探析房地產(chǎn)行業(yè)舞弊風(fēng)險(xiǎn)及趨勢(shì)

1、我們的觀察房地產(chǎn)企業(yè)因行業(yè)特殊性，存在著公司項(xiàng)目化、人員流動(dòng)化、管理松散化等特點(diǎn)，為資金挪用、采購(gòu)失當(dāng)?shù)任璞仔袨榈陌l(fā)生提供了機(jī)會(huì)和條件。資金挪用、采購(gòu)失當(dāng)?shù)任璞仔袨榈陌l(fā)生，主觀上往往是由員工個(gè)人或小團(tuán)體主導(dǎo)，以滿(mǎn)足其個(gè)體或小團(tuán)體的利益?？陀^上，當(dāng)事人通常利用職務(wù)之便及內(nèi)控缺陷，對(duì)相應(yīng)的違規(guī)行為進(jìn)行掩蓋。然而，在房地產(chǎn)行業(yè)整體收入增速下滑的大前提下，當(dāng)事人面對(duì)來(lái)自?xún)?nèi)外部的層層壓力時(shí)往往顧此失彼，而其拙劣的掩蓋行為也將曝光于大眾。雖然此類(lèi)不當(dāng)行為的表現(xiàn)形式持續(xù)變化，但仍存在著不少典型預(yù)警信號(hào)，且容易被企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)管理中忽視。我們建議企業(yè)應(yīng)對(duì)以下預(yù)警信號(hào)保持警惕，并在發(fā)現(xiàn)預(yù)警的第一時(shí)間展開(kāi)監(jiān)控及進(jìn)

2、一步調(diào)查：異常的銷(xiāo)售趨勢(shì)預(yù)收賬款賬齡異常與供應(yīng)商/ 關(guān)聯(lián)方交易頻次顯著上升個(gè)別員工行為舉止異常售房回款期限過(guò)長(zhǎng)資金流動(dòng)性惡化部分職能部門(mén)（如銷(xiāo)售、財(cái)務(wù)等）凌駕于其他部門(mén)之上短期內(nèi)出現(xiàn)大量投訴或舉報(bào)2 2020畢馬威企業(yè)咨詢(xún)(中國(guó)) 有限公司 中國(guó)外商獨(dú)資企業(yè)，是與瑞士實(shí)體 畢馬威國(guó)際合作組織(“畢馬威國(guó)際”) 相關(guān)聯(lián)的獨(dú)立成員所網(wǎng)絡(luò)中的成員。版權(quán)所有，不得轉(zhuǎn)載。在中國(guó)印刷。范例分析1銷(xiāo)售資金截流背景資料畢馬威協(xié)助一家外資房地產(chǎn)集團(tuán)，對(duì)其中國(guó)項(xiàng)目公司展開(kāi)內(nèi)部調(diào)查。根據(jù)購(gòu)房顧客的投訴，集團(tuán)管理層發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目公司銷(xiāo)售經(jīng)理所負(fù)責(zé)的售房業(yè)務(wù)存在一房多賣(mài)、購(gòu)房程序辦理無(wú)故拖延等多項(xiàng)可疑行徑。我們注意到，該項(xiàng)

3、目公司的成立時(shí)間較短、內(nèi)部控制設(shè)計(jì)及流程搭建尚未完成，且銷(xiāo)售部門(mén)過(guò)于強(qiáng)勢(shì)從而導(dǎo)致了銷(xiāo)售人員直接參與合同簽訂、上網(wǎng)備案、資金收集、POS機(jī)管理、業(yè)財(cái)對(duì)賬等多個(gè)重要流程，權(quán)責(zé)嚴(yán)重不分離。這種情況的長(zhǎng)時(shí)間不修正，直接造成了該名銷(xiāo)售經(jīng)理利用顧客信任，使用其個(gè)人名下 POS機(jī)收取售房資金并通過(guò)篡改售樓臺(tái)賬、房產(chǎn)交易記錄、業(yè)財(cái)對(duì)賬臺(tái)賬等方式以掩蓋其挪用公司資產(chǎn)的行為。畢馬威提供的幫助畢馬威與該集團(tuán)的法律顧問(wèn)緊密合作，針對(duì)客戶(hù)投訴，展開(kāi)了一系列內(nèi)部調(diào)查程序，并提供了法證程序技術(shù)支持。畢馬威的工作程序包括：對(duì)收入、資金、預(yù)收賬款、應(yīng)收賬款賬齡及支持性文件進(jìn)行數(shù)據(jù)分析審閱公司郵件和其他電子文件以評(píng)估問(wèn)題實(shí)質(zhì)實(shí)地

