ORD文檔-中國會(huì)計(jì)視野wwwesnaicom為會(huì)計(jì)

1、 所謂“鉆鉆研”，就是要在金金屬上占有有一席之地地，讓石頭頭開一個(gè)縫縫 評(píng)估估一點(diǎn)通（立信會(huì)會(huì)計(jì)出版社社，20003年）作作者陳淑亭亭心到則不難難心兒和和你一起走走，說好不不保留淑亭宗旨 務(wù)實(shí)實(shí)者會(huì)考試試不再有有“做業(yè)務(wù)行行考試不中中”的難堪 考試試者會(huì)務(wù)實(shí)實(shí)不再有有“考過后不不會(huì)做業(yè)務(wù)務(wù)”的尷尬 一目目了然便于考生生心領(lǐng)神會(huì)會(huì)淑亭特色 一覽覽無遺便于考生生各取所需需 一勞勞永逸便于考生生執(zhí)業(yè)查詢?cè)冋先~移去見見泰山如：為你你壓縮冗長長例題淑亭苦心 添枝枝加葉易理理解如：為為你合并公公式、例題題 在線線演示學(xué)亦亦悅?cè)纾簽闉槟愀缴稀笆缤跈凇?第二章 資產(chǎn)評(píng)評(píng)估的基本本方法1 市場法定義 類似資

2、資產(chǎn)成交價(jià)價(jià)格信息估估測一、涵義 思路 直接接比較和類類比調(diào)整應(yīng)用 直接、有說服力力有活躍的公公開市場 排除除了個(gè)別交交易的偶然然性二、基本前前提 功能可比比用途、性能類似似 有可可比的資產(chǎn)產(chǎn)交易 市場條條件可比供求關(guān)關(guān)系、競爭爭狀況、交交易條件等等 成交時(shí)間間 近期、影響可調(diào)調(diào)整 選擇參參照物 三個(gè)以以上 避免特特殊、偶然然因素影響響 房地產(chǎn)地理位位置 選擇比較較因素 對(duì)評(píng)估估值影響大大的 基本程序 機(jī)器設(shè)設(shè)備技術(shù)水水平 對(duì)對(duì)比指標(biāo)、量化差異異 數(shù)量量化、貨幣幣化 調(diào)整差差異 初步步評(píng)估結(jié)果果 綜合合分析確定定評(píng)估值 可將將參照物調(diào)調(diào)整值平均均三、基本程程序 +有有關(guān)指標(biāo) 資產(chǎn)的功功能功能好

3、好則價(jià)值高高 外觀、結(jié)構(gòu)等實(shí)實(shí)體特征 +工藝水水平等質(zhì)量量 影響因素素 市場條條件供求關(guān)關(guān)系等市場場變化 交易條條件交易批批量、交易易動(dòng)機(jī)、交交易時(shí)間 其其他具體因因素如設(shè)備備制造廠家家等直接比較法法 單因因素 +可可比性要求求高+應(yīng)用用少四、具體評(píng)評(píng)估方法 評(píng)評(píng)估值=參參照物成交交價(jià) *（評(píng)評(píng)估對(duì)象某某特征/參參照物某特特征）類比調(diào)整法法 多因因素 +難難度大+應(yīng)應(yīng)用廣 評(píng)估值值=參照物物售價(jià)+功功能差異值值+時(shí)間差差異值+交易情情況差異值值 市市價(jià)類比法法 =參照照物售價(jià)*功能差異異修正系數(shù)數(shù)*交易情況況修正系數(shù)數(shù) =8770*1000%*1106%*100%*1022%*0.96599

