東莞長(zhǎng)安明珠廣場(chǎng)前期策劃報(bào)告

1、+/錄月一十東莞咻安明珠.商業(yè)運(yùn)作初步方案 00二期日第一部分長(zhǎng)安鎮(zhèn)宏觀環(huán)境分析一、 長(zhǎng)安鎮(zhèn)概述二、長(zhǎng)安鎮(zhèn)交通狀況三、長(zhǎng)安鎮(zhèn)近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r四、 長(zhǎng)安鎮(zhèn)規(guī)劃現(xiàn)狀及發(fā)展目標(biāo)第二部分長(zhǎng)安鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析二、長(zhǎng)安鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述三、長(zhǎng)安鎮(zhèn)商業(yè)市場(chǎng)分析四、項(xiàng)目周邊商場(chǎng)對(duì)比分析第三部分 項(xiàng)目定位建議一、項(xiàng)目概況二、商業(yè)規(guī)劃商業(yè)運(yùn)作第四部分結(jié)束語(yǔ)第一部分長(zhǎng)安鎮(zhèn)宏觀環(huán)境分析、長(zhǎng)安鎮(zhèn)概述長(zhǎng)安地處珠江口，在東 最南端。東至風(fēng)輪地，與深 寶安區(qū)松崗鎮(zhèn)相接；西至上 寧涌，與虎門(mén)鎮(zhèn)相鄰；南至 河，瀕臨珠江口伶仃洋；北 花山，與大嶺山鎮(zhèn)接壤。廣 速公路、107國(guó)道、S358省 穿而過(guò)，是廣州

2、、東莞與深 通往來(lái)的南大門(mén)。增城市南盲市.庭攜市國(guó)帽而iLSi碘市善禺市江叩帶*新官市中山市,安 圳市 角大 東寶 至蓮 深高 道貫 圳交長(zhǎng)安鎮(zhèn)東西長(zhǎng)15公里，南北跨7公里，面積83平方公里。轄13個(gè)村（居）民委員會(huì), 戶籍人口萬(wàn)多人，外來(lái)流動(dòng)人口 60多萬(wàn)人，旅游同胞3萬(wàn)多人。改革開(kāi)放以來(lái)，長(zhǎng)安鎮(zhèn)抓住機(jī)遇，不懈奮斗，兩個(gè)文明建設(shè)取得了顯著成效。全鎮(zhèn)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力位居廣東省鎮(zhèn)級(jí)第二，并先后獲得“中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星”、“國(guó)家衛(wèi)生鎮(zhèn)”、“全國(guó)村鎮(zhèn)建設(shè)先進(jìn)鎮(zhèn)”等33項(xiàng)國(guó)家級(jí)的榮譽(yù)。、長(zhǎng)安鎮(zhèn)交通狀況長(zhǎng)安的交通運(yùn)輸事業(yè)，以高起點(diǎn)規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，高效能管理”為要求，規(guī)劃、建 設(shè)、管理同步運(yùn)行。1990年，長(zhǎng)安鎮(zhèn)

3、委，鎮(zhèn)政府先后投資 5億多元，興建了長(zhǎng)安一環(huán)路、二環(huán)路、振安路、長(zhǎng)青路等 17條高規(guī)格的主干道路；2002、2003年，鎮(zhèn)政府對(duì)鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)的交通道路進(jìn)行全面的升級(jí)改造工程，全面鋪設(shè)瀝青，營(yíng)造了一個(gè)文明現(xiàn)代的城鎮(zhèn)形象。為 了做好公交運(yùn)輸，長(zhǎng)安建起了一座功能齊全的大型公共汽車(chē)站和廣深高速公路長(zhǎng)安立交出 口，開(kāi)通鎮(zhèn)內(nèi)外公共巴士；連接S358省道和長(zhǎng)南大道直通海岸的“八龍出?！惫饭こ桃鸦?本完成。全國(guó)一級(jí)汽車(chē)客運(yùn)站一一長(zhǎng)安汽車(chē)站長(zhǎng)安鎮(zhèn)到周邊城市長(zhǎng)安鎮(zhèn)100KM/90分鐘香港長(zhǎng)安鎮(zhèn)90KM/60分鐘廣州長(zhǎng)安鎮(zhèn)60KM/50分鐘深圳長(zhǎng)安鎮(zhèn)32KM/20分鐘東莞長(zhǎng)安鎮(zhèn)60KM/60分鐘中山長(zhǎng)安鎮(zhèn)90KM/80

4、分鐘珠海其他交通線路長(zhǎng)安22KM/20分鐘深圳黃田機(jī)場(chǎng)巴士 30分鐘/班長(zhǎng)安100KM/60分鐘廣州白云機(jī)場(chǎng)巴士 30分鐘/班長(zhǎng)安100KM/90分鐘香港國(guó)際機(jī)場(chǎng)巴士 1小時(shí)/班長(zhǎng)安36KM/30分鐘東莞常平站北京-香港、廣州-深圳長(zhǎng)安100KM/90分鐘香港貸柜碼頭 葵涌貸根碼頭長(zhǎng)安60KM/60分鐘深圳蛇口港客運(yùn)貸柜碼頭長(zhǎng)安70KM/70分鐘深圳鹽田港客運(yùn)貸柜碼頭長(zhǎng)安18KM/20分鐘東莞虎門(mén)碼頭客運(yùn)貸柜碼頭II長(zhǎng)安25KM/30分鐘深圳福永碼頭客運(yùn)1小時(shí)/班噴射船長(zhǎng)安3KM/5分鐘廣深高速入口長(zhǎng)安15KM/20分鐘莞深高速入口107國(guó)道四線行車(chē)40米寬省道S358六線行車(chē)60米寬振安大道

5、六線行車(chē)60米寬I小結(jié)：長(zhǎng)安鎮(zhèn)的交通線路多，使得長(zhǎng)安到周邊城鎮(zhèn)的時(shí)間大大縮短， 形成了 10分鐘1 小時(shí)生活圈，增強(qiáng)了長(zhǎng)安和周邊城鎮(zhèn)的人口流動(dòng)性，同時(shí)也使得長(zhǎng)安的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)外發(fā) 展的趨勢(shì)加強(qiáng)。三、長(zhǎng)安鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況長(zhǎng)安鎮(zhèn)加大各項(xiàng)工作力度，力促鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。今年該鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，經(jīng) 濟(jì)增長(zhǎng)速度和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量同步提高。長(zhǎng)安鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)成分比較均衡，集體經(jīng)濟(jì)、外向型經(jīng) 濟(jì)、個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)等相互帶動(dòng)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例較恰當(dāng)，目前三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例分別為： 農(nóng)業(yè)7% 工業(yè)63%!三產(chǎn)業(yè)30%1、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)穩(wěn)定增長(zhǎng)。2004年上半年，全鎮(zhèn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值完成億元，比前年同 期增長(zhǎng)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值完成億元，比前