4、走訪(fǎng)購(gòu)房顧客，確認(rèn)售房交易存在性及準(zhǔn)確性交叉核對(duì)房地產(chǎn)交易中心記錄至公司內(nèi)部臺(tái)賬與項(xiàng)目公司管理層和員工進(jìn)行訪(fǎng)談，并分析舞弊形成的根本原因量化舞弊的財(cái)務(wù)影響綜合上述工作查找內(nèi)控缺陷，協(xié)助公司重新設(shè)計(jì)并建立相應(yīng)內(nèi)控流程協(xié)助公司回復(fù)監(jiān)管機(jī)構(gòu)和外部審計(jì)師的詢(xún)問(wèn)舞弊造成的影響該銷(xiāo)售經(jīng)理的資金挪用舞弊行為，對(duì)公司經(jīng)營(yíng)造成了嚴(yán)重影響。除了財(cái)務(wù)報(bào)表調(diào)整的影響外，公司的資金嚴(yán)重外流，信譽(yù)、品牌也一并遭受到了嚴(yán)重的打擊，并且引起了監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)當(dāng)事集團(tuán)及其中國(guó)項(xiàng)目公司的問(wèn)詢(xún)。3 2020畢馬威企業(yè)咨詢(xún)(中國(guó)) 有限公司 中國(guó)外商獨(dú)資企業(yè)，是與瑞士實(shí)體 畢馬威國(guó)際合作組織(“畢馬威國(guó)際”) 相關(guān)聯(lián)的獨(dú)立成員所網(wǎng)絡(luò)中的成

5、員。版權(quán)所有，不得轉(zhuǎn)載。在中國(guó)印刷。該內(nèi)部調(diào)查顯示，受資金挪用影響，公司損失的資金缺口約為1.3億人民幣。公司不得不據(jù)此進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)表調(diào)整并向當(dāng)?shù)厮痉C(jī)關(guān)報(bào)案，向資本市場(chǎng)做相應(yīng)披露的同時(shí)，采取措施保持業(yè)務(wù)穩(wěn)定并賠償顧客損失。2關(guān)聯(lián)公司套取資金背景資料畢馬威協(xié)助一家海外上市的房地產(chǎn)集團(tuán)，對(duì)其下屬中外合資企業(yè)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行內(nèi)部調(diào)查。據(jù)外方派遣人 員內(nèi)部舉報(bào)，該合資企業(yè)的活期存款、定期存款、對(duì)外借款可能存在重大資金挪用舞弊風(fēng)險(xiǎn)。我們注意 到，雖然該合資企業(yè)的外方占控股地位，但外方管理人員在日常經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)活動(dòng)中不擔(dān)任主要監(jiān)管職位，合資企業(yè)的銀行賬戶(hù)開(kāi)立、網(wǎng)銀辦理、支票收付及公章使用等重要資金管控流程名存實(shí)

6、亡。在合資企業(yè) 總經(jīng)理、財(cái)務(wù)經(jīng)理及出納的合謀下，自2014年至2019年，通過(guò)操作50余個(gè)銀行賬戶(hù)，向其中方關(guān)聯(lián)公 司輸送巨額資金，并通過(guò)偽造銀行對(duì)賬單、銀行水單、定期存款存單等方式掩蓋上述違規(guī)的賬外交易。畢馬威提供的幫助畢馬威與該集團(tuán)總部及其外部律師緊密合作，針對(duì)上述資金挪用舞弊舉報(bào)事項(xiàng)，畢馬威開(kāi)展了下述調(diào)查程序：通過(guò)第三方獨(dú)立調(diào)查程序，核實(shí)銀行賬戶(hù)完整性及其開(kāi)立時(shí)間、使用狀態(tài)及資金余額運(yùn)用大數(shù)據(jù)分析并結(jié)合可視化工具，進(jìn)行現(xiàn)金池變動(dòng)分析引入專(zhuān)業(yè)司法鑒定機(jī)構(gòu)，對(duì)筆跡、公章等信息進(jìn)行一致性分析執(zhí)行獨(dú)立銀行函證程序，并核對(duì)財(cái)務(wù)差異梳理公司內(nèi)部支持性文件，查找資金挪用途徑及方式方法審閱公司郵件等其他

