合同法第四講

1、合同法 第四講第一頁，共三十頁。買受人義務(wù)出賣人義務(wù)買賣合同的風(fēng)險負擔(dān)買賣合同中的利益買賣合同解除方式回顧：買賣合同第二頁，共三十頁。買賣合同的審查第三頁，共三十頁。1.審查合同對方主體的合法性2.審查合同條款約定是否完整3.審查合同標(biāo)的條款是否清楚明確4.審查價格條款是否具體明確5.審查付款條件、付款方式及期限是否約定明確買賣合同審查要點第四頁，共三十頁。6.審查包裝及運輸條款規(guī)定是否明確7.審查交貨方式、交貨時間、交貨地點的約定是否清楚8.審查驗收標(biāo)準、驗收程序、驗收條件約定是否明確9.審查違約條款約定是否明確10.審查保修條款是否明確11.審查特殊買賣形式下的權(quán)利義務(wù)是否有特別規(guī)定買賣合

2、同審查要點第五頁，共三十頁。租賃合同第六頁，共三十頁。1、租賃合同概念租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人：把自己的財產(chǎn)交給他人使用的人，包括所有權(quán)人、財產(chǎn)權(quán)人、使用人等。承租人：指使用他人財產(chǎn)并支付租金的人。租賃物：租賃合同雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)所指向的對象，一般指有形、特定、非消耗物。一、租賃合同的概念第七頁，共三十頁。2、租賃合同主要條款租賃合同的內(nèi)容包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。一、租賃合同的概念第八頁，共三十頁。3、租期和形式關(guān)于租期的約定租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間

3、屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。關(guān)于合同形式的規(guī)定租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。一、租賃合同的概念第九頁，共三十頁。（一）出租人的義務(wù)1、交付租賃物并在租賃期間保持租賃物使其符合約定用途出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。二、租賃合同權(quán)利義務(wù)第十頁，共三十頁。2、維修租賃物的義務(wù)除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，出租人對租賃物有維修義務(wù)。（1）出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔(dān)；（2）出租人因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金

4、或延長租期；（3）租賃物因可歸責(zé)于承租人方面的事由發(fā)生的損毀，雙方當(dāng)事人沒有特別約定的，出租人仍應(yīng)承擔(dān)維修義務(wù)，但出租人有權(quán)請求承租人承擔(dān)損害賠償責(zé)任。（一）出租人的義務(wù)第十一頁，共三十頁。3、租賃物的瑕疵擔(dān)保義務(wù)出租人應(yīng)當(dāng)擔(dān)保所交付的租賃物能夠為承租人依約正常使用、收益。如果租賃物有使承租人不能為正常使用、收益的瑕疵，出租人及應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，承租人可解除合同或者請求減少租金。雙方當(dāng)事人在訂立合同時，承租人已知道租賃物存在瑕疵的，其后不得解除合同，但租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同是明知該租賃物質(zhì)量不合格，仍然可以隨時解除合同。（一）出租人的義務(wù)第十二頁，共三十頁。4、權(quán)利

5、的瑕疵擔(dān)保義務(wù)因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。第三人主張權(quán)利的，承租人應(yīng)當(dāng)及時通知出租人。（一）出租人的義務(wù)第十三頁，共三十頁。1、依約定方法或租賃物的形式使用租賃物的義務(wù)承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，應(yīng)當(dāng)按照租賃物的性質(zhì)使用。（二）承租人的義務(wù)第十四頁，共三十頁。2、妥善保管租賃物的義務(wù)承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。（二）承租人的義務(wù)第十五頁，共

6、三十頁。3、不作為義務(wù)（1）不得隨意對租賃物進行改善或在租賃物上增設(shè)他物承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。（二）承租人的義務(wù)第十六頁，共三十頁。（2）不得隨意轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)租，即承租人不退出租賃合同關(guān)系，而將租賃物出租給次承租人使用、收益。合法轉(zhuǎn)租：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。非法轉(zhuǎn)租：承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。（二）承租人的義務(wù)第十七頁，共三十頁。4

7、、支付租金的義務(wù)承租人應(yīng)當(dāng)依如下情形支付租金：（1）承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。（2）對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照合同法第61條的規(guī)定確定，即雙方以事后協(xié)商的方式補充；按合同有關(guān)條款確定；按習(xí)慣確定（3）按照第61條仍不能確定租金交付期限的，租賃期間不滿一年，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付。（二）承租人的義務(wù)第十八頁，共三十頁。承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付，此合理期限由出租人確定。承租人在出租人所確定的合理期限屆至?xí)r仍不支付的，出租人可以解除合同

