個人房產(chǎn)交易涉稅政策歸納

1、個人房產(chǎn)交易涉稅政策歸納（2014-03-16 22:49:38）轉(zhuǎn)載，標(biāo)簽： 分類：財會與稅務(wù)轉(zhuǎn)載原文地址：個人房產(chǎn)交易涉稅政策歸納 作者：NB財稅人個人房產(chǎn)交易涉稅政策歸納目前，中國的個人房地產(chǎn)交易涉及稅務(wù)機關(guān)征收的稅費有7種。其中，賣方涉及營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、土地增值稅、個人所得稅5種稅收和類似稅收的教育費附加；買方涉及契稅和印花稅 2種稅收。上述稅費均由地方稅務(wù)局根據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)和財政、稅務(wù)部門以及地方政府的有關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)征收管理。筆者現(xiàn)將有關(guān)情況簡要介紹如下。營業(yè)稅征收營業(yè)稅的基本法律依據(jù)，是國務(wù)院1993年12月13日發(fā)布、2008年11月10日修訂的中華人民共和國

2、營業(yè)稅暫行條例及其實施細(xì)則和財政部、國家稅務(wù)總局據(jù)此作出 的有關(guān)規(guī)定。在房地產(chǎn)交易中出售房地產(chǎn)的個人為營業(yè)稅的納稅人，計稅依據(jù)一般為納稅人銷售房地產(chǎn)的時候向賣方收取的全部價款與價外費用，適用稅率為5%。例：張某出售一處房地產(chǎn)，取得收入200萬元，其應(yīng)納營業(yè)稅稅額的計算方法為：應(yīng)納稅額=200X5% = 10 （萬元）。如果個人銷售其購置的房地產(chǎn)（購置時間不足5年的住房除外），可以以其全部銷售收入扣除該房地產(chǎn)購置原價以后的余額為計稅營業(yè)額。例：張某出售的上述房地產(chǎn)處購置時間為5年以上，原價為100萬元，其應(yīng)納營業(yè)稅稅額的計算方法為：應(yīng)納稅額=（200 - 100）為 = 5 （萬元）。因為，個人

3、自建自用的住 房和購買5年以上的普通住房，銷售的時候可以免繳營業(yè)稅。城市維護(hù)建設(shè)稅征收城市維護(hù)建設(shè)稅的基本法律依據(jù)，是國務(wù)院1985年2月8日發(fā)布、2011年1月8日修改的中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例和財政部、國家稅務(wù)總局以及各省、自治區(qū)、直轄市人民政府據(jù)此作出的有關(guān)規(guī)定。在房地產(chǎn)交易中出售房地產(chǎn)并繳納營業(yè)稅的個人為城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅人，計稅依據(jù)為納稅人繳納的營業(yè)稅稅額，按照納稅人所在地實行差別稅率。市區(qū)的適用稅率為7%,縣城、建制鎮(zhèn)的適用稅率為 5% ,其他地區(qū)的適用稅率為1%。例：張某出售的上述房地產(chǎn)位于北京市西城區(qū)，出售的上述房地產(chǎn)繳納的營業(yè)稅稅額為10萬元，其應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)

4、稅稅額的計算方法為：應(yīng)納稅額=10X7% = 0.7 （萬元）。城市維護(hù)建設(shè)稅可以隨同營業(yè)稅征收、減免。由于免征、減征營業(yè)稅而發(fā)生的退稅，可以同時退還已經(jīng)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅。印花稅征收印花稅的基本法律依據(jù)，是國務(wù)院1988年8月6日發(fā)布、2011年1月8日修訂的中華人民共和國印花稅暫行條例及其實施細(xì)則和財政部、國家稅務(wù)總局據(jù)此作出的有 關(guān)規(guī)定。在房地產(chǎn)交易中，交易雙方都是印花稅的納稅人，計稅依據(jù)為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載 金額，適用稅率為 0.5 %。例：張某向李某出售上述房地產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額為200萬元，張某和李某各自應(yīng)納印花稅稅額的計算方法為：應(yīng)納稅額= 200X 0.5 1000 （元

