該房屋買賣合同是予以解除還是繼續(xù)履行

1、Word 該房屋買賣合同是予以解除，還是繼續(xù)履行? 買方解除房屋買賣合同。 在平常生活中進行買賣交易的時候，但是有很少的時候會簽訂買賣合同。簽訂合同可以防范可能存在的風(fēng)險，簽訂合同時肯定要把相關(guān)事項盡可能在合同中體現(xiàn)出來。你知道怎樣才能擬定出一份優(yōu)質(zhì)的買賣合同嗎？下面的內(nèi)容是我為大家整理的該房屋買賣合同是予以解除，還是連續(xù)履行?，僅供您在工作和學(xué)習(xí)中參考。 一、一審認(rèn)定事實與處理結(jié)果 原告何繼明、李珈、吳志良、黎明輝與被告海南泰信實業(yè)有限公司(下稱泰信公司)分別于1999年12月29日、XX年1月3日、8日簽訂商品房購銷合同和托付經(jīng)營協(xié)議。合同商定，何繼明購買泰信公司南海傳奇之阿波羅中心酒店第

2、3層第33號房，暫測建筑面積為38平方米，每平方米價款4595元，總購房款為165，880元;，李珈購買第5層第33號房，暫測建筑面積為38平方米，每平方米價款4，422.25元，總購房款為168，045元;吳志良購買第6層第5號房，暫測建筑面積為61平方米，每平方米價款4，317.5元，總購房款為263，383元;黎明輝購買第3層第32號房，暫測建筑面積為38平方米，每平方米價款4，365.25元，總購房款為165，880元。合同簽訂后，各原告即向被告泰信公司支付了首期購房款：何繼明支付55，880元，李珈支付58，045元，吳志良支付83，383元，黎明輝支付55，880元。同時，4原告還

3、與被告泰信公司簽訂了銀行按揭貸款辦理的補充協(xié)議，并供應(yīng)了辦理購房余款按揭手續(xù)所需的資料，同時各將1000元按揭費用存入被告泰信公司指定的銀行帳戶。合同還商定：泰信公司在瓊山市東營濱海旅游區(qū)建設(shè)南海傳奇溫泉療養(yǎng)度假中心，主體建筑為酒店式公寓，交房時間為XX年12月18日前，交付房屋時，如房屋實際面積與暫測面積差別不超過正負(fù)2%(不包括2%)，則房價款不變，如超過，則每平方米價格不變，房價款按實際面積計算，同時還商定泰信公司逾期交房應(yīng)向原告支付違約金，合同連續(xù)履行;合同生效后任何一方無正值理由要求終止合同的，除雙方簽訂補充協(xié)議外，責(zé)任方須按合同及補充協(xié)議有關(guān)條款規(guī)定擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任，并按實際已付款的1

4、0%賠償對方損失。同時，原、被告雙方又簽訂托付經(jīng)營協(xié)議，商定：原告將購買的南海傳奇之阿波羅中心酒店的套房托付給泰信公司托付給國內(nèi)外酒店管理公司經(jīng)營管理。XX年12月18日起視為正式移交公寓交給泰信公司管理后，自酒店開業(yè)之日起，房屋全部權(quán)人可獲得酒店客房部分每年度的利潤分紅，每年在旅游淡季期間，享用18天同等級別公寓的免費入住權(quán)。此外，商品房購銷合同對價格與費用調(diào)整、交接商品房時的付款額、泰信公司關(guān)于裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任、質(zhì)量爭議的處理、物業(yè)管理、托付經(jīng)營協(xié)議對受托進行經(jīng)營管理期間的權(quán)限、質(zhì)詢與建議權(quán)、稅費等均作了商定。泰信公司南海傳奇項目原名為華源療養(yǎng)保健中心，1999年泰信公司將其更

5、名為南海傳奇溫泉療養(yǎng)度假中心，在建設(shè)過程中，又將其更名為海南皇冠濱海溫泉酒店。該項目主要由阿波羅中心酒店、古羅馬溫泉浴場、雅典娜、波賽東公寓酒店等主體建筑組成。在酒店建設(shè)過程中，泰信公司對南海傳奇的設(shè)計方案進行修改，將阿波羅中心酒店四原告購買的期房房間的內(nèi)部設(shè)計加以轉(zhuǎn)變、建筑面積縮小，但是，泰信公司沒有通知四原告對購房合同進行修訂、重訂。在本案訴訟過程中，一審法院依據(jù)四原告的申請，依職權(quán)在瓊山市房產(chǎn)局查實，泰信公司的阿波羅中心酒店尚有部分房間沒有銷售，一審法院法律技術(shù)人員依據(jù)四原告的指認(rèn)，對相應(yīng)的四套房間進行建筑面積測算，結(jié)果發(fā)覺被測算的四套房間的建筑面積均比四原告與泰信公司訂立的購房合同中商

6、定的建筑面積小，但四原告均表示情愿連續(xù)履行合同，接受重新測算過建筑面積比合同面積小的房間。但南海傳奇的變更，被告泰信公司并未在XX年12月18日合同履行期限屆滿前告知原告，也沒有為四原告辦理購房按揭手續(xù)。直至XX年12月11日、2月6日，被告泰信公司才向包括四原告在內(nèi)的購房者發(fā)出致客戶函，稱其已將原來一般的療養(yǎng)度假中心進展為五星級產(chǎn)權(quán)式度假酒店，并托付國際著名的酒店管理集團負(fù)責(zé)經(jīng)營和管理，項目名稱和內(nèi)容以及原來的戶型發(fā)生變更，投入加大，成本增加，原雙方所簽訂的商品房購銷合同的標(biāo)的在性質(zhì)上已發(fā)生了根本的變化，加之由于銀行操作上的緣由，致使按揭手續(xù)不能如期辦理，再之由于工程進度受阻，不能如期交房，

7、因此要求調(diào)整原合同所定價格，按現(xiàn)在定價購買，并情愿按原合同有關(guān)條款進行處理。該函發(fā)出后，大部分購房者退房，但原告何繼明等4人全都要求被告擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任并連續(xù)履行合同。XX年12月21日，被告泰信公司向原告發(fā)出知會，明確表示初步結(jié)算酒店造價每平方米已超過人民幣8000元，公司無力按原簽訂的商品房購銷合同中確定的購房價格履行合同，情愿擔(dān)當(dāng)合同不能履行的責(zé)任，共同協(xié)商終止履行合同。對于被告的看法，4原告均未同意。XX年1月8日，皇冠濱海溫泉酒店開業(yè)之后，被告泰信公司將阿波羅中心酒店產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)賣給第三人海南皇冠假日濱海溫泉酒店有限公司，同年10月18日，房屋全部權(quán)證辦至該公司名下。 依據(jù)上述事實，一審法院認(rèn)

