EICO專項(xiàng)報(bào)告：對經(jīng)濟(jì)適用房政策的評價(jià)

1、REICOO專項(xiàng)報(bào)告告：對經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房政政策的評價(jià)價(jià)對政策問題題的評價(jià) 1、政策問問題的構(gòu)建建 在政策主張張形成時(shí)，政政策的問題題構(gòu)建主要要來自三個(gè)個(gè)方面： 一是小康社社會(huì)需要居居住條件進(jìn)進(jìn)一步改善善。九十年年代末，城城鎮(zhèn)居民的的收入水平平和改革之之初相比有有了較大提提高，居住住狀況也有有很大改善善，人均建建筑面積已已達(dá)到177.78平平方米，比比改革當(dāng)初初人均6.7平方米米提高了111平方米米，有很大大進(jìn)步和改改善。 但理論界和和決策層認(rèn)認(rèn)為，和改改革三步走走戰(zhàn)略的階階段目標(biāo)相相比，和建建設(shè)小康社社會(huì)目標(biāo)要要求相比，和和國外相比比，在整體體居住質(zhì)量量（包括房房屋配套、生活配套套和生活環(huán)環(huán)境等

2、）和和居住水平平上，還有有一定差距距，城市居居民的住房房狀況還需需要進(jìn)一步步改善； 二是住房供供給方式需需要替代。城鎮(zhèn)住房房制度在經(jīng)經(jīng)過既有公公房提租、出售之后后，需要進(jìn)進(jìn)入一個(gè)新新的階段。在新的階階段內(nèi)，公公有住房供供給逐步退退出，商品品化、社會(huì)會(huì)化住房供供給要成為為城鎮(zhèn)住房房供給體系系的主要構(gòu)構(gòu)成。 但是，根據(jù)據(jù)當(dāng)時(shí)的社社會(huì)收入整整體水平、家庭收入入的主要來來源和職工工工資結(jié)構(gòu)構(gòu)，完全依依靠勞動(dòng)報(bào)報(bào)酬獲取商商品房存在在普遍性的的支付能力力不足問題題。因此，需需要一種不不同的住房房供給制度度進(jìn)行替代代，以推進(jìn)進(jìn)住房制度度改革的深深入。 三是，在當(dāng)當(dāng)時(shí)的國際際經(jīng)濟(jì)和宏宏觀經(jīng)濟(jì)背背景下，由由于亞

3、洲金金融風(fēng)暴，宏宏觀經(jīng)濟(jì)面面臨必須依依靠擴(kuò)大內(nèi)內(nèi)需來實(shí)現(xiàn)現(xiàn)既定的增增長目標(biāo)，必必須尋找可可以較大程程度滿足擴(kuò)擴(kuò)大內(nèi)需的的消費(fèi)品和和行業(yè)領(lǐng)域域。在這樣樣的背景下下，通過住住房改變居居民消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大大內(nèi)需，拉拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增增長成為歷歷史的可行行。 1998年年全國城鎮(zhèn)鎮(zhèn)住房改革革和建設(shè)會(huì)會(huì)議指出：“建立新新的城鎮(zhèn)住住房供應(yīng)體體系，重點(diǎn)點(diǎn)是大力發(fā)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適適用住房。這既是這這次房改的的重要目的的，也是房房改是否成成功的一個(gè)個(gè)重要標(biāo)志志。一方面面，中低收收入家庭是是目前城鎮(zhèn)鎮(zhèn)家庭的主主體，發(fā)展展經(jīng)濟(jì)適用用住房可以以滿足他們們的需求，是是實(shí)現(xiàn)本世世紀(jì)末人民民生活達(dá)到到小康的重重要條件。另一方面面，發(fā)展經(jīng)

4、經(jīng)濟(jì)適用住住房又可以以增加有效效需求，帶帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增增長，不會(huì)會(huì)形成房地地產(chǎn)熱，符符合經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展總的要要求?！保ㄗ宰越ㄔO(shè)部“關(guān)于進(jìn)一一步規(guī)范經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用住住房建設(shè)和和銷售行為為的通知”，建住房房200001996號） 2、政策目目的 當(dāng)政策問題題按照上面面所論述那那樣進(jìn)行構(gòu)構(gòu)建的時(shí)候候，政策目目的也就很很清楚，那那就是，一一要滿足居居民住房狀狀況的改善善；二要構(gòu)構(gòu)建新的商商品化、社社會(huì)化城市市住房供給給體系；三三要擴(kuò)大內(nèi)內(nèi)需，拉動(dòng)動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長長。 3、政策目目標(biāo) 通過政策的的形成過程程分析，我我們可以很很清楚地看看出，在經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房房政策體系系形成的時(shí)時(shí)候，政策策主張本身身并不是單單純?yōu)榻鉀Q決中低收

5、入入家庭住房房的社會(huì)問問題而提出出，政策還還同時(shí)承擔(dān)擔(dān)深化住房房制度改革革和服務(wù)宏宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)調(diào)控的使命命。 因此，政策策形成之初初政策對象象目標(biāo)比較較寬泛，更更沒有確定定、清楚和和系統(tǒng)的數(shù)數(shù)量指標(biāo)設(shè)設(shè)置。系形形成的時(shí)候候，政策主主張本身并并不是單純純?yōu)榻鉀Q中中低收入家家庭住房的的社會(huì)問題題而提出，政政策還同時(shí)時(shí)承擔(dān)深化化住房制度度改革和服服務(wù)宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)調(diào)控的的使命。 因此，政策策形成之初初政策對象象目標(biāo)比較較寬泛，更更沒有確定定、清楚和和系統(tǒng)的數(shù)數(shù)量指標(biāo)設(shè)設(shè)置。不過過，19998年到22003年年，政府曾曾連續(xù)下達(dá)達(dá)七批經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房建建設(shè)指導(dǎo)計(jì)計(jì)劃 ，計(jì)計(jì)劃建設(shè)面面積總計(jì)為為10.447億平方

6、方米（20004年是是1.277億平方米米），相當(dāng)當(dāng)于同期全全社會(huì)實(shí)際際新增住宅宅建筑面積積的32%。 對政策措施施的評價(jià) 經(jīng)濟(jì)適用房房政策實(shí)施施的主要措措施有三： 一是宏觀指指導(dǎo)，分級級決策。即即國家下達(dá)達(dá)宏觀指導(dǎo)導(dǎo)計(jì)劃，地地方政府根根據(jù)各自的的情況分別別確定具體體的實(shí)施計(jì)計(jì)劃。 根據(jù)有關(guān)文文獻(xiàn)，1999822003年年經(jīng)濟(jì)適用用房竣工面面積為4.77億平平方米 ，占占同期城鎮(zhèn)鎮(zhèn)住宅新增增建筑面積積的14.41%，大大約5.77億平方米米的計(jì)劃沒沒有完成，計(jì)計(jì)劃執(zhí)行率率大約為445.566%。而且且，從20001年開開始國家下下達(dá)經(jīng)濟(jì)適適用住房建建設(shè)投資計(jì)計(jì)劃數(shù)量在在逐年降低低。 二是土地行

