北京物業(yè)管理法律法規(guī)講課

1、北京物業(yè)管管理法律法法規(guī)講課第一部分 國家法法律、國務務院法規(guī)、部委規(guī)章章（一）物物權法001. 物權法法中業(yè)主主建筑物區(qū)區(qū)分所有權權的內(nèi)容？ 1類答：建筑物物區(qū)分所有有權，是指指多個業(yè)主主共同擁有有一棟建筑筑物時，各各個業(yè)主對對其在構造造和使用上上具有獨立立的建筑物物部分所享享有的所有有權和對供供全體或部部分所有人人共同使用用的建筑物物部分所享享有的共有有權以及基基于建筑物物的管理、維護和修修繕等共同同事務而產(chǎn)產(chǎn)生的共同同管理權的的總稱。003.物權法規(guī)定的住住宅改變?yōu)闉榻?jīng)營性用用房的前提提條件？11類答:物權權法第七七十七條首首先明確業(yè)業(yè)主不得違違反法律、法規(guī)以及及管理規(guī)約約，將住宅宅改變

2、為經(jīng)經(jīng)營性用房房。業(yè)主將將住宅改變變?yōu)榻?jīng)營性性用房的，除除遵守法律律、法規(guī)以以及管理規(guī)規(guī)約外，應應當經(jīng)有利利害關系的的業(yè)主同意意。004.物權法規(guī)定的業(yè)業(yè)主行使共共有部分共共有權的內(nèi)內(nèi)容？1類類答:物權權法對業(yè)業(yè)主行使共共有部分所所有權的規(guī)規(guī)定主要有有：1.業(yè)主對對專有部分分以外的共共有部分享享有權利、承擔義務務，不得以以放棄權利利不履行義義務；2.建筑區(qū)區(qū)劃內(nèi)的道道路、綠地地、物業(yè)管管理用房以以及其他公公共場所、公用設施施的所有權權歸屬；3.對建筑筑區(qū)劃內(nèi)車車位、車庫庫的所有權權歸屬做了了規(guī)定。4.對建筑筑物及其附附屬設施的的維修資金金、費用分攤攤、收益分分配等事項項，做了規(guī)規(guī)定。008.物

3、權法中建筑區(qū)區(qū)劃內(nèi)道路路、綠地、車位、車車庫、物業(yè)業(yè)管理用房房等所有權權歸屬的內(nèi)內(nèi)容？1類類答:物權權法第七七十三條規(guī)規(guī)定：“建筑區(qū)劃劃內(nèi)的道路路，屬于業(yè)業(yè)主共有，但但屬于城鎮(zhèn)鎮(zhèn)公共道路路的除外。建筑區(qū)劃劃內(nèi)的綠地地，屬于業(yè)業(yè)主共有，但但屬于城鎮(zhèn)鎮(zhèn)公共綠地地或者明示示屬于個人人的除外。建筑區(qū)劃劃內(nèi)的其他他公共場所所、公用設設施和物業(yè)業(yè)服務用房房，屬于業(yè)業(yè)主共有?！毙枰⒁庖獾氖?，法法律規(guī)定的的綠地、道道路歸業(yè)主主所有，不不是說綠地地、道路的的土地所有有權歸業(yè)主主所有，而而是說綠地地、道路作作為土地上上的附著物物歸業(yè)主所所有。物權法第七十四四條對建筑筑區(qū)域內(nèi)的的車位、車車庫的所有有權歸屬作作了如

4、下規(guī)規(guī)定：1.建筑區(qū)區(qū)劃內(nèi)，規(guī)規(guī)劃用于停停放汽車的的車位、車車庫應當首首先滿足業(yè)業(yè)主的需要要；2.建筑區(qū)區(qū)劃內(nèi)，規(guī)規(guī)劃用于停停放汽車的的車位、車車庫的歸屬屬，由當事事人通過出出售、附贈贈或者出租租等方式約約定；3.占用業(yè)業(yè)主共有的的道路或者者其他場地地用于停放放汽車的車車位，屬于于業(yè)主共有有。009.物權法中關于建建筑物及其其附屬費用用分攤與收收益分配的的內(nèi)容？答:物權權法第八八十條規(guī)定定：建筑物物及其附屬屬設施的費費用分攤、收益分配配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。010.物權法規(guī)定的建建筑物及其其附屬設施施的管理形形式？答:物

5、權權法第八八十一條規(guī)規(guī)定：業(yè)主主可以自行行管理建筑筑物及其附附屬設施，也也可以委托托物業(yè)服務務企業(yè)或者者其他管理理人管理。對建設單位位聘請的物物業(yè)服務企企業(yè)或者其其他管理人人，業(yè)主有有權依法更更換。1、多選題題：以下對物物權法中中業(yè)主建筑筑物區(qū)分所所有權是指指：A.業(yè)主對對其專有部部分享有所所有權B.業(yè)主對對其共有部部分享有共共有權C.業(yè)主對對土地所有有權按份共共有D.業(yè)主對對共有部分分享有共同同管理權E.業(yè)主可可以轉讓房房屋時,可以不轉轉讓共有部部分（A.B.D）2、單選題題：業(yè)主將住宅宅改變?yōu)榻?jīng)經(jīng)營性用房房的,應當經(jīng)( )業(yè)主同意意：A.全體業(yè)業(yè)主B.多數(shù)業(yè)業(yè)主C.所有有有利害關系系的業(yè)主

6、D.多數(shù)有有利害關系系的業(yè)主E.業(yè)主委委員會（C）3、判斷題題某開發(fā)商在在房屋買賣賣合同中把把建筑區(qū)劃劃內(nèi)約5平米的綠綠地作為小小院送給甲甲業(yè)主，此此綠地應歸歸甲業(yè)主所所有。（對）說明明：已明示示屬于業(yè)主主4、簡答題題某開發(fā)商在在業(yè)主入住住三年后改改變出租車車位方式，開開始銷售車車位，業(yè)主主擔心權益益受到侵害害，請用物物權法的規(guī)規(guī)定作出解解釋？答：1.建筑區(qū)區(qū)劃內(nèi)，規(guī)規(guī)劃用于停停放汽車的的車位、車車庫應當首首先滿足業(yè)業(yè)主的需要要；2.建筑區(qū)區(qū)劃內(nèi)，規(guī)規(guī)劃用于停停放汽車的的車位、車車庫的歸屬屬，由當事事人通過出出售、附贈贈或者出租租等方式約約定；3.占用業(yè)業(yè)主共有的的道路或者者其他場地地用于停放

7、放汽車的車車位，屬于于業(yè)主共有有。（二）物物業(yè)管理條條例015.物業(yè)管理理條例對對物業(yè)管理理的定義？答:條例例第二條條本條例所所稱物業(yè)管管理，是指指業(yè)主通過過選聘物業(yè)業(yè)服務企業(yè)業(yè)，由業(yè)主主和物業(yè)服服務企業(yè)按按照物業(yè)服服務合同約約定，對房房屋及配套套的設施設設備和相關關場地進行行維修、養(yǎng)養(yǎng)護、管理理，維護物物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)的環(huán)環(huán)境衛(wèi)生和和相關秩序序的活動。017.物業(yè)管理理條例確確立的七項項基本制度度及具體內(nèi)內(nèi)容？答:條例例在物業(yè)業(yè)管理基本本制度上進進行了多項項創(chuàng)新，創(chuàng)創(chuàng)設了業(yè)主主大會、管管理規(guī)約、前期物業(yè)業(yè)管理招投投標、物業(yè)業(yè)承接查驗驗、物業(yè)服服務企業(yè)資資質管理、物業(yè)管理理從業(yè)人員員職業(yè)資格格