8、為，原、被告簽訂的商品房購銷合同及托付經(jīng)營協(xié)議是在公平互利的基礎(chǔ)上簽訂，是當(dāng)事人真實意思表示，合同實質(zhì)要件與形式要件均符合法律規(guī)定，應(yīng)確認(rèn)有效。合同簽訂后，原告依約履行付款義務(wù)，并交納辦理購房按揭手續(xù)費用，但被告泰信公司并未在合同商定期限內(nèi)向原告交付房產(chǎn)和辦理按揭手續(xù)，而拖延履行合同也未在合同履行期限屆滿前通知對方，被告泰信公司的行為違反誠懇信用原則，構(gòu)成違約，應(yīng)擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任。4原告原購買的阿波羅中心酒店332、333、533、605號房間，因被告在建設(shè)過程中，修改了設(shè)計方案，致使阿波羅酒店的房間結(jié)構(gòu)，空間尺寸、酒店名稱發(fā)生變化，從而導(dǎo)致合同商定的房間不復(fù)存在。而原告所指認(rèn)的阿波羅中心酒店33

9、41、3342、3641、3709號房間的建筑面積、結(jié)構(gòu)與合同之標(biāo)的不同。并且，阿波羅中心酒店的產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移給第三人海南皇冠假日濱海溫泉酒店有限公司，被告泰信公司對阿波羅酒店已不擁有產(chǎn)權(quán)，被告泰信公司已丟失了履行合同的可能性，在這種狀況下強制被告履行義務(wù)是不行能的。在被告泰信公司履行不能的狀況下，原告要求被告泰信公司連續(xù)履行商品房購銷合同有悖法律，本院不予支持;對被告泰信公司以事實不能履行要求解除商品房購銷合同的懇求，予以支持。商品房購銷合同解除后，基于該合同才能履行的托付經(jīng)營協(xié)議也失去了履行的可能，因此也應(yīng)一并解除。造成合同履行不能的緣由，是被告泰信公司根本違約所致，被告在合同未經(jīng)合法解除、買

10、賣雙方有糾紛的狀況下，將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給第三人，有欺詐的有意。因此，被告泰信公司不但應(yīng)返還購房款及購房按揭手續(xù)費、支付利息，還要擔(dān)當(dāng)懲處性賠償責(zé)任。 依據(jù)上述查明的事實及理由，一審法院作出下列判決：1、解除原、被告簽訂的商品房購銷合同及托付經(jīng)營協(xié)議;2、駁回原告何繼明、李珈、吳志良、黎明輝要求被告泰信公司連續(xù)履行商品房購銷合同和托付經(jīng)營協(xié)議的訴訟懇求;3、被告泰信公司應(yīng)在本判決書發(fā)生法律效力之日起10天內(nèi)向原告何繼明、李珈、吳志良、黎明輝分別返還購房款55880元、58045元、83383元、55880元及每人1000元的按揭費用并支付利息;4、被告泰信公司應(yīng)在本判決書發(fā)生法律效力的10天按原告

11、何繼明、李迦、吳志良、黎明輝已付購房款的一倍支付賠償款;5、駁回原、被告的其他訴訟懇求。 二、評析看法本案在審理過程中發(fā)生較大的爭議，爭議的焦點是原、被告雙方當(dāng)事人所簽訂的期房買賣合同合法有效，而在被告方單方嚴(yán)峻違約的狀況下，是判令解除合同，還是連續(xù)履行合同?法官通過審理本案，要追求的社會價值和法律效果又是什么?社會正義與法律公正又如何體現(xiàn)? 筆者認(rèn)為，該案部分影響適用法律的主要事實不清，適用法律顯失公正，解除房屋買賣合同之判決值得探討。 首先，在事實認(rèn)定上，原、被告雙方當(dāng)事人簽訂的是期房買賣合同，而不是現(xiàn)房付款交易，也就是說，被告泰信公司取得南海傳奇產(chǎn)權(quán)式酒店的建設(shè)許可后，就在海南日報上刊登

12、銷售廣告，發(fā)出期房交易邀約，4原告據(jù)此與被告泰信公司簽訂房屋買賣合同，購買由被告泰信公司供應(yīng)的南海傳奇酒店建設(shè)平面圖紙上已事先編好房號的4套房間。而后，被告泰信公司在建設(shè)南海傳奇過程中，一再轉(zhuǎn)變酒店名稱，在本案訴訟過程中，聲稱其房價已超過8000元一平米，但又未供應(yīng)能證明房屋造價已超過8000元一平米的任何證據(jù)以支持其不履行合同之主見。 其次，該案一審判決解除原、被告雙方當(dāng)事人所簽訂的房屋買賣合同的事實支撐點，是合同指向的標(biāo)的物非為原標(biāo)的物，屬被告泰信公司事實上的履行不能。這個問題是認(rèn)定事實與適用法律上的交叉失誤。我們從一審判決書可以看出，被告泰信公司存在下列嚴(yán)峻違約的行為和事實：在南海傳奇酒

13、店建設(shè)過程中，修改設(shè)計圖紙、轉(zhuǎn)變房間結(jié)構(gòu)未對原告方履行告知義務(wù)，逾期交付房屋，沒有為4原告辦理購房按揭手續(xù)，在案件訴訟過程中擅自將爭議標(biāo)的物轉(zhuǎn)移給第三人，等等。中國民法通則第4條規(guī)定：民事活動應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公正、等價有償、誠懇信用的原則。中國合同法第6條也規(guī)定：當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠懇信用原則。在本案中，原、被告雙方當(dāng)事人的經(jīng)濟地位是極其懸殊、不公平的，被告泰信公司是南海傳奇酒店的進展商，而4原告則是購買期房的消費者，在經(jīng)濟地位上，被告泰信公司處于強勢，4原告是弱者。我國民、商事立法的動身點與執(zhí)法的基本原則是抑強扶弱，愛護弱者的合法權(quán)益;同時，被告泰信公司從設(shè)計、建設(shè)、銷售、轉(zhuǎn)移產(chǎn)

14、權(quán)等一系列活動中，屢屢違約，編造各種沒有事實依據(jù)的理由拒絕履約，一審判決非但不制裁其非法的行為，反而支持其違法的訴訟懇求，這種適用法律錯誤的判決，不但違反我國民、商事法律的立法、法律的基本原則，而且對構(gòu)筑政府的、社會的、法律的、經(jīng)濟的、公民的誠信原則有百害而無一利。再者，本案判決解除商品房買賣合同，有沒有事實依據(jù)與法律依據(jù)呢?筆者的看法仍舊是否定的。盡管被告泰信公司在建設(shè)酒店過程中，將酒店名稱由南海傳奇改為阿波羅，將房間面積縮小，房間重新編號，但在一審訴訟期間，仍有大量尚未銷售出去的房屋，經(jīng)4原告指認(rèn)并經(jīng)一審法院法律技術(shù)部門鑒定，4原告情愿接受這些重新編號的房間。而被告泰信公司為了毀約，竟然在

