律師教您如何購(gòu)房

1、 HYPERLINK 商品房購(gòu)購(gòu)買(mǎi)流程與與風(fēng)險(xiǎn)防范范-律師教您您如何購(gòu)房房 第一部分：購(gòu)買(mǎi)預(yù)售售商品房基基本流程 商品房預(yù)預(yù)售交易是是當(dāng)事人就就正在興建建中之房屋屋所進(jìn)行的的交易行為為，開(kāi)發(fā)商商負(fù)有于一一定時(shí)期內(nèi)內(nèi)將房屋興興建完成再再轉(zhuǎn)移所有有權(quán)并交付付購(gòu)房人。通常情形形，在訂立立合同時(shí)，購(gòu)購(gòu)房人據(jù)以以參考者，僅僅為開(kāi)發(fā)商商提供的圖圖紙、模型型或者開(kāi)發(fā)發(fā)商興建的的“樣品房”。至于房房屋完成之之實(shí)際面積積、建筑材材料之品質(zhì)質(zhì)、公共設(shè)設(shè)施之有無(wú)無(wú)等等問(wèn)題，購(gòu)房房人無(wú)法預(yù)預(yù)先預(yù)期或或預(yù)見(jiàn)。而而這些問(wèn)題題往往是購(gòu)購(gòu)房人決定定是否進(jìn)行行交易時(shí)之之重要因素素。更何況況，開(kāi)發(fā)商商事后亦可可變更設(shè)計(jì)計(jì)、增加公

2、公用面積，以以致完工時(shí)時(shí)不符合訂訂立合同時(shí)時(shí)之預(yù)期約約定等問(wèn)題題，讓房主主啞巴吃黃黃連，有苦苦說(shuō)不出。買(mǎi)房難，買(mǎi)買(mǎi)期房更難難。在這一一部分，您您可以了解解購(gòu)買(mǎi)預(yù)售售商品房須須知的基本本步驟，對(duì)對(duì)購(gòu)買(mǎi)預(yù)售售商品房形形成一個(gè)基基本輪廓。 購(gòu)買(mǎi)預(yù)售售商品房基基本流程：11.審查文件件（國(guó)有土土地使用權(quán)權(quán)證、建設(shè)設(shè)工程規(guī)劃劃許可證、建設(shè)用地地規(guī)劃許可可證、建設(shè)設(shè)工程開(kāi)工工許可證、商品房預(yù)預(yù)售許可證證） 22.簽定認(rèn)購(gòu)購(gòu)書(shū) 33.簽定預(yù)售售合同 44.預(yù)售登記記 55.過(guò)戶、領(lǐng)領(lǐng)取房產(chǎn)證證 66.房地產(chǎn)交交付 第二部分分：具體流流程分解近年來(lái)，隨隨著我國(guó)房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的建立和和快速發(fā)展展，商品房房預(yù)售作

3、為為一種新型型房屋銷(xiāo)售售制度應(yīng)運(yùn)運(yùn)而生。商商品房預(yù)售售俗稱“賣(mài)樓花”，相對(duì)于于現(xiàn)房銷(xiāo)售售而言，處處于弱勢(shì)地地位的買(mǎi)受受人的合法法權(quán)益更易易遭受侵害害。如虛假假?gòu)V告、面面積“縮水”、質(zhì)量低低劣等問(wèn)題題屢見(jiàn)不鮮鮮，因此而而引發(fā)的訴訴訟逐漸呈呈上升趨勢(shì)勢(shì)。在這一一部分，我我們將對(duì)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商商品房基本本流程進(jìn)行行分解，讓讓您知道每每一個(gè)具體體分解步驟驟的注意事事項(xiàng)，以防防范風(fēng)險(xiǎn)和和維護(hù)自己己的合法權(quán)權(quán)益。 一、審查查文件 為保護(hù)購(gòu)購(gòu)房者的合合法權(quán)益，我我國(guó)對(duì)商品品房預(yù)售的的條件和程程序進(jìn)行了了嚴(yán)格的限限制。中中華人民共共和國(guó)房地地產(chǎn)管理法法第44條規(guī)定，商商品房預(yù)售售應(yīng)當(dāng)符合合下列條件件：（一）已已

4、交付全部部土地使用用權(quán)出讓金金、取得使使用權(quán)證書(shū)書(shū)；（二）持持有建設(shè)工工程規(guī)劃許許可證；（三三）按提供供預(yù)售的商商品房計(jì)算算，投入開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)的的資金達(dá)到到工程建設(shè)設(shè)總投資的的25%以上，并并已經(jīng)確定定施工進(jìn)度度和竣工交交付日期。（四）向向縣級(jí)以上上人民政府府房產(chǎn)管理理部門(mén)辦理理預(yù)售登記記，取得商商品房預(yù)售售許可證明明。開(kāi)發(fā)商商齊備上述述證件及批批準(zhǔn)文件，表表明商品房房買(mǎi)賣(mài)是否否屬于合法法交易的范范疇。審查查前述文件件時(shí)的總原原則是：一一定要求開(kāi)開(kāi)發(fā)商提供供原件，不不能僅看復(fù)復(fù)印件。這這些文件大大多包含附附頁(yè)和附件件，體現(xiàn)很很多內(nèi)容。同時(shí)，復(fù)復(fù)印件也比比較容易被被涂改或造造假。 1.審查國(guó)國(guó)有土

5、地使使用權(quán)證 國(guó)有土土地使用權(quán)權(quán)證是證證明土地使使用者已經(jīng)經(jīng)繳納土地地出讓金，獲獲得國(guó)有土土地使用權(quán)權(quán)的法律憑憑證，受法法律保護(hù)。上海頒發(fā)發(fā)該證的部部門(mén)應(yīng)該是是上海市房房地局。要要注意的是是：正式的的國(guó)有土土地使用權(quán)權(quán)證應(yīng)同同時(shí)加蓋人人民政府和和行政主管管部門(mén)公章章；對(duì)于普普通商品房房，土地證證上應(yīng)加蓋蓋“有償土地地使用證專專用章”；如果土土地證上加加蓋了“臨時(shí)土地地使用證專專用章”則表明土土地使用者者尚未繳足足價(jià)款，會(huì)會(huì)給日后辦辦理產(chǎn)證帶帶來(lái)隱患；土地證上上載明的土土地使用者者應(yīng)當(dāng)和開(kāi)開(kāi)發(fā)商的名名稱相一致致；看看土土地證上是是否有土地地使用權(quán)抵抵押記錄；最好是還還能要求查查看一下開(kāi)開(kāi)發(fā)商支付