8、、住宅專專項維修資資金等七項項基本制度度。026.前期物業(yè)業(yè)服務合同同的定義義？答：建設單單位與物業(yè)業(yè)服務企業(yè)業(yè)簽訂的物物業(yè)服務合合同稱為前期物業(yè)業(yè)服務合同同。建設設單位與物物業(yè)買受人人簽訂的買買賣合同應應當包含前前期物業(yè)服服務合同約約定的內(nèi)容容。031.物業(yè)管理理條例對對物業(yè)服務務企業(yè)應當當協(xié)助做好好物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)的的安全防范范工作的規(guī)規(guī)定？答：條例例第四十十七條規(guī)定定：物業(yè)服服務企業(yè)應應當協(xié)助做好物物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)的安安全防范工工作。發(fā)生生安全事故故時，物業(yè)業(yè)服務企業(yè)業(yè)在采取應應急措施的的同時，應應當及時向向有關行政政管理部門門報告，協(xié)協(xié)助做好救救助工作。物業(yè)服服務企業(yè)雇雇請保安人人員的

9、，應應當遵守國國家有關規(guī)規(guī)定。保安安人員在維維護物業(yè)管管理區(qū)域內(nèi)內(nèi)的公共秩秩序時，應應當履行職職責，不得得侵害公民民的合法權權益。035.物業(yè)管理理條例中中關于利用用物業(yè)共用用部位、共共用設施設設備進行經(jīng)經(jīng)營方面的的規(guī)定？答：條例例第五十十五條規(guī)定定：利用物物業(yè)共用部部位、共用用設施設備備進行經(jīng)營營的，應當當在征得相相關業(yè)主、業(yè)主大會會、物業(yè)服服務企業(yè)的的同意后，按按照規(guī)定辦辦理有關手手續(xù)。業(yè)主主所得收益益應當主要要用于補充充專項維修修資金，也也可以按照照業(yè)主大會會的決定使使用。040.物業(yè)管理理條例規(guī)規(guī)定的對業(yè)業(yè)主未能履履行交納物物業(yè)費職責責的處理？答：條例例第六章章規(guī)定： 違反反物業(yè)服務務

10、合同約定定，業(yè)主逾逾期不交納納物業(yè)服務務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。1、單選題題：物業(yè)管理理條例所所稱物業(yè)管管理，是指指業(yè)主通過過選聘物業(yè)業(yè)服務企業(yè)業(yè)，由業(yè)主主和物業(yè)服服務企業(yè)按按照（ ），對對房屋及配配套的設施施設備和相相關場地進進行維修、養(yǎng)護、管管理，維護護物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)的的環(huán)境衛(wèi)生生和相關秩秩序的活動動。A.法律法法規(guī)的規(guī)定定B.業(yè)主大大會的決定定C.管理規(guī)規(guī)約的約定定D.物業(yè)服服務合同的的約定E.物業(yè)管管理條例的的規(guī)定（D）2、多選題題：以下屬于物業(yè)管理理條例確確立的基本本制度的有有：A.業(yè)主大大會制度B.業(yè)主委委員會制度度C

11、.管理規(guī)規(guī)約D.業(yè)主大大全議事規(guī)規(guī)則E.物業(yè)承承接查驗（A.C.E）3、多選題題：在物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)發(fā)發(fā)生事故時時，屬于物物業(yè)服務企企業(yè)應當履履行義務的的有：A.采取應應急措施，避避免損失擴擴大B.及時報報告政府有有關部門C.想盡辦辦法，避免免媒體曝光光D.協(xié)助做做好救助工工作E.保安人人員必要時時可以強制制執(zhí)法（A.B.D）4、判斷題題：業(yè)主按約定定逾期不交交納物業(yè)服服務費用的的，業(yè)主委委員會應當當督促其限限期交納。逾期仍不不交納的，業(yè)業(yè)主委員會會承擔連帶帶責任，物物業(yè)服務企企業(yè)可以向向人民法院院起訴。（錯）說明明：業(yè)委會會不承擔連連帶責任5、判斷題題：利用物業(yè)共共用部位、共用設施施設備進行

12、行經(jīng)營的，應應當在征得得相關業(yè)主主、業(yè)主委委員會、物物業(yè)服務企企業(yè)的同意意后，按照照規(guī)定辦理理有關手續(xù)續(xù)。（錯）說明明：業(yè)主委委員會應為為業(yè)主大會會（三）住住宅室內(nèi)裝裝飾裝修管管理辦法041.住宅室內(nèi)內(nèi)裝飾裝修修管理辦法法對住宅宅裝修的禁禁止行為？答：1.未未經(jīng)原設計計單位或者者具有相應應資質等級級的設計單單位提出設設計方案，變變動建筑主主體和承重重結構；2.將沒有有防水要求求的房間或或者陽臺改改為衛(wèi)生間間、廚房間間；3.擴大承承重墻上原原有的門窗窗尺寸，拆拆除連接陽陽臺的磚、混凝土墻墻體；4.損壞房房屋原有節(jié)節(jié)能設施，降降低節(jié)能效效果；5.其他影影響建筑結結構和使用用安全的行行為（第五五條）

13、。044需需要變得建建筑主體或或承重結構構時的處理理方式？答：變動建建筑主體或或者承重結結構的，需需提交原設設計單位或或者具有相相應資質等等級的設計計單位提出出的設計方方案（第十四條條）。046.住宅室內(nèi)內(nèi)裝飾裝修修管理辦法法對因裝裝修活動造造成相鄰住住宅損失的的處理規(guī)定定？答：因住宅宅室內(nèi)裝飾飾裝修活動動造成相鄰鄰住宅的管管道堵塞、滲漏水、停水停電電、物品毀毀壞等，裝裝修人應當當負責修復復和賠償；屬于裝飾飾裝修企業(yè)業(yè)責任的，裝裝修人可以以向裝飾裝裝修企業(yè)追追償。裝修修人擅自拆拆改供暖、燃氣管道道和設施造造成損失的的，由裝修修人負責賠賠償（第三三十三條）。1、多選題題：住宅室內(nèi)內(nèi)裝飾裝修修管理

14、辦法法對住宅宅裝修的禁禁止行為有有：A.未經(jīng)原原設計單位位或者具有有相應資質質等級的設設計單位提提出設計方方案，搭建建建筑物；B.將沒有有防水要求求的房間或或者陽臺改改為衛(wèi)生間間、廚房間間；C.擴大承承重墻上原原有的門窗窗尺寸，拆拆除連接陽陽臺的磚、混凝土墻墻體；D.損壞房房屋原有節(jié)節(jié)能設施，降降低節(jié)能效效果；E.經(jīng)燃氣氣管理單位位同意,可以拆改改燃氣設施施.（B.C.D）說明：AA由規(guī)劃部部門同意事事項2、單選題題：下列關于裝裝飾裝修的的說法,不正確的的是:A.因住宅宅室內(nèi)裝飾飾裝修活動動造成相鄰鄰住宅的管管道堵塞、滲漏水、停水停電電、物品毀毀壞等，裝裝修人應當當負責修復復和賠償；B.屬于裝