15、一審訴訟期間私自將訴訟爭議標(biāo)的物轉(zhuǎn)移給第三人，既反映其沒有履行義務(wù)的誠意，又是有意規(guī)避法律，干擾正在進行的民事訴訟，人民法院應(yīng)宣告被告與第三人之間轉(zhuǎn)移物權(quán)的交易行為無效，制裁被告與第三人干擾人民法院法律活動的違法行為，愛護公民、法人的合法權(quán)益，維護法律權(quán)威。綜上所述，筆者認(rèn)為，為了促進我國市場經(jīng)濟的健康進展，規(guī)范嬉戲規(guī)章，構(gòu)筑社會誠信，愛護交易平安，本案應(yīng)當(dāng)判決被告泰信公司連續(xù)履行義務(wù)，向4原告交付房屋，并支付逾期履行合同的違約金。 JH買賣合同擴展閱讀 房屋買賣合同解除 甲方： 市 房地產(chǎn)開發(fā)公司 乙方：莫xx 甲乙雙方通過友好協(xié)商，就乙方申請退還已購買甲方房屋的退房，解除原房屋買賣合同的相

16、關(guān)事宜達成如下協(xié)議： 一、乙方將20 年 月 日購買的 公寓 號和 號房屋退還給甲方。 二、乙方和其愛人有義務(wù)協(xié)作甲方同房地產(chǎn)管理局、 銀行 分行及其他部門辦理房屋退房的相關(guān)手續(xù)。 三、因辦理退房手續(xù)而發(fā)生的相關(guān)費用和損失由乙方負(fù)責(zé)。 四、在乙方辦理好退房手續(xù)后五個工作日內(nèi)甲方將乙方的首付款 萬元退還給乙方，將購房貸款 萬元退還給 銀行 分行，歸還銀行利息的部分由乙方負(fù)責(zé)償還。 五、違約金：違約方需支付違約金 萬元。 六、本合同正本兩份，雙方各執(zhí)一份，具有法律約束力。 解除房屋買賣合同范文 一、哪些房屋買賣合同無效 (一)、 反法律、法規(guī)、政策的房屋買賣違反法律、法規(guī)是指違反、和其他各種法律、

17、法規(guī)、規(guī)章及地方性法律的行為。違反國家政策是指違反了雖未明確載于法律條文，但國家和國家的方針、政策已作了明確規(guī)定的狀況。第五十五條第三項規(guī)定：“民事法律行為不得違反法律或社會公共利益的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。違反了法律、法規(guī)及國家政策的房屋買賣有以下幾種： (1) 雙方惡意串通，迼國家、集體和第三人利益的房屋買賣。比如，無行為力量人的財產(chǎn)監(jiān)管人，將該無行國力量人的房屋惡意出賣給他人，自己和他人獲得非法利益，損害該無行為力量人利益的狀況。 (2) 違反國家和社會公共利益的房屋買賣。 (3) 以合法形式掩蓋非法目的的房屋買賣。 (4) 房屋出賣人剝奪了共有人和承租人的優(yōu)先購買權(quán)的房屋買賣合同。

18、 (5) 享受政府或單位優(yōu)待補貼購建的房屋，違反法律規(guī)定沒有賣給原單位或侵害原單位優(yōu)先購買權(quán)的。 (6) 出賣違章建筑，在國家征用、拆遷范圍的房屋的。 (7) 違反法律、法規(guī)及國家政策的其他房屋買賣。 (二)、 房屋買賣雙方當(dāng)事人主體不合格的房屋買賣 (1) 賣方的主體不合格。主要包括：賣方主體無行為力量或者臨時處于丟失行為力量的狀態(tài);賣方主體沒有房屋全部權(quán)，只是代管人或承租人或借住人;沒有取得合法授權(quán)或超越代理權(quán)代理他人出賣房屋的人等。 (2) 買方主體不合格。主要包括：違反法律規(guī)定，購買私人住房的國家機關(guān)和企事業(yè)單位;違反法律規(guī)定，購買他人享受國家或單位優(yōu)待補貼而購建房屋的非原單位職工等。

19、 (三)、 規(guī)避法律的房屋買賣例如為了躲避債務(wù)而進行虛假的房屋買賣屬于規(guī)避法律的房屋買賣。 (四)、 買賣雙方意思表示真實的房屋買賣第五十五條其次項規(guī)定，民事法律行為應(yīng)當(dāng)意思表示真實。第五十八條第三項規(guī)定，一方以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對方在違反真實意思的狀況下所為的民事行為無效。當(dāng)事人意思表示不真實主要有以下幾種狀況中： (1) 欺詐。即一方當(dāng)事人實行隱瞞事實真相或用虛構(gòu)、捏造的事實哄騙對方，使對方當(dāng)事人陷入錯誤熟悉而作出非真實意思表示，同對方進行房屋買賣的行為。欺詐行為有下列特點：欺詐行為須出于行為人的有意;欺詐的手段可能是樂觀的行為，也可能是消極的行為，其目的都是為了使對方陷入錯誤

20、熟悉;受欺詐一方進行房屋買賣行為完全是由上述錯誤熟悉所造成的結(jié)果，即假如了解了事實真相就不會同意進行這項房屋買賣行為。 (2) 脅迫。即當(dāng)事人一方因受到恐嚇、脅迫而為的房屋買賣行為?？謬樖且詫硎┘游：Χ顾丝膳碌男袨椤Ｔ谒说目謬樖侄我獟断逻M行的房屋買賣行為，并非出于真實的意思表示，所以其行為理應(yīng)無效?？謬樋梢允轻槍θ怏w方面的，可以是針對精神方面的，也可以是針對財產(chǎn)方面的，恐嚇可以是指向本人，也可以指向本人的親屬。恐嚇的事實必需是非法的、重大的和可能發(fā)生的;假如是合法的、稍微的損害、無可能性的行為，那么該行為不構(gòu)成恐嚇行為。脅迫與恐嚇不同，脅迫是對肉體直接施加暴力和強制;脅迫是用正在發(fā)生的

21、事實來逼迫;恐嚇是以將來的危害相要挾。但無論是恐嚇還是脅迫，都是確認(rèn)房屋買賣合同無效的依據(jù)。 (3) 乘人之危。即一方當(dāng)事人由于各種緣由而陷入了極度的經(jīng)濟困徹難，或者是親人有重病急需錢救治，或者是生產(chǎn)經(jīng)營陷入了極度困難，急需資金等狀況下，他方乘機得用這種困難，將房屋買賣價格壓得極低，明顯違反等價有償原則。 (五)、 違反法定形式的房屋買賣房屋買賣應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，口頭合同無效;并且，房屋買賣應(yīng)依法定程序到房地產(chǎn)管理機關(guān)辦理過戶登記手續(xù)，不辦理過戶登記手續(xù)的房屋買賣合同不發(fā)生法律效力。法律要求了特定形式的法律行為，假如行為不符合法律規(guī)定的形式，該行為沒有法律效力。第五十六條規(guī)定：“民事法律行為可

