèn)等。南片： 重點(diǎn)開展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和環(huán)保型工業(yè)，以葉新公路為軸線，建設(shè)假設(shè)干個(gè)具有田園特色的集鎮(zhèn)。主要包括浦南三鎮(zhèn)。主要產(chǎn)業(yè)園區(qū)松江工業(yè)區(qū)是上海首家市級(jí)工業(yè)區(qū)，至2003年6月，進(jìn)區(qū)外資工程已達(dá)400多項(xiàng)，工程總投資超過45億美元，有國際著名跨國公司60多家，其中列入世

14、界500強(qiáng)國際知名公司有34家?？萍紙@區(qū)總面積52.6平方公里(pn fn n l)，根據(jù)?松江科技區(qū)概念(ginin)規(guī)劃暨核心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃?，共分為(fn wi)五個(gè)局部(jb)：IC產(chǎn)業(yè)(chny)核心區(qū)； 8平方公里生活配套區(qū)，包括6幢總建筑面積2萬平方米的臺(tái)灣積體電路制造股份臺(tái)積電有眷住宅；IT系統(tǒng)產(chǎn)業(yè)區(qū)；生產(chǎn)研發(fā)區(qū)；1平方公里物流倉儲(chǔ)區(qū)。臺(tái)積電的圈地范圍大約為10平方公里，目前規(guī)劃出2000畝左右的廠區(qū)。據(jù)悉，除了中心規(guī)劃區(qū)的2000畝地，方圓10平方公里內(nèi)陸續(xù)進(jìn)駐的廠商都需經(jīng)臺(tái)積電同意，預(yù)計(jì)該區(qū)域?qū)⑿纬蒊C產(chǎn)業(yè)群聚區(qū)。上海松江出口加工區(qū)是國家級(jí)出口加工區(qū)，至2003年6月累計(jì)

15、引進(jìn)外資企業(yè)54家，方案總投資20億美元，目前已經(jīng)批準(zhǔn)的合同外資7.0億美元，以電子信息制造業(yè)為主要產(chǎn)業(yè)。松江農(nóng)業(yè)園區(qū)區(qū)域面積40平方公里，耕地總面積2700公頃，上海農(nóng)科院、浙江農(nóng)業(yè)大學(xué)、上海市動(dòng)植物引種中心等單位參與了農(nóng)業(yè)園區(qū)的科研開發(fā)。佘山國家旅游度假區(qū)：1995年6月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立，是上海唯一的國家級(jí)旅游度假區(qū)，規(guī)劃面積64.08平方公里。目前區(qū)內(nèi)已形成集游樂、觀光、會(huì)務(wù)、休閑、度假、居住等多項(xiàng)功能為一體的綜合型旅游度假區(qū)的雛形，吸引了大量游人前來觀光游覽。近幾年年均客流量到達(dá)180萬人次以上。 2000年佘山度假區(qū)核心區(qū)內(nèi)占地500畝的人工湖建成完成，佘山度假區(qū)由此成為上海地區(qū)具有

16、最正確生態(tài)環(huán)境、最美自然風(fēng)光、最具開展?jié)摿Φ囊粔K寶地?？v觀(zn un)上海房地產(chǎn)開展(kizhn)的歷程，產(chǎn)業(yè)園區(qū)對(duì)周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)的支撐可謂(kwi)巨大，因此松江各大產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開展(kizhn)將為松江房地產(chǎn)市場(chǎng)(shchng)創(chuàng)造持續(xù)的市場(chǎng)需求，提升消費(fèi)者購置能力?！笆彘_展目標(biāo)十五期間松江經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展的總體目標(biāo)是：進(jìn)一步優(yōu)化全區(qū)生產(chǎn)力布局，調(diào)整、完善區(qū)域功能定位，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的合理分工和協(xié)調(diào)開展，重點(diǎn)建設(shè)好松江新城、松江工業(yè)區(qū)、上海佘山國家旅游度假區(qū)、松江現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)，并以此帶動(dòng)全區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展，努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境協(xié)調(diào)開展。到2005年，確保完成國內(nèi)生產(chǎn)總值350億元，工農(nóng)業(yè)