5、）。此外，購買房地產(chǎn)者 取得政府部門發(fā)給的房屋產(chǎn)權(quán)證的時候，應(yīng)當(dāng)繳納印花稅5元。目前，個人銷售、購買住房可以暫免繳納印花稅。土地增值稅征收土地增值稅的基本法律依據(jù)，是國務(wù)院1993年12月13日發(fā)布、2011年1月8日修改的中華人民共和國土地增值稅暫行條例及其實施細(xì)則和財政部、國家稅務(wù)總局據(jù) 此作出的有關(guān)規(guī)定。在房地產(chǎn)交易中出售房地產(chǎn)并取得收入的個人為土地增值稅的納稅人，計稅依據(jù)為納稅 人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額，增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定扣除項目金 額以后的余額。上述規(guī)定扣除項目包括：一、納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按照國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。二、經(jīng)過當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)

6、確認(rèn)的舊房和建筑物的評估價格，指轉(zhuǎn)讓已經(jīng)使用的房屋和建筑 物的時候，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折舊率以后的 價格。三、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的時候繳納的營業(yè)稅、城市維 護(hù)建設(shè)稅和印花稅。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的時候交納的教育費附加，可以視同稅金扣除。如果納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，并且沒有正當(dāng)?shù)睦碛桑蛘唠[ 瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，或者提供的扣除項目金額不真實，稅務(wù)機關(guān)可以按照房地產(chǎn)評 估價格（指經(jīng)過當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)的、由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相同地段、 同類房地產(chǎn)綜合評定的價格）計算征收土地增值稅。如果納稅人轉(zhuǎn)讓舊房

7、和建筑物，不能取得評估價格，但是能夠提供購房發(fā)票，經(jīng)過當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)，其為取得土地使用權(quán)所支付的金額和購房及配套設(shè)施的成本、費用的扣除，可以按照發(fā)票所載金額，從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止，每年加計5%。納稅人購房的時候繳納的契稅可以扣除，但是不作為加計 5%的基數(shù)。如果納稅人轉(zhuǎn)讓舊房和建筑物，既不能取得評估價格，又不能提供購房發(fā)票，稅務(wù)機關(guān) 可以依法核定征稅。土地增值稅實行 4級超率累進(jìn)稅率，增值額不超過扣除項目金額50%的部分，適用稅率為30% ;增值額超過扣除項目金額 50%100%的部分，適用稅率為40% ;增值額超過扣除 項目金額100%200%的部分，適用稅率為50% ;增值額超過扣除

8、項目金額 200%的部分， 適用稅率為60%。在計算土地增值稅的應(yīng)納稅額的時候，應(yīng)當(dāng)先用納稅人取得的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除有關(guān) 各項扣除項目金額，計算得出增值額。再按照增值額超過扣除項目金額的比例，分別確定 增值額中各個部分的適用稅率，依此計算各部分增值額的應(yīng)納土地增值稅稅額。各部分增 值額應(yīng)納土地增值稅稅額之和，即為納稅人應(yīng)納的全部土地增值稅稅額。例：李某出售一處房產(chǎn)，售價 500萬元，可以扣除的各項成本、費用和有關(guān)稅金等共計200萬元，其應(yīng)納土地增值稅稅額的計算方法為：增值額=500-200 =300 （萬元），應(yīng)納稅額=100X30% + 100X40%+ 100X50% = 120 （萬元

