優(yōu)秀的物業(yè)管理-實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的最終保障

1、優(yōu)秀的物業(yè)管理 實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的最終保障蔣紹勇 英國(guó)皇家特許測(cè)量師 中國(guó)注冊(cè)物業(yè)管理師 建筑工程師 北京樂生活智慧社區(qū)集團(tuán)創(chuàng)始人蔣紹勇北京國(guó)宏物業(yè)董事長(zhǎng)之平管理聯(lián)合創(chuàng)始人部分行業(yè)經(jīng)歷： 深圳99年十大經(jīng)典營(yíng)銷案例湖景居的策劃實(shí)施；北京艾維克酒店籌建、中航物業(yè)集團(tuán)市場(chǎng)化體系搭建；陽(yáng)光壹佰集團(tuán)客服物業(yè)體系、鑫苑中國(guó)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化體系的建設(shè)；香港路勁物業(yè)集團(tuán)、北京樂生活智慧社區(qū)集團(tuán)的創(chuàng)建。前言讓顧客得到最專業(yè)的管理及最物超所值的服務(wù)。 我們將全力以赴提升我們的客戶服務(wù)水平及專業(yè)的管理質(zhì)素，銳意創(chuàng)新，為顧客創(chuàng)造價(jià)值！ -我們所開展的各項(xiàng)業(yè)務(wù)，一定要達(dá)到最佳水平,贏得業(yè)界尊重與顧客認(rèn)可。企業(yè)的命運(yùn)由行業(yè)決定行

2、業(yè)的命運(yùn)由產(chǎn)業(yè)決定發(fā)改委批準(zhǔn)廣東湛江鋼鐵項(xiàng)目 市長(zhǎng)多次親吻文件前言：企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的來(lái)源競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)供應(yīng)鏈 合同價(jià)值鏈文化 運(yùn)營(yíng)鏈人才沃爾瑪萬(wàn)科佛教前言：基業(yè)常青企業(yè)的典型特點(diǎn)具有宗教一樣的熱情和強(qiáng)烈的排他性人的價(jià)值團(tuán)隊(duì)價(jià)值客戶價(jià)值社會(huì)價(jià)值物的價(jià)值 個(gè)人價(jià)值 生產(chǎn)價(jià)值 利潤(rùn)價(jià)值目錄客戶資源：體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的核心價(jià)值物業(yè)管理：實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的最終保障資產(chǎn)管理：物業(yè)企業(yè)盈利模式與創(chuàng)新體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨人類物質(zhì)文明發(fā)展到今天，積累的最大財(cái)富就是建筑，作為人類最大財(cái)富的運(yùn)作管理的物業(yè)人，能發(fā)揮其市場(chǎng)價(jià)值嗎？怎么發(fā)揮？市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的本質(zhì)是客戶的競(jìng)爭(zhēng)，有了客戶資源，沒有資金可以融資，可以引進(jìn)人才培養(yǎng)人才，可以購(gòu)買專利

3、研發(fā)技術(shù)，但沒有客戶就必須去創(chuàng)造客戶。最為客戶生活最為深入的物業(yè)從業(yè)者，客戶資源如何轉(zhuǎn)化成市場(chǎng)價(jià)值？體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的思想轉(zhuǎn)變企業(yè)是逐漸演變進(jìn)化的物種，必須立足于清晰的專業(yè)與市場(chǎng)判斷，去明確簡(jiǎn)單清晰的不用解釋的戰(zhàn)略目標(biāo)。 關(guān)注事務(wù)的根本點(diǎn)、原點(diǎn);用最簡(jiǎn)單直接的方法去直面問題;抓住企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)；沉淀固化后的逐漸的完善提高。體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的市場(chǎng)轉(zhuǎn)變市場(chǎng)狀況供不應(yīng)求，賣方市場(chǎng)關(guān)注：產(chǎn)品、質(zhì)量、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)：產(chǎn)品導(dǎo)向，營(yíng)銷導(dǎo)向VS.產(chǎn)能過剩，買方市場(chǎng)關(guān)注：客戶體驗(yàn)，滿意度競(jìng)爭(zhēng)：客戶導(dǎo)向客戶需求追求物質(zhì)、生活利益VS.精神需求、體驗(yàn)生活競(jìng)爭(zhēng)維度產(chǎn)品雷同、品牌太多VS.體驗(yàn)服務(wù)誰(shuí)獲得客戶認(rèn)同，誰(shuí)就擁有了未來(lái)