17、總產(chǎn)值1241.5億元，財(cái)政收入80億元，年平均增幅分別為24.8%、26.5%和25.5%；力爭完成國內(nèi)生產(chǎn)總值400億元，工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值1401.5億元，財(cái)政收入90億元，年平均增幅分別為 30.5%、31.7%和30.5%。松江經(jīng)濟(jì)將呈現(xiàn)更加(gnji)強(qiáng)勁的開展(kizhn)勢(shì)頭(sh tu)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)開展(kizhn)提供(tgng)穩(wěn)定、健康的宏觀經(jīng)濟(jì)條件。區(qū)域總結(jié)松江整體區(qū)位條件較好，人文積淀深厚，對(duì)市中心和其他外圍區(qū)域客源具備較強(qiáng)吸引力。松江擁有上海唯一的山地景觀(佘山)和豐富的歷史文化名勝特別是位于松江老城區(qū)域的，人文和自然景觀融合有力的提升了區(qū)域居住品質(zhì)，豐富了居住內(nèi)涵，

18、增添了落戶松江的魅力。在上海市整體人口呈現(xiàn)負(fù)增長的背景下，松江人口持續(xù)增長，城區(qū)人口規(guī)模不斷擴(kuò)大，將為松江房地產(chǎn)市場(chǎng)提供持續(xù)的市場(chǎng)支撐。松江經(jīng)濟(jì)開展勢(shì)頭良好，各大產(chǎn)業(yè)園區(qū)不斷壯大?？v觀上海房地產(chǎn)開展的歷程，產(chǎn)業(yè)園區(qū)對(duì)周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)的支撐可謂巨大，因此松江各大產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開展將為松江房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造持續(xù)的市場(chǎng)需求，提升消費(fèi)者購置能力。同時(shí)穩(wěn)定、健康、高速增長的宏觀經(jīng)濟(jì)也將有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長期開展。通過區(qū)域(qy)分析可見，松江在區(qū)域位置、自然人文景觀、宏觀經(jīng)濟(jì)等方面為區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)開展(kizhn)提供了良好的支撐(zh chng)，有利于市場(chǎng)的長期開展(kizhn)。三、松江(sn jin)新城1

19、、新城區(qū)位松江新城的建設(shè)始于2001年。根據(jù)總體規(guī)劃，松江新城分兩期開發(fā)。近期開發(fā)土地面積36平方公里，人口規(guī)模50萬，界限東起通波塘，西至油墩港，南起滬杭鐵路，北起規(guī)劃中的旗天路。方案2005年底初步建成。遠(yuǎn)期開發(fā)地域擴(kuò)至60平方公里，人口規(guī)模到達(dá)100萬。周邊界限東起洞涇港，西至油墩港，南起滬杭鐵路，北至規(guī)劃的花辰路。上海十五規(guī)劃(guhu)提出構(gòu)筑特大型國際經(jīng)濟(jì)中心(zhngxn)城市城鎮(zhèn)體系，重點(diǎn)建設(shè)展現(xiàn)異國風(fēng)情的一城九鎮(zhèn)戰(zhàn)略(zhnl)設(shè)想(shxing)。按照規(guī)劃，上海郊區(qū)(jioq)將依托重大經(jīng)濟(jì)工程和骨干交通建設(shè)，重點(diǎn)開展新城和中心鎮(zhèn)，構(gòu)筑上?，F(xiàn)代城鎮(zhèn)體系，切實(shí)改變中心城區(qū)蔓延

20、擴(kuò)張、郊區(qū)分散布點(diǎn)的格局，形成工業(yè)化、城市化、現(xiàn)代化的城鎮(zhèn)群和都市經(jīng)濟(jì)圈。而松江新城就是其中的一城，到2005年，松江新城將成為一座與上海國際大都市相照應(yīng)、具有中等規(guī)模的現(xiàn)代化新型城市。2、新城建設(shè)根據(jù)總體規(guī)劃，松江新城分兩期開發(fā)。近期開發(fā)土地面積36平方公里，人口規(guī)模30萬，預(yù)計(jì)2002年底初步建成。遠(yuǎn)期開發(fā)地域擴(kuò)至60平方公里，人口規(guī)模到達(dá)50萬，估計(jì)到2004年底建成。目前新城區(qū)開發(fā)重點(diǎn)集中在22.4平方公里的“松江新城示范區(qū)。 從松江新城的規(guī)劃看，按劃分城市功能清晰，主要分為一下幾個(gè)(j )區(qū)域：大學(xué)城以南地區(qū)(dq)：規(guī)劃建設(shè)(jinsh)為松江新城的示范區(qū)，包括松江大學(xué)城以及新城的

