房地產(chǎn)項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律風險

1、PAGEXXXPAGE 12 房地產(chǎn)項項目公司股股權(quán)轉(zhuǎn)讓的的法律風險險20007年3月月16日，十十屆全國人人大五次會會議經(jīng)過認認真審議，鄭鄭重地通過過了中華華人民共和和國物權(quán)法法，自22007年年10月11日施行。作為規(guī)范范財產(chǎn)關(guān)系系的民事基基本法律，物權(quán)法必將對我我國社會的的各行各業(yè)業(yè)產(chǎn)生不同同程度的影影響，其中中房地產(chǎn)行行業(yè)受到的的法律影響響尤為顯著著。物權(quán)，是是指權(quán)利人人依法對特特定的物享享有直接支支配和排他他的權(quán)利，包包括所有權(quán)權(quán)、用益物物權(quán)和擔保保物權(quán)。這這里的物，主主要是指有有形財產(chǎn)，包包括不動產(chǎn)產(chǎn)和動產(chǎn)。不動產(chǎn)是是指不可移移動的有形形財產(chǎn)，如如土地及房房屋、林木木等地上附附著物

2、。動動產(chǎn)是指不不動產(chǎn)以外外的物。房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)幾乎涉及及了物權(quán)法法的所有調(diào)調(diào)整對象，如如土地，房房屋等。因因篇幅所限限，本文重重點對房地地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓過程中中的法律風風險及其控控制予以闡闡述，以期期對我國物物權(quán)法施行行后如何運運作房地產(chǎn)產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓讓提供借鑒鑒與參考。一、房房地產(chǎn)項目目轉(zhuǎn)讓的界界定房地產(chǎn)產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓讓是指房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)在開發(fā)發(fā)過程中，將將具備一定定條件的整整個房地產(chǎn)產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓讓給他人的的行為。這這里的項目目，是指已已經(jīng)具備開開工條件或或已經(jīng)開工工但尚未開開始預售的的建設(shè)工程程。所謂具具備開工條條件是指建建設(shè)工程已已經(jīng)立項，取取得土地使使用權(quán)證，土土地已經(jīng)完完成“三通通一平”和和

3、勘探、設(shè)設(shè)計工作，設(shè)設(shè)計方案已已獲得規(guī)劃劃部門批準準并已經(jīng)取取得施工許許可證。所所謂已經(jīng)開開工但尚未未開始房屋屋預售，是是指建設(shè)工工程已經(jīng)開開始基礎(chǔ)施施工，但尚尚不具備法法律規(guī)定的的預售條件件，未領(lǐng)取取商品房房預售許可可證。由由于房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)存在在投資數(shù)額額巨大、開開發(fā)周期較較長(少則則兩三年，多多則十多年年)，房地地產(chǎn)市場變變化不定，為為規(guī)避、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移經(jīng)營風風險，房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)往往通通過轉(zhuǎn)讓項項目來實現(xiàn)現(xiàn)。實踐中中，房地產(chǎn)產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓讓主要存在在兩種方式式：(一)房地產(chǎn)開開發(fā)項目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目目轉(zhuǎn)讓，是是指權(quán)利人人將其擁有有的建設(shè)工工程項目出出賣給受讓讓人，雙方方就轉(zhuǎn)受讓讓該建設(shè)項項

4、目確立權(quán)權(quán)利、義務務關(guān)系的民民事行為。我國城城市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法第三十八八條、第三三十九條對對房地產(chǎn)開開發(fā)項目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓作出了了規(guī)定，“以出讓方方式取得土土地使用權(quán)權(quán)的，轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)時時，應當符符合下列條條件：(一一)按照出出讓合同約約定已經(jīng)支支付全部土土地使用權(quán)權(quán)出讓金，并并取得土地地使用權(quán)證證書;(二二)按照出出讓合同約約定進行投投資開發(fā)，屬屬于房屋建建設(shè)工程的的，完成開開發(fā)投資總總額的百分分之二十五五以上，屬屬于成片開開發(fā)土地的的，形成工工業(yè)用地或或者其他建建設(shè)用地條條件。轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)時時房屋已經(jīng)經(jīng)建成的，還還應當持有有房屋所有有權(quán)證書?！薄耙詣潉潛芊绞饺∪〉猛恋厥故褂脵?quán)的，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)時，

