商業(yè)銀行第章個人貸款

1、第7章個人貸款第一頁，共一百零八頁。引言傳統(tǒng)銀行貸款業(yè)務(wù)的主要對象是工商企業(yè)，很少對居民個人貸款。二戰(zhàn)后，隨著經(jīng)濟發(fā)展，人民收入水平和生活水平的提高，消費結(jié)構(gòu)、消費觀念發(fā)生了很大的變化，家庭的收支在時間上嚴重不匹配，來自家庭和個人的融資需求急劇增加。為了滿足個人的資金需求，銀行紛紛開辦個人信貸業(yè)務(wù)。第二頁，共一百零八頁。教學(xué)目的本章的教學(xué)和學(xué)習(xí)目的在于：了解個人貸款的涵義、種類和發(fā)展的歷史背景；掌握個人貸款中個人信用評估的內(nèi)容、方法和程序；了解個人住房抵押貸款、汽車貸款等主要消費信貸的內(nèi)容和基本操作規(guī)范；了解個人貸款定價的確定。第三頁，共一百零八頁。7.1.1個人貸款產(chǎn)生和發(fā)展的背景 國民經(jīng)濟

2、走向發(fā)達。經(jīng)濟學(xué)理論發(fā)生革命。經(jīng)濟學(xué)理論逐步擺脫了傳統(tǒng)經(jīng)濟學(xué)不主張超前消費、高額消費的理論信條。尤其是生命周期消費理論。 消費結(jié)構(gòu)、消費觀念發(fā)生很大變化。 商業(yè)銀行盈利空間縮小。利率管制的放松。 個人信用制度的完善。 第四頁，共一百零八頁。生命周期消費理論該理論認為人們在特定時期的消費并不是與當期可支配收入相聯(lián)系的。在人的生命周期中，年輕時期和老年時期收入低，但消費高，常常入不敷出；不如壯年和中年后，收入會逐漸增加而超過消費，收支相抵并有盈余。因此，從經(jīng)濟效用最大化角度看，人們應(yīng)該從恒久收入出發(fā)，在固定的時間范圍內(nèi)安排消費支出，使得自身的消費與恒久收入相匹配。實現(xiàn)個人收入效用最大化的路徑是個人

3、貸款。第五頁，共一百零八頁。7.1.2 對商業(yè)銀行的意義 個人貸款可以改善銀行的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，降低經(jīng)營風(fēng)險。抵消金融脫媒化沖擊。個人貸款是商業(yè)銀行一個新的利潤增長點。利率較高。 個人貸款是提高商業(yè)銀行競爭力的重要途徑。個人貸款與個人存款、個人理財?shù)认嗷ビ绊憽?第六頁，共一百零八頁。7.1.3個人貸款的種類 個人住房貸款個人汽車貸款個人綜合消費貸款國家助學(xué)貸款個人經(jīng)營貸款信用卡貸款第七頁，共一百零八頁。我國商業(yè)銀行開辦的主要消費貸款產(chǎn)品（一）個人住房貸款1、個人一手房貸款2、個人二手房貸款3、個人住房公積金貸款4、個人商業(yè)住房貸款（二）汽車貸款1、個人消費類汽車貸款2、個人營運類汽車貸款3、法人購車

4、貸款第八頁，共一百零八頁。7.1.4個人貸款的特點高風(fēng)險性，因為：個人貸款的還款來源不穩(wěn)定，波動較大 利率風(fēng)險大 違約風(fēng)險大 高收益性 周期性 利率不敏感性 第九頁，共一百零八頁。7.1.5個人貸款的風(fēng)險控制在個人貸款早期的發(fā)展中，不少銀行家認為個人貸款分布廣泛、利率較高，是銀行重要的利潤增長點，而忽視了個人貸款的高風(fēng)險特征。以至于隨著個人貸款的增長，其風(fēng)險更快的增長，給商業(yè)銀行的發(fā)展帶來了一系列問題。因此，如何控制并防范個人貸款的風(fēng)險成為商業(yè)銀行開展個人貸款業(yè)務(wù)的重點。第十頁，共一百零八頁?？刂葡M信貸風(fēng)險的主要措施建立覆蓋全社會的個人信用系統(tǒng)，建立以資信評估為基礎(chǔ)的個人貸款決策機制。 選擇

5、合適的合作機構(gòu)實行五級分類管理貸后監(jiān)測與檢查通過二級市場出售貸款第十一頁，共一百零八頁。個人貸款風(fēng)險分散的主要措施貸款人分散避免每一類個人貸款的借款人過分集中。貸款期限的分散強調(diào)不同貸款期限的合理搭配。通過二級市場出售個人貸款。個人貸款資產(chǎn)證券化。 第十二頁，共一百零八頁。近期和當前的發(fā)展狀況增長速度快，規(guī)模不斷擴張初步形成了多元化的個人貸款體系地區(qū)之間發(fā)展不平衡，城鄉(xiāng)差距較大第十三頁，共一百零八頁。7.2個人貸款的個人信用評估由于個人的經(jīng)濟狀況、財務(wù)狀況變化比較大，決定了個人貸款的違約率比較高。這就要求銀行在發(fā)放貸款之前嚴格把關(guān)，進行全面的個人財務(wù)與資信分析，選擇有償還能力的客戶。如果銀行發(fā)

6、放貸款時不夠?qū)徤?，使還款違約率超過一定的限度，銀行就會蒙受巨大損失。 第十四頁，共一百零八頁。7.2.1個人信用評估的含義和意義信用評估也被稱為征信。制約個人貸款發(fā)展的關(guān)鍵因素是高風(fēng)險，控制這一高風(fēng)險的前提在于個人征信。個人征信是指了解、調(diào)查、驗證他人的信用，使信貸活動中的貸款人能夠比較充分地了解借款人的真實資信情況和如期償還能力。第十五頁，共一百零八頁。個人信用評估的意義只有正確地評價借款人的信用水平，銀行才能制定科學(xué)的信貸政策，通過有效的手段切實消除信息不對稱帶來的逆向選擇和道德風(fēng)險。因此，個人征信是確保個人貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險與收益相匹配、健康發(fā)展的堅實基礎(chǔ)。第十六頁，共一百零八頁。個人信用評估