4、評(píng)評(píng)估值=參參照物成交交價(jià)*（評(píng)評(píng)估對(duì)象生生產(chǎn)能力/參照物生生產(chǎn)能力） 功能能價(jià)值法 =10萬*（90/120） 可可利用生產(chǎn)產(chǎn)能力等功功能指標(biāo) 評(píng)估值=參照物成成交價(jià)* （1+價(jià)價(jià)格指數(shù)） 價(jià)格格指數(shù)法 =10萬萬*（1+5%） 評(píng)估對(duì)象象和參照物物的時(shí)間因因素差異 考慮慮并僅考慮慮評(píng)估對(duì)象象和參照物物的新舊程程度差異具體市場法法 成新率率價(jià)格法 評(píng)估值值=參照物物成交價(jià)*（評(píng)估對(duì)對(duì)象成新率率/參照物物成新率） 成新新率=尚可可使用年限限/（已使使用年限+尚可使用用年限） 評(píng)評(píng)估值=參參照物成交交價(jià)*（11-價(jià)格折折扣率） 市價(jià)折折扣法 =10萬*（1-440%） 只只適用于僅僅有交易條條件

5、差異 快速速變現(xiàn) 利用參照照物的成本本市價(jià)比率率 成本市市價(jià)法 評(píng)評(píng)估值=評(píng)評(píng)估對(duì)象現(xiàn)現(xiàn)行合理成成本*（參參照物成交交價(jià)/參照照物合理成成本） =20萬萬*1500% 評(píng)估估值=評(píng)估估對(duì)象年收收益額*參參照物市盈盈率 市盈率率乘數(shù)法 =10000萬元元*20 主主要適用于于企業(yè)整體體價(jià)值評(píng)估估交易情況修修正交易BB較正常價(jià)價(jià)1-2%、交易DD較正常價(jià)價(jià)1-3% 交交易日期修修正 評(píng)估當(dāng)期期價(jià)、 AABCD各各+6%、7%、112%、110% 因素素修正 區(qū)域因因素修正待估土土地設(shè)為1100、AABCD各各為1000、88、108、100 概況況修正待估土地地面積大條條件好 +2% 個(gè)別因素素修

6、正 土地地剩余使用用年限修正正（待估土土地尚可用用30年） = 11 1 /（1+88%）300 / 1 - 1 /（11+8%）35市價(jià)類比法法計(jì)算范例例 交易易實(shí)例A修修正后的單單價(jià)=8770*1000%*1106%*100%*1022%*0.96599 交易實(shí)實(shí)例B修正正后的單價(jià)價(jià)=8200*1000/98*107%*1000/88*102% 初步計(jì)計(jì)算 實(shí)例例C修正后后的單價(jià)=855*100/97*1112%*100/108*102%*0.99659 實(shí)例DD修正后的的單價(jià)=8840*1100%*110%*1000%*1002% 土地評(píng)估估單價(jià)=（9909+11038+901+942）

7、/4=9448（元/平方米） 平均求求值 土地評(píng)評(píng)估總價(jià)= 6000*9688（元） 2 收益法定義 預(yù)期收收益的現(xiàn)值值一、涵義 思路路 預(yù)期期收益還原原、本金化化、折現(xiàn)、將利求本本 應(yīng)用 易接接受（預(yù)期期產(chǎn)出能力力、獲利能能力） 預(yù)期收益益可合理理預(yù)測（主主、客觀影影響因素）+可貨幣化化二、基本前前提 折現(xiàn)現(xiàn)率or本本金化率（所所承擔(dān)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)） 可預(yù)測測（行業(yè)oor地區(qū) or企業(yè)業(yè)風(fēng)險(xiǎn) ）+可貨幣化化 預(yù)期獲利利年限（評(píng)評(píng)估對(duì)象的的壽命）可預(yù)測測 + 搜集并并驗(yàn)證相關(guān)關(guān)數(shù)據(jù)經(jīng)營前景景及風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)狀況況、市場形形勢等 測算預(yù)預(yù)期收益 基基本程序 預(yù)測測折現(xiàn)率oor本金化化率 折現(xiàn) +分析確定定