6、年同期增長(zhǎng) %各項(xiàng)稅收億元；鎮(zhèn)本級(jí)可支配財(cái)政 收入5億元，同比增長(zhǎng)村、組兩級(jí)集體經(jīng)濟(jì)總收入億元，同比增長(zhǎng) 各項(xiàng)存款余額億 元，同比增長(zhǎng)其中城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款億元，同比增長(zhǎng)全鎮(zhèn)用電總量?jī)|千瓦時(shí)，增長(zhǎng)% 社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元，增長(zhǎng) %居民消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)略有上升。2、招商引資繼續(xù)向前推進(jìn)。長(zhǎng)安鎮(zhèn)外經(jīng)發(fā)展勢(shì)頭良好，實(shí)際利用外資、外資企業(yè)出口 總值、工繳費(fèi)分別比去年同期增長(zhǎng) % %據(jù)外經(jīng)辦數(shù)據(jù)顯示，今年上半年長(zhǎng)安鎮(zhèn)對(duì)外經(jīng) 濟(jì)繼續(xù)保持較大增幅勢(shì)頭，實(shí)際利用外資金額、外資企業(yè)出口總值、工繳費(fèi)收入分別比上 年同期增長(zhǎng) %、%今年上半年長(zhǎng)安鎮(zhèn)增資項(xiàng)目達(dá)196宗，增資金額達(dá)6247萬(wàn)美元，比 上年同期增長(zhǎng)72%實(shí)

7、際利用外資金額達(dá)9125萬(wàn)美元，累計(jì)增長(zhǎng)%外資企業(yè)出口總值為 145739萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng) ;工繳費(fèi)收入達(dá)87174萬(wàn)港元，同比增長(zhǎng)%3、長(zhǎng)安鎮(zhèn)“十五”期間經(jīng)濟(jì)社會(huì)目標(biāo)： 逐步完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，繼續(xù)發(fā)展外 向型經(jīng)濟(jì)，加大力度扶持民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，進(jìn)一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。經(jīng)濟(jì)總量比“九五”期間 翻一番，國(guó)民生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)速度達(dá)到 15%至2005年，全鎮(zhèn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到億元， 人均國(guó)民生產(chǎn)總值達(dá)到萬(wàn)元，工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到億元，其中工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到億元。四、長(zhǎng)安鎮(zhèn)規(guī)劃現(xiàn)狀及發(fā)展目標(biāo)1、土地現(xiàn)狀利用特征在長(zhǎng)安城鎮(zhèn)化過(guò)程中，形成了以村為單位的分散的土地開(kāi)發(fā)與利用模式。由于長(zhǎng)安鎮(zhèn) 土地權(quán)屬構(gòu)成中，村集體土

8、地占絕對(duì)多數(shù)，造成全鎮(zhèn)土地開(kāi)發(fā)以村為主，鎮(zhèn)級(jí)土地開(kāi)發(fā)較 少的格局。作為各村經(jīng)濟(jì)主要來(lái)源的土地出讓和租售廠房行為，加劇了土地開(kāi)發(fā)和利用的混亂程 度。在長(zhǎng)安高速工業(yè)化過(guò)程中，土地給各村帶來(lái)了可觀的經(jīng)濟(jì)收益，各村競(jìng)相開(kāi)發(fā)。然而， 限于認(rèn)識(shí)的高度和對(duì)問(wèn)題思考的角度，集體土地的管理者忽略土地利用的效率、環(huán)境質(zhì)量 水平、城鎮(zhèn)整體布局、設(shè)施配套等的要求。致使全鎮(zhèn)土地開(kāi)發(fā)總量高，結(jié)構(gòu)不合理，強(qiáng)度 低，綜合效益差，土地資源浪費(fèi)比較嚴(yán)重。2、新規(guī)劃打造現(xiàn)代化中心城鎮(zhèn)被列為廣東省中心鎮(zhèn)、全國(guó)小城鎮(zhèn)建設(shè)示范鎮(zhèn)的東莞市長(zhǎng)安鎮(zhèn)， 2003年以來(lái)在城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)方面又推出了一系列大動(dòng)作：投入 9 億元建設(shè)新主干道路和對(duì)原有道

9、路進(jìn)行升級(jí)改造；投入逾億元進(jìn)行市政和環(huán)境配套設(shè)施建設(shè)；實(shí)施工業(yè)進(jìn)園，興建 3 個(gè)大型高科技工業(yè)園區(qū)。鎮(zhèn)政府的目標(biāo)是要把長(zhǎng)安建設(shè)成為“富裕文明的現(xiàn)代化中心城鎮(zhèn)”。擁有 1600 多家外資企業(yè)和 500 多家民營(yíng)工廠的長(zhǎng)安鎮(zhèn)， 近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速， 人口增長(zhǎng)快。 1986年，長(zhǎng)安鎮(zhèn)首次對(duì)鎮(zhèn)中心區(qū)進(jìn)行了規(guī)劃， 1993年，又對(duì)城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行了修編， 1995 年，編制了長(zhǎng)安鎮(zhèn)環(huán)境規(guī)劃 ， 1998 年，完成了長(zhǎng)安鎮(zhèn)總體規(guī)劃的制定。2003 年 4 月中旬，他們又請(qǐng)中國(guó)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院深圳分院對(duì)全鎮(zhèn)總體規(guī)劃進(jìn)行修編，以更高的起點(diǎn)和標(biāo)準(zhǔn)整合全鎮(zhèn)規(guī)劃，使總體規(guī)劃進(jìn)一步適應(yīng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境發(fā)展的需要。長(zhǎng)安鎮(zhèn)

