律師教您如何購房

1、 HYPERLINK 商品房購購買流程與與風(fēng)險防范范-律師教您您如何購房房 第一部分：購買預(yù)售售商品房基基本流程 商品房預(yù)預(yù)售交易是是當(dāng)事人就就正在興建建中之房屋屋所進行的的交易行為為，開發(fā)商商負有于一一定時期內(nèi)內(nèi)將房屋興興建完成再再轉(zhuǎn)移所有有權(quán)并交付付購房人。通常情形形，在訂立立合同時，購購房人據(jù)以以參考者，僅僅為開發(fā)商商提供的圖圖紙、模型型或者開發(fā)發(fā)商興建的的“樣品房”。至于房房屋完成之之實際面積積、建筑材材料之品質(zhì)質(zhì)、公共設(shè)設(shè)施之有無無等等問題，購房房人無法預(yù)預(yù)先預(yù)期或或預(yù)見。而而這些問題題往往是購購房人決定定是否進行行交易時之之重要因素素。更何況況，開發(fā)商商事后亦可可變更設(shè)計計、增加公

2、公用面積，以以致完工時時不符合訂訂立合同時時之預(yù)期約約定等問題題，讓房主主啞巴吃黃黃連，有苦苦說不出。買房難，買買期房更難難。在這一一部分，您您可以了解解購買預(yù)售售商品房須須知的基本本步驟，對對購買預(yù)售售商品房形形成一個基基本輪廓。 購買預(yù)售售商品房基基本流程：11.審查文件件（國有土土地使用權(quán)權(quán)證、建設(shè)設(shè)工程規(guī)劃劃許可證、建設(shè)用地地規(guī)劃許可可證、建設(shè)設(shè)工程開工工許可證、商品房預(yù)預(yù)售許可證證） 22.簽定認購購書 33.簽定預(yù)售售合同 44.預(yù)售登記記 55.過戶、領(lǐng)領(lǐng)取房產(chǎn)證證 66.房地產(chǎn)交交付 第二部分分：具體流流程分解近年來，隨隨著我國房房地產(chǎn)市場場的建立和和快速發(fā)展展，商品房房預(yù)售作

3、為為一種新型型房屋銷售售制度應(yīng)運運而生。商商品房預(yù)售售俗稱“賣樓花”，相對于于現(xiàn)房銷售售而言，處處于弱勢地地位的買受受人的合法法權(quán)益更易易遭受侵害害。如虛假假廣告、面面積“縮水”、質(zhì)量低低劣等問題題屢見不鮮鮮，因此而而引發(fā)的訴訴訟逐漸呈呈上升趨勢勢。在這一一部分，我我們將對購購買預(yù)售商商品房基本本流程進行行分解，讓讓您知道每每一個具體體分解步驟驟的注意事事項，以防防范風(fēng)險和和維護自己己的合法權(quán)權(quán)益。 一、審查查文件 為保護購購房者的合合法權(quán)益，我我國對商品品房預(yù)售的的條件和程程序進行了了嚴(yán)格的限限制。中中華人民共共和國房地地產(chǎn)管理法法第44條規(guī)定，商商品房預(yù)售售應(yīng)當(dāng)符合合下列條件件：（一）已已

4、交付全部部土地使用用權(quán)出讓金金、取得使使用權(quán)證書書；（二）持持有建設(shè)工工程規(guī)劃許許可證；（三三）按提供供預(yù)售的商商品房計算算，投入開開發(fā)建設(shè)的的資金達到到工程建設(shè)設(shè)總投資的的25%以上，并并已經(jīng)確定定施工進度度和竣工交交付日期。（四）向向縣級以上上人民政府府房產(chǎn)管理理部門辦理理預(yù)售登記記，取得商商品房預(yù)售售許可證明明。開發(fā)商商齊備上述述證件及批批準(zhǔn)文件，表表明商品房房買賣是否否屬于合法法交易的范范疇。審查查前述文件件時的總原原則是：一一定要求開開發(fā)商提供供原件，不不能僅看復(fù)復(fù)印件。這這些文件大大多包含附附頁和附件件，體現(xiàn)很很多內(nèi)容。同時，復(fù)復(fù)印件也比比較容易被被涂改或造造假。 1.審查國國有土

