投資視角看公募型REITs的關(guān)注點(diǎn)

1、最近十年隨著網(wǎng)絡(luò)和信息技術(shù)的發(fā)展，新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的物流中心、醫(yī)療健康、數(shù)據(jù)中心、無(wú)線通訊鐵塔的收益率表現(xiàn)率相對(duì)較好。以亞洲區(qū)為例，近年來(lái)醫(yī)療健康、工業(yè)物流等有相對(duì)較好的表現(xiàn)。值得注意的是數(shù)據(jù)中心等成長(zhǎng)類 REITs 年化收益率主要來(lái)自股價(jià)增長(zhǎng)。以 15 年來(lái)美國(guó)數(shù)據(jù)中心為例，每年 80以上的收益來(lái)源均來(lái)自股價(jià)的增長(zhǎng)。相對(duì)應(yīng)一般 REITs 產(chǎn)品股價(jià)增長(zhǎng)貢獻(xiàn) 50的收益，標(biāo)普 500 股價(jià)增長(zhǎng)貢獻(xiàn) 70的收益。對(duì)海外成熟市場(chǎng)的 REITs 產(chǎn)品進(jìn)行歸納總結(jié)，我們發(fā)現(xiàn)公募型 REITs 在美國(guó)發(fā)行的市凈率一般較高，中位數(shù)在 2 倍到 3 倍之間。亞洲區(qū)來(lái)看日本和新加坡的發(fā)行市凈率為 1 倍，香港地區(qū)甚

2、至有折價(jià)發(fā)行。從二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，不同底層資產(chǎn) P/FFO 值有著不同的表現(xiàn)，一般大數(shù)據(jù)、物流地產(chǎn)等享受高估值。以美國(guó)市場(chǎng)為例，住宅和工業(yè)行業(yè)的 P/FFO 倍數(shù)高于所有權(quán)益類REITs 的平均值，主要由于租賃需求的快速增長(zhǎng)。另外電商和互聯(lián)網(wǎng)的上漲增加了對(duì)工業(yè)空間的需求，包括物流設(shè)施及基站鐵塔均享受較高的 P/FFO。辦公 REITs的價(jià)格倍數(shù)與整體 REIT 的平均值相似，零售 REITs 的低值反應(yīng)了緩慢的收益增長(zhǎng)預(yù)期。以 19 年底數(shù)據(jù)為例，數(shù)據(jù)中心、公寓類 REITs 的平均 P/FFO 倍數(shù)最高達(dá) 25.88，其次是工業(yè)地產(chǎn) REITs 和基礎(chǔ)設(shè)施 REITs，分別為 21.74 和

3、 18.34；而社區(qū)商業(yè)中心 REITs、獨(dú)立店面 REITs 的平均 P/FFO 倍數(shù)相對(duì)較低，分別為 7.10、 8.32?？偨Y(jié)：公募型 REITs 的推出彌補(bǔ)了我國(guó)大類資產(chǎn)配置的空白，肩負(fù)著盤活國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施、不動(dòng)產(chǎn)的重任，是一場(chǎng)帶著光榮與夢(mèng)想的前行。從發(fā)行人與管理人的角度來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心在于“開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)+金融”。雖然目前只是基礎(chǔ)設(shè)施型范圍內(nèi)試點(diǎn)，涉及到的地產(chǎn)領(lǐng)域預(yù)計(jì)包括物流地產(chǎn)、大數(shù)據(jù)中心等，但我們預(yù)計(jì)一個(gè)成熟的 REITs 市場(chǎng)少不了公寓、酒店、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)的參與。REITs 有助于優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)打通資金與資產(chǎn)端的連接，國(guó)際大型不動(dòng)產(chǎn)龍頭西蒙地產(chǎn)、新加坡凱德集團(tuán)、安博等機(jī)構(gòu)，

4、公募類 REITs 均是主要運(yùn)營(yíng)主體。典型的運(yùn)營(yíng)模式為先通過(guò) PE 收購(gòu)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，然后通過(guò)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)增值，最后通過(guò) REITs 在公開(kāi)市場(chǎng)退出，實(shí)現(xiàn)了從“收購(gòu)-增值-退出”的業(yè)務(wù)流程。展望未來(lái)若引入不動(dòng)產(chǎn) REITs，公募型 REITs 有望帶來(lái)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的大發(fā)展和大變革。從投資人的角度來(lái)看，REITs 產(chǎn)品具有收益穩(wěn)定、相關(guān)性較低、收益期限長(zhǎng)、抗通脹屬性等特點(diǎn)，是配置不動(dòng)產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)手段之一。風(fēng)險(xiǎn)因素：1）政策推進(jìn)不及預(yù)期：2）二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性不及預(yù)期：3）底層資產(chǎn)收益不及預(yù)期;4)海外 REITs產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與收益情況與國(guó)內(nèi)情況差異較大造成結(jié)論的無(wú)效性目錄 HYPERLINK l _TOC_2

5、50026 1、公募型REITS 的光榮與夢(mèng)想：資產(chǎn)獨(dú)立上市的日漸臨近 5 HYPERLINK l _TOC_250025 公募型 REITS：從私募到公募、債權(quán)到股權(quán)、融資到資產(chǎn)管理的轉(zhuǎn)變 5 HYPERLINK l _TOC_250024 公募型 REITs 的市場(chǎng)規(guī)模 5 HYPERLINK l _TOC_250023 公募型REITS 的定義與特征 5 HYPERLINK l _TOC_250022 我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITS 的推進(jìn)與試行 6 HYPERLINK l _TOC_250021 底層資產(chǎn)：預(yù)計(jì)公路收費(fèi)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和物流最先受益，大數(shù)據(jù)中心、基站鐵塔最有發(fā)展?jié)摿?7 HYPERL

6、INK l _TOC_250020 海外：美國(guó) REITs 種類最為豐富，亞洲區(qū)以地產(chǎn)相關(guān)為主 7 HYPERLINK l _TOC_250019 國(guó)內(nèi)：公路收費(fèi)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)有可能獲得先批試點(diǎn) 8 HYPERLINK l _TOC_250018 交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)：資產(chǎn)剝離、權(quán)屬轉(zhuǎn)移與避稅是主要因素 9 HYPERLINK l _TOC_250017 2、從投資的角度看REITS 的收益與價(jià)值 10 HYPERLINK l _TOC_250016 公募型 REITS 的收益來(lái)源 10 HYPERLINK l _TOC_250015 從金融視角看REITs 的配置價(jià)值：股利的增長(zhǎng)與資產(chǎn)的增值