7、的主要內(nèi)容可分為兩個方面：一是個人的財務(wù)狀況；二是非財務(wù)因素評估。其中，非財務(wù)因素評估包括：個人基本情況分析性格和目的就業(yè)與居住情況 撫養(yǎng)人數(shù) 貸款目的的合法性分析工作和住所穩(wěn)定性證明繼續(xù)工作的良好前景第十七頁，共一百零八頁。個人財務(wù)評估通過個人財務(wù)分析，銀行可以掌握潛在的借款人的資產(chǎn)總額、可支配的資產(chǎn)凈額、可變現(xiàn)的資產(chǎn)數(shù)量和種類、資產(chǎn)價值的穩(wěn)定性、1年內(nèi)需要清償?shù)膫鶆?wù)總額、經(jīng)常性的收入來源及其他收入，綜合這些財務(wù)信息，銀行能夠比較客觀地評估潛在借款人的償債能力。第十八頁，共一百零八頁。非財務(wù)因素評估非財務(wù)因素分析包括借款人從事的行業(yè)、職務(wù)、職稱、受教育程度、家庭結(jié)構(gòu)、年齡、就業(yè)歷史、人品、生

8、活方式、消費習(xí)慣、朋友圈子、與銀行的交往等等，這些因素有助于銀行評價借款人主要收入來源的穩(wěn)定性、承受風(fēng)險的能力、愿意接受的貸款方式、是否具有欺詐性、獲得擔(dān)保的可能性、還款的主動性。第十九頁，共一百零八頁。7.2.2個人財務(wù)分析的主要內(nèi)容和目標個人財務(wù)狀況分析始終是個人信用分析的核心。個人財務(wù)分析的主要內(nèi)容：未來的還款來源或抵押品；負債和費用，明確客戶的還款方式綜合分析第二十頁，共一百零八頁。個人財務(wù)分析的目標確定借款客戶各種資產(chǎn)的價值和可靠性；明確客戶的財務(wù)狀況和戰(zhàn)略，確定可能的還款來源 確定一個或幾個可能作為抵押品的流動性資產(chǎn)比較財務(wù)報表的各部分信息，確定客戶的總體負債情況和流動性，同時確定

9、擔(dān)保人償還負債或滿足貸款服務(wù)要求的能力。 第二十一頁，共一百零八頁。7.2.3個人財務(wù)報表分析的內(nèi)容和方法個人財務(wù)分析的內(nèi)容十分廣泛，包括個人資產(chǎn)分析；個人收入分析；個人負債分析；其它財務(wù)信息等內(nèi)容。第二十二頁，共一百零八頁。個人資產(chǎn)分析的任務(wù)價值和穩(wěn)定性。作為貸款抵押品或擔(dān)保品的資商變現(xiàn)時能否保值?在貸款期限內(nèi)其價值可能發(fā)生多大的變化? 流動性。資產(chǎn)是否有現(xiàn)成的市場?變現(xiàn)是否比較容易?所有權(quán)和控制權(quán)?？蛻羰欠駬碛胁⒖刂浦@些資產(chǎn)?客戶對資產(chǎn)的所有權(quán)是否真實?第二十三頁，共一百零八頁。個人資產(chǎn)分析的范圍客戶是否有銀行認可的用來作為抵押品的資產(chǎn)?許多私人財產(chǎn)因沒有轉(zhuǎn)賣價值或者難以變現(xiàn)而不能充當?shù)?/p>

10、押品，這些資產(chǎn)應(yīng)該被排除在分析范圍之外。 客戶是否計劃將資產(chǎn)變賣來償還貸款?如果是，銀行才需要分析該資產(chǎn)的價值和變現(xiàn)能力?？蛻魪馁Y產(chǎn)獲得的收入是其重要的收入來源嗎?如果是，銀行需要分析該資產(chǎn)能否不斷地帶來收入。 某項資產(chǎn)占客戶總資產(chǎn)的比重是否超過10?如果超過了，銀行應(yīng)將其視為重要的資產(chǎn)而進行分析。 第二十四頁，共一百零八頁。流動性資產(chǎn)分析 流動性資產(chǎn)具有較強的變現(xiàn)能力，是償還貸款的重要來源，銀行評估該類資產(chǎn)的重點是資產(chǎn)的價值、穩(wěn)定性和流動性，同時也要確定借款人對流動資產(chǎn)的所有權(quán)和控制權(quán)。 流動性資產(chǎn)包括現(xiàn)金、大額可轉(zhuǎn)讓存單、儲蓄存單和可轉(zhuǎn)讓證券。第二十五頁，共一百零八頁。不動產(chǎn)分析 對不動產(chǎn)

11、的審查，首先要確定該財產(chǎn)是否真實存在并屬于借款人。其次，銀行應(yīng)該取得這些不動產(chǎn)的所有權(quán)和其他一些留置權(quán)的所有權(quán)證明書。 將這些不動產(chǎn)出售作為還款來源的風(fēng)險非常大，一方面，市場情況瞬息萬變，售出的速度和財產(chǎn)的價值都會受到影響；另一方面，這些不動產(chǎn)往往是客戶的家產(chǎn)，銀行一般不忍心、不愿意賣掉客戶的家產(chǎn)來償還貸款。最后，進行正式評估時，客戶通常會高估不動產(chǎn)的價值 第二十六頁，共一百零八頁。應(yīng)收帳款分析 應(yīng)收賬款是借款人向其他人或企業(yè)實體貸款后形成的資產(chǎn)，它往往也構(gòu)成借款人的主要資產(chǎn)。銀行是否需要或者需要花多少時間來審查應(yīng)收賬款取決于兩個條件：一是應(yīng)收款的規(guī)模；二是借款人是否提出將應(yīng)收款作為還款來源或