6、付土地使用用金的收據(jù)據(jù)。 2.審查建建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證證 建設(shè)工工程規(guī)劃許許可證是是表明有關(guān)關(guān)建設(shè)工程程符合城市市規(guī)劃要求求的法律憑憑證，是建建設(shè)單位建建設(shè)工程的的法律憑證證。該證的的主管部門(mén)門(mén)為市和區(qū)區(qū)的規(guī)劃行行政部門(mén)。注意：沒(méi)沒(méi)有此證的的建設(shè)單位位，其工程程建筑是違違章建筑，不不能領(lǐng)取房房地產(chǎn)權(quán)證證件；開(kāi)發(fā)發(fā)商在取得得建設(shè)工程程規(guī)劃許可可證后，方方可辦理開(kāi)開(kāi)工手續(xù)。 3.審查建設(shè)設(shè)用地規(guī)劃劃許可證 建設(shè)用用地規(guī)劃許許可證是是建設(shè)單位位在向土地地主管部門(mén)門(mén)申請(qǐng)征用用、劃撥土土地前，經(jīng)經(jīng)城市規(guī)劃劃行政主管管部門(mén)確認(rèn)認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目目位置和范范圍符合城城市規(guī)劃的的法律憑證證，是建設(shè)設(shè)單位用地地的法律

7、憑憑證。注意意：無(wú)此證證的用地單單位是非法法用地，房房地產(chǎn)商的的銷(xiāo)售行為為屬非法，不不能領(lǐng)取房房地產(chǎn)權(quán)證證件；如賣(mài)賣(mài)房人沒(méi)有有此證，則則說(shuō)明其開(kāi)開(kāi)發(fā)的土地地未經(jīng)規(guī)劃劃；此證不不能保證規(guī)規(guī)劃不變更更，開(kāi)發(fā)商商有可能申申請(qǐng)變更規(guī)規(guī)劃獲得批批準(zhǔn)，對(duì)此此的應(yīng)對(duì)辦辦法是與開(kāi)開(kāi)發(fā)商約定定其應(yīng)當(dāng)在在變更規(guī)劃劃獲批后一一定期限內(nèi)內(nèi)書(shū)面通知知買(mǎi)受人，并并約定不及及時(shí)通知時(shí)時(shí)開(kāi)發(fā)商應(yīng)應(yīng)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)（購(gòu)房人人有權(quán)退房房和索賠）。 4.審查建建設(shè)工程開(kāi)開(kāi)工許可證證 建設(shè)工工程開(kāi)工許許可證是是表明建筑筑施工單位位符合各種種施工條件件，允許開(kāi)開(kāi)工的批準(zhǔn)準(zhǔn)文件，是是建設(shè)單位位進(jìn)行施工工的法律證證書(shū)，也是是房屋權(quán)屬屬登記的主主

8、要依據(jù)之之一。此證證由建設(shè)行行政主管部部門(mén)頒發(fā)。注意：要要看看期房房工程開(kāi)工工手續(xù)是否否齊全，無(wú)無(wú)此證的建建設(shè)項(xiàng)目均均屬違章建建筑，不受受法律保護(hù)護(hù)。 5.審查商品房預(yù)預(yù)售許可證證商品房房預(yù)售許可可證是政政府房地產(chǎn)產(chǎn)行政主管管部門(mén)允許許房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商企業(yè)業(yè)銷(xiāo)售商品品房的批準(zhǔn)準(zhǔn)文件。此此證的頒發(fā)發(fā)是上海的的房地局。注意：查查看該證是是否在有效效期限內(nèi)，是是否是所要要購(gòu)買(mǎi)的房房產(chǎn)在此證證許可銷(xiāo)售售的范圍之之內(nèi)；該證證應(yīng)該在銷(xiāo)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)懸懸掛；房房地產(chǎn)預(yù)售售許可證包括下列列內(nèi)容：（一一）預(yù)售許許可證編號(hào)號(hào)；（二）發(fā)發(fā)展商名稱稱；（三）項(xiàng)項(xiàng)目名稱；（四）項(xiàng)項(xiàng)目坐落地地點(diǎn)；（五五）土地使使用權(quán)出讓讓合同書(shū)

9、號(hào)號(hào)、地塊編編號(hào)；（六六）房地地產(chǎn)證編編號(hào)、棟數(shù)數(shù)；（七）批批準(zhǔn)預(yù)售的的建筑面積積，其中包包含的各類類建筑面積積和套數(shù)、間數(shù)；（八八）發(fā)證機(jī)機(jī)關(guān)、有效效期；（九九）附注內(nèi)內(nèi)容等。辦辦理預(yù)售許許可證：七七層以下的的達(dá)到主體體工程封頂頂；七層以以上的，主主體工程須須建到工程程預(yù)算投資資總額的三三分之二以以上層數(shù)。 相關(guān)的法律律、法規(guī)及及司法解釋釋都規(guī)定了了“出賣(mài)人未未取得商品品房預(yù)售許許可證明，與與買(mǎi)受人訂訂立的商品品房預(yù)售合合同，應(yīng)當(dāng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效效”，“但是在起起訴前取得得商品房預(yù)預(yù)售許可證證明的，可可以認(rèn)定有有效”。 同時(shí)又有有規(guī)定：如如果出賣(mài)人人故意隱瞞瞞沒(méi)有取得得商品房預(yù)預(yù)售許可證證明的事實(shí)

10、實(shí)或者提供供虛假商品品房預(yù)售許許可證明、導(dǎo)致合同同無(wú)效、或或被撤銷(xiāo)的的，買(mǎi)受人人可請(qǐng)求返返還已付購(gòu)購(gòu)房款及利利息，賠償償損失，并并可以請(qǐng)求求出賣(mài)人承承擔(dān)不超過(guò)過(guò)已付購(gòu)房房款一倍的的賠償責(zé)任任。 二、簽定定認(rèn)購(gòu)書(shū) 認(rèn)購(gòu)書(shū)不不是購(gòu)買(mǎi)房房產(chǎn)的必須須手續(xù)。不不過(guò)，實(shí)踐踐中開(kāi)發(fā)商商在購(gòu)房者者有購(gòu)買(mǎi)意意向時(shí)，都都會(huì)要求購(gòu)購(gòu)房者簽定定認(rèn)購(gòu)書(shū)。認(rèn)購(gòu)書(shū)是是當(dāng)事人雙雙方對(duì)交易易房產(chǎn)有關(guān)關(guān)事宜的初初步確認(rèn)，名名稱較多，一一般有認(rèn)購(gòu)購(gòu)書(shū)、定購(gòu)購(gòu)書(shū)、預(yù)定定書(shū)、意向向書(shū)、允諾諾書(shū)、定金金收據(jù)、預(yù)預(yù)付款收據(jù)據(jù)等形式。如果購(gòu)房房的心意已已決，可以以將購(gòu)房合合同應(yīng)具備備的主要條條款寫(xiě)在認(rèn)認(rèn)購(gòu)書(shū)中，以以有利己方方；如果還還處在可

