房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制與優(yōu)化

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制與優(yōu)化1近幾年房地產(chǎn)開發(fā)成本不斷增加。如何能有效地控制建安成本，降低工程造價(jià)，成為當(dāng)前開發(fā)商需要解決的問題。通過實(shí)施建筑工程設(shè)計(jì)優(yōu)化，對(duì)施工圖進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化，在設(shè)計(jì)階段降低工程造價(jià)，能夠達(dá)到節(jié)約5%10%工程建設(shè)投資的目標(biāo)，使開發(fā)商獲得更大的投資效益。2 目前工程設(shè)計(jì)市場(chǎng)的狀況和存在的問題工程設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)人員普遍存在重技術(shù)輕經(jīng)濟(jì)、設(shè)計(jì)保守浪費(fèi)，只求安全保險(xiǎn)，不問造價(jià)高低。施工圖設(shè)計(jì)深度不夠，勢(shì)必會(huì)造成建設(shè)單位資金的“無形”浪費(fèi)。設(shè)計(jì)單位強(qiáng)調(diào)多完成任務(wù)，增加產(chǎn)值,卻不注重設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性。設(shè)計(jì)注重外觀造型，而忽視工程造價(jià)，盲目追求高標(biāo)準(zhǔn)，甚至弄虛作假。 設(shè)計(jì)人員不精心設(shè)計(jì)給

2、施工帶來了麻煩，有的給工程造成損失。3開發(fā)商引入設(shè)計(jì)優(yōu)化的必要性設(shè)計(jì)優(yōu)化是目前建筑工程管理的一個(gè)空白現(xiàn)在一味的強(qiáng)調(diào)施工管理的質(zhì)量、進(jìn)度等等，往往缺少了對(duì)設(shè)計(jì)階段的管理設(shè)計(jì)階段的管理是整個(gè)項(xiàng)目成本控制成敗的關(guān)鍵！4開發(fā)商引入設(shè)計(jì)優(yōu)化必要性開發(fā)企業(yè)對(duì)設(shè)計(jì)單位的監(jiān)控、管理若只依靠開發(fā)企業(yè)一家管理，缺乏專業(yè)的、系統(tǒng)的、全面的監(jiān)督和監(jiān)控。開發(fā)企業(yè)對(duì)設(shè)計(jì)文件不可能或沒有精力管理得很具體，勢(shì)必造成工程的缺陷和投資的增加。5開發(fā)商引入設(shè)計(jì)優(yōu)化的必要性設(shè)計(jì)優(yōu)化的引入是對(duì)工程項(xiàng)目管理工作的補(bǔ)充。對(duì)設(shè)計(jì)合同進(jìn)行細(xì)化、量化的考核，全面評(píng)價(jià)設(shè)計(jì)質(zhì)量，需要做大量細(xì)致的工作，引入設(shè)計(jì)優(yōu)化（監(jiān)理）進(jìn)行工程管理是十分必要的。6

3、 實(shí)行設(shè)計(jì)優(yōu)化給開發(fā)商帶來的效益1.為開發(fā)商節(jié)約工程建設(shè)投資。每平米建筑面積投入幾元錢能帶來50100元的回報(bào)，這是其它階段工程管理所做不到的。具體見設(shè)計(jì)優(yōu)化的實(shí)際案例分析。2. 使開發(fā)商的工程管理控制由被動(dòng)變?yōu)橹鲃?dòng)。3. 提高開發(fā)商的工作效率，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。7設(shè)計(jì)階段成本控制的主要工作內(nèi)容 主要工作是對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的質(zhì)量與工程造價(jià)進(jìn)行跟蹤與監(jiān)控。具體包括：（1）圖紙的規(guī)范性。（2）圖紙?jiān)O(shè)計(jì)是否滿足甲方功能使用要求。（3）建筑造型與立面設(shè)計(jì)、平面設(shè)計(jì)、空間設(shè)計(jì)、裝修設(shè)計(jì)是否符合有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求。8 （4）核查結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的合理性、經(jīng)濟(jì)性及配筋情況。 （5）核查給水、排水、強(qiáng)電、弱電、自控專業(yè)

4、設(shè)計(jì)的合理性、可行性、經(jīng)濟(jì)性。（6）協(xié)調(diào)各專業(yè)設(shè)計(jì)的一致性等。9實(shí)際設(shè)計(jì)優(yōu)化案例10例1 北京市某項(xiàng)目(一期)優(yōu)化節(jié)省造價(jià)匯總表 分區(qū)節(jié)省鋼筋量（噸）節(jié)省鋼筋造價(jià)（萬元）節(jié)省混凝土造價(jià)（萬元）合計(jì)（萬元）高層住宅樓1925.48101678.221094.22地下車庫779.901411.51104.79516.3多層住宅樓336.16177.376.71184.08總計(jì)3041.571604.88189.721794.6每平方米建筑面積節(jié)省造價(jià)91.56元11優(yōu)化結(jié)果：總共節(jié)省鋼筋3041.55噸，節(jié)省造價(jià)1794.6萬元?？偨ㄖ娣e19.6萬平方米，折合每平方米建筑面積節(jié)省造價(jià)91.56元。12 某工程項(xiàng)目水、暖設(shè)計(jì)方案優(yōu)化序號(hào)*設(shè)計(jì)院現(xiàn)階段采用的設(shè)計(jì)方案建議優(yōu)化采用的方案方案優(yōu)化結(jié)果1高區(qū)生活給水采用變頻泵配不銹鋼生活給水箱的供水方式。采用無負(fù)壓給水方式。節(jié)約50萬元2生活熱水系統(tǒng)采用高、低區(qū)獨(dú)立的兩套系統(tǒng)。采用單獨(dú)的一套熱水系統(tǒng)。此部分可節(jié)約設(shè)備投資約18萬元3地下一、二層設(shè)采暖系統(tǒng)。采用電伴熱，噴淋系統(tǒng)采用預(yù)作用系統(tǒng)。減少了每年采暖費(fèi)用支出約10萬元4單獨(dú)加壓排至地下一層中水機(jī)房回收利用利用重力流排水至中水機(jī)房節(jié)約了大量的系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi)用140余