7、 10 HYPERLINK l _TOC_250014 從大類資產(chǎn)配置的角度看REITs:兼具股性與債性，攻守兼?zhèn)?11 HYPERLINK l _TOC_250013 尋找成長(zhǎng)型 REITs：關(guān)鍵在于底層資產(chǎn)的屬性 12 HYPERLINK l _TOC_250012 公募型 REITS 的估值模型與財(cái)務(wù)分析 13 HYPERLINK l _TOC_250011 絕對(duì)估值法：FFO 方法的核心在于對(duì)于折舊的處理 13 HYPERLINK l _TOC_250010 相對(duì)估值法：不同類型的REITS 14 HYPERLINK l _TOC_250009 關(guān)注的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)：現(xiàn)金流和杠桿率 14

8、 HYPERLINK l _TOC_250008 從海外經(jīng)驗(yàn)看公募型REITS 的發(fā)行價(jià)格與二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn) 15 HYPERLINK l _TOC_250007 公募型REITS 的發(fā)行價(jià)：美國(guó)市場(chǎng)化發(fā)行，亞洲區(qū)一般在 1 倍左右 15 HYPERLINK l _TOC_250006 公募型REITS 的二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)：成長(zhǎng)與傳統(tǒng)的兩極分化 16 HYPERLINK l _TOC_250005 3、投資 REITS 的風(fēng)險(xiǎn)因素 17 HYPERLINK l _TOC_250004 經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn) 17 HYPERLINK l _TOC_250003 利率上行的風(fēng)險(xiǎn) 17 HYPERLINK l

9、 _TOC_250002 管理人運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn) 17 HYPERLINK l _TOC_250001 4、總結(jié) 18 HYPERLINK l _TOC_250000 5、風(fēng)險(xiǎn)提示 18圖表 1：世界主要交易所 REITs 市場(chǎng)規(guī)模（2019 年） 5圖表 2：公募型 REITs 與類 REITs 產(chǎn)品的主要區(qū)別 6圖表 3：推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域 REITs 試點(diǎn)相關(guān)工作的通知的核心要點(diǎn) 6圖表 4：美國(guó) REITs 大概 200 余只 7圖表 5：美國(guó) REITs 市場(chǎng)以權(quán)益類為主 7圖表 6：亞洲區(qū)以地產(chǎn)類REITs 為主 7圖表 7：公募型 REITs 底層資產(chǎn)主要類別 8圖表 8：美國(guó)地產(chǎn)類 R

10、EITs 的特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì) 9圖表 9：交易結(jié)構(gòu)預(yù)計(jì)采取“SPV+公募基金”的雙結(jié)構(gòu)方式 10圖表 10：REITs 收益的來(lái)源 11圖表 11：美國(guó) REITs 收益與股票收益對(duì)比 11圖表 12：REITs 與別的大類資產(chǎn)的相關(guān)系數(shù)較低 12圖表 13：亞洲區(qū)各類型 REITs 市場(chǎng)化綜合收益率（19 年年末） 12圖表 14：疫情期間美國(guó)不同類型 REITs 表現(xiàn) 13圖表 15：美國(guó)所有 REITs 產(chǎn)品的 FFO 收益 14圖表 16：美國(guó) REITs 產(chǎn)品的資產(chǎn)負(fù)債率 15圖表 17：美國(guó) REITs 產(chǎn)品的利息支出比率 15圖表 18：亞洲區(qū)各市場(chǎng) REITs 杠桿率 15圖表 19

11、：美國(guó) REITs 產(chǎn)品的發(fā)行市凈率 15圖表 20：香港 REITs 產(chǎn)品的發(fā)行市凈率 16圖表 21：美國(guó) P/FFO 歷史變化趨勢(shì) 161、公募型REITs 的光榮與夢(mèng)想：資產(chǎn)獨(dú)立上市的日漸臨近公募型REITs：從私募到公募、債權(quán)到股權(quán)、融資到資產(chǎn)管理的轉(zhuǎn)變公募型REITs的市場(chǎng)規(guī)模公募型REITs（Real Estate Investment Trusts），是以發(fā)行權(quán)益投資證券的方式在公開(kāi)市場(chǎng)募集資金，并將資金專門投資于基礎(chǔ)設(shè)施或不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，將投資綜合收益按比例分配給權(quán)益持有人的投資模式。公募型REITs以股權(quán)REITs為主，在公開(kāi)市場(chǎng)進(jìn)行發(fā)行與上市交易，由于其投資兼顧股性和債性的屬

12、性，是另類投資里重要的配置方向之一。從字面意義理解公募型REITs的主要特征有兩個(gè)，一是在公開(kāi)市場(chǎng)進(jìn)行發(fā)行與交易，二是以股權(quán)的形式持有底層資產(chǎn)，這兩點(diǎn)也是區(qū)分與現(xiàn)存各種投融資方式的核心。海外主要交易場(chǎng)所均有REITs產(chǎn)品，美國(guó)是規(guī)模最大、種類最齊全的市場(chǎng)。REITs起源于20世紀(jì)60年代的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，目前全世界主要交易場(chǎng)所均有REITs產(chǎn)品的交易，存量大概有兩萬(wàn)億美元的規(guī)模。根據(jù)Nareit數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2019年底美國(guó)市場(chǎng)所有REITs的股票市值為1.3萬(wàn)億美元，合計(jì)200余只。從亞洲區(qū)來(lái)看，根據(jù)戴德梁行亞洲房地產(chǎn)投資信托基金 (REITs)（2019）研究報(bào)告，截至 2019年底亞洲市

13、場(chǎng)上活躍的 REITs共計(jì)178支，總市值達(dá) 2,924 億美元，其中日本、新加坡、香港三地 REITs市值合計(jì)占比達(dá)93。日本市場(chǎng)的規(guī)模最大，REITs的股票市值為1200億美元，約為63只。參考海外REITs市場(chǎng)結(jié)合我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體量，我們預(yù)計(jì)國(guó)內(nèi)REITs市場(chǎng)規(guī)模在發(fā)展初期有望達(dá)到千億美元級(jí)別。圖表 1：世界主要交易所 REITs 市場(chǎng)規(guī)模（2019 年）00.150101100100150100020010000250100000數(shù)量（右）平均市值（億美元/只）市值(億美元)資料來(lái)源：戴德梁行，萬(wàn)聯(lián)證券研究所公募型REITs的定義與特征公募型REITs本質(zhì)上是將符合上市標(biāo)準(zhǔn)的資產(chǎn)進(jìn)行IPO