11、變變階段，希希望能夠有有機(jī)會(huì)隨時(shí)時(shí)退出，那那就不要在在認(rèn)購(gòu)書(shū)中中約定過(guò)于于詳細(xì)。注意：在在簽定認(rèn)購(gòu)購(gòu)書(shū)時(shí)，一一般都會(huì)要要求交納定定金，此定定金可以適適用定金罰罰則，因此此，為保護(hù)護(hù)自己利益益，應(yīng)當(dāng)具具體約定雙雙方當(dāng)事人人在一定期期限內(nèi)不能能達(dá)成一致致意見(jiàn)或簽簽定購(gòu)房合合同時(shí)的責(zé)責(zé)任條件。如不約定定，一般來(lái)來(lái)講是對(duì)處處于弱勢(shì)方方的購(gòu)房者者的限制或或影響較大大。 我們經(jīng)常常會(huì)碰到這這樣的情況況，一旦客客戶看中某某種戶型、表現(xiàn)出一一點(diǎn)點(diǎn)購(gòu)房房的意向，售售樓人員就就會(huì)告訴你你說(shuō)這個(gè)戶戶型就只有有一套了，如如果不交付付定金別人人就會(huì)買(mǎi)走走，要求客客戶馬上交交付定金。如果客戶戶說(shuō)沒(méi)有帶帶夠定金，售售樓人員

12、就就會(huì)要求客客戶先交五五百到一千千元的“小定”，簽訂認(rèn)認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)書(shū)，然后要要求客戶次次日交齊“大定”。而一旦旦客戶把“大定”也交了，售樓人人員也就完完成了把客客戶套住的的任務(wù)。因因?yàn)?，我們們看到的認(rèn)認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)書(shū)經(jīng)常會(huì)有有這樣的條條款：“如果在約約定的時(shí)間間內(nèi)未能簽簽約，所付付定金不予予退還”。有許多多客戶在簽簽署認(rèn)購(gòu)協(xié)協(xié)議書(shū)后，經(jīng)經(jīng)過(guò)再三考考慮不想購(gòu)購(gòu)買(mǎi)已經(jīng)認(rèn)認(rèn)購(gòu)的房子子時(shí)，考慮慮到認(rèn)購(gòu)協(xié)協(xié)議書(shū)約定定不簽約就就不退還定定金，為了了避免定金金的損失，就就會(huì)簽署自自己并不愿愿意簽的合合同，從而而給自己帶帶來(lái)更大的的損失。 三、簽定定預(yù)售合同同 為規(guī)范商商品房預(yù)售售消費(fèi)市場(chǎng)場(chǎng)，有關(guān)主主管部門(mén)已已實(shí)施

13、了示示范合同文文本的推薦薦使用制度度，但即使使是這種比比較規(guī)范的的標(biāo)準(zhǔn)合同同文本，在在保障購(gòu)房房人權(quán)益權(quán)權(quán)方面，仍仍不夠完整整。因此，為為了維護(hù)自自己權(quán)益，把把好預(yù)售合合同簽定關(guān)關(guān)，有必要要堅(jiān)持的原原則是：合合同逐條審審查，范本本不是不能能改，內(nèi)容容該細(xì)化的的細(xì)化，避避免模糊約約定，不清清楚處可以以要求開(kāi)發(fā)發(fā)商給予解解釋，對(duì)己己不利處要要力爭(zhēng)補(bǔ)充充協(xié)議修改改。 購(gòu)房人在在簽定合同同時(shí)，應(yīng)當(dāng)當(dāng)注意一些些來(lái)自開(kāi)發(fā)發(fā)商陷阱，并并通過(guò)合同同條款補(bǔ)充充來(lái)保障自自己的權(quán)利利。 11.廣告(包括沙盤(pán)盤(pán)、售樓書(shū)書(shū)等)陷阱 為了賣(mài)掉掉房子，開(kāi)開(kāi)發(fā)商往往往會(huì)在售樓樓廣告中(包括沙盤(pán)盤(pán)、售樓書(shū)書(shū)等)對(duì)綠化、會(huì)館、學(xué)

14、學(xué)校、幼兒兒園、游泳泳池、健身身房、車(chē)位位、超市、容積率、樓房間距距等配套設(shè)設(shè)施做美好好的描述，但但對(duì)于這種種承諾又不不寫(xiě)在合同同里。結(jié)果果當(dāng)出現(xiàn)規(guī)規(guī)劃變更、綠地變停停車(chē)場(chǎng)、房房屋底下有有大水泵、道路開(kāi)通通遙遙無(wú)期期等情況，買(mǎi)買(mǎi)房人要求求有一個(gè)說(shuō)說(shuō)法時(shí)，開(kāi)開(kāi)發(fā)商卻以以規(guī)劃變更更已經(jīng)通過(guò)過(guò)規(guī)劃部門(mén)門(mén)批準(zhǔn)為由由，推卸責(zé)責(zé)任，或以以合同約定定不清搪塞塞，消費(fèi)者者一般很難難得到補(bǔ)償償。房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或或代理商就就是利用購(gòu)購(gòu)房者想當(dāng)當(dāng)然地以為為廣告內(nèi)容容都會(huì)寫(xiě)入入合同的心心理，瞞天天過(guò)海。結(jié)結(jié)果，發(fā)生生爭(zhēng)議、對(duì)對(duì)簿公堂時(shí)時(shí)，法官一一般會(huì)以合合同條款作作為依據(jù)判判斷是非曲曲直，而不不完全是廣廣告。 22.