15、裝飾裝修企企業(yè)責任的的，裝修人人可以向裝裝飾裝修企企業(yè)追償;C.裝修人人擅自拆改改供暖、燃燃氣管道和和設施造成成損失的，由由裝修人負負責賠償 ;D.裝修人人因裝修侵侵占公共空空間,對共公部部位和設施施造成損害害的,由物業(yè)服服務企業(yè)責責任其改正正并進行處處罰.（D）關于審理理建筑物區(qū)區(qū)分所有權權糾紛案件件具體應用用法律若干干問題的解解釋（七）關關于審理物物業(yè)服務糾糾紛案件具具體應用法法律若干問問題的解釋釋075最最高人民法法院認定業(yè)業(yè)主的條件件？答答：依法登登記取得或或者根據(jù)物物權法第二二章第三節(jié)節(jié)規(guī)定取得得建筑物專專有部分所所有權的人人，應當認認定為物權權法第六章章所稱的業(yè)業(yè)主?；谟谂c建設單

16、單位之間的的商品房買買賣民事法法律行為，已已經(jīng)合法占占有建筑物物專有部分分，但尚未未依法辦理理所有權登登記的人，可可以認定為為物權法第第六章所稱稱的業(yè)主。（物權法第第二章第三三節(jié)：因人人民法院、仲裁委員員會的法律律文書或者者人民政府府的征收決決定導致物物權設立、變更； 因繼承承或者受遺遺贈取得物物權的； 因合法法建造等事事實行為設設立物權的的所有權人人。 上述所所有權人須須依照法律律規(guī)定辦理理登記，未未經(jīng)登記，不不發(fā)生物權權效力。）076. 最高人民民法院對物物權法所稱稱專有部分分的解釋？答答：建筑區(qū)區(qū)劃內(nèi)符合合下列條件件的房屋，以以及車位、攤位等特特定空間，應應當認定為為物權法第第六章所稱稱

17、的專有部部分： 11.具有構構造上的獨獨立性，能能夠明確區(qū)區(qū)分； 22.具有利利用上的獨獨立性，可可以排他使使用； 33.能夠登登記成為特特定業(yè)主所所有權的客客體。 規(guī)規(guī)劃上專屬屬于特定房房屋，且建建設單位銷銷售時已經(jīng)經(jīng)根據(jù)規(guī)劃劃列入該特特定房屋買買賣合同中中的露臺等等，應當認認定為物權權法第六章章所稱專有有部分的組組成部分。077. 最高人民民法院對物物權法所稱稱共有部分分的解釋？ 答答：除法律律、行政法法規(guī)規(guī)定的的共有部分分外，建筑筑區(qū)劃內(nèi)的的以下部分分，也應當當認定為物物權法第六六章所稱的的共有部分分： 11.建筑物物的基礎、承重結構構、外墻、屋頂?shù)然窘Y構部部分，通道道、樓梯、大堂等

18、公公共通行部部分，消防防、公共照照明等附屬屬設施、設設備，避難難層、設備備層或者設設備間等結結構部分； 22.其他不不屬于業(yè)主主專有部分分，也不屬屬于市政公公用部分或或者其他權權利人所有有的場所及及設施等。 3建筑區(qū)區(qū)劃內(nèi)的土土地，依法法由業(yè)主共共同享有建建設用地使使用權，但但屬于業(yè)主主專有的整整棟建筑物物的規(guī)劃占占地或者城城鎮(zhèn)公共道道路、綠地地占地除外外。079. 最高人民民法院對物物權法規(guī)定定的專有部部分面積和和建筑物總總面積的認認定？1類類答：1專專有部分面面積，按照照不動產(chǎn)登登記簿記載載的面積計計算；2尚未進進行物權登登記的，暫暫按測繪機機構的實測測面積計算算；3尚未進進行實測的的，暫

19、按房房屋買賣合合同記載的的面積計算算； 44建筑物物總面積，按按照前項的的統(tǒng)計總和和計算（第第八條）。081.最最高人民法法院對物權權法第七十十七條所稱稱有利害關關系業(yè)主的的認定？答：業(yè)主將將住宅改變變?yōu)榻?jīng)營性性用房，本本棟建筑物物內(nèi)的其他他業(yè)主，應應當認定為為物權法第第七十七條條所稱“有利害關關系的業(yè)主主”。建筑區(qū)區(qū)劃內(nèi)，本本棟建筑物物之外的業(yè)業(yè)主，主張張與自己有有利害關系系的，應證證明其房屋屋價值、生生活質量受受到或者可可能受到不不利影響（第第十一條）。085. 最高人人民法院對對業(yè)主和物物業(yè)服務企企業(yè)不予支支持的行為為？答：1建建設單位依依法與物業(yè)業(yè)服務企業(yè)業(yè)簽訂的前前期物業(yè)服服務合同，

20、以以及業(yè)主委委員會與業(yè)業(yè)主大會依依法選聘的的物業(yè)服務務企業(yè)簽訂訂的物業(yè)服服務合同，對對業(yè)主具有有約束力。業(yè)主以其其并非合同同當事人為為由提出抗抗辯的，人人民法院不不予支持。 2物業(yè)服服務企業(yè)已已經(jīng)按照合合同約定以以及相關規(guī)規(guī)定提供服服務，業(yè)主主僅以未享享受或者無無需接受相相關物業(yè)服服務為抗辯辯理由的，人人民法院不不予支持。 3物業(yè)服服務企業(yè)拒拒絕退出、移交，并并以存在事事實上的物物業(yè)服務關關系為由，請請求業(yè)主支支付物業(yè)服服務合同權權利義務終終止后的物物業(yè)費的，人人民法院不不予支持。1、多選題題：下列情況可可以認定為為業(yè)主的有有:A.執(zhí)有房房屋所有權權證的；B. 商品品房買賣合合法占有建建筑物專

21、有有部分的；C.繼承房房屋但未經(jīng)經(jīng)登記的；D.人民法法院判決取取得物權經(jīng)經(jīng)登記處的的；E.執(zhí)有共共有權證的的.（A.B.D.E）2、多選題題：下列情況可可以認定為為專有部分分的有:A.開發(fā)商商根據(jù)規(guī)劃劃列入特定定房屋買賣賣合同中的的露臺；B. 業(yè)主主長期租用用的車位;C.住宅區(qū)區(qū)底商；D.物業(yè)管管理用房；E.業(yè)主共共有的土地地使用權.（A.C）3、單選題題：某小區(qū)業(yè)委委會與A公司的物業(yè)服務務合同到到期，半年年后業(yè)主委委員會與新新選聘B公司簽定定合同。某某業(yè)主以合合同到期不不交納半年年的物業(yè)費費，A公司以事事實服務關關系將該業(yè)業(yè)主起訴。這半年的的物業(yè)費應應由( )承承擔：A. AA公司承擔擔；B

22、. 該該業(yè)主承擔擔;C. 業(yè)業(yè)委會承擔擔；D. BB公司承擔擔。（B）（十）建建設工程質質量管理條條例093. 建設工工程質量管管理條例對建設工工程最低保保修期限的的規(guī)定？答：在正常常使用條件件下，建設設工程的最最低保修期期限為： （一）基基礎設施工工程、房屋屋建筑的地地基基礎工工程和主體體結構工程程，為設計計文件規(guī)定定的該工程程的合理使使用年限； （二）屋屋面防水工工程、有防防水要求的的衛(wèi)生間、房間和外外墻面的防防滲漏，為為年； （三）供熱與供冷系統(tǒng)，為個采暖期、供冷期； （四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為年。其他項項目的保修修期限由發(fā)發(fā)包方與承承包方約定定。 建設工工程的保

