改革我國房地產(chǎn)稅制的政策建議

1、改革我國房地產(chǎn)稅制的政策建議世界大多數(shù)國家普遍開征房地產(chǎn)稅，但稅名有所不同，一般叫不動(dòng)產(chǎn)稅、房地產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)稅；僅在東南亞個(gè)別國家和我國香港地區(qū)叫物業(yè)稅。但是物業(yè)稅與物業(yè)費(fèi)等概念界定不清；財(cái)產(chǎn)稅又是按征稅對(duì)象分類的稅種，我國現(xiàn)階段也不可能對(duì)所有財(cái)產(chǎn)都征稅并納入一個(gè)稅種征收，所以，對(duì)房地產(chǎn)征稅改名“房地產(chǎn)稅為好。本文針對(duì)我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的改革滯后、收入偏孝矛盾突出等問題，提出應(yīng)結(jié)合我國國情，加快改革步伐等詳細(xì)建議。一、合并稅種，但不能把土地出讓金納入稅種征收現(xiàn)行房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種有三個(gè)：房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。根據(jù)“簡(jiǎn)稅制的原那么，應(yīng)該三稅合并，不再區(qū)分內(nèi)外資，不再區(qū)分自注出

2、租.統(tǒng)一征收。我國城市土地是國家所有，但房和地是連在一起的，房?jī)r(jià)和地價(jià)更是嚴(yán)密相連，而且地價(jià)占主要比重，如杭州市，同樣建筑構(gòu)造的房產(chǎn)在市中心每平方米建筑面積的市場(chǎng)價(jià)為15000元20000元，而在郊區(qū)只要5000元6000元。因此，房產(chǎn)稅和土地使用稅只能合并征收，以利簡(jiǎn)化稅制，表達(dá)公平稅負(fù)。至于土地出讓金可否并入稅收分年征收?有的學(xué)者認(rèn)為應(yīng)將現(xiàn)行土地出讓金一次性收取方式改為分年收取，并納入房地產(chǎn)稅征收，其理由是分年收取可以降低房屋開發(fā)本錢，從而降低房?jī)r(jià)、減輕購房者的負(fù)擔(dān)，并防止地方政府在土地轉(zhuǎn)讓中的短期行為。但筆者認(rèn)為，土地出讓金與房地產(chǎn)稅性質(zhì)不完全一樣。土地出讓金是政府以土地所有者身份在出讓

3、一定年限土地使用權(quán)時(shí)獲得的租金收入；房地產(chǎn)稅是政府為納稅人提供公共建立效勞而對(duì)擁有房產(chǎn)的單位和個(gè)人課征的稅收。另外，如今土地出讓金已成為各地地方政府開展公共建立效勞重要的收入來源，一旦改成年租制，分為50年或70年分年收取并納入稅收征收，會(huì)出現(xiàn)兩種后果：一是地方政府將減少一大筆可用作地方公共建立效勞的收入，造成財(cái)政支出安排上的困難；二是將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況帶來無法料想的場(chǎng)面，如杭州市如今市中心的普通住宅，每平方米均價(jià)為15000元18000元，杭州市國土資源局市中心土地使用權(quán)拍賣的價(jià)格為每平方米1000元15000元，如剔除土地出讓金因素，房?jī)r(jià)可驟降至每平方米4000元5000元，供求后果

4、很難設(shè)想。因此筆者認(rèn)為土地出讓金不能并入房地產(chǎn)稅征收。二、擴(kuò)大征收范圍，但農(nóng)民、城鎮(zhèn)居民一般自住房應(yīng)繼續(xù)予以免稅優(yōu)惠根據(jù)“寬稅基的原那么，應(yīng)該擴(kuò)大房地產(chǎn)稅的征收范圍，打破原來征稅范圍的地域限制，以減少稅源流失、增加地方財(cái)政收入。但同時(shí)必須制定必要明確的減免稅優(yōu)惠政策：一是國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房地產(chǎn)應(yīng)繼續(xù)免稅；二是由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房地產(chǎn)應(yīng)繼續(xù)免稅；三是宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房地產(chǎn)應(yīng)繼續(xù)免稅；四是農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的消費(fèi)用地應(yīng)繼續(xù)免稅；五是農(nóng)村農(nóng)民自住房應(yīng)繼續(xù)免稅；六是城鎮(zhèn)居民自住普通住房也應(yīng)繼續(xù)免稅。另外，國家機(jī)關(guān)公務(wù)員享受國家標(biāo)準(zhǔn)面積內(nèi)的住房，也可給予優(yōu)惠

5、免稅。而要征稅的房產(chǎn)重點(diǎn)是：經(jīng)營性房產(chǎn)包括出租房；排屋、別墅含自?。蛔杂袃商谆騼商滓陨系姆慨a(chǎn)就超過一套普通住房標(biāo)準(zhǔn)如杭州市規(guī)定為140平方米以下的部分。這樣規(guī)定，既能擴(kuò)大征稅范圍，又能緩解征收上的矛盾，表達(dá)稅收調(diào)節(jié)功能，增加稅收收入。三、科學(xué)確定適用稅率房地產(chǎn)稅的改革要貫徹“低稅率原那么，稅法可制定0.5%1%的彈性比例稅率區(qū)間，授權(quán)市縣政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)開展情況和納稅人負(fù)擔(dān)才能確定詳細(xì)適用稅率，表達(dá)大城市稅率從高、中小城鎮(zhèn)稅率從低的原那么。對(duì)高檔住宅和高爾夫球場(chǎng)等需適當(dāng)限制的房地產(chǎn)可加威征稅。設(shè)置上述彈性比例稅率，比原城市房地產(chǎn)稅稅率1.8%、房產(chǎn)稅稅率1.2%有所降低，但因征收范圍擴(kuò)大，稅收