12、抵押品。第二十七頁，共一百零八頁。人壽保險分析人壽保險在規(guī)定的時間內(nèi)也是客戶的一項資產(chǎn)確定其保險單是終身保險（具有退保金額）第二十八頁，共一百零八頁。退休基金分析 養(yǎng)老保險或者退休計劃的既得收入也形成借款人的財產(chǎn)一般情況下，只要借款人愿意支付罰金和稅金，可以提前提取這部分資產(chǎn)，這部分資金可以計入財務(wù)報表的所有者權(quán)益第二十九頁，共一百零八頁。私人財產(chǎn)分析 私人財產(chǎn)的價值通常對銀行的貸款分析沒有明顯作用，因為大多數(shù)客戶都會大大高估其私人財產(chǎn)的價值。如果個人財務(wù)報表中私人財產(chǎn)占了客戶總資產(chǎn)的很大比例，就需要更為仔細地分析。一般來說，私人財產(chǎn)沒有任何抵押價值，其出售后也不能作為可靠的還款來源。然而也有

13、少數(shù)私人財產(chǎn)，例如汽車、游艇、馬、藝術(shù)品或收藏的珠寶，具有穩(wěn)定的價值，可作為抵押品或還款來源。即使在這種情況下，銀行也必須考慮這些資產(chǎn)的市場變現(xiàn)能力。 第三十頁，共一百零八頁。借款人職業(yè)和收入分析 對于經(jīng)常性收入的資料，銀行必須依賴客戶提供，客戶常?？浯筚J款申請表上的收入，因為他們認為銀行很少非常仔細地審查申請表。 收入分析的關(guān)鍵在于確定客戶的所有收入來源，尤其是要核實收入金額的準確性及穩(wěn)定性。 銀行審查的收入范圍包括工資和其他經(jīng)常收入(包括客戶的工資、傭金、獎金和小費)、利息收入、股息收入、應(yīng)收贍養(yǎng)費、退休基金收入、失業(yè)救濟和社會保障福利。其中，工資和其他經(jīng)常收入通常是第一還款來源，是重點審

14、查對象；利息和股利收入是第二還款來源。 第三十一頁，共一百零八頁。借款人的負債分析 在分析客戶的負債科目時，銀行需要特別注意審查以下幾點：客戶是否列出其所有的負債?哪些負債有資產(chǎn)做擔(dān)保?客戶對哪些票據(jù)進行了背書、擔(dān)?；蚵?lián)合承兌?有什么懸而未決的訴訟或要求牽涉到客戶?客戶的杠桿率有多高?負債中有無拖欠?客戶有無任何商業(yè)上的負債?第三十二頁，共一百零八頁。7.2.4個人財務(wù)綜合分析 綜合分析就是將客戶的財務(wù)信息和其他方面的信息有機地組織起來，更加全面地分析客戶的信用狀況。個人財務(wù)綜合分析方法包括比率分析和趨勢分析。財務(wù)綜合分析最常用的兩個比率指標是速動比率和調(diào)整后的所有者權(quán)益與資產(chǎn)比率。第三十三頁

15、，共一百零八頁。速動比率 速動比率=（現(xiàn)金+可轉(zhuǎn)讓證券）/流動負債 速動比率強調(diào)了資產(chǎn)變現(xiàn)的這種時間差異，說明了當客戶遇到危機時的清償能力。 通常，速動比率為1.00或高于1.00被認為是合理的，因為它說明了每1元流動負債至少有1元流動資產(chǎn)做保證。需要注意的是，速動比率只是反映客戶財力的一個指標，任何一項信貸決策都不能僅依靠一個比率或一條信息來決定。 第三十四頁，共一百零八頁。調(diào)整后的所有者權(quán)益與資產(chǎn)比率 調(diào)整后的所有者權(quán)益與資產(chǎn)比率說明了客戶個人完全占有的可變現(xiàn)資產(chǎn)的比重，該比例可以幫助信貸員了解客戶的融資杠桿率以及債權(quán)人得到償還的最低資產(chǎn)額。調(diào)整后的所有者權(quán)益與資產(chǎn)比率計算公式為：調(diào)整后的

16、所有者權(quán)益與資產(chǎn)比率=調(diào)整后的所有者權(quán)益/調(diào)整后的資產(chǎn)總額根據(jù)經(jīng)驗，如果客戶完全占有的資產(chǎn)超過50，表明該客戶擁有很強的財力，如果客戶完全占有的資產(chǎn)比例低于50，銀行必須對所有的流動性資產(chǎn)再次進行仔細的檢查。第三十五頁，共一百零八頁。7.2.5個人信用評估方法 信用分析的基本方法有兩種：判斷性信用分析系統(tǒng)和經(jīng)驗性信用分析系統(tǒng)。第三十六頁，共一百零八頁。判斷性信用分析系統(tǒng) 判斷性信用分析系統(tǒng)依賴于信貸員在評估借款人的還款能力與還款意愿時的經(jīng)驗與見解。這一分析系統(tǒng)屬于定性分析方法。信貸員要根據(jù)申請人的信用紀錄以及工作的年限于穩(wěn)定性、居住的時間、誠實與否等因素評估其品格。信貸員必須堅持公平、客觀的原

17、則，不得在評估中摻雜個人傾向等主觀因素。判斷性分析系統(tǒng)主要作用是判斷客戶提供的信息以及其他渠道取得信息的一致性和真實性。比如通過面對面談話，可以判斷客戶的社會經(jīng)驗、人生信念、生活方式、財務(wù)管理技巧等。第三十七頁，共一百零八頁。專欄：“5C”判斷法 一些銀行選擇的評估個人信用的參數(shù)使人們熟悉的“5C”：品質(zhì)能力資本擔(dān)保品環(huán)境第三十八頁，共一百零八頁。經(jīng)驗性信用分析系統(tǒng) 經(jīng)驗性信用分析系統(tǒng)，就是通常所說的“資信評分系統(tǒng)”，屬于定量分析方法。這種分析方法的基本思路是賦予申請人特征的不同方面以不同的分值，將分值之和同預(yù)先確定的接受或者拒絕標準相比較，低于這個標準的，則不能接受該項貸款申請。兩種信用分析