8、評(píng)估值三、基本程程序+基本本參數(shù) 是未來收收益而非歷歷史或現(xiàn)在在收益 收益益額正常情情況下 （如凈凈利潤、凈凈現(xiàn)金流量量、純收益益等） 是客觀觀收益而非非實(shí)際收益益 即期期望投資報(bào)報(bào)酬率 基基本參數(shù) 折折現(xiàn)率 =無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)報(bào)酬率（常常指國庫券券利率）+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬酬率 是將未未來有限期期預(yù)期收益益折現(xiàn)的比比率（無限限期稱本金金化率） 收益益期限（年年）根據(jù)資資產(chǎn)條件和和相關(guān)法規(guī)規(guī)、合同測測定 按期期限 有限期期收益 + 無限期期收益四、具體評(píng)評(píng)估方法 按金金額 等額收收益 + 非等額收收益（等差差、等比）無限期（rr 0） P = A / rr（一）純收收益不變 rr 0 PP = AA / rr

9、1-1/（11+r） n 有限限期 rr = 0 PP = AA * nn 無限期 P = R t /（1+r） tt + AA / r （11+r） t = 3000/(11+6%)+4000/(1+6%)22+2000/(1+6%)33純收益 t年后不不變 or = 122/(1+10%)+15/(1+110%)22+13/(1+100%)3 +11/(1+100%)4+14/(1+110%)55 + 14/10% (1+10%)5 有限期TT PP = R t /（1+r） tt + AA / r （11+r） t 1-11/（1+r） TT - t =12/(1+100%)+115/(

10、11+10%)2+13/(1+110%)33 +11/(1+110%)44+14/(1+110%)55 + 14 / 110%（11+10%） 5 1-1/（1+110%） 50 - 5 無限期 P = A / r + B/ r2 （rr 0） 遞增 有限期期P =（ A / r + B/ r2 ）11-1 /（1+rr） n B/ rr*n /（1+rr） n 純收益呈等等差級(jí)數(shù)BB 無限期 P = A / r - B/ r2 遞減 有限期PP = （AA / rr - BB/ rr2） 11-1 /（1+rr） n +B/ r*n /（1+r） nn 無限期 P = A /（ r - s）

11、 （rr ss 00） 遞增 有限期 P = A /（ r - s） 1-（11+ s /1+rr） n 純收益益呈等比級(jí)級(jí)數(shù)s 無限期 P = A /（ r +s） 遞減 有限期PP = AA /（ r + s） 1-（11-s /1+r） n P = A / r 11-1/（11+r） t + P t / （1+r） tt預(yù)知第t年年的價(jià)格PP t 純收益tt年前（含含t年）不不變 r 03 成本法定義重重置成本-貶值 涵義 思路重建或或重置被評(píng)評(píng)估資產(chǎn) 公式評(píng)估值=重置成本本-實(shí)體性性貶值-功功能性貶值值-經(jīng)濟(jì)性性貶值 應(yīng)用數(shù)據(jù)信息息易取得 繼續(xù)續(xù)使用orr 假定繼繼續(xù)使用 基本前提提

12、有歷歷史資料可可利用+現(xiàn)現(xiàn)時(shí)資產(chǎn)與與歷史資產(chǎn)產(chǎn)可比或相相同 形成成資產(chǎn)價(jià)值值的耗費(fèi)是是必須的（有有效耗費(fèi)）+應(yīng)體現(xiàn)社社會(huì)or行行業(yè)水平 復(fù)原重重置成本材料、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)設(shè)計(jì)、規(guī)格格、技術(shù)相相同成本法 重重置成本 更新重重置成本功能相相同、材料料技術(shù)等不不同 有形形損耗物理損耗耗引起 實(shí)體體性貶值 基基本要素 實(shí)體體貶值率=實(shí)體性貶貶值/重置置成本 無形形損耗技術(shù)進(jìn)步步引起 功能能性貶值 建造造成本超支支額+運(yùn)營營成本超支支額 經(jīng)濟(jì)濟(jì)性貶值資產(chǎn)閑閑置、收益益下降 具體評(píng)估估方法購買型重置置成本=買買價(jià)+運(yùn)雜雜費(fèi)+安裝裝費(fèi)+其他他必要費(fèi)用用 重置核核算法 =500000+11000+800+400 自