22、以實行書面形式、口頭形式或者其他形式。法律規(guī)定用特定形式的，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定。” (六)、 一方代理人與他方惡意通謀的房屋買賣這種房屋買賣行為是代理人背著被代理人與對方私下串通所進行的侵害被代理人合法權(quán)得的行為。代理人負(fù)有維護被代理人的利益、體現(xiàn)被代理人的意志的義務(wù)，假如損害了被代理人的利益，背離了被代理人的意志，那么這種房屋買賣行為理應(yīng)無效 二、解除房屋買賣合同的條件 房地產(chǎn)買賣合同自當(dāng)事人簽字或蓋章后生效(特殊商定除外)，各方當(dāng)事人均須嚴(yán)格全面履行，任何一方不履行或履行不符合商定條件將擔(dān)當(dāng)連續(xù)履行、實行補救措施或者賠償損失的違約責(zé)任，但在符合肯定條件下，當(dāng)事人可以解除合同，合同解除后不但不

23、必?fù)?dān)當(dāng)法律責(zé)任還可要求對方賠償損失。本律師在此就解除條件及程序做如下總結(jié)，以供網(wǎng)友參考： (一)、房地產(chǎn)買賣合同的解除條件： 1、當(dāng)事人協(xié)商全都解除; 2、商定的解除條件成就; 3、因不行抗力致使不能實現(xiàn)合同目的; 4、在合同履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不再履行主要債務(wù); 5、當(dāng)事人一方拖延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行; 6、當(dāng)事人一方拖延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的; 7、一手商品房的特殊規(guī)定： 1)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導(dǎo)致買受人合同目的不能實現(xiàn)無法取得房屋; 2)商品房買賣合同訂立后，出

24、賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致買受人合同目的不能實現(xiàn)無法取得房屋; 3)出賣人有意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實; 4)出賣人有意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實; 5)房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者交付使用后，主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格; 6)因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)峻影響正常居住使用的; 7)面積誤差比肯定值超過3%的; 8)出賣人拖延交房或買受人拖延付款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行的; 9)由于開發(fā)商的緣由逾期辦理產(chǎn)權(quán)證超過一年的; 10)合同商定買受人以貸款擔(dān)保方式付款，因當(dāng)事人一方緣由或不行歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品

25、房買賣合同不能履行的; (二)、房地產(chǎn)買賣合同的解除程序 除上述第1種協(xié)商解除狀況外，當(dāng)事人一方主見解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方，合同自通知到達對方時解除。 (三)、房地產(chǎn)買賣合同的解除后果 房地產(chǎn)買賣合同解除后，尚未履行的，終止履行，已經(jīng)履行的，依據(jù)履行狀況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、實行補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。 買賣合同:買賣房產(chǎn)賣方毀約買方有權(quán)要求連續(xù)履行 買家若不同意賣家交違約金了事，可求法律支持二手房交易中，有時會遇到賣方簽訂合同后卻不想賣的狀況。如本案中的方先生夫婦就盼望以支付違約金的方式停止交易。但近日法院的判決卻使方先生夫婦大跌眼鏡。依據(jù)判決，雙方的房地產(chǎn)買賣合同仍需

26、連續(xù)履行。買家簽好合同只等交易去年12月下旬，經(jīng)房屋中介介紹，方先生夫婦與許先生簽署了二手房買賣合同，商定方先生夫婦把自己名下的一套房屋，以108萬元的價款轉(zhuǎn)讓給許先生。付款方式是在簽約當(dāng)日，許先生支付部分房款，暫存于中介公司，在中介公司查實該房屋無查封狀況后，3日內(nèi)由中介公司把錢款轉(zhuǎn)交給方先生夫婦。同時，方先生夫婦同意將該房地產(chǎn)權(quán)證原件及相關(guān)交易資料交給中介公司。許先生則承諾在15日內(nèi)支付房款32.4萬元，余款待辦理完購房貸款手續(xù)后，由銀行劃入方先生賬戶。雙方在合同中還商定，若方先生夫婦反悔，應(yīng)向許先生支付違約金，違約金按已付款日萬分之五計算。若方先生夫婦逾期超過15日，仍未交付房地產(chǎn)權(quán)證及

27、資料的，許先生有權(quán)單方解除合同，書面通知方先生夫婦，由方先生夫婦賠償房屋總價款的10%。賣家突然反悔欲交違約金今年1月10日之前，許先生分兩次支付了共計32.4萬元，由中介公司轉(zhuǎn)交給了方先生夫婦，但方先生夫婦卻沒有把房地產(chǎn)權(quán)證交到中介公司。經(jīng)許先生催辦，方先生夫婦表示反悔，不愿再履行原簽署的房屋買賣合同。而許先生則認(rèn)為此舉不僅有失誠信，而且耽擱了自己的購房時間，眼見婚期越來越近，房子卻沒了著落。2月初，許先生向法院起訴，要求雙方房屋買賣合同連續(xù)履行。許先生認(rèn)為，方先生夫婦已收到自己支付的房款32.4萬元，卻在沒有理由的狀況下拒絕履行合同，違反了誠信原則，毀約是有意行為，理應(yīng)擔(dān)當(dāng)民事責(zé)任。方先生

28、夫婦提出情愿擔(dān)當(dāng)違約金來解除合同是無法律依據(jù)的，由于這是合同給予自己的權(quán)利，而非方先生夫婦的權(quán)利。方先生夫婦辯稱，雙方合同簽訂后，房屋并未轉(zhuǎn)交給對方。依據(jù)雙方的商定，自己可以退回已收房款，并付給對方違約金作補償。所以對方只有對違約金、賠償金的懇求權(quán)。法院判雙方連續(xù)履行合同最終，法院認(rèn)定，方先生夫婦和許先生簽訂的房地產(chǎn)房屋買賣合同，屬雙方真實意思表示，內(nèi)容符合法律規(guī)定，雙方均不得擅自變更或者解除?，F(xiàn)方先生夫婦不按合同商定全面履行義務(wù)，屬于違約行為。許先生可以根據(jù)合同的商定行使解除權(quán)，也可以不行使解除權(quán)，而要求方先生夫婦連續(xù)履行合同，這是合同給予許先生的權(quán)利。法院對此案作出一審判決，雙方的房屋買賣

29、合同連續(xù)履行，辦理該房屋的過戶手續(xù)。方先生夫婦本想交違約金了事，沒想到遇上了愛較真的許先生，最終不得不根據(jù)原合同把房屋賣給了許先生。專家解析賣家若能連續(xù)履行法院會支持買家買家也可要求賣家賠償違約金中原地產(chǎn)風(fēng)險管理中心專業(yè)人士表示，在簽訂房屋買賣合同后，賣方主動毀約時，買方既可以要求解除雙方訂立的買賣合同，要求賣方支付合同中商定的違約金，也可以要求賣方連續(xù)履行該合同。一方面，依據(jù)中國合同法第93條第2款規(guī)定，當(dāng)事人可以商定一方解除合同的條件。解除合同的條件成立時，解除權(quán)人可以解除合同。第97條規(guī)定，合同解除后，已履行的，依據(jù)履行狀況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、實行其他補救措施，并有權(quán)要求