14、，實(shí)現(xiàn)了以“資產(chǎn)”作為上市主體。公募型REITs的推進(jìn)將會(huì)帶來(lái)投資人、金融市場(chǎng)與發(fā)行人等一系列改變，與目前我國(guó)現(xiàn)存的各種投融資方式相比，我們認(rèn)為主要體現(xiàn)了以下質(zhì)的變化：從債權(quán)到股權(quán)：現(xiàn)存的不管是MBS、類REITs、信托還是明股實(shí)債等融資手段，本質(zhì)上都是發(fā)行人通過(guò)設(shè)立結(jié)構(gòu)化資管產(chǎn)品的債券融資，投資人認(rèn)購(gòu)產(chǎn)品，享受固定利息收入及到期付本。此次公募REITs本質(zhì)上是股權(quán)融資，可以一直持有并享受定期分紅。股權(quán)融資從而解決了債權(quán)的定期到期付本息的問(wèn)題，除了定期支付分紅收益，不用考慮到期兌付的問(wèn)題。從私募到公募:以往的基礎(chǔ)設(shè)施融資往往是短期的定向融資或者結(jié)構(gòu)化融資，變?yōu)楣籍a(chǎn)品發(fā)行后投資人變得不定向，在

15、公開(kāi)市場(chǎng)上由機(jī)構(gòu)投資者或者零售投資者進(jìn)行認(rèn)購(gòu)與交易，面向公募融資的標(biāo)準(zhǔn)更為嚴(yán)格，管理更為透明，但好處在于融資更為市場(chǎng)化。從對(duì)外融資到資產(chǎn)管理：從投資人的角度而言，債權(quán)融資本質(zhì)上只是一種階段 性的投資手段，對(duì)于投資人而言只需要關(guān)注到期的還本付息能力即可。公募型 REITs上市后，投資人更加看重資產(chǎn)管理人，投資人需要綜合考慮標(biāo)的資產(chǎn)質(zhì)量、管理人的運(yùn)營(yíng)能力等各個(gè)方面。管理人的運(yùn)營(yíng)能力對(duì)于分紅派息與資產(chǎn)增值有 著重要的作用。圖表2：公募型REITs與類REITs產(chǎn)品的主要區(qū)別項(xiàng)目公募型REITS類REITS產(chǎn)品底層資產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施：包括倉(cāng)儲(chǔ)物流，收費(fèi)公路，機(jī)場(chǎng)港口等交流設(shè)施，水電氣熱等市政設(shè)施，及產(chǎn)業(yè)園區(qū)

16、等其他基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施，工業(yè)，倉(cāng)儲(chǔ)，住宅，醫(yī)療保健等 均包含，據(jù)羅素行業(yè)分類的數(shù)據(jù)，基礎(chǔ)設(shè)施類比重最大法律架構(gòu)預(yù)計(jì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)為“公募基金+單一基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證劵（ABS）”，再由ABS持有項(xiàng)目股權(quán)REITs直接持有項(xiàng)目股權(quán)管理人公募基金或者持有公募牌照的證券公司不限于公募基金，一些專業(yè)的開(kāi)發(fā)商或地產(chǎn)管理者人，以及私募基金都會(huì)申請(qǐng)相關(guān)牌照資格成為REITs管理人，如凱德和黑石等杠桿率REITs管理人對(duì)外借款總額不得超過(guò)基金資產(chǎn)的20，且借款用途于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目維修，改造等海外杠桿率相對(duì)靈活，負(fù)債可以用于收購(gòu)和改造資產(chǎn)稅收安排目前發(fā)文尚未涉及稅務(wù)總局，涉及相關(guān)稅收政策。目前REITs資產(chǎn)的持有及運(yùn)營(yíng)

17、環(huán)節(jié)有重復(fù)征稅的可能；稅收政策會(huì)影響企業(yè)出售 REITs資產(chǎn)的意愿，也顯著影響投資人的收益海外普遍對(duì)于REITs產(chǎn)品有稅收優(yōu)惠政策，比如美國(guó)1986年出臺(tái)REITs優(yōu)惠稅收法規(guī)；日本不同于一般公司的的稅收要求；香港，新加坡等成熟REITs市場(chǎng)也強(qiáng)調(diào)REITs稅收中性資料來(lái)源：萬(wàn)聯(lián)證券研究所我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的推進(jìn)與試行我國(guó)REITs產(chǎn)品有較長(zhǎng)的發(fā)展史，但內(nèi)地交易所尚未涉及真正的公募型REITs。 2005 年出現(xiàn)了首個(gè)以內(nèi)地物業(yè)為底層資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化公募 REITs 產(chǎn)品在香港上市- “越秀房地產(chǎn)投資信托基金。2014 年首個(gè)類 REITs 產(chǎn)品“中信啟航”成功發(fā) 行，拉開(kāi)了我國(guó)類 REITs

18、 產(chǎn)品發(fā)行的序幕。2015 年首個(gè)類公募 REITs產(chǎn)品“鵬華前海萬(wàn)科 REITs”在深交所上市。該產(chǎn)品雖然使用公募基金作為發(fā)行載體，但由于項(xiàng)目公司股權(quán)對(duì)應(yīng)的只是底層資產(chǎn)的收益權(quán)而非真正的所有權(quán)，該產(chǎn)品仍不能算是國(guó)際通行意義上的公募 REITs。2020年4月30日中國(guó)證監(jiān)會(huì)和國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)文關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知（證監(jiān)發(fā)202040號(hào)），公募 REITs正式拉開(kāi)序幕，此次發(fā)文標(biāo)志著正式啟動(dòng)了公募型產(chǎn)品的發(fā)行流程，具有重大的歷史意義。圖表3：推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點(diǎn)相關(guān)工作的通知的核心要點(diǎn)核心要點(diǎn)具體要求重點(diǎn)區(qū)域聚焦京津冀、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、雄

19、安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南、長(zhǎng)江三角洲，以及國(guó)家級(jí)新區(qū)、有條件的國(guó)際級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。重點(diǎn)行業(yè)優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板行業(yè)，包括倉(cāng)儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路等交通設(shè)施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項(xiàng)目。鼓勵(lì)信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施，以及國(guó)家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等開(kāi)展試點(diǎn)。優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目項(xiàng)目權(quán)屬清晰，已按規(guī)定履行項(xiàng)目投資管理，以及規(guī)劃、環(huán)評(píng)和用地等相關(guān)手續(xù)，已通過(guò)竣工驗(yàn)收。PPP項(xiàng)目應(yīng)依法依規(guī)履行政府和社會(huì)資本管理相關(guān)規(guī)定，收入來(lái)源以使用者付費(fèi)為主，未出現(xiàn)重大問(wèn)題和合同糾紛。具有成熟的經(jīng)營(yíng)模式及市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)能力，已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的收益及現(xiàn)金流，投資回報(bào)良好，