7、內(nèi)部電子文件，以追溯事件起因及實(shí)質(zhì)與相關(guān)管理層和員工進(jìn)行訪(fǎng)談，查找內(nèi)控缺陷，并分析舞弊形成的根本原因協(xié)助管理層回復(fù)董事會(huì)下轄特別調(diào)查委員會(huì)及外部審計(jì)師的詢(xún)問(wèn)向合資企業(yè)治理層反饋調(diào)查期間發(fā)現(xiàn)的內(nèi)部控制薄弱環(huán)節(jié)舞弊造成的影響4 2020畢馬威企業(yè)咨詢(xún)(中國(guó)) 有限公司 中國(guó)外商獨(dú)資企業(yè)，是與瑞士實(shí)體 畢馬威國(guó)際合作組織(“畢馬威國(guó)際”) 相關(guān)聯(lián)的獨(dú)立成員所網(wǎng)絡(luò)中的成員。版權(quán)所有，不得轉(zhuǎn)載。在中國(guó)印刷。內(nèi)部調(diào)查發(fā)現(xiàn)上述小團(tuán)體套取資金行為，對(duì)該合資企業(yè)造成逾14億人民幣的巨額資金缺口，不僅影響了上市集團(tuán)的合并財(cái)務(wù)報(bào)表，合資企業(yè)的各利益相關(guān)方也一并遭受到了嚴(yán)重的打 擊，并且引起了監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)當(dāng)事集團(tuán)及合資

8、企業(yè)的問(wèn)詢(xún)。此次事件同時(shí)對(duì)當(dāng)?shù)赝獠客顿Y環(huán) 境帶來(lái)的嚴(yán)重負(fù)面影響，司法機(jī)關(guān)也一并介入相應(yīng)刑事調(diào)查。3采購(gòu)內(nèi)控失效背景資料畢馬威協(xié)助一家香港聯(lián)交所上市房地產(chǎn)集團(tuán)，對(duì)其下屬物業(yè)及酒店板塊下三家子公司的采購(gòu)及付款流程執(zhí)行內(nèi)部流程及交易合規(guī)檢查。我們發(fā)現(xiàn)，該集團(tuán)各板塊內(nèi)控合規(guī)發(fā)展程度良莠不齊，存在采購(gòu)支出增長(zhǎng)較快、土地成本無(wú)法可靠計(jì)量、關(guān)聯(lián)交易頻繁且商業(yè)實(shí)質(zhì)存疑等多項(xiàng)舞弊高風(fēng)險(xiǎn)特征。畢馬威提供的幫助畢馬威在該集團(tuán)財(cái)務(wù)部門(mén)的協(xié)助下，對(duì)相關(guān)流程進(jìn)行梳理并針對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)交易進(jìn)行了調(diào)查。畢馬威的工作包括如下程序：對(duì)歷史采購(gòu)記錄執(zhí)行大數(shù)據(jù)分析針對(duì)30余家供應(yīng)商相關(guān)合同進(jìn)行審閱，以了解服務(wù)內(nèi)容及報(bào)價(jià)模式對(duì)投標(biāo)報(bào)價(jià)及采購(gòu)

9、價(jià)格執(zhí)行對(duì)標(biāo)分析實(shí)地走訪(fǎng)當(dāng)?shù)厣唐肥袌?chǎng)，并對(duì)比公開(kāi)市場(chǎng)信息審閱采購(gòu)記錄并輔助以實(shí)地盤(pán)點(diǎn)梳理既往與拆遷個(gè)體簽訂合同及相應(yīng)補(bǔ)償機(jī)制，并核對(duì)至企業(yè)內(nèi)部管理臺(tái)賬走訪(fǎng)當(dāng)?shù)夭疬w部門(mén)，并獲取第三方拆遷記錄，匡算土地成本匹配銀行交易流水至公司內(nèi)部記錄，確認(rèn)交易的商業(yè)目的及實(shí)質(zhì)舞弊造成的影響5 2020畢馬威企業(yè)咨詢(xún)(中國(guó)) 有限公司 中國(guó)外商獨(dú)資企業(yè)，是與瑞士實(shí)體 畢馬威國(guó)際合作組織(“畢馬威國(guó)際”) 相關(guān)聯(lián)的獨(dú)立成員所網(wǎng)絡(luò)中的成員。版權(quán)所有，不得轉(zhuǎn)載。在中國(guó)印刷。上述流程梳理及交易審閱中發(fā)現(xiàn)，三家子公司的采購(gòu)和付款流程均存在操作異常和設(shè)計(jì)缺陷。例如：多家供應(yīng)商存在圍標(biāo)、陰陽(yáng)合同、拆單及虛假采購(gòu)、與小股東的違規(guī)