23、修修期，自竣竣工驗收合合格之日起起計算（第四十條條）。 （十一）保安服務務管理條例例095. 保安服服務管理條條例對自自行招用保保安員的單單位的要求求？答：保安安服務管理理條例第第十三條、第十四條條、第十五五條規(guī)定：自行招用用保安員的的單位應當當具有法人人資格，有有符合本條條例規(guī)定條條件的保安安員，有健健全的保安安服務管理理制度、崗崗位責任制制度和保安安員管理制制度。娛樂場所應應當依照娛樂場所所管理條例例的規(guī)定定，從保安安服務公司司聘用保安安員，不得得自行招用用保安員。自行招用保保安員的單單位，應當當自開始保保安服務之之日起300日內(nèi)向所所在地設區(qū)區(qū)的市級人人民政府公公安機關備備案，備案案應當

24、提供供下列材料料:1.法人資資格證明；2.法定代代表人（主主要負責人人）、分管管負責人和和保安員的的基本情況況；3.保安服服務區(qū)域的的基本情況況；4.建立保保安服務管管理制度、崗位責任任制度、保保安員管理理制度的情情況。自行招用保保安員的單單位不再招招用保安員員進行保安安服務的，應應當自停止止保安服務務之日起330日內(nèi)到到備案的公公安機關撤撤銷備案。自行招用保保安員的單單位不得在在本單位以以外或者物物業(yè)管理區(qū)區(qū)域以外提提供保安服服務。保安服務中中形成的監(jiān)監(jiān)控影像資資料、報警警記錄，應應當至少留留存30日日備查，保保安從業(yè)單單位和客戶戶單位不得得刪改或者者擴散。097.保安服務務管理條例例規(guī)定的

25、的保安員的的禁止行為為？ 答:保安安服務管理理條例第第三十條規(guī)規(guī)定：保安安員不得有有下列行為為:1.限制他他人人身自自由、搜查查他人身體體或者侮辱辱、毆打他他人；2.扣押、沒收他人人證件、財財物；3.阻礙依依法執(zhí)行公公務；4.參與追追索債務、采用暴力力或者以暴暴力相威脅脅的手段處處置糾紛；5.刪改或或者擴散保保安服務中中形成的監(jiān)監(jiān)控影像資資料、報警警記錄；6.侵犯個個人隱私或或者泄露在在保安服務務中獲知的的國家秘密密、商業(yè)秘秘密以及客客戶單位明明確要求保保密的信息息；7.違反法法律、行政政法規(guī)的其其他行為。（十二）民法通則則098. 民法通通則中與與物業(yè)管理理密切相關關的規(guī)定？答:中華華人民共

26、和和國民法通通則是一一部調(diào)整平平等主體的的公民之間間、法人之之間、公民民和法人之之間的財產(chǎn)產(chǎn)關系和人人身關系的的法律。在第六章民事責任任中的有關關規(guī)定，與與我們?nèi)粘３Ｎ飿I(yè)管理理服務密切切的關系： 1.在公共場場所、道旁旁或者通道道上挖坑、修繕安裝裝地下設施施等，沒有有設置明顯顯標志和采采取安全措措施造成他他人損害的的，施工人人應當承擔擔民事責任任（第一百二二十五條）。 2.建筑筑物或者其其他設施以以及建筑物物上的擱置置物、懸掛掛物發(fā)生倒倒塌、脫落落、墜落造造成他人損損害的，它它的所有人人或者管理理人應當承承擔民事責責任，但能能夠證明自自己沒有過過錯的除外外(第一百二二十六條)。 3.飼養(yǎng)養(yǎng)的動

27、物造造成他人損損害的，動動物飼養(yǎng)人人或者管理理人應當承承擔民事責責任；由于于受害人的的過錯造成成損害的，動動物飼養(yǎng)人人或者管理理人不承擔擔民事責任任；由于第第三人的過過錯造成損損害的，第第三人應當當承擔民事事責任(第一百二二十七條)。 4.因因正當防衛(wèi)衛(wèi)造成損害害的，不承承擔民事責責任。正當當防衛(wèi)超過過必要的限限度，造成成不應有的的損害的，應應當承擔適適當?shù)拿袷率仑熑?第一百二二十八條)。 5.因緊緊急避險造造成損害的的，由引起起險情發(fā)生生的人承擔擔民事責任任。如果危危險是由自自然原因引引起的，緊緊急避險人人不承擔民民事責任或或者承擔適適當?shù)拿袷率仑熑?。因因緊急避險險采取措施施不當或者者超過必

28、要要的限度，造造成不應有有的損害的的，緊急避避險人應當當承擔適當當?shù)拿袷仑熦熑?第一百二二十九條)。 66. 民民法通則第八十三三條規(guī)定：“不動產(chǎn)產(chǎn)相鄰各方方，應當按按照有利生生產(chǎn)、方便便生活、團團結互助、公平合理理的精神，正正確處理截截水、排水水、通行、通風、采采光等方面面的相鄰關關系。給相相鄰方造成成妨礙或損損失的，應應當停止侵侵害，排除除妨礙，賠賠償損失”。（十三）消防法101.消防法中與物業(yè)業(yè)管理密切切相關的重重要規(guī)定內(nèi)內(nèi)容？答:除了上上述與物業(yè)業(yè)服務企業(yè)業(yè)有關的職職責外，中華人民民共和國消消防法還還明確規(guī)定定以下與物物業(yè)管理密密切相關的的條款：1.任何單單位、個人人都有維護護消防安全

29、全、保護消消防設施、預防火災災、報告火火警的義務務。任何單單位、成年年公民都有有參加有組組織的滅火火工作的義義務。2.任何單單位、個人人都應當無無償為報警警提供便利利，不得阻阻攔報警。嚴禁謊報報火警。3.公共場場所發(fā)生火火災時，該該公共場所所的現(xiàn)場工工作人員有有組織、引引導在場群群眾疏散的的義務。 4.發(fā)生火火災的單位位必須立即即組織力量量撲救火災災。鄰近單單位應當給給予支援。 5. 消防防隊接到火火警后，必必須立即趕趕赴火場，救救助遇險人人員，排除除險情，撲撲滅火災。6. 公安安消防隊撲撲救火災，不不得向發(fā)生生火災的單單位、個人人收取任何何費用。第二部分 北京市市地方規(guī)章章、規(guī)范性性文件 （

30、一）北北京市物業(yè)業(yè)管理辦法法（全部部為重點）001北京市物業(yè)管理理辦法對對物業(yè)管理理的定義？答：北京京物業(yè)管理理辦法所稱物業(yè)業(yè)管理，是是指業(yè)主自自行或者通通過他人對對物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)的的建筑物、構筑物及及配套的設設施設備和和相關場地地進行維修修、養(yǎng)護、管理，維維護環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生和相關關秩序的活活動。多選題：根據(jù)北京京市物業(yè)管管理辦法對房屋等等建筑物的的管理，業(yè)業(yè)主可以采采用的方式式有:A.業(yè)主自自行管理；B. 業(yè)主主將不同的的服務內(nèi)容容委托給不不同的專業(yè)業(yè)公司；C.建設單單位管理；D.業(yè)主可可以選聘沒沒有資質的的物業(yè)服務務企業(yè)進行行管理；E.業(yè)主選選聘具有相相應資質的的物業(yè)服務務企業(yè)進行行管理.（

31、A.B.C.E）002.北京市物業(yè)管理理辦法中中劃分物業(yè)業(yè)管理區(qū)域域的原則？答：建設單單位應當在在銷售房屋屋前，結合合物業(yè)的共共用設施設設備、建筑筑物規(guī)模、社區(qū)建設設等因素劃劃分物業(yè)管管理區(qū)域，并并在房屋買買賣合同中中明示。物業(yè)主要配配套設施設設備和相關關場地共用用的，應當當劃分為一一個物業(yè)管管理區(qū)域；住宅區(qū)和和非住宅區(qū)區(qū)原則上應應當劃分為為不同的物物業(yè)管理區(qū)區(qū)域。003.北京市物業(yè)管理理辦法對對業(yè)主共同同決定物業(yè)業(yè)管理區(qū)域域進行分立立或者合并并事項時的的規(guī)定？答：業(yè)主共共同決定對對物業(yè)管理理區(qū)域進行行分立或者者合并的，應應當向物業(yè)業(yè)所在地街街道辦事處處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人人民政府提提出申請，由由街道辦事