20、并具有持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力、較好的增長(zhǎng)潛力。發(fā)起人（原始權(quán)益人）及基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)企業(yè)信用穩(wěn)健、內(nèi)部控制制度健全，具有持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，最近3年無(wú)重大違法違規(guī)行為。基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)具有豐富的運(yùn)營(yíng)管理能力。資料來(lái)源：國(guó)務(wù)院，萬(wàn)聯(lián)證券研究所底層資產(chǎn)：預(yù)計(jì)公路收費(fèi)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和物流最先受益，大數(shù)據(jù)中心、基站鐵塔最有發(fā)展?jié)摿Ｍ猓好绹?guó)REITs種類最為豐富，亞洲區(qū)以地產(chǎn)相關(guān)為主美國(guó)REITs種類最為豐富，亞洲區(qū)以地產(chǎn)相關(guān)為主。REITs起源于70年代的美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新，底層資產(chǎn)逐漸拓展到包括零售、辦公、公寓、醫(yī)療健康、養(yǎng)老、酒店、倉(cāng)儲(chǔ)、數(shù)據(jù)中心、基礎(chǔ)設(shè)施等范圍。其中基礎(chǔ)設(shè)施主要包括交通運(yùn)輸、機(jī)場(chǎng)、港口

21、、橋梁、通訊、水利及城市供排水供氣和供電設(shè)施等。美國(guó) REITs產(chǎn)品最為豐富，截止2020年5月31日，在權(quán)益類REITs中，基礎(chǔ)設(shè)施市值占比最高達(dá)20，住宅（14）和工業(yè)建設(shè)（10.8）分別位居其次；抵押類REITs中住房融資占最高比重，達(dá)63。亞洲區(qū)REITs種類較為集中，如日本、新加坡和香港的REITs90以上都是地產(chǎn)相關(guān)。圖表4：美國(guó)REITs大概200余只圖表5：美國(guó)REITs市場(chǎng)以權(quán)益類為主250202216233224222226219200150142153160172100500資料來(lái)源：Nareit,萬(wàn)聯(lián)證券研究所資料來(lái)源：Nareit,萬(wàn)聯(lián)證券研究所圖表6：亞洲區(qū)以地產(chǎn)類

22、REITs為主158162525284030201007080706050資料來(lái)源：戴德梁行、萬(wàn)聯(lián)證券研究所國(guó)內(nèi)：公路收費(fèi)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)有可能獲得先批試點(diǎn)結(jié)合目前政策導(dǎo)向，我們認(rèn)為循環(huán)公路收費(fèi)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、IDC具有更大的優(yōu)先發(fā)展的資產(chǎn)類別。根據(jù)政策要求，1）公募型REITs優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板行業(yè)，包括倉(cāng)儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路等交通設(shè)施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項(xiàng)目。中國(guó)版REITs標(biāo)的為基礎(chǔ)設(shè)施，具體包括交通設(shè)施、市政工程、污染治理、新型基礎(chǔ)設(shè)施、新興產(chǎn)業(yè)集群和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。2）鼓勵(lì)信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施，以及國(guó)家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園

23、區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等開(kāi)展試點(diǎn)。我們認(rèn)為大數(shù)據(jù)中心和鐵塔基建項(xiàng)目既有成熟的海外REITs產(chǎn)品可借鑒，又符合政策指引方向，非常具有發(fā)展前景。3）目前在房住不炒的政策下，基礎(chǔ)設(shè)施型 REITs并不含房地產(chǎn)及持有物業(yè)型，酒店、商場(chǎng)、寫字樓、公寓、住宅等房地產(chǎn)項(xiàng)目不屬于試點(diǎn)范圍。但我們認(rèn)為長(zhǎng)期看來(lái)，隨著產(chǎn)品的完善和發(fā)展，公寓、酒店和商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)等也是REITs的不可或缺的類別。從發(fā)行人與管理人的角度來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心在于“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)+金融”。雖然目前只是基礎(chǔ)設(shè)施型范圍內(nèi)試點(diǎn)，涉及到的地產(chǎn)領(lǐng)域我們預(yù)計(jì)包括物流地產(chǎn)、大數(shù)據(jù)中心等，但我們預(yù)計(jì)一個(gè)成熟的REITs市場(chǎng)少不了公寓、酒店、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)的

24、參與。REITs有助于優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)打通資金與資產(chǎn)端的連接，國(guó)際大型不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)龍頭西蒙地產(chǎn)、新加坡凱德集團(tuán)、安博等，公募類REITs均是主要運(yùn)營(yíng)主體。典型的運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng)模式為先通過(guò)PE收購(gòu)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，然后通過(guò)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)增值，最后通過(guò)REITs在公開(kāi)市場(chǎng)退出，實(shí)現(xiàn)了從 “收購(gòu)-增值-退出”的業(yè)務(wù)流程。展望未來(lái)若引入不動(dòng)產(chǎn)REITs，公募型 REITs有望帶來(lái)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的大發(fā)展和大變革。圖表 7：公募型 REITs 底層資產(chǎn)主要類別基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域舉例能源中游能源基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)：油氣輸送管道業(yè)務(wù)、站點(diǎn)和儲(chǔ)存；自然能源：包括天然氣、液體天然起、石油加工產(chǎn)品；其他能源：油交通和運(yùn)輸機(jī)場(chǎng)、港口碼頭、公路、鐵路（

25、含高鐵，地鐵等）、郵政業(yè)建筑住宅辦公、工業(yè)建筑、居民住宅（別墅、公寓等）、商業(yè)建筑信息技術(shù)數(shù)據(jù)中心、無(wú)線通訊設(shè)施、電信、廣播電視、衛(wèi)星傳輸服務(wù)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)市政設(shè)施燃?xì)狻⒐╇?、供水、供熱、污水及垃圾處理公共服?wù)設(shè)施養(yǎng)老、保障房、健康（醫(yī)療）、教育、環(huán)境管理資料來(lái)源：萬(wàn)聯(lián)證券研究所聯(lián)證券以美國(guó)為例，通過(guò)REITs，投資者可以投資于各種類型房地產(chǎn)類型：公寓小區(qū)和其他居住型物業(yè)、零售物業(yè)、寫字樓和工業(yè)類建筑、一系列廣泛的健康護(hù)理物業(yè)、自助存儲(chǔ)設(shè)施和旅館。圖表8：美國(guó)地產(chǎn)類REITs的特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)美國(guó)地產(chǎn)類REITs特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)公寓類REITs通常有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，這類REITs的前景受就業(yè)增長(zhǎng)和工資增長(zhǎng)、家庭

