常營項(xiàng)目臨時(shí)售樓處選址建議終稿

1、 常營工程暫時(shí)售樓處選址建議思源經(jīng)紀(jì)常營工程組2021.2.暫時(shí)售樓處選址前提工程本身不具備搭建售樓處的條件，需另外設(shè)置售樓處工程進(jìn)展：目前處于挖槽階段:估計(jì)09年5月出地面09年12月構(gòu)造封頂。選址要求具備條件面積要求本錢投入間隔工程現(xiàn)場(chǎng)較近，交通便利，人流量大，展現(xiàn)性好，可以有效攔截競(jìng)品客戶。面積適中、格局合理，滿足根本的接待和辦公需求約200平米左右。09年?duì)I銷費(fèi)用有限，不宜前期投入過大。針對(duì)售樓處選址的根本要求，初步確定兩套方案 方案一：租賃周邊社區(qū)底商 方案二：運(yùn)用工程現(xiàn)場(chǎng)郵局用房方案一：租賃底商萬象新天底商：臨朝陽北路柏林愛樂底商：臨東葦路東衛(wèi)城底商：臨朝陽路工程現(xiàn)場(chǎng)朝陽北路朝陽路

2、楊閘環(huán)島底商分布情況：周邊成熟社區(qū)底商較少，且質(zhì)量差別較大，初步選取周邊底商中交通便利、質(zhì)量較好的3個(gè)底商柏林愛樂、東衛(wèi)城、萬象新天進(jìn)展深化調(diào)研。朝陽路楊閘環(huán)島柏林愛樂底商客戶到訪售樓處動(dòng)線工程現(xiàn)場(chǎng)朝陽北路朝陽路楊閘環(huán)島柏林愛樂底商柏林愛樂底商 位置：東葦路柏林愛樂底商 交通便利：朝陽路、朝陽北路之間，自駕車、公交車較為方便，距工程現(xiàn)場(chǎng)間隔1.6公里。 人流量密集：周邊中低檔商業(yè)配套完善，人流、車流非常密集 展現(xiàn)性良好：為二層底商，面向東葦路，但門頭規(guī)范嚴(yán)厲，展現(xiàn)性略受影響 突出的攔截競(jìng)品客戶效果：該底商向南200m為柏林愛樂售樓處，向北1000m為萬象新天 售樓處，兩工程后期均有同類競(jìng)品入市

3、，攔截效果將比較明顯。區(qū)位條件面積格局租賃本錢備選底商位置底商正面東葦路距工程現(xiàn)場(chǎng)較近，看房便利，攔截競(jìng)品客戶位置較佳。柏林愛樂底商一層層高4m左右，二層層高3.5m左右開間5m左右進(jìn)深13m左右 底商面積200平米左右，上下二層，單層面積100平米； 格局不夠方正，衛(wèi)生間將單層面積分割為兩部分，使得實(shí)踐敞開可做展現(xiàn)、接待區(qū)的面積相對(duì)較小，在40平米左右。區(qū)位條件面積格局租賃本錢衛(wèi)生間底商面積適中。柏林愛樂底商 租金：3-3.5元/平米*天 水電：按商業(yè)水電費(fèi)收取 物業(yè)費(fèi)：免收 取暖：免收區(qū)位條件面積格局租賃本錢租賃本錢較低，且免物業(yè)及取暖費(fèi)！柏林愛樂底商小結(jié)優(yōu)勢(shì)：區(qū)位條件相對(duì)突出，與工程現(xiàn)場(chǎng)