9、）。目前，個人出售住房可以暫免繳納土地增值稅。個人所得稅征收個人所得稅的基本法律依據(jù)，是1980年9月10日第五屆全國人民代表大會第三次會議通過、2011年6月30日第十一屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十一次會議第六次修改的中華人民共和國個人所得稅法及其實施條例和財政部、國家稅務(wù)總局據(jù)此作 出的有關(guān)規(guī)定。個人出售房地產(chǎn)取得的所得屬于個人所得稅征稅項目中的財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得；納稅人為出售 房地產(chǎn)并取得收入的個人；計稅依據(jù)為應(yīng)納稅所得額，即納稅人轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)取得的收入減除 被轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的原值、合理費用和在財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中繳納的有關(guān)稅費以后的余額；適用稅率 為 20%。例：張某出售原值 100萬元的住房一套，取

10、得收入 200萬元，可以扣除有關(guān)費用和稅金為50萬元，其應(yīng)納個人所得稅稅額的計算方法為：應(yīng)納稅所得額=200 100 50 = 50 （萬元），應(yīng)納稅額=50X20% = 10 （萬元）。轉(zhuǎn)讓住房收入計算個人所得稅應(yīng)納稅所得額的時候，納稅人憑原購房合同、發(fā)票等有效 憑證，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核以后，可以從其轉(zhuǎn)讓住房收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳 納的稅金和有關(guān)合理費用。關(guān)于房屋原值的規(guī)定如下：一、商品房：購置該房屋的時候?qū)嶋H支付的房價款和繳納的相關(guān)稅費。二、自建住房：實際發(fā)生的建造費用和建造、取得產(chǎn)權(quán)的時候?qū)嶋H繳納的相關(guān)稅費。三、經(jīng)濟(jì)適用房：原購房人實際支付的房價款、相關(guān)稅費和按照規(guī)定繳納的土地

11、出讓金。四、已購公有住房：原購公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按照當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房價格計算的房價款，加 原購公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實際支付的房價款、按照規(guī)定向財政部門或者原產(chǎn)權(quán)單位繳納的 所得收益和相關(guān)稅費。五、城鎮(zhèn)拆遷安置住房：根據(jù)國務(wù)院發(fā)布的城市房屋拆遷管理條例和原建設(shè)部發(fā)布的城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見等法規(guī)，其原值分別按照下列規(guī)定確定：.房屋拆遷取得貨幣補償以后購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款和繳納的相關(guān)稅費；.房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為房屋拆遷補償安置協(xié)議注明的 價款和繳納的相關(guān)稅費；.房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人除了取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補償?shù)模{(diào)換房屋原值為房屋拆

12、遷補償安置協(xié)議注明的價款和繳納的相關(guān)稅費，減去貨幣補 償以后的余額；.房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣的，所調(diào)換 房屋原值為房屋拆遷補償安置協(xié)議 注明的價款，加上所支付的貨幣和繳納的相關(guān)稅費。 轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金，指納稅人在轉(zhuǎn)讓住房的時候依法繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建 設(shè)稅、土地增值稅、印花稅和類似稅收的教育費附加。轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的合理費用，指納稅人按照規(guī)定支付的住房裝修費用、住房貸款利 息、手續(xù)費和公證費等費用。.裝修費用。納稅人能提供支付裝修費用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名 與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓以前發(fā)

13、生的裝修費用， 可以在下列規(guī)定比例以內(nèi)扣除：已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房，最高扣除限額為房屋原值的 15%;商品房和其他住房，最高扣除限額為房屋原值的10%。.貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行支付的住房貸款 利息，可以憑貸款銀行出具的有效證明扣除。.納稅人按照有關(guān)規(guī)定支付的手續(xù)費和公證費等，可以憑有關(guān)部門出具的有效證明扣除。納稅人沒有提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅 務(wù)機關(guān)可以根據(jù)稅收征管法中的相關(guān)規(guī)定核定征稅，即按照納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個人所得稅稅額。具體比例由省級地方稅務(wù)局或者省級地方稅務(wù)局授權(quán)的地市 級地方稅務(wù)局根