4、！體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的價(jià)值創(chuàng)造轉(zhuǎn)變第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)美中第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重變化體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的模式轉(zhuǎn)變：工作方式體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的模式轉(zhuǎn)變：思想觀念體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的模式轉(zhuǎn)變：客戶價(jià)值=客戶讓渡價(jià)值越大客戶滿意度就越高體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的模式轉(zhuǎn)變：客戶價(jià)值客戶關(guān)系價(jià)值 （客戶對(duì)企業(yè)的價(jià)值）一次性購(gòu)買價(jià)值= 客戶單次交易給企業(yè)帶來(lái)的收入客戶終身價(jià)值=在體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代服務(wù)就是營(yíng)銷，營(yíng)銷就是服務(wù)起始于市場(chǎng)需求，終止于客戶滿意體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的模式轉(zhuǎn)變：客戶價(jià)值體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的模式轉(zhuǎn)變：客戶價(jià)值 服務(wù)以客戶為中心，并不是以客戶為貴族 而是要抓住所需，恰到好處 目錄客戶資源：體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的核心價(jià)值物業(yè)管理：實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的最終

5、保障資產(chǎn)管理：物業(yè)企業(yè)盈利模式與創(chuàng)新物業(yè)管理的發(fā)展階段集 成 價(jià)值實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)管理階段資產(chǎn)管理階段客戶資本運(yùn)作階段標(biāo) 準(zhǔn) 體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代服務(wù)需求特征（享受服務(wù)、獨(dú)特體驗(yàn)、全新感受）標(biāo)準(zhǔn)化人性化品牌化（以標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、流程達(dá)到服務(wù)品質(zhì)制度化的保障）（情感溝通、體驗(yàn)式服務(wù)、面對(duì)客戶一線決策）行為心理與物業(yè)服務(wù)必然性的行為選擇性的行為突發(fā)性的行為方便（ 需求性）迎合加引導(dǎo)（主觀能動(dòng)性）預(yù)防（不可預(yù)見性）物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)物業(yè)管理覆蓋面的增加和市場(chǎng)承受能力因素，極低成本的業(yè)主能接受基本服務(wù)將成為規(guī)模最大的市場(chǎng)。未來(lái)90%的物業(yè)公司會(huì)消失，約一二十家大型物業(yè)集團(tuán)將占據(jù)7、8成的市場(chǎng)。智慧技術(shù)在商用物業(yè)、機(jī)構(gòu)物業(yè)及

6、資產(chǎn)管理中運(yùn)用，將讓行業(yè)的技術(shù)含量大增。智慧技術(shù)在物業(yè)運(yùn)營(yíng)中的應(yīng)用，將大大提高行業(yè)的生產(chǎn)率。社區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)擴(kuò)容，萬(wàn)億盛宴即將開啟2012年，我國(guó)城鎮(zhèn)人口人均消費(fèi)支出為1.67萬(wàn)元（數(shù)據(jù)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局），按照國(guó)家新型城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃要求，2020年城市化率達(dá)到60%，預(yù)計(jì)2020年我國(guó)城鎮(zhèn)人口能夠達(dá)到8億人，人均消費(fèi)支出約2.5萬(wàn)（按照7.5%的增長(zhǎng)率，預(yù)計(jì)2020年達(dá)到2.9萬(wàn)，保守估計(jì)2.5萬(wàn)元）。 2009年，我國(guó)社區(qū)消費(fèi)品已占城市消費(fèi)品零售總額的30%（數(shù)據(jù)：中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)），而發(fā)達(dá)國(guó)家社區(qū)商業(yè)所占比例一般在60%左右，預(yù)計(jì)我國(guó)2020年能夠達(dá)到45%，以此計(jì)算，僅社區(qū)消費(fèi)品市場(chǎng)規(guī)模保守估計(jì)

