中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)外直接投資的現(xiàn)狀分析

1、第 頁(yè) 共 5 頁(yè)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)外直接投資的現(xiàn)狀分析摘要：首先對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行界定，進(jìn)而分析房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)國(guó)際化經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，然后對(duì)中國(guó)對(duì)外直接投資所處的國(guó)際環(huán)境和發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行闡述，最后在此基礎(chǔ)上對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的 FDI現(xiàn)狀進(jìn)行分析，總結(jié)分析中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)FDI 的特點(diǎn)以及發(fā)展中存在的問(wèn)題。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；國(guó)際化；對(duì)外直接投資在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)空前壯大，并逐漸走向低端項(xiàng)目和高端項(xiàng)目的兩極分化。這就意味著中國(guó)一部分房地產(chǎn)企業(yè)需要努力開拓新的市場(chǎng)，尋求新的發(fā)展。而房地產(chǎn)作為海外投資風(fēng)險(xiǎn)最大的行業(yè)之一，其海外投資必須十分慎重，因此，對(duì)于其投資主體所在區(qū)域、投資進(jìn)入模式的研究也尤為重要。一

2、、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是指從事土地以及對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)集一體的行業(yè)，主要包括：對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)的出讓和對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)以及再開發(fā)；房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；房地產(chǎn)中介服務(wù)；房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和監(jiān)管。房產(chǎn)市場(chǎng)則是指從事房產(chǎn)和土地的出售、租賃、買賣以及抵押等交易活動(dòng)的場(chǎng)所或領(lǐng)域。房產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行社會(huì)生產(chǎn)和再生產(chǎn)的基本條件，并可以帶動(dòng)很多產(chǎn)業(yè)例如建筑業(yè)、建材工業(yè)等行業(yè)的發(fā)展。通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制，房地產(chǎn)市場(chǎng)可以及時(shí)地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的價(jià)值和使用價(jià)值，同時(shí)可以提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，并且可以促進(jìn)對(duì)房地產(chǎn)資源的有效配置以及房產(chǎn)建設(shè)資金的良性循環(huán)，是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系中最具有代表性，同時(shí)也是最重要的部分

3、，在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系中處于主體地位。圖 1 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成由于房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品得獨(dú)特性質(zhì)，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的國(guó)際化經(jīng)營(yíng)具備較其他行業(yè)有許多不同。在進(jìn)行國(guó)際化經(jīng)營(yíng)時(shí)我們需要充分考慮到房地產(chǎn)產(chǎn)品的差異的特性，體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：區(qū)域的差異。房地產(chǎn)產(chǎn)品的位置具有不可移動(dòng)性和固定性，所以特定的消費(fèi)者只會(huì)在特定的市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)來(lái)選擇房地產(chǎn)商品，就造成了在不同市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)所供給的房地產(chǎn)產(chǎn)品難以互相替代或是競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)狀，因而房地產(chǎn)市場(chǎng)較難形成統(tǒng)一，于是也就不存在統(tǒng)一的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)價(jià)格，每座城市不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)出現(xiàn)具有各自比較獨(dú)特的發(fā)展態(tài)勢(shì)。消費(fèi)的需求差異。在這種經(jīng)濟(jì)發(fā)展大背景下，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求日趨多

4、樣化，通常會(huì)綜合考慮根據(jù)房屋的區(qū)位、戶型結(jié)構(gòu)、工程建設(shè)的質(zhì)量、房屋周圍的環(huán)境、房屋的物業(yè)管理水平、住宅周邊的公共服務(wù)設(shè)置的建設(shè)程度以及社區(qū)文化等多種因素進(jìn)行需求選擇，導(dǎo)致房地產(chǎn)客戶群體的需求具有很大的差異性。價(jià)格的差異。價(jià)格差異過(guò)大是房地產(chǎn)商品的最大的特點(diǎn)。以上海、廣州的房地產(chǎn)商品為例，20_年北京、上海和廣州的商品住宅的均價(jià)之間差別在 23 倍之間，而他們的均價(jià)均高出全國(guó)商品住宅的平均價(jià)格。房地產(chǎn)產(chǎn)品的以上三個(gè)主要特點(diǎn)在一定程度上決定了房地產(chǎn)對(duì)外投資的方式選擇。例如與制造業(yè)相比，正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)品的不可移動(dòng)性的特點(diǎn)所決定的它不可能像制造業(yè)產(chǎn)品一樣選擇出口的進(jìn)入模式。結(jié)合目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)吸收