4、通達(dá)性較好，且對(duì)競(jìng)品工程客戶有很好的攔截作用。面積適中，格局可以滿足本工程需求；租賃費(fèi)用相對(duì)較低，可節(jié)約投入本錢。優(yōu)勢(shì)：展現(xiàn)性略受影響，格局不夠方正。東衛(wèi)城底商工程現(xiàn)場(chǎng)朝陽北路朝陽路楊閘環(huán)島東衛(wèi)城底商客戶到訪售樓處動(dòng)線東衛(wèi)城底商 位置：朝陽路楊閘環(huán)島西北角 交通便利：城鐵八通線、朝陽路快速公交、多條公交線路，但交通比較擁堵，公交線路需換乘。距工程現(xiàn)場(chǎng)間隔2.46公里左右。 人流量較大：為集中商業(yè)底商，人流量大，周邊有華潤超市、管莊建材城等。 展現(xiàn)性優(yōu)越：該底商為一層西南角位置，面向楊閘環(huán)島。 有一定攔截競(jìng)品客戶效果：該底商正對(duì)朗廷售樓處，向東1000m為北京新天地工程，對(duì)這兩工程的客戶攔截效果

5、將較為明顯，思索到朗廷工程體量有限，后期客戶流量下降，攔截客戶效果將減弱。備選底商位置區(qū)位條件面積格局租賃本錢間隔工程現(xiàn)場(chǎng)較遠(yuǎn)，看房便利性較差。東衛(wèi)城底商吊頂后層高3.5m左右開間柱間距66.5m左右進(jìn)深柱間距7m左右，最大進(jìn)深20m 底商面積可出租自行分割， 格局方正。開間12m，進(jìn)深20m分割。區(qū)位條件面積格局租賃本錢面積可根據(jù)需求，自行分割。東衛(wèi)城底商 租金：10元/平米*天 水電：按商業(yè)水電費(fèi)收取 物業(yè)費(fèi)：免收 取暖：中央空調(diào)，50元/平米*年 付款方式：一次性區(qū)位條件面積格局租賃本錢租賃本錢較高，付款方式較嚴(yán)。東衛(wèi)城底商結(jié)論：優(yōu)勢(shì)：本身區(qū)位條件比較優(yōu)越，做售樓處展現(xiàn)性較好，面積、戶型

6、格局符合售樓處需求。優(yōu)勢(shì)：但與工程現(xiàn)場(chǎng)的通達(dá)性很差，租賃本錢昂貴，且需一次性支付。朝陽路楊閘環(huán)島萬象新天底商客戶到訪售樓處動(dòng)線工程現(xiàn)場(chǎng)朝陽北路朝陽路楊閘環(huán)島萬象新天底商：臨朝陽北路萬象新天底商 位置：臨朝陽北路萬象新天底商 交通比較方便：緊鄰朝陽北路，自駕車較方便、公交車相對(duì)少于柏林愛樂，距工程現(xiàn)場(chǎng)間隔1.5公里左右。 人流量少：商業(yè)配套集中在東葦路，朝陽北路相對(duì)比較荒涼，人流較少。 展現(xiàn)性效果普通：開間較大，但由于人流較少、周邊底商空置比較嚴(yán)重，展現(xiàn)性普通。 攔截競(jìng)品客戶效果理想：該底商向北800m為萬象新天售樓處，向南為柏林愛樂底商，兩工程后期均有同類競(jìng)品入市，具備一定攔截效果。區(qū)位條件面

7、積格局租賃本錢備選底商位置間隔工程現(xiàn)場(chǎng)較近，看房便利，對(duì)競(jìng)品工程客源有一定攔截性。萬象新天底商吊頂后層高3.5m左右西側(cè)開間5m左右，東側(cè)開間8m左右，開間共13米。 底商面積偏小，120平米左右。此戶型呈刀把型，進(jìn)深10米，偏東面積40平米左右，偏西側(cè)70平米左右。 格局較差，多處隔斷，不便于分割，運(yùn)用率低。東側(cè)較為方正，可用于接待、展現(xiàn)區(qū)；西側(cè)格局較差，死角多，不便分割，浪費(fèi)面積多。區(qū)位條件面積格局租賃本錢底商戶型不規(guī)那么，格局較差，不利于售樓處規(guī)劃。萬象新天底商 租金：3-3.5元/平米*天 水電：按商業(yè)水電費(fèi)收取 物業(yè)費(fèi)： 4元/平米*年，可協(xié)商能否收取 取暖：35元/平米*年，可協(xié)商