32、事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政府府會同區(qū)縣縣房屋行政政主管部門門等相關部部門進行審審查，確需需調(diào)整的，予予以確認并并公告。1、單選題題：根據(jù)北京京市物業(yè)管管理辦法業(yè)主共同同決定對物物業(yè)管理區(qū)區(qū)域進行調(diào)調(diào)整的，應應當向物業(yè)業(yè)所在地的的（ ）提出出申請。A.居委會會或街道辦辦事處；B.街道辦辦事處或鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政政府；C.建設單單位；D.區(qū)縣房房屋行政主主管部門。（B）2、判斷題題：建設單位應應當在銷售售房屋前，會會同街道辦辦事處或鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政政府劃分物物業(yè)管理區(qū)區(qū)域，并在在房屋買賣賣合同中明明示。（錯）說明明：不需要要會同街道道辦事處或或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民民政府004.北京市物業(yè)管理理辦法對對建設單位位委托專項項服務的

33、規(guī)規(guī)定？答：建設單單位可以將將全部專項項服務委托托給物業(yè)服服務企業(yè)，也也可以將專專項服務委委托給專業(yè)業(yè)性服務企企業(yè)。多選題：根據(jù)北京京市物業(yè)管管理辦法,以下描述述正確的有有:A.建設單單位可以不不采取招投投標的方式式選聘物業(yè)業(yè)服務企業(yè)業(yè);B.建設單單位要承擔擔首次業(yè)主主大會召開開前或籌備備組成立滿滿三個月前前的物業(yè)管管理費;C.建設單單位可以不不經(jīng)業(yè)主同同意將保潔潔服務委托托給專業(yè)公公司；D.在未完完成共用部部分交接前前,建設單位位必須承擔擔物業(yè)服務務費;E.作為房房屋買賣合合同附件的的前期物業(yè)業(yè)服務合同同的主體雙雙方為業(yè)主主和建設單單位。（A.B.C.E）005.北京市物業(yè)管理理辦法中中對于

34、物業(yè)業(yè)管理活動動的相關監(jiān)督管管理工作的的具體劃分分？答：北京市市房屋行政政主管部門門負責全市市物業(yè)管理理活動的監(jiān)監(jiān)督管理工工作。區(qū)縣縣房屋行政政主管部門門負責本行行政區(qū)域內(nèi)內(nèi)物業(yè)管理理活動的監(jiān)監(jiān)督管理工工作。供水、排水水、供電、供氣、供供熱、環(huán)境境衛(wèi)生、園園林綠化、停車管理理、秩序維維護、設施施設備維護護等專項服服務的行業(yè)業(yè)主管部門門和專業(yè)監(jiān)監(jiān)管部門依依法按照職職責負責相相關監(jiān)督管管理工作。006.北京市物業(yè)管理理辦法中中規(guī)定的物物業(yè)管理活活動的在區(qū)縣人民民政府、街道辦事事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政府府對業(yè)主大會會、業(yè)主委委員會的成成立及相關關活動的對應應職責？答：區(qū)縣人人民政府應應當做好轄轄區(qū)內(nèi)物業(yè)業(yè)

35、管理以及及和諧社區(qū)區(qū)建設的相相關工作。街道辦事處處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人人民政府負負責對轄區(qū)區(qū)內(nèi)業(yè)主大大會、業(yè)主主委員會的的成立及活活動進行協(xié)協(xié)助、指導導和監(jiān)督，協(xié)協(xié)調(diào)處理糾糾紛。判斷題：居委會負責責對轄區(qū)內(nèi)內(nèi)業(yè)主大會會、業(yè)主委委員會的成成立及活動動進行協(xié)助助、指導和和監(jiān)督，協(xié)協(xié)調(diào)處理糾糾紛。（錯）007. 新建住宅宅物業(yè)，對對于建設單單位配建的的物業(yè)服務務用房的要要求與標準準？答：新建住住宅物業(yè)，建建設單位應應當配建物物業(yè)服務用用房，包括括客服接待待、項目檔檔案資料保保存、工具具物料存放放、人員值值班備勤、業(yè)主大會會及業(yè)主委委員會辦公公用房等，并并在房屋買買賣合同中中明確物業(yè)業(yè)服務用房房的坐落位位置(具體

36、體到樓棟、房號)。新建住宅物物業(yè)，對于于建設單位位配建的物物業(yè)服務用用房建筑面面積不得低低于1500平方米，其其中地上房房屋不得低低于1000平方米，業(yè)業(yè)主大會及及業(yè)主委員員會辦公用用房建筑面面積30至至60平方方米。008. 前期物業(yè)業(yè)服務責任任？答：建設單單位承擔前前期物業(yè)服服務責任。銷售房屋屋時，前期期物業(yè)服務務合同應當當作為房屋屋買賣合同同的附件。009. 前期物業(yè)業(yè)管理建設設單位撤出出管理區(qū)域域并移交相相關資料的的前置條件件是什么？答：業(yè)主共共同決定解解除前期物物業(yè)服務合合同的，建建設單位應應當與全體體業(yè)主進行行物業(yè)共用用部分的查驗交接接，撤出物物業(yè)管理區(qū)區(qū)域，并移移交相關資資料。0

37、10. 業(yè)主共同同決定解除除前期物業(yè)業(yè)服務合同同的情況下下，建設單單位應當與與全體業(yè)主主進行物業(yè)業(yè)共用部分分查驗可以以選擇的方方式？答：全體業(yè)業(yè)主承接前前應當對物物業(yè)共用部部分進行查查驗，可以以委托選聘聘的物業(yè)服服務企業(yè)進進行查驗。全體業(yè)主主與建設單單位也可以以共同委托托物業(yè)服務務評估監(jiān)理理機構進行行查驗。單選題：根據(jù)北京京市物業(yè)管管理辦法，前期物物業(yè)交接查查驗的主體體為：A.建設單單位與全體體業(yè)主;B.未成立立業(yè)委會的的，交接主主體為建設設單位與街街道辦事處處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人人民政府 ;C.建設單單位與第三三方評估監(jiān)監(jiān)理機構;D.建設單單位與物業(yè)業(yè)公司;（A）011. 業(yè)主對物物業(yè)管理區(qū)區(qū)域共用部部

38、分實施共共同管理時時由業(yè)主共共同決定的的事項內(nèi)容容？答：業(yè)主對對物業(yè)管理理區(qū)域共用用部分實施施共同管理理。下列事事項由業(yè)主主共同決定定：1.制定或或者修改管管理規(guī)約、業(yè)主大會會議事規(guī)則則；2.選舉或或者更換業(yè)業(yè)主委員會會委員；3.確定或或者變更物物業(yè)管理方方式、服務務內(nèi)容、服服務標準和和收費方案案；4.選聘、解聘物業(yè)業(yè)服務企業(yè)業(yè)或者不再再接受物業(yè)業(yè)服務企業(yè)業(yè)事實服務務；5.籌集、管理和使使用專項維維修資金；6.申請改改建、重建建建筑物及及附屬設施施；7. 申請請分立或者者合并物業(yè)業(yè)管理區(qū)域域；8.決定物物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)的其其他重大物物業(yè)管理事事項。012.業(yè)業(yè)主對物業(yè)業(yè)管理區(qū)域域共用部分分實施