5、應當當按照國務務院規(guī)定，報報有批準權(quán)權(quán)的人民政政府審批。有批準權(quán)權(quán)的人民政政府準予轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的，應應當由受讓讓方辦理土土地使用權(quán)權(quán)出讓手續(xù)續(xù)，并依照照國家有關(guān)關(guān)規(guī)定繳納納土地使用用權(quán)出讓金金。以劃撥撥方式取得得土地使用用權(quán)的，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)報批時，有有批準權(quán)的的人民政府府按照國務務院規(guī)定決決定可以不不辦理土地地使用權(quán)出出讓手續(xù)的的，轉(zhuǎn)讓方方應當按照照國務院規(guī)規(guī)定將轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)所所獲收益中中的土地收收益上繳國國家或者作作其他處理理?！蔽覈鴩鞘蟹糠康禺a(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營管理理條例第第二十一條條對房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目目的轉(zhuǎn)讓手手續(xù)作了進進一步的詳詳細規(guī)定，“轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)開發(fā)項項目，轉(zhuǎn)讓讓人和受讓讓人應當自自土地使

6、用用權(quán)變更登登記手續(xù)辦辦理完畢之之日起300日內(nèi)，持持房地產(chǎn)開開發(fā)項目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合同到到房地產(chǎn)開開發(fā)主管部部門備案”。由此，我我們也可以以看出，房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓實質(zhì)上上仍是土地地使用權(quán)的的轉(zhuǎn)讓。(二)房地產(chǎn)項項目公司轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓目前，無無論國家還還是地方，對對房地產(chǎn)項項目公司均均無系統(tǒng)或或?qū)ｍ椧?guī)定定，但實際際上注冊登登記的房地地產(chǎn)項目公公司在我國國早已大量量存在。隨隨著房地產(chǎn)產(chǎn)市場的發(fā)發(fā)展，投資資者發(fā)現(xiàn)房房地產(chǎn)項目目公司可以以合理地規(guī)規(guī)避市場及及法律上的的諸多風險險，因此投投資者每開開發(fā)一個項項目即成立立一個公司司，各個項項目彼此互互不影響。據(jù)此，本本文所稱的的“房地產(chǎn)產(chǎn)項目公司司”是指投投資

7、者專為為開發(fā)特定定的房地產(chǎn)產(chǎn)項目而成成立的房地地產(chǎn)開發(fā)有有限公司。房地產(chǎn)項項目公司轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓就是指指投資者注注冊成立房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司司，然后以以公司股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓的方方式實現(xiàn)房房地產(chǎn)項目目轉(zhuǎn)讓。這這種轉(zhuǎn)讓是是以轉(zhuǎn)讓公公司股權(quán)的的方式實現(xiàn)現(xiàn)房地產(chǎn)項項目的投資資主體的更更替。如上所所述，房地地產(chǎn)開發(fā)項項目轉(zhuǎn)讓具具有審批手手續(xù)過繁、耗時過久久、交易成成本過高等等缺點。因因此，在實實踐操作中中，投資者者往往避開開直接的項項目轉(zhuǎn)讓形形式，而以以轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)項目公公司股權(quán)的的方式實現(xiàn)現(xiàn)房地產(chǎn)項項目轉(zhuǎn)讓，即即投資者將將其持有的的目標企業(yè)業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓給他人人，從而由由受讓方間間接取得房房地產(chǎn)項目目的全部權(quán)權(quán)益

8、。在股股權(quán)轉(zhuǎn)讓形形式下，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的標的的是公司的的股權(quán)而不不是房地產(chǎn)產(chǎn)項目，房房地產(chǎn)項目目收益作為為一種公司司資產(chǎn)隨公公司投資主主體變化而而自然轉(zhuǎn)移移，因此不不需辦理權(quán)權(quán)屬變更登登記等手續(xù)續(xù)，從而可可以高效、簡便、低低成本地實實現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)項目的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓。目前前，我國法法律對以股股權(quán)轉(zhuǎn)讓方方式轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)項目目并沒有禁禁止性規(guī)定定，這種轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方式在在實踐操作作中被廣泛泛采用，但但司法實踐踐中的糾紛紛頻頻出現(xiàn)現(xiàn)，如何防防范和控制制風險成為為突出的問問題。本文文將結(jié)合我我國物權(quán)權(quán)法的相相關(guān)規(guī)定，基基于目標房房地產(chǎn)公司司股權(quán)受讓讓方的利益益考慮，從從專業(yè)律師師角度出發(fā)發(fā)，對以股股權(quán)轉(zhuǎn)讓的的方式實現(xiàn)現(xiàn)房地產(chǎn)