30、賠償損失。本案中，買賣雙方在合同中對解除合同的條件已做出了商定。另一方面，依據(jù)合同法第107條規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合商定的，應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)連續(xù)履行、實行補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”。第110條同時規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或履行非金錢債務(wù)不符合商定的，除法律或事實上不能履行、強制履行費用過高等情形外，對方仍可要求連續(xù)履行。本案中方先生作為房屋出售方，其應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同商定履行交付相關(guān)證件材料并按時交付房屋的義務(wù)，很明顯，此義務(wù)為非金錢義務(wù)。作為買方的許先生并沒有根據(jù)商定行使解除權(quán)，而是選擇了要求方先生連續(xù)履行房屋買賣合同，此舉符合法律規(guī)定，在方先生存在連續(xù)履行的條

31、件時，法院當(dāng)然會支持許先生的訴訟懇求。 2022年解除房屋買賣合同 一、哪些房屋買賣合同無效 (一)、 反法律、法規(guī)、政策的房屋買賣違反法律、法規(guī)是指違反、和其他各種法律、法規(guī)、規(guī)章及地方性法律的行為。違反國家政策是指違反了雖未明確載于法律條文，但國家和國家的方針、政策已作了明確規(guī)定的狀況。第五十五條第三項規(guī)定：“民事法律行為不得違反法律或社會公共利益的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。違反了法律、法規(guī)及國家政策的房屋買賣有以下幾種： (1) 雙方惡意串通，迼國家、集體和第三人利益的房屋買賣。比如，無行為力量人的財產(chǎn)監(jiān)管人，將該無行國力量人的房屋惡意出賣給他人，自己和他人獲得非法利益，損害該無行為力

32、量人利益的狀況。 (2) 違反國家和社會公共利益的房屋買賣。 (3) 以合法形式掩蓋非法目的的房屋買賣。 (4) 房屋出賣人剝奪了共有人和承租人的優(yōu)先購買權(quán)的房屋買賣合同。 (5) 享受政府或單位優(yōu)待補貼購建的房屋，違反法律規(guī)定沒有賣給原單位或侵害原單位優(yōu)先購買權(quán)的。 (6) 出賣違章建筑，在國家征用、拆遷范圍的房屋的。 (7) 違反法律、法規(guī)及國家政策的其他房屋買賣。 (二)、 房屋買賣雙方當(dāng)事人主體不合格的房屋買賣 (1) 賣方的主體不合格。主要包括：賣方主體無行為力量或者臨時處于丟失行為力量的狀態(tài);賣方主體沒有房屋全部權(quán)，只是代管人或承租人或借住人;沒有取得合法授權(quán)或超越代理權(quán)代理他人出

33、賣房屋的人等。 (2) 買方主體不合格。主要包括：違反法律規(guī)定，購買私人住房的國家機關(guān)和企事業(yè)單位;違反法律規(guī)定，購買他人享受國家或單位優(yōu)待補貼而購建房屋的非原單位職工等。 (三)、 規(guī)避法律的房屋買賣例如為了躲避債務(wù)而進行虛假的房屋買賣屬于規(guī)避法律的房屋買賣。 (四)、 買賣雙方意思表示真實的房屋買賣第五十五條其次項規(guī)定，民事法律行為應(yīng)當(dāng)意思表示真實。第五十八條第三項規(guī)定，一方以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對方在違反真實意思的狀況下所為的民事行為無效。當(dāng)事人意思表示不真實主要有以下幾種狀況中： (1) 欺詐。即一方當(dāng)事人實行隱瞞事實真相或用虛構(gòu)、捏造的事實哄騙對方，使對方當(dāng)事人陷入錯誤熟悉

34、而作出非真實意思表示，同對方進行房屋買賣的行為。欺詐行為有下列特點：欺詐行為須出于行為人的有意;欺詐的手段可能是樂觀的行為，也可能是消極的行為，其目的都是為了使對方陷入錯誤熟悉;受欺詐一方進行房屋買賣行為完全是由上述錯誤熟悉所造成的結(jié)果，即假如了解了事實真相就不會同意進行這項房屋買賣行為。 (2) 脅迫。即當(dāng)事人一方因受到恐嚇、脅迫而為的房屋買賣行為?？謬樖且詫硎┘游：Χ顾丝膳碌男袨?。在他人的恐嚇手段要挾下進行的房屋買賣行為，并非出于真實的意思表示，所以其行為理應(yīng)無效?？謬樋梢允轻槍θ怏w方面的，可以是針對精神方面的，也可以是針對財產(chǎn)方面的，恐嚇可以是指向本人，也可以指向本人的親屬?？謬樀?/p>

35、事實必需是非法的、重大的和可能發(fā)生的;假如是合法的、稍微的損害、無可能性的行為，那么該行為不構(gòu)成恐嚇行為。脅迫與恐嚇不同，脅迫是對肉體直接施加暴力和強制;脅迫是用正在發(fā)生的事實來逼迫;恐嚇是以將來的危害相要挾。但無論是恐嚇還是脅迫，都是確認(rèn)房屋買賣合同無效的依據(jù)。 (3) 乘人之危。即一方當(dāng)事人由于各種緣由而陷入了極度的經(jīng)濟困徹難，或者是親人有重病急需錢救治，或者是生產(chǎn)經(jīng)營陷入了極度困難，急需資金等狀況下，他方乘機得用這種困難，將房屋買賣價格壓得極低，明顯違反等價有償原則。 (五)、 違反法定形式的房屋買賣房屋買賣應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，口頭合同無效;并且，房屋買賣應(yīng)依法定程序到房地產(chǎn)管理機關(guān)辦理過

36、戶登記手續(xù)，不辦理過戶登記手續(xù)的房屋買賣合同不發(fā)生法律效力。法律要求了特定形式的法律行為，假如行為不符合法律規(guī)定的形式，該行為沒有法律效力。第五十六條規(guī)定：“民事法律行為可以實行書面形式、口頭形式或者其他形式。法律規(guī)定用特定形式的，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定?！?(六)、 一方代理人與他方惡意通謀的房屋買賣這種房屋買賣行為是代理人背著被代理人與對方私下串通所進行的侵害被代理人合法權(quán)得的行為。代理人負(fù)有維護被代理人的利益、體現(xiàn)被代理人的意志的義務(wù)，假如損害了被代理人的利益，背離了被代理人的意志，那么這種房屋買賣行為理應(yīng)無效 二、解除房屋買賣合同的條件 房地產(chǎn)買賣合同自當(dāng)事人簽字或蓋章后生效(特殊商定除外)