10、堅(jiān)持“規(guī)劃一張圖、建設(shè)一盤(pán)棋、審批一支筆、管理一張網(wǎng)”的原則，抓好各類(lèi)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃、論證、審批及管理，無(wú)論領(lǐng)導(dǎo)換幾屆，規(guī)劃不隨領(lǐng)導(dǎo)改，有效維護(hù)了規(guī)劃的嚴(yán)肅性，保證了規(guī)劃的實(shí)施。近年來(lái)，長(zhǎng)安鎮(zhèn)按照“一條道路一個(gè)景點(diǎn)，一幢建筑一個(gè)景點(diǎn)，一個(gè)小區(qū)一個(gè)景點(diǎn)，一個(gè)中心村一個(gè)景點(diǎn)，一個(gè)自然村一個(gè)景點(diǎn)”的“五個(gè)一”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行鎮(zhèn)中心區(qū)和中心村的建設(shè)，興建了一大批高標(biāo)準(zhǔn)、具有現(xiàn)代感的基礎(chǔ)設(shè)施和城鎮(zhèn)功能配套設(shè)施，如修建了 200多公里高等級(jí)水泥公路， 1 座 22 萬(wàn)伏變電站、 3 座 11 萬(wàn)伏變電站， 7 家三星級(jí)以上酒店， 26 所設(shè)施一流、環(huán)境優(yōu)美的中小學(xué)校和幼兒園， 5 家醫(yī)療設(shè)施齊備先進(jìn)的醫(yī)院，

11、7 家高檔 影劇院等一批文化體育設(shè)施。全鎮(zhèn) 綠化 覆蓋 率 ，道 路綠 化里 程 100 ，同時(shí)還大力調(diào)整工業(yè)、民宅布局，整合工業(yè)園區(qū)，興建村民住宅小區(qū)。長(zhǎng)青街美景全國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)科技園區(qū)安力科技園烏沙村江貝農(nóng)民住宅3、遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃作為東莞市城鎮(zhèn)化試點(diǎn)鎮(zhèn)的長(zhǎng)安鎮(zhèn)， 將投資億多元用于推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)工作。 其中 2004年植樹(shù)綠化、清潔衛(wèi)生和舊城改造是其三項(xiàng)工作重點(diǎn)，另外長(zhǎng)安鎮(zhèn)還將投資億元，用于完成四環(huán)路二期工程建設(shè)。長(zhǎng)安鎮(zhèn)將圍繞市委、市政府提出的“一城三創(chuàng)五爭(zhēng)先”工作思路，廣泛開(kāi)展植樹(shù)綠化、凈化環(huán)境和舊城改造三項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)“暢、寬、潔、綠、凈、美”的工作目標(biāo)，改善鎮(zhèn)區(qū)城市環(huán)境面貌，加快城鎮(zhèn)

12、化進(jìn)程。今年長(zhǎng)安鎮(zhèn)推進(jìn)城鎮(zhèn)化工作的三項(xiàng)任務(wù)及市政建設(shè)共需投入資金萬(wàn)元。其中植樹(shù)綠化萬(wàn)元，環(huán)境凈化萬(wàn)元，舊城改造23692 萬(wàn)元，市政建設(shè)61872 萬(wàn)元。推進(jìn)城鎮(zhèn)化三項(xiàng)工作從 2004年 4月 5 日開(kāi)始至 2004年 12月 31 日結(jié)束，分四個(gè)階段進(jìn)行。長(zhǎng)安鎮(zhèn)城建規(guī)劃的目標(biāo)是：爭(zhēng)取到 2005 年，全鎮(zhèn)的城市化水平達(dá)到90%以上，舊村改造率50%左右，環(huán)境綜合指標(biāo)95 分，城鎮(zhèn)生活污水處理率達(dá)到80%，垃圾無(wú)害化處理達(dá)到100%，信息化綜合指數(shù)90%，全鎮(zhèn)范圍內(nèi)均可實(shí)現(xiàn)寬帶網(wǎng)絡(luò)入戶，為群眾提供配套完善的居住條件，便捷舒適的出行條件，一流的文化、教育、體育、娛樂(lè)、旅游設(shè)施。實(shí)現(xiàn)布局合理、設(shè)施

13、先進(jìn)、功能齊全、治安良好，具有較強(qiáng)的聚集和輻射能力，宜商宜居的現(xiàn)代化 城市環(huán)境。小結(jié)：長(zhǎng)安鎮(zhèn)在經(jīng)濟(jì)建設(shè)與城市規(guī)劃建設(shè)取得巨大成就的同時(shí)，也給鎮(zhèn)區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)也 帶來(lái)了新的發(fā)展契機(jī)。第二部分長(zhǎng)安鎮(zhèn)地產(chǎn)及商業(yè)市場(chǎng)分析一、東莞市地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析（一）東莞房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析2004年上半年，國(guó)家出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀 調(diào)控。東莞根據(jù)發(fā)展形勢(shì)積極調(diào)整開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略，建造適銷(xiāo)對(duì)路的商品房，來(lái)滿足消費(fèi)者 的需要。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年?yáng)|莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)保持良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)投資 保持適度增長(zhǎng)，商品房建設(shè)和銷(xiāo)售與去年同期相比也有較大增幅，但增幅有所回落。1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)審批情況

14、今年上半年?yáng)|莞批準(zhǔn)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)立項(xiàng) 48項(xiàng)，比去年同期的29項(xiàng)增長(zhǎng);計(jì)劃投 資億元，計(jì)劃用地面積褶。核準(zhǔn)商品房準(zhǔn)建 83宗，投資總額億元，建筑面積萬(wàn)褶；批準(zhǔn)商 品房預(yù)售總面積萬(wàn)褶，其中住宅萬(wàn)褶，商鋪萬(wàn)平米，寫(xiě)字樓萬(wàn)平米。2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)情況東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資億元，比去年同期的億元增長(zhǎng)。其中住宅完成投資億元， 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資億元，分別占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的和%。商品房竣工面積萬(wàn)褶，比去年同期的萬(wàn)Itf稍有下降，其中住宅竣工面積萬(wàn)褶。3、商品房銷(xiāo)售情況商品房實(shí)際銷(xiāo)售面積萬(wàn)褶，其中外銷(xiāo)面積萬(wàn)褶，住宅實(shí)際銷(xiāo)售面積萬(wàn)褶；實(shí)際銷(xiāo)售面 積比去年同期的萬(wàn)nf增長(zhǎng)。商品房預(yù)售面積萬(wàn)褶，其中住宅銷(xiāo)售面

