北京房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

1、北京房地產(chǎn)市場調(diào)查報告aaa 篇 1近年來，房山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，伴隨著品牌房企的紛紛入駐，逐步邁向高度發(fā)展 期。不同品牌房企的進駐，帶來了不同類型和風(fēng)格的住宅產(chǎn)品，不但活躍了市場、豐富了 產(chǎn)品線，也使得項目品質(zhì)不斷得到提升而且，隨著房山CSD中央休閑購物區(qū)規(guī)劃的落地 以及相關(guān)配套設(shè)施的不斷完善，其房地產(chǎn)市場也將邁向另一個臺階。此外，燕房線的開工, 房山線北延等交通的利好，也將是吸引置業(yè)者的乂一祛碼。大房山板塊規(guī)劃的優(yōu)勢雖然過去房山的基礎(chǔ)設(shè)施相對落后，但通過近幾年的快速發(fā)展，現(xiàn)在和周邊區(qū)縣相比 一點也不落后。此外，雖然規(guī)劃較晚，但強在起點高，為避免出現(xiàn)“睡城”現(xiàn)象，房山的 規(guī)劃，不僅注重房地

2、產(chǎn)，更注重產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的整體發(fā)展。整體定位是宜居、宜業(yè)、休閑。1、房山致力于打造“兩軸、三帶、五園區(qū)”發(fā)展格局。按照建設(shè)“三個北京”的要求，房山區(qū)確定了 “堅持科學(xué)發(fā)展，堅定不移地走新型城 市化道路，加快城市化、工業(yè)化、現(xiàn)代化進程，建設(shè)產(chǎn)業(yè)友好、生態(tài)宜居新房山”的新思 路和構(gòu)建“兩軸、三帶、五園區(qū)”的區(qū)域發(fā)展新格局。2、房山中央休閑購物區(qū)CSD擁有廣闊的發(fā)展空間CSD核心區(qū)以永定河水岸經(jīng)濟帶建設(shè)為依托，以華北最大的Outlets為經(jīng)濟引擎，以 戶外體育產(chǎn)業(yè)、金融、會展、休閑服務(wù)為可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟動力，以特色旅游產(chǎn)業(yè)為休閑 服務(wù)主體，以酒店餐飲娛樂為配套服務(wù)，旨在將房山打造成為面向京津冀地區(qū)的現(xiàn)代化

3、商 業(yè)城際中心。房山區(qū)土地交易成交趨緩房山近年來成為北京供地大戶，各大房企也積極拿地，僅2021年就出讓了規(guī)劃體量 超過300萬平方米的經(jīng)營性用地，土地出讓規(guī)模位居北京各行政區(qū)之首。而隨著2021年 上半年商品住宅成交量大幅下滑，房山、大興等新城區(qū)域率先進入降價通道，導(dǎo)致開發(fā)商 區(qū)域拿地更為謹(jǐn)慎。從目前市場趨勢看，土地市場仍將低位運行，但由于新政出臺，市場 環(huán)境、政策環(huán)境都出現(xiàn)轉(zhuǎn)機，預(yù)計年底抄底的企業(yè)或?qū)⒂兴黾?。本季度截?1月30日, 房山區(qū)仍無成交地塊。房山區(qū)新房市場潛力依舊在房山各大區(qū)域中，最具有知名度的當(dāng)屬長陽板塊了，在相關(guān)部門提出南城房山打造 CSD中央購物區(qū)的商業(yè)設(shè)想后，長陽便備

4、受外界及開發(fā)商的關(guān)注，隨著相關(guān)配套設(shè)施的逐 步完善以及相關(guān)規(guī)劃的不斷落實，該板塊未來的發(fā)展?jié)摿€是相當(dāng)值得期待的;而良鄉(xiāng)作 為房山老城區(qū)，依托良鄉(xiāng)大學(xué)城，其輻射范圍內(nèi)超市、商場、餐飲、娛樂、醫(yī)療等方面的 配套設(shè)施較為完善，而且地鐵房山線始發(fā)站位于良鄉(xiāng)，這在便利交通的同時，也能帶動周 邊房產(chǎn)項目的開發(fā)，吸引人群居住;此外，竇店區(qū)域力將打造成以高端制造業(yè)基地為核心 的新產(chǎn)業(yè)集群和生態(tài)型宜居城市，相比較長陽、良鄉(xiāng)地塊，竇店板塊將以其超高性價比優(yōu) 勢占據(jù)一席之地。2021年以來，在北京整體市場萎靡不振的背景下，房山區(qū)的新建住宅市場活躍度下降, 成交量一路走低。在庫存與業(yè)績壓力下，開發(fā)商目前的主流策略依