26、組建以及單戶房屋市場(chǎng)等因素的影響。鄰里購(gòu)物中心類REITs這類REITs持有超市或便利商店等，現(xiàn)金流相對(duì)較為穩(wěn)定。購(gòu)物廣場(chǎng)類REITs這類REITs在零售業(yè)務(wù)中占據(jù)大的份額，而且對(duì)于新的競(jìng)爭(zhēng)性的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)敞口很低。工業(yè)地產(chǎn)類REITs工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在快速反應(yīng)和當(dāng)市場(chǎng)飽和時(shí)削減新空間的供給方面，有良好的業(yè)績(jī)記錄；海外開(kāi)發(fā)也會(huì)為一些工業(yè)地產(chǎn)類 REITs提供好的機(jī)會(huì)。健康護(hù)理類REITs這類REITs在1980年發(fā)起創(chuàng)建而且普遍表現(xiàn)良好；對(duì)經(jīng)濟(jì)不敏感，還需投資者關(guān)注承租人的財(cái)務(wù)能力和政府費(fèi)用返還政策的變化。資料來(lái)源：萬(wàn)聯(lián)證券研究所交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)：資產(chǎn)剝離、權(quán)屬轉(zhuǎn)移與避稅是主要因素不同地區(qū)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有著

27、不同，比如美國(guó)公司、基金為主體均有，日本以公司制為主。由于法律與稅務(wù)的區(qū)別，不同國(guó)家和地區(qū)雖然主體結(jié)構(gòu)有所差異，但本質(zhì)上都是為了滿足權(quán)屬轉(zhuǎn)移與規(guī)避稅費(fèi)要求。參考目前類REITs產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)搭建，在公募型REITs產(chǎn)品搭建的過(guò)程中，一般分為以下幾步：資產(chǎn)剝離：產(chǎn)權(quán)清晰、可合法轉(zhuǎn)讓是資產(chǎn)證券化的前提。原基礎(chǔ)設(shè)施持有人通過(guò)資產(chǎn)剝離的方式將底層資產(chǎn)置入新設(shè)立項(xiàng)目（SPV）。新設(shè)立的項(xiàng)目可以只有一項(xiàng)資產(chǎn)，也可以各項(xiàng)資產(chǎn)以打包的形式整體注入。此步驟是為了保證資產(chǎn)進(jìn)行獨(dú)立性，需關(guān)注在法律允許范圍內(nèi)的收益與風(fēng)險(xiǎn)的全部轉(zhuǎn)移。比如特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的問(wèn)題，諸多地方性法規(guī)政府特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓均有限制，一般包括“不得轉(zhuǎn)讓”與“

28、不得擅自轉(zhuǎn)讓”等情形。對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施型REITs在設(shè)立過(guò)程中如若涉及到資產(chǎn)或特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)需要地方政府或國(guó)資委進(jìn)行批準(zhǔn)。交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)：REITs由于其產(chǎn)品形式的特殊性，對(duì)于交易結(jié)構(gòu)亦需區(qū)別對(duì)外。如果按照獨(dú)立經(jīng)營(yíng)個(gè)體對(duì)待，那在利潤(rùn)分配、稅費(fèi)繳納、發(fā)行上市等方面同現(xiàn) 有法律法規(guī)存在明顯沖突。如果設(shè)置成信托主體，那信托投資人限制、信托投資標(biāo)的會(huì)受到更加嚴(yán)格的限制。借鑒目前市場(chǎng)上“類REITs”的模式，我們預(yù)計(jì)會(huì)采用“公募基金（REITs）+單一基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券(ABS)”的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，從而避免了多項(xiàng)法律法規(guī)調(diào)整的問(wèn)題。公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)行：公募型REITs的投資人在公開(kāi)市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)份額是公開(kāi)上市的特征

29、，也是完成發(fā)行的關(guān)鍵一環(huán)。國(guó)際市場(chǎng)上REITs的主要投資人包括國(guó)家養(yǎng)老保險(xiǎn)、保險(xiǎn)公司和主權(quán)財(cái)富基金等中長(zhǎng)期機(jī)構(gòu)資金，預(yù)計(jì)我國(guó)REITs市場(chǎng)也將有類的投資結(jié)構(gòu)，除了原始投資者，投資人主要以機(jī)構(gòu)投資者為主，目前看機(jī)構(gòu)投資人占比預(yù)計(jì)在70-80以上。聯(lián)證券管理服務(wù)基金管理人管理服務(wù)計(jì)劃發(fā)起人管理服務(wù)PE 管理人底層資金資金管理服務(wù)資產(chǎn)所有人項(xiàng)目公司私募基金ABS公募基金圖表 9：交易結(jié)構(gòu)預(yù)計(jì)采取“SPV+公募基金”的雙結(jié)構(gòu)方式發(fā)起人其他投資者所有權(quán)資料來(lái)源：萬(wàn)聯(lián)證券研究所2、從投資的角度看 REITs 的收益與價(jià)值公募型REITs的收益來(lái)源從金融視角看REITs的配置價(jià)值：股利的增長(zhǎng)與資產(chǎn)的增值由于

30、REITs兼有股性和債性特征，評(píng)判REITs 收益主要為綜合收益率指標(biāo)，即“派息+資產(chǎn)增值”。公募型REITs是一種較為穩(wěn)健的投資工具，穿透來(lái)看收益主要來(lái)自底層資產(chǎn)貢獻(xiàn)的現(xiàn)金流以及底層資產(chǎn)的增值，對(duì)應(yīng)產(chǎn)品維度就是股息分紅與股價(jià)的增值。REITs的增值首先在于自身股利的不斷提升股利能夠以兩種方式增長(zhǎng)，一是增加REITs現(xiàn)有資產(chǎn)的現(xiàn)金流來(lái)獲得內(nèi)部增長(zhǎng)，比如提價(jià)、客戶升級(jí)、資產(chǎn)翻新、控制成本等方式，內(nèi)部?jī)r(jià)值的增加的核心在于優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)的運(yùn)營(yíng)及管理。另外一種方式是通過(guò)收購(gòu)、開(kāi)發(fā)等方式的創(chuàng)造 來(lái)獲得外部增長(zhǎng)。此時(shí)需要注意收購(gòu)資產(chǎn)的回報(bào)率要大于綜合成本才能產(chǎn)生正的收益。一筆合格的REITs的外部收購(gòu)一般

31、具有逆周期的特點(diǎn)，即在經(jīng)濟(jì)下行周期以優(yōu)質(zhì)的價(jià)格購(gòu)買優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而在經(jīng)濟(jì)上行周期通過(guò)競(jìng)價(jià)購(gòu)買資產(chǎn)，容易產(chǎn)生溢價(jià)收購(gòu)從而降低整體收益率。REITs以股利的形式支付至少80的稅前收入給其份額持有人，因此REITs支付的股利作為自由現(xiàn)金流的比例傾向于比其他公司的比例要高?！拔?代理”的組織架構(gòu)，決定了管理人的管理能力是REITs發(fā)展的重要原因。REITs管理人是管理和經(jīng)營(yíng)REITs資產(chǎn)的獨(dú)立公司，主要要職責(zé)一般包括：日常的REITs管理、對(duì)外投資與募資等。REITs不僅僅是類似于公募基金的投資組合，更是優(yōu)秀而獨(dú)立的商業(yè)個(gè)體，能夠通過(guò)多種方式創(chuàng)造價(jià)值而不是僅僅被動(dòng)持有物業(yè)。如今的絕大多數(shù)REITs，首先