21、中心區(qū)，主要以公寓(gngy)住宅為主；大學(xué)城以西地區(qū)(dq)：規(guī)劃建設(shè)一個(gè)以英式風(fēng)貌的泰晤士小鎮(zhèn)為代表的高檔住宅區(qū)，多為低密度住宅；本工程所在的大學(xué)城以西地區(qū)。大學(xué)城以北地區(qū)：大學(xué)城以北地區(qū)的地理位置較接近佘山地區(qū)，因此未來規(guī)劃為高檔別墅區(qū)；大學(xué)城以東地區(qū)：未來也將規(guī)劃建設(shè)為一個(gè)大規(guī)模的，以公寓住宅為主的居住區(qū)。松江(sn jin)新城開展(kizhn)規(guī)劃(guhu)2005年總體目標(biāo)新城規(guī)劃面積其中：新城區(qū) 老城區(qū)36平方公里22.4平方公里13.6平方公里 新建住宅其中：新城區(qū) 老城區(qū)368萬平方米318萬平方米50萬平方米城市道路“五縱六橫主干道交通軸線“一主四副五軸線滬杭鐵路、滬杭

22、高速主軸線外青松沈磚公路次軸線黃浦江、葉新公路次軸線滬松九新車亭公路次州縣同三公路次軸線軌道交通9號(hào)線依靠(yko)9號(hào)線松江到上海市中心(zhngxn)只要30分鐘。2002年6月20日輕軌系統(tǒng)在松江(sn jin)破土開工(ki gng)，自上海的宜山路，經(jīng)七寶(q bo)、九亭、泗涇到畬山、松江新城區(qū)，預(yù)定2005年底建成通車，投資人民幣35億元，屆時(shí)松江新城到上海市中心人民廣場(chǎng)只要40分鐘?？偨Y(jié)(zngji)：松江新城建設(shè)將進(jìn)一步提升松江城區(qū)在上海城鎮(zhèn)體系中的地位，有力的改善了區(qū)位條件。新城規(guī)劃(guhu)徹底地改變了原有城鎮(zhèn)格局，平地造城，成倍擴(kuò)大了城區(qū)規(guī)模，為房地產(chǎn)創(chuàng)造了巨大的市場(chǎng)

23、。四、松江(sn jin)房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述依據(jù)近幾年的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，松江地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出健康(jinkng)、有序、快速開展(kizhn)的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，各項(xiàng)指標(biāo)在高位運(yùn)行中穩(wěn)定增長，投資與消費(fèi)同步開展，供給與需求根本平衡。市場(chǎng)行情穩(wěn)步走高：區(qū)域平均價(jià)格從2001年的3015元/m2，增長到2003年1-9月份的3828元/m2，特別是經(jīng)歷了非典疫情，仍然顯示了較為強(qiáng)勁的增長態(tài)勢(shì)。從2000年以來根本保持了年均10%以上的增長速度，保持與全市大盤的同步上行態(tài)勢(shì)。各年松江區(qū)商品房平均價(jià)格表時(shí)間商品房平均價(jià)格元/平方米2001年30152002年3359同比增長%11.41%2003年1-9月

24、份3828同比增長%10.04%商品房投資(tu z)快速增長，市場(chǎng)供給(gngj)持續(xù)(chx)放大。松江區(qū)房地產(chǎn)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)名稱2001年2002年同比增長%2003年1-9月份同比增長%商品房投資額億元18.8137.3298.4%39.7369.0%商品房施工面積萬平方米221.27320.7745.0%456.7057.8商品房竣工面積萬平方米78.7599.5926.5%91.9918.62003年1-9月份商品房投資(tu z)總量已經(jīng)到達(dá)(dod)39.73億元，同比增長(zngzhng)69.0%，已經(jīng)超過(chogu)去年全年投資額，是2001年全年(qun nin)投