5、然是低價走量。值得一 提的是，由于近期政府一系列救市政策的不斷推出，也在一定程度上也促進了成交量的回 升。價格方面來看，去年價格波動起伏較大，但也基本介于15000-17000元/平方米之間, 進入2021年，1-3月的成交價格圍繞20000元/平方米，4-5月部分低價盤的入市，價格 微量回落，但仍在19000元/平方米以上，一定程度促進交易量的回升。11月，由于自住 房原香嘉苑的上市，使得本月房山區(qū)新建住宅價格結(jié)構(gòu)性調(diào)整至15000元/平方米的水平。2021年房山區(qū)內(nèi)暢銷樓盤、滯銷樓盤情況及原因由了區(qū)域的房地產(chǎn)市場發(fā)展不是依靠政策導(dǎo)向，而是更多的依靠市場導(dǎo)向。房山新房 市場剛需樓盤較為集中，

6、由于當(dāng)前北京樓市低迷，更多的置業(yè)者還處于觀望狀態(tài)，相信在 整體大環(huán)境趨緩后，房山區(qū)新房市場還是較為樂觀的。房山區(qū)商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展空間大受土地供應(yīng)及住宅郊區(qū)化的影響，近年來，北京商業(yè)市場郊區(qū)化已經(jīng)成為了商業(yè)市場 發(fā)展的趨勢。房山區(qū)目前仍是以住宅開發(fā)為主，商業(yè)配套相對較少，不過在住宅市場的帶 動下，商業(yè)市場也有了較大的發(fā)展。整體來看，未來的發(fā)展空間較為廣闊。2021年，受整 體經(jīng)濟增速下降影響，房山區(qū)商業(yè)市場受到了一定的影響，租金增幅減緩，部分物業(yè)出現(xiàn) 了下滑。表4 2021年房山區(qū)主要商用物業(yè)租金情況一覽表雖然，今年前三季度房山商業(yè)市場較為低迷，租金出現(xiàn)波動。但總體來看，隨著房山 區(qū)域人群的聚集

7、，如長陽、良鄉(xiāng)區(qū)域，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)前景還是比較看好。然而，商業(yè)市場的開 發(fā)需要有足夠的人口需求支撐，商業(yè)市場的發(fā)展應(yīng)與市場需求的增長相匹配，發(fā)展過快， 則會存在相當(dāng)?shù)娘L(fēng)險。aaa 篇 2一、商品住宅市場1. 1供應(yīng)分析2021年,北京商品住宅共新增供應(yīng)84539套,與2021年相比增長了 65. 99%;新增供 應(yīng)面積979. 88萬m2,同比上漲66.89以 從月度供應(yīng)量走勢來看，1-2月為傳統(tǒng)淡季，供 應(yīng)量處于較低水平，3-5月供應(yīng)量出現(xiàn)明顯增長，但進入6月后北京商品住宅供應(yīng)量出現(xiàn) 大幅回落，并呈現(xiàn)出震蕩下滑趨勢，11月開始供應(yīng)量有所回升，12月份商品住宅市場有 大量新盤集中入市，使供應(yīng)量上升至

8、近兩年最高水平。1.2成交分析1總體走勢2021年，北京商品住宅市場共成交96565套，同比下降18. 23%;網(wǎng)簽面積為1258. 61 萬m2,同比下降24.0居。從月度走勢來看，除11月和12月以外，2021年商品住宅月度 成交量普遍低于2021年同期水平，但總體走勢呈現(xiàn)出緩慢回升狀態(tài)，其中，12月份成交 量已上升至近兩年最高水平。2住宅類型2021年，北京商品房期房住宅共成交77704套，同比下降14. 16%,成交面積為 741. 78萬m2,同比下降19. 87%;現(xiàn)房住宅共成交18841套，同比下降31. 6%,成交面積為 214. 63 萬 m2,同比下降 35. 53%。二、

9、二手房市場1總體走勢2021年，北京二手房市場共成交119916套，同比下降35. 86樂 網(wǎng)簽面積1149. 78萬 m2,同比下降35. 62機二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)102816套，同比下降36. 72蛤 住宅網(wǎng)簽面積 1492. 49萬m2,同比下降38. 7%。從月度走勢來看，除4月和12月以外，2021年北京二 手房市場月度成交量普遍低于2021年同期水平。2行政區(qū)縣2021年1-11月，朝陽二手房成交量居于首位，網(wǎng)簽套數(shù)累計29347套，網(wǎng)簽面積 283. 56萬m2;海淀和昌平位列第二和第三，網(wǎng)簽套數(shù)分別為13437套和9626套，網(wǎng)簽面 積分別為萬114. 61萬m2和101. 13