5、地使使用權(quán)證 國有土土地使用權(quán)權(quán)證是證證明土地使使用者已經(jīng)經(jīng)繳納土地地出讓金，獲獲得國有土土地使用權(quán)權(quán)的法律憑憑證，受法法律保護。上海頒發(fā)發(fā)該證的部部門應(yīng)該是是上海市房房地局。要要注意的是是：正式的的國有土土地使用權(quán)權(quán)證應(yīng)同同時加蓋人人民政府和和行政主管管部門公章章；對于普普通商品房房，土地證證上應(yīng)加蓋蓋“有償土地地使用證專專用章”；如果土土地證上加加蓋了“臨時土地地使用證專專用章”則表明土土地使用者者尚未繳足足價款，會會給日后辦辦理產(chǎn)證帶帶來隱患；土地證上上載明的土土地使用者者應(yīng)當(dāng)和開開發(fā)商的名名稱相一致致；看看土土地證上是是否有土地地使用權(quán)抵抵押記錄；最好是還還能要求查查看一下開開發(fā)商支付

6、付土地使用用金的收據(jù)據(jù)。 2.審查建建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證證 建設(shè)工工程規(guī)劃許許可證是是表明有關(guān)關(guān)建設(shè)工程程符合城市市規(guī)劃要求求的法律憑憑證，是建建設(shè)單位建建設(shè)工程的的法律憑證證。該證的的主管部門門為市和區(qū)區(qū)的規(guī)劃行行政部門。注意：沒沒有此證的的建設(shè)單位位，其工程程建筑是違違章建筑，不不能領(lǐng)取房房地產(chǎn)權(quán)證證件；開發(fā)發(fā)商在取得得建設(shè)工程程規(guī)劃許可可證后，方方可辦理開開工手續(xù)。 3.審查建設(shè)設(shè)用地規(guī)劃劃許可證 建設(shè)用用地規(guī)劃許許可證是是建設(shè)單位位在向土地地主管部門門申請征用用、劃撥土土地前，經(jīng)經(jīng)城市規(guī)劃劃行政主管管部門確認認建設(shè)項目目位置和范范圍符合城城市規(guī)劃的的法律憑證證，是建設(shè)設(shè)單位用地地的法律

7、憑憑證。注意意：無此證證的用地單單位是非法法用地，房房地產(chǎn)商的的銷售行為為屬非法，不不能領(lǐng)取房房地產(chǎn)權(quán)證證件；如賣賣房人沒有有此證，則則說明其開開發(fā)的土地地未經(jīng)規(guī)劃劃；此證不不能保證規(guī)規(guī)劃不變更更，開發(fā)商商有可能申申請變更規(guī)規(guī)劃獲得批批準(zhǔn)，對此此的應(yīng)對辦辦法是與開開發(fā)商約定定其應(yīng)當(dāng)在在變更規(guī)劃劃獲批后一一定期限內(nèi)內(nèi)書面通知知買受人，并并約定不及及時通知時時開發(fā)商應(yīng)應(yīng)承擔(dān)風(fēng)險險（購房人人有權(quán)退房房和索賠）。 4.審查建建設(shè)工程開開工許可證證 建設(shè)工工程開工許許可證是是表明建筑筑施工單位位符合各種種施工條件件，允許開開工的批準(zhǔn)準(zhǔn)文件，是是建設(shè)單位位進行施工工的法律證證書，也是是房屋權(quán)屬屬登記的主主

8、要依據(jù)之之一。此證證由建設(shè)行行政主管部部門頒發(fā)。注意：要要看看期房房工程開工工手續(xù)是否否齊全，無無此證的建建設(shè)項目均均屬違章建建筑，不受受法律保護護。 5.審查商品房預(yù)預(yù)售許可證證商品房房預(yù)售許可可證是政政府房地產(chǎn)產(chǎn)行政主管管部門允許許房地產(chǎn)開開發(fā)商企業(yè)業(yè)銷售商品品房的批準(zhǔn)準(zhǔn)文件。此此證的頒發(fā)發(fā)是上海的的房地局。注意：查查看該證是是否在有效效期限內(nèi)，是是否是所要要購買的房房產(chǎn)在此證證許可銷售售的范圍之之內(nèi)；該證證應(yīng)該在銷銷售現(xiàn)場懸懸掛；房房地產(chǎn)預(yù)售售許可證包括下列列內(nèi)容：（一一）預(yù)售許許可證編號號；（二）發(fā)發(fā)展商名稱稱；（三）項項目名稱；（四）項項目坐落地地點；（五五）土地使使用權(quán)出讓讓合同書