25、資額的2.11倍，攀升增長。商品房施工面積快速增長，今年前三季度投入施工面積到達(dá)456.70萬平方米，同步增長57.8%。商品房施工面積穩(wěn)步增長，今年前三季度商品房竣工面積到達(dá)91.99萬平方米，預(yù)計(jì)全年將突破百萬平方米大關(guān)。數(shù)據(jù)顯示：商品房投資額比竣工(jngng)面積增幅更大，說明房地產(chǎn)市場(chǎng)檔次在逐步上升；商品房投資額和竣工面積分別比施工面積增速更快，顯示了松江房地產(chǎn)投資在前幾年持續(xù)增長之后，市場(chǎng)供給(gngj)仍將增速放大(fngd)。綜上，在持續(xù)幾年的穩(wěn)步增長之后，未來松江區(qū)域房地產(chǎn)投入將在規(guī)模和產(chǎn)品檔次(dn c)上更上一個(gè)臺(tái)階。市場(chǎng)需求旺盛，各種消費(fèi)(xiofi)力量活潑。松江區(qū)房

26、地產(chǎn)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)名稱2001年2002年同比增長%2003年1-9月份同比增長%商品房銷售金額億元23.2031.8237.16%34.3231.5%商品房銷售面積萬平方米76.1899.3830.5%89.6619.5%商品房銷售面積穩(wěn)步上升，增幅略高于商品房竣工(jngng)面積，顯示了較為強(qiáng)勁的消費(fèi)力量，新房市場(chǎng)呈現(xiàn)需略大于求的狀態(tài)。隨著(su zhe)松江房地產(chǎn)市場(chǎng)的開展(kizhn)，區(qū)位條件逐步改善，對(duì)外區(qū)域客源的吸引力增強(qiáng)，數(shù)據(jù)顯示(xinsh)，今年上半年非松江籍客源已成為區(qū)域市場(chǎng)的消費(fèi)主力。政府(zhngf)住宅開展方案和政策導(dǎo)向根據(jù)?松江區(qū)住宅開展“十五方案?，房地產(chǎn)業(yè)

27、是松江區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；“十五期間松江區(qū)將加快房地產(chǎn)二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，并帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開展。市場(chǎng)定位：集中在新城區(qū)開展中高檔住宅區(qū)每平米3500元左右，吸引市區(qū)、本地及周邊地區(qū)高收入階層落戶松江；建造適量經(jīng)濟(jì)適用房，引導(dǎo)低收入人口消費(fèi)二手房，促進(jìn)房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的開展。目標(biāo)和任務(wù)：在東北四鎮(zhèn)九亭、泗涇、洞涇、新橋開展供市區(qū)高收入階層置業(yè)、休閑、度假和投資的中高檔別墅；在松江新城重點(diǎn)建造中高檔住宅；老城區(qū)重在保護(hù)和改造，以改善環(huán)境為主；從以建設(shè)普通住宅為主轉(zhuǎn)向中高檔住宅建設(shè)為主，從以住宅建設(shè)為主為轉(zhuǎn)為以住宅建設(shè)和開展二三級(jí)交易市場(chǎng)并重?？偭靠刂?kngzh)和結(jié)構(gòu)規(guī)劃：20012005年住宅(zhzhi

28、)年供給(gngj)量5070萬左右(zuyu)，20062022年控制(kngzh)在5060萬左右。結(jié)構(gòu)規(guī)劃是在新橋、九亭、泗涇、洞涇、佘山開發(fā)一定數(shù)量的花園住宅、別墅，吸引社會(huì)高收入階層市區(qū)、外商、外省市居民投資置業(yè)；在松江新城規(guī)劃出一定數(shù)量的地塊建造花園別墅以滿足本區(qū)高收入居民的需求，其比例可占年開發(fā)量的25%左右。綜合分析，松江住宅市場(chǎng)整體呈現(xiàn)供需兩旺的健康態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)對(duì)投資者和消費(fèi)者的吸引力不斷增強(qiáng)，將有效支持市場(chǎng)的持續(xù)開展。五、松江新城房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、市場(chǎng)供需關(guān)系供給(gngj)量：2001、2002年新城內(nèi)住宅(zhzhi)新開工面積為150萬，老城區(qū)開工(ki gng)面積為