9、項項目轉(zhuǎn)讓的的法律風險險及其控制制提出建議議。需注意意的是，本本文的探討討建立在以以下兩個前前提之上：第一，假假設(shè)受讓方方收購了目目標房地產(chǎn)產(chǎn)公司的全全部股權(quán);第二，僅僅限于對法法律風險的的探討。二、物物權(quán)法與房房地產(chǎn)項目目公司股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓的法法律風險及及其控制以實現(xiàn)現(xiàn)房地產(chǎn)項項目轉(zhuǎn)讓為為目的的公公司股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓不同于于一般的公公司股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓：前者者收購股權(quán)權(quán)具有目的的的單一性性，僅僅為為了獲得土土地使用權(quán)權(quán)及房地產(chǎn)產(chǎn)項目。所所以，對于于房地產(chǎn)項項目受讓方方而言，一一方面要避避免股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓過程中中的法律風風險，另一一方面更為為重要的是是防范轉(zhuǎn)讓讓的房地產(chǎn)產(chǎn)項目本身身存在的各各種法律風風險，如果果事

10、實上不不能實現(xiàn)房房地產(chǎn)項目目的收購，那那么股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓也就失失去了意義義。實際上上，在以股股權(quán)轉(zhuǎn)讓方方式實現(xiàn)房房地產(chǎn)項目目轉(zhuǎn)讓的過過程中，對對房地產(chǎn)項項目本身的的風險防范范和控制更更為重要，也也更具有現(xiàn)現(xiàn)實意義。以股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)項目雖然然不必履行行程序上的的轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)項目的的繁瑣手續(xù)續(xù)，但是必必須在實體體上加強防防范和控制制目標房地地產(chǎn)項目本本身可能存存在的權(quán)利利瑕疵和潛潛在風險，才才能真正實實現(xiàn)股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的目的的。(一)物權(quán)法法的物權(quán)權(quán)變動制度度與房地產(chǎn)產(chǎn)項目的合合法性從目標標房地產(chǎn)項項目的來源源上看，可可能由目標標房地產(chǎn)公公司第一手手開發(fā)，未未經(jīng)過轉(zhuǎn)讓讓程序;也也可能由目目標

11、房地產(chǎn)產(chǎn)公司從其其他方處受受讓所得。在第一種種情況下，不不動產(chǎn)物權(quán)權(quán)由目標房房地產(chǎn)公司司設(shè)立，其其上所存在在的債權(quán)債債務關(guān)系較較為簡單，股股權(quán)受讓方方的風險相相對較小。在第二種種情況下，不不動產(chǎn)物權(quán)權(quán)經(jīng)過轉(zhuǎn)讓讓和變更，原原轉(zhuǎn)讓方與與受讓方的的債權(quán)債務務關(guān)系、房房地產(chǎn)項目目轉(zhuǎn)讓審批批手續(xù)的合合法性、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓行為的的法律效力力等因素都都具有很大大的不確定定性，股權(quán)權(quán)受讓方的的風險也隨隨之增大。但不論在在哪種情況況下，股權(quán)權(quán)受讓方均均應當結(jié)合合我國物物權(quán)法關(guān)關(guān)于物權(quán)變變動的規(guī)定定，做好風風險防范和和控制。房地產(chǎn)產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓讓的實質(zhì)就就是土地使使用權(quán)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓。因此此，審查房房地產(chǎn)項目目合法性的的關(guān)鍵在于于