32、是能動(dòng)性強(qiáng)的房地產(chǎn)商業(yè)組織，其次才是公募基金。管理團(tuán)隊(duì)一般受到自己持有股份和其他利益的高度激勵(lì)，投資人選擇REITs的投資，管理人的專業(yè)經(jīng)營(yíng)水平至關(guān)重要。資產(chǎn)增值：體現(xiàn)出一定的抗通脹性聯(lián)證券由于REITs的底層資產(chǎn)為能產(chǎn)生現(xiàn)金流的不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)增值也來(lái)源于兩個(gè)方面。一是資產(chǎn)自身的抗通脹性及增值，二是未來(lái)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率的下降，有助于提升存量資產(chǎn)的估值。但同時(shí)也應(yīng)該注意到公共服務(wù)型基礎(chǔ)設(shè)施的價(jià)格受政府管制，抗通脹屬性較弱。另外不動(dòng)產(chǎn)如寫字樓、商業(yè)中心等，有可能面臨著階段性過(guò)度建設(shè)和開(kāi)發(fā)的問(wèn)題。圖表10：REITs收益的來(lái)源資料來(lái)源：萬(wàn)聯(lián)證券研究所從大類資產(chǎn)配置的角度看REITs:兼具股性與債性，

33、攻守兼?zhèn)銻EITs可以提供穩(wěn)定可預(yù)期的現(xiàn)金流，同時(shí)還具備普通股票流動(dòng)性優(yōu)勢(shì)，在公開(kāi)市場(chǎng)會(huì)享受一定的流動(dòng)性溢價(jià)，從而成為一種相對(duì)收益穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)較低的大類資產(chǎn)配置類型。收益一般介于股票和債券之間：由于底層資產(chǎn)的穩(wěn)定以及收益的穩(wěn)定，REITs的設(shè)計(jì)具有穩(wěn)定性。從宏觀的視角來(lái)看，REITs產(chǎn)品的收益與國(guó)家潛在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率和價(jià)格水平相關(guān)，收益具有一定的抗通脹性，與債券相比REITs收益一般高于十年期國(guó)債收益率，與股票相比不同時(shí)間段有不同的超額表現(xiàn)。圖表11：美國(guó)REITs收益與股票收益對(duì)比累計(jì)年度REITs收益S&P500羅素2000道瓊斯工業(yè)指數(shù)1年28.0731.4925.5225.343年10.30

34、15.278.5915.735年8.4511.708.2312.59資料來(lái)源：Nareit,萬(wàn)聯(lián)證券研究所相對(duì)獨(dú)立，與別的大類資產(chǎn)有更低的相關(guān)性：根據(jù)NAREIT的報(bào)告REITs股票和標(biāo)普500之間的相關(guān)性僅為0.55。因此，REITs股票價(jià)格的變化與以標(biāo)普500代表的總體市場(chǎng)在該時(shí)間段里相關(guān)性較低。相應(yīng)的，在股票上漲迅速的市場(chǎng)里，REITs相對(duì)較低的相關(guān)性意味著它們滯后于總體股票指數(shù)。圖表12：REITs與別的大類資產(chǎn)的相關(guān)系數(shù)較低FTSE NAREITEquity標(biāo)普500指數(shù)納斯達(dá)克指數(shù)標(biāo)普 UUliUe s 指數(shù)道瓊斯工業(yè)指數(shù)美林公司/政府債券FTSE NAREIT Equity1.0

35、00.660.530.380.610.10標(biāo)普500指數(shù)1.000.910.560.96-0.10納斯達(dá)克指數(shù)1.000.400.83-0.17標(biāo)普UUliUes指數(shù)1.000.550.14道瓊斯工業(yè)指數(shù)1.00-0.12美林公司/政府債券1.00資料來(lái)源：REITs-房地產(chǎn)投資信托基金（第四版），萬(wàn)聯(lián)證券研究所尋找成長(zhǎng)型REITs：關(guān)鍵在于底層資產(chǎn)的屬性傳統(tǒng)REITs的收益主要來(lái)源自分紅，成長(zhǎng)型REITs收益來(lái)源主要來(lái)自股價(jià)增長(zhǎng)。從 各個(gè)大類資產(chǎn)對(duì)比來(lái)看，根據(jù)Nareit數(shù)據(jù)顯示1972年-2019年，美國(guó)權(quán)益類公募 REITs的平均年化收益率為13.33，其中分紅收益可以平均占7.51，分

36、紅收益約占50以上。值得注意的是數(shù)據(jù)中心等成長(zhǎng)類REITs年化收益率主要來(lái)自股價(jià)增長(zhǎng)。以15年來(lái)美國(guó)數(shù)據(jù)中心為例，每年80以上的收益來(lái)源均來(lái)自股價(jià)的增長(zhǎng)。相對(duì) 應(yīng)標(biāo)普500的平均年化收益率為12.13，分紅收益只占到30左右。從收益大小、現(xiàn)金流穩(wěn)定性、違約風(fēng)險(xiǎn)、處置難易程度等各個(gè)方面來(lái)比較不同底層資產(chǎn)所發(fā)行的REITs產(chǎn)品，底層資產(chǎn)的屬性至關(guān)重要。不同的歷史發(fā)展階段，不同的底層資產(chǎn)的綜合收益率差異非常大。以美國(guó)為例，90年代旅館類REITs取得了高速發(fā)展，20世紀(jì)初工業(yè)類、物流類REITs隨著在海外業(yè)務(wù)的推進(jìn)，取得了更快的發(fā)展。最近十年隨著網(wǎng)絡(luò)和信息技術(shù)的發(fā)展，數(shù)據(jù)中心、無(wú)線通訊鐵塔的收益率表

37、現(xiàn)率相對(duì)較好，19年當(dāng)年美國(guó)上市的數(shù)據(jù)中心、AMT（無(wú)線鐵搭）漲幅在40左右。以亞洲區(qū)為例，近年來(lái)醫(yī)療健康、工業(yè)物流等有相對(duì)較好的表現(xiàn)。圖表 13：亞洲區(qū)各類型 REITs 市場(chǎng)化綜合收益率（19 年年末）綜合零售辦公酒店工業(yè)/物流公寓醫(yī)療健康1年29.4011.3022.8815.7031.4030.50263年13.209.0012.609.4013.3011.5012.705年11.508.709.905.809.108.9012.5010年12.7012.7013.20-13.0016.7018.40資料來(lái)源：戴德梁行,萬(wàn)聯(lián)證券研究所聯(lián)證券不同底層資產(chǎn)的REITs產(chǎn)品的波動(dòng)率差異也很大