29、50萬，因而(yn r)整個(gè)松江城區(qū)前2年開發(fā)(kif)約200萬。松江新城西區(qū)02年9月出讓的土地總面積為9048畝(含道路、綠地、河流、公建用地等)，總建筑面積為300萬左右，加上老城區(qū)約50萬開發(fā)量含動(dòng)遷用房和城區(qū)新建商品房工程和東片約88萬的在開發(fā)量，因而20022005年4年新城內(nèi)共有438萬的住宅開發(fā)。2003年至2005年開發(fā)量為360萬，年均開發(fā)120萬左右；但2003年是開發(fā)量最為集中的一年。需求量： 2001年新城開發(fā)上市交易的樓盤總計(jì)約66萬，主要是綠洲華庭13萬、東庭人家4萬、鼎信花園12萬、祥和花園1期5萬、建設(shè)花園12萬、東明花園14萬、蘭橋1期6萬；2002年上市

30、交易的樓盤共計(jì)約85萬，主要有蘭橋2期10萬、放生池約15萬、檀香花園17.3萬、開元新都12萬、松江世紀(jì)新城14萬和祥和花園二期10萬和西區(qū)在開發(fā)地塊。供需關(guān)系： 從2001、2002年的市場(chǎng)狀況而言，供需根本持平，市場(chǎng)有序開展；但從深層次去看，由于松江城區(qū)房地產(chǎn)起步較晚，市場(chǎng)需求一直未得到正常施放；新城的開發(fā)建設(shè)導(dǎo)致了市場(chǎng)的“井噴行情，再加上近期的價(jià)格上漲空間過大，今后的區(qū)域市場(chǎng)行情值得擔(dān)憂。2、總建規(guī)模(gum)分析案名開盤時(shí)間總建規(guī)模萬m25以下5-1010-1515-2020以上蘭橋01/5東明花園02/1放生池花苑02/3檀香花園02/5格林威治02/9開元新都02/10合眾湖畔0

31、2/12景怡苑03/4晨島花園03/4皇騏-愛麗舍03/8紫東新苑03/8南部陽光翠庭04年初湖畔天地04下半年昌鑫花園04年待定華亭綠景苑04/3珠江新城04/5陽光世紀(jì)城04/5久陽.文華府04/5海德名園04/5浪琴水岸04上半年從上表可以(ky)看出，新城區(qū)已售在售的總建規(guī)模主要集中在15-20萬平方米之間，特別(tbi)是04年年初(ninch)開始，推出的工程(gngchng)除了(ch le)有一個(gè)工程總建在5萬平方以下以外，其余均為總建在15萬平方米以上的大規(guī)模工程，其中的昌鑫花園占地面積達(dá)54萬，應(yīng)該算新城區(qū)內(nèi)規(guī)模最大的工程。結(jié)論(jiln)：區(qū)域內(nèi)工程(gngchng)規(guī)模

32、(gum)以15-20萬平方米的大規(guī)模個(gè)案( n)為主。2、產(chǎn)品(chnpn)調(diào)研分析由于地處高郊新興開發(fā)區(qū)域，所以到目前開發(fā)的工程大多是公寓、別墅混合型社區(qū)，其中合眾湖畔、晨島花園、皇騏-愛麗舍是純別墅；紫東新苑、珠江新城、南部陽光翠庭、湖畔天地純公寓工程。多層公寓與獨(dú)棟、聯(lián)排別墅原來是本區(qū)域主要產(chǎn)品類型。但隨著地價(jià)的快速攀升，以及地價(jià)的日漸成熟，04年年初以來的新開樓盤呈現(xiàn)出純公寓工程，特別是其中小高層、高層快速增長的態(tài)勢(shì)。公寓主力面積案名開盤時(shí)間主力面積90-100100-110110-120120-130130-140140-150150以下蘭橋2001放生池花苑02/3檀香花園02/

33、5格林威治02/9開元新都02/10景怡苑03/4紫東新苑03/8珠江新城一期03/10南部陽光翠庭04年初華亭綠景苑04/3海德名園04/5兩房三房目前(mqin)該區(qū)域工程(gngchng)中公寓(gngy)類住宅，主力是二房100 m2左右(zuyu)，三房120-130 m2。檀香花園(huyun)公寓型工程面積普遍比擬大；南部陽光翠庭與珠江新城因?yàn)槭羌児㈩愋凸こ?，所以公寓房型的可選擇范圍相對(duì)較大，其中珠江新城一期二房98 m2與三房137 m2的比例各占50%。疊加別墅主力面積案名開盤時(shí)間主力面積m2160-180180-200200-220220-240放生池花苑02/3檀香花園