12、：目標房房地產(chǎn)項目目是否權(quán)屬屬清晰、有有沒有瑕疵疵或其他隱隱患，尤其其是目標公公司從他人人處受讓而而得的房地地產(chǎn)項目，必必須辦理完完一切法定定手續(xù)。即即目標房地地產(chǎn)項目合合法取得了了國有土地地使用權(quán)，這這是房地產(chǎn)產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓讓的基礎(chǔ)。首先，根根據(jù)我國物權(quán)法第九條之之規(guī)定：“不動產(chǎn)物物權(quán)的設(shè)立立、變更、轉(zhuǎn)讓和消消滅，經(jīng)依依法登記，發(fā)發(fā)生效力;未經(jīng)登記記，不發(fā)生生效力，但但法律另有有規(guī)定的除除外”，房房地產(chǎn)項目目公司不僅僅要簽訂了了國有土土地出讓合合同，還還必須依法法辦理了土土地使用權(quán)權(quán)的登記手手續(xù)，非經(jīng)經(jīng)依法登記記，房地產(chǎn)產(chǎn)項目公司司則尚未取取得土地使使用權(quán)。其其次，根據(jù)據(jù)我國物物權(quán)法第第九條、第

13、第十六條之之規(guī)定：“不動產(chǎn)物物權(quán)的設(shè)立立、變更、轉(zhuǎn)讓和消消滅，依照照法律規(guī)定定應當?shù)怯浻浀?，自記記載于不動動產(chǎn)登記簿簿時發(fā)生效效力?！薄安粍赢a(chǎn)權(quán)權(quán)屬證書是是權(quán)利人享享有該不動動產(chǎn)物權(quán)的的證明。不不動產(chǎn)權(quán)屬屬證書記載載的事項，應應當與不動動產(chǎn)登記簿簿一致;記記載不一致致的，除有有證據(jù)證明明不動產(chǎn)登登記簿確有有錯誤外，以以不動產(chǎn)登登記簿為準準?！狈康氐禺a(chǎn)項目公公司是否取取得土地使使用權(quán)，不不僅要看國有土地地使用證，還應該該核實國有有土地使用用證記載的的事項是否否與不動產(chǎn)產(chǎn)登記簿一一致，如不不一致，應應當以不動動產(chǎn)登記簿簿為準。此外，房房地產(chǎn)項目目開發(fā)還必必須符合我我國城市市房地產(chǎn)管管理法和和城市房

14、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營管理理條例的的相關(guān)規(guī)定定，如：11.“以出出讓方式取取得土地使使用權(quán)進行行房地產(chǎn)開開發(fā)的，必必須按照土土地使用權(quán)權(quán)出讓合同同約定的土土地用途、動工開發(fā)發(fā)期限開發(fā)發(fā)土地。超超過出讓合合同約定的的動工開發(fā)發(fā)日期滿一一年未動工工開發(fā)的，可可以征收相相當于土地地使用權(quán)出出讓金百分分之二十以以下的土地地閑置費;滿二年未未動工開發(fā)發(fā)的，可以以無償收回回土地使用用權(quán);但是是，因不可可抗力或者者政府、政政府有關(guān)部部門的行為為或者動工工開發(fā)必需需的前期工工作造成動動工開發(fā)遲遲延的除外外?！?22.“房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)開發(fā)建建設(shè)的房地地產(chǎn)項目，應應當符合有有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)規(guī)定和建筑筑工程質(zhì)量量、

15、安全標標準、建筑筑工程勘察察、設(shè)計、施工的技技術(shù)規(guī)范以以及合同的的約定?！奔刺幱陂_開發(fā)不同階階段的地上上建筑物(包括在建建、停建、緩建、已已建成但尚尚未銷售的的、已銷售售的房地產(chǎn)產(chǎn)項目)已已經(jīng)辦理了了合法的批批準手續(xù)，即即已獲得土土地使用權(quán)權(quán)證、建設(shè)設(shè)用地規(guī)劃劃許可證、建設(shè)工程程規(guī)劃許可可證、預售售許可證等等。(二)物權(quán)法法的拆遷遷補償制度度對房地產(chǎn)產(chǎn)項目影響響房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)往往往少不了房房屋拆遷。根據(jù)我國國房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營營管理條例例第二十十二條之規(guī)規(guī)定：“房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)開開發(fā)項目時時，尚未完完成拆遷補補償安置的的，原拆遷遷補償安置置合同中有有關(guān)的權(quán)利利、義務隨隨之轉(zhuǎn)移給給受讓