18、系統(tǒng)互有優(yōu)劣，可以取長補短。一般認為資信評分系統(tǒng)十分客觀，不過，該系統(tǒng)涉及的因子有限；判斷性分析系統(tǒng)雖然有失精確，但所涉及的因素很多。 第三十九頁，共一百零八頁。專欄：杜蘭德9因素評分體系 信貸計分法最早出現(xiàn)于20世紀40年代初，在美國阿爾登斯公司工作的著名統(tǒng)計師亨利.威爾士首先采用數(shù)量化方法對消費信貸申請者的個人信用進行打分評估。信貸計分法在消費信貸領(lǐng)域中的廣泛運用是20世紀60年代以后的事。較早的評分系統(tǒng)是杜蘭德9因素消費信貸評分體系。該體系通過統(tǒng)計分析找出與發(fā)生消費信貸違約事件相關(guān)的9各因素，并運用打分的方法刻畫個因素與風(fēng)險的相關(guān)性，將各因素的分值加總獲得個人信用分。第四十頁，共一百零八

19、頁。杜蘭德9因素評分體系因素得分年齡 超過20隨后每一年給0.01分，最高分為0.3分性別 女性給0.4分，男性給0.6分居住穩(wěn)定性 長期居住在現(xiàn)在住所給0.42分，最高分為0.42分職業(yè) 好職業(yè)給0.55分，差職業(yè)給0分，其他給0.16分就業(yè)的產(chǎn)業(yè) 在公共行業(yè)、政府部門和銀行給0.21分就業(yè)穩(wěn)定性 長期工作在現(xiàn)在的部門給0.59分在銀行有賬戶 給0.21分有不動產(chǎn) 給0.35分有人身保險 給0.91分第四十一頁，共一百零八頁。彼得.S.羅斯8因素評分體系1.客戶職業(yè)或工作性質(zhì) 一年或一下 2 專家或企業(yè)主管 10 5.現(xiàn)住址居住時間 熟練工人 8 一年以上 2 職員 7 一年或一下 1 學(xué)生

20、 5 6.家中是否安裝電話 非熟練工人 4 是 2 兼職工作人員 2 否 02.住房性質(zhì) 7.客戶需撫養(yǎng)人數(shù) 自有住房 6 無 3 租住住房或公寓 4 1人 3 住在親友家 2 2人 43.信用等級 3人 4 優(yōu)秀 10 3人以上 2 一般 5 8.持有銀行賬戶 無紀錄 2 支票帳戶及儲蓄賬戶 4 差 0 儲蓄賬戶 34.目前職位工作時間 支票帳戶 2 一年以上 5 無 0 預(yù)測貸款質(zhì)量的因素 分值第四十二頁，共一百零八頁。對彼得.S.羅斯8因素評分體系的說明上面8項信用評級系統(tǒng)中，客戶可能獲得最高分為43分，最低分為9分。根據(jù)經(jīng)驗得出得分在28分及以下的客戶，不良貸款和壞賬遠大于優(yōu)質(zhì)貸款。因

21、此，銀行以28分為分界線，得分在28分以下的在拒絕貸款，得分在28分以上的分階段給予不同貸款最大額。比如低于28分 拒絕貸款29-30分 最大貸款額為500美元31-33分 最大貸款額為1000美元34-36分 最大貸款額為2500美元37-38分 最大貸款額為3500美元39-40分 最大貸款額為5000美元41-43分 最大貸款額為8000美元第四十三頁，共一百零八頁。7.3住宅抵押貸款住房抵押貸款是我國消費信貸的主體，通常占消費信貸總量的90%以上，也是商業(yè)銀行開展消費信貸業(yè)務(wù)以及主要的利潤增長點。第四十四頁，共一百零八頁。7.3.1住宅抵押貸款的種類及其發(fā)展 住宅抵押市場經(jīng)過長期的發(fā)展

22、，各國設(shè)計了適合不同居民支付能力和實際情況的靈活多樣的貸款品種，在滿足不同購房者資金需求的同時，也通過不同貸款品種的組合降低了風(fēng)險。從貸款利率看：分為固定利率和浮動利率貸款；從貸款期限看：分為短期、中期和長期貸款；從資金金額看：分為普通貸款和大額貸款兩類；從貸款用途看：可分為新購房貸款、維修貸款和建房貸款等。第四十五頁，共一百零八頁。中國建設(shè)銀行個人住房貸款分類按照貸款的資金來源劃分自營性個人住房貸款委托性個人住房貸款（公積金跟人住房貸款）個人住房組合貸款按住房交易形態(tài)劃分首次交易住房貸款（一手房個人住房貸款）再交易住房貸款（二手房個人住房貸款）按貸款的用途劃分個人購房貸款個人建房貸款個人組合

23、貸款第四十六頁，共一百零八頁。國內(nèi)住宅抵押貸款的發(fā)展1992年，中國建設(shè)銀行發(fā)放了我國第一筆個人住房抵押貸款。從此，個人住房抵押貸款逐漸成為人們購房融資的主要方式，其規(guī)?？焖贁U大。 1996年以后，我國連續(xù)降息，銀行利率一度達到歷史最低水平，大大刺激了對利率敏感的個人住房貸款的迅猛增長。 第四十七頁，共一百零八頁。國內(nèi)住宅抵押貸款的發(fā)展1998年以后，國家出臺鼓勵貸款購房的政策，我國個人住房貸款迅速上升。2001年末比1997年末增加了5400多億元，增長了約33倍。到2002年末，金融機構(gòu)個人住房貸款余額達到8258億元。這期間還有一個重要變化，就是住房市場購買主體從集團轉(zhuǎn)為個人，個人成為購