15、銷(xiāo)售陷阱阱 抓住消費(fèi)費(fèi)者的盲從從心理，開(kāi)開(kāi)發(fā)商就給給買(mǎi)房人設(shè)設(shè)下了陷阱阱：，以小利誘之，在在拿到預(yù)售售證之前搞搞內(nèi)部認(rèn)購(gòu)購(gòu)。內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購(gòu)是指房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商小規(guī)模模、不公開(kāi)開(kāi)地預(yù)售商商品房。由由于內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購(gòu)的商品品房?jī)r(jià)格相相對(duì)較低，對(duì)對(duì)那些買(mǎi)房房人自然有有吸引力。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)購(gòu)的商品房房是在開(kāi)發(fā)發(fā)商未取得得商品房房預(yù)售許可可證的情情況下銷(xiāo)售售的，其銷(xiāo)銷(xiāo)售行為是是不合法的的，因此，一一旦出了問(wèn)問(wèn)題，購(gòu)房房者的合法法權(quán)益往往往無(wú)法受到到法律的充充分保障。 33.合同陷阱阱 幾經(jīng)斟酌酌后，客戶戶便要決定定購(gòu)房了，因因此得與開(kāi)開(kāi)發(fā)商簽訂訂商品房房買(mǎi)賣(mài)合同同。一般般情況下，開(kāi)開(kāi)發(fā)商(售樓人員)會(huì)遞給客客戶一份

16、擬擬好的合同同，合同會(huì)會(huì)有許多空空白的地方方，有些地地方是有待待雙方確定定后注入相相關(guān)內(nèi)容的的，而有些些選擇性填填寫(xiě)處可能能還空著。這時(shí)，購(gòu)購(gòu)房者往往往以為該說(shuō)說(shuō)的都已注注明了，合合同就算是是完成了，殊殊不知就是是這些空白白處為開(kāi)發(fā)發(fā)商日后作作弊提供了了條件。比比如，標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)合同第十十五條遲延延辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)證的，違違約金每日日按已付房房款的萬(wàn)分分之三計(jì)算算，但您一一不留神，開(kāi)開(kāi)發(fā)商(售樓人員)便將此條條款設(shè)計(jì)成成按購(gòu)房全全款的萬(wàn)分分之三承擔(dān)擔(dān)違約責(zé)任任。前不久久我們從報(bào)報(bào)上看到過(guò)過(guò)這樣的案案例：遲延延辦證一年年多，只賠賠付96元?；蛘哒咴诓荒馨窗磿r(shí)辦理好好時(shí)，干脆脆讓購(gòu)房人人退房。還還有的合同同中

17、寫(xiě)明的的違約條款款表面上貌貌似公平，實(shí)實(shí)際不公平平。例如：約定任何何一方解除除購(gòu)房合同同都要支付付總房款40的違約約金。這實(shí)實(shí)際上只是是限制購(gòu)房房人，開(kāi)發(fā)發(fā)商自己一一般不可能能將賣(mài)出去去的房子再再收回不賣(mài)賣(mài)。 所以，簽簽訂購(gòu)房合合同時(shí)一定定要慎重對(duì)對(duì)待，因?yàn)闉槟臋?quán)利利和義務(wù)都都體現(xiàn)在內(nèi)內(nèi)了。另外外，一旦將將來(lái)與銷(xiāo)售售方發(fā)生糾糾紛，購(gòu)房房合同可是是解決的重重要根據(jù)和和憑證。在在合同中，要要充分行使使法律賦予予的權(quán)利，在在交易過(guò)程程中始終堅(jiān)堅(jiān)持平等互互利、協(xié)商商一致的原原則。不要要輕信開(kāi)發(fā)發(fā)商(售樓人員)的花言巧巧語(yǔ)，買(mǎi)房房人必須要要把全部有有疑惑的問(wèn)問(wèn)題落實(shí)下下來(lái)，您希希望得到的的一切承諾諾，

18、和雙方方業(yè)已形成成的協(xié)議內(nèi)內(nèi)容，務(wù)必必以書(shū)面形形式記錄下下來(lái)，以免免日后空口口無(wú)憑。通通常，發(fā)展展商會(huì)將一一些承諾印印在宣傳品品中，或由由售樓人員員口頭答應(yīng)應(yīng)，但是等等到實(shí)際交交付的時(shí)候候，很可能能就會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)問(wèn)題，而而引起糾紛紛。發(fā)展商商會(huì)把先前前的承諾推推翻，說(shuō)合合同中沒(méi)寫(xiě)寫(xiě)。所以，您您千萬(wàn)不要要疏忽大意意，任何值值得注意的的問(wèn)題都要要落實(shí)在合合同里。 要有強(qiáng)烈烈的法律意意識(shí)。您如如果對(duì)簽訂訂合同沒(méi)有有把握，可可以委托律律師來(lái)協(xié)助助辦理，律律師可以幫幫助您起草草補(bǔ)充協(xié)議議、審查稅稅費(fèi)明細(xì)表表、審核契契約須知、制定簽約約后的付款款進(jìn)程表、審查付款款情況等等等。 簽定合同同時(shí)，還要要注意以下下方

19、面的內(nèi)內(nèi)容： （1）中華華人民共和和國(guó)建筑法法及相關(guān)關(guān)法律、法法規(guī)中，針針對(duì)建筑工工程質(zhì)量問(wèn)問(wèn)題都進(jìn)行行了明確規(guī)規(guī)定。其中中包括：勘勘察、設(shè)計(jì)計(jì)、施工質(zhì)質(zhì)量必須符符合國(guó)家有有關(guān)建筑工工程安全標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)要求；建筑物在在合理的使使用壽命年年限內(nèi)，必必須確保地地基基礎(chǔ)工工程和主體體結(jié)構(gòu)的質(zhì)質(zhì)量，建筑筑工程竣工工時(shí)，屋頂頂、墻面不不得留有滲滲漏、開(kāi)裂裂等質(zhì)量缺缺陷，對(duì)已已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)質(zhì)量缺陷，施施工企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)修復(fù)；交付竣工工驗(yàn)收的建建筑工程必必須符合建建筑工程質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；建筑工程程實(shí)行質(zhì)量量保修制度度等。建設(shè)設(shè)部規(guī)定，開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)向向用戶交付付銷(xiāo)售的新新建商品住住宅時(shí)必須須提供住住宅質(zhì)量保保證書(shū)和和住宅使使用說(shuō)