6、不但不會(huì)減少，而且會(huì)有較大幅度的增加。另外，某些國家和地區(qū)根據(jù)地方政府支出需要，采取量入為出的方法來逐年確定適用稅率。有的觀點(diǎn)認(rèn)為可以為我所用，但筆者認(rèn)為這種做法手續(xù)較繁，征收本錢較高，不符合我國國情，不宜采用。四、計(jì)稅根據(jù)要改按市場(chǎng)評(píng)估值，但應(yīng)給予適當(dāng)?shù)恼劭蹚膰夥康禺a(chǎn)稅的開展趨勢(shì)看，房地產(chǎn)稅改按房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估值的一定比例作為計(jì)稅根據(jù)已成為世界主要經(jīng)濟(jì)興隆國家的共識(shí)。為了真實(shí)地反映房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，公平稅收負(fù)擔(dān).表達(dá)“量能負(fù)擔(dān)的原那么，使稅收與經(jīng)濟(jì)開展和物價(jià)程度同步增長(zhǎng)，房地產(chǎn)稅應(yīng)將原來按賬面原值計(jì)稅、從租計(jì)稅方法，一律改為按市場(chǎng)評(píng)估值為計(jì)稅根據(jù)。但在實(shí)際評(píng)估時(shí)，仍要區(qū)別土地和房產(chǎn)、土地的不

7、同等級(jí)和房屋的不同建筑構(gòu)造，評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值；在實(shí)際征稅時(shí)，對(duì)每一應(yīng)稅房地產(chǎn)對(duì)照統(tǒng)一評(píng)定的不同等級(jí)的土地市值，不同建筑構(gòu)造的房產(chǎn)市值，再核算綜合市場(chǎng)評(píng)估值，給予一定幅度的折扣后，核定計(jì)稅根據(jù)，據(jù)以征稅。按市場(chǎng)評(píng)估值再給予一定幅度的折扣后計(jì)稅，主要是考慮到房?jī)r(jià)升降的變化因素和房產(chǎn)的新舊程度，也照顧到不同納稅人的負(fù)擔(dān)才能，這也是美國等經(jīng)濟(jì)興隆國家較多采用的做法。根據(jù)我國的實(shí)際，計(jì)稅根據(jù)的折扣減除率，以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值的10%30%為宜。評(píng)定公布的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值應(yīng)保持一定時(shí)間不變，可35年評(píng)估一次。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估工作關(guān)系到地方政府稅收收入和納稅人的實(shí)際負(fù)擔(dān)，要求做到客觀、公正、低本錢。因此，應(yīng)建立相應(yīng)

8、評(píng)估機(jī)構(gòu)，制定統(tǒng)一的評(píng)估方法和標(biāo)準(zhǔn)，裝備和培訓(xùn)評(píng)估人員；評(píng)估機(jī)構(gòu)設(shè)在市、縣級(jí)地稅機(jī)關(guān)內(nèi)部為好；并應(yīng)建立健全房地產(chǎn)登記管理制度，利用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)加強(qiáng)房地產(chǎn)建造、持有、買賣、分割、租賃等的信息管理，稅務(wù)部門應(yīng)與房產(chǎn)、土管、城建、工商行政管理等部門親密協(xié)作，實(shí)現(xiàn)信息資源共享，加強(qiáng)稅源管理。五、房地產(chǎn)稅應(yīng)劃為地方稅房地產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是不動(dòng)產(chǎn).是對(duì)房地產(chǎn)在保有環(huán)節(jié)的征稅，屬于直接稅的范疇。房地產(chǎn)具有不可挪動(dòng)和難以藏匿的屬性.決定了房地產(chǎn)稅源的非流動(dòng)性和穩(wěn)定性，且易與所在地區(qū)的公共建立效勞聯(lián)絡(luò)在一起，便于征管。從世界各國和我國稅制建立的歷史沿革看，房地產(chǎn)稅都被劃為地方稅。地方稅的根本要求和特征是：稅源的非流動(dòng)性，收入的相對(duì)穩(wěn)定性，地方征管的效率性。房地產(chǎn)稅完全具有上述特征.劃為地方稅有利于調(diào)動(dòng)地方政府組織收入的積極性。因此，改革后的房地產(chǎn)稅仍應(yīng)繼續(xù)劃為地方稅，作為市、縣級(jí)地方財(cái)政的固定收入，按屬地原那么進(jìn)展分配。六、中央制定統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅法，但應(yīng)賦予地方適當(dāng)?shù)亩悪?quán)我國幅員遼闊，地區(qū)間經(jīng)濟(jì)開展很不平衡，市政建立程度不一，城鄉(xiāng)差距明顯，社會(huì)財(cái)富和個(gè)人收入分配差距都較大?；谶@一根本國情，房地產(chǎn)稅法的制定，既要保證全國稅政的統(tǒng)一性，又要兼顧各地的實(shí)際情況。房地產(chǎn)稅法應(yīng)由全國人大立法公布，稅法規(guī)定各個(gè)稅收要素，制定幅度稅率?；诜康禺a(chǎn)稅稅基具有相對(duì)獨(dú)立性和明顯地域