24、房的主力，成為推動我國住房金融市場發(fā)展的重要力量。 第四十八頁，共一百零八頁。國內(nèi)住宅抵押貸款的發(fā)展（續(xù)）2004年以后，受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策相繼出臺的影響，個人住房貸款增速在2004年和2005年出現(xiàn)回落。2006年以來，則出現(xiàn)升溫跡象。特別是2007年上半年，房貸伴隨著房價從升溫趨向火熱的勢頭十分明顯。 截止到2007年6月末，全國商業(yè)性個人住房貸款達到25720億元。而十年前的1997年末，我國商業(yè)性個人住房貸款不過190億元。從190億元到近2.6萬億元，我國商業(yè)性個人住房貸款在不滿十年時間里增長了135倍。 第四十九頁，共一百零八頁。7.3.2個人住宅抵押貸款的基本要素借款人的條件首

25、付金額貸款期限貸款利率償還方式第五十頁，共一百零八頁。中國建設(shè)銀行個人住房貸款借款人的條件有合法的身份有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力有合法有效的購買、建造、大修住房的合同、協(xié)議以及貸款行要求提供的其他證明文件有所購（建、大修）住房全部價款20%以上的自籌資金，并保證用于所購（建、大修）住房的首付款能提供有貸款行認可的有效擔(dān)保貸款行規(guī)定的其他條件第五十一頁，共一百零八頁。償還方式期末一次清償法。該還款法一般適用與貸款期限為1年或1年以下的個人住房貸款。即借款人需在貸款到期日還清貸款本息。公式是：償還本息額=本金（1+利率） 等額本息還款法。借款人每期以相等的金額償還貸款。公式是

26、：M=LR(1+R)n/(1+R)n-1 其中，M為每月還款額，L為貸款本金，R為月利率，n為還款期（月）數(shù)。 每月貸款應(yīng)收利息=上月底貸款額月利率 每月貸款應(yīng)收本金=每月等額還款金額-當月貸款應(yīng)收利息。第五十二頁，共一百零八頁。償還方式等額本金還款法。借款人每期需償還等額本金，同時付清本期應(yīng)付的貸款利息，每期歸還的本金等于貸款總額除以貸款期數(shù)。公式是：M=L/n+(L-S)R。其中S為累計已還本金。L/n為每月償還的等額本金；(L-S)R為每月還款利息。 申請人可以根據(jù)自身經(jīng)濟能力申請?zhí)崆斑€貸。第五十三頁，共一百零八頁。計算舉例假設(shè)一客戶從銀行獲得三年期住房貸款金額為100000，年利率為5

27、%。計算：1.到期一次還本付息額；2.按等額本息償還法計算的每月還款額以及還款總額和利息總額；3.按等額本金償還法計算的每月還款額以及還款總額和利息總額。第五十四頁，共一百零八頁。到期一次還本付息額一次性還本付息額=100000（1+0.05）3 =115762.5其中，本金為100000，利息總額為15762.5第五十五頁，共一百零八頁。等額本息償還法計算每月還款額=1000000.0042（1+0.0042）36/ （1+0.0042）36-1=2998.27還本付息總額=2998.2736=107937.68利息總額為7937.68元第一個月貸款應(yīng)收利息=1000000.0042=420

28、第一個月償還本金=2998.27-420=2578.27第二個月應(yīng)償還利息=（100000-2578.25）0.0042=409.17第五十六頁，共一百零八頁。等額本金償還法計算每月償還本金額=100000/36=2777.78第一個月償還利息=100000.0042=420第一個月償還本息=2777.78+420=3197.78第二個月償還利息=（100000-2777.78）0.0042=408.33第二個月償還本息=2777.78+408.33=3186.11第五十七頁，共一百零八頁。我國房貸加息舉例 若一個人購房的總房款為100萬元，首付比例為30%，貸款本金為70萬元，分15年還清。

29、以“等額本息還款法”計算如下：以原利率（5.31%）計算，此人每月需還款5649.25元；若以新利率的最高利率水平（6.12%）計算，此人每月需還5952.48元，若以新利率的最優(yōu)惠利率（5.51%）計算，此人每月應(yīng)還款5723.3元，分別較之前多付303.23元和74.05元。 第五十八頁，共一百零八頁。個人住房貸款萬元供款表個人商業(yè)住房貸款年限年利率（%）月還款額（元）利息總計（元）基準下限基準下限基準下限16.12%5.202%858.74857.00304.821284.01026.30%5.355%444.56440.31669.419567.33236.30%5.355%305.5

30、8301.311000.9846.99646.48%5.508%237.06232.601378.751164.85856.48%5.508%195.57191.051734.071462.91366.84%5.814%169.72164.852220.041869.36576.84%5.814%150.15145.202612.252196.42386.84%5.814%135.54130.513012.062529.00996.84%5.814%124.25119.143419.422867.095第五十九頁，共一百零八頁。個人住房貸款萬元供款表106.84%5.814%115.29110

31、.093834.263210.651116.84%5.814%108.00102.724256.533559.641126.84%5.814%101.9996.634686.153914.027136.84%5.814%96.9491.505123.054273.769146.84%5.814%92.6687.145567.134638.822156.84%5.814%88.9983.386018.325009.139166.84%5.814%85.8280.136476.525384.668176.84%5.814%83.0577.286941.635765.358186.84%5.814%

32、80.6274.777413.556151.151196.84%5.814%78.4772.557892.176541.989206.84%5.814%76.5770.578377.386937.811第六十頁，共一百零八頁。提前還款的利息扣除以及違約金的計算：“78規(guī)則”78s條款是計算銀行在任一時點從按月分期償付的個人貸款中應(yīng)得累積利息收入的經(jīng)驗法則。78s條款的名稱源自這樣一個簡單的事實，即數(shù)字112之和等于78(即1+2+3+十10+11+12=78)。如果客戶在貸款到期前提前還款，由此得到的利息費用回扣的計算要運用78法則。 第六十一頁，共一百零八頁。78法則計算舉例例如某客戶得到一