7、為9萬(wàn)億（8*2.5*45%），預(yù)計(jì)達(dá)到GDP的10%-15%，將會(huì)成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民消費(fèi)的新動(dòng)力。社區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)社區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)擴(kuò)容，萬(wàn)億盛宴即將開啟試點(diǎn)階段的預(yù)測(cè)國(guó)家智慧城市產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新聯(lián)盟智慧社區(qū)分聯(lián)盟籌備組組長(zhǎng)王力提供的數(shù)據(jù)，全國(guó)智慧社區(qū)試點(diǎn)已經(jīng)達(dá)到96個(gè)，項(xiàng)目已投入146億元。社區(qū)服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011-2015年）顯示，截止2010年底全國(guó)有8.7萬(wàn)個(gè)城市社區(qū)，按照規(guī)劃到2020年50%的社區(qū)實(shí)現(xiàn)智慧化，預(yù)計(jì)直接投資超過千億，帶動(dòng)的投資將是萬(wàn)億級(jí)別的，社區(qū)經(jīng)濟(jì)萬(wàn)億盛宴即將開啟。 后人口紅利時(shí)代的勞動(dòng)力密集型行業(yè)如何應(yīng)對(duì) 1、二級(jí)管理體系運(yùn)營(yíng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供培訓(xùn)、支持、考核運(yùn)營(yíng)服務(wù)

8、過程監(jiān)控標(biāo)準(zhǔn)合約管控標(biāo)準(zhǔn)-支持-監(jiān)控-考核物業(yè)運(yùn)營(yíng)客戶服務(wù)市場(chǎng)推廣配合物業(yè)品牌維護(hù)實(shí)施-完善-提升運(yùn)營(yíng)服務(wù)品質(zhì)=+公司項(xiàng)目物業(yè)企業(yè)與物業(yè)運(yùn)營(yíng)2、核心特色思考目標(biāo)系統(tǒng)集成服務(wù)提供商一流企業(yè)定標(biāo)準(zhǔn)（智慧）二流企業(yè)做品質(zhì) /服務(wù)（智力）三流企業(yè)做基礎(chǔ)（苦力）物業(yè)企業(yè)與物業(yè)運(yùn)營(yíng)2、核心特色思考系統(tǒng)集成服務(wù)提供商制定準(zhǔn)入/退出標(biāo)準(zhǔn)體系系統(tǒng)集成專業(yè)配套資源集成市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)資源服務(wù)于目標(biāo)客戶物業(yè)企業(yè)與物業(yè)運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)化體系建立2、核心特色思考物業(yè)企業(yè)與物業(yè)運(yùn)營(yíng) 數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化掌握（峰谷、能耗與照明）關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)化掌握（承接查驗(yàn)、項(xiàng)目初始化、重大活動(dòng)與員工關(guān)懷）流程標(biāo)準(zhǔn)化掌握（）客戶觸點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)化掌握（茶水溫度安全、客服聯(lián)動(dòng)

9、）管理上墻 看板操作2、核心特色思考物業(yè)企業(yè)與物業(yè)運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)化不走樣 一個(gè)崗位三個(gè)樁 管理崗位執(zhí)行梯隊(duì)式接班人計(jì)劃確保崗位工作穩(wěn)健實(shí)現(xiàn)人才持續(xù)輸出2、核心特色思考同等或近似崗位互為助理干部員工定期輪崗每個(gè)崗位兩人以上熟悉確保不因人員的變化導(dǎo)致工作不穩(wěn)定物業(yè)企業(yè)與物業(yè)運(yùn)營(yíng)崗位臺(tái)帳式管理崗位實(shí)施臺(tái)帳式管理所有崗位的工作內(nèi)容、范圍、職責(zé)建立臺(tái)帳確保每件物品、每件事情明確到責(zé)任人2、核心特色思考物業(yè)企業(yè)與物業(yè)運(yùn)營(yíng)品質(zhì)、評(píng)估與績(jī)效2、核心特色思考物業(yè)企業(yè)與物業(yè)運(yùn)營(yíng)批量生產(chǎn)經(jīng)理。為打造專業(yè)化管理人才梯隊(duì)，標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)品質(zhì)，增進(jìn)人才交流與融合，促進(jìn)整體服務(wù)品質(zhì)穩(wěn)定與提升。培訓(xùn)、梯隊(duì)與AB制度2、核心特色思考物業(yè)