13、建建型重置成成本=料工工費(fèi)+必要要資金成本本+開發(fā)者者合理收益益（模擬市價(jià)價(jià)） 重重置成本=賬面值*（1+定定基or環(huán)環(huán)比指數(shù)）=賬面值*（1+價(jià)價(jià)格變動(dòng)指指數(shù)） 價(jià)格指指數(shù)法 =5500000*（1660%/995%）（定定基指數(shù)） oor =22000000*（11+11.7%)*(1+117%)*(1+330.5%)*(11+6.99%)*(1+4.8%)重置成本 功能能價(jià)值法（呈呈線性關(guān)系系） =參參照物重置置成本*（被被估資產(chǎn)年年產(chǎn)量/參參照物年產(chǎn)產(chǎn)量） 同同方向變化化時(shí) 規(guī)模經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益指指數(shù)法 重置成本本=參照物物重置成本本*（被估估資產(chǎn)產(chǎn)量量/參照物物產(chǎn)量） x 我我國無經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)數(shù)

14、據(jù)（美美國0.441) 分類 抽樣估估算重置成成本 調(diào)整系系數(shù)（樣本本重置成本本/歷史成成本） 統(tǒng)計(jì)分分析法 總體重置置成本 =總體歷史史成本*調(diào)調(diào)整系數(shù) =5000*（300/20） 實(shí)體性貶值值=（重置置成本-預(yù)預(yù)計(jì)殘值）*實(shí)際已使使用年限/總年限 使用年限限法 實(shí)際已使使用年限=名義已使使用年限*資產(chǎn)利用用率實(shí)體性貶值值 資產(chǎn)利用用率=實(shí)際利用用時(shí)間/法定利用用時(shí)間（ 1時(shí)開開工不足） =(110*3660*7.5)/(10*3360*88) 觀測法（主主要部位技技術(shù)鑒定）實(shí)實(shí)體性貶值值=重置成成本*（11-實(shí)體性性成新率） 功能能性貶值額額 =（年凈超超額運(yùn)營成成本*折現(xiàn)現(xiàn)系數(shù)） 功能

15、性貶值值 = 480000*（11-33%） *（PP/A，110%，55）（工資資成本超支支額） 功能能性貶值額額 =復(fù)原原重置成本本-更新重重置成本 經(jīng)濟(jì)性性貶值率 = 11-（預(yù)計(jì)計(jì)生產(chǎn)能力力/原生產(chǎn)產(chǎn)能力）xx*1000% x（0.660.77) 經(jīng)濟(jì)性貶值值 = 1-(1140000/200000) 0.6*1000% 經(jīng)濟(jì)濟(jì)性貶值額額 = 年年收益損失失額*（11-所得稅稅率）*（PP/A，rr，n) =（60000*1000）*（11-33%）*（PP/A，110%，33）價(jià)格指數(shù)法法與重置核核算法比較較評(píng)估方法 區(qū) 別聯(lián) 系考慮因素時(shí)期價(jià)格指數(shù)法法價(jià)格變動(dòng)（復(fù)原重置置成本）不同時(shí)期1、均利用用歷史資料料2、均需注注意口徑差差異重置核算法法多因素（更新、復(fù)復(fù)原均可）當(dāng)期年運(yùn)營成本本比較被估資產(chǎn)產(chǎn)與功能相相同、性能能更好的新新資產(chǎn)功能性貶值值估算步驟驟 計(jì)計(jì)算凈超額額年運(yùn)營成成本=超額額年運(yùn)營成成本*（11-所得稅稅稅率） 估計(jì)被估估資產(chǎn)剩余余壽命 凈超額年年運(yùn)營成本本折現(xiàn)：=（年凈超超額運(yùn)營成成本*折現(xiàn)現(xiàn)系數(shù)） 4 評(píng)估方法法的選擇評(píng)估基本目目標(biāo)一致 評(píng)估值值的客觀性性 聯(lián)系系