33、筆12個月分期支付的1年期貸款，9個月后該客戶要求提前償清貸款，銀行應(yīng)該給予該客戶的利息回扣率計算如下：（1+2+3）/78=7.69%第六十二頁，共一百零八頁。7.3.3住宅抵押貸款的業(yè)務(wù)操作程序 貸前準備受理調(diào)查審批發(fā)放貸后管理。第六十三頁，共一百零八頁。貸前準備銀行在為借款人提供個人住房貸款時，蓄意借款人所購住房作抵押，但在該住房的房屋所有權(quán)和抵押登記手續(xù)辦妥之前，需由售房人為借款人提供階段性連帶責(zé)任保證。因此，在銀行為購房人提供個人住房貸款前，應(yīng)對貸款項目及售房人進行全面審查，進行銷售合作的可行性分析。具體分析內(nèi)容如下：、房地產(chǎn)開發(fā)商資信審查房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)項目審查撰寫調(diào)查報告合作關(guān)系的

34、確定及合作協(xié)議的執(zhí)行第六十四頁，共一百零八頁。受理受理部門和人員：建設(shè)銀行的個人住房貸款業(yè)務(wù)經(jīng)辦網(wǎng)點為個人住房貸款申請的受理部門，各經(jīng)辦網(wǎng)點制定專門人員進行受理。受理程序提供咨詢。信貸受理人員向借款人介紹個人住房貸款的種類、貸款對象、貸款條件、貸款限額、期限、利率、還款方式、貸款程序等情況。接受申請。借款人申請個人住房貸款，應(yīng)填寫中國建設(shè)銀行個人住房借款申請書，向經(jīng)辦網(wǎng)點正式提出借款申請，按要求提供所需材料。初審。信貸受理人員對借款人提供的有關(guān)材料進行初審。第六十五頁，共一百零八頁。貸前調(diào)查貸前調(diào)查是對借款人即開發(fā)商或售房單位提供的全部文件、材料的真實性、合法性、完整性、可行性和對借款人的品性

35、、信譽、償債能力、擔(dān)保手段落實情況等進行的調(diào)查和評估。調(diào)查部門和人員。各經(jīng)辦行的住房信貸部門、信貸經(jīng)營部門為個人住房貸款的主要調(diào)查部門。調(diào)查內(nèi)容：對借款人提交的申請材料進行審查（身份證件、償債能力證明、合法的購房合同或協(xié)議書、抵押物或質(zhì)押權(quán)力清單、抵押物估價報告書等）借款人資信調(diào)查擔(dān)保審查第六十六頁，共一百零八頁。審批由于個人住房貸款金額小、筆數(shù)多，一般由總行全額授權(quán)一級分行、一級分行再轉(zhuǎn)授權(quán)二級分行，二級分行根據(jù)所轄各經(jīng)辦好的個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展情況、資產(chǎn)質(zhì)量和管理水平，在相應(yīng)確定其具體的審批權(quán)限。個人住房貸款的審批是經(jīng)授權(quán)，由指定的貸款審批人以個人名義審批并負責(zé)，或者由指定的貸款審批人組織

36、其他相關(guān)人員共同審批，并有制定的貸款審批人負責(zé)。第六十七頁，共一百零八頁。貸款發(fā)放信貸業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員根據(jù)貸款最終審批意見，與借款人協(xié)商貸款條件，經(jīng)借款人同意后，簽訂借款合同、擔(dān)保合同、抵押合同等貸款文件，辦理抵押登記、保險、貸款支付等手續(xù)。具體內(nèi)容包括：簽訂合同保險、抵押登記、公證提款第六十八頁，共一百零八頁。7.3.4住宅抵押貸款的風(fēng)險分析 信用風(fēng)險利率風(fēng)險操作風(fēng)險提前還款風(fēng)險第六十九頁，共一百零八頁。信用風(fēng)險信用風(fēng)險包括被迫違約和理性違約被迫違約是指借款人有償還貸款的意愿，但由于償付能力不足而無法如期還貸。理性違約則是指抵押房產(chǎn)的市價下降到低于貸款余額時，借款人從自身利益最大化出發(fā)主動違約。

37、第七十頁，共一百零八頁。利率風(fēng)險對于固定利率的住房貸款，由于貸款期限較長，而支持住房貸款的負債通常期限較短，這種期限不匹配，很容易造成在短期市場利率上升時，銀行負債與資產(chǎn)利率倒掛、入不敷出的現(xiàn)象。即使是可變利率的住宅抵押貸款，銀行也不可能完全規(guī)避利率風(fēng)險，這是因為：住宅抵押貸款的利率通常滯后于存款利率；利率上升會增加借款人負擔(dān)，增加其被迫違約的可能性；利率上升會直接影響客戶是否提前還款，從而銀行凈利息收入的變化。第七十一頁，共一百零八頁。提前還款風(fēng)險提前償付風(fēng)險指引借款人提前歸還部分或全部貸款給銀行帶來損失的可能性。提前償還首先帶來利息的損失；其次，提前償還通常發(fā)生在市場利率下降到較低點時，導(dǎo)

38、致銀行收回的資金再投資收益很低。第七十二頁，共一百零八頁。7.3.5住宅抵押貸款證券化市場住宅抵押貸款證券化是指把缺乏流動性但具有未來現(xiàn)金流的住宅抵押貸款匯集在一起，通過結(jié)構(gòu)重組和信用贈級，將其轉(zhuǎn)變?yōu)榭梢栽诮鹑谑袌錾铣鍪酆土鲃拥淖C券來融通資金的過程。住宅抵押貸款證券化興起與20世紀70年代的美國，于20世紀80年代獲得迅速發(fā)展，歐洲、拉美和亞洲的許多國家紛紛引入這一新的融資方式，住宅抵押債權(quán)發(fā)展成為銀行住房貸款穩(wěn)健經(jīng)營的一個有機組成部分。第七十三頁，共一百零八頁。我國住宅抵押貸款證券化發(fā)展狀況2002年，中國人民銀行批準中國建設(shè)銀行進行住房貸款證券化試點。2005年4月22日，中國人民銀行和中