16、人。項目轉(zhuǎn)讓讓人應當書書面通知被被拆遷人?！币虼?，房房地產(chǎn)項目目轉(zhuǎn)讓后，房房地產(chǎn)項目目公司仍可可能面臨拆拆遷補償?shù)牡膯栴}。目目前，在房房地產(chǎn)市場場，“拆遷遷難”成為為普遍問題題。隨著物權(quán)法的正式實實施，投資資者對房地地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓應該更更為謹慎，對對其法律風風險應有更更為充分的的評估。我國物權(quán)法第四十二二條、第一一百四十八八條規(guī)定，“為了公共共利益的需需要，依照照法律規(guī)定定的權(quán)限和和程序可以以征收集體體所有的土土地和單位位、個人的的房屋及其其他不動產(chǎn)產(chǎn)。征收集集體所有的的土地，應應當依法足足額支付土土地補償費費、安置補補助費、地地上附著物物和青苗的的補償費等等費用，安安排被征地地農(nóng)民的社社會保

17、障費費用，保障障被征地農(nóng)農(nóng)民的生活活，維護被被征地農(nóng)民民的合法權(quán)權(quán)益。征收收單位、個個人的房屋屋及其他不不動產(chǎn)，應應當依法給給予拆遷補補償，維護護被征收人人的合法權(quán)權(quán)益;征收收個人住宅宅的，還應應當保障被被征收人的的居住條件件”?！敖ńㄔO(shè)用地使使用權(quán)期間間屆滿前，因因公共利益益需要提前前收回該土土地的，應應當依照本本法第四十十二條的規(guī)規(guī)定對該土土地上的房房屋及其他他不動產(chǎn)給給予補償，并并退還相應應的出讓金金。”由此此可見，我我國物權(quán)法法嚴格限制制了征收條條件，細化化了補償標標準，必將將使我國現(xiàn)現(xiàn)行征收拆拆遷補償制制度發(fā)生顛顛覆性的變變化，無疑疑會增加房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的成本，同同時有可能能延緩拆遷

18、遷的進度進進而影響房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的速度。(三)物權(quán)法法的相鄰鄰關(guān)系制度度對房地產(chǎn)產(chǎn)項目影響響隨著城城市化的發(fā)發(fā)展，在現(xiàn)現(xiàn)代都市，建建筑物的通通風、采光光和日照問問題日益成成為社會關(guān)關(guān)注的問題題之一。由由于城市土土地價值的的提升，導導致建筑物物之間的距距離比過去去縮小，高高層建筑進進一步普及及，這些變變化使得建建筑物相鄰鄰關(guān)系的糾糾紛日益增增多，尤其其是在通風風、采光和和日照等方方面的矛盾盾越來越多多。因此，我我國物權(quán)權(quán)法在民法通則則的基礎(chǔ)礎(chǔ)上專設(shè)一一章規(guī)定了了相鄰關(guān)系系制度，并并對通風、采光和日日照的問題題作了明文文規(guī)定，其其第八十九九條規(guī)定：“建造建建筑物，不不得違反國國家有關(guān)工工程建設(shè)標標

19、準，妨礙礙相鄰建筑筑物的通風風、采光和和日照?！备鶕?jù)上上述法律規(guī)規(guī)定，新建建的建筑物物不得妨礙礙相鄰建筑筑物的通風風、采光和和日照，即即使取得了了建設(shè)工程程規(guī)劃許可可證，證明明建筑行為為是合法的的，但只要要導致鄰近近建筑物的的通風、采采光和日照照沒有達到到規(guī)定的最最低標準，也也應當認為為給鄰近住住戶造成了了生活上的的妨礙，應應當承擔相相應的責任任。這要求求投資者在在審查房地地產(chǎn)項目時時，應當注注意房地產(chǎn)產(chǎn)項目是否否符合國家家有關(guān)工程程建設(shè)標準準，與鄰近近的建筑保保持一定的的距離和適適當?shù)母叨榷?，以免妨妨礙相鄰建建筑的通風風、采光和和日照，為為日后發(fā)生生不必要的的糾紛與經(jīng)經(jīng)濟損失埋埋下隱患。因此