37、，各方當(dāng)事人均須嚴(yán)格全面履行，任何一方不履行或履行不符合商定條件將擔(dān)當(dāng)連續(xù)履行、實行補救措施或者賠償損失的違約責(zé)任，但在符合肯定條件下，當(dāng)事人可以解除合同，合同解除后不但不必?fù)?dān)當(dāng)法律責(zé)任還可要求對方賠償損失。本律師在此就解除條件及程序做如下總結(jié)，以供網(wǎng)友參考： (一)、房地產(chǎn)買賣合同的解除條件： 1、當(dāng)事人協(xié)商全都解除; 2、商定的解除條件成就; 3、因不行抗力致使不能實現(xiàn)合同目的; 4、在合同履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不再履行主要債務(wù); 5、當(dāng)事人一方拖延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行; 6、當(dāng)事人一方拖延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目

38、的; 7、一手商品房的特殊規(guī)定： 1)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導(dǎo)致買受人合同目的不能實現(xiàn)無法取得房屋; 2)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致買受人合同目的不能實現(xiàn)無法取得房屋; 3)出賣人有意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實; 4)出賣人有意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實; 5)房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者交付使用后，主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格; 6)因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)峻影響正常居住使用的; 7)面積誤差比肯定值超過3%的; 8)出賣人拖延交房或買受人拖延付款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行的

39、; 9)由于開發(fā)商的緣由逾期辦理產(chǎn)權(quán)證超過一年的; 10)合同商定買受人以貸款擔(dān)保方式付款，因當(dāng)事人一方緣由或不行歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能履行的; (二)、房地產(chǎn)買賣合同的解除程序 除上述第1種協(xié)商解除狀況外，當(dāng)事人一方主見解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方，合同自通知到達對方時解除。 (三)、房地產(chǎn)買賣合同的解除后果 房地產(chǎn)買賣合同解除后，尚未履行的，終止履行，已經(jīng)履行的，依據(jù)履行狀況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、實行補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。 2022年解除房屋買賣合同范文 一、哪些房屋買賣合同無效 (一)、 反法律、法規(guī)、政策的房屋買賣違反

40、法律、法規(guī)是指違反、和其他各種法律、法規(guī)、規(guī)章及地方性法律的行為。違反國家政策是指違反了雖未明確載于法律條文，但國家和國家的方針、政策已作了明確規(guī)定的狀況。第五十五條第三項規(guī)定：“民事法律行為不得違反法律或社會公共利益的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。違反了法律、法規(guī)及國家政策的房屋買賣有以下幾種： (1) 雙方惡意串通，迼國家、集體和第三人利益的房屋買賣。比如，無行為力量人的財產(chǎn)監(jiān)管人，將該無行國力量人的房屋惡意出賣給他人，自己和他人獲得非法利益，損害該無行為力量人利益的狀況。 (2) 違反國家和社會公共利益的房屋買賣。 (3) 以合法形式掩蓋非法目的的房屋買賣。 (4) 房屋出賣人剝奪了共有人

41、和承租人的優(yōu)先購買權(quán)的房屋買賣合同。 (5) 享受政府或單位優(yōu)待補貼購建的房屋，違反法律規(guī)定沒有賣給原單位或侵害原單位優(yōu)先購買權(quán)的。 (6) 出賣違章建筑，在國家征用、拆遷范圍的房屋的。 (7) 違反法律、法規(guī)及國家政策的其他房屋買賣。 (二)、 房屋買賣雙方當(dāng)事人主體不合格的房屋買賣 (1) 賣方的主體不合格。主要包括：賣方主體無行為力量或者臨時處于丟失行為力量的狀態(tài);賣方主體沒有房屋全部權(quán)，只是代管人或承租人或借住人;沒有取得合法授權(quán)或超越代理權(quán)代理他人出賣房屋的人等。 (2) 買方主體不合格。主要包括：違反法律規(guī)定，購買私人住房的國家機關(guān)和企事業(yè)單位;違反法律規(guī)定，購買他人享受國家或單位

42、優(yōu)待補貼而購建房屋的非原單位職工等。 (三)、 規(guī)避法律的房屋買賣例如為了躲避債務(wù)而進行虛假的房屋買賣屬于規(guī)避法律的房屋買賣。 (四)、 買賣雙方意思表示真實的房屋買賣第五十五條其次項規(guī)定，民事法律行為應(yīng)當(dāng)意思表示真實。第五十八條第三項規(guī)定，一方以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對方在違反真實意思的狀況下所為的民事行為無效。當(dāng)事人意思表示不真實主要有以下幾種狀況中： (1) 欺詐。即一方當(dāng)事人實行隱瞞事實真相或用虛構(gòu)、捏造的事實哄騙對方，使對方當(dāng)事人陷入錯誤熟悉而作出非真實意思表示，同對方進行房屋買賣的行為。欺詐行為有下列特點：欺詐行為須出于行為人的有意;欺詐的手段可能是樂觀的行為，也可能是消極

43、的行為，其目的都是為了使對方陷入錯誤熟悉;受欺詐一方進行房屋買賣行為完全是由上述錯誤熟悉所造成的結(jié)果，即假如了解了事實真相就不會同意進行這項房屋買賣行為。 (2) 脅迫。即當(dāng)事人一方因受到恐嚇、脅迫而為的房屋買賣行為?？謬樖且詫硎┘游：Χ顾丝膳碌男袨?。在他人的恐嚇手段要挾下進行的房屋買賣行為，并非出于真實的意思表示，所以其行為理應(yīng)無效?？謬樋梢允轻槍θ怏w方面的，可以是針對精神方面的，也可以是針對財產(chǎn)方面的，恐嚇可以是指向本人，也可以指向本人的親屬?？謬樀氖聦嵄匦枋欠欠ǖ摹⒅卮蟮暮涂赡馨l(fā)生的;假如是合法的、稍微的損害、無可能性的行為，那么該行為不構(gòu)成恐嚇行為。脅迫與恐嚇不同，脅迫是對肉體直

44、接施加暴力和強制;脅迫是用正在發(fā)生的事實來逼迫;恐嚇是以將來的危害相要挾。但無論是恐嚇還是脅迫，都是確認(rèn)房屋買賣合同無效的依據(jù)。 (3) 乘人之危。即一方當(dāng)事人由于各種緣由而陷入了極度的經(jīng)濟困徹難，或者是親人有重病急需錢救治，或者是生產(chǎn)經(jīng)營陷入了極度困難，急需資金等狀況下，他方乘機得用這種困難，將房屋買賣價格壓得極低，明顯違反等價有償原則。 (五)、 違反法定形式的房屋買賣房屋買賣應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，口頭合同無效;并且，房屋買賣應(yīng)依法定程序到房地產(chǎn)管理機關(guān)辦理過戶登記手續(xù)，不辦理過戶登記手續(xù)的房屋買賣合同不發(fā)生法律效力。法律要求了特定形式的法律行為，假如行為不符合法律規(guī)定的形式，該行為沒有法律效