10、企業(yè)與物業(yè)運(yùn)營(yíng)3、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者的思維格式化后的初始化是要由準(zhǔn)確掌握標(biāo)準(zhǔn)化的人員親自執(zhí)行的，總部人員與屬地一起建示范區(qū)。心中要有核心目標(biāo)讓顧客感受到我們的管理服務(wù)價(jià)值（現(xiàn)場(chǎng)整潔、美觀、有序，員工熱情、用心)3、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者的思維心中要有員工潛能不要為所謂的專業(yè)所累，整潔、美觀、有序。員工凝聚力，活力己經(jīng)有了后，如何提高效率設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)管理團(tuán)隊(duì)一定要重視心中要有顧客的需求管理和服務(wù)的行為一定要讓業(yè)主關(guān)注到。業(yè)主的活動(dòng)頻次要增加。對(duì)物業(yè)來(lái)說，社區(qū)的核心經(jīng)濟(jì)需求是非應(yīng)該業(yè)務(wù)。如何找到客戶有效需求并建立起有效的滿足需求供應(yīng)鏈。心中要有主要經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)4、前期工作 由于物業(yè)開辦前期，市場(chǎng)、客戶、包括公司

11、自身對(duì)項(xiàng)目所提的要求都存在變異的因數(shù)，實(shí)際工作時(shí)需按針對(duì)實(shí)際情況作出相應(yīng)調(diào)整，同時(shí)要與公司派出的前期工作人員（特別是管理、技術(shù)、經(jīng)營(yíng)人員）互相配合協(xié)作，以期達(dá)到最高理想的經(jīng)營(yíng)管理效果。4、日常工作 日常關(guān)注要點(diǎn)與實(shí)務(wù) 物業(yè)日常維護(hù) 樓宇保養(yǎng)與翻新目錄客戶資源：體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的核心價(jià)值物業(yè)管理：實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的最終保障資產(chǎn)管理：物業(yè)企業(yè)盈利模式與創(chuàng)新智慧物業(yè)顛覆傳統(tǒng)模式 傳統(tǒng)物業(yè)面臨人工成本、物料成本等各項(xiàng)費(fèi)用持續(xù)上漲將無(wú)法生存。全國(guó)7萬(wàn)余家物業(yè)企業(yè)，20年后90%會(huì)消失。留下來(lái)十幾家服務(wù)集團(tuán)或聯(lián)盟，占據(jù)著全國(guó)七八成的市場(chǎng)，各地留下部分本土化的企業(yè)瓜分余下的市場(chǎng)。 智慧地球、智慧城市的機(jī)會(huì)是屬于傳統(tǒng)

12、行業(yè)的高科技化機(jī)會(huì)，智慧化物業(yè)是行業(yè)轉(zhuǎn)型的必然選擇資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的重要性經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，現(xiàn)金資產(chǎn)上升投資渠道單一存入銀行閑置資金為投入生產(chǎn)領(lǐng)域資產(chǎn)收益低銀行存款 因此，對(duì)于企業(yè)特別是集團(tuán)化企業(yè)來(lái)說，無(wú)論從資源配置還是企業(yè)資產(chǎn)保值增值的角度來(lái)說，單一投資渠道都是低效率和不利的。必須竭盡所能的通過各種手段進(jìn)行資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，才是資產(chǎn)保值增值的根本。什么是資產(chǎn)所謂資產(chǎn)，指投資或經(jīng)過去的交易、經(jīng)營(yíng)形成的，由企業(yè)擁有或控制的資源，該資源會(huì)給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)收益預(yù)期資產(chǎn)的分類流動(dòng)非流動(dòng)資產(chǎn)信貸非信貸資產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)公共資產(chǎn) 實(shí)物資產(chǎn)加權(quán)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)安全資產(chǎn)資產(chǎn)的三種主要形態(tài)產(chǎn)權(quán)形態(tài)：產(chǎn)權(quán)的實(shí)物形態(tài)、產(chǎn)權(quán)的股權(quán)形態(tài)、產(chǎn)權(quán)的債權(quán)形態(tài)。

13、產(chǎn)權(quán)的實(shí)物形態(tài) 對(duì)資產(chǎn)直接的實(shí)物占有。 產(chǎn)權(quán)的股權(quán)形態(tài) 對(duì)資產(chǎn)通過持有股權(quán)的形式來(lái)占有。 產(chǎn)權(quán)的債權(quán)形態(tài) 經(jīng)濟(jì)主體將資產(chǎn)放貸出去之后對(duì)這部分資產(chǎn)形成的債權(quán)占有。貨幣形態(tài)：現(xiàn)金、銀行存款、其他貨幣資金特點(diǎn)：處于轉(zhuǎn)換過程中、具有時(shí)效性、易發(fā)生無(wú)形損耗資源形態(tài)：有用途和有價(jià)值的物質(zhì)，由于資源具有量、質(zhì)、時(shí)間和空間等多種屬性，是一個(gè)動(dòng)態(tài)的概念。廣義資產(chǎn)管理廣義資產(chǎn)管理，是指資產(chǎn)所有人以其資產(chǎn)（包括有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)）委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)所有人所期望目的的行為。 在金融界，是將企業(yè)作為資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。以企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效最大化為目的，以企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)重組為特征，以生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)，以獲取最有力的盈利機(jī)會(huì)為

