房地產(chǎn)市場(chǎng)融資工具簡介

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)融資工具簡介1 房產(chǎn)融資即是一個(gè)房產(chǎn)企業(yè)的資金籌集的行為與過程。也就是公司根據(jù)自身的生產(chǎn)經(jīng)營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經(jīng)營發(fā)展的需要，通過科學(xué)的預(yù)測(cè)和決策，采用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權(quán)人去籌集資金，組織資金的供應(yīng)，以保證公司正常生產(chǎn)需要，經(jīng)營管理活動(dòng)需要的理財(cái)行為。公司籌集資金的動(dòng)機(jī)應(yīng)該遵循一定的原則，通過一定的渠道和一定的方式去進(jìn)行。我們通常講，企業(yè)籌集資金無非有三大目的：企業(yè)要擴(kuò)張、企業(yè)要還債以及混合動(dòng)機(jī)（擴(kuò)張與還債混合在一起的動(dòng)機(jī)）。房產(chǎn)融資方式2房地產(chǎn)融資方式融資方式直接融資與間接融資權(quán)益性融資與債務(wù)性融資3證券市場(chǎng)資金盈余單位政府部門公司企業(yè)金融

2、企業(yè)家庭個(gè)人海外投資資金短缺單位政府部門公司企業(yè)金融企業(yè)家庭個(gè)人資本形成（不動(dòng)產(chǎn)、資產(chǎn)、勞力消費(fèi)增加（住房等）直接信貸 購買房地產(chǎn)證券出售房地產(chǎn)證券直接融資就是資金的供求雙方在房地產(chǎn)金融過程中直接進(jìn)行票據(jù)和證券的買賣和貨幣借貸。直接融資和間接融資4資金盈余單位政府部門公司企業(yè)金融企業(yè)家庭個(gè)人海外投資資金短缺單位政府部門公司企業(yè)金融企業(yè)家庭個(gè)人房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu) 銀行保險(xiǎn)信托投資公司互助基金出售房地產(chǎn)證券出售房地產(chǎn)證券購買房地產(chǎn)證券購買房地產(chǎn)證券存款貸款資本形成（不動(dòng)產(chǎn)、資產(chǎn)、勞力）消費(fèi)增加（住房等）間接融資是指由資金供應(yīng)者將資金交給房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，而再由房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)以一定的方式，將資金提供給房地

3、產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)起著中介人的作用。直接融資和間接融資5基金組織銀行承兌直存款銀行信用證委托貸款直通款對(duì)沖資金貸款擔(dān)保典當(dāng)融資房產(chǎn)具體融資方式6基金組織 第一種是基金組織，手段就是假股暗貸。所謂假股暗貸顧名思義就是投資方以入股的方式對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資但實(shí)際并不參與項(xiàng)目的管理。到了一定的時(shí)間就從項(xiàng)目中撤股。這種方式多為國外基金所采用。缺點(diǎn)是操作周期較長，而且要改變公司的股東結(jié)構(gòu)甚至要改變公司的性質(zhì)。國外基金比較多，所以以這種方式投資的話國內(nèi)公司的性質(zhì)就要改為中外合資。7銀行承兌 第二種融資方式是銀行承兌。投資方將一定的金額比如一億打到項(xiàng)目方的公司帳戶上，然后當(dāng)即要求銀行開出一億元的銀行承

4、兌出來。投資方將銀行承兌拿走。這種融資的方式對(duì)投資方大大的有利，因?yàn)樗麑?shí)際上把一億元變做幾次來用。他可以拿那一億元的銀行承兌到其他的地方的銀行再貼一億元出來。起碼能夠貼現(xiàn)80%。但問題是公司賬戶上有一億元銀行能否開出一億元的承兌。很可能只有開出80%到90%的銀行承兌出來。就是開出100%的銀行承兌出來，那公司帳戶上的資金銀行允許你用多少還是問題。這就要看公司的級(jí)別和跟銀行的關(guān)系了。另外承兌的最大的一個(gè)缺點(diǎn)就是根據(jù)國家的規(guī)定，銀行承兌最多只能開12個(gè)月的。大部分地方都只能開6個(gè)月的。也就是每6個(gè)月或1年你就必須續(xù)簽一次。用款時(shí)間長的話很麻煩。8直存款 第三種融資的方式是直存款。這個(gè)是最難操作的