9、號號、地塊編編號；（六六）房地地產(chǎn)證編編號、棟數(shù)數(shù)；（七）批批準(zhǔn)預(yù)售的的建筑面積積，其中包包含的各類類建筑面積積和套數(shù)、間數(shù)；（八八）發(fā)證機機關(guān)、有效效期；（九九）附注內(nèi)內(nèi)容等。辦辦理預(yù)售許許可證：七七層以下的的達到主體體工程封頂頂；七層以以上的，主主體工程須須建到工程程預(yù)算投資資總額的三三分之二以以上層數(shù)。 相關(guān)的法律律、法規(guī)及及司法解釋釋都規(guī)定了了“出賣人未未取得商品品房預(yù)售許許可證明，與與買受人訂訂立的商品品房預(yù)售合合同，應(yīng)當(dāng)當(dāng)認定無效效”，“但是在起起訴前取得得商品房預(yù)預(yù)售許可證證明的，可可以認定有有效”。 同時又有有規(guī)定：如如果出賣人人故意隱瞞瞞沒有取得得商品房預(yù)預(yù)售許可證證明的事實

10、實或者提供供虛假商品品房預(yù)售許許可證明、導(dǎo)致合同同無效、或或被撤銷的的，買受人人可請求返返還已付購購房款及利利息，賠償償損失，并并可以請求求出賣人承承擔(dān)不超過過已付購房房款一倍的的賠償責(zé)任任。 二、簽定定認購書 認購書不不是購買房房產(chǎn)的必須須手續(xù)。不不過，實踐踐中開發(fā)商商在購房者者有購買意意向時，都都會要求購購房者簽定定認購書。認購書是是當(dāng)事人雙雙方對交易易房產(chǎn)有關(guān)關(guān)事宜的初初步確認，名名稱較多，一一般有認購購書、定購購書、預(yù)定定書、意向向書、允諾諾書、定金金收據(jù)、預(yù)預(yù)付款收據(jù)據(jù)等形式。如果購房房的心意已已決，可以以將購房合合同應(yīng)具備備的主要條條款寫在認認購書中，以以有利己方方；如果還還處在可

11、變變階段，希希望能夠有有機會隨時時退出，那那就不要在在認購書中中約定過于于詳細。注意：在在簽定認購購書時，一一般都會要要求交納定定金，此定定金可以適適用定金罰罰則，因此此，為保護護自己利益益，應(yīng)當(dāng)具具體約定雙雙方當(dāng)事人人在一定期期限內(nèi)不能能達成一致致意見或簽簽定購房合合同時的責(zé)責(zé)任條件。如不約定定，一般來來講是對處處于弱勢方方的購房者者的限制或或影響較大大。 我們經(jīng)常常會碰到這這樣的情況況，一旦客客戶看中某某種戶型、表現(xiàn)出一一點點購房房的意向，售售樓人員就就會告訴你你說這個戶戶型就只有有一套了，如如果不交付付定金別人人就會買走走，要求客客戶馬上交交付定金。如果客戶戶說沒有帶帶夠定金，售售樓人員

12、就就會要求客客戶先交五五百到一千千元的“小定”，簽訂認認購協(xié)議書書，然后要要求客戶次次日交齊“大定”。而一旦旦客戶把“大定”也交了，售樓人人員也就完完成了把客客戶套住的的任務(wù)。因因為，我們們看到的認認購協(xié)議書書經(jīng)常會有有這樣的條條款：“如果在約約定的時間間內(nèi)未能簽簽約，所付付定金不予予退還”。有許多多客戶在簽簽署認購協(xié)協(xié)議書后，經(jīng)經(jīng)過再三考考慮不想購購買已經(jīng)認認購的房子子時，考慮慮到認購協(xié)協(xié)議書約定定不簽約就就不退還定定金，為了了避免定金金的損失，就就會簽署自自己并不愿愿意簽的合合同，從而而給自己帶帶來更大的的損失。 三、簽定定預(yù)售合同同 為規(guī)范商商品房預(yù)售售消費市場場，有關(guān)主主管部門已已實施