20、明書(shū)書(shū)。 住宅質(zhì)質(zhì)量保證書(shū)書(shū)的內(nèi)容容有：工程程質(zhì)量監(jiān)督督部門(mén)檢驗(yàn)驗(yàn)的質(zhì)量等等級(jí)、地基基基礎(chǔ)和主主體結(jié)構(gòu)在在合理使用用壽命年限限內(nèi)承擔(dān)保保修的承諾諾；用戶報(bào)報(bào)修的單位位、答復(fù)和和處理的時(shí)時(shí)限；正常常使用情況況下各部位位、部件保保修內(nèi)容與與保修期的的最低期限限。房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)按照照住宅質(zhì)質(zhì)量保證書(shū)書(shū)的約定定，承擔(dān)保保修責(zé)任。住宅質(zhì)質(zhì)量保證書(shū)書(shū)可作為為商品房買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)合同的的補(bǔ)充內(nèi)容容，實(shí)際是是商品房的的保險(xiǎn)書(shū)。其中質(zhì)量量保證書(shū)中中應(yīng)當(dāng)標(biāo)明明正常使用用情況下，各各部位、部部件保修內(nèi)內(nèi)容和保修修期。商品品房整體工工程及其內(nèi)內(nèi)部設(shè)施的的保修期限限各有不同同，按照建設(shè)工程程質(zhì)量管理理?xiàng)l例第第40條的規(guī)

21、定定，商品房房的保修期期限從竣工工驗(yàn)收交付付使用日期期算起。具具體期限如如下：A.基礎(chǔ)設(shè)備備工程房屋屋建筑的地地基基礎(chǔ)工工程和主體體結(jié)構(gòu)工程程，為設(shè)計(jì)計(jì)文件規(guī)定定的該工程程的合理使使用年限；B.屋面防水水工程、有有防水要求求的衛(wèi)生間間、房間和和外墻面的的防滲漏，為5年；C.供熱與供冷系統(tǒng)，為兩個(gè)采暖期、供冷期；D.電器管線、給水排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年；其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。住宅使用說(shuō)明書(shū)的內(nèi)容有：住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部件（部位）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)，裝修、裝飾注意事項(xiàng)，有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng)；門(mén)窗類型、結(jié)構(gòu)類型、配

22、電負(fù)荷、承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)部位的注意事項(xiàng)及其他需要說(shuō)明的問(wèn)題等。同時(shí)指出，如因用戶使用不當(dāng)，裝修等造成質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)保修責(zé)任。 （2）購(gòu)房時(shí)房屋的建設(shè)進(jìn)度和資金的落實(shí)情況。購(gòu)房人有權(quán)知道預(yù)付樓款是否確實(shí)被用于所購(gòu)房屋的建設(shè)。作為預(yù)售項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商拒不提供預(yù)售許可證的原件，則應(yīng)在合同中注明開(kāi)發(fā)商最遲應(yīng)在一個(gè)月之內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門(mén)做好預(yù)售登記，否則買(mǎi)方有權(quán)退款、退房。如果開(kāi)發(fā)商不答應(yīng)此項(xiàng)約定，則可能該項(xiàng)目存在缺陷，可能是開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有完全取得該項(xiàng)目的預(yù)售許可，或者別的其他原因。 （3）建設(shè)部制制定了商商品房銷(xiāo)售售面積計(jì)算算及公用建建筑面積分分?jǐn)傄?guī)則，國(guó)家質(zhì)質(zhì)量技術(shù)監(jiān)監(jiān)督管理部部門(mén)也制

23、定定了商品品房銷(xiāo)售面面積測(cè)量與與計(jì)算，對(duì)商品房的建筑面積、套內(nèi)建筑面積及應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，銷(xiāo)售面積的測(cè)量方法，計(jì)算及測(cè)量偏差都作了相應(yīng)規(guī)定。最新頒布的商品房銷(xiāo)售管理辦法與商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本 均規(guī)定商品房可以按照套內(nèi)建筑面積或建筑面積計(jì)價(jià)。商品房建筑面積是指層高在2.20米（含2.20米）以上的房屋外墻水平投影面積。套內(nèi)建筑面積由套（單元）內(nèi)的使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。 3.1計(jì)算全部建筑面積的范圍：3.11永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，不論其高度均算一層，按其外墻勒腳以上外圍水平面積計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。3.12穿過(guò)房屋的通道、房屋內(nèi)的大廳、

24、門(mén)廳，不論其高度，均按一層計(jì)算。3.13樓梯間、電梯井、提物井、垃圾道、管道井均按房屋的自然層計(jì)算。3.14封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊按其外圍水平投影面積計(jì)算。 3.2計(jì)算一半建筑面積的范圍：3.21與房屋相連有上蓋、未封閉的架空通廊和無(wú)柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計(jì)算。3.22獨(dú)立柱、單排柱的門(mén)廊、車(chē)棚、貨棚、站臺(tái)等永久性建筑，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。3.23未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊按其水平投影面積的一半計(jì)算。 3.3不計(jì)算建筑面積的范圍：3.31凸出房屋墻面的構(gòu)件、配件、挑檐、半園柱、勒腳、臺(tái)階等。3.32半園柱的雨篷。3.33房屋的天面、挑臺(tái)，天面上的花園、游泳池。 3.4應(yīng)

25、分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：3.41各產(chǎn)權(quán)戶共有的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及為整幢房屋服務(wù)的共有房屋和管理用房均作為共有部位計(jì)算建筑面積。3.42套（單元）與公用建筑空間之間的隔墻，以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半，為共有建筑面積。 3.5不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：3.51從屬于人防工程的地下室、半地下室。3.52供出租或出售的固定車(chē)位或?qū)Ｓ密?chē)庫(kù)。 （4）如果開(kāi)發(fā)商同意在房屋竣工交付之日起兩年內(nèi)能取得房屋所有權(quán)證并將其寫(xiě)在合同中，則買(mǎi)方的風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)減少。因?yàn)榘凑照５暮戏ǖ姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)程序，自房屋竣工交付之日起一年左右應(yīng)該能夠取得房屋所

26、有權(quán)證，最多不會(huì)超過(guò)兩年。要求開(kāi)發(fā)商將取得房屋所有權(quán)證的確切、時(shí)間寫(xiě)在合同中、如果到期不能取得房產(chǎn)證，則買(mǎi)方有權(quán)退房、或者逾期不能取得房產(chǎn)證，則按日、按一定比例支付違約。 四、預(yù)售售登記 中華人人民共和國(guó)國(guó)城市房地地產(chǎn)管理法法第四十十四條第二二款規(guī)定：“商品房預(yù)預(yù)售人應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照國(guó)家家有關(guān)規(guī)定定將預(yù)售合合同報(bào)縣級(jí)級(jí)以上人民民政府房地地產(chǎn)管理部部門(mén)和土地地管理部門(mén)門(mén)登記備案案”。只有經(jīng)經(jīng)過(guò)預(yù)售登登記備案，買(mǎi)買(mǎi)受人對(duì)預(yù)預(yù)購(gòu)商品房房的請(qǐng)求權(quán)權(quán)才具有一一定的排他他效力，這這是因?yàn)轭A(yù)預(yù)售合同的的登記備案案是將物權(quán)權(quán)公示手段段運(yùn)用于債債法上的請(qǐng)請(qǐng)求權(quán)，使使買(mǎi)受人對(duì)對(duì)預(yù)購(gòu)商品品房的請(qǐng)求求權(quán)具有對(duì)對(duì)抗第三人人的