10、關(guān)聯(lián)交易及土地拆遷成本虛高等情況。根據(jù)上述發(fā)現(xiàn)，該集團(tuán)管理委員會(huì)要求各板塊采購(gòu)部門(mén)進(jìn)行嚴(yán)格自查，并停止與問(wèn)題供應(yīng)商進(jìn)行交易。畢馬威進(jìn)一步協(xié)助該集團(tuán)針對(duì)采購(gòu)及付款流程進(jìn)行評(píng)估，并提出整改方案供公司參考。6 2020畢馬威企業(yè)咨詢(xún)(中國(guó)) 有限公司 中國(guó)外商獨(dú)資企業(yè)，是與瑞士實(shí)體 畢馬威國(guó)際合作組織(“畢馬威國(guó)際”) 相關(guān)聯(lián)的獨(dú)立成員所網(wǎng)絡(luò)中的成員。版權(quán)所有，不得轉(zhuǎn)載。在中國(guó)印刷。前路展望防范、識(shí)別及應(yīng)對(duì)以上案例，反映了資金挪用及采購(gòu)失當(dāng)?shù)任璞仔袨榈膰?yán)重后果，也一并從側(cè)面說(shuō)明了房地產(chǎn)企業(yè)投資者及管理者間存在著不同程度的信息不對(duì)稱(chēng)，以致不法分子趁機(jī)鉆了空子。因此，我們建議企業(yè)設(shè)計(jì)并實(shí)施適當(dāng)?shù)墓芾?、?/p>

11、理及披露的機(jī)制，以防范、識(shí)別及應(yīng)對(duì)相關(guān)舞弊風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題，保障投資人的經(jīng)濟(jì)利益、聲譽(yù)、及其他權(quán)益。7 2020畢馬威企業(yè)咨詢(xún)(中國(guó)) 有限公司 中國(guó)外商獨(dú)資企業(yè)，是與瑞士實(shí)體 畢馬威國(guó)際合作組織(“畢馬威國(guó)際”) 相關(guān)聯(lián)的獨(dú)立成員所網(wǎng)絡(luò)中的成員。版權(quán)所有，不得轉(zhuǎn)載。在中國(guó)印刷。防范措施在房地產(chǎn)行業(yè)整體處于調(diào)整期的情況下，企業(yè)管理者更應(yīng)重視舞弊風(fēng)險(xiǎn)，從制度上建立相應(yīng)的規(guī)范。對(duì)此，企業(yè)不妨考慮從以下幾方面建立并維護(hù)防范體系：提供專(zhuān)項(xiàng)培訓(xùn)強(qiáng)化管理者的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)；梳理組織結(jié)構(gòu)彌補(bǔ)企業(yè)架構(gòu)設(shè)計(jì)中的瑕疵；完善內(nèi)控流程預(yù)防日常經(jīng)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)事件；建立內(nèi)部監(jiān)察糾正企業(yè)內(nèi)部潛在的控制缺陷；設(shè)計(jì)獎(jiǎng)懲制度追究責(zé)任員工的