39、共同同管理的事項中，應當經(jīng)經(jīng)專有部分分占建筑物物總面積三三分之二以以上的業(yè)主主且占總人人數(shù)三分之之二以上的的業(yè)主同意意的事項？答：籌集、管理和使使用專項維維修資金；申請改建建、重建建建筑物及附附屬設施；同時，申請請分立或者者合并物業(yè)業(yè)管理區(qū)域域的，應當分分別經(jīng)原物物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)以及及擬分立或或者合并后后物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)專專有部分占占建筑物總總面積三分分之二以上上的業(yè)主且且占總人數(shù)數(shù)三分之二二以上的業(yè)業(yè)主同意。013. 業(yè)主對物物業(yè)管理區(qū)區(qū)域共用部部分實施共共同管理，具具體事項范范圍和決定定程序？答：業(yè)主對對物業(yè)管理理區(qū)域共用用部分實施施共同管理理。共同決決定本單位位范圍內(nèi)的的物業(yè)管理理事項。

40、事項范圍圍和決定程程序由業(yè)主主大會議事事規(guī)則規(guī)定定或者由物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)全全體業(yè)主共共同決定。1、單選題題：根據(jù)北京京市物業(yè)管管理辦法，業(yè)主共共同決定物物業(yè)管理事事項的范圍圍和決定程程序由（ ）規(guī)規(guī)定。A.管理規(guī)規(guī)約;B.物業(yè)服服務合同 ;C.業(yè)主大大會議事規(guī)規(guī)則;D.業(yè)主委委員會。（C）2、多選題題：根據(jù)北京京市物業(yè)管管理辦法，業(yè)主對對以下事項項中，應當當經(jīng)專有部部分占建筑筑物總面積積三分之二二以上的業(yè)業(yè)主且占總總人數(shù)三分分之二以上上的業(yè)主同同意的有：A.制定或或者修改管管理規(guī)約、業(yè)主大會會議事規(guī)則則；B.申請改改建、重建建建筑物及及附屬設施施 ；C.確定或或者變更物物業(yè)管理方方式、服務務內(nèi)

41、容、服服務標準和和收費方案案；D.選聘、解聘物業(yè)業(yè)服務企業(yè)業(yè)或者不再再接受物業(yè)業(yè)服務企業(yè)業(yè)事實服務務；E. 申請請分立或者者合并物業(yè)業(yè)管理區(qū)域域；（B.E）014. 業(yè)主大會會組成人員員？答：業(yè)主可可以成立業(yè)業(yè)主大會，業(yè)業(yè)主大會由由物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)全全體業(yè)主組組成，對物物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)共用用部分實施施共同管理理，按照相相關規(guī)定開開展與物業(yè)業(yè)管理有關關的活動。015. 未成立業(yè)業(yè)主大會，發(fā)發(fā)生物業(yè)服服務企業(yè)停停止服務或或者其他重重大、緊急急物業(yè)管理理事件，需需要業(yè)主共共同決定解解聘、選聘聘物業(yè)服務務企業(yè)或者者其他事項項的處理方方式？答：未成立立業(yè)主大會會，發(fā)生物物業(yè)服務企企業(yè)停止服服務或者其其他

42、重大、緊急物業(yè)業(yè)管理事件件，需要業(yè)業(yè)主共同決決定解聘、選聘物業(yè)業(yè)服務企業(yè)業(yè)或者其他他事項的，由由物業(yè)所在在地街道辦辦事處、鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政政府指導協(xié)協(xié)助業(yè)主共共同決定有有關事項。016. 建設單位位向物業(yè)所所在地街道道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民民政府報送送籌備首次次業(yè)主大會會會議所需需資料并推推薦業(yè)主代代表作為臨臨時召集人人的條件？答：物業(yè)管管理區(qū)域內(nèi)內(nèi)已交付業(yè)業(yè)主的專有有部分達到到建筑物總總面積500以上的的，建設單單位應當向向物業(yè)所在在地街道辦辦事處、鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政政府報送籌籌備首次業(yè)業(yè)主大會會會議所需資資料，并推推薦業(yè)主代代表作為臨臨時召集人人。017. 除建設單單位外，業(yè)業(yè)主自己申申請成立業(yè)業(yè)主大會需

43、需要滿足的的條件？答：物業(yè)管管理區(qū)域內(nèi)內(nèi)占總人數(shù)數(shù)5以上上或者專有有部分占建建筑物總面面積5以以上的業(yè)主主可以自行行向物業(yè)所所在地街道道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民民政府提出出書面申請請成立業(yè)主主大會。多選題：以下屬于建建設單位的的責任的有有:A.占總人人數(shù)5%以上或或專有部分分占建筑總總面積5%的業(yè)主要要求成立業(yè)業(yè)主大會的的,建設單位位應當向有有關部門提提出申請;B.分期開開發(fā)的首期期且已實施施物業(yè)管理理,已交付業(yè)業(yè)主的專有有部分達到到首期建筑筑總面積550%以上上,建設單位位可以向相相關部門報報送籌備首首次業(yè)主大大會的所需需資料;C.推薦業(yè)業(yè)主代表作作為籌備首首次業(yè)主大大會的臨時時召集人;D.指定籌籌

44、備組組長長;E.負責首首次業(yè)主大大會會議。（B.C）018. 街道辦事事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政府府在接到申請請成立業(yè)主主大會后需需要履行的的職責？答：街道辦辦事處、鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政政府應當自自接到申請請之日起660日內(nèi)，指指定代表擔擔任籌備組組組長，組組織成立首首次業(yè)主大大會會議籌籌備組，籌籌備組負責責召集首次次業(yè)主大會會會議。019. 業(yè)主委員員會選舉產(chǎn)產(chǎn)生后向物業(yè)所所在地街道道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民民政府備案案時提交材材料清單？答：業(yè)主委委員會應當當自選舉產(chǎn)產(chǎn)生之日起起30日內(nèi)內(nèi)，持以下下材料向物物業(yè)所在地地街道辦事事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政府府備案：1.籌備組組出具并由由組長簽字字的業(yè)主大大會成立和和業(yè)主委員員

45、會選舉情情況的報告告；2.業(yè)主大大會決議；3.管理規(guī)規(guī)約、業(yè)主主大會議事事規(guī)則；4.業(yè)主委委員會委員員名單。判斷題：業(yè)主委員會會應當自選選舉產(chǎn)生之之日起600日內(nèi)，持持以下材料料向物業(yè)所所在地街道道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民民政府備案案。（錯）020.北京市物物業(yè)管理辦辦法中對對業(yè)主委員員會委員資資格自動終終止后移交交工作的規(guī)規(guī)定？答：業(yè)主委委員會委員員資格終止止的，應當當自終止之之日起3日日內(nèi)將所保保管的檔案案資料、印印章及其他他應當移交交的財物，移移交給業(yè)主主委員會；拒不移交交印章、相相關財物和和檔案資料料的，街道道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民民政府應當當責令移交交，物業(yè)所所在地公安安機關應當當予以協(xié)助助。判斷