10、萬m2;豐臺第四，網(wǎng)簽套數(shù)10574套，網(wǎng)簽面積87. 1 萬m2;大興、順義、西城和通州網(wǎng)簽套數(shù)在4000-6000套之間，網(wǎng)簽面積在50-65萬m2; 東城、房山、密云和石景山網(wǎng)簽套數(shù)在1500-5500套，網(wǎng)簽面積在25-50萬m2;懷柔、亦 莊開發(fā)區(qū)、平谷和延慶網(wǎng)簽套數(shù)在800-1500套，網(wǎng)簽面積在10-20萬m2;門頭溝網(wǎng)簽套數(shù) 926套，網(wǎng)簽面積在10萬m2以下。aaa 篇 3一、宏觀經(jīng)濟與政策1、1-3季度，國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長6. 75 9月份，全國居民消費價格總水平同比上 漲1.9機1-3季度，北京市地區(qū)生產(chǎn)總值同地增長6. 9%,全市居民消費價格總水平比去年 同期上漲1.

11、 2%o根據(jù)國家統(tǒng)計局信息，前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值529971億元，按可比價格計算，同比增 長6. 7與。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值40666億元，同比增長3. 5虬第二產(chǎn)業(yè)增加值209415 億元，增長6.1%;第三產(chǎn)業(yè)增加值279890億元，增長7.6就 從環(huán)比看，三季度國內(nèi)生產(chǎn) 總值增長1.8% 9月份，全國居民消費價格總水平同比上漲1.9S根據(jù)北京市統(tǒng)計局信息，1-3季度全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值17367. 8億元，按可比價格計算，同比增長6. 7%,增速與上半年持平。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè) 增加值91. 6億元，同比下降8. 5%,降幅比上半年收窄2. 6個百分點;第二產(chǎn)業(yè)增加值 3064. 5

12、億元,增長4. 6乳增速提高L 4個百分點;第三產(chǎn)業(yè)增加值三211. 7億元,增長 7. 3治增速回落0.3個百分點。1-9月平均，北京市居民消費價格總水平比去年同期上漲 1.2%。2、卜3季度，北京市社會固定資產(chǎn)投資同比增長6.2機1-3季度，全市完成房地產(chǎn)開 發(fā)投資2839. 2億元,同比下降7. 5%。1-3季度，全市完成全社會固定資產(chǎn)投資5805. 6億元，比上年同期增長6. 2舟。第一產(chǎn) 業(yè)完成投資57. 6億元，同比下降35. 4%。第二產(chǎn)業(yè)完成投資489. 6億元，增長21. 7蛤 工 業(yè)投資完成486. 2億元，增長25.7%,其中高技術(shù)制造業(yè)投資增長86. 7%。第三產(chǎn)業(yè)完成

13、 投資5258. 4億元，增長5.7樂 從投資規(guī)模較大的行業(yè)看，房地產(chǎn)業(yè)下降2. 7蛤 交通運輸、 倉儲和郵政業(yè)增長52. 2斯 水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)增長27. 3%。1-3季度，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2839. 2億元，同比下降7.5%。其中，住宅投資 完成1394. 5億元，同比增長0.7%;寫字樓投資完成508. 7億元，下降16. 6虬商業(yè)、非公 益用房及其他投資完成936億元，下降13%o3、北京出臺最嚴(yán)樓市調(diào)控政策“9 30新政” o9月30日晚，北京市政府發(fā)布關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施 簡稱措施，措施包括涉及土地供應(yīng)、土地交易方式、差別化信貸調(diào)整、加快自住

14、 型商品房入市以及加強對房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機構(gòu)監(jiān)管等八條措施。其中信貸方面，收緊 首套房首付比例到35樂購買非普通白住房首付款比例上漲到40船對擁有1套住房的居民 家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記 錄，首付款比例均不低于50%,購買非普通自住房的，首付款比例不低于70虬本輪新政 一方面通過提首付，降杠桿，抑制投資投機需求，為樓市降溫，另一方面通過調(diào)整土地供 應(yīng)、控地價，限房價，強化市場管理等多角度促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展。二、土地市場分析9月份，北京市成交土地2宗；1-9月份累計成交土地314. 80萬平方米，同比下降 21. 7%。9月份，北京市成交土地2宗，土地總面積為69572. 9平方米，分別位于房山區(qū)和亦 莊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)。1、北京市房山區(qū)拱辰街道FS00-LX07-0097地塊由北京龍建誠信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 以4. 2億元取得。依據(jù)土地出讓文件，該宗地面積為8466平方米，規(guī)劃建筑面積為21165 平方米，用地性質(zhì)為B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地，將以“三通一平”形式供地