8、能否收取區(qū)位條件面積格局租賃本錢租賃本錢較低，物業(yè)費(fèi)及取暖費(fèi)“收取視情況而定。萬象新天底商方案小結(jié)優(yōu)勢(shì)：區(qū)位條件適中，與工程現(xiàn)場(chǎng)通達(dá)性較好，做售樓處展現(xiàn)性普通。優(yōu)勢(shì)：戶型面積過小，格局較差。方案一各底商綜合評(píng)選各底商綜合比較方案一東衛(wèi)城底商柏林愛樂底商萬象新天底商優(yōu)勢(shì)自身區(qū)位條件比較優(yōu)越區(qū)位條件相對(duì)突出，與項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)通達(dá)性較好；面積適中，格局能夠滿足本項(xiàng)目需求；租賃成本適中與項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)通達(dá)性較好區(qū)位適中劣勢(shì)與項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的通達(dá)性很差；租賃成本昂貴格局不夠方正；展示性略受影響戶型面積過小，格局較差 只需柏林愛樂底商可以根本滿足三項(xiàng)選址要求，其他各方案均不能同時(shí)滿足； 各方案中柏林愛樂底商的優(yōu)勢(shì)均可經(jīng)過其

9、他方式處理或躲避，但東衛(wèi)城、萬象新天底商的租賃本錢、面積格局難題無法處理。建議 “柏林愛樂底商做暫時(shí)暫時(shí)售樓處假設(shè)以底商做暫時(shí)售樓處： 方案一：租賃周邊社區(qū)底商 方案二：運(yùn)用工程現(xiàn)場(chǎng)郵局用房郵局用房工程進(jìn)度 郵局尚未開場(chǎng)建立，目前工程整體仍處在挖槽階段，估計(jì)5月工程0后方能開工建立； 估計(jì)郵局用房建立工期6個(gè)月左右，那么郵局最快投入運(yùn)用時(shí)間為09年11月，不滿足目前10月開盤籌備的條件；工程進(jìn)度緊張，很難滿足營銷進(jìn)度要求2021年1月施工現(xiàn)場(chǎng)郵局位置朝陽北路公交車站公交車站郵局用房根本條件 工程現(xiàn)場(chǎng)西北角，不臨朝陽北路，郵局西側(cè)規(guī)劃道路尚未開場(chǎng)建筑； 目前只能經(jīng)過現(xiàn)場(chǎng)獨(dú)一出入口繞過工地抵達(dá)郵局

10、；公交線路：991、675、639、306工程現(xiàn)場(chǎng)獨(dú)一出入口客戶看房動(dòng)線工程位置郵局用房 交通途徑單一：朝陽北路公交線路較少，多數(shù)客戶需在朝陽路、楊閘環(huán)島等地?fù)Q乘。 人流量稀少：目前工程現(xiàn)場(chǎng)均為在建工程，無入住居民、無商業(yè)，人流量非常有限。 展現(xiàn)性較差：不臨朝陽北路，推行無法構(gòu)成良好的展現(xiàn)效果。 攔截競(jìng)品客戶效果差：工程雖然離萬象新天較近，但該工程客戶不經(jīng)過本案現(xiàn)場(chǎng)位置，根本無法攔截競(jìng)品客戶。區(qū)位條件面積格局租賃本錢工程現(xiàn)場(chǎng)朝陽北路現(xiàn)狀工程現(xiàn)場(chǎng)朝陽北路現(xiàn)狀交通不便利，人流量少，推行展現(xiàn)性較弱。郵局用房 面積：約1500 本錢：無租賃本錢，僅需支付水、電、取暖費(fèi)用區(qū)位條件面積格局租賃本錢面積較大