7、行政劃撥。無論是通通過房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)提供經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房的的新增用地地，還是單單位自建，或或者集資、合作建房房，土地供供應(yīng)都采取取行政劃撥撥的方式。其中，集集資、合作作建房和單單位利用自自用土地建建設(shè)經(jīng)濟(jì)適適用房用地地，實(shí)際上上是利用計(jì)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體體制下原有有土地占有有的剩余。 三是價(jià)格管管制調(diào)整，由由于三種供供給方式的的對象和范范圍并不完完全相同，因因此三種經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房房的價(jià)格也也不相同。通過房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)提供的的經(jīng)濟(jì)適用用房價(jià)格由由政府確定定價(jià)格構(gòu)成成，而集資資、合作建建房以及單單位自建、面向本單單位職工銷銷售的經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房價(jià)價(jià)格由各個(gè)個(gè)單位自行行決定。 從嚴(yán)格意義義上講，集集資、合作作

8、建房和單單位自建住住宅（包括括建設(shè)項(xiàng)目目附帶住宅宅）不能算算作完整意意義上的商商品化、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化和社社會(huì)化住房房供給，這這種生產(chǎn)方方式本身和和城鎮(zhèn)住房房制度改革革的目標(biāo)追追求并不一一致。而11998年年20003年，經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房房的供給更更多依賴住住房需求者者所在工作作單位的努努力，通過過房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化完成成的經(jīng)濟(jì)適適用房供給給量并不高高。所以，政政策的實(shí)施施更多依賴賴不完全產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化和不不完全社會(huì)會(huì)化的手段段。 對政策效果果的評價(jià) 1、目的：政策目的的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)現(xiàn) 城鎮(zhèn)居民住住房得到改改善。包括括各個(gè)收入入層次家庭庭在內(nèi)，城城鎮(zhèn)居民的的住房狀況況都得到較較大改善。事實(shí)上，根根據(jù)我國的的發(fā)

9、展水平平，在20001年底底，全國城城市居民住住房人均建建筑面積達(dá)達(dá)到20.8平方米米，當(dāng)年全全國家庭人人口平均數(shù)數(shù)為3.338人，全全國城鎮(zhèn)家家庭平均住住房面積為為70.33平方米，中中低收入家家庭住房建建筑面積也也平均達(dá)到到80平方方米，超過過聯(lián)合國推推薦的3-5人家庭庭住宅最小小面積599.5平方方米標(biāo)準(zhǔn)線線 。 城市住宅商商品化、社社會(huì)化供給給體系已經(jīng)經(jīng)形成。在在中低收入入家庭住房房中，總體體上67.42%來來自房改私私房和商品品房，其中中平均577.13%的住房來來自房改私私房，100.29%的住房來來自商品房房。 通過房地產(chǎn)產(chǎn)擴(kuò)大內(nèi)需需，拉動(dòng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)得到實(shí)實(shí)現(xiàn)。20003年，房房地產(chǎn)

10、業(yè)提提供的城鎮(zhèn)鎮(zhèn)住宅已經(jīng)經(jīng)占到供給給量的588.6%；房地產(chǎn)業(yè)業(yè)對國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)獻(xiàn)率不斷提提高，1999822003年年，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資資對當(dāng)期經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長的的貢獻(xiàn)度由由11.33%上升到到19.66%；對當(dāng)當(dāng)期經(jīng)濟(jì)增增長的貢獻(xiàn)獻(xiàn)率由約00.9個(gè)百百分點(diǎn)迅速速上升約11.8個(gè)百百分點(diǎn)以上上 ，房地地產(chǎn)已經(jīng)成成為國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)新的增增長點(diǎn)。 2、目標(biāo)：并沒有完完全采用預(yù)預(yù)期的措施施 到20033年底，經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房房建設(shè)計(jì)劃劃目標(biāo)為110.477億平方米米。20003年底，經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房房竣工面積積4.777億平方米米 ，占全全部計(jì)劃的的45.556%；通通過房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)完成的經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房房竣工

11、面積積2.699億平方米米，占全部部計(jì)劃的225.699%?？紤]慮到建設(shè)周周期的影響響，總的計(jì)計(jì)劃目標(biāo)達(dá)達(dá)成率應(yīng)該該稍高。 在政策形成成之初，政政策曾設(shè)想想在“房地地產(chǎn)開發(fā)公公司每年的的建房總量量中，經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住房房要占200%以上”（國發(fā)1994443號號）。但11997年年到20003年末，房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)每年年新開工經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房房面積平均均17.116%，竣竣工面積占占18.775%，沒沒有達(dá)到預(yù)預(yù)期計(jì)劃目目標(biāo)。 從目前的數(shù)數(shù)據(jù)看，截截至20003年，至至少超過半半數(shù)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房來來自集資、合作建房房、單位利利用自用土土地建設(shè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房房以及建設(shè)設(shè)項(xiàng)目附帶帶住宅等。 但是，根據(jù)據(jù)1

12、6個(gè)城城市經(jīng)濟(jì)適適用房和商商品房的建建設(shè)情況對對比看，各各地經(jīng)濟(jì)適適用房的建建設(shè)情況有有很大差別別。由于通通過市場提提供商品化化的經(jīng)濟(jì)適適用房主要要依靠政府府行政劃撥撥土地。因因此，各地地經(jīng)濟(jì)適用用房建設(shè)的的差異也反反映了各地地方政府在在經(jīng)濟(jì)適用用房建設(shè)上上的意愿有有很大不同同。我們認(rèn)認(rèn)為，這和和當(dāng)?shù)赝恋氐卦谌珖斗秶鷥?nèi)的級級差地租、當(dāng)?shù)刂械偷褪杖爰彝ネプ》繝顩r況以及當(dāng)?shù)氐刈》抗┙o給體系的結(jié)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房供供給渠道的的多樣化有有很大關(guān)系系。 3、效果： 一、從中低低收入家庭庭住房現(xiàn)狀狀來看，按按照當(dāng)初可可以理解的的政策目標(biāo)標(biāo)群體，這這些家庭的的住房面積積得到較大大改善，而而且各收入入階層家

13、庭庭住房面積積的相對差差距沒有他他們之間收收入的相對對差距大。 中等偏下收收入家庭的的住房相對對面積下降降較大，不不過，中等等偏下收入入家庭的住住房絕對面面積也已經(jīng)經(jīng)達(dá)到較高高水平，達(dá)達(dá)到并超過過聯(lián)合國推推薦的建筑筑面積標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。 從滿足中低低收入家庭庭住房需求求來講，政政策實(shí)施以以來，居民民住房狀況況得到了改改善。但需需要強(qiáng)調(diào)的的是，這一一效果的實(shí)實(shí)現(xiàn)，來自自包括集資資、合作建建房、單位位利用自用用土地建設(shè)設(shè)經(jīng)濟(jì)適用用房和通過過房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)提提供的經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房共共同完成。 但是如果按按照當(dāng)前的的政策標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，占全社社會(huì)家庭330% 的的目標(biāo)群體體所占比例例并不高，這這和當(dāng)初政政策目標(biāo)寬寬泛有

