8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms案例分析

1、案例分析 1（征用集體土地）市松江區(qū)民強(qiáng)路 1525 號(hào)地塊內(nèi)。土地使用性質(zhì)委估宗地位于為集體土地使用權(quán)，地塊形狀為規(guī)則形，土地開(kāi)發(fā)程度為達(dá)到“五通一平”（通路、供水、排水、通電、通訊及場(chǎng)地平整），土地面積為47485 平方米，估價(jià)對(duì)象位于松江區(qū)中心地帶，地處市城郊結(jié)合部，經(jīng)過(guò)評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)勘察和了解，委估宗地所在區(qū)域的土地利用現(xiàn)狀和開(kāi)發(fā)程度，大部分為工業(yè)用地和農(nóng)地。估價(jià)目的為拆遷評(píng)估。由于委估宗地土地使用性質(zhì)為集體土地使用權(quán)與其他性質(zhì)的土地使用權(quán)一樣，通?？刹捎贸杀痉?、收益法、市場(chǎng)比較法等進(jìn)行估價(jià)，但是集體土地現(xiàn)行法律上還是不允許集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；而本市試行的集體土地流轉(zhuǎn)是

2、在符合土地利用總體規(guī)劃并依法的情況下，以合作、入股、聯(lián)營(yíng)、置換等方式而不是直接以方式流轉(zhuǎn)，這樣一來(lái)就對(duì)集體建設(shè)用地評(píng)估時(shí)難以獲得市場(chǎng)交易案例，也難以采用市場(chǎng)比較法評(píng)估宗地；集體土地一般用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)工廠、農(nóng)田、宅，由于這些方面的原因，一般也不宜采用收益法進(jìn)行評(píng)估；如果不按照土地的用途去評(píng)估，土地使用權(quán)取得費(fèi)是很低的。被征地把征用的地塊看的比較重，評(píng)估公司又較為難，因此成本法就成為集體土地使用權(quán)的宗地評(píng)估的最主要方法，但同時(shí)成本法中關(guān)乎土地取得費(fèi)的求取是一件較為復(fù)雜餓事情，需要評(píng)估收集大量的基礎(chǔ)資料和分析判斷，既盡量與客戶的預(yù)期心理要求差距不能太大，還要符合估價(jià)客觀要求，不可以損害國(guó)家的利益，迄今

3、為止難度。市在這方面還沒(méi)有的標(biāo)準(zhǔn)，更增們?cè)u(píng)估市對(duì)集體土地使用權(quán)成本近法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，一般公式為：土地價(jià)值=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤(rùn)+土地增值收益（一）土地取得費(fèi)（土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置費(fèi)、集體補(bǔ)償費(fèi)、耕地開(kāi)墾費(fèi)、耕地占用稅等）。土地取得費(fèi)每一項(xiàng)都是有據(jù)可行的，都是由市財(cái)、物價(jià)局、勞動(dòng)局、土地管理局、以及市人民辦法的有關(guān)征地的文件，對(duì)照文件對(duì)委估宗地所在區(qū)域的的具體情況綜合考慮土地取得費(fèi)的計(jì)算。1.耕地開(kāi)墾費(fèi)（或新菜地開(kāi)發(fā)基金），按照市物價(jià)局等四局委發(fā)布的關(guān)于制定耕地開(kāi)墾費(fèi)等征收范圍和標(biāo)準(zhǔn)所規(guī)定的計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，即 37.5 元/平方米（每畝 2.5 萬(wàn)元）。計(jì)算這筆費(fèi)

4、用后，原來(lái)規(guī)定的墾復(fù)基金、耕地有償置換費(fèi)就不再重復(fù)計(jì)算。委估宗地在市松江區(qū)，而松江區(qū)又劃分很多街道和鎮(zhèn)，情況也大相徑庭，不可一概而論，在有據(jù)可行的情況下，也要具體問(wèn)題具體分析。 土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)，按照滬發(fā)改價(jià)商2008011規(guī)定計(jì)算即可，只要區(qū)分估價(jià)對(duì)象是常年蔬菜地還是其它耕地便可。2.土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)很多估價(jià)覺(jué)得沒(méi)有必要考慮，定，“占用耕地但我根據(jù)市耕地占用實(shí)施辦建房或者從事其它非農(nóng)業(yè)建設(shè)的和個(gè)人，都是耕地占用稅的，應(yīng)當(dāng)繳納耕地稅”，所以集體土地必須計(jì)算耕地占用稅。不過(guò)，在評(píng)估過(guò)程中要搞清楚委估宗地所處的區(qū)縣和人均占有量，因?yàn)槭斩惖臉?biāo)準(zhǔn)是不同的。3.集體財(cái)物補(bǔ)償費(fèi)，其實(shí)在市也沒(méi)有

5、明文規(guī)定，但是征用集體土地應(yīng)該參照征地辦法，在估價(jià)中予以計(jì)算，至于計(jì)算方法，計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)額、要根據(jù)委估宗地實(shí)際情況而定的。使估價(jià)結(jié)論正確，靠的是估價(jià)師的執(zhí)業(yè)水平和能力。4.勞動(dòng)力安置補(bǔ)償這個(gè)問(wèn)題是較特殊，市人民也指定相關(guān)處理的辦法。但由于是集體土地，因此件執(zhí)行，也要考慮估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況。不但按照文（二）土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的一般情況下是參照客觀費(fèi)用取得。因?yàn)槲雷诘貙儆谒山I(yè)園范圍內(nèi)，有市場(chǎng)客觀實(shí)例參照，結(jié)合估價(jià)對(duì)象本身實(shí)際開(kāi)發(fā)程度，得到估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)費(fèi)（三）投資利息根據(jù)土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)作為基數(shù)，結(jié)合估價(jià)時(shí)點(diǎn)的利率，土地開(kāi)發(fā)周期計(jì)算，如估價(jià)對(duì)象估價(jià)時(shí)點(diǎn)是 2008年 11 月 6 日的利率是

6、5.58%，土地開(kāi)發(fā)周期為一年，那利息=土地取得費(fèi)*利息率*開(kāi)發(fā)周期+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)*利息率*（開(kāi)發(fā)周期*1/2）（四）開(kāi)發(fā)利潤(rùn)應(yīng)與域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和業(yè)投資回報(bào)相一致，根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)業(yè)平均投資回報(bào)確定利潤(rùn)率，結(jié)合土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)兩項(xiàng)基數(shù)，利潤(rùn)值。（五）土地增值收益其實(shí)質(zhì)是土地所人收取的所有者的利益，而集體土地的所有者是農(nóng)民集體所有，集體又分三級(jí)，先不談壟斷利益能否實(shí)現(xiàn)，如何分配，就從理論上講，集體土地所人從、非建設(shè)用地轉(zhuǎn)用建設(shè)用地和投資開(kāi)發(fā)帶來(lái)的增值收益，而且，在計(jì)算的基數(shù)中，也應(yīng)該包含投資利息、投資利潤(rùn)在內(nèi)的所有費(fèi)用，所以在這一項(xiàng)費(fèi)用處理須謹(jǐn)慎，因?yàn)橹貜?fù)計(jì)算給建設(shè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，沒(méi)有包含，就損害了集體利益，不符合業(yè)操守。估價(jià)行業(yè)的道德和職在運(yùn)用成本法計(jì)算集體土地一項(xiàng)復(fù)雜的事情，需要對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地的政策掌握理解，需要對(duì)基