無處分權(quán)人出租他人房屋的效力認(rèn)定

1、無處分權(quán)人出租他人房屋的效力認(rèn)定【案情】2005年11月19日，原告藍(lán)某與重慶市某農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)公司簽訂貿(mào)市場(chǎng)商鋪?zhàn)赓U協(xié)議，將一商鋪?zhàn)赓U給農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)公司，租期從2005年12月1日起至2025年11月30日止，租金為每月400元，合同約定農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)公司對(duì)原告商鋪可進(jìn)行自營(yíng)、轉(zhuǎn)租、入股、招商、聯(lián)營(yíng)等經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。租賃合同簽訂后，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)公司按時(shí)向原告支付了租金。2015年9月30日，被告廣進(jìn)公司與被告重克隆公司簽訂房屋租賃合同，約定被告廣進(jìn)公司將地處萬盛區(qū)鐵路一村1號(hào)第一層（包括原告的商鋪）租賃給被告重克隆使用，使用面積1745平方米，承租期限為10年，從2015年11月1日起至2025年10月31日止。

2、被告重克隆公司使用原告的商鋪經(jīng)營(yíng)超市。現(xiàn)原告藍(lán)某要求確認(rèn)被告廣進(jìn)公司和被告重克隆公司簽訂的房屋租賃合同無效?！痉制纭筷P(guān)于房屋租賃合同的效力問題，存在以下三種意見：一、合同無效。原告藍(lán)某系該商鋪的所有權(quán)人，被告廣進(jìn)公司無權(quán)處分其商鋪，現(xiàn)廣進(jìn)公司將商鋪擅自租賃給重克隆，應(yīng)屬合同無效；二、合同效力待定。合同法第五十一條中：無權(quán)處分人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)物權(quán)人追認(rèn)或處分人取得處分權(quán)后的合同有效，可認(rèn)定該合同效力待定；三、合同有效。雖然屬于無權(quán)處分，但合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，成立并生效，但是物權(quán)不發(fā)生變動(dòng)?！驹u(píng)析】筆者同意第三種意見。依據(jù)民法理論，作為民法基本概念的“處分”，意義有最廣義、廣義和狹義之

3、別。最廣義的處分，包括事實(shí)上的處分和法律上的處分。所謂事實(shí)上的處分，是指對(duì)原物體加以物質(zhì)變形、改造或毀損的行為，例如：改平裝書為精裝書。所謂法律上的處分包括負(fù)擔(dān)行為和處分行為。負(fù)擔(dān)行為是指發(fā)生債法上給付義務(wù)效果的法律行為，也稱債權(quán)行為，一般體現(xiàn)為合同或者單獨(dú)行為;處分行為是指直接發(fā)生權(quán)利得喪變更的法律行為，可分為物權(quán)行為和準(zhǔn)物權(quán)行為(諸如債權(quán)轉(zhuǎn)讓和債務(wù)免除等)。廣義的處分指法律上的處分，不包括事實(shí)上的處分。狹義的處分僅指法律處分中的處分行為。本文認(rèn)為，處分應(yīng)采廣義，指能夠?qū)ξ锂a(chǎn)生法律上的某種效力的行為，包括處分行為，也包括負(fù)擔(dān)行為。本案租賃合同發(fā)生債法上給付義務(wù)的效果，對(duì)商鋪產(chǎn)生法律上的特定效

4、力，故可認(rèn)定為是對(duì)系爭(zhēng)商鋪所為的一種“處分”。合同法第51條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無權(quán)處分的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”。對(duì)于合同法第51條，時(shí)下比較流行的解釋認(rèn)為，無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。在權(quán)利人追認(rèn)和處分人事后取得權(quán)利之前，該合同的效力處于未定狀態(tài)。在權(quán)利人拒絕追認(rèn)和處分人事后未取得權(quán)利的情況下，合同是無效的。但是，這種“效力未定說”存在如下不足:其一，如果權(quán)利人拒絕承認(rèn)，則合同將被宣告無效，當(dāng)事人自然沒有履行合同的義務(wù)，不必承擔(dān)違約責(zé)任，而僅僅依靠侵權(quán)責(zé)任或返還不當(dāng)?shù)美?，并不足以保護(hù)合

5、同相對(duì)人，相對(duì)人的期待利益(包括可得利益)沒有得到保護(hù)，這對(duì)于相對(duì)人并不公平；其二，“效力未定說”實(shí)際上并沒有區(qū)分物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果，即沒有區(qū)分合同與履行合同的結(jié)果，將合同的效力完全決定于權(quán)利人的追認(rèn)或者無權(quán)處分人取得處分權(quán)，實(shí)際上仍然奉行了“所有權(quán)高于一切”，沒有保護(hù)交易安全。從合同主體來看，無權(quán)處分人是以自己名義實(shí)施的處分行為，無權(quán)處分合同的當(dāng)事人是行為人和相對(duì)人，而非真正的權(quán)利人。即使權(quán)利人在待定期間對(duì)無權(quán)處分行為予以追認(rèn)，也不會(huì)發(fā)生合同主體的變更。最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋第三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效

6、的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。”從該解釋的立法原意可以看出，出賣他人之物可能影響的只是債權(quán)合同的履行，并可能導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)不能實(shí)現(xiàn)，但與債權(quán)合同的效力無關(guān)。此解釋遵循的正是無權(quán)處分合同的相對(duì)無效理論，即在合同法第五十一條中，無權(quán)處分人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)物權(quán)人追認(rèn)或處分人取得處分權(quán)后的合同“有效”，是指無權(quán)處分合同對(duì)物權(quán)人發(fā)生法律效力;相反情形下的無效則指合同對(duì)物權(quán)人不生效力。也就是說，物權(quán)人意志所能決定的只是無權(quán)處分合同的效力范圍而非效力的有無。物權(quán)法第十五條亦規(guī)定：“當(dāng)

7、事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！币虼?，在本案中的房屋租賃合同，因房屋所有權(quán)人未予追認(rèn)，出租人與承租人的租賃合同效力范圍不及于房屋所有權(quán)人，而在租賃合同相對(duì)人之間有效。筆者認(rèn)為在解釋適用合同法第51條時(shí)，應(yīng)結(jié)合最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋第三條和物權(quán)法第十五條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為無權(quán)處分場(chǎng)合的合同仍然有效，在權(quán)利人追認(rèn)或者無權(quán)處分人取得處分權(quán)時(shí)當(dāng)然發(fā)生權(quán)利變動(dòng)的結(jié)果；在權(quán)利人不予追認(rèn)或者無權(quán)處分人不能取得處分權(quán)場(chǎng)合，不發(fā)生權(quán)利變動(dòng)的結(jié)果，無權(quán)處分人要承擔(dān)違約責(zé)任；在處分行為被追認(rèn)或者被補(bǔ)正前，權(quán)利變動(dòng)的結(jié)果是否發(fā)生處于未定狀態(tài)，但合同效力并非待定而是確定有效。在無權(quán)處分場(chǎng)合，當(dāng)然應(yīng)該保護(hù)真正的權(quán)利人的利益，這是社會(huì)經(jīng)濟(jì)