14、關(guān)系系。 二、經(jīng)濟(jì)適適用房的供供給更多來來自集資、合作建房房、單位自自建等方式式，來自房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)提供的經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房房比例并不不高。從住住房制度改改革來講，商商品化、社社會(huì)化和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化住房房供給體系系已經(jīng)形成成。但是，在在這個(gè)體系系中，經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房名名義下的住住房供給并并不是完整整意義上的的商品化、產(chǎn)業(yè)化和和社會(huì)化供供給。 三、從拉動(dòng)動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長長來看，根根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)業(yè)關(guān)聯(lián)性，即即便是通過過單位自建建和集資、合作建房房開發(fā)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房房，也依然然對國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的增長長起到了推推動(dòng)作用。在這個(gè)意意義上，其其目的也基基本達(dá)到。 從效果看，經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房房政策取得得了較為明明顯的效果果，但效果

15、果的取得主主要依賴大大量采取不不完全產(chǎn)業(yè)業(yè)化和社會(huì)會(huì)化的手段段。 結(jié)論 第一，雖然然政策的執(zhí)執(zhí)行更多倚倚重不完全全產(chǎn)業(yè)化和和不完全社社會(huì)化的手手段，但經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房房政策當(dāng)初初的目的都都已基本得得到實(shí)現(xiàn)，城城鎮(zhèn)中低收收入家庭的的住房情況況得到較大大改善。 第二，在目目前經(jīng)濟(jì)適適用房的使使用中，來來自拆遷、結(jié)婚、遷遷移、與父父母分離和和獨(dú)立自住住的新增需需求占主要要比例。 第三，除了了拆遷引發(fā)發(fā)的需求可可以在拆遷遷中得到解解決外，城城市新增住住房需求中中，來自中中等偏下收收入家庭的的新增住房房需求存在在支付能力力不足的問問題，但這這并不意味味著中低收收入家庭存存在普遍性性住房困難難問題。 第三，預(yù)

16、計(jì)計(jì)在現(xiàn)有土土地制度下下，大中城城市的集資資、合作建建房、單位位自建等其其他經(jīng)濟(jì)適適用房的供供給將因?yàn)闉槌鞘型恋氐亍⒊鞘幸?guī)規(guī)劃和城市市管理的限限制而大幅幅下降，通通過房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)實(shí)現(xiàn)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房房將成為經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房房的主要供供給。 但是按照現(xiàn)現(xiàn)有的供給給比例和方方式，這部部分經(jīng)濟(jì)適適用房的供供給無法滿滿足全社會(huì)會(huì)30%家家庭群體的的需求。 第四，如果果政府繼續(xù)續(xù)完全依靠靠新增劃撥撥土地來滿滿足中等偏偏下收入家家庭各個(gè)需需求層次的的住房要求求，那么由由于各地在在土地級差差地租、住住房狀況和和供給條件件上的巨大大差異，地地方政府在在政策執(zhí)行行中將面臨臨更大政策策執(zhí)行能力力和政策執(zhí)執(zhí)行成本的

17、的考驗(yàn)。 第五，在土土地供給量量不變的前前提下，全全社會(huì)每年年新增住房房需求中，來來自中等偏偏下收入家家庭的新增增住房需求求應(yīng)該作為為一個(gè)社會(huì)會(huì)保障問題題，而不是是當(dāng)作市場場問題來解解決。完全全依賴市場場供給來解解決社會(huì)保保障問題，將將因政策執(zhí)執(zhí)行成本的的外化而導(dǎo)導(dǎo)致政策效效果降低。 政府可以考考慮從政策策問題、目目標(biāo)對象和和政策措施施上對經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房政政策進(jìn)行調(diào)調(diào)整和進(jìn)一一步完善。 附錄：其他他國家和地地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn) 其他國家中中低收入家家庭住房政政策的目的的 現(xiàn)代意義上上的住房政政策產(chǎn)生于于19世紀(jì)紀(jì)末20世世紀(jì)初，用用以解決工工業(yè)化和現(xiàn)現(xiàn)代化第一一次浪潮下下以住房為為突出矛盾盾的城市社社會(huì)

18、問題 。到目前前為止，世世界各國大大多制定了了關(guān)于中低低收入家庭庭的住房政政策，不斷斷滿足城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民的住住房需求是是世界各國國政府都承承擔(dān)的政治治責(zé)任。 1948年年國際人人權(quán)宣言第25條條把居住權(quán)權(quán)利列為基基本人權(quán)：“每一個(gè)個(gè)人都有權(quán)權(quán)力擁有足足夠的生活活水平，以以保障他個(gè)個(gè)人及其家家庭的健康康及安適，尤尤其是食物物、衣物、居住、醫(yī)醫(yī)療以及必必要的社會(huì)會(huì)服務(wù)。” 產(chǎn)生于19995年，有有133個(gè)個(gè)國家簽署署的聯(lián)合國國經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文文化權(quán)利國國際協(xié)議也規(guī)定：“每一個(gè)個(gè)人都有權(quán)權(quán)利擁有一一個(gè)于他和和他的家庭庭都足夠的的生活水平平，包括足足夠的食物物、衣物和和住宅，同同時(shí)可以不不斷地改善善其生存條

19、條件。” 1996年年聯(lián)合國伊伊斯坦布爾爾人居宣言言明確指出出：“保證證人人享有有適當(dāng)住房房和使人類類住區(qū)更安安全、更健健康、更舒舒適、更公公平、更持持久，也更更具效率?！薄耙嬷鸩綄?shí)實(shí)現(xiàn)國際法法律文件提提出的人人人享有適當(dāng)當(dāng)住房的權(quán)權(quán)利。”“將尋求各各級公共、私營和非非政府伙伴伴間的積極極參與，以以保證所有有人及其家家庭能獲得得土地使用用權(quán)的法律律保障，能能免受歧視視并能平等等地得到經(jīng)經(jīng)濟(jì)上可承承受的適當(dāng)當(dāng)住房?！?世界各國政政府制定中中低收入家家庭住房政政策的背景景、目標(biāo)和和手段不盡盡相同，但但有一點(diǎn)基基本相似，那那就是其政政策問題的的不同，所所指向的目目標(biāo)群體明明顯不同。大多數(shù)國國家

20、的中低低收入家庭庭住房政策策源自社會(huì)會(huì)問題，而而不是解決決經(jīng)濟(jì)問題題。這一點(diǎn)點(diǎn)在市場經(jīng)經(jīng)濟(jì)國家住住房政策的的演變歷史史中表現(xiàn)得得最為明顯顯 。但是是由于住房房政策的執(zhí)執(zhí)行需要借借助經(jīng)濟(jì)政政策的支持持，包括投投資政策、財(cái)稅政策策和金融政政策配合共共同形成完完整的住房房政策體系系。然而，從從公共政策策本身要解解決的問題題來看，引引發(fā)中低收收入家庭住住房政策問問題的仍然然是社會(huì)問問題。 比如歐洲各各主要市場場經(jīng)濟(jì)國家家的中低收收入家庭住住房政策大大多源于戰(zhàn)戰(zhàn)后住房普普遍短缺，但但在隨后的的政策調(diào)整整中，問題題則源于給給定住房供供給條件下下，住房供供給充足而而住房需求求者支付能能力不足的的矛盾，以以及