20、，如如果一個房房地產(chǎn)項目目建造已與與周邊的單單位和居民民產(chǎn)生的矛矛盾十分緊緊張時，就就需要慎重重考慮，因因為這種矛矛盾的存在在會造成工工期大大延延期，也會會對房地產(chǎn)產(chǎn)項目產(chǎn)生生負面影響響。(四)物權(quán)法法的建設(shè)設(shè)用地使用用權(quán)制度對對房地產(chǎn)項項目影響隨著經(jīng)經(jīng)濟與社會會的發(fā)展，對對土地的需需求量越來來越大，土土地分層次次利用的問問題也日益益突出。但但是，在物權(quán)法出臺之前前，我國還還沒有專門門對土地分分層利用進進行規(guī)范的的法律、法法規(guī)，同一一宗土地上上只能存在在一個土地地使用權(quán)，這這使得現(xiàn)實實中一些專專門利用地地下或者地地上空間的的權(quán)利性質(zhì)質(zhì)變得不明明確，相關(guān)關(guān)設(shè)施的權(quán)權(quán)利人的權(quán)權(quán)利也得不不到確認與與

21、保護。我國物權(quán)法第一百三三十六條專專門就土地地分層次利利用加以規(guī)規(guī)范，“建建設(shè)用地使使用權(quán)可以以在土地的的地表、地地上或者地地下分別設(shè)設(shè)立。新設(shè)設(shè)立的建設(shè)設(shè)用地使用用權(quán)，不得得損害已設(shè)設(shè)立的用益益物權(quán)”。這就要求求，設(shè)立建建設(shè)用地使使用權(quán)必須須界定每一一建設(shè)用地地使用權(quán)具具體占用的的空間，即即標明建設(shè)設(shè)用地占用用的面積和和四至，建建筑物、構(gòu)構(gòu)筑物以及及附屬設(shè)施施的高度和和深度，使使建設(shè)用地地使用權(quán)人人行使權(quán)利利的范圍得得以確定。比如，同同一塊土地地地下100米至地上上70米的的建設(shè)用地地使用權(quán)出出讓給甲公公司建寫字字樓;地下下20米至至40米的的建設(shè)用地地使用權(quán)出出讓給乙公公司建一地地下商場。

22、在分層出出讓建設(shè)用用地使用權(quán)權(quán)時，不同同層次的權(quán)權(quán)利人是按按照同樣的的規(guī)定取得得土地使用用權(quán)的，在在法律上他他們的權(quán)利利和義務是是相同的，只只不過其使使用權(quán)所占占用的空間間范圍有所所區(qū)別。因此，房房地產(chǎn)項目目公司的股股權(quán)受讓人人在進行房房地產(chǎn)項目目轉(zhuǎn)讓時必必須明確房房地產(chǎn)項目目的建設(shè)用用地使用權(quán)權(quán)出讓合同同中建筑物物、構(gòu)筑物物及其附屬屬設(shè)施占用用的空間符符合其房地地產(chǎn)開發(fā)的的需要，受受讓后不能能隨意改變變。(五)物權(quán)法法的擔保保物權(quán)制度度對房地產(chǎn)產(chǎn)項目影響響我國物權(quán)法在擔保保法的基基礎(chǔ)上，根根據(jù)實踐中中出現(xiàn)的一一些新情況況、新問題題，充分吸吸收國外擔擔保物權(quán)立立法的先進進經(jīng)驗，對對擔保物權(quán)權(quán)制

23、度作了了補充、修修改和完善善，擴大了了可擔保財財產(chǎn)的范圍圍，實現(xiàn)了了從“依法法可以抵押押的其他財財產(chǎn)”到“法律、行行政法規(guī)未未禁止抵押押的其他財財產(chǎn)均可設(shè)設(shè)定抵押”的轉(zhuǎn)變并并增加了浮浮動抵押、基金份額額質(zhì)押、應應收帳款質(zhì)質(zhì)押、最高高額質(zhì)押等等規(guī)定。上述法法律規(guī)定一一方面大大大拓寬了企企業(yè)的融資資渠道，另另一方面也也為企業(yè)并并購正確判判斷企業(yè)資資產(chǎn)增添了了較大阻力力。在房地地產(chǎn)項目公公司股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓中，為為了清楚地地判斷股權(quán)權(quán)的價值，股股權(quán)受讓方方必須對房房地產(chǎn)項目目公司的資資產(chǎn)有比較較充分的了了解。除了了了解目標標房地產(chǎn)公公司的有形形資產(chǎn)和負負債，還必必須判斷目目標公司是是否存在或或有債務，即即