13、了示示范合同文文本的推薦薦使用制度度，但即使使是這種比比較規(guī)范的的標(biāo)準(zhǔn)合同同文本，在在保障購房房人權(quán)益權(quán)權(quán)方面，仍仍不夠完整整。因此，為為了維護自自己權(quán)益，把把好預(yù)售合合同簽定關(guān)關(guān)，有必要要堅持的原原則是：合合同逐條審審查，范本本不是不能能改，內(nèi)容容該細化的的細化，避避免模糊約約定，不清清楚處可以以要求開發(fā)發(fā)商給予解解釋，對己己不利處要要力爭補充充協(xié)議修改改。 購房人在在簽定合同同時，應(yīng)當(dāng)當(dāng)注意一些些來自開發(fā)發(fā)商陷阱，并并通過合同同條款補充充來保障自自己的權(quán)利利。 11.廣告(包括沙盤盤、售樓書書等)陷阱 為了賣掉掉房子，開開發(fā)商往往往會在售樓樓廣告中(包括沙盤盤、售樓書書等)對綠化、會館、學(xué)

14、學(xué)校、幼兒兒園、游泳泳池、健身身房、車位位、超市、容積率、樓房間距距等配套設(shè)設(shè)施做美好好的描述，但但對于這種種承諾又不不寫在合同同里。結(jié)果果當(dāng)出現(xiàn)規(guī)規(guī)劃變更、綠地變停停車場、房房屋底下有有大水泵、道路開通通遙遙無期期等情況，買買房人要求求有一個說說法時，開開發(fā)商卻以以規(guī)劃變更更已經(jīng)通過過規(guī)劃部門門批準(zhǔn)為由由，推卸責(zé)責(zé)任，或以以合同約定定不清搪塞塞，消費者者一般很難難得到補償償。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商或或代理商就就是利用購購房者想當(dāng)當(dāng)然地以為為廣告內(nèi)容容都會寫入入合同的心心理，瞞天天過海。結(jié)結(jié)果，發(fā)生生爭議、對對簿公堂時時，法官一一般會以合合同條款作作為依據(jù)判判斷是非曲曲直，而不不完全是廣廣告。 22.

15、銷售陷阱阱 抓住消費費者的盲從從心理，開開發(fā)商就給給買房人設(shè)設(shè)下了陷阱阱：，以小利誘之，在在拿到預(yù)售售證之前搞搞內(nèi)部認購購。內(nèi)部認認購是指房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商小規(guī)模模、不公開開地預(yù)售商商品房。由由于內(nèi)部認認購的商品品房價格相相對較低，對對那些買房房人自然有有吸引力。內(nèi)部認購購的商品房房是在開發(fā)發(fā)商未取得得商品房房預(yù)售許可可證的情情況下銷售售的，其銷銷售行為是是不合法的的，因此，一一旦出了問問題，購房房者的合法法權(quán)益往往往無法受到到法律的充充分保障。 33.合同陷阱阱 幾經(jīng)斟酌酌后，客戶戶便要決定定購房了，因因此得與開開發(fā)商簽訂訂商品房房買賣合同同。一般般情況下，開開發(fā)商(售樓人員)會遞給客客戶一份

16、擬擬好的合同同，合同會會有許多空空白的地方方，有些地地方是有待待雙方確定定后注入相相關(guān)內(nèi)容的的，而有些些選擇性填填寫處可能能還空著。這時，購購房者往往往以為該說說的都已注注明了，合合同就算是是完成了，殊殊不知就是是這些空白白處為開發(fā)發(fā)商日后作作弊提供了了條件。比比如，標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)合同第十十五條遲延延辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)證的，違違約金每日日按已付房房款的萬分分之三計算算，但您一一不留神，開開發(fā)商(售樓人員)便將此條條款設(shè)計成成按購房全全款的萬分分之三承擔(dān)擔(dān)違約責(zé)任任。前不久久我們從報報上看到過過這樣的案案例：遲延延辦證一年年多，只賠賠付96元?；蛘哒咴诓荒馨窗磿r辦理好好時，干脆脆讓購房人人退房。還還有的合同同中