34、02/5開元新都02/10合眾湖畔02/12晨島花園03/4久陽.文華府04/5主力面積(min j)集中在180-200 m2。別墅(bish)主力面積案名開盤時(shí)間主力面積m2175-200200-225225-250250-275275-300300-325325-350350以上蘭橋2001東明花苑02/1放生池花苑02/3檀香花園02/5格林威治合眾湖畔02-9景怡苑03/4晨島花園03/4皇騏-愛麗舍03/8久陽.文華府04/5海德名園04/5聯(lián)排雙拼獨(dú)棟從該區(qū)域(qy)2001年至今(zhjn)別墅工程(gngchng)的開展(kizhn)來年，由于地處(d ch)市郊，所以大局部

35、別墅工程都有獨(dú)棟別墅，局部有聯(lián)排、雙拼。其中聯(lián)排的主力面積集中在200-225 m2；雙拼的主力面積集中250-275 m2；獨(dú)棟的主力面積集中在325-350 m2。平均(pngjn)單價(jià) 04年開盤(ki pn)的工程(gngchng)，其中區(qū)域(qy)最低公寓報(bào)價(jià)：珠江新城4400元/平方米區(qū)域(qy)最高公寓報(bào)價(jià)：華亭綠景苑4700無/平方米華亭綠景苑作為區(qū)域內(nèi)最高報(bào)價(jià)的原因是他的地理位置最好，最靠近老城區(qū)的繁華區(qū)域，且周邊生活配套較為齊全。目前區(qū)域內(nèi)在售的別墅工程只有泰晤士小鎮(zhèn)，久陽.文華庥、浪琴水岸等內(nèi)雖然有別墅型產(chǎn)品，但是現(xiàn)在還沒有正式對(duì)外銷售。其中泰晤小鎮(zhèn)內(nèi)的獨(dú)棟別墅產(chǎn)品銷售價(jià)

36、格為10000元/平方米我司代理的工程銷售價(jià)格為12000元/平方米，泰晤小鎮(zhèn)內(nèi)的聯(lián)排產(chǎn)品的銷售價(jià)格為6500元/平方米，久陽.文華府在今年5月份也有聯(lián)排產(chǎn)品推出，目前對(duì)外報(bào)價(jià)為6000元/平方米。別墅總價(jià)案名開盤時(shí)間主力總價(jià)萬元60-8080-100100-120120-140140-180180-200200-220220以上蘭橋2001東明花苑02/1放生池花苑02/3檀香花園02/5格林威治合眾湖畔02-9景怡苑03/4晨島花園03/4皇騏-愛麗舍03/8久陽.文華府04/5區(qū)域(qy)內(nèi)目前各工程(gngchng)的主力總價(jià)(zn ji)相對(duì)集中在聯(lián)排別墅110-130萬元，雙拼別墅

37、(bish)80-100萬元，獨(dú)棟別墅主力(zhl)總價(jià)相對(duì)集中在200-220萬元左右。六、老城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)簡述松江是上海之根，老城區(qū)擁有良好的歷史文化積淀，城市根底設(shè)施較為完善。因此在上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)大盤走高和新城樓市啟動(dòng)之時(shí)，老城區(qū)依靠良好的城市根底，挖掘古城深厚的文化底蘊(yùn)和特色，結(jié)合舊城改造，形成較為完整的樓市板塊。由于松江新城規(guī)劃中的城市中心將逐漸北移，故老城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)順應(yīng)這一趨勢(shì)，推案量主要集中在老城區(qū)北部滬杭高速公路以南，在建筑形態(tài)和居住氣氛上逐漸與新區(qū)聯(lián)成一片。另外結(jié)合舊城改造，在老城區(qū)中心也形成較大的推案量。相對(duì)新城區(qū)而言，老城區(qū)的物業(yè)相對(duì)單一，多層公寓為市場(chǎng)的絕對(duì)主力。由