24、是否存在在對外擔保保。因擔保保物權(quán)如欲欲發(fā)生法律律效力或者者對抗第三三人的效力力，必須辦辦理登記，這這就要求股股權(quán)受讓人人及時到相相關(guān)登記主主管部門查查詢核實，如如目標房地地產(chǎn)公司所所在地的房房地產(chǎn)管理理部門、國國有土地管管理部門、工商行政政管理部門門、交通運運輸工具管管理部門、證券登記記結(jié)算機構(gòu)構(gòu)、信貸征征信機構(gòu)等等等。只有有在上述部部門仔細核核實相關(guān)真真實情況，才才可能最大大程度地降降低投資風風險。三、律律師在預防防和控制法法律風險方方面的作用用。股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓和房地地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓都是較較為復雜、實踐中也也引起較多多糾紛的問問題，專業(yè)業(yè)律師可接接受股權(quán)受受讓方的委委托，結(jié)合合上述分析析，在房地

25、地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的不同同階段發(fā)揮揮不同作用用。(一)前期盡職職調(diào)查階段段在此階階段，律師師的調(diào)查工工作主要圍圍繞目標公公司和目標標房地產(chǎn)項項目，調(diào)查查對象是一一切可能影影響股權(quán)受受讓方潛在在利益的因因素。首先，應應對目標房房地產(chǎn)公司司的外部環(huán)環(huán)境和內(nèi)部部情況進行行審慎的調(diào)調(diào)查與評估估，包括公公司的基本本資料(如如公司章程程、年檢報報告、股東東信息);財務、稅稅收狀況、股東出資資情況;對對外簽署的的合同及其其執(zhí)行情況況;對外擔擔保情況、對外債權(quán)權(quán)債務關(guān)系系;房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營營資質(zhì)等級級、其他房房地產(chǎn)項目目的開發(fā)和和經(jīng)營狀況況等。其次，應應著重針對對目標房地地產(chǎn)項目本本身進行調(diào)調(diào)查，這是是是否進行行

26、股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓的決定性性因素，也也是律師對對目標房地地產(chǎn)項目發(fā)發(fā)揮控制作作用的最主主要的階段段。因為公公司股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的風險險還可以通通過合同條條款加以約約束，但目目標房地產(chǎn)產(chǎn)項目本身身的風險只只能依靠調(diào)調(diào)查結(jié)果進進行判斷，因因而在此階階段對目標標房地產(chǎn)項項目進行調(diào)調(diào)查更有意意義。律師師應結(jié)合我我國法律規(guī)規(guī)定及實踐踐經(jīng)驗，審審查與項目目有關(guān)的各各類合同和和審批文件件，并充分分考慮可能能存在的風風險，對土土地使用權(quán)權(quán)的取得方方式及其合合法性;項項目用地的的性質(zhì)、占占用空間、使用年限限、項目的的功能和土土地用途是是否符合受受讓方的投投資需求(若不符合合需求可否否依法變更更);項目目開發(fā)進度度情況(是是否

27、存在尚尚未拆遷完完畢、需受受讓方承擔擔拆遷補償償責任的風風險);相相關(guān)審批手手續(xù)是否已已經(jīng)依法辦辦好(項目目開發(fā)的真真正主體與與審批文件件中的主體體是否一致致、實際建建設(shè)的項目目與審批的的項目是否否一致);項目規(guī)劃劃是否合理理、有無存存在超規(guī)劃劃的情況;項目用地地是否存在在被征收或或征用的可可能性;目目標房地產(chǎn)產(chǎn)項目本身身是否存在在對外債務務(如工程程款)、房房地產(chǎn)項目目資產(chǎn)權(quán)屬屬是否明確確、清晰、無瑕疵(如房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證內(nèi)內(nèi)是否標注注有他項權(quán)權(quán)利的登記記、是否被被國家權(quán)力力部門查封封、是否對對外提供擔擔保以及擔擔保范圍);項目的的相鄰關(guān)系系是否存在在潛在危機機(如因采采光權(quán)、光光污染、建建設(shè)