46、題：業(yè)主委員會會委員資格格終止的，應應當自終止止之日起330日內(nèi)將將所保管的的檔案資料料、印章及及其他應當當移交的財財物，移交交給業(yè)主委委員會。（錯）023物物業(yè)服務企企業(yè)公示服服務事項、服務標準準、收費項項目、收費費標準等有有關情況時時的具體規(guī)規(guī)定？答：北京京物業(yè)管理理辦法中中規(guī)定，物物業(yè)服務企企業(yè)應當按按照價格主主管部門的的規(guī)定，將將服務事項項、服務標標準、收費費項目、收收費標準等等有關情況況在物業(yè)管管理區(qū)域內(nèi)內(nèi)顯著位置置公示。物業(yè)服務企企業(yè)應當于于每年第一一季度公示示上一年度度物業(yè)服務務合同履行行情況、物物業(yè)服務項項目收支情情況、本年年度物業(yè)服服務項目收收支預算。業(yè)主提出出質詢時，物物業(yè)

47、服務企企業(yè)應當及及時答復。業(yè)主共同同決定或者者業(yè)主委員員會要求對對物業(yè)服務務項目情況況進行審計計的，物業(yè)業(yè)服務企業(yè)業(yè)應當予以以配合。024物物業(yè)服務合合同期限屆屆滿前，全全體業(yè)主共共同決定續(xù)續(xù)聘或解聘聘原物業(yè)服服務企業(yè)的的，應當履履行什么義義務？答：物業(yè)服服務合同期期限屆滿前前，全體業(yè)業(yè)主應當共共同決定物物業(yè)管理方方式、服務務內(nèi)容、是是否更換物物業(yè)服務企企業(yè)等事項項。決定續(xù)聘原原物業(yè)服務務企業(yè)的，應應當與原物物業(yè)服務企企業(yè)協(xié)商簽簽訂物業(yè)服服務合同；決定解聘聘的，應當當履行的通通知義務，合合同未約定定通知期限限的，應當當于合同期期限屆滿前前三個月告告知原物業(yè)業(yè)服務企業(yè)業(yè)，并在物物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)公

48、告告。027對對拒不撤出出物業(yè)管理理區(qū)域的物物業(yè)服務企企業(yè)，新的的物業(yè)服務務企業(yè)和業(yè)業(yè)主爭取權權益的合法法手段？答：原物業(yè)業(yè)服務企業(yè)業(yè)拒不撤出出物業(yè)管理理區(qū)域的，新新的物業(yè)服服務企業(yè)和和業(yè)主應當當與原物業(yè)業(yè)服務企業(yè)業(yè)協(xié)商解決決；協(xié)商不不成的，應應當依法提提起訴訟或或者仲裁，不不得強行接接管。（二）關關于北京京市物業(yè)管管理辦法實施中若若干問題的的通知031北京市物物業(yè)管理辦辦法所指指的前期物物業(yè)管理期期限？答：前期物物業(yè)管理期期限，是指指從首戶業(yè)業(yè)主入住起起至全體業(yè)業(yè)主與建設設單位完成成物業(yè)共用用部分交接接止。032北京市物物業(yè)管理辦辦法實施施后申請辦辦理商品房房預售許可可或現(xiàn)房銷銷售的住宅宅物

49、業(yè)項目目，確定物物業(yè)服務事事項和服務務標準的有有關規(guī)定？答：北京京市物業(yè)管管理辦法實施后申申請辦理商商品房預售售許可或現(xiàn)現(xiàn)房銷售的的住宅物業(yè)業(yè)項目，建建設單位應應當在銷售售房屋前確確定物業(yè)服服務事項和和服務標準準，并委托托物業(yè)服務務評估監(jiān)理理機構對服服務費用進進行測算，測測算結果應應當在銷售售場所公示示，并寫入入房屋買賣賣合同和前前期物業(yè)服服務合同。建設單位位應當按照照合同約定定的服務事事項和服務務標準提供供服務。*034北京市市物業(yè)管理理辦法實實施后申請請辦理商品品房預售許許可或現(xiàn)房房銷售的住住宅物業(yè)項項目，對完完成物業(yè)共共用部分交交接前收取取物業(yè)管理理費有何規(guī)規(guī)定？答：北京京市物業(yè)管管理辦

50、法實施后申申請辦理商商品房預售售許可或現(xiàn)現(xiàn)房銷售的的住宅物業(yè)業(yè)項目，在在完成物業(yè)業(yè)共用部分分交接前，建建設單位不不得向業(yè)主主收取服務務費；但發(fā)發(fā)生下列情情形之一的的，業(yè)主應應當按照前前期物業(yè)服服務合同的的約定繳納納物業(yè)服務務費：1、籌備組組成立滿面面3個月未未召開首次次業(yè)主大會會議的；2、首次業(yè)業(yè)主大會會會議未決定定解除前期期物業(yè)服務務合同且未未確定物業(yè)業(yè)管理方式式的；3、首次業(yè)業(yè)主大會會會議結束后后，建設單單位向全體體業(yè)主發(fā)出出書面查驗驗通知之日日起落300日內(nèi)未開開始查驗的的。4、物業(yè)共共用部分經(jīng)經(jīng)查驗符合合相關標準準，建設單單位向全體體業(yè)主發(fā)出出書面交接接通知之日日起30日日內(nèi)完成交交接

51、的。籌備組成立立公告，首首次業(yè)主大大會會議決決議，查驗驗通知、交交接通知、物業(yè)服務務查驗交接接報告或其其摘要文本本應當在物物業(yè)管理區(qū)區(qū)域30日日內(nèi)顯著位位置公示。035發(fā)發(fā)放和首次次使用“業(yè)主一卡卡通”的具體規(guī)規(guī)定。在交付房屋屋前，建設設單位應當當向業(yè)主發(fā)發(fā)放該套房房屋的“業(yè)主一卡卡通”。業(yè)主入住前前，應當與與銀行、建建設單位簽簽訂前期物物業(yè)服務費費托收協(xié)議議。并按照照房屋買賣賣合同和前前期物業(yè)服服務合同約約定的費用用標準，在在“業(yè)主一卡卡通”內(nèi)不超過112個月的的物業(yè)服務務費。發(fā)生生本通知第第四條規(guī)定定的炊事班班應當繳納納物業(yè)服務務費情形時時，前期物物業(yè)服務合合同關于業(yè)業(yè)主物業(yè)服服務費用標標

52、準及費用用繳納的相相關約定即即時生效，建建設單位可可以根據(jù)約約定通過銀銀行直接從從“業(yè)主一卡卡通”中劃轉前前期物業(yè)服服務費。建設單位向向業(yè)主收費費之前應當當改選必要要的通知義義務，將收收費起始時時間及前期期物業(yè)服務務合同約定定的收費標標準在物業(yè)業(yè)管理區(qū)域域內(nèi)顯著位位置公示。037北京市物物業(yè)管理辦辦法實施施前，對同同一物業(yè)管管理區(qū)域內(nèi)內(nèi)分期開發(fā)發(fā)建設的住住宅物業(yè)項項目物業(yè)服服務合同如如何規(guī)定？答：同一物物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)分期期開發(fā)建設設的住宅物物業(yè)項目，已已有前期物物業(yè)服務合合同或者服服務合同的的，按照合合同約定執(zhí)執(zhí)行。038北京市物物業(yè)管理辦辦法實施施后，對政政府相關部部門在物業(yè)業(yè)用房方面面有