39、國銀監(jiān)會公布實施信貸資產(chǎn)證券化試點管理辦法。開展信貸資產(chǎn)證券化、建立住房信貸資產(chǎn)二級市場對促進金融市場發(fā)展、維護金融穩(wěn)定的意義：有助于改善銀行業(yè)信貸結(jié)構(gòu)錯配狀況，提高銀行資產(chǎn)的流動性，加速信貸資金周轉(zhuǎn)；有助于提高商業(yè)銀行資本充足率；有助于分散信貸風(fēng)險；有助于發(fā)展資本市場；有助于適應(yīng)金融對外開放第七十四頁，共一百零八頁。7.4汽車貸款早在20世紀20年代前后，西歐的汽車制造商就開始向購車者提供汽車銷售分期付款服務(wù)。雖然促進了銷售，卻使得汽車制造商的資金占用上升。20世紀30年代，德國大眾集團推出了針對“甲殼蟲”汽車的購車儲蓄計劃，向“甲殼蟲”未來消費者募集資金，開創(chuàng)了汽車購買向社會融資的先例。此

40、后，一些大的汽車制造商開始設(shè)立財務(wù)公司，為經(jīng)銷商和客戶提供融資服務(wù)。商業(yè)銀行也開始介入汽車信貸領(lǐng)域。我國的汽車消費信貸開始于20世紀90年代末。第七十五頁，共一百零八頁。7.4.1汽車貸款供給方式汽車貸款供給方式主要分為“間客模式”和“直客模式”兩大類。“間客模式”是指銀行通過汽車經(jīng)銷商向客戶開展業(yè)務(wù)活動并形成借貸關(guān)系，汽車貸款業(yè)務(wù)的大部分環(huán)節(jié)是由經(jīng)銷商完成的。“直客模式”是指銀行直接面對客戶開展汽車信貸業(yè)務(wù)。第七十六頁，共一百零八頁?！伴g客模式”的優(yōu)點購車人免去了申請貸款的繁雜手續(xù)，縮短了購車時間。銀行可以利用汽車經(jīng)銷商或制造商的銷售網(wǎng)絡(luò)，能夠較快地擴大汽車貸款規(guī)模。汽車經(jīng)銷商獲得銀行資金支

41、持，減少了資金周轉(zhuǎn)的壓力。汽車經(jīng)銷商的擔(dān)保有利于保險公司降低風(fēng)險，擴大市場占有率和保費收入。第七十七頁，共一百零八頁。“間客模式”的缺點汽車銷售公司收取的費用項目多，數(shù)額高，增加了購車人的額外支出。該機制的正常運行嚴重依賴于汽車銷售商的信用，銀行對信貸風(fēng)險的控制力減弱。第七十八頁，共一百零八頁?！爸笨湍Ｊ健钡膬?yōu)點購車人能夠自由地在多家汽車經(jīng)銷商之間進行比較選擇，獲得比較公平的價格。銀行可以避免經(jīng)銷商信用差帶來的巨額損失。“直客模式”的缺點銀行要面對大量的購車人，需要投入更多的人力和財力，增加了信用風(fēng)險管理成本，也不利于銀行在短期擴大汽車信貸規(guī)模。第七十九頁，共一百零八頁。7.4.2汽車貸款業(yè)務(wù)

42、簡介汽車貸款基本要求汽車貸款的個人要具備完全民事行為能力；具有穩(wěn)定的職業(yè)和償還貸款本息的能力；信用良好；能夠支付購車首期款項；要提供有效的抵押物或質(zhì)押物或有足夠代償能力的個人或單位作保證人。第八十頁，共一百零八頁。汽車貸款期限、利率和償還方式汽車貸款期限一般為1-3年，最長不超過5年。汽車貸款的利率與企業(yè)貸款一樣，期限越長，利率越高。汽車貸款的償還方式分為兩種：按月償還等額本金和按月償還等額本息。第八十一頁，共一百零八頁。汽車貸款的業(yè)務(wù)流程間客模式下的業(yè)務(wù)流程：客戶向經(jīng)銷商咨詢客戶決定購買經(jīng)銷商初審與銀行交換意見銀行準予貸款交首付款以及相關(guān)費用簽訂購車合同書經(jīng)銷商代理公證、保險客戶提車借款人按

43、期還本付息。直客模式下的業(yè)務(wù)流程：客戶向銀行咨詢?nèi)缬匈J款購車意向，遞交相關(guān)材料銀行開具貸款核準通知書客戶到經(jīng)銷商處選購汽車交首付款以及相關(guān)費用簽訂購車合同書銀行代理公證、保險事宜客戶提車借款人按期還本付息。第八十二頁，共一百零八頁。7.4.3汽車貸款風(fēng)險管理對銀行而言，汽車消費信貸風(fēng)險較大，主要風(fēng)險是信用風(fēng)險、市場風(fēng)險和操作風(fēng)險。第八十三頁，共一百零八頁。信用風(fēng)險汽車貸款對象眾多，信息不對稱情況比較嚴重，“直客模式”下銀行提供汽車貸款的信用風(fēng)險比其它消費信貸風(fēng)險大。第八十四頁，共一百零八頁。市場風(fēng)險盡管有汽車產(chǎn)權(quán)作抵押，但是銀行的市場風(fēng)險很大，如果迪亞汽車的市場價格大幅下跌，就會引致借款人理性