27、效力，從從而具有保保全買(mǎi)受人人請(qǐng)求預(yù)售售人交付商商品房的債債權(quán)實(shí)現(xiàn)的的作用。簽簽完購(gòu)房合合同后，買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)應(yīng)到房屋所所在地的區(qū)區(qū)、縣房屋屋管理局交交易管理部部門(mén)辦理預(yù)預(yù)售(預(yù)購(gòu))登記手續(xù)續(xù)。預(yù)售登登記對(duì)保護(hù)護(hù)房屋交易易雙方的權(quán)權(quán)益非常重重要，只有有在辦理完完預(yù)售(預(yù)購(gòu))登記后，購(gòu)購(gòu)房合同生生效。 根據(jù)上上海市商品品房銷(xiāo)售合合同網(wǎng)上備備案和登記記辦法的的規(guī)定，在在取得商品品房預(yù)售許許可證或房房地產(chǎn)權(quán)證證后，市房房地產(chǎn)交易易中心應(yīng)將將商品房證證照信息、價(jià)格信息息、部位、結(jié)構(gòu)、面面積等具體體的樓盤(pán)信信息以及經(jīng)經(jīng)市房地資資源局、市市工商局聯(lián)聯(lián)合制定的的商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售合同、定金合同同示范文本本在網(wǎng)上房房

28、地產(chǎn)備案案登記系統(tǒng)統(tǒng)（以下簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱網(wǎng)上操操作系統(tǒng)）予予以公布。房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)和和購(gòu)房人根根據(jù)合同示示范文本擬擬訂條款，合合同經(jīng)雙方方確認(rèn)后，通通過(guò)網(wǎng)上操操作系統(tǒng)傳傳送至房地地產(chǎn)交易中中心辦理備備案和進(jìn)行行房地產(chǎn)登登記申請(qǐng)。 五、過(guò)戶戶、領(lǐng)取房房產(chǎn)證 預(yù)售商品品房的房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)應(yīng)當(dāng)在在依法辦理理新建商品品房初始登登記并取得得房地產(chǎn)權(quán)權(quán)證書(shū)后，與與購(gòu)房人向向房地產(chǎn)交交易管理機(jī)機(jī)構(gòu)提出過(guò)過(guò)戶申請(qǐng)，辦辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利變更更登記。注注意：在預(yù)預(yù)售期間，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人人就預(yù)售合合同約定的的事項(xiàng)有變變更的，如如建筑設(shè)計(jì)計(jì)變更、建建筑面積變變更等，應(yīng)應(yīng)當(dāng)簽定補(bǔ)補(bǔ)充合同。補(bǔ)充合同同是預(yù)售合合同的組成成部分，

29、辦辦理交易過(guò)過(guò)戶手續(xù)應(yīng)應(yīng)當(dāng)一并向向房地產(chǎn)交交易管理機(jī)機(jī)構(gòu)提供。 在上海，根根據(jù)規(guī)定，預(yù)預(yù)售合同已已進(jìn)行網(wǎng)上上備案的，由由房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)和和購(gòu)房人按按下列規(guī)定定，通過(guò)網(wǎng)網(wǎng)上操作系系統(tǒng)，辦理理房屋交接接手續(xù)： （1）房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)在取得大大產(chǎn)證后的的七個(gè)工作作日內(nèi)，向向市房地產(chǎn)產(chǎn)交易中心心申報(bào)，由由市房地產(chǎn)產(chǎn)交易中心心通過(guò)網(wǎng)上上操作系統(tǒng)統(tǒng)及時(shí)公布布大產(chǎn)證、商品房實(shí)實(shí)測(cè)面積、“房屋交接接書(shū)”示范文本本等信息；若該商品品房項(xiàng)目尚尚未全部預(yù)預(yù)售，則還還應(yīng)公布商商品房出售售合同示范范文本。 （2）經(jīng)申報(bào)報(bào)后，房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)書(shū)面通通知購(gòu)房人人辦理商品品房交接，并并由商品房房銷(xiāo)售當(dāng)事事人雙方根根據(jù)網(wǎng)

30、上公公布的示范范文本訂立立“房屋交接接書(shū)” ?！胺课萁唤咏訒?shū)”經(jīng)當(dāng)事人人雙方確認(rèn)認(rèn)后，由房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)通過(guò)過(guò)網(wǎng)上操作作系統(tǒng)，將將“房屋交接接書(shū)”文本傳送送至市房地地產(chǎn)交易中中心。 （3）市房地地產(chǎn)交易中中心及時(shí)完完成網(wǎng)上傳傳送的“房屋交易易書(shū)”文本的校校核，給予予編號(hào)，并并通過(guò)網(wǎng)上上操作系統(tǒng)統(tǒng)發(fā)送房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登登記申請(qǐng)受受理書(shū)。 （4）房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)打印“房屋交接接書(shū)”和房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記記申請(qǐng)受理理書(shū)，并與與購(gòu)房人共共同在“房屋交接接書(shū)”上簽名（蓋蓋章）。 （5）商品房房預(yù)售的購(gòu)購(gòu)房人在辦辦理房屋交交接后的七七日內(nèi)，持持“房屋交接接書(shū)”、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移登記申申請(qǐng)受理書(shū)書(shū)和其他規(guī)規(guī)定的登記

31、記材料到房房屋所在地地的區(qū)縣房房地產(chǎn)登記記機(jī)構(gòu)辦理理過(guò)戶登記記、申領(lǐng)房房地產(chǎn)權(quán)證證（小產(chǎn)證證）。 六、房地地產(chǎn)交付房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商須在在房屋竣工工后，按商商品房預(yù)售售合同的要要求及時(shí)辦辦理房屋交交付手續(xù)，購(gòu)購(gòu)房人憑合合同及房屋屋交付憑證證辦理相關(guān)關(guān)的房地產(chǎn)產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)續(xù)，并交納納有關(guān)費(fèi)用用。注意：在房屋交交付之前，你你首先要查查閱一下預(yù)預(yù)售合同有有關(guān)房屋交交付的約定定條款，其其次是房屋屋的驗(yàn)收。房屋驗(yàn)收收是一項(xiàng)具具有專業(yè)知知識(shí)和規(guī)范范的操作程程序，其涉涉及上水、下水、房房屋結(jié)構(gòu)等等，你可以以在驗(yàn)收之之前咨詢有有關(guān)工程管管理方面的的專家。 11.在什么情情況下，房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目可以以交付使用用 房