53、何要求求？答：北京京市物業(yè)管管理辦法實施后，規(guī)規(guī)劃行政主主管部門核核劃行政主主管部門核核發(fā)建設工工程規(guī)劃許許可證的住住宅物業(yè)項項目，*建設單位位應當按標標準配物業(yè)業(yè)服務用房房。測繪單單位應當現(xiàn)現(xiàn)場勘測、核查物業(yè)業(yè)服務用房房的位置和和建筑面積積，并在房屋土地地測繪技術術報告書中標明物物業(yè)服務用用房的位置置、面積等等情況。房房屋行政主主管部門在在辦理房產(chǎn)產(chǎn)測繪成果果備案時，應應當核查測測繪成果是是否符合規(guī)規(guī)劃許可及及辦法第七條規(guī)規(guī)定的標準準。（三）北北京市住宅宅專項維修修資金使用用審核標準準039北京市住住宅專項維維修資金使使用審核標標準的物物業(yè)適用范范圍？答：北京京市住宅專專項維修資資金使用審審

54、核標準的物業(yè)適適用范圍是是：北京市市行政區(qū)域域內(nèi)，商品品住宅、售售后公有住住房的住宅宅專項維修修資金使用用審核。041住住宅專項維維修資金的的審批條件件？答：住宅保保修期滿后后，住宅共共用部位、共用設施施設備出現(xiàn)現(xiàn)北京市市住宅專項項維修資金金使用審核核標準規(guī)規(guī)定的情形形的，經(jīng)住住宅專項維維修資金列列支范圍內(nèi)內(nèi)專有部分分占建筑物物總面積三三分之二以以上的業(yè)主主且占總人人數(shù)三分之之二以上的的業(yè)主討論論通過，可可以使用住住宅專項維維修資金進進行維修、更新的、改造。042住住宅保修期期滿后，可可以不需住住宅專項維維修資金列列支范圍內(nèi)內(nèi)專有部分分占建筑物物總面積三三分之二以以上的業(yè)主主且占總人人數(shù)三分之

55、之二以上的的業(yè)主討論論通過，即即可使用住住宅專項維維修資金進進行維修的的緊急情況況？答：發(fā)生下下列危及房房屋使用安安全或嚴重重影響使用用功能情況況之一的，不不需住宅專專項維修資資金列支范范圍內(nèi)專有有部分占建建筑物總面面積三分之之二以上的的業(yè)主且占占總人數(shù)的的三分之二二以上的業(yè)業(yè)主討論通通過，要以以使用住宅宅專項維修修資金進行行維修：1、屋面、外墻防水水局部損壞壞、滲漏嚴嚴重，經(jīng)多多次補漏后后仍難以解解決的；2、電梯發(fā)發(fā)生沖頂、蹲底事意意外災害危危及人身安安全的；定定期檢驗時時被責令停停梯整改的的；3、高層住住宅發(fā)生供供水主管道道嚴重漏水水，水泵（包包括生活泵泵、消防泵泵、噴淋泵泵、穩(wěn)壓泵泵、中

56、水泵泵等）發(fā)生生泵體漏水水、泵電機機燒毀等到到情況，導導致供水中中斷的；4、樓體單單側外墻飾飾面五分之之一以上面面積有脫落落危險的；5、專用排排水設施因因坍塌、堵堵塞、爆裂裂等造成功功能障礙，危危及人身財財產(chǎn)安全的的；6、消防系系統(tǒng)出現(xiàn)功功能障礙，消消防管理部部門要求對對消防設施施設備維修修及更新的的、改選的的。（四）北北京市物業(yè)業(yè)服務企業(yè)業(yè)信用信息息管理辦法法044北北京市物業(yè)業(yè)服務企業(yè)業(yè)信用信息息系統(tǒng)監(jiān)督督管理的分分工和職責責？答：本市建建立物業(yè)服服務企業(yè)及及項目負責責人信用信信息系統(tǒng)，對對其物業(yè)服服務活動實實施動態(tài)監(jiān)監(jiān)督管理。市房屋行政政主管部門門負責全市市物業(yè)管理理行業(yè)的信信用信息管管

57、理工作，依依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)規(guī)章的相關關規(guī)定，制制定北京京市物業(yè)服服務違法違違規(guī)行為記記分標準和北京京市物業(yè)項項目負責人人考核記分分標準（以以下簡稱記記分標準），并并適時調(diào)整整補充；負負責項目負負責人考試試與執(zhí)業(yè)注注冊，并建建立及項目目負責人的的信用信息息檔案。區(qū)縣房屋行行政主管部部門負責對對本轄區(qū)物物業(yè)服務企企業(yè)及其負負責人的違違法違規(guī)行行為進行檢檢查、處理理、記分，并并將結果記記入信用信信息檔案。企業(yè)注冊冊地所在市市、區(qū)縣房房屋行政主主管部門，按按照相應職職責分工，依依據(jù)項目所所在地區(qū)縣縣房屋行政政主管部門門的信用信信息記錄，做做好企業(yè)資資質管理工工作。北京物業(yè)管管理協(xié)會（以以下簡稱北北京

58、物協(xié)）負負責制定、組織實施施本市物業(yè)業(yè)服務行業(yè)業(yè)人才培養(yǎng)養(yǎng)方案，組組織項目負負責人繼續(xù)續(xù)教育的培培訓工作；可以制定定發(fā)布物業(yè)業(yè)服務企業(yè)業(yè)信用等級級評定標準準，形成物物業(yè)服務信信用評價體體系，建立立物業(yè)管理理行業(yè)的信信用激勵與與懲戒機制制（每三條條）。046物物業(yè)項目負負責人包括括哪幾類，項項目負責人人持證上崗崗制度的要要求和規(guī)定定？答：本市實實行項目負負責人責任任制。項目目負責人包包括：（一）建設設單位按照照前期物業(yè)業(yè)服務合同同指派的項項目負責人人；（二）物業(yè)業(yè)服務企業(yè)業(yè)按照物業(yè)業(yè)服務合同同約定指派派的項目負負責人；（三）業(yè)主主決定聘請請的其他管管理人。一個項目應應當有一名名駐場項目目負責人，

59、物物業(yè)服務合合同另有約約定的除外外。本市實行項項目負責人人持證上崗崗制度。（一）項目目負責人經(jīng)經(jīng)市房屋行行政主管部部門考試合合格的，頒頒發(fā)合格證證書；（二）合格格證書有效效期為三年年，有效期期滿需要延延期的，應應當說于期期滿前三個個月向原發(fā)發(fā)證機關申申請輸延期期手續(xù)；（三）取得得合格證書書后，項目目迥然不同同人每年須須參加不少少于40學學時的繼續(xù)續(xù)教育。項目負責人人有下列情情形之一的的，市房屋屋行政部門門應取消其其合格證書書，并在項項目負責人人信用信息息檔案中予予以記錄：（一）未按按規(guī)定參加加崗位考核核、繼續(xù)教教育的；（二）在記記分周期被被累計超過過規(guī)定分值值的；（三）其他他應予取消消合格證書

60、書的情形（第第十條、第第十一條、第十二條條）*048物業(yè)服務務企業(yè)及項項目負責人人信用記分分制度的具具體規(guī)定？答：市、區(qū)區(qū)縣房屋行行政主管部部門對物業(yè)業(yè)服務企業(yè)業(yè)及項目負負責人的信信用行為進進行調(diào)查、確認，按按照記分標標準記分，并并記入信用用信息系統(tǒng)統(tǒng)。記分信信息同時通通過手機平平臺發(fā)至企企業(yè)負責人人或者項目目負責人。依據(jù)物業(yè)服服務企業(yè)及及項目負責責人信用記記分結果，企企業(yè)的法寶寶代表人、主要負責責人和項目目負責人接接受市房屋屋行政主管管部門或其其委托的北北京物協(xié)組組織的物業(yè)業(yè)管理行業(yè)業(yè)相關法規(guī)規(guī)和信用知知識培訓。*049物業(yè)服務務企業(yè)及項項目負責人人信用記分分制度的滿滿分分別是是多少，記記分