15、積萬(wàn)褶。銷(xiāo)售額（含 預(yù)售額）億元。4、商品房空置面積商品房空置面積萬(wàn)褶，其中住宅萬(wàn)nf,辦公樓萬(wàn)nf,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房萬(wàn)nf,其他萬(wàn)nf?？罩妹娣e比去年年底的萬(wàn)nf略有下降。5、2004年上半年?yáng)|莞房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)1 ）、內(nèi)銷(xiāo)市場(chǎng)活躍，外銷(xiāo)市場(chǎng)進(jìn)一步下滑今年上半年?yáng)|莞商品房?jī)?nèi)銷(xiāo)面積萬(wàn)褶，占商品房銷(xiāo)售總面積的，比去年同期的萬(wàn)褶 增長(zhǎng)，內(nèi)銷(xiāo)市場(chǎng)比較活躍。東莞房地產(chǎn)發(fā)展初期，境外居民需求占有重要地位，但近年來(lái)下滑較快。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1998 年全市外銷(xiāo)商品房面積占商品房銷(xiāo)售總面積的,而 2003年所占比例不到10%,今年上 半年已經(jīng)下降至%。2）、中等戶型住宅需求空間大據(jù)東莞市房地產(chǎn)交易所數(shù)據(jù)顯示，今年上半年住

16、宅銷(xiāo)售（含預(yù)售）5983套，其中120nf以下（含120 m2）4985套，表明中等戶型住宅需求空間較大。這一方面是因?yàn)楸镜鼐用?有意改善現(xiàn)有住房條件而使得購(gòu)房數(shù)量逐漸增多，另一方面隨著東莞產(chǎn)業(yè)技術(shù)含量的提高，不上外來(lái)高素質(zhì)打工人員已轉(zhuǎn)變?yōu)槌Ｗ∪丝?，他們有?gòu)房意向，但因消費(fèi)能力有限，所以 購(gòu)房時(shí)一般選擇面積適中的中低檔住宅。3）、商品房銷(xiāo)售價(jià)格呈上升趨勢(shì)今年上半年，東莞商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格 3280元/褶，比去年的2910元/褶上升了 %, 價(jià)格呈穩(wěn)中有升的趨勢(shì)。（二）東莞商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展蒸蒸日上從2001年開(kāi)始，在東莞新一輪的城市化進(jìn)程中，政府斥資 500億打造未來(lái)的政治、經(jīng) 濟(jì)、文化中心東莞新中

17、心區(qū)。城市化進(jìn)程的加快，為作為商貿(mào)發(fā)展重要手段的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的契機(jī)。東莞這場(chǎng)前所未有的城市化運(yùn)動(dòng)，必將成就新中心商圈的形 成，必將對(duì)老商圈進(jìn)行整合提升，必然帶動(dòng)?xùn)|莞商貿(mào)業(yè)重大發(fā)展和調(diào)整。而據(jù)初步統(tǒng)計(jì)， 2003年?yáng)|莞商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量就接近170萬(wàn)平方米,東莞商業(yè)地產(chǎn)這種蓬勃發(fā)展態(tài)勢(shì)無(wú)疑對(duì) 提升東莞市的商業(yè)環(huán)境，沖擊東莞固有的“小散亂”的商業(yè)格局產(chǎn)生積極影響。承接城市化的動(dòng)力，20032004年成為東莞商業(yè)地產(chǎn)年。第一國(guó)際、華南 MALL地王 廣場(chǎng)、星河傳說(shuō)、世博廣場(chǎng)五大商業(yè)項(xiàng)目震撼出場(chǎng)，東莞商業(yè)地產(chǎn)“耀眼”全國(guó)，商業(yè)地 產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，以至于業(yè)內(nèi)人士將去年?yáng)|莞房地產(chǎn)市場(chǎng)稱(chēng)為“商業(yè)地產(chǎn)年

18、”。東莞還是中國(guó)大型百貨超市布點(diǎn)最密集的地區(qū)之一，商業(yè)巨頭看好東莞商業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ?紛紛搶占地盤(pán)，如中國(guó)零售行業(yè)巨頭華潤(rùn)萬(wàn)佳、國(guó)美已經(jīng)登陸東莞，而國(guó)際巨頭沃爾瑪、家樂(lè)福等正在東莞選新址，準(zhǔn)備再開(kāi)新店。根據(jù)東莞零售行業(yè)協(xié)會(huì)提供的數(shù)據(jù)，目 前東莞已擁有各種超市、便利店達(dá) 2萬(wàn)多家，其中1萬(wàn)3萬(wàn)平方米的大型超市20余個(gè)， 2,00010,000平方米的大型超市近60個(gè)?，F(xiàn)在僅市區(qū)就有沃爾瑪、家樂(lè)福、百佳、吉之 島、世界級(jí)零售行業(yè)巨頭及大和百貨等 4家大型民營(yíng)商場(chǎng)，營(yíng)業(yè)面積均在1萬(wàn)平方米以上。東莞正在醞釀一場(chǎng)前所未有的城市變革，與此同時(shí)，東莞以特有的投資眼光進(jìn)行著現(xiàn) 代商業(yè)地產(chǎn)的新一輪創(chuàng)新，它們已經(jīng)成為

19、珠江三角洲乃至全中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)的重鎮(zhèn)。小結(jié)：東莞市經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)、良好的宏觀環(huán)境，使得東莞市房地產(chǎn)呈現(xiàn)出穩(wěn)定、健康、 可持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。同時(shí)也為商業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了有利條件，但目前東莞的商業(yè)狀況還沒(méi)有 達(dá)到應(yīng)有的發(fā)展水平，商業(yè)環(huán)境和城市地位不相稱(chēng)，商業(yè)地產(chǎn)存在相當(dāng)大的發(fā)展空間。二、長(zhǎng)安鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述1、供需狀況2004年19月，長(zhǎng)安鎮(zhèn)批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目5個(gè)，批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)到373823平方米，其中， 商品住宅面積約296520平方米，商鋪面積58435平方米，寫(xiě)字樓面積18868平方米。長(zhǎng)安鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量在東莞市各鎮(zhèn)房地產(chǎn)供給中位居第二位， 僅次于莞城之后。 預(yù)計(jì)未來(lái)幾年長(zhǎng)安鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將以每年

20、 1015萬(wàn)平方米的市場(chǎng)增量迅速上漲。隨著市場(chǎng) 供應(yīng)量的逐漸增大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將出現(xiàn)較為激烈的局面。近年來(lái)長(zhǎng)安鎮(zhèn)新盤(pán)開(kāi)發(fā)量逐漸增多，開(kāi)發(fā)類(lèi)型由多層逐漸向小高層和高層過(guò)渡，大規(guī) 模樓盤(pán)主要分布在咸西大道、二環(huán)路沿線。居家型物業(yè)仍然是市場(chǎng)上的需求主流，戶型供 應(yīng)以三房（95120平方米）為主力，其次是兩房（65100平方米）,大面積的四房（140 平方米以上）在銷(xiāo)售上存在一定的壓力，投資型物業(yè)市場(chǎng)空白程度相比其他類(lèi)型物業(yè)較高， 戶型面積普遍較大，與市場(chǎng)需求存在小范圍的差距。2、價(jià)格水平商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)在4500元/平方米左右，咸西大道附近的主要以別墅物業(yè)為主，在 整體上拉高了長(zhǎng)安的樓市均價(jià)；規(guī)劃較好的