38、。REITs產(chǎn)品根據(jù)其底層資產(chǎn)的不同，對(duì)于經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)、外部事件沖擊等會(huì)有不同的波動(dòng)反應(yīng)。比如在新冠疫情期間，受沖擊較大的辦公樓，商場(chǎng)和酒店，對(duì)經(jīng)濟(jì)周期特別敏感，其租金收入與經(jīng)濟(jì)和就業(yè)狀況關(guān)系密切，調(diào)整較為迅速。相對(duì)來(lái)說(shuō)，工業(yè)、經(jīng)濟(jì)園區(qū)和大數(shù)據(jù)運(yùn)營(yíng)等對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的抵御度較高，在疫情期間調(diào)整相對(duì)較小。并且從租賃合同長(zhǎng)短來(lái)說(shuō)，這些也都擁有較長(zhǎng)的租賃期限，保證了這些領(lǐng)域能夠有較長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。圖表14：疫情期間美國(guó)不同類型REITs表現(xiàn)資料來(lái)源：refinitiv，Topdown charts公募型REITs的估值模型與財(cái)務(wù)分析絕對(duì)估值法：FFO方法的核心在于對(duì)于折舊的處理1）REITs 的現(xiàn)金流的

39、測(cè)算可以采用 FFO 法。股票市場(chǎng)經(jīng)常用凈收入作為衡量現(xiàn)金流的基準(zhǔn)。但考慮到REITs 的不動(dòng)產(chǎn)的特殊性，美國(guó)房地產(chǎn)信托協(xié)會(huì)在 1991年提出 FFO（營(yíng)運(yùn)資金）的估值方法。FFO 估值方法結(jié)合了不動(dòng)產(chǎn)自身的屬性，在現(xiàn)有實(shí)際收入的基礎(chǔ)上，預(yù)計(jì)未來(lái)年期該物業(yè)的營(yíng)運(yùn)資金，并選擇合適的折現(xiàn)率將其折現(xiàn)為現(xiàn)值，進(jìn)而得到物業(yè)整體價(jià)值，F(xiàn)FO 估值模型在物業(yè)整體價(jià)值評(píng)估中被廣泛采用。FFO 即不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流，等于凈收入加上資產(chǎn)折舊和攤銷再減去非經(jīng)常性損益。在會(huì)計(jì)上房地產(chǎn)折舊總是被當(dāng)作費(fèi)用來(lái)處理，但是不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域許多物業(yè)不僅能夠隨著時(shí)間保留其價(jià)值，有很多還能顯著升值。這主要是由于上漲的土地價(jià)格、通貨膨脹

40、、上漲的建造成本、穩(wěn)定增長(zhǎng)的租金率和運(yùn)營(yíng)收入以及物業(yè)升級(jí)等導(dǎo)致的。因此，REITs 在 GAAP 準(zhǔn)則下的凈收入，反映的是一個(gè)很大的折舊費(fèi)用，被多數(shù) REITs 投資者認(rèn)定為在衡量一個(gè) REITs 的現(xiàn)金流方面相比 FFO 而言意義要小很多的指標(biāo)。FFO 則將 GAAP 下的房地產(chǎn)折舊加回到凈收入。3）FFO 估值法主要優(yōu)勢(shì)在于：1解決人為篡改歷史數(shù)據(jù)的問(wèn)題（成本折舊和攤銷存在很大的主觀調(diào)節(jié)的可能性）；2.便于不同時(shí)期的歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行同一維度聯(lián)證券$M18,000FFO of All ListedU.S. Equity REITs16,00014,00012,000Specialty Data

41、Centers Infrastructure Timber Health Care Self StorageLodging/ResortsDiversified10,000Residential RetailIndustrial8,000Office All Equity REITs6,0004,0002,00002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020-2,000Source: S&P Global Market Intell

42、igence, Nareit T-Tracker(R)的對(duì)比；3 FFO 測(cè)算包括所有綜合財(cái)產(chǎn)，包括固定資產(chǎn)、固定資產(chǎn)上的附屬設(shè)施以及以股權(quán)形式存在的部分資產(chǎn)。這些資產(chǎn)由獨(dú)立的第三方進(jìn)行專項(xiàng)評(píng)估。 圖表 15：美國(guó)所有 REITs 產(chǎn)品的 FFO 收益資料來(lái)源：Nareit,萬(wàn)聯(lián)證券研究所相對(duì)估值法：不同類型的REITs從相對(duì)估值發(fā)的角度看，不同基礎(chǔ)資產(chǎn)類型 REITs 的估值倍數(shù)有所不同 P/FFO、P/AFFO 等指標(biāo)相對(duì)估值法思路與股票 PE 估值類似，將物業(yè)資產(chǎn)的 FFO或 AFFO（調(diào)整后的 FFO）乘以對(duì)應(yīng)資產(chǎn)類型指標(biāo)數(shù)值，就可以得到 REITs 的相對(duì)估值。如 REITs 價(jià)格除

43、以 FFO 或 AFFO 比同類 REITs 要高，則認(rèn)為該 REITs 價(jià)格可能被高估，反之，則認(rèn)為可能被低估。根據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)信托協(xié)會(huì)的最新統(tǒng)計(jì)，2019 年公寓類 REITs 的平均 P/FFO 倍數(shù)最高，達(dá) 25.88，其次是工業(yè)地產(chǎn) REITs 和基礎(chǔ)設(shè)施 REITs，分別為 21.74 和 18.34；而社區(qū)商業(yè)中心 REITs、獨(dú)立店面 REITs 的平均 P/FFO 倍數(shù)相對(duì)較低，分別為 7.10、8.32。關(guān)注的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)：現(xiàn)金流和杠桿率現(xiàn)金流：凈收入、凈利潤(rùn)、FFO、AFFO、分紅率、有效稅率等現(xiàn)金流的重要性不言而喻，并且需要每期現(xiàn)金流的精確測(cè)算。除了收入和利 潤(rùn)，剔除折舊