17、寫明的的違約條款款表面上貌貌似公平，實實際不公平平。例如：約定任何何一方解除除購房合同同都要支付付總房款40的違約約金。這實實際上只是是限制購房房人，開發(fā)發(fā)商自己一一般不可能能將賣出去去的房子再再收回不賣賣。 所以，簽簽訂購房合合同時一定定要慎重對對待，因為為您的權(quán)利利和義務(wù)都都體現(xiàn)在內(nèi)內(nèi)了。另外外，一旦將將來與銷售售方發(fā)生糾糾紛，購房房合同可是是解決的重重要根據(jù)和和憑證。在在合同中，要要充分行使使法律賦予予的權(quán)利，在在交易過程程中始終堅堅持平等互互利、協(xié)商商一致的原原則。不要要輕信開發(fā)發(fā)商(售樓人員)的花言巧巧語，買房房人必須要要把全部有有疑惑的問問題落實下下來，您希希望得到的的一切承諾諾，

18、和雙方方業(yè)已形成成的協(xié)議內(nèi)內(nèi)容，務(wù)必必以書面形形式記錄下下來，以免免日后空口口無憑。通通常，發(fā)展展商會將一一些承諾印印在宣傳品品中，或由由售樓人員員口頭答應(yīng)應(yīng)，但是等等到實際交交付的時候候，很可能能就會出現(xiàn)現(xiàn)問題，而而引起糾紛紛。發(fā)展商商會把先前前的承諾推推翻，說合合同中沒寫寫。所以，您您千萬不要要疏忽大意意，任何值值得注意的的問題都要要落實在合合同里。 要有強烈烈的法律意意識。您如如果對簽訂訂合同沒有有把握，可可以委托律律師來協(xié)助助辦理，律律師可以幫幫助您起草草補充協(xié)議議、審查稅稅費明細表表、審核契契約須知、制定簽約約后的付款款進程表、審查付款款情況等等等。 簽定合同同時，還要要注意以下下方

19、面的內(nèi)內(nèi)容： （1）中華華人民共和和國建筑法法及相關(guān)關(guān)法律、法法規(guī)中，針針對建筑工工程質(zhì)量問問題都進行行了明確規(guī)規(guī)定。其中中包括：勘勘察、設(shè)計計、施工質(zhì)質(zhì)量必須符符合國家有有關(guān)建筑工工程安全標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)要求；建筑物在在合理的使使用壽命年年限內(nèi)，必必須確保地地基基礎(chǔ)工工程和主體體結(jié)構(gòu)的質(zhì)質(zhì)量，建筑筑工程竣工工時，屋頂頂、墻面不不得留有滲滲漏、開裂裂等質(zhì)量缺缺陷，對已已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)質(zhì)量缺陷，施施工企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)修復(fù)；交付竣工工驗收的建建筑工程必必須符合建建筑工程質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；建筑工程程實行質(zhì)量量保修制度度等。建設(shè)設(shè)部規(guī)定，開開發(fā)企業(yè)向向用戶交付付銷售的新新建商品住住宅時必須須提供住住宅質(zhì)量保保證書和和住宅使使用說

20、明書書。 住宅質(zhì)質(zhì)量保證書書的內(nèi)容容有：工程程質(zhì)量監(jiān)督督部門檢驗驗的質(zhì)量等等級、地基基基礎(chǔ)和主主體結(jié)構(gòu)在在合理使用用壽命年限限內(nèi)承擔(dān)保保修的承諾諾；用戶報報修的單位位、答復(fù)和和處理的時時限；正常常使用情況況下各部位位、部件保保修內(nèi)容與與保修期的的最低期限限。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)按照照住宅質(zhì)質(zhì)量保證書書的約定定，承擔(dān)保保修責(zé)任。住宅質(zhì)質(zhì)量保證書書可作為為商品房買買賣合同的的補充內(nèi)容容，實際是是商品房的的保險書。其中質(zhì)量量保證書中中應(yīng)當(dāng)標(biāo)明明正常使用用情況下，各各部位、部部件保修內(nèi)內(nèi)容和保修修期。商品品房整體工工程及其內(nèi)內(nèi)部設(shè)施的的保修期限限各有不同同，按照建設(shè)工程程質(zhì)量管理理條例第第40條的規(guī)