21、城區(qū)（如長(zhǎng)安廣場(chǎng)、二環(huán)西路）房?jī)r(jià)較高，均 價(jià)在5500元/平米左右；預(yù)計(jì)價(jià)格還存有一定的升值空間。3、客戶群體目前，長(zhǎng)安鎮(zhèn)商品房市場(chǎng)主要以區(qū)域消費(fèi)為主，置業(yè)群以首次置業(yè)為主，并形成六大 置業(yè)主流群體：政府公務(wù)員、行政事業(yè)單位人員企業(yè)、工廠技術(shù)管理人員當(dāng)?shù)仄髽I(yè)主及商戶外資企業(yè)主（港、臺(tái)、溫州）及商戶當(dāng)?shù)鼐用瘢ú糠郑┲苓叧擎i來(lái)此經(jīng)商的居民小結(jié)：隨著長(zhǎng)安的經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展不斷邁進(jìn)和中心重點(diǎn)鎮(zhèn)的全面建成，將吸引更多的外來(lái) 投資企業(yè)和外來(lái)人口，依托于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的建設(shè)，長(zhǎng)安房地產(chǎn)將迎來(lái)更好的發(fā)展勢(shì)頭。三、長(zhǎng)安鎮(zhèn)商業(yè)市場(chǎng)分析通過(guò)對(duì)長(zhǎng)安鎮(zhèn)商業(yè)市場(chǎng)的詳細(xì)調(diào)查，將長(zhǎng)安鎮(zhèn)商業(yè)劃分為主商圈、輔商圈、次商圈， 各商圈分布圖示

22、如下:商圈街鋪?zhàn)≌瑓^(qū)商場(chǎng)1、主商圈:以長(zhǎng)青路、長(zhǎng)盛路、體育路和長(zhǎng)怡路圍合而成區(qū)域，其經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及租金水平如下:街道名主要業(yè)態(tài)出租率租金水平長(zhǎng)青路服裝、餐飲、美容、百貨超市100%100180元/褶/月長(zhǎng)盛路餐飲、美食100%80120元/褶/月體育路百貨超巾100%100120元/褶/月長(zhǎng)中路餐飲、服裝、花店95%100120元/褶/月商圈代表：長(zhǎng)青商業(yè)步行街、長(zhǎng)青商業(yè)廣場(chǎng)、百駿萬(wàn)業(yè)商場(chǎng)、百佳超級(jí)市場(chǎng)、華潤(rùn)超 級(jí)市場(chǎng)、新世界超級(jí)市場(chǎng)愉康店、鉆石店等等新世界超級(jí)廣場(chǎng)鉆石店百佳超市百駿萬(wàn)業(yè)廣場(chǎng)華潤(rùn)超級(jí)市場(chǎng)該商圈經(jīng)營(yíng)狀況良好，空置率較低，為長(zhǎng)安鎮(zhèn)商業(yè)中心區(qū)，經(jīng)營(yíng)檔次為中高檔，品種 主要以服裝、餐飲、日

23、常生活用品為主，消費(fèi)群體主要以周邊居住的城鎮(zhèn)居民為主，也有 鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)其他地方的居民。該商圈內(nèi)還有不少品牌店進(jìn)駐，以特色餐飲為主，但地域分布比較分散。若集中經(jīng)營(yíng) 必定能吸引不少高層次的客戶。特色餐飲店：川菜酒樓北京風(fēng)味酒樓元通回轉(zhuǎn)壽司蓮花亭韓國(guó)料理百怡咖啡米羅咖啡其他品牌店：千色店特步運(yùn)動(dòng)系列CAON艮飾2、輔商圈：由廣深高速沿線、長(zhǎng)西路圍合而成的區(qū)域，其經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及租金水平如下：街道名主要業(yè)態(tài)出租率租金水平長(zhǎng)西路建材五金、通訊95%7080元/褶/月廣深局速為百貨商場(chǎng)、電器城90%統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一扣點(diǎn)商圈代表：龍州百貨、國(guó)美電器、長(zhǎng)安綜合市場(chǎng)、長(zhǎng)西路建材五金街長(zhǎng)西街建材五金街鋪龍洲百貨國(guó)美電器城長(zhǎng)安

24、綜合市場(chǎng)該商圈主要以建材五金、電器、通訊產(chǎn)品、百貨超市為主。龍州百貨廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況較 好，一樓超市的人流量比較大，主要客戶群體為周邊工廠的工人，但其二樓的時(shí)尚電器城與對(duì)面的國(guó)美電器城經(jīng)營(yíng)品種大致相同，導(dǎo)致銷(xiāo)售狀況較差3、次商圈：二環(huán)西路沿線區(qū)域，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及租金水平如下:街道名主要業(yè)態(tài)出租率租金水平二月、西路餐飲、休閑娛樂(lè)、汽車(chē)配件、工藝裝飾品、五金水暖30%4060元/褶/月商圈代表：中惠山畔名城風(fēng)情街、萬(wàn)源倉(cāng)百貨、金唐宮、長(zhǎng)安國(guó)際酒店中惠山畔名城風(fēng)情街五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的長(zhǎng)安國(guó)際酒店該商圈以二環(huán)西路沿路的街鋪為主，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)包括餐飲、汽車(chē)修理、工藝裝飾品等等， 由于地理位置比較偏僻，且周邊大部分為農(nóng)民房

25、和工廠，因此難以吸引消費(fèi)者前來(lái)消費(fèi)， 造成人氣不足，整個(gè)街道顯得冷清，大部分商鋪都未開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)，該商圈內(nèi)唯一的萬(wàn)源倉(cāng)超 市也接近倒閉。預(yù)計(jì)待周邊大量開(kāi)發(fā)住宅物業(yè)后，借助住宅的發(fā)展來(lái)帶動(dòng)商業(yè)的發(fā)展，才 能使該商圈提升人氣。四、周邊商場(chǎng)對(duì)比分析以下是對(duì)項(xiàng)目周邊各大商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及租金的列表對(duì)比:名稱(chēng)新世界鉆石店新世界愉康店業(yè)態(tài)租金業(yè)態(tài)租金1F化妝品、首像、女裝、首飾220350或扣點(diǎn)街鋪：餐飲、皮具、藥店、眼鏡200280或扣點(diǎn)2F品牌女裝150250或扣點(diǎn)超巾、化妝品120250或扣點(diǎn)3F超巾扣點(diǎn)服飾、飾品60100或扣占八、4F男裝、休閑裝、童裝80100或扣點(diǎn)長(zhǎng)青商業(yè)廣場(chǎng)新世界超級(jí)廣場(chǎng)鉆石店商