45、力。第五十六條規(guī)定：“民事法律行為可以實行書面形式、口頭形式或者其他形式。法律規(guī)定用特定形式的，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定。” (六)、 一方代理人與他方惡意通謀的房屋買賣這種房屋買賣行為是代理人背著被代理人與對方私下串通所進行的侵害被代理人合法權(quán)得的行為。代理人負(fù)有維護被代理人的利益、體現(xiàn)被代理人的意志的義務(wù)，假如損害了被代理人的利益，背離了被代理人的意志，那么這種房屋買賣行為理應(yīng)無效 二、解除房屋買賣合同的條件 房地產(chǎn)買賣合同自當(dāng)事人簽字或蓋章后生效(特殊商定除外)，各方當(dāng)事人均須嚴(yán)格全面履行，任何一方不履行或履行不符合商定條件將擔(dān)當(dāng)連續(xù)履行、實行補救措施或者賠償損失的違約責(zé)任，但在符合肯定條件下，

46、當(dāng)事人可以解除合同，合同解除后不但不必?fù)?dān)當(dāng)法律責(zé)任還可要求對方賠償損失。本律師在此就解除條件及程序做如下總結(jié)，以供網(wǎng)友參考： (一)、房地產(chǎn)買賣合同的解除條件： 1、當(dāng)事人協(xié)商全都解除; 2、商定的解除條件成就; 3、因不行抗力致使不能實現(xiàn)合同目的; 4、在合同履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不再履行主要債務(wù); 5、當(dāng)事人一方拖延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行; 6、當(dāng)事人一方拖延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的; 7、一手商品房的特殊規(guī)定： 1)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導(dǎo)致買受人合同目的不能實現(xiàn)無法取得

47、房屋; 2)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致買受人合同目的不能實現(xiàn)無法取得房屋; 3)出賣人有意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實; 4)出賣人有意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實; 5)房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者交付使用后，主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格; 6)因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)峻影響正常居住使用的; 7)面積誤差比肯定值超過3%的; 8)出賣人拖延交房或買受人拖延付款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行的; 9)由于開發(fā)商的緣由逾期辦理產(chǎn)權(quán)證超過一年的; 10)合同商定買受人以貸款擔(dān)保方式付款，因當(dāng)事人一方緣由或不行歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由

48、未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能履行的; (二)、房地產(chǎn)買賣合同的解除程序 除上述第1種協(xié)商解除狀況外，當(dāng)事人一方主見解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方，合同自通知到達對方時解除。 (三)、房地產(chǎn)買賣合同的解除后果 房地產(chǎn)買賣合同解除后，尚未履行的，終止履行，已經(jīng)履行的，依據(jù)履行狀況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、實行補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。 解除房屋買賣合同協(xié)議書格式 一、哪些房屋買賣合同無效 (一)、 反法律、法規(guī)、政策的房屋買賣違反法律、法規(guī)是指違反、和其他各種法律、法規(guī)、規(guī)章及地方性法律的行為。違反國家政策是指違反了雖未明確載于法律條文，但國家和國家的方針、政策已作了

49、明確規(guī)定的狀況。第五十五條第三項規(guī)定：“民事法律行為不得違反法律或社會公共利益的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。違反了法律、法規(guī)及國家政策的房屋買賣有以下幾種： (1) 雙方惡意串通，迼國家、集體和第三人利益的房屋買賣。比如，無行為力量人的財產(chǎn)監(jiān)管人，將該無行國力量人的房屋惡意出賣給他人，自己和他人獲得非法利益，損害該無行為力量人利益的狀況。 (2) 違反國家和社會公共利益的房屋買賣。 (3) 以合法形式掩蓋非法目的的房屋買賣。 (4) 房屋出賣人剝奪了共有人和承租人的優(yōu)先購買權(quán)的房屋買賣合同。 (5) 享受政府或單位優(yōu)待補貼購建的房屋，違反法律規(guī)定沒有賣給原單位或侵害原單位優(yōu)先購買權(quán)的。 (6)

50、 出賣違章建筑，在國家征用、拆遷范圍的房屋的。 (7) 違反法律、法規(guī)及國家政策的其他房屋買賣。 (二)、 房屋買賣雙方當(dāng)事人主體不合格的房屋買賣 (1) 賣方的主體不合格。主要包括：賣方主體無行為力量或者臨時處于丟失行為力量的狀態(tài);賣方主體沒有房屋全部權(quán)，只是代管人或承租人或借住人;沒有取得合法授權(quán)或超越代理權(quán)代理他人出賣房屋的人等。 (2) 買方主體不合格。主要包括：違反法律規(guī)定，購買私人住房的國家機關(guān)和企事業(yè)單位;違反法律規(guī)定，購買他人享受國家或單位優(yōu)待補貼而購建房屋的非原單位職工等。 (三)、 規(guī)避法律的房屋買賣例如為了躲避債務(wù)而進行虛假的房屋買賣屬于規(guī)避法律的房屋買賣。 (四)、 買

51、賣雙方意思表示真實的房屋買賣第五十五條其次項規(guī)定，民事法律行為應(yīng)當(dāng)意思表示真實。第五十八條第三項規(guī)定，一方以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對方在違反真實意思的狀況下所為的民事行為無效。當(dāng)事人意思表示不真實主要有以下幾種狀況中： (1) 欺詐。即一方當(dāng)事人實行隱瞞事實真相或用虛構(gòu)、捏造的事實哄騙對方，使對方當(dāng)事人陷入錯誤熟悉而作出非真實意思表示，同對方進行房屋買賣的行為。欺詐行為有下列特點：欺詐行為須出于行為人的有意;欺詐的手段可能是樂觀的行為，也可能是消極的行為，其目的都是為了使對方陷入錯誤熟悉;受欺詐一方進行房屋買賣行為完全是由上述錯誤熟悉所造成的結(jié)果，即假如了解了事實真相就不會同意進行這項

52、房屋買賣行為。 (2) 脅迫。即當(dāng)事人一方因受到恐嚇、脅迫而為的房屋買賣行為?？謬樖且詫硎┘游：Χ顾丝膳碌男袨?。在他人的恐嚇手段要挾下進行的房屋買賣行為，并非出于真實的意思表示，所以其行為理應(yīng)無效?？謬樋梢允轻槍θ怏w方面的，可以是針對精神方面的，也可以是針對財產(chǎn)方面的，恐嚇可以是指向本人，也可以指向本人的親屬。恐嚇的事實必需是非法的、重大的和可能發(fā)生的;假如是合法的、稍微的損害、無可能性的行為，那么該行為不構(gòu)成恐嚇行為。脅迫與恐嚇不同，脅迫是對肉體直接施加暴力和強制;脅迫是用正在發(fā)生的事實來逼迫;恐嚇是以將來的危害相要挾。但無論是恐嚇還是脅迫，都是確認(rèn)房屋買賣合同無效的依據(jù)。 (3) 乘