21、定定，商品房房的保修期期限從竣工工驗收交付付使用日期期算起。具具體期限如如下：A.基礎(chǔ)設(shè)備備工程房屋屋建筑的地地基基礎(chǔ)工工程和主體體結(jié)構(gòu)工程程，為設(shè)計計文件規(guī)定定的該工程程的合理使使用年限；B.屋面防水水工程、有有防水要求求的衛(wèi)生間間、房間和和外墻面的的防滲漏，為5年；C.供熱與供冷系統(tǒng)，為兩個采暖期、供冷期；D.電器管線、給水排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年；其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。住宅使用說明書的內(nèi)容有：住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部件（部位）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等說明，并提出使用注意事項，裝修、裝飾注意事項，有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項；門窗類型、結(jié)構(gòu)類型、配

22、電負荷、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺部位的注意事項及其他需要說明的問題等。同時指出，如因用戶使用不當(dāng)，裝修等造成質(zhì)量問題，開發(fā)商不承擔(dān)保修責(zé)任。 （2）購房時房屋的建設(shè)進度和資金的落實情況。購房人有權(quán)知道預(yù)付樓款是否確實被用于所購房屋的建設(shè)。作為預(yù)售項目，開發(fā)商拒不提供預(yù)售許可證的原件，則應(yīng)在合同中注明開發(fā)商最遲應(yīng)在一個月之內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門做好預(yù)售登記，否則買方有權(quán)退款、退房。如果開發(fā)商不答應(yīng)此項約定，則可能該項目存在缺陷，可能是開發(fā)商并沒有完全取得該項目的預(yù)售許可，或者別的其他原因。 （3）建設(shè)部制制定了商商品房銷售售面積計算算及公用建建筑面積分分?jǐn)傄?guī)則，國家質(zhì)質(zhì)量技術(shù)監(jiān)監(jiān)督管理部部門也制

23、定定了商品品房銷售面面積測量與與計算，對商品房的建筑面積、套內(nèi)建筑面積及應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，銷售面積的測量方法，計算及測量偏差都作了相應(yīng)規(guī)定。最新頒布的商品房銷售管理辦法與商品房買賣合同示范文本 均規(guī)定商品房可以按照套內(nèi)建筑面積或建筑面積計價。商品房建筑面積是指層高在2.20米（含2.20米）以上的房屋外墻水平投影面積。套內(nèi)建筑面積由套（單元）內(nèi)的使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽臺建筑面積三部分組成。 3.1計算全部建筑面積的范圍：3.11永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，不論其高度均算一層，按其外墻勒腳以上外圍水平面積計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。3.12穿過房屋的通道、房屋內(nèi)的大廳、

24、門廳，不論其高度，均按一層計算。3.13樓梯間、電梯井、提物井、垃圾道、管道井均按房屋的自然層計算。3.14封閉的陽臺、挑廊按其外圍水平投影面積計算。 3.2計算一半建筑面積的范圍：3.21與房屋相連有上蓋、未封閉的架空通廊和無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計算。3.22獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚、站臺等永久性建筑，按其上蓋水平投影面積的一半計算。3.23未封閉的陽臺、挑廊按其水平投影面積的一半計算。 3.3不計算建筑面積的范圍：3.31凸出房屋墻面的構(gòu)件、配件、挑檐、半園柱、勒腳、臺階等。3.32半園柱的雨篷。3.33房屋的天面、挑臺，天面上的花園、游泳池。 3.4應(yīng)

25、分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：3.41各產(chǎn)權(quán)戶共有的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及為整幢房屋服務(wù)的共有房屋和管理用房均作為共有部位計算建筑面積。3.42套（單元）與公用建筑空間之間的隔墻，以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半，為共有建筑面積。 3.5不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：3.51從屬于人防工程的地下室、半地下室。3.52供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹臁?（4）如果開發(fā)商同意在房屋竣工交付之日起兩年內(nèi)能取得房屋所有權(quán)證并將其寫在合同中，則買方的風(fēng)險可能會減少。因為按照正常的合法的房地產(chǎn)開發(fā)程序，自房屋竣工交付之日起一年左右應(yīng)該能夠取得房屋所