14、據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時間、房屋類型和住房平 均價格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入的 1%3%的幅度以內(nèi)確定。仍然以上述張某出售住房，取得收入200萬元為例，如果張某沒有提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納個人所得稅稅額，稅務(wù)機關(guān)就可以按照其住房 轉(zhuǎn)讓收入200萬元和當(dāng)?shù)匾?guī)定的征收率計算其應(yīng)納個人所得稅稅額，1%即為2萬元，3%則為6萬元。目前，個人轉(zhuǎn)讓自用 5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，可以暫免繳納個人 所得稅。契稅征收契稅的基本法律依據(jù)，是1997年7月7日國務(wù)院發(fā)布的中華人民共和國契稅暫行條例及其細(xì)則和財政部、國家稅務(wù)總局據(jù)此作出的有關(guān)規(guī)定

15、。在房地產(chǎn)交易中購買房地產(chǎn)的個人為契稅的納稅人；計稅依據(jù)為上述交易的成交價格 （指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格，包括承受者應(yīng)當(dāng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)和其 他經(jīng)濟(jì)利益）；實行 3%5%的幅度比例稅率。各省、自治區(qū)和直轄市的適用稅率，由當(dāng)?shù)?省級人民政府根據(jù)本地區(qū)的實際情況，在上述規(guī)定的幅度以內(nèi)確定，并報財政部和國家稅 務(wù)總局備案，目前各地規(guī)定的稅率多為3%。例：李某購買一處房地產(chǎn)，成交價格為200萬元，當(dāng)?shù)匾?guī)定的契稅適用稅率為3%,其應(yīng)納契稅稅額的計算方法為：應(yīng)納稅額=200X3% = 6 （萬元）。個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員包括購房人、配偶和未成年子女，下同）唯一住房的，

16、可以減半繳納 契稅。個人購買90平方米以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，可以減按 1%的 稅率繳納契稅。教育費附加征收教育費附加的基本法律依據(jù)，是國務(wù)院1986年4月28日發(fā)布、2011年1月8日第三次修改的征收教育費附加的暫行規(guī)定和財政部、國家稅務(wù)總局據(jù)此作出的有關(guān)規(guī) ao在房地產(chǎn)交易中出售房地產(chǎn)并繳納營業(yè)稅的個人為教育費附加的繳納人，以納稅人繳納 的營業(yè)稅稅額為計征依據(jù)，附加率為3%。例：張某因出售的房地產(chǎn)繳納的營業(yè)稅稅額為10萬元，其應(yīng)納教育費附加的計算方法為：應(yīng)納教育費附加=10X3% = 0.3 （萬元）。此外，2010年11月7日，根據(jù)國務(wù)院的要求，財政部發(fā)出關(guān)于統(tǒng)一地方教

17、育附加政 策有關(guān)問題的通知，規(guī)定全國統(tǒng)一開征地方教育附加，以單位和個人繳納的增值稅、營 業(yè)稅和消費稅為計征依據(jù)，附加率為2%。據(jù)此，上例中的張某還應(yīng)當(dāng)繳納地方教育附加0.2萬元，計算方法同上。出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此誠危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣不懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報之于陛下也。誠宜開張圣聽，以光 先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其 刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費祎、董允等，此皆良實，志慮思純，是以先帝簡拔以遺陛下：愚 以為宮中之事，事無大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補闕漏，有所廣益。將軍向?qū)?，性行淑均，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之日能”，是以眾議舉寵為督:愚以為營中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所。親賢臣，遠(yuǎn)小人，此先漢所以興隆也； 親小人，遠(yuǎn)賢臣，此后漢所以傾頹也。 先帝在時, 每與臣論此事，未嘗不嘆息痛恨于桓、 靈也。侍中、尚書、長史、參軍，此悉貞良死節(jié)之臣， 愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計日而待也臣本布衣，躬耕于南陽，茍全性命于亂世，不求聞達(dá)于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉 屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當(dāng)世之事