53、人之危。即一方當(dāng)事人由于各種緣由而陷入了極度的經(jīng)濟困徹難，或者是親人有重病急需錢救治，或者是生產(chǎn)經(jīng)營陷入了極度困難，急需資金等狀況下，他方乘機得用這種困難，將房屋買賣價格壓得極低，明顯違反等價有償原則。 (五)、 違反法定形式的房屋買賣房屋買賣應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，口頭合同無效;并且，房屋買賣應(yīng)依法定程序到房地產(chǎn)管理機關(guān)辦理過戶登記手續(xù)，不辦理過戶登記手續(xù)的房屋買賣合同不發(fā)生法律效力。法律要求了特定形式的法律行為，假如行為不符合法律規(guī)定的形式，該行為沒有法律效力。第五十六條規(guī)定：“民事法律行為可以實行書面形式、口頭形式或者其他形式。法律規(guī)定用特定形式的，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定?！?(六)、 一方代理人與

54、他方惡意通謀的房屋買賣這種房屋買賣行為是代理人背著被代理人與對方私下串通所進行的侵害被代理人合法權(quán)得的行為。代理人負(fù)有維護被代理人的利益、體現(xiàn)被代理人的意志的義務(wù)，假如損害了被代理人的利益，背離了被代理人的意志，那么這種房屋買賣行為理應(yīng)無效 二、解除房屋買賣合同的條件 房地產(chǎn)買賣合同自當(dāng)事人簽字或蓋章后生效(特殊商定除外)，各方當(dāng)事人均須嚴(yán)格全面履行，任何一方不履行或履行不符合商定條件將擔(dān)當(dāng)連續(xù)履行、實行補救措施或者賠償損失的違約責(zé)任，但在符合肯定條件下，當(dāng)事人可以解除合同，合同解除后不但不必?fù)?dān)當(dāng)法律責(zé)任還可要求對方賠償損失。本律師在此就解除條件及程序做如下總結(jié)，以供網(wǎng)友參考： (一)、房地產(chǎn)

55、買賣合同的解除條件： 1、當(dāng)事人協(xié)商全都解除; 2、商定的解除條件成就; 3、因不行抗力致使不能實現(xiàn)合同目的; 4、在合同履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不再履行主要債務(wù); 5、當(dāng)事人一方拖延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行; 6、當(dāng)事人一方拖延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的; 7、一手商品房的特殊規(guī)定： 1)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導(dǎo)致買受人合同目的不能實現(xiàn)無法取得房屋; 2)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致買受人合同目的不能實現(xiàn)無法取得房屋; 3)出賣人有意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押

56、的事實; 4)出賣人有意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實; 5)房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者交付使用后，主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格; 6)因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)峻影響正常居住使用的; 7)面積誤差比肯定值超過3%的; 8)出賣人拖延交房或買受人拖延付款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行的; 9)由于開發(fā)商的緣由逾期辦理產(chǎn)權(quán)證超過一年的; 10)合同商定買受人以貸款擔(dān)保方式付款，因當(dāng)事人一方緣由或不行歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能履行的; (二)、房地產(chǎn)買賣合同的解除程序 除上述第1種協(xié)商解除狀況外，當(dāng)事人一方主見解除

57、合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方，合同自通知到達對方時解除。 (三)、房地產(chǎn)買賣合同的解除后果 房地產(chǎn)買賣合同解除后，尚未履行的，終止履行，已經(jīng)履行的，依據(jù)履行狀況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、實行補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。 2022房屋買賣合同解除協(xié)議 一、哪些房屋買賣合同無效 (一)、 反法律、法規(guī)、政策的房屋買賣違反法律、法規(guī)是指違反、和其他各種法律、法規(guī)、規(guī)章及地方性法律的行為。違反國家政策是指違反了雖未明確載于法律條文，但國家和國家的方針、政策已作了明確規(guī)定的狀況。第五十五條第三項規(guī)定：“民事法律行為不得違反法律或社會公共利益的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。違反了法律、法規(guī)及國家政策的房

58、屋買賣有以下幾種： (1) 雙方惡意串通，迼國家、集體和第三人利益的房屋買賣。比如，無行為力量人的財產(chǎn)監(jiān)管人，將該無行國力量人的房屋惡意出賣給他人，自己和他人獲得非法利益，損害該無行為力量人利益的狀況。 (2) 違反國家和社會公共利益的房屋買賣。 (3) 以合法形式掩蓋非法目的的房屋買賣。 (4) 房屋出賣人剝奪了共有人和承租人的優(yōu)先購買權(quán)的房屋買賣合同。 (5) 享受政府或單位優(yōu)待補貼購建的房屋，違反法律規(guī)定沒有賣給原單位或侵害原單位優(yōu)先購買權(quán)的。 (6) 出賣違章建筑，在國家征用、拆遷范圍的房屋的。 (7) 違反法律、法規(guī)及國家政策的其他房屋買賣。 (二)、 房屋買賣雙方當(dāng)事人主體不合格的

59、房屋買賣 (1) 賣方的主體不合格。主要包括：賣方主體無行為力量或者臨時處于丟失行為力量的狀態(tài);賣方主體沒有房屋全部權(quán)，只是代管人或承租人或借住人;沒有取得合法授權(quán)或超越代理權(quán)代理他人出賣房屋的人等。 (2) 買方主體不合格。主要包括：違反法律規(guī)定，購買私人住房的國家機關(guān)和企事業(yè)單位;違反法律規(guī)定，購買他人享受國家或單位優(yōu)待補貼而購建房屋的非原單位職工等。 (三)、 規(guī)避法律的房屋買賣例如為了躲避債務(wù)而進行虛假的房屋買賣屬于規(guī)避法律的房屋買賣。 (四)、 買賣雙方意思表示真實的房屋買賣第五十五條其次項規(guī)定，民事法律行為應(yīng)當(dāng)意思表示真實。第五十八條第三項規(guī)定，一方以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使

60、對方在違反真實意思的狀況下所為的民事行為無效。當(dāng)事人意思表示不真實主要有以下幾種狀況中： (1) 欺詐。即一方當(dāng)事人實行隱瞞事實真相或用虛構(gòu)、捏造的事實哄騙對方，使對方當(dāng)事人陷入錯誤熟悉而作出非真實意思表示，同對方進行房屋買賣的行為。欺詐行為有下列特點：欺詐行為須出于行為人的有意;欺詐的手段可能是樂觀的行為，也可能是消極的行為，其目的都是為了使對方陷入錯誤熟悉;受欺詐一方進行房屋買賣行為完全是由上述錯誤熟悉所造成的結(jié)果，即假如了解了事實真相就不會同意進行這項房屋買賣行為。 (2) 脅迫。即當(dāng)事人一方因受到恐嚇、脅迫而為的房屋買賣行為。恐嚇是以將來施加危害而使他人可怕的行為。在他人的恐嚇手段要挾