44、前的FFO 和 AFFO 也是重要的對(duì)象。收入預(yù)測(cè)方面，穿透到底層資產(chǎn)，基本是涉及到最大容量、使用率、收費(fèi)率等指標(biāo)。費(fèi)用預(yù)測(cè)方面，一般除了大規(guī)模資本性支出等，費(fèi)用基本會(huì)穩(wěn)定在收入的一定比率。另外，就是有效稅率的變化需要根據(jù)相關(guān)法律制度進(jìn)行調(diào)整。比如由于美國(guó)的產(chǎn)品分紅可以免稅，所以 REITs 產(chǎn)品有效稅率基本在 2-10之間。風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)：杠桿率（債務(wù)/總資產(chǎn)或凈資產(chǎn)）、現(xiàn)金償還比例（利息支出/凈收入）等REITs 的杠桿率及借貸資金的法律用途一般受到當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)的限制。比如我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施型 REITs 杠桿率規(guī)定，基礎(chǔ)設(shè)施基金直接或間接對(duì)外借入款項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)遵循基金份額持有人利益優(yōu)先原則不得依賴外部增

45、信，借款用途限于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目日常運(yùn)營(yíng)、維修改造、項(xiàng)目收購(gòu)等且基金總資產(chǎn)不得超過(guò)基金凈資產(chǎn)的 140。其中用于基礎(chǔ)設(shè)施收購(gòu)的，借款金額不得超過(guò)基金凈資產(chǎn)的 20。中國(guó)香港和新加坡 REITs 市場(chǎng)對(duì)杠桿率的要是不超過(guò) 45，實(shí)際綜合杠桿率一般也在40左右。美國(guó)、日本 REITs 對(duì)財(cái)務(wù)杠桿率則沒(méi)有限制。美國(guó)、日本的 REITs 綜合杠桿率率一般在 50左右。圖表 16：美國(guó) REITs 產(chǎn)品的資產(chǎn)負(fù)債率圖表 17：美國(guó) REITs 產(chǎn)品的利息支出比率Percent70Debt to Total Assets65 FOMC Tightening Cycle Debt/Book Assets Deb

46、t/Market Assets60555045403530Source: S&P Global Market Intelligence, Nareit T-Tracker(R)252000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020Percent40Interest expense to Net Operating Income35302520 FOMC Tightening Cycle Interest expense/NOI15105S

47、ource: S&P Global Market Intelligence, Nareit T-Tracker(R)02000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020資料來(lái)源：Nareit,萬(wàn)聯(lián)證券研究所資料來(lái)源：Nareit,萬(wàn)聯(lián)證券研究所圖表 18：亞洲區(qū)各市場(chǎng) REITs 杠桿率中國(guó)香港新加坡日本6050403020100資料來(lái)源：戴德梁行,萬(wàn)聯(lián)證券研究所從海外經(jīng)驗(yàn)看公募型REITs的發(fā)行價(jià)格與二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)公募型REITs的發(fā)行價(jià)

48、：美國(guó)市場(chǎng)化發(fā)行，亞洲區(qū)一般在1倍左右。為了保持橫向可對(duì)比性和數(shù)據(jù)的客觀性，我們按照凈資產(chǎn)來(lái)比較發(fā)行價(jià)格。整體來(lái)看，美國(guó)的發(fā)行市凈率一般較高，中位數(shù)在 2 倍到 3 倍之間。亞洲區(qū)來(lái)看，日本和新加坡的發(fā)行市凈率為 1 倍，香港地區(qū)折價(jià)發(fā)行的比較多，基本為0.9 倍左右。圖表 19：美國(guó) REITs 產(chǎn)品的發(fā)行市凈率證券代碼證券簡(jiǎn)稱凈資產(chǎn)收益率發(fā)行市凈率（ PB）市凈率PB（ LF）2020/07/31 AMT.N美國(guó)電塔(AMERICAN TOWER)36.332.8432.03PLD.N安博7.002.472.42EQIX.O易昆尼克斯(EQUINIX)6.326.946.50CCI.N冠城

49、國(guó)際(CROWN CASTLE)7.644.277.07PSA.N大眾倉(cāng)儲(chǔ)信托16.731.517.06WELL.NWELLTOWER信托8.171.431.39AVB.N艾芙隆海灣社區(qū)(AVALONBAY)7.272.971.98O.NREALTY INCOME4.891.821.99EQR.N公平住屋9.472.441.89SPG.N西蒙地產(chǎn)(SIMON PROPERTY)67.013.258.11DRE.N杜克房地產(chǎn)8.871.252.97資料來(lái)源：wind、萬(wàn)聯(lián)證券研究所圖表 20：香港 REITs 產(chǎn)品的發(fā)行市凈率證券代碼證券簡(jiǎn)稱首發(fā)價(jià)格 單位 元首發(fā)上市日期發(fā)行數(shù)量合計(jì) 單位 億股

50、首發(fā)募集資金 單位 億元發(fā)行市凈率（PB）市凈率PB(LF)（2020-07-31）0823.HK領(lǐng)展房產(chǎn)基金10.30002005-11-2521.37220.160.970.780808.HK泓富產(chǎn)業(yè)信托2.16002005-12-169.7621.082.310.410405.HK越秀房產(chǎn)信托基金3.07502005-12-216.7320.701.490.692778.HK冠君產(chǎn)業(yè)信托5.10002006-05-2412.3462.950.770.370435.HK陽(yáng)光房地產(chǎn)基金2.60002006-12-2110.4527.180.630.3887001.HK匯賢產(chǎn)業(yè)信托5.2400

51、2011-04-2920.00104.801.850.441275.HK開(kāi)元產(chǎn)業(yè)信托3.50002013-07-101.936.762.040.431426.HK春泉產(chǎn)業(yè)信托3.81002013-12-054.403.730.560.491503.HK招商局商業(yè)房托3.42002019-12-107.5025.651.150.70平均值54.781.310.52資料來(lái)源：wind、萬(wàn)聯(lián)證券研究所公募型REITs的二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)：成長(zhǎng)與傳統(tǒng)的兩極分化不同底層資產(chǎn) P/FFO 值有著不同的表現(xiàn)，一般大數(shù)據(jù)、物流地產(chǎn)等享受高估值。以美國(guó)市場(chǎng)為例，住宅和工業(yè)行業(yè)的 P/FFO 倍數(shù)高于所有權(quán)益類 REITs的平均值，主要由于租賃需求的快速增長(zhǎng)。另外，電商和互聯(lián)網(wǎng)的上漲增加了對(duì)工業(yè)空間的需求，包括物流設(shè)施及基站鐵塔均享受較高的 P/FFO。辦公 REITs 的價(jià)格倍數(shù)與整體 REIT 的平均值相似，零售 REITs 的低值反應(yīng)了緩慢的收益增長(zhǎng)預(yù)期。以 19 年底數(shù)據(jù)為例，數(shù)據(jù)中心、公寓類 REITs 的平均 P/FFO 倍數(shù)最高達(dá) 25.88，其次是工業(yè)地產(chǎn) REITs 和基礎(chǔ)設(shè)施 REITs，分別為21.74 和 18.34；而社區(qū)商業(yè)中心 REITs、