14、方式的現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念。奧迪的四個(gè)圓圈，波音和麥道、埃克森和美孚、花旗銀行和旅行者集團(tuán)，包括戴德梁產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，對(duì)相關(guān)方來(lái)說都是成功的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)案例。而通用收購(gòu)歐寶、薩博獲得歐洲市場(chǎng)和優(yōu)良資產(chǎn)（技術(shù)），北京人熟悉的北冰洋汽水被收購(gòu)都是成功的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)案例。物業(yè)資產(chǎn)管理為了滿足置業(yè)投資者的目標(biāo)，綜合利用物業(yè)服務(wù)（Property Service）、設(shè)施管理(Facility Management)、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理(Real Estate Assets Management)、房地產(chǎn)組合投資管理(Real Estate Portfolio Management)的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對(duì)象，為投

15、資提供的貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)。流動(dòng)資產(chǎn)中的現(xiàn)金經(jīng)營(yíng)清理往來(lái)賬款特別是開發(fā)下屬物業(yè)企業(yè)，必須保留會(huì)議紀(jì)要、簽批文件和流程，這些管理痕跡都是結(jié)算依據(jù)。劃小核算單位，財(cái)務(wù)報(bào)告簡(jiǎn)單易懂讓每一個(gè)員工存在經(jīng)營(yíng)意識(shí)的最好辦法就是將收入和支出直接與他的利益掛鉤。項(xiàng)目預(yù)核算可考慮計(jì)入資金成本投資必須考慮計(jì)算資金成本，新項(xiàng)目啟動(dòng)可采用前期借支（基準(zhǔn)利率的1.2倍） ，要求項(xiàng)目自我資金平衡；項(xiàng)目現(xiàn)金流結(jié)余，公司統(tǒng)籌調(diào)用支付資金成本 （銀行基準(zhǔn)利率）；出現(xiàn)項(xiàng)目流動(dòng)性不足，可以借支，計(jì)算資金成本（銀行利率的1.5倍）；大宗采購(gòu)、存貨計(jì)入資金成本，避免大量庫(kù)存增加成本；通過資金成本核算，迫使各級(jí)人員迅速

16、產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)意識(shí)。流動(dòng)資產(chǎn)中的現(xiàn)金經(jīng)營(yíng)避免資金分散，提高使用效率世界上企業(yè)出現(xiàn)危機(jī)的，大部分是企業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，市場(chǎng)前景看好時(shí)，沒注意風(fēng)險(xiǎn)防范，現(xiàn)金流突然緊張?jiān)斐?，如果沒有足夠的優(yōu)良資產(chǎn)可供融資變現(xiàn)，就會(huì)出現(xiàn)倒閉風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)貨幣資金收支活動(dòng)的有效規(guī)劃和貨幣資金的最佳持有量的概念；基本貨幣需要量得到滿足后，將多個(gè)銀行賬戶上的多余資金集中使用，參與到資金周轉(zhuǎn)過程中去實(shí)現(xiàn)增值，創(chuàng)造規(guī)模效益。對(duì)應(yīng)付款項(xiàng)的支付提早規(guī)劃，避免貨幣需要量不足，以免到時(shí)千方百計(jì)地到處借款，沒錢時(shí)只好無(wú)賴拖欠。流動(dòng)資產(chǎn)中的現(xiàn)金經(jīng)營(yíng)：案例二手房買賣中的短期解抵押周轉(zhuǎn)拆借，月息高達(dá)2%-3%，且風(fēng)險(xiǎn)極低；年度關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)每年都有2次以上，日息