5、外資以及房地產(chǎn)對(duì)外投資的現(xiàn)狀看，房地產(chǎn)業(yè)國(guó)際化經(jīng)營(yíng)以對(duì)外直接投資為主體。二、中國(guó)房地產(chǎn)FDI 的國(guó)際環(huán)境分析近幾年的整個(gè)國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境呈現(xiàn)著非常明顯的特點(diǎn)。首先，全球經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)腳步變緩，同時(shí)各國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)非常不平衡。特別是20_年下半年開始爆發(fā)的美國(guó)次貸危機(jī)以來(lái)，隨之而來(lái)的全球性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)的持續(xù)影響使得世界主要工業(yè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都遭到重創(chuàng)。其次，中國(guó)幾年來(lái)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度引起了世界上其他各國(guó)的關(guān)注。而世界上的部分發(fā)達(dá)國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家卻表現(xiàn)平平，所以這就造成了在發(fā)展速度上的兩極分化的現(xiàn)象日趨嚴(yán)重。當(dāng)然，世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的跌宕起伏和中國(guó)強(qiáng)勁崛起，將會(huì)給中國(guó)企業(yè)當(dāng)然包括房地產(chǎn)業(yè)提供了一個(gè)很好的對(duì)外直接投資的

6、機(jī)會(huì)。最后，為實(shí)現(xiàn)對(duì)有關(guān)資源的全球配置，世界各國(guó)對(duì)各自的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，對(duì)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行升級(jí)。經(jīng)濟(jì)全球化的具體表現(xiàn)是：在貿(mào)易各國(guó)之間，跨國(guó)商品與服務(wù)類交易在不斷地?cái)U(kuò)大，同時(shí)資本的流動(dòng)和技術(shù)的傳播在不斷地增加。除此之外，在經(jīng)濟(jì)全球化的進(jìn)程中，對(duì)外直接投資的機(jī)遇對(duì)每一個(gè)國(guó)家來(lái)說(shuō)都是相同并且日益增加的。針對(duì)這一國(guó)際現(xiàn)狀，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)更要利用中國(guó)加入世界貿(mào)易組織和部分國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)全面開放的機(jī)會(huì)，積極穩(wěn)妥并且大膽地走出去，進(jìn)入跨國(guó)企業(yè)全球貿(mào)易體系，通過(guò)對(duì)外直接投資這一渠道和資源的相對(duì)優(yōu)勢(shì)來(lái)尋求對(duì)自己更加有利的投資區(qū)域，使房地產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈得以在全球范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)優(yōu)化重組和配置。三、中國(guó)房地產(chǎn)國(guó)際化的發(fā)展現(xiàn)狀從 20_20_年，中國(guó)房地產(chǎn)對(duì)外直接投資規(guī)模的總體趨勢(shì)在不斷擴(kuò)張，從對(duì)外直接投資流量來(lái)看，20_年對(duì)外直接投資流量為 851 萬(wàn)美元，20_年對(duì)外直接投資流量為9.3814億美元，年平均增長(zhǎng)率為21.85%，從對(duì)外直接投資存量上來(lái)看，20_年對(duì)外直接投資存量為2.0251 億美元，20_年為53.4343 億美元，年平均增長(zhǎng)率為507.72%。其中20_年受全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，中國(guó)房地產(chǎn)對(duì)外直接投資的流量與存量均存在下降，但是20_年整體又恢復(fù)大幅度上升趨勢(shì)。但是，從全國(guó)對(duì)外直接投資的流量