8、。（二）承租人的義務(wù)第十九頁，共三十頁。5、返還租賃物的義務(wù)租賃關(guān)系終止后，租賃物仍然存在的，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。（1）承租人在租賃期間未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改建、改裝或者添加附著物的，在返還租賃物時，出租人有權(quán)要求予以拆除，恢復(fù)租賃物原狀。（2）承租人在返還租賃物時，就其對租賃物所支出的必要費用，即為維持租賃物的使用、收益狀態(tài)所支出的費用，也可以主張返還。當(dāng)時人就此另有約定的，從其約定。（二）承租人的義務(wù)第二十頁，共三十頁。1、承租人獲取租賃物收益的權(quán)利在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當(dāng)事人另有約定的除外。（三）租賃合同的特別效力第二十一頁，共三十頁。2、買賣

9、不破租賃租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。租賃物所有權(quán)在租賃期間內(nèi)的轉(zhuǎn)移并不影響承租人的權(quán)利，原租賃合同對受讓租賃物的第三人依然有效，該第三人不得解除租賃合同。租賃物在租賃期間發(fā)生的所有權(quán)變動，承租人的租賃權(quán)可以對抗租賃物的新所有權(quán)人，承租人與出租人原來租賃合同中所做的其他約定，租賃物的新所有權(quán)人也應(yīng)一并遵循。（三）租賃合同的特別效力第二十二頁，共三十頁。3、承租人的居住權(quán)承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。承租戶以一人名義承租私有房屋，在租賃期內(nèi)，承租人死亡，該戶共同居住人要求按原租約履行的，應(yīng)當(dāng)準許。未定租期，房主要求收回房屋

10、自住的，一般應(yīng)當(dāng)準許。承租人有條件搬遷的，應(yīng)責(zé)令其搬遷；如果承租人搬遷確有困難的，可給一定期限讓其找房或者騰讓部分房屋。（三）租賃合同的特別效力第二十三頁，共三十頁。4、房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。民法通則司法解釋第119條：私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效。房屋租賃合同中，承租人在租賃期間死亡的，其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋，并享有此項優(yōu)先購買權(quán)。（三）租賃合同的特別效力第二十四頁，共三十頁。因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租

11、賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。三、租賃合同的風(fēng)險負擔(dān)第二十五頁，共三十頁。1、關(guān)于租賃物的風(fēng)險負擔(dān)，即當(dāng)由于不可歸責(zé)于承租人和出租人雙方當(dāng)事人的事由，致使租賃物部分或全部損毀滅失的，租賃物的所有人應(yīng)負擔(dān)此種情形下標(biāo)的物損毀、滅失的風(fēng)險。2、租金的風(fēng)險負擔(dān)，即由于不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由致使合同部分或全部不能履行時，承租人即可相應(yīng)減少履行或不履行其對待給付義務(wù)請求減少或不支付租金。三、租賃合同的風(fēng)險負擔(dān)第二十六頁，共三十頁。（一）租賃合同的終止租賃合同因以下是由而終止：（1）租賃合

12、同因期限屆滿而終止；（2）租賃合同因當(dāng)事人的解除而消滅。即租賃合同期限雖未屆滿，但出現(xiàn)法定或約定的事情，而由當(dāng)事人雙方或其中一方解除合同的，租賃合同也因此消滅。四、租賃合同的終止和更新第二十七頁，共三十頁。（二）租賃合同的更新租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。更新后的租賃關(guān)系，在租金及其他條件方面與原租賃合同相同，只有租賃期限變?yōu)椴欢ㄆ?。須承租人繼續(xù)對租賃物進行使用、收益。須出租人知道承租人繼續(xù)為使用的事實，且未提出異議。四、租賃合同的終止和更新第二十八頁，共三十頁。租賃合同雙方當(dāng)事人在租賃合同規(guī)定的租賃期屆滿時，可以續(xù)訂合同。四、租賃合同的終止和更新第二十九頁，共三十頁。內(nèi)容總結(jié)合同法 第四講。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人在出租人所確定的合理期限屆至?xí)r仍不支付的，出租人可以解除合同