38、于區(qū)域內(nèi)舊改工程較多，且在 建筑風(fēng)格上缺少統(tǒng)一規(guī)劃，多數(shù)個(gè)案建筑品質(zhì)較低，立面簡單粗糙，沒有形成鮮明的建筑風(fēng)格。在市場(chǎng)啟動(dòng)前期(qinq)，老城區(qū)依靠良好的城市根底(gnd)和人氣積淀，在新城房地產(chǎn)市場(chǎng)漲勢(shì)中處于相對(duì)領(lǐng)先的地位(dwi)，因此市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)較高，至2003年年中區(qū)域主力(zhl)市場(chǎng)價(jià)格到達(dá)(dod)3600元/m2，與新城區(qū)根本持平。位于老城北部的方舟休閑廣場(chǎng)住宅局部市場(chǎng)價(jià)格已到達(dá)3900元/m2。目前老城區(qū)市場(chǎng)可售案量較少。預(yù)計(jì)未來推案量將逐漸平穩(wěn)，舊城改造和近郊區(qū)域的城市化進(jìn)程成為老城區(qū)房地產(chǎn)的主要推動(dòng)力量?？深A(yù)見，在與新城區(qū)同步上升一段時(shí)期后，隨著新城區(qū)市政配套的逐漸完善

39、，其城市核心和競爭強(qiáng)勢(shì)地位確實(shí)立，老城區(qū)的綜合優(yōu)勢(shì)將逐步弱化，由市場(chǎng)的主流板塊轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)的追隨板塊，市場(chǎng)漲幅趨緩，市場(chǎng)價(jià)格逐步被新區(qū)拉開距離。第二(d r)局部(jb)產(chǎn)品(chnpn)建議二、工程(gngchng)SWOT優(yōu)化分析(fnx)1、優(yōu)勢(shì)Strenth “一城九鎮(zhèn)的開展戰(zhàn)略，生態(tài)綠地的政策扶持，軌道交通的快速建設(shè)，地面路網(wǎng)的不斷完善，公共設(shè)施的逐步落成，加之松江大學(xué)城的濃郁氣氛，人氣漸旺，都讓松江新城成為上海居住環(huán)境最正確的中等規(guī)模文化旅游園林城市和現(xiàn)代化衛(wèi)星城市的目標(biāo)更顯明朗，指日可待。同時(shí)也是松江新城房地產(chǎn)市場(chǎng)高速健康持續(xù)開展的有力保障。 本案位于(wiy)松江新城高尚住宅區(qū)，

40、又能輻射到大學(xué)城、佘山等大環(huán)境亮點(diǎn)，加之區(qū)域環(huán)境整潔寬敞。地塊方正平整，便于設(shè)計(jì)(shj)和建造。西北的河道景觀又可得到利用，因此本工程(gngchng)具備一定(ydng)的規(guī)劃優(yōu)勢(shì)。2、劣勢(shì)(lish)Weakness 交通配套是新城區(qū)住宅的第一抗性。雖然松江新城的道路網(wǎng)絡(luò)已現(xiàn)雛形，平坦寬闊、四通八達(dá)、縱橫交錯(cuò)，但是目前新城內(nèi)的交通系統(tǒng)仍然十分落后，僅有的幾條公交線路甚至還滿足不了大學(xué)城市生的出行。連出租車都比擬難叫。因此，2005年開通的9號(hào)線成為了居民過分依賴的交通方式。新城內(nèi)巨大的市場(chǎng)供給量和相對(duì)落后的交通結(jié)構(gòu)之間存在著不小的矛盾。 就目前來講，松江新城的生活配套是相當(dāng)缺乏的，商業(yè)以沿街鋪面為主，主要集中在老城區(qū)和新城示范區(qū)中央的核心地段。缺少規(guī)模性的商業(yè)場(chǎng)所。剛剛建成松江商業(yè)廣場(chǎng)也還未招商；只有開元廣場(chǎng)一個(gè)集中商業(yè)在建，且離本工程較遠(yuǎn)。新城區(qū)內(nèi)一般規(guī)模比擬大的工程都是靠社區(qū)商業(yè)來彌補(bǔ)住戶對(duì)生活配套的要求，但是社區(qū)商業(yè)的品質(zhì)和