17、甚至可能高達(dá)5%，當(dāng)然如果有大額貸款需求，也能在2%左右；以往來(lái)款的形式供開發(fā)使用，年度顧問費(fèi)可以達(dá)到18%，按月支付。物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)物業(yè)企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)物業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策劃實(shí)施、評(píng)估、置換/抵押、資本運(yùn)營(yíng)、經(jīng)紀(jì)、管理、集成日常五大基本服務(wù)、外包管理等，如發(fā)電機(jī)房外包等。物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)資產(chǎn)房產(chǎn)評(píng)估，資產(chǎn)評(píng)估，土地評(píng)估專業(yè)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)作出物業(yè)價(jià)值分析。財(cái)務(wù)專業(yè)籌劃，社區(qū)氛圍營(yíng)造，銷售市場(chǎng)策劃，物業(yè)及設(shè)施管理設(shè)計(jì)，為不動(dòng)產(chǎn)作長(zhǎng)期規(guī)劃實(shí)施方案。確保不動(dòng)產(chǎn)收益，保持物業(yè)價(jià)值，拓展增值空間，為投資者創(chuàng)造出合理的價(jià)值回報(bào)。物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的實(shí)施資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的實(shí)施：案例案例：2001年，北京國(guó)貿(mào)立交橋某高端

18、綜合物業(yè)賬上現(xiàn)金30萬(wàn)，僅夠付一個(gè)月能源費(fèi)，不再追加投資項(xiàng)目消防未驗(yàn)收，無(wú)法融資相連競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目入住率30%，五大行中的兩大行分別提供管理和經(jīng)營(yíng)代理服務(wù)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的實(shí)施：策略管理需中介市場(chǎng)的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)：協(xié)助確定目標(biāo)資產(chǎn)租金定價(jià)政策協(xié)助確定和調(diào)整目標(biāo)資產(chǎn)租戶結(jié)構(gòu)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研并形成調(diào)研報(bào)告協(xié)助確定預(yù)算并就改進(jìn)提出建議根據(jù)市場(chǎng)變化就租賃率、租金進(jìn)行分析調(diào)整聘請(qǐng)相關(guān)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人士為項(xiàng)目提供專業(yè)服務(wù)提供估價(jià)服務(wù)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的實(shí)施：日常管理需物業(yè)及設(shè)施專業(yè)經(jīng)驗(yàn)：建立物業(yè)運(yùn)營(yíng)方案準(zhǔn)備項(xiàng)目和目標(biāo)資產(chǎn)的介紹、推廣資料制定市場(chǎng)推廣計(jì)劃及預(yù)算協(xié)調(diào)及監(jiān)管物業(yè)公司完成相關(guān)物業(yè)管工作監(jiān)管目標(biāo)資產(chǎn)的維修保養(yǎng)聘請(qǐng)審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目審

19、計(jì)購(gòu)買保險(xiǎn)并跟進(jìn)保險(xiǎn)理賠資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的實(shí)施：日常管理需物業(yè)及設(shè)施專業(yè)經(jīng)驗(yàn)：執(zhí)行采購(gòu)計(jì)劃及預(yù)算并監(jiān)管供應(yīng)商準(zhǔn)備和提供與目標(biāo)資產(chǎn)的報(bào)告或信息建立和實(shí)施緊急事務(wù)處理機(jī)制依法設(shè)置賬簿及保管財(cái)務(wù)資料保管目標(biāo)資產(chǎn)所有檔案資料監(jiān)管律師事務(wù)所及其他機(jī)構(gòu)或處理與目標(biāo)資產(chǎn)相關(guān)的爭(zhēng)議、訴訟、仲裁或行政處罰根據(jù)約定制作提交報(bào)告資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的實(shí)施：租賃管理需租務(wù)經(jīng)驗(yàn)：準(zhǔn)備和分析市場(chǎng)信息建立租賃管理系統(tǒng)建立租賃數(shù)據(jù)庫(kù)準(zhǔn)備租賃意向書、合同等法律文件根據(jù)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃制定談判策略，客戶談判，出具租賃意向書向包括地產(chǎn)中介和租戶在內(nèi)的第三方提供信息并進(jìn)行談判處理租戶續(xù)約相關(guān)事務(wù)按時(shí)向租戶發(fā)出付款通知，收取租金、物業(yè)費(fèi)及其他約定費(fèi)用資產(chǎn)