44、違約比例上升。特別是在我國情況更加嚴重。第八十五頁，共一百零八頁。專欄：汽車信貸壞賬1000億 主要原因是車價降得太多 中國國家信息中心發(fā)展戰(zhàn)略部副主任徐宏源22日在中國汽車產(chǎn)業(yè)高峰論壇上表示，截至2004年10月，全國汽車貸款已經(jīng)到了1833億元，其中整個汽車貸款壞賬1000億元。徐宏源說，車價下降得太多是汽車消費信貸壞賬大幅增加的主要原因，“購車者會覺得自己以前買的車不斷貶值，與其還貸，不如再買一輛車，銀行頂多把車收走，而二手車的價值肯定不足以抵消貸款”。第八十六頁，共一百零八頁。操作風(fēng)險“間客模式”下，汽車銷售商的道德風(fēng)險會給銀行造成難以彌補的損失，尤其是在保險公司提供過渡車貸險的情況下

45、，更容易誘發(fā)經(jīng)銷商為了追求自身的利潤，放松對借款人的自信甚至合法身份的審查，導(dǎo)致汽車貸款詐騙增多。第八十七頁，共一百零八頁。汽車貸款風(fēng)險管理模式發(fā)達國家對汽車貸款風(fēng)險，普遍采取“信用評估+車輛產(chǎn)權(quán)抵押”的管理模式。其前提條件是個人信用體系比較健全，汽車市場相當成熟，價格波動幅度不大，對汽車貸款的法律、法規(guī)比較健全。我國銀行采取的汽車信貸風(fēng)險控制模式主要有兩種：保險方式擔(dān)保方式第八十八頁，共一百零八頁。我國加強汽車貸款風(fēng)險管理的措施針對我國汽車貸款風(fēng)險管理中存在的問題，2004年中國人民銀行和銀監(jiān)會公布了汽車貸款管理辦法，各商業(yè)銀行在此基礎(chǔ)上采取了一些列措施來防范風(fēng)險：細分汽車貸款市場，對不同借

46、款人申請汽車貸款規(guī)定了不同的資質(zhì)條件，采取不同的風(fēng)險管理措施。針對不同類型的汽車貸款，規(guī)定了不同的貸款期限、貸款最高限額。建立借款人資信評級系統(tǒng)嚴格要求借款人提供貸款抵押或其他有效擔(dān)保。完善審貸分離制度。不良貸款計提相應(yīng)的風(fēng)險準備。第八十九頁，共一百零八頁。7.5信用卡貸款略第九十頁，共一百零八頁。7.6個人貸款定價個人貸款定價，就是銀行確定消費信貸的價格和利率水平。個人貸款被認為是所有種類貸款中最貴的貸款之一。一個重要的原因是相對于企業(yè)來說，發(fā)放給個人和家庭的貸款中，貸方面臨更多的風(fēng)險。第九十一頁，共一百零八頁。個人貸款定價一般性原則成本收益原則風(fēng)險定價原則參照市場價格原則組合定價原則與宏觀

47、經(jīng)濟一致性原則第九十二頁，共一百零八頁。7.6.1影響個人貸款定價的因素資金成本風(fēng)險利率政策盈利目標市場競爭擔(dān)保規(guī)模選擇性因素第九十三頁，共一百零八頁。7.6.2個人貸款定價模型不同的銀行，由于在其發(fā)展戰(zhàn)略中消費信貸的地位不同，而且他們的市場競爭地位也存在差異，因此，所考慮的定價決定因素、選用的定價模型各不相同，常見的個人貸款定價模型有三種。第九十四頁，共一百零八頁。成本追加模型它主要考慮銀行自身的成本、費用和承擔(dān)的風(fēng)險。銀行的資金成本、貸款費用越高，貸款利率就越高?？蛻糁Ц兜馁J款利率=資金成本+貸款費用+風(fēng)險補償費用+目標利潤此種模式為考慮當前資金市場上一般利率水平，因而可能會導(dǎo)致客戶流失和

48、貸款市場的萎縮。第九十五頁，共一百零八頁?；鶞世始狱c定價模式這是國際銀行業(yè)廣泛采用的貸款定價方法：選擇某種基準利率為“基價”，為具有不同信用等級或風(fēng)險程度的顧客確定不同的利率水平，一般方式是在基準利率的基礎(chǔ)上“加點”或乘上一個系數(shù)。第九十六頁，共一百零八頁?？蛻魻I利分析模型鑒于銀行經(jīng)營中存在“二八定律”，即20%的客戶帶來80%的利潤，因此，銀行在為每筆貸款定價時，需要考慮客戶與本行的整體關(guān)系，綜合衡量客戶與銀行各種業(yè)務(wù)往來的成本和收益，即根據(jù)客戶對銀行的貢獻來指定差別化的消費信貸價格，對大客戶、重要客戶事實一定的優(yōu)惠政策。第九十七頁，共一百零八頁。7.6.3個人貸款實際利息計算方法對于一次

49、性還本付息的貸款來說，銀行通過上述方法計算并報出的貸款利率就是客戶實際為貸款支付的利率水平。但對于分期償還的貸款來說，客戶實際承擔(dān)的利率水平通常高于名義上的貸款利率報價。為了讓客戶清楚其實際的利率負擔(dān)，銀行可以使用各種各樣的方式來向客戶提供實際的貸款利率。短期個人貸款實際利率的計算方法主要有：第九十八頁，共一百零八頁。年百分率法 這是在借款人每月等額還款的條件下，根據(jù)借款人在整個貸款期內(nèi)實際所能使用的信貸資金額，按年內(nèi)平均貸款使用額計算的年利率，相當于貸款全部支付時的內(nèi)部報酬率。舉例：有一位客戶借人一筆一年期1000元的貸款，以每月等額分期償還，名義利率為10%，利息為100元。這筆貸款的真實利率并不是10。因為，在未來的一年中，除了第一個月外，這位借款人實際使用的貸款并不是1000元，而只是500元。 即100/500=20%第九十九頁，共一百零八頁。單一利率法與APR一樣，單一利率法也是根據(jù)借款人所能夠真正使用的貸款的時間長度