32、地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣竣工，經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)收合格后后，方可交交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收收或者驗(yàn)收收不合格的的，不得交交付使用。房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完完工后，房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)提請(qǐng)規(guī)劃劃、消防、環(huán)保、質(zhì)質(zhì)量技術(shù)監(jiān)監(jiān)督、城建建檔案、燃燃?xì)夂兔穹糠康扔嘘P(guān)主主管部門(mén)進(jìn)進(jìn)行專項(xiàng)驗(yàn)驗(yàn)收，并按按專項(xiàng)驗(yàn)收收部門(mén)提出出的意見(jiàn)整整改完畢，取取得合格證證明文件或或準(zhǔn)許使用用文件，并并組織設(shè)計(jì)計(jì)、施工和和監(jiān)理等單單位進(jìn)行竣竣工驗(yàn)收。 22.在交付時(shí)時(shí)，與樣板板房不一致致時(shí)該如何何處理 房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)銷(xiāo)售商品房房時(shí)設(shè)置樣樣板房的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)實(shí)際交付的的商品房質(zhì)質(zhì)量、設(shè)備備及裝修與與樣板房是是否一致；未作說(shuō)明明的，實(shí)際際交付的商商品房

33、應(yīng)當(dāng)當(dāng)與樣板房房一致，不不一致的，按按合同違約約處理。 33.在房屋交交付時(shí)，開(kāi)開(kāi)發(fā)商應(yīng)提提交哪些文文件 在房屋交交付時(shí)，房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)根據(jù)商商品住宅實(shí)實(shí)行質(zhì)量保保證書(shū)和住住宅使用說(shuō)說(shuō)明書(shū)制度度的規(guī)定，向買(mǎi)受受人提供住宅質(zhì)量量保證書(shū)、住宅宅使用說(shuō)明明書(shū)。 44.未經(jīng)驗(yàn)收收或驗(yàn)收不不合格就交交付使用的的，開(kāi)發(fā)商商該承擔(dān)什什么責(zé)任 房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)將將未組織竣竣工驗(yàn)收、驗(yàn)收不合合格或者對(duì)對(duì)不合格按按合格驗(yàn)收收的商品房房擅自交付付使用的，按按照建設(shè)設(shè)工程質(zhì)量量管理?xiàng)l例例的規(guī)定定處罰。 55.在房屋交交付使用后后，在質(zhì)量量保修方面面有哪些規(guī)規(guī)定 房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售售商品房承承擔(dān)質(zhì)量

34、保保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)應(yīng)當(dāng)在合同同中就保修修范圍、保保修期限、保修責(zé)任任等內(nèi)容做做出約定。保修期從從交付之日日起計(jì)算。商品住宅宅的保修期期限不得低低于建設(shè)工工程承包單單位向建設(shè)設(shè)單位出具具的質(zhì)量保保修書(shū)約定定保修期的的存續(xù)期；存續(xù)期少少于商品品住宅實(shí)行行質(zhì)量保證證書(shū)和住宅宅使用說(shuō)明明書(shū)制度的的規(guī)定（以以下簡(jiǎn)稱規(guī)定）中中確定的最最低保修期期限的，保保修期不得得低于規(guī)規(guī)定中確確定的最低低保修期限限。非住宅宅商品房的的保修期限限不得低于于建設(shè)工程程承包單位位向建設(shè)單單位出具的的質(zhì)量保修修書(shū)約定保保修期的存存續(xù)期。在在保修期限限內(nèi)發(fā)生的的屬于保修修范圍的質(zhì)質(zhì)量問(wèn)題，房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)履行保修修義務(wù)

35、，并并對(duì)造成的的損失承擔(dān)擔(dān)賠償責(zé)任任。因不可可抗力或者者使用不當(dāng)當(dāng)造成的損損壞，房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)不承擔(dān)擔(dān)責(zé)任。 第三部分分：購(gòu)買(mǎi)預(yù)預(yù)售商品房房糾紛解決決途徑 在購(gòu)買(mǎi)預(yù)預(yù)售商品房房的過(guò)程中中，總會(huì)因因?yàn)楦鞣N原原因出現(xiàn)一一些糾紛，解解決這些糾糾紛我們可可以采取的的途徑有：協(xié)商、仲仲裁和訴訟訟。協(xié)商是是房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)賣(mài)雙方自主主積極解決決糾紛的方方法；仲裁裁是當(dāng)事人人雙方達(dá)成成自愿協(xié)議議把糾紛提提交仲裁機(jī)機(jī)構(gòu)裁決；訴訟是當(dāng)當(dāng)事人在糾糾紛發(fā)生后后，為維護(hù)護(hù)自己的合合法權(quán)益，向向法院提交交訴狀，尋尋求公權(quán)力力的保障。 下面，我我們應(yīng)該注注意以下幾幾個(gè)方面的的購(gòu)買(mǎi)預(yù)售售商品房糾糾紛的解決決。一、在下下列情形下

36、下，購(gòu)房者者的利益遭遭受了重大大損害，可可允許購(gòu)房房者解除預(yù)預(yù)售合同： 1發(fā)展商商遲延交樓樓，在購(gòu)房房者起訴要要求解約時(shí)時(shí)起1年內(nèi)不能能竣工交樓樓的。此種種遲延交樓樓嚴(yán)重違約約，且1年內(nèi)都不不能交樓，購(gòu)購(gòu)房者無(wú)法法入住，嚴(yán)嚴(yán)重?fù)p害訂訂約目的，應(yīng)應(yīng)依法解約約。 22發(fā)展商商貨不對(duì)板板，所交付付的房屋樓樓層與原約約定嚴(yán)重不不符，此時(shí)時(shí)可予解除除合同。但但對(duì)于朝向向有所變更更，應(yīng)視情情況而定。如改變的的朝向更有有利于居住住，通風(fēng)采采光更好，則則合同目的的尚可達(dá)到到，不足以以構(gòu)成根本本違約，可可通過(guò)違約約金給付等等手段加以以調(diào)整，不不宜解約。對(duì)于發(fā)展展商交付的的房屋面積積縮水或面面積加大，如如超過(guò)原約