11、，適用售樓處氣勢(shì)打造！無租賃費(fèi)，節(jié)約本錢！郵局用房方案小結(jié)優(yōu)勢(shì)：可以滿足售樓處面積、格局要求，節(jié)約本錢。優(yōu)勢(shì)：工程進(jìn)度緊張，無法滿足營銷進(jìn)度要求；客戶看房不便；郵局不臨市政道路，展現(xiàn)效果較差。各方案綜合評(píng)選柏林愛樂底商項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)郵局優(yōu)勢(shì)區(qū)位條件相對(duì)突出，與項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)通達(dá)性較好；面積適中，格局能夠滿足本項(xiàng)目需求；租賃成本適中面積、格局滿足售樓處要求節(jié)約成本劣勢(shì)格局不夠方正；展示性略受影響工程進(jìn)度緊張，無法滿足營銷進(jìn)度要求；客戶看房不便；展示效果較差 柏林愛樂底商優(yōu)勢(shì)明顯； 柏林愛樂底商、工程現(xiàn)場(chǎng)郵局的優(yōu)勢(shì)均可經(jīng)過其他方式處理或躲避，但郵局的工程進(jìn)度存在較大風(fēng)險(xiǎn)。暫時(shí)售樓處選址建議1、柏林愛樂底商做為

12、暫時(shí)售樓處首選方案，其優(yōu)勢(shì)可經(jīng)過其他方法盡量躲避；2、如首選方案無法實(shí)施，建議選擇工程現(xiàn)場(chǎng)郵局作為備選方案。次選方案預(yù)備任務(wù) 盡快啟動(dòng)郵局建立工程，以期盡早投入運(yùn)用； 開辟朝陽北路至郵局的單獨(dú)出入通道，與工程現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)出口相隔離； 在朝陽北路投放戶外圍擋、樹立指示牌，彌補(bǔ)售樓處展現(xiàn)性缺陷，同時(shí)盡量攔截周邊競(jìng)品客戶。售樓處功能區(qū)劃分及面積需求 目前方案現(xiàn)場(chǎng)辦公人員：銷售7人、謀劃2人、銷管客服及財(cái)務(wù)人員3-4人。功能區(qū)數(shù)量所占面積（）備注接待展示區(qū)展示區(qū)120項(xiàng)目、區(qū)域看板，戶型模型，其他宣傳物料前臺(tái)15LOGO墻、資料公示架、展架等洽談區(qū)1505組四人組桌業(yè)務(wù)員室1154組辦公桌椅銷售經(jīng)理辦公

13、室151組辦公桌椅，1組文件柜辦公區(qū)總監(jiān)辦公室1101組辦公桌椅，1組文件柜開發(fā)商辦公室00甲方反饋不需要在售樓處辦公策劃辦公區(qū)1153組辦公桌椅，1組文件柜銷管客服辦公區(qū)1203組辦公桌椅，文件柜若干財(cái)務(wù)室1101組辦公桌椅，1組文件柜簽約室1101組辦公桌椅，1組沙發(fā)會(huì)議室115其他庫房115更衣室15衛(wèi)生間15合計(jì)200考慮到走廊等其他過渡空間，售樓處實(shí)際需求面積在200左右售樓處裝建筑議 由于暫時(shí)售樓處運(yùn)用時(shí)間較短，不建議進(jìn)展整體裝修； 可參考首開暢心園售樓處，僅在底商現(xiàn)有條件下進(jìn)展簡單分割、吊頂，輔以銷售道具和簡單配飾。首開暢心園售樓處內(nèi)景售樓處裝修費(fèi)用預(yù)算目前市場(chǎng)裝修單項(xiàng)報(bào)價(jià)參考： 多樂士五合一第二代涂料：20元平米包工料； 鋪地磚：25元平米包輔料； 貼磁磚：25元平米包輔料； 吸音板吊頂：70元/平米包工料 ； 石膏