26、有權(quán)證，最多不會超過兩年。要求開發(fā)商將取得房屋所有權(quán)證的確切、時間寫在合同中、如果到期不能取得房產(chǎn)證，則買方有權(quán)退房、或者逾期不能取得房產(chǎn)證，則按日、按一定比例支付違約。 四、預(yù)售售登記 中華人人民共和國國城市房地地產(chǎn)管理法法第四十十四條第二二款規(guī)定：“商品房預(yù)預(yù)售人應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照國家家有關(guān)規(guī)定定將預(yù)售合合同報縣級級以上人民民政府房地地產(chǎn)管理部部門和土地地管理部門門登記備案案”。只有經(jīng)經(jīng)過預(yù)售登登記備案，買買受人對預(yù)預(yù)購商品房房的請求權(quán)權(quán)才具有一一定的排他他效力，這這是因為預(yù)預(yù)售合同的的登記備案案是將物權(quán)權(quán)公示手段段運用于債債法上的請請求權(quán)，使使買受人對對預(yù)購商品品房的請求求權(quán)具有對對抗第三人人的

27、效力，從從而具有保保全買受人人請求預(yù)售售人交付商商品房的債債權(quán)實現(xiàn)的的作用。簽簽完購房合合同后，買買賣雙方應(yīng)應(yīng)到房屋所所在地的區(qū)區(qū)、縣房屋屋管理局交交易管理部部門辦理預(yù)預(yù)售(預(yù)購)登記手續(xù)續(xù)。預(yù)售登登記對保護護房屋交易易雙方的權(quán)權(quán)益非常重重要，只有有在辦理完完預(yù)售(預(yù)購)登記后，購購房合同生生效。 根據(jù)上上海市商品品房銷售合合同網(wǎng)上備備案和登記記辦法的的規(guī)定，在在取得商品品房預(yù)售許許可證或房房地產(chǎn)權(quán)證證后，市房房地產(chǎn)交易易中心應(yīng)將將商品房證證照信息、價格信息息、部位、結(jié)構(gòu)、面面積等具體體的樓盤信信息以及經(jīng)經(jīng)市房地資資源局、市市工商局聯(lián)聯(lián)合制定的的商品房銷銷售合同、定金合同同示范文本本在網(wǎng)上房房

28、地產(chǎn)備案案登記系統(tǒng)統(tǒng)（以下簡簡稱網(wǎng)上操操作系統(tǒng)）予予以公布。房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)和和購房人根根據(jù)合同示示范文本擬擬訂條款，合合同經(jīng)雙方方確認后，通通過網(wǎng)上操操作系統(tǒng)傳傳送至房地地產(chǎn)交易中中心辦理備備案和進行行房地產(chǎn)登登記申請。 五、過戶戶、領(lǐng)取房房產(chǎn)證 預(yù)售商品品房的房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)應(yīng)當(dāng)在在依法辦理理新建商品品房初始登登記并取得得房地產(chǎn)權(quán)權(quán)證書后，與與購房人向向房地產(chǎn)交交易管理機機構(gòu)提出過過戶申請，辦辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利變更更登記。注注意：在預(yù)預(yù)售期間，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人人就預(yù)售合合同約定的的事項有變變更的，如如建筑設(shè)計計變更、建建筑面積變變更等，應(yīng)應(yīng)當(dāng)簽定補補充合同。補充合同同是預(yù)售合合同的組成成部分，

29、辦辦理交易過過戶手續(xù)應(yīng)應(yīng)當(dāng)一并向向房地產(chǎn)交交易管理機機構(gòu)提供。 在上海，根根據(jù)規(guī)定，預(yù)預(yù)售合同已已進行網(wǎng)上上備案的，由由房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)和和購房人按按下列規(guī)定定，通過網(wǎng)網(wǎng)上操作系系統(tǒng)，辦理理房屋交接接手續(xù)： （1）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)在取得大大產(chǎn)證后的的七個工作作日內(nèi)，向向市房地產(chǎn)產(chǎn)交易中心心申報，由由市房地產(chǎn)產(chǎn)交易中心心通過網(wǎng)上上操作系統(tǒng)統(tǒng)及時公布布大產(chǎn)證、商品房實實測面積、“房屋交接接書”示范文本本等信息；若該商品品房項目尚尚未全部預(yù)預(yù)售，則還還應(yīng)公布商商品房出售售合同示范范文本。 （2）經(jīng)申報報后，房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)書面通通知購房人人辦理商品品房交接，并并由商品房房銷售當(dāng)事事人雙方根根據(jù)網(wǎng)