21、貧民窟窟和無家可可歸流浪者者的住房問問題上。但但福利國家家，比如瑞瑞典，其住住房政策從從一開始則則是作為一一項(xiàng)社會(huì)發(fā)發(fā)展目標(biāo)被被列為國家家發(fā)展計(jì)劃劃當(dāng)中，住住房政策本本身也就成成為國家發(fā)發(fā)展政策的的一項(xiàng)內(nèi)容容。 而發(fā)展中國國家，比如如埃及的中中低收入家家庭住房政政策則由于于城市化發(fā)發(fā)展帶來的的住房危機(jī)機(jī)。埃及城城市現(xiàn)有半半數(shù)住房年年久失修，不不少住房是是危房，許許多人無家家可歸，違違章建筑到到處都是，由由于地價(jià)貴貴，不少開開發(fā)商為牟牟取暴利，隨隨意擴(kuò)大建建筑面積，甚甚至違章加加層，時(shí)常常發(fā)生塌房房死人等惡惡性事故。有一幢七七層樓房，上上面竟然加加蓋了五層層，結(jié)果大大樓垮塌，死死傷近百人人。有鑒

22、于于此，政府府不得不開開始制定相相關(guān)的住房房政策 。 在美國，產(chǎn)產(chǎn)生于大蕭蕭條時(shí)期的的住房政策策明顯作為為一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)政策而制制定，其政政策目標(biāo)對對象是失去去抵押權(quán)的的自由房屋屋的中產(chǎn)階階級。二戰(zhàn)戰(zhàn)以后美國國的住房政政策則開始始轉(zhuǎn)向主要要由于大量量退伍軍人人出現(xiàn)而產(chǎn)產(chǎn)生的住房房問題。目目前美國的的住房問題題則主要以以少數(shù)族裔裔，特別是是黑人和西西班牙族裔裔低收入者者的居住問問題 。 其他國家中中低收入住住房政策目目標(biāo)對象的的確定 1、美國 為幫助低收收入家庭解解決住房問問題，美國國聯(lián)邦政府府從20世世紀(jì)30年年代初開始始介入住宅宅市場。當(dāng)當(dāng)時(shí)的羅斯斯福政府設(shè)設(shè)立了“聯(lián)聯(lián)邦住宅貸貸款銀行系系統(tǒng)”（

23、FFHLB），并并批準(zhǔn)住住宅抵押貸貸款法（HHOLA），據(jù)據(jù)此成立了了“房產(chǎn)貸貸款公司”（HOLLC），改改變了以前前由地方私私人機(jī)構(gòu)操操作的短期期、一次性性還本付息息的抵押貸貸款方式，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)由聯(lián)邦政政府擔(dān)保，形形成提供長長久性、分分期還款方方式運(yùn)作的的抵押市場場。19334年，美美國國會(huì)正正式通過國家住房房法（NNHA），成成立“聯(lián)邦邦住宅管理理局”（FFHA）和和“聯(lián)邦儲儲蓄貸款公公司”（FFSLICC），組建建“互助抵抵押貸款保保險(xiǎn)基金”，負(fù)責(zé)對對個(gè)人住房房抵押貸款款提供保險(xiǎn)險(xiǎn)。 美國國會(huì)在在19377年通過了了公共住住宅法案，設(shè)立了了“聯(lián)邦平平民房屋建建設(shè)總處”（USHHA），以以建立永

24、久久性的中央央補(bǔ)助。11949年年，杜魯門門政府修訂訂了國家家住房法，提出的的目標(biāo)是：“每一個(gè)個(gè)美國家庭庭都能夠擁擁有一套安安全、環(huán)境境適宜和舒舒適的住房房”。為實(shí)實(shí)現(xiàn)這一目目標(biāo)，美國國政府在各各個(gè)不同時(shí)時(shí)期，制定定了許多幫幫助中低收收入家庭改改善住房條條件的政策策，通過立立法的方式式加以實(shí)施施。 美國住房政政策主要包包括兩個(gè)方方面的內(nèi)容容：一是通通過各種措措施鼓勵(lì)建建造低收入入者住得起起的住房；二是通過過擔(dān)保貸款款、提供租租金補(bǔ)貼以以及實(shí)行租租金優(yōu)惠券券計(jì)劃等幫幫助居民擁擁有自己的的住房。 在美國，家家庭收入為為所在地區(qū)區(qū)家庭平均均收入的880%以下下者，均可可申請住房房補(bǔ)貼。補(bǔ)補(bǔ)貼的方式式

25、通常有兩兩種：一種種是直接對對低收入家家庭提供低低租金的公公共住房（一一般為市場場租金的220%550%），這這種補(bǔ)貼主主要提供給給家庭收入入占美國家家庭平均收收入37%，并申請請居住公共共住房的最最低收入家家庭；另一一種是向低低收入家庭庭補(bǔ)貼房屋屋租金，享享受這種補(bǔ)補(bǔ)貼的家庭庭必須租住住符合政府府規(guī)定要求求的住房，同同時(shí)要拿出出家庭收入入的2530%支支付租金，不不足部分由由政府補(bǔ)貼貼。 補(bǔ)貼住房建建設(shè)政策集集中體現(xiàn)在在20世紀(jì)紀(jì)60年代代的住房房法中，該該法的2002條規(guī)定定，政府必必須向建設(shè)設(shè)公共住房房的非贏利利機(jī)構(gòu)提供供低于市場場利率的貸貸款，年利利率為3%；19668年的住房和城城市

26、發(fā)展法法也包含含了補(bǔ)貼供供應(yīng)出售住住房和補(bǔ)貼貼供應(yīng)出租租住房的相相關(guān)條款。 20世紀(jì)770800年代，美美國住房政政策進(jìn)行了了戰(zhàn)略性調(diào)調(diào)整，即由由補(bǔ)貼住房房供應(yīng)者轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)橄蜃∽》啃枨笳哒咛峁┭a(bǔ)貼貼。19774年的住房和城城市發(fā)展法法第8條條規(guī)定，住住房補(bǔ)貼由由住房和城城市發(fā)展部部通過地方方住房管理理機(jī)構(gòu)發(fā)放放，用于補(bǔ)補(bǔ)貼市場租租金與租戶戶家庭收入入25%之之間的差額額，接受補(bǔ)補(bǔ)貼的租戶戶每五年接接受重新審審查，最長長補(bǔ)貼期為為20年。里根政府府在他的第第一任期內(nèi)內(nèi)修訂了第第8條款計(jì)計(jì)劃，提高高租戶承擔(dān)擔(dān)租金的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，由家家庭收入的的25%提提高到300%?？肆至诸D政府繼繼續(xù)改革住住房和城市市發(fā)