5、融資方式。因?yàn)樽鲋贝婵畋旧硎沁`反銀行的規(guī)定的，必須企業(yè)跟銀行的關(guān)系特別好才行。由投資方到項(xiàng)目方指定銀行開一個(gè)賬戶，將指定金額存進(jìn)自己的賬戶。然后跟銀行簽定一個(gè)協(xié)議。承諾該筆錢在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)不挪用。銀行根據(jù)這個(gè)金額給項(xiàng)目方小于等于同等金額的貸款。注：這里的承諾不是對(duì)銀行進(jìn)行質(zhì)押。是不同意拿這筆錢進(jìn)行質(zhì)押的。同意質(zhì)押的是另一種融資方式叫做大額質(zhì)押存款。當(dāng)然，那種融資方式也有其違反銀行規(guī)定的地方。就是需要銀行簽一個(gè)保證到期前30天收款平倉的承諾書。實(shí)際上他拿到這個(gè)東西之后可以拿到其他地方的銀行進(jìn)行再貸款的。（類似于質(zhì)押貸款，與銀行簽協(xié)議，但效力不高）9銀行信用證 第五種融資的方式是銀行信用證。國家有

6、政策對(duì)于全球性的商業(yè)銀行如花旗等開出的同意給企業(yè)融資的銀行信用證視同于企業(yè)帳戶上已經(jīng)有了同等金額的存款。過去很多企業(yè)用這個(gè)銀行信用證進(jìn)行圈錢。所以國家的政策進(jìn)行了稍許的變動(dòng)，國內(nèi)的企業(yè)很難再用這種辦法進(jìn)行融資了。只有國外獨(dú)資和中外合資的企業(yè)才可以。所以國內(nèi)企業(yè)想要用這種方法進(jìn)行融資的話首先必須改變企業(yè)的性質(zhì)。10委托貸款 第六種融資的方式是委托貸款。所謂委托貸款就是投資方在銀行為項(xiàng)目方設(shè)立一個(gè)?？钯~戶，然后把錢打到?？钯~戶里面，委托銀行放款給項(xiàng)目方。這個(gè)是比較好操作的一種融資形式。通常對(duì)項(xiàng)目的審查不是很嚴(yán)格，要求銀行作出向項(xiàng)目方負(fù)責(zé)每年代收利息和追還本金的承諾書。當(dāng)然，不還本的只需要承諾每年代

7、收利息。11直通款 第七種融資方式是直通款。所謂直通款就是直接投資。這個(gè)對(duì)項(xiàng)目的審查很嚴(yán)格往往要求固定資產(chǎn)的抵押或銀行擔(dān)保。利息也相對(duì)較高。多為短期。個(gè)人所接觸的最低的是年息18。一般都在20以上。12對(duì)沖資金 第八種融資方式就是對(duì)沖資金。市面上有一種不還本不付息的委托貸款就是典型的對(duì)沖資金。13貸款擔(dān)保 第九種融資方式是貸款擔(dān)保。市面上多投資擔(dān)保公司，只需要付高出銀行利息就可以拿到急需的資金。14典當(dāng)融資 第十種融資方式是典當(dāng)融資。就是將房產(chǎn)抵押給典當(dāng)行，從典當(dāng)行貸款及時(shí)歸還本金利息的一種融資方式。此種方式門檻不高，只要有合法房產(chǎn)類，即可進(jìn)行抵押融資。而且貸款速度快，比如：華夏典當(dāng)行房產(chǎn)典當(dāng)融資一個(gè)工作日就可以完成放款。而且此種抵押貸款方式不同于銀行抵押貸款是對(duì)于資金用途不做限制。缺點(diǎn)是利息比銀行要高，比較適合中短期融資。15住房儲(chǔ)蓄體系建房互助儲(chǔ)蓄信貸社儲(chǔ)蓄銀行房地產(chǎn)抵押貸款概念：是金融機(jī)構(gòu)要