12、違法違規(guī)行為；開(kāi)通舉報(bào)熱線(xiàn)接受企業(yè)內(nèi)外部的多層監(jiān)督；8 2020畢馬威企業(yè)咨詢(xún)(中國(guó)) 有限公司 中國(guó)外商獨(dú)資企業(yè)，是與瑞士實(shí)體 畢馬威國(guó)際合作組織(“畢馬威國(guó)際”) 相關(guān)聯(lián)的獨(dú)立成員所網(wǎng)絡(luò)中的成員。版權(quán)所有，不得轉(zhuǎn)載。在中國(guó)印刷。識(shí)別措施舞弊風(fēng)險(xiǎn)危害極大，一旦發(fā)生，損失無(wú)法估量。因此，我們建議針對(duì)各業(yè)務(wù)流程中的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào)加強(qiáng)識(shí)別，防患于未然。在大數(shù)據(jù)時(shí)代下，房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)及監(jiān)管重點(diǎn)，設(shè)計(jì)相應(yīng)的大數(shù)據(jù)分析體系，及時(shí)偵測(cè)潛在舞弊風(fēng)險(xiǎn)。管理者可采取的數(shù)據(jù)分析包括：針對(duì)現(xiàn)狀和未來(lái)計(jì)劃的預(yù)期結(jié)果之間進(jìn)行差異性分析按業(yè)務(wù)板塊對(duì)業(yè)財(cái)數(shù)據(jù)結(jié)合資金收付進(jìn)行持續(xù)的監(jiān)控與分析針對(duì)樓盤(pán)

13、項(xiàng)目部、區(qū)域、目標(biāo)客戶(hù)群進(jìn)行定期的業(yè)務(wù)表現(xiàn)分析針對(duì)供應(yīng)商投標(biāo)歷史、服務(wù)表現(xiàn)、報(bào)價(jià)趨勢(shì)及建安成本進(jìn)行拆解式分析結(jié)合內(nèi)部管理報(bào)表、區(qū)域銷(xiāo)售趨勢(shì)及行業(yè)數(shù)據(jù)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行多層次結(jié)構(gòu)分析首付款趨勢(shì)$3,705,836合同金額趨勢(shì)$3,878,814 。根據(jù)監(jiān)管需求對(duì)特定銷(xiāo)售備案記錄數(shù)據(jù)進(jìn)行交叉對(duì)比式合規(guī)分析異常供應(yīng)商付款分析首付款編號(hào)0天90 天合同1合同2合同3合同4合同5合同6合同70200400合同1合同2合同3合同4合同5合同6合同789 天0K2K4K南海諸島金額（人民幣）20M15M10M5M*上述圖表僅為數(shù)據(jù)分析結(jié)果樣本，以供參考90M050010001500銷(xiāo)售收入 2020畢馬威企

14、業(yè)咨詢(xún)(中國(guó)) 有限公司 中國(guó)外商獨(dú)資企業(yè)，是與瑞士實(shí)體 畢馬威國(guó)際合作組織(“畢馬威國(guó)際”) 相關(guān)聯(lián)的獨(dú)立成員所網(wǎng)絡(luò)中的成員。版權(quán)所有，不得轉(zhuǎn)載。在中國(guó)印刷。10 2020畢馬威企業(yè)咨詢(xún)(中國(guó)) 有限公司 中國(guó)外商獨(dú)資企業(yè)，是與瑞士實(shí)體 畢馬威國(guó)際合作組織(“畢馬威國(guó)際”) 相關(guān)聯(lián)的獨(dú)立成員所網(wǎng)絡(luò)中的成員。版權(quán)所有，不得轉(zhuǎn)載。在中國(guó)印刷。應(yīng)對(duì)措施針對(duì)識(shí)別出的舞弊風(fēng)險(xiǎn)或收到的舉報(bào)事項(xiàng)，企業(yè)應(yīng)自上而下建立由內(nèi)向外的應(yīng)對(duì)機(jī)制，妥善開(kāi)展內(nèi)部調(diào)查。對(duì)于企業(yè)內(nèi)部調(diào)查，企業(yè)管理層應(yīng)迅速對(duì)舞弊風(fēng)險(xiǎn)敞口進(jìn)行初步評(píng)估，穩(wěn)定員工情緒并盡可能控制內(nèi)部信息傳播。同時(shí)，管理層應(yīng)考慮在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)引入第三方專(zhuān)業(yè)人員，如法律顧問(wèn)及法證調(diào)查人員等，制定統(tǒng)一的調(diào)查策略及具體方案，量化財(cái)務(wù)影響，回復(fù)公司治理層及股東詢(xún)問(wèn)，并提供有效的整改方案以降低舞弊事件對(duì)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)、員