27、展部的的職能，在在削減聯(lián)邦邦聯(lián)邦政府府對住房的的有關(guān)預(yù)算算的同時(shí)，將將執(zhí)行住房房計(jì)劃的職職能逐步轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)交到州和和地方政府府，并修改改了第8條條款租金資資助計(jì)劃的的部分條款款，提高各各州所得的的稅金信用用的人均標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，從11.25美美元增加到到1.755美元，并并在19997年正式式出臺的多家庭資資助性住房房改革及承承受能力法案，新新增45億億美元資金金用于支持持在19998年第88條款和約約的更新。 美國目前實(shí)實(shí)行的住房房補(bǔ)貼政策策主要是一一種直接補(bǔ)補(bǔ)貼，即直直接用于增增加低收入入家庭的住住房消費(fèi)補(bǔ)補(bǔ)貼，其政政策目標(biāo)是是減輕低收收入階層的的住房消費(fèi)費(fèi)負(fù)擔(dān)，以以達(dá)到政府府提出的最最低住房消消費(fèi)水平

28、。 凡申請政府府住房補(bǔ)貼貼的低收入入家庭，必必須符合規(guī)規(guī)定的條件件，一般情情況下，家家庭年收入入低于所在在地區(qū)平均均收入500%就可以以提出申請請，在經(jīng)當(dāng)當(dāng)?shù)豍HAA對申請者者的家庭收收入、財(cái)產(chǎn)產(chǎn)和家庭成成員的相關(guān)關(guān)信息與其其它的相關(guān)關(guān)地方管理理機(jī)構(gòu)、申申請人所在在工作機(jī)構(gòu)構(gòu)的負(fù)責(zé)人人以及銀行行等機(jī)構(gòu)進(jìn)進(jìn)行核實(shí)，當(dāng)當(dāng)PHA經(jīng)經(jīng)過調(diào)查核核實(shí)確認(rèn)提提出申請的的家庭符合合申請條件件，如果不不能馬上實(shí)實(shí)施補(bǔ)貼，就就將其列入入補(bǔ)貼對象象的等候名名單，當(dāng)排排到某一位位等候的申申請人時(shí)，PPHA將主主動(dòng)與其聯(lián)聯(lián)系并為其其發(fā)放住房房優(yōu)惠券。 住房優(yōu)惠券券的持有人人可自由的的在市場上上尋找合適適的住房租租住，但

29、租租住的房屋屋必須滿足足PHA對對健康、安安全等方面面的要求。一般情況況下，住房房優(yōu)惠券的的持有人必必須把家庭庭月收入的的30%作作為房租支支出，也可可租住高于于PHA標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的住房房，但家庭庭的租金支支出不得超超過月總收收入的400%。據(jù)HHUD的最最新報(bào)告顯顯示，HUUD在20004財(cái)政政年度支出出了2400億美元用用于向低收收入家庭發(fā)發(fā)放優(yōu)惠租租金券或者者用于增加加符合要求求的廉租住住房，全國國約有4880萬低收收入家庭得得到幫助 。 2、英國 在英國，住住房供給的的方式主要要有四種，即即租賃私房房、自由住住房、租賃賃建筑協(xié)會(huì)會(huì)住房和租租賃地方政政府住房。英國政府府調(diào)整房屋屋供應(yīng)量和和對象

30、的主主要手段是是住房補(bǔ)貼貼。住房補(bǔ)補(bǔ)貼政策是是針對大量量住房供應(yīng)應(yīng)和貧民窟窟改造為主主要內(nèi)容的的住房建設(shè)設(shè)補(bǔ)貼和以以解決貧困困住戶房租租金承受能能力為主的的房租補(bǔ)貼貼。 住房建設(shè)補(bǔ)補(bǔ)貼：19946年補(bǔ)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為為60年每每年每套116.1英英鎊。外加加強(qiáng)制性地地方捐稅（RRFC）55.1英鎊鎊。19552年，補(bǔ)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)提提高到266.14英英鎊，地方方捐稅8.18英鎊鎊，實(shí)現(xiàn)住住房供應(yīng)目目標(biāo)30萬萬套。19955年，補(bǔ)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)又又降為222.09英英鎊（RFFC為7.7英鎊）。19566年底，英英國政府通通過法令取取消了這項(xiàng)項(xiàng)補(bǔ)貼，補(bǔ)補(bǔ)貼對象僅僅僅針對老老年人的一一室單元和和貧民窟改改造。19

31、961年，新新的住房法法又恢復(fù)了了面向普遍遍住房需求求的補(bǔ)貼。19677年，所有有新建住房房每年固定定的住房補(bǔ)補(bǔ)貼額被取取消，地方方政府只付付了4的的貸款利息息，其余由由財(cái)政部支支付。平均均基本補(bǔ)貼貼標(biāo)準(zhǔn)由每每套住房224英鎊增增至67英英鎊，19971年又又增至1887英鎊，翻翻了三番。此后，政政府的補(bǔ)貼貼政策由建建房補(bǔ)貼向向房租補(bǔ)貼貼轉(zhuǎn)變。 房租補(bǔ)貼：19500年后，英英國采取了了房租補(bǔ)貼貼政策，使使窮人成為為補(bǔ)貼的最最大受益者者，被稱為為“真實(shí)租租金政策”。如果租租房總支出出超出了其其全部存量量住房征稅稅價(jià)值的22倍，補(bǔ)貼貼標(biāo)準(zhǔn)為每每套每年224英鎊，若若低于2倍倍，則補(bǔ)貼貼為每套每每年

32、8英鎊鎊。19772年，私私有住房法法出臺，過過去的補(bǔ)貼貼政策變動(dòng)動(dòng)只適用于于新政策實(shí)實(shí)施后的新新建住房，這這次采取逐逐步取消原原有補(bǔ)貼的的方式，取取消了新政政策實(shí)施以以前所有的的補(bǔ)貼。取取消了地方方政府自由由確定租金金的權(quán)力，明明確提出了了他們達(dá)到到公平租金金的時(shí)間表表。地方政政府首次被被允許可以以有盈余，而而每年住房房超過300英鎊以上上的盈利上上交中央政政府。 二戰(zhàn)以后550年來，英英國居民住住房產(chǎn)權(quán)結(jié)結(jié)構(gòu)發(fā)生了了重要變化化。40年年代末期，大大約50的居民擁擁有自有住住房，其余余50的的居民主要要從私人出出租者那里里租用住房房。20000年，近近70的的居民擁有有自有住房房產(chǎn)權(quán)，另另外

33、30的居民租租賃住房；其中，220的居居民從當(dāng)?shù)氐卣赓U賃公有住房房、10的居民租租住私人房房屋。住房房政策的實(shí)實(shí)施。 194619799年間，工工黨執(zhí)政與與保守黨執(zhí)執(zhí)政時(shí)期，政政府建房占占建房總量量的比重分分別為499和455.3。最高的1194619511年間，主主要城市的的政府建房房量達(dá)建房房總量的778。 1980年年，撒切爾爾政府開始始通過公房房出售的方方式改革原原有的公房房使用制度度。當(dāng)年修修改的住住房法規(guī)規(guī)定：凡租租住公房的的住戶有權(quán)權(quán)優(yōu)先、優(yōu)優(yōu)惠購買其其所住的公公房，即“優(yōu)先購買買權(quán)”政策策?！百徺I買權(quán)”條款款規(guī)定：租租住公房的的住戶，住住滿兩年后后即有權(quán)以以優(yōu)惠折扣扣價(jià)格購