26、場(chǎng)名稱(chēng)長(zhǎng)青商業(yè)J場(chǎng)龍洲百貨業(yè)態(tài)租金業(yè)態(tài)租金1F百佳超巾占2/3,鞋帽箱包占1/3160220 （百佳除外）化妝品、珠寶、鐘表、眼鏡、超巾150250或扣占八、2F服飾、化妝品100 150超巾、家電、數(shù)碼產(chǎn)品100200或扣占八、3F服飾、玩具60 100男女、兒童服飾60100或扣占八、4F床上用品、音像、文具、體育用品5080或扣點(diǎn)龍洲百貨長(zhǎng)安店綜述：商場(chǎng)大多為34層，層高在45米。一樓主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為化妝品、珠寶和超市, 二樓、三樓為電器、服飾類(lèi)，四樓業(yè)態(tài)相對(duì)較亂，租金也比較便宜。大部分商場(chǎng)采用的都是整體經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一扣點(diǎn)的收租方式，地段較好的商場(chǎng)一樓租金在200350元/褶/月之間，二樓租金

27、在 120250元/褶/月之間，三、四樓租金在 60100 元/ nf/月之間。小結(jié)：長(zhǎng)安鎮(zhèn)經(jīng)過(guò)多年的不斷發(fā)展，形成了有自主特色的商業(yè)風(fēng)格，商業(yè)的中心地段主 要集中在主商圈和輔商圈內(nèi)；各商圈業(yè)態(tài)比較雜亂，經(jīng)營(yíng)種類(lèi)分布混亂，除長(zhǎng)西街為建材五金一條街外， 其他 街鋪和商場(chǎng)都缺乏主題定位；長(zhǎng)安鎮(zhèn)整體商業(yè)業(yè)態(tài)以餐飲、服裝、建材五金、百貨超市為主，缺乏休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，僅有位于次商圈中的金唐宮來(lái)支撐這一市場(chǎng)空白，但其地理位置較偏，人氣稍顯不足；大部分商鋪只租不售，各商圈的租金水平差異較大，位于長(zhǎng)青街的商鋪?zhàn)赓U價(jià)格 相對(duì)較高，經(jīng)營(yíng)狀況以長(zhǎng)青街和長(zhǎng)盛街較好；相比主商圈內(nèi)的各大超市，除了長(zhǎng)青街的百佳超市、新世界百

28、貨和廣深高速旁的龍州百貨經(jīng)營(yíng)良好外，其他區(qū)域的超市經(jīng)營(yíng)情況一般，表明該鎮(zhèn)居民對(duì)口碑好、價(jià)格平的大型百貨超市信賴(lài)度高，而小型超市難以得到居民的青睞在餐飲行業(yè)中，不少有獨(dú)特特色的風(fēng)味小店如日韓料理、 名典咖啡、雙種子等經(jīng) 營(yíng)狀況良好，這表明該鎮(zhèn)居民比較鐘情于有品味、 有異國(guó)情調(diào)的特色飲食。若集 中經(jīng)營(yíng)必能吸引大量的人流。未來(lái)需求的個(gè)性化、豐富性要求商業(yè)走主題商場(chǎng)和規(guī)模性的道路，目前長(zhǎng)安鎮(zhèn)缺乏明確定位的主題規(guī)模商場(chǎng)，主題規(guī)模商場(chǎng)的市場(chǎng)拓展空間十分廣闊。第三部分 項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃建議一、 項(xiàng)目概況明珠廣場(chǎng)位于長(zhǎng)安最繁華的商業(yè)街區(qū)-長(zhǎng)青路，東臨長(zhǎng)安廣場(chǎng)，北接長(zhǎng)安稅務(wù)分局， 為長(zhǎng)安鎮(zhèn)的中心樞紐區(qū)。長(zhǎng)安圖書(shū)館、

29、長(zhǎng)安中心幼兒園、中心小學(xué)、中心中學(xué)、體育中心 分布在周?chē)?，濃郁的文化氛圍將提升整個(gè)區(qū)域的商業(yè)價(jià)值。3、4、5、6、9、11、16等多路公交車(chē)總站在廣場(chǎng)對(duì)面，便利的交通將為商業(yè)的發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)保障。廣場(chǎng)位于長(zhǎng)安商業(yè)的主商圈與次商圈的交匯點(diǎn)，距長(zhǎng)安主要商業(yè)中心在步行十分鐘以 內(nèi)，地理位置優(yōu)越，交通便利，環(huán)境優(yōu)美。是長(zhǎng)安未來(lái)商業(yè)發(fā)展的中心區(qū)，擁有良好的發(fā) 展空間。以長(zhǎng)青路、長(zhǎng)安廣場(chǎng)為中心的生態(tài)休閑區(qū)域?qū)⑹情L(zhǎng)安最聚人流的區(qū)域之一，為項(xiàng) 目的發(fā)展提供良好的商業(yè)環(huán)境。明珠廣場(chǎng)商業(yè)部分為明珠廣場(chǎng)裙樓商業(yè)，建筑面積為平方米，分為三層，一樓面積為平方米，二樓面積為平方米，三樓面積為平方米，四樓面積為平方米。

30、二、商業(yè)規(guī)劃綜合對(duì)商圈的綜合了解和項(xiàng)目的發(fā)展情況，根據(jù)商業(yè)的建筑特點(diǎn)和企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃, 對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展及市場(chǎng)規(guī)劃進(jìn)行綜合分析后，認(rèn)為 項(xiàng)目的商業(yè)定位為長(zhǎng)安乃至東莞的區(qū)域商業(yè)中心。1、總體規(guī)劃通過(guò)對(duì)周邊的現(xiàn)有商業(yè)和長(zhǎng)安經(jīng)濟(jì)的分析，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，我司認(rèn)為在本項(xiàng) 目的定位必須以最終投資客戶的需求為操作依據(jù)，促使商業(yè)利益最大化。項(xiàng)目規(guī)劃定位為 購(gòu)物休閑中心。對(duì)于項(xiàng)目的運(yùn)作，應(yīng)通過(guò)合理的布局劃分，對(duì)于不同區(qū)域，采用先租后售、租售同步、 純銷(xiāo)售等方式進(jìn)行。具體的運(yùn)作規(guī)劃為：1）、先確定主力商家（沃爾瑪），通過(guò)主力商家的確立進(jìn)行市場(chǎng)操作和價(jià)格定位；2）、對(duì)于一樓臨街鋪位，對(duì)于整體商業(yè)的營(yíng)造影響不大的鋪