28、工地噪噪音等原因因引發(fā)糾紛紛或者訴訟訟，導致工工期拖延和和經(jīng)濟賠償償雙重損失失)等因素素綜合考慮慮，以供股股權(quán)受讓方方?jīng)Q定是否否收購時參參考。(二)合同簽訂訂階段合同簽簽訂是法律律關(guān)系確立立和合同履履行的基礎(chǔ)礎(chǔ)，較之合合同履行更更為重要。在此階段段，律師的的工作主要要是針對潛潛在風險起起草、修改改和審查合合同，這里里的合同僅僅指“股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同同”而非房房地產(chǎn)項目目轉(zhuǎn)讓合同同。股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合同的的主要條款款有：(11)轉(zhuǎn)讓當當事人的名名稱(姓名名)、住所所。(2)聲明與保保證;(33)項目概概況(包括括：座落地地點、項目目性質(zhì)、四四至、占地地面積、有有關(guān)規(guī)劃指指標等)。(4)項項目轉(zhuǎn)讓時時土地使

29、用用權(quán)性質(zhì)，取取得方式及及使用期限限。(5)項目現(xiàn)狀狀： A、項目報批批現(xiàn)狀包括括規(guī)劃參數(shù)數(shù)，并列明明取得的批批文; BB、項目動動拆遷、開開發(fā)現(xiàn)狀(停建、緩緩建); C、項目目涉及的土土地或工程程的權(quán)利限限制情況。(6)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓標的;(7)股股權(quán)轉(zhuǎn)讓價價款及支付付時間和方方式;(88)公司股股權(quán)的交割割時間及方方式;(99)股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓過渡期期間的權(quán)利利行使及責責任;(110)合同同的變更與與解除;(11)違違約責任;(12)爭議解決決方式。公司股股權(quán)轉(zhuǎn)讓的的主要風險險是轉(zhuǎn)讓無無效。導致致股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓無效的因因素有很多多，如：轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓主體(出讓方和和受讓方)、法律程程序、登記記手續(xù)的合合法性和有有效

30、性。如如：股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓不符合合公司章程程的特別約約定;股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓后沒沒有及時到到工商企業(yè)業(yè)登記機關(guān)關(guān)辦理登記記;中外合合資企業(yè)股股權(quán)轉(zhuǎn)讓沒沒有經(jīng)過外外經(jīng)委審批批;國有股股權(quán)出讓沒沒有經(jīng)國有有資產(chǎn)管理理辦公室審審批辦理產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界定、登記并根根據(jù)產(chǎn)權(quán)交交易中心出出具的產(chǎn)權(quán)權(quán)交割單辦辦理股權(quán)和和工商變更更登記手續(xù)續(xù)等等情況況均會造成成股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓無效，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓無效的的直接后果果就是受讓讓方不能實實現(xiàn)收購房房地產(chǎn)項目目的目的。轉(zhuǎn)讓無效效的風險完完全可以通通過受讓方方及其聘請請的專業(yè)人人士的審慎慎行事得以以避免。根據(jù)我我國公司司法的規(guī)規(guī)定，股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓生效效后，房地地產(chǎn)項目公公司仍須對對原有的債債務向債權(quán)權(quán)人承擔

31、清清償責任，即即使受讓方方與轉(zhuǎn)讓方方之間簽署署的股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議已已明確雙方方的責任分分擔甚至原原有債務的的豁免。但但是，這種種內(nèi)部協(xié)議議條款以及及轉(zhuǎn)讓方的的單方承諾諾不能對抗抗善意的第第三人，當當債務人要要求房地產(chǎn)產(chǎn)項目公司司清償債務務時，房地地產(chǎn)項目公公司不能以以股權(quán)受讓讓方與轉(zhuǎn)讓讓方約定的的債務承擔擔方式為由由拒絕承擔擔債務，而而只能在對對外承擔債債務之后再再向轉(zhuǎn)讓方方追償。因因此，在公公司股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓過程中中，受讓方方面臨的最最大風險就就是對公司司原有的、不可知的的債務的承承擔以及承承擔之后向向轉(zhuǎn)讓方追追償不得的的風險。為為控制這一一風險，股股權(quán)受讓方方可要求轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方對目目標公司情情況進行披披露并承擔擔披露不實實的違約責責任。披露露的內(nèi)容是是與公司相相關(guān)的一切切情況，主主要包括有有關(guān)出資、資產(chǎn)、債債務、合同同、擔保、專業(yè)資質(zhì)質(zhì)等對受讓讓方