34、買買所住的公公房。優(yōu)惠惠折扣起點(diǎn)點(diǎn)為房價(jià)的的30。居住兩年年后，每超超過一年再再減房價(jià)的的1，住住30年公公房的房客客則可以660的優(yōu)優(yōu)惠折扣購購房，但優(yōu)優(yōu)惠折扣最最大不超過過房價(jià)的660。居居住條件差差的公寓式式套房，買買房折扣更更大。居住住兩年后可可以優(yōu)惠房房價(jià)44，以后每每超過一年年再減房價(jià)價(jià)的2，但但是最大優(yōu)優(yōu)惠折扣不不超過房價(jià)價(jià)的70。另外，公公房購買人人還可申請請購買一套套住房的部部分產(chǎn)權(quán)，其其余部分仍仍然租用，等等收入增加加后再買下下整套住房房。此項(xiàng)“購買權(quán)”政策，吸吸引了大量量租戶購買買公房，是是英國居民民住房自有有率大幅度度提高的重重要因素。目前英國國有70的居民擁擁有自有住

35、住房，約110是通通過購買現(xiàn)現(xiàn)住公房的的方式實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的。 3、德國 以前的中心心目標(biāo)是為為人口的絕絕大部分提提供社會(huì)住住房，而現(xiàn)現(xiàn)在這一目目標(biāo)正逐漸漸向?yàn)榈褪帐杖?、多子子女、單親親的家庭提提供支持轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變。 由于戰(zhàn)爭對對國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)和住房的的嚴(yán)重破壞壞，“二戰(zhàn)戰(zhàn)”后的一一段時(shí)間里里，德國既既是經(jīng)濟(jì)困困難國家，又又是住房十十分困難的的國家。由由于戰(zhàn)后各各方面百廢廢待興，政政府拿不出出較多的錢錢用于住房房，因而推推行了住房房儲蓄制度度。這是一一種把儲蓄蓄、獎(jiǎng)勵(lì)、免稅、雇雇主與雇員員共同負(fù)擔(dān)擔(dān)結(jié)合起來來的制度，是是一種具有有德國特色色的住房社社會(huì)保障制制度。具體體辦法是，對對首次簽訂訂住房儲蓄蓄的儲戶，凡

36、凡家庭達(dá)到到16000馬克(單單身8000馬克)以以上的年儲儲蓄額，給給予10的獎(jiǎng)金。法律還規(guī)規(guī)定，雇員員參加住房房儲蓄，凡凡一年存入入儲蓄合同同936馬馬克者，則則雇主必須須支付相同同金額存入入雇員的儲儲蓄賬戶，且且享受國家家94馬克克的獎(jiǎng)金。居民購房房時(shí)，住房房儲蓄系統(tǒng)統(tǒng)為儲戶提提供住房造造價(jià)40%50的資金，其其余50%60的資金通通常是由抵抵押貸款體體系等其他他金融貸款款提供。居居民通過合合作儲蓄購購房，享受受免稅待遇遇 。 德國政府在在大力推動(dòng)動(dòng)低價(jià)住宅宅建設(shè)，同同時(shí)也支持持建設(shè)了相相當(dāng)規(guī)模的的福利性公公共住宅。1951119556年，住住宅建設(shè)法法規(guī)定建造造住宅1880萬套，119

37、53年年修訂為2200萬套套，而實(shí)際際建成住宅宅310萬萬套，其中中公共住宅宅為1800萬套。聯(lián)聯(lián)邦法律規(guī)規(guī)定，對于于因經(jīng)濟(jì)收收入低，或或某一民族族、信仰某某一宗教，或或孩子太多多等原因?qū)?dǎo)致找不到到房子的家家庭，政府府有提供公公共住宅供供其租住的的職責(zé)。盡盡管80年年代以來，德德國住房數(shù)數(shù)量基本得得到滿足，但但政府一直直沒有停止止建設(shè)高質(zhì)質(zhì)量福利房房。目前，德德國共有住住宅34000萬套，有有230萬萬套是通過過政府長期期、低利率率貸款等手手段建設(shè)的的公共住宅宅。 聯(lián)邦住宅法法對這類住住宅有供應(yīng)應(yīng)對象（租租戶）、租租金及供應(yīng)應(yīng)面積等方方面的限制制，各州政政府可以做做適當(dāng)?shù)恼{(diào)調(diào)整。如，該該類住

38、宅只只能租給享享受社會(huì)保保險(xiǎn)、戰(zhàn)爭爭中損失嚴(yán)嚴(yán)重的家庭庭及難民；房租每平平方米不得得超過1馬馬克；每戶戶平均居住住面積為332655平方米等等。此外，還還有退租方方面的規(guī)定定，凡收入入超過規(guī)定定標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)應(yīng)退出福利利住宅，否否則將收取取市場租金金。目前，約約14的的福利房租租住家庭已已經(jīng)不屬于于福利房供供應(yīng)對象，是是按照市場場租金交納納房租的。 房租補(bǔ)貼制制度是目前前德國對低低收入居民民住房保障障的主要方方式。隨著著房租管制制制度的逐逐步取消，以以及為保證證公共住宅宅建設(shè)能夠夠收回成本本而提高租租金，給一一部分享受受社會(huì)保險(xiǎn)險(xiǎn)和低收入入者造成了了很大的負(fù)負(fù)擔(dān)。600年代，房房租為平均均每月每平平

39、方米1.5馬克，770年代已已經(jīng)漲到44.5馬克克以上。因因此，新的的住宅補(bǔ)貼貼法規(guī)定實(shí)實(shí)行房租補(bǔ)補(bǔ)貼制度，由由政府根據(jù)據(jù)家庭人口口、收入及及房租支出出情況給予予居民以適適當(dāng)補(bǔ)貼，保保證每個(gè)家家庭都能夠夠有足夠的的住房支付付能力。住住宅補(bǔ)貼法法規(guī)定，居居民實(shí)際交交納租金與與可以承受受租金的差差額，由政政府負(fù)擔(dān)；其中，居居民實(shí)際交交納租金要要與家庭住住房需要相相結(jié)合，可可以承受的的租金一般般按照家庭庭收入的225確定定。房租補(bǔ)補(bǔ)貼的資金金由聯(lián)邦政政府和州政政府各承擔(dān)擔(dān)50。根據(jù)家庭庭成員多少少、收入高高低、房租租負(fù)擔(dān)等情情況，低收收入者可以以申請房租租補(bǔ)貼，但但是單人住住房面積不不得超過448平

