中心區(qū)辦公物業(yè)市場研究分析報告

1、深圳中心區(qū)辦公物業(yè)市場研究報告中心區(qū)隨著今年各大寫字樓的集中投入使用，區(qū)內的辦公人流量有了較大增長，區(qū)內人氣開始旺盛。 中心區(qū)空置率大幅下降，售價逐年上揚，目前，最大的競爭對手是正在加緊改造的羅湖蔡屋圍片區(qū)。 今后幾年中心區(qū)辦公用地以消化存量為主，寫字樓租售價格有一定上漲空間，但應細分出適合片區(qū)進展的特色市場。 片區(qū)物業(yè)進展狀況 1、片區(qū)辦公物業(yè)人氣漸強。 整個中心區(qū)內可用于開發(fā)寫字樓的地塊總面積不超過5萬平米，而不考慮自用為主的寫字樓項目，區(qū)內面向市場銷售的商業(yè)寫字樓項目九成以上差不多開發(fā)完畢或已達到預售標準，因此中心區(qū)內寫字樓分布格局差不多差不多成形，以后新增的項目數量相當有限。 區(qū)內建有

2、市民中心、青年宮、電視中心、音樂廳、圖書館、會展中心等市政配套設施，地鐵水晶島、怡景中心城、晶島國際等大型商業(yè)項目差不多投入施工，多個五星級酒店也將落戶中心區(qū)，以后數年內區(qū)內的商務配套預期將完善起來。但目前區(qū)內缺乏商業(yè)氛圍，投入運營的幾個商業(yè)項目均特不冷清，但隨著今年各大寫字樓的集中投入使用，區(qū)內的辦公人流量有了較大增長，區(qū)內人氣開始旺盛。 從區(qū)內寫字樓三級市場的進展情況來看，今年的增長速度較快，包括世聯、世華、美聯在內的大中介商在南區(qū)設立了專門的寫字樓租售地鋪。片區(qū)的盤源較為豐富，興業(yè)銀行大廈、航天大廈、卓越大廈、新華保險大廈（原九州創(chuàng)展大廈）、國際商會大廈AB座、中央商務大廈、時代金融中心

3、、江蘇大廈、中銀大廈等均有銷售和出租。 2、商用寫字樓半數以上分布南區(qū)。 整個中心區(qū)已建或在建的辦公項目共有30個，其中70位于南區(qū)，北區(qū)只有9個，且北區(qū)除中銀大廈那個早期項目外，新建項目只有江蘇大廈已投入運營，其余均為在建項目。 中心區(qū)30個辦公項目中，已建成的中海大廈、豐立大廈、中國聯通大廈、信息樞紐大廈，在建的免稅大廈、地鐵大廈、中國鳳凰大廈、深圳海關科技綜合樓等7個項目要緊以自用為目的。區(qū)內面向市場銷售的商業(yè)寫字樓項目共有22個，其中北區(qū)6個、南區(qū)18個，而南區(qū)的寫字樓則要緊集中于西北部，分布在益田路以西、福華一路以北區(qū)域。 福田中心區(qū)商業(yè)寫字樓比較分析 1、片區(qū)物業(yè)供應量和消化速度分

4、析。 總供應量為全年最高消化量6倍，消化至少需4年。 目前，南北區(qū)共22個商業(yè)寫字樓項目總的供應量達175.5萬平米，為深圳2004年全市寫字樓總銷售面積27.54萬平米的6倍以上，總量巨大。 片區(qū)內175.5萬平米寫字樓物業(yè)有七成位于南區(qū)，北區(qū)約50萬平米的寫字樓多數于2004年面市，總建面積高達10萬平米的新世界中心有望于今年下半年面世。 中心區(qū)近期推出的項目，如華融大廈、諾德中心等項目的規(guī)模明顯較早期開發(fā)的卓越大廈、國際商會大廈、興業(yè)銀行大廈等大，達到了7萬平米左右，早期項目的規(guī)模大多在三四萬平米之間。而尚未推出的項目幾乎都在10萬平米以上，更有大中華國際交易廣場那個30萬平米的巨無霸。

5、 區(qū)內在售項目包括2004年推出的安聯大廈、諾德中心和國際商會中心，以及今年上半年推出的華融大廈，總建筑面積達36萬平米，考慮到各項目的銷售狀況，目前在售面積約在15萬平米左右，加上東方投資收購后重新推出的中銀大廈的5萬平米，在售實際面積約在20萬平米左右。而在建項目中，新世界中心、金中環(huán)國際商務大廈、大中華國際交易廣場、卓越時代廣場有望于下半年面世，總建筑面積達60萬平米。其余25萬平米的未售面積大多將在06年推出，包括榮超經貿中心、財寶大廈、特美思廣場等。 由此可看出，今年下半年中心區(qū)還有80萬平米的寫字樓待售，是中心區(qū)之前售完的所有面積的1.6倍。而明年的新增推盤量為25萬平米，即今明兩