31、位，可采用租售同步或純 銷(xiāo)售的形式進(jìn)行。|因?yàn)樵擃?lèi)鋪位本身?yè)碛休^好的地理位置，主力商業(yè)對(duì)其的經(jīng)營(yíng)影響不大， 先進(jìn)行銷(xiāo)售能有利于資金的回籠；3）、對(duì)于主力商家（沃爾瑪）占用位置（3區(qū)二、三樓），進(jìn)行圖紙型銷(xiāo)售。銷(xiāo)售的價(jià) 格及銷(xiāo)售策略（如反租回報(bào)率、反租期等）根據(jù)主力商家簽定的情況再行制定；4）、對(duì)于3區(qū)一樓及4區(qū)二、三樓的內(nèi)部鋪位，采用先招商再銷(xiāo)售或先銷(xiāo)售再招商的 形式進(jìn)行。這樣有利于銷(xiāo)售的順利進(jìn)行和價(jià)位的制定，并為后續(xù)順利經(jīng)營(yíng)作好基礎(chǔ)；5）、對(duì)于3、4區(qū)四樓和1、2區(qū)商業(yè)建筑，建議采用先招商再銷(xiāo)售的形式進(jìn)行（臨街 鋪位根據(jù)實(shí)際情況再行考慮）。這樣有利于商業(yè)價(jià)值的提升和銷(xiāo)售策略的制定，便于銷(xiāo)售的

32、 快速進(jìn)行。2、商業(yè)規(guī)劃對(duì)于商鋪的招商，主要是商業(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)該區(qū)域商業(yè)情況、消費(fèi)情況和市場(chǎng)前景的認(rèn)可。所以對(duì)于商業(yè)的招商，必須以整體的經(jīng)營(yíng)為參照點(diǎn)，作好業(yè)態(tài)的規(guī)劃和互補(bǔ)。由于3區(qū)二、三樓主力商家（沃爾瑪）的確定，所以在 3區(qū)域一、四樓和1、2、4區(qū)的業(yè)態(tài)上必須形成互相促進(jìn)。建議定位為：1）、3區(qū)一樓為精品百貨。同二、三樓主力商業(yè)形成互補(bǔ)，以超市人流帶動(dòng)百貨發(fā)展, 以百貨檔次提升整體價(jià)值。主力商家如銅鑼灣百貨、天虹商場(chǎng)、歲寶百貨、天和百貨等， 或根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)組合商場(chǎng)；2）、3區(qū)四樓定位為家居廣場(chǎng)。周邊新興樓盤(pán)的不斷推出，該類(lèi)消費(fèi)一定存在很大的 市場(chǎng)空間。主力商家如百安居、歐尚等;3）、

33、1區(qū)定位為大型餐飲業(yè)。 通過(guò)對(duì)東莞及長(zhǎng)安餐飲業(yè)的了解，餐飲業(yè)在長(zhǎng)安有很大 的發(fā)展空間。主力商業(yè)如新梅園海鮮酒樓、天天漁港、西湖春天、湘鄂情等;4）、2區(qū)定位為休閑娛樂(lè)城。該類(lèi)項(xiàng)目符合長(zhǎng)安的消費(fèi)和項(xiàng)目總體的定位，通過(guò)該類(lèi)項(xiàng)目的引進(jìn)，形成一個(gè)完整的商圈。主力商業(yè)如天上人間、金色時(shí)光、大富豪、中航健身笠 太寸?5）、4區(qū)定位為休閑餐飲業(yè)或大型美容機(jī)構(gòu)。該類(lèi)項(xiàng)目在該區(qū)域有很大的消費(fèi)市場(chǎng)和市場(chǎng)空間。如上島咖啡、回轉(zhuǎn)壽司、月渡橋、圣夢(mèng)美容連鎖等;6）、根據(jù)需要，部分臨街鋪位可出租或出售給金融機(jī)構(gòu)或市政配套機(jī)構(gòu)。如銀行、證 券、醫(yī)療門(mén)診等;以上項(xiàng)目定位依據(jù)：A.各項(xiàng)項(xiàng)目互為補(bǔ)充，吸引周邊的消費(fèi)群體聚居，營(yíng)就

34、長(zhǎng)安的商業(yè)領(lǐng)頭羊地位;B.同周邊消費(fèi)情況相適應(yīng)，能為后續(xù)經(jīng)營(yíng)順暢提供支持;C.項(xiàng)目的定位符合未來(lái)區(qū)域的發(fā)展；D.項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)順暢能保證鋪位的銷(xiāo)售；E.好的、合理的項(xiàng)目引進(jìn)能帶動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值的提升。該定位只是初步建議，具體項(xiàng)目定位及商家選定在雙方進(jìn)一步溝通后作出。三、商業(yè)運(yùn)作1、商業(yè)招商策略通過(guò)完善的前期定位和主力超市的引進(jìn)，進(jìn)行市場(chǎng)推廣。主要的招商策略有：1）、高調(diào)的宣傳該區(qū)域的優(yōu)勢(shì)及價(jià)值，突出區(qū)域優(yōu)勢(shì)；2）、根據(jù)推廣時(shí)的市場(chǎng)情況，制定推廣策略；3）、通過(guò)實(shí)時(shí)的招商情況，制定招商策略；4）、利用美聯(lián)的網(wǎng)絡(luò)資源和商業(yè)客戶網(wǎng)絡(luò)；5）、利用美聯(lián)成熟的商業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)和招商經(jīng)驗(yàn)。對(duì)于出租的價(jià)位可根