40、方米米，雙人不不超過622平方米，以以后每增加加一人，面面積增加112平方米米。19886年，聯(lián)聯(lián)邦德國共共有1700萬戶，約約占總住戶戶的6，領(lǐng)領(lǐng)取共計(jì)333.8億億馬克的房房租補(bǔ)貼。19988年，有3300萬個(gè)個(gè)家庭申請請了住房補(bǔ)補(bǔ)貼，僅聯(lián)聯(lián)邦政府提提供的房租租補(bǔ)貼資金金就達(dá)到770億馬克克。 4、法國 法國憲法規(guī)規(guī)定：住房房問題在很很大程度上上，屬于國國家職責(zé)范范圍。然而而，法律也也規(guī)定，地地方政府應(yīng)應(yīng)在它們的的職責(zé)范圍圍內(nèi)，協(xié)助助實(shí)施住房房政策。事事實(shí)上，今今天，住房房的責(zé)任，是是由國家和和各地區(qū)的的地方政府府分擔(dān)的。因?yàn)?，地地方政府在在城市?guī)劃劃，國土開開發(fā)、城市市建設(shè)的運(yùn)運(yùn)作和社會(huì)

41、會(huì)集資諸方方面，握有有很大權(quán)力力。國家通通過控制投投資機(jī)制和和制定技術(shù)術(shù)規(guī)范，與與地方政府府共同合作作實(shí)施有關(guān)關(guān)的住房政政策。 國家采取這這一行動(dòng)的的目的，是是為了能夠夠提供多種種類型的住住宅：從獨(dú)獨(dú)立住宅到到樓宇套房房，從城市市到農(nóng)村，在在集體或個(gè)個(gè)人的土地地上，每個(gè)個(gè)家庭都能能有一套符符合自己理理想和經(jīng)濟(jì)濟(jì)能力的住住房。 每年，在建建成的三十十萬套住宅宅中，四分分之三的項(xiàng)項(xiàng)目，都得得到了國家家?guī)椭?國家首先資資助建設(shè)和和發(fā)展社會(huì)會(huì)出租房。社會(huì)住房房被認(rèn)為是是生活必需需品，因而而，近幾年年來，無論論是建設(shè)新新房，還是是重修老房房，增值稅稅都只有55.5。 特殊的入住住條件。這這類住房有有兩

42、個(gè)限制制：一個(gè)是是申請者收收入的最高高限制，另另一個(gè)是房房租的最高高限制。國國家根據(jù)家家庭人口數(shù)數(shù)，按房屋屋所在地的的大區(qū)類別別，進(jìn)行確確定，并且且頒布正式式文件，規(guī)規(guī)定最高限限額。目前前規(guī)定的收收入最高限限制，可以以使三分之之二的居民民住進(jìn)社會(huì)會(huì)出租房。 社會(huì)出租房房在法國是是由12000多家專專業(yè)運(yùn)作機(jī)機(jī)構(gòu)和社會(huì)會(huì)住房組織織進(jìn)行管理理的。這些些組織中，四四分之三是是負(fù)責(zé)低租租金住宅的的，四分之之一是合資資的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司司。這些廉廉價(jià)租房機(jī)機(jī)構(gòu)，可以以是私營的的，也可以以是國營的的，他們或或是責(zé)任有有限公司、或是合作作企業(yè)，也也可以是地地方國營公公司。享受受各種優(yōu)惠惠政策的這這些運(yùn)作公公

43、司，必須須遵守一些些確定的義義務(wù)。為建建設(shè)這些社社會(huì)住房，運(yùn)運(yùn)作單位可可以使用一一筆低息長長期貸款，名名為“社會(huì)會(huì)用途租金金貸款”，22000年年的利息是是345。這種貸貸款，由法法國國民儲儲蓄銀行推推出的著名名甲種儲儲蓄基金提供。這這些由儲蓄蓄銀行募集集來的存款款，交付一一個(gè)專門的的金融機(jī)構(gòu)構(gòu)管理。這這就是國家家擔(dān)保的信信托儲蓄銀銀行。運(yùn)作作單位，同同時(shí)還可以以享受一筆筆國家提供供的預(yù)算補(bǔ)補(bǔ)貼貸款。根據(jù)項(xiàng)目目的不同類類型，其利利率浮動(dòng)在在5至112之間間（例外情情況為255）。幾幾十年來，社社會(huì)住房就就這樣建立立起來了。目前法國國全國已有有四百七十十萬套這類類住房，每每年遞增六六萬套左右右。

44、 在資助運(yùn)作作單位建房房同時(shí)，也也制定了一一套資助低低收入者個(gè)個(gè)人住房辦辦法，根據(jù)據(jù)租房者的的收入及其其家庭人口口，這項(xiàng)資資助可負(fù)擔(dān)擔(dān)其房租的的一部分或或者全部。19977年起，享享受資助的的詳細(xì)條件件，每年都都要重新審審定。19999年，近近六百三十十萬個(gè)家庭庭，領(lǐng)到了了總數(shù)為七七百九十三三億法郎住住房資助。 近來，法國國構(gòu)建了“第三出租租房部”。由于可以以享受稅收收優(yōu)惠政策策，私人房房產(chǎn)主組成成了這一群群體，他們們以租金（低低廉）、租租期（至少少九年）和和租房人的的收入為條條件，向社社會(huì)出租一一套住房。這些新老老住房，事事實(shí)上，是是租給那些些收入超過過入住廉價(jià)價(jià)租金房標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，但還還無力承擔(dān)

45、擔(dān)一般私房房房租的人人。這種在在納稅優(yōu)惠惠和框定租租賃條件之之間的平衡衡，正好符符合“私房房出租人章章程”。 同時(shí)，法國國制定了一一項(xiàng)社會(huì)建建房機(jī)制，使使渴望建房房的低收入入家庭，享享受一種社社會(huì)建房貸貸款。這種種貸款，提提供給那些些收入不超超過規(guī)定水水準(zhǔn)，工程程造價(jià)不超超過規(guī)定上上限的家庭庭。貸款的的優(yōu)惠利率率和個(gè)人補(bǔ)補(bǔ)貼，可以以使建房人人支付部分分月工程款款。另外，它它還可以與與另一種稱稱為“百分分之零”的的貸款，組組成混合貸貸款。后一一種貸款，雖雖然也有收收入條件限限制，但可可以提供給給更多的居居民使用。這一無息息貸款，最最高可支付付百分之二二十工程款款。每年與與國家簽約約的貸款機(jī)機(jī)構(gòu)，

46、提供供約十一萬萬五千項(xiàng)這這種貸款。 5、瑞典 長期以來，瑞瑞典把住房房補(bǔ)貼政策策作為起推推行福利政政策的重要要組成部分分，所以住住房的補(bǔ)貼貼高、限制制少、覆蓋蓋面廣。 補(bǔ)貼費(fèi)用由由國家和地地方團(tuán)體共共同負(fù)擔(dān)，由由市政府發(fā)發(fā)放。(ll)給退休休人員的住住房補(bǔ)貼。主要目的的是使他們們能夠繼續(xù)續(xù)使用原來來的住房，而而不至由于于退休收入入減少而使使居住條件件受到影響響。補(bǔ)貼的的金額有時(shí)時(shí)達(dá)到退休休人員的全全部住宅費(fèi)費(fèi)用。當(dāng)收收入超過一一定水平時(shí)時(shí)，補(bǔ)貼金金額減少。全瑞典大大約有300的退休休人員從住住房補(bǔ)貼中中受益。(2)有子子女家庭的的住房補(bǔ)貼貼。它是以以住房費(fèi)用用為基數(shù)，根根據(jù)家庭收收入及子女女?dāng)?shù)