20、經(jīng)營(yíng)管理的實(shí)施：升級(jí)管理需建筑及設(shè)施管理的經(jīng)驗(yàn)：提出設(shè)施設(shè)備的升級(jí)改造提方案，包括財(cái)務(wù)可行性分析、裝修改造方案推薦升級(jí)改造機(jī)構(gòu)及其團(tuán)隊(duì)，包括建筑師、設(shè)計(jì)師、承包商、材料供應(yīng)商等制定升級(jí)改造管理和預(yù)算機(jī)制協(xié)調(diào)、監(jiān)管升級(jí)改造過程獲得相關(guān)政府主管部門的批準(zhǔn)對(duì)升級(jí)改造進(jìn)行驗(yàn)收制定并監(jiān)管維修保養(yǎng)計(jì)劃與實(shí)施資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的實(shí)施：融資管理尋找目標(biāo)資產(chǎn)和融資機(jī)構(gòu)：尋求融資機(jī)構(gòu)并委托可行性的融資方案，物業(yè)盡職審查及市場(chǎng)調(diào)研根據(jù)融資合同進(jìn)行管理和并提交報(bào)告根據(jù)融資合同按時(shí)支付融資費(fèi)、償還本息傳統(tǒng)融資方式銀行貸款企業(yè)最主要的融資渠道。分為流動(dòng)資金貸款、固定資產(chǎn)貸款和專項(xiàng)貸款三類。專項(xiàng)貸款 通常有特定的用途，其貸款利率

21、一般比較優(yōu)惠，貸款分為信用貸款、擔(dān)保貸款和票據(jù)貼現(xiàn)。股票籌資 股票具有永久性，無(wú)到期日，不需歸還，沒有還本付息的壓力等特點(diǎn)，因而籌資風(fēng)險(xiǎn)較小。債券融資企業(yè)債券，也稱公司債券，是企業(yè)依照法定程序發(fā)行、約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價(jià)證券，表示發(fā)債企業(yè)和投資人之間是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系。債券持有人不參與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，但有權(quán)按期收回約定的本息。在企業(yè)破產(chǎn)清算時(shí)，債權(quán)人優(yōu)先于股東享有對(duì)企業(yè)剩余財(cái)產(chǎn)的索取權(quán)。與股票一樣，同屬有價(jià)證券，可以自由轉(zhuǎn)讓。傳統(tǒng)融資方式融資租賃 通過融資與融物的結(jié)合，兼具金融與貿(mào)易的雙重職能，對(duì)提高企業(yè)的籌資融資效益，推動(dòng)與促進(jìn)企業(yè)的技術(shù)進(jìn)步，有著十分明顯的作用。直接購(gòu)買租賃 售出后

22、回租 杠桿租賃（外貿(mào)為主） 租賃與補(bǔ)償貿(mào)易相結(jié)合、租賃與加工裝配相結(jié)合、租賃與包銷相結(jié)合等多種租賃形式。 融資租賃為技術(shù)改造開辟了新的融資渠道，采取融資融物相結(jié)合的形式，提高了生產(chǎn)設(shè)備和技術(shù)的引進(jìn)速度，可以節(jié)約資金使用，提高資金利用率。傳統(tǒng)融資方式典當(dāng)融資典當(dāng)-以實(shí)物為抵押，以實(shí)物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的形式取得臨時(shí)性貸款的融資方式。 信用要求：典當(dāng)比銀行貸款成本高、規(guī)模小，但典當(dāng)對(duì)資信條件（信用）要求幾乎為零，典當(dāng)只注重典當(dāng)物品是否貨真價(jià)實(shí)。商業(yè)銀行一般只做不動(dòng)產(chǎn)抵押，典當(dāng)行無(wú)論動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押皆可。且典當(dāng)物品的起點(diǎn)低，千元、百元都可當(dāng)。服務(wù)對(duì)象：典當(dāng)行更注重對(duì)個(gè)人客戶和中小企業(yè)服務(wù)。手續(xù)簡(jiǎn)單：與銀行貸款手續(xù)繁雜、審批周期長(zhǎng)相比，典當(dāng)手續(xù)簡(jiǎn)便，立等可取，即使不動(dòng)產(chǎn)抵押，也比銀行便捷。用途不限：銀行貸款的用途不能超越指定范圍。而典當(dāng)行則不問貸款的用途，錢使用起來(lái)十分自由。投資方式企業(yè)并購(gòu)Mergers and Acquisitions， M&A，包括兼并和收購(gòu)兩層含義、兩種方式。國(guó)際上習(xí)慣將兼并和收購(gòu)合在一起使用，統(tǒng)稱為M&A，在我國(guó)稱為并購(gòu)。即企業(yè)之間的兼并與收購(gòu)行為，是企業(yè)法人在平等自愿、等價(jià)有償基