37、約定面積3%的，視為為嚴(yán)重違約約，可予解解約，但如如購(gòu)房人已已入住，從從實(shí)際出發(fā)發(fā)也不宜再再解除?？煽赏ㄟ^(guò)調(diào)解解，讓開(kāi)發(fā)發(fā)商承擔(dān)責(zé)責(zé)任，對(duì)少少面積則退退還價(jià)款，多多面積則由由發(fā)展商主主動(dòng)放棄該該部分價(jià)款款或以成本本價(jià)收取。未超過(guò)原原約定面積積3%的，應(yīng)視視為建房過(guò)過(guò)程中存在在的正常誤誤差，可通通過(guò)調(diào)整購(gòu)購(gòu)房款項(xiàng)加加以解決。對(duì)于交付付的房屋中中提供的裝裝修與約定定不符的，鑒鑒于裝修是是房屋的附附合物，并并非房屋主主體，裝修修不符可通通過(guò)評(píng)估后后予以補(bǔ)償償，以給付付違約金方方式調(diào)整，不不宜解除合合同。33房屋質(zhì)質(zhì)量存在問(wèn)問(wèn)題，應(yīng)視視不同情況況加以認(rèn)定定：如房屋屋僅存在輕輕微瑕疵，如如漏水、凹凹凸不

38、平等等問(wèn)題，可可通過(guò)修補(bǔ)補(bǔ)、給付違違約金方式式補(bǔ)償業(yè)主主損失，不不應(yīng)僅因違違反合同中中的一般性性條款就解解除合同。對(duì)于房屋屋存在嚴(yán)重重質(zhì)量問(wèn)題題，將足以以影響居住住者的人身身安全，經(jīng)經(jīng)有權(quán)鑒定定機(jī)關(guān)確認(rèn)認(rèn)后，可視視為其不能能滿足居住住目的，可可予解除合合同。 44發(fā)展商商以提供銀銀行按揭為為優(yōu)惠，指指定按揭銀銀行為購(gòu)房房者提供貸貸款，嗣后后又無(wú)法辦辦妥按揭手手續(xù)提供貸貸款。此時(shí)時(shí)鑒于按揭揭貸款是購(gòu)購(gòu)房者購(gòu)房房的先決條條件，款項(xiàng)項(xiàng)的交付是是合同的重重要條件，不不能提供貸貸款將導(dǎo)致致購(gòu)房者給給付不能，且且購(gòu)房者對(duì)對(duì)按揭銀行行無(wú)選擇權(quán)權(quán)，其無(wú)過(guò)過(guò)錯(cuò)，故應(yīng)應(yīng)視為合同同目的不能能達(dá)到，可可以解除合合同。

39、但如如果是購(gòu)房房者自行選選擇按揭銀銀行，則開(kāi)開(kāi)發(fā)商對(duì)按按揭貸款不不能辦妥無(wú)無(wú)過(guò)錯(cuò)，不不應(yīng)解除合合同，應(yīng)給給購(gòu)房者一一定寬限期期來(lái)緩解資資金困難。 55對(duì)于購(gòu)購(gòu)房者主張張開(kāi)發(fā)商所所建房屋環(huán)環(huán)境與廣告告宣傳不符符而要求解解約的，應(yīng)應(yīng)區(qū)分不同同情況來(lái)對(duì)對(duì)待。如廣廣告用語(yǔ)只只是用“鳥(niǎo)語(yǔ)花香”、“人間仙境”等一般描描述性用語(yǔ)語(yǔ)，應(yīng)視為為對(duì)環(huán)境的的感性宣傳傳，無(wú)實(shí)際際約束力，不不應(yīng)因此予予以解約；如廣告用用語(yǔ)使用明明確承諾，如“附近一百米內(nèi)有名校”等等，則如未符合，一般情況只應(yīng)視為違約，不應(yīng)解除合同，因合同的居住目的尚能達(dá)到；但如該廣告要約非常明確，如“可入上海戶口”，卻又未能履行，而購(gòu)房者的購(gòu)房目的不僅

40、為居住，還因受廣告內(nèi)容吸引，有強(qiáng)烈意愿要求滿足廣告要約的內(nèi)容，此時(shí)應(yīng)視為合同目的不能達(dá)到，對(duì)此種情況可以解除合同。 二、2003年通過(guò)的司司法解釋釋在第八八、第九條條規(guī)定了懲懲罰性賠償償責(zé)任，為為商品房買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)合同糾糾紛案件提提供了明確確的法律依依據(jù)，且力力求最大限限度的保護(hù)護(hù)購(gòu)房者的的權(quán)益。其其目的在于于對(duì)商品房房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程程中因出賣(mài)賣(mài)人惡意違違約和欺詐詐，致使買(mǎi)買(mǎi)受人無(wú)法法取得房屋屋的交易行行為，予以以超出違約約責(zé)任范圍圍的民事責(zé)責(zé)任追究。對(duì)此，解釋第第八、第九九條規(guī)定了了五種情形形：商品房房買(mǎi)賣(mài)合同同訂立后，出出賣(mài)人未告告知買(mǎi)受人人又將該房房屋抵押給給第三人（第第八條）；商品房買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)合同訂訂

41、立后，出出賣(mài)人又將將該房屋出出賣(mài)給第三三人；故意意隱瞞沒(méi)有有取得商品品房預(yù)售許許可證明的的事實(shí)或者者提供虛假假商品房預(yù)預(yù)售許可證證明；故意意隱瞞所售售房屋已經(jīng)經(jīng)抵押的事事實(shí)；故意意隱瞞所售售房屋已經(jīng)經(jīng)出賣(mài)給第第三人或者者為拆遷補(bǔ)補(bǔ)償安置房房屋的事實(shí)實(shí)（第九條條）。凡屬屬上述五種種情形，從從而導(dǎo)致商商品房買(mǎi)賣(mài)賣(mài)合同目的的不能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，或?qū)е轮潞贤瑹o(wú)效效、撤銷(xiāo)、解除時(shí)，買(mǎi)買(mǎi)受人可以以請(qǐng)求返還還已付購(gòu)房房款及利息息，賠償損損失，并可可請(qǐng)求出賣(mài)賣(mài)人承擔(dān)不不超過(guò)已付付購(gòu)房款一一倍的賠償償責(zé)任。 三、根據(jù)據(jù)相關(guān)的法法律、法規(guī)規(guī)及該司法法解釋的規(guī)定：（一）如如因房屋主主體結(jié)構(gòu)質(zhì)質(zhì)量不合格格不能交付付使用，或或者商品房房交付使用用后，購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)人認(rèn)為主主體結(jié)構(gòu)質(zhì)質(zhì)量不合格格，可以向