47、量來計(jì)計(jì)算。這些些補(bǔ)貼既是是對公眾消消費(fèi)的支持持，又是對對城市住房房建設(shè)的幫幫助。在領(lǐng)領(lǐng)取住房補(bǔ)補(bǔ)貼的家庭庭中，有33個(gè)或更多多孩子的占占50，有有2個(gè)孩子子的占200，有一一個(gè)孩子的的占20。住房補(bǔ)補(bǔ)貼數(shù)額的的確定有明明顯的特點(diǎn)點(diǎn)：當(dāng)住房房租金、收收入相同時(shí)時(shí)，孩子多多的得到的的補(bǔ)貼多，子子女多的家家庭住房純純支出要比比子女少的的家庭少；收人多的的家庭，租租金補(bǔ)貼少少，住房純純支出多。 6、荷蘭 與西歐其他他國家相比比，荷蘭的的私有住房房比例較小小，19885年占住住宅總數(shù)的的43，相相當(dāng)多的居居民租房居居住。在出出租的住房房中，社會(huì)會(huì)住宅的組組織機(jī)構(gòu)管管理著1/3的住宅宅，各城鎮(zhèn)鎮(zhèn)的住宅組

48、組織機(jī)構(gòu)管管理著近11/3。進(jìn)進(jìn)入90年年代，政府府希望由地地方社會(huì)住住宅出租機(jī)機(jī)構(gòu)來管理理這類住宅宅，而政府府只給予財(cái)財(cái)政上的援援助。隨著著收入的繼繼續(xù)增長，相相當(dāng)多的家家庭已能夠夠或?qū)⒑芸炜炷軌蚩孔宰约旱牧α苛康玫揭惶滋缀线m的住住宅。 荷蘭的住房房政策主要要有以下幾幾方面：一一是住房補(bǔ)補(bǔ)貼的發(fā)放放；按實(shí)際際占用的房房屋進(jìn)行補(bǔ)補(bǔ)貼，后者者是按人頭頭進(jìn)行的住住宅補(bǔ)貼。二是對特特殊人群的的照顧，主主要指低收收入者；在在荷蘭，多多人口家庭庭的年純收收入低于3300000荷蘭盾，單單身家庭年年收入低于于220000荷蘭盾盾被視為低低收入。三三是對住房房租金進(jìn)行行管制；主主要是通過過立法對各各類租房、

49、特別是低低檔租房的的租金加以以限制。 為了使低收收入的居民民有一個(gè)價(jià)價(jià)格適中、設(shè)備良好好的住所，同同時(shí)在一定定程度上不不增加甚至至減輕住房房補(bǔ)貼對財(cái)財(cái)政的壓力力，荷蘭政政府采取了了一些措施施保持住房房補(bǔ)貼的健健康運(yùn)轉(zhuǎn)。要求各城城鎮(zhèn)在住宅宅分貝方面面嚴(yán)格遵守守租金與收收入相協(xié)調(diào)調(diào)的原則，促促進(jìn)房屋分分配政策更更嚴(yán)格準(zhǔn)確確；調(diào)整住住房租金合合同，對于于那些收入入增多，不不應(yīng)該再享享受政府照照顧的租房房者，取消消原來的合合同。把新新合同從永永久性改為為臨時(shí)性，以以便按照市市場物價(jià)與與租房者收收入的變化化來調(diào)節(jié)租租金。 荷蘭中央政政府和地方方政府在住住房政策的的制定和實(shí)實(shí)施中扮演演了極為重重要的角色色

50、，其中主主要有以下下幾方面：一是住房房補(bǔ)貼的發(fā)發(fā)放；按實(shí)實(shí)際占用的的房屋進(jìn)行行補(bǔ)貼，后后者是按人人頭進(jìn)行的的住宅補(bǔ)貼貼。二是對對特殊人群群的照顧，主主要指低收收入者；在在荷蘭，多多人口家庭庭的年純收收入低于3300000荷蘭盾，單單身家庭年年收入低于于220000荷蘭盾盾被視為低低收入。三三是對住房房租金進(jìn)行行管制；主主要是通過過立法對各各類租房、特別是低低檔租房的的租金加以以限制。 荷蘭政府在在住房稅收收方面的政政策比較簡簡單，主要要是住房貸貸款利息免免征所得稅稅。目前，荷荷蘭的住房房貸款利息息扣除沒有有最高限額額。按照荷荷蘭所得稅稅稅法規(guī)定定，年收入入在75000盾以下下免征所得得稅，75

51、5003305000盾所得稅稅稅率為338，3305000510000盾稅稅率為500，511000盾盾以上稅率率為60。如果一一個(gè)人年收收入500000盾，需需交所得稅稅212550盾，若若向銀行申申請住房貸貸款20萬萬盾，貸款款年利率66，第一一年需支付付貸款利息息120000盾，這這筆支出可可以從500000盾盾的所得稅稅納稅基數(shù)數(shù)中扣掉，實(shí)實(shí)際納稅基基數(shù)為388000盾盾，實(shí)際交交納所得稅稅152550盾，少少交所得稅稅60000盾。貸款款額越大，免免稅額就越越大。這項(xiàng)項(xiàng)政策雖然然簡單，但但對荷蘭住住房市場的的影響很大大，荷蘭990以上上的買房者者都使用住住房貸款。 7、新加坡坡 新加

52、坡住房房政策的基基本指導(dǎo)思思想是全國國大多數(shù)家家庭居者有有其屋，這這一政策目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)主要由新新加坡住房房發(fā)展局承承擔(dān)。政府府針對不同同收入階層層制定有不不同的政策策。 上世紀(jì)700年代，政政府規(guī)定只只有月收入入在15000新元（11新元約合合5元人民民幣）以下下者才可申申請購買組組屋；800年代提高高到25000新元，隨隨后又放寬寬到35000、40000新元元。這基本本上保證了了80以以上中等收收入的家庭庭能夠得到到廉價(jià)的組組屋。而220有較較高收入的的家庭則需需購買標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)較高的共共管式公寓寓，或標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)更高的置置地住宅（花花園式住宅宅）。 上世紀(jì)800年代中期期，低收入入家庭申請請公共房屋屋的條件為為月收入不不高于40000新元元，這幾乎乎占新加坡坡90的的家庭；中中等收入家家庭申請的的條件為月月收入不高高于60000新元，約約占新加坡坡家庭總數(shù)數(shù)的6。 公共住房的的購房者必必須滿足HHDB制定定的若干申申請條件。這些條件件包括：申申請人須為為