6、年共有105萬平米的寫字樓待市場消化，就算不考慮其他區(qū)域的寫字樓供應，按深圳全市一年不超過28萬平米的消化能力，福田中心區(qū)這105萬平米至少要賣四年。 中心區(qū)之前的50萬平米的供應量消化了三年，現在這么巨量的供應市場究竟能消化多少？要消化幾年？這些問題可能誰也不敢斷言，只是能夠確信的是，今明兩年福田中心區(qū)的寫字樓市場鏖戰(zhàn)不可幸免。 2、片區(qū)物業(yè)銷售價格分析。利好一一實現，售價逐年上揚。 中心區(qū)已售完的寫字樓項目均價大多在11000元平方米12000元平方米之間，在位置等其他條件無太大差不的情況下，開盤時刻越晚售價越高。而目前在售的華融大廈、諾德中心等項目的均價則達到了12500元平方米1400

7、0元平方米。目前尚未開始銷售的樓盤，開發(fā)商預估的售價至少在14000元平方米以上，個不樓盤甚至報出了16000元平方米的超高價。由此可看出，中心區(qū)寫字樓的一手售價隨時刻的推移呈穩(wěn)步上揚的趨勢。 出現這一價格走向的緣故要緊在于隨著地鐵、市民中心等大型市政設施的建設完成，部分寫字樓投入使用帶來的人氣改善，中心區(qū)由藍圖逐步變成了現實，不再是一個空泛的概念，而中心區(qū)目前在建的大批高品質商業(yè)、酒店項目又給中心區(qū)以后的進展空間提供了持續(xù)利好，這給投資者帶來了較高的預期，價格自然穩(wěn)步上漲。 3、片區(qū)物業(yè)租賃狀況及價格分析。 空置率大幅下降，租賃價格小幅上漲。 2005年之前中心區(qū)原有寫字樓因為較為零散，無法

8、形成聚攏效應，導致中心區(qū)人氣冷清，無法吸引目標客戶進駐辦公，因而寫字樓的空置率普遍偏高，在30以上。2005年后隨著卓越大廈、新華保險大廈、中央商務大廈等的投入使用，中心區(qū)寫字樓人氣不旺的現象有了全然改變，各大寫字樓的空置率均有了大幅下降，出租率平均穩(wěn)定在90以上。以時代金融中心為例，其空置率由04年的35下降到了15，卓越大廈、興業(yè)銀行大廈的空置率更是操縱在5以內。 隨著空置狀況的改善，租賃價格也相應有了一定的漲幅，目前中心區(qū)寫字樓的平均租價在75元平方米月90元平方米月之間，少量位置較好的樓盤租價可達到110元平方米月以上，略低于深圳目前租金水平最高的甲級寫字樓聚攏區(qū)蔡屋圍片區(qū)和國貿片區(qū)。

9、 4、片區(qū)物業(yè)消費群體分析。 保險證券機構規(guī)模大，中小企業(yè)偏多。 從中心區(qū)已建成入伙的興業(yè)銀行大廈、卓越大廈、國際商會大廈、中央商務大廈、江蘇大廈等項目內營業(yè)的公司類型來看，以金融保險業(yè)、證券咨詢業(yè)公司為主，另有少量貿易、物流及電子公司。其中金融、保險、證券類企業(yè)規(guī)模較大，如新華保險、招銀證券、國信證券等的辦公區(qū)都在5層以上，這類企業(yè)傾向于購買物業(yè)自用。而其他類型的企業(yè)規(guī)模相對較小，以中小型企業(yè)居多，辦公面積大多在300平方米1000平方米之間，這類企業(yè)大多處于成長期，需要進一步提升公司形象，而初創(chuàng)期的企業(yè)則較少選擇在中心區(qū)辦公。 依據政府的規(guī)劃思路，南區(qū)將建設成為深圳市的中心商務區(qū)，希望吸引

10、世界500強企業(yè)入駐，但由于華南地區(qū)，深圳的輻射力度不及廣州，這類企業(yè)的華南總部也更情愿設在廣州。此外，深圳的主導產業(yè)為電子元器件的加工制造業(yè)和物流產業(yè)，這些產業(yè)大多集中于關外和港口、口岸附近，中心區(qū)并不具有獨特優(yōu)勢，因此福田中心區(qū)要達成政府意圖可能還有一段長路要走，而它最大的競爭對手將是正在加緊改造的羅湖蔡屋圍片區(qū)。 片區(qū)辦公物業(yè)進展前景預測 1、辦公用地差不多開發(fā)完畢，今后幾年將以消化存量為主。 如前所述，福田中心區(qū)可用于開發(fā)辦公物業(yè)的土地差不多差不多進行了開發(fā)，剩余地塊的占地面積可不能超過5萬平米，因此今后幾年中心區(qū)的寫字樓市場除了現有項目外，可不能出現太多新增項目，寫字樓的銷售依舊以消化現有的巨大存量為主，消化完畢可能至少需要4年時刻。 2、隨著商業(yè)、酒店項目建成，寫字樓租售價格有一定上漲空間。 隨著目前正在開發(fā)建設的喜來登酒店、馬可波羅好生活酒店、星河麗思卡爾頓酒店、祈年酒店等星級酒店的開業(yè)會帶來并留住更多的商務以及會展人流，結合晶島國際、怡景中心城等大型商業(yè)項目的落成，中心區(qū)的人氣會更旺，中心區(qū)整體結構也將得到完善，因此必定會帶動寫字樓的租售價格出現一定幅度的上漲。 3、消費群體需進一步細分和開拓，和羅湖會有較強競爭關系。 目前深圳市內各寫字樓聚攏區(qū)均具有各自的特定客戶群體，如上海