35、據(jù)引進(jìn)項(xiàng)目的具體情況和位置而定。街鋪的出租價(jià)位比該區(qū)域同 類(lèi)價(jià)位應(yīng)高30%-50%但考慮到項(xiàng)目的最終價(jià)值體現(xiàn)是銷(xiāo)售的價(jià)值，所以在出租價(jià)位上應(yīng) 考慮整體的利益，以商業(yè)旺盛經(jīng)營(yíng)為前提，租金可按先低后高的策略來(lái)進(jìn)行。2、商業(yè)銷(xiāo)售策略根據(jù)總體運(yùn)作規(guī)劃，對(duì)商鋪進(jìn)行銷(xiāo)售和總體運(yùn)作掌控。鋪位銷(xiāo)售的關(guān)鍵取決于投資者 對(duì)該區(qū)域經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)的認(rèn)可，招商運(yùn)作手段、市場(chǎng)的興旺及投資前景是銷(xiāo)售能否成功、能 否取得好的銷(xiāo)售價(jià)位的關(guān)鍵。銷(xiāo)售的關(guān)鍵是市場(chǎng)運(yùn)作。鋪位的銷(xiāo)售是資金回收的保證。采用反租的形式，將經(jīng)營(yíng)權(quán)掌握，能保證對(duì)整個(gè)商場(chǎng) 的完善操作，及引進(jìn)主力商家吸引消費(fèi)力的提升和商鋪銷(xiāo)售價(jià)位的提升。為商場(chǎng)的持續(xù)長(zhǎng) 期發(fā)展、商鋪的

36、銷(xiāo)售及銷(xiāo)售價(jià)格提供保證，提升商家的信心保證。也為市場(chǎng)社會(huì)效應(yīng)的取 得提供基礎(chǔ)。投資客戶：通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的了解，我們認(rèn)為主要的投資客戶有：本地投資客戶、專(zhuān)業(yè)商鋪炒作客戶和商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)客戶。根據(jù)東莞商鋪銷(xiāo)售的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，以及對(duì)于本項(xiàng)目商鋪主要目標(biāo)客戶的把握，本項(xiàng)目商 鋪銷(xiāo)售的目標(biāo)客戶群大致如下：1）、有成熟經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)或投資經(jīng)驗(yàn)的商家（40%）已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)過(guò)商鋪的投資者。這些人或多或少地購(gòu)買(mǎi)過(guò)商鋪，對(duì)商鋪投資有一定的 經(jīng)驗(yàn)和認(rèn)識(shí)，會(huì)對(duì)商鋪的投資價(jià)值做出一些判斷。這些人又可分為兩類(lèi)：A、專(zhuān)業(yè)的投資者或?qū)I(yè)樓盤(pán)炒作者。有自己的生意，經(jīng)常尋找商鋪投資的機(jī)會(huì)， 一旦出現(xiàn)新的商鋪供給，就會(huì)前去考察，有較強(qiáng)的商鋪投資經(jīng)驗(yàn)，

37、根據(jù)自己的 經(jīng)驗(yàn)來(lái)判斷是否進(jìn)行投資。對(duì)商鋪面積無(wú)特別要求，只要有好的投資回報(bào)就行, 注重商鋪區(qū)域的升值潛力，這部分人將會(huì)成為本項(xiàng)目主要的目標(biāo)客戶之一。B、高收入階層或政府部門(mén)高層人員。這些人可能有自己的生意在料理，也可能僅 僅是工薪一族，手中有一定閑置資金又覺(jué)存入銀行收益太低，于是就以銀行按 揭形式買(mǎi)入商鋪。這些人往往不具有連續(xù)投資的能力，可作為次要目標(biāo)客戶。此部分客戶對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)信心較強(qiáng)，具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)經(jīng)營(yíng)的商業(yè)位置要求 高，能接受位置較好、價(jià)格較高的商鋪。2）、商業(yè)經(jīng)營(yíng)作為創(chuàng)業(yè)之道的客戶（20%）曾經(jīng)購(gòu)買(mǎi)過(guò)商鋪的潛在商鋪投資者，這些人也可分為三部分。A、有生意在經(jīng)營(yíng)的老板、個(gè)體戶。這

38、些人以前沒(méi)有作過(guò)商鋪投資。他們對(duì)商鋪投資 所知不多，但一旦做出投資決定可能會(huì)有大手筆出現(xiàn)。 這些人可作為本資項(xiàng)目的 重要目標(biāo)客戶之一。B、中高收入階層。這些人數(shù)量較多，有一定閑置資金便又不具備任何一類(lèi)投資理 財(cái)?shù)膶?zhuān)業(yè)技能。商鋪投資因其專(zhuān)業(yè)性不強(qiáng)和收益穩(wěn)定而較多地受到這部分人關(guān) 注。這些人往往資金實(shí)力并不強(qiáng)，所以希望鋪位面積小一些，從而總投資金額不 大，并希望提供較為理想的銀行按揭。這些人可作為本項(xiàng)目商鋪部分的重點(diǎn)客戶 之一。3）、商鋪經(jīng)營(yíng)者（10%）這些人現(xiàn)以租入方式從事某類(lèi)商品的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)， 但由于對(duì)現(xiàn)有商鋪的位置、面積、 租金水平不滿意，或想擁有一間自己的商鋪以減輕經(jīng)營(yíng)壓力， 或認(rèn)識(shí)到了商鋪

39、投資的保 值功能，從而打算購(gòu)入商鋪。這部分人可作為本項(xiàng)目的次要目標(biāo)客戶。4）、商鋪投資者（30%）此部分客戶包括:A、部分具有較高穩(wěn)定收入的企業(yè)高級(jí)管理人員、政府高級(jí)公務(wù)員。其商業(yè)投資欲望很強(qiáng)，但投資行為較為謹(jǐn)慎，投資額也較小。B、自有物業(yè)出租的本地人。資金充裕，對(duì)投資商鋪收租、造福子孫的期望意愿極大。 此部分的客戶容易對(duì)新的區(qū)域認(rèn)同，并且受廣告及親友的口碑宣傳影響較大。對(duì)于不同的客戶，采用不同的銷(xiāo)售策略。但所有的客戶吸引都建立在對(duì)整個(gè)區(qū)域價(jià)值 有提升空間的基礎(chǔ)上。銷(xiāo)售策略：通過(guò)對(duì)投資客戶群體的確定和投資行為的分析，項(xiàng)目的主要的銷(xiāo)售策略有：1）、所有銷(xiāo)售在主力商業(yè)（沃爾瑪）確定后進(jìn)行。這樣有利于整體商業(yè)價(jià)值的提升和 銷(xiāo)售的快速進(jìn)行；2）、對(duì)于臨街鋪位，采用直接銷(xiāo)售的方式進(jìn)行（如個(gè)別鋪位對(duì)整體經(jīng)營(yíng)有影響或主力 商家要求，可采用反租的形式進(jìn)行）。這樣有利于銷(xiāo)售的