30、上公公布的示范范文本訂立立“房屋交接接書” 。“房屋交接接書”經(jīng)當(dāng)事人人雙方確認認后，由房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)通過過網(wǎng)上操作作系統(tǒng)，將將“房屋交接接書”文本傳送送至市房地地產(chǎn)交易中中心。 （3）市房地地產(chǎn)交易中中心及時完完成網(wǎng)上傳傳送的“房屋交易易書”文本的校校核，給予予編號，并并通過網(wǎng)上上操作系統(tǒng)統(tǒng)發(fā)送房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登登記申請受受理書。 （4）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)打印“房屋交接接書”和房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記記申請受理理書，并與與購房人共共同在“房屋交接接書”上簽名（蓋蓋章）。 （5）商品房房預(yù)售的購購房人在辦辦理房屋交交接后的七七日內(nèi)，持持“房屋交接接書”、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移登記申申請受理書書和其他規(guī)規(guī)定的登記

31、記材料到房房屋所在地地的區(qū)縣房房地產(chǎn)登記記機構(gòu)辦理理過戶登記記、申領(lǐng)房房地產(chǎn)權(quán)證證（小產(chǎn)證證）。 六、房地地產(chǎn)交付房地產(chǎn)開開發(fā)商須在在房屋竣工工后，按商商品房預(yù)售售合同的要要求及時辦辦理房屋交交付手續(xù)，購購房人憑合合同及房屋屋交付憑證證辦理相關(guān)關(guān)的房地產(chǎn)產(chǎn)過戶手續(xù)續(xù)，并交納納有關(guān)費用用。注意：在房屋交交付之前，你你首先要查查閱一下預(yù)預(yù)售合同有有關(guān)房屋交交付的約定定條款，其其次是房屋屋的驗收。房屋驗收收是一項具具有專業(yè)知知識和規(guī)范范的操作程程序，其涉涉及上水、下水、房房屋結(jié)構(gòu)等等，你可以以在驗收之之前咨詢有有關(guān)工程管管理方面的的專家。 11.在什么情情況下，房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目可以以交付使用用 房

32、地產(chǎn)開開發(fā)項目竣竣工，經(jīng)驗驗收合格后后，方可交交付使用；未經(jīng)驗收收或者驗收收不合格的的，不得交交付使用。房地產(chǎn)開開發(fā)項目完完工后，房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)提請規(guī)劃劃、消防、環(huán)保、質(zhì)質(zhì)量技術(shù)監(jiān)監(jiān)督、城建建檔案、燃燃氣和民房房等有關(guān)主主管部門進進行專項驗驗收，并按按專項驗收收部門提出出的意見整整改完畢，取取得合格證證明文件或或準(zhǔn)許使用用文件，并并組織設(shè)計計、施工和和監(jiān)理等單單位進行竣竣工驗收。 22.在交付時時，與樣板板房不一致致時該如何何處理 房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)銷銷售商品房房時設(shè)置樣樣板房的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)說明實實際交付的的商品房質(zhì)質(zhì)量、設(shè)備備及裝修與與樣板房是是否一致；未作說明明的，實際際交付的商商品房

33、應(yīng)當(dāng)當(dāng)與樣板房房一致，不不一致的，按按合同違約約處理。 33.在房屋交交付時，開開發(fā)商應(yīng)提提交哪些文文件 在房屋交交付時，房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)根據(jù)商商品住宅實實行質(zhì)量保保證書和住住宅使用說說明書制度度的規(guī)定，向買受受人提供住宅質(zhì)量量保證書、住宅宅使用說明明書。 44.未經(jīng)驗收收或驗收不不合格就交交付使用的的，開發(fā)商商該承擔(dān)什什么責(zé)任 房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)將將未組織竣竣工驗收、驗收不合合格或者對對不合格按按合格驗收收的商品房房擅自交付付使用的，按按照建設(shè)設(shè)工程質(zhì)量量管理條例例的規(guī)定定處罰。 55.在房屋交交付使用后后，在質(zhì)量量保修方面面有哪些規(guī)規(guī)定 房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)對所售售商品房承承擔(dān)質(zhì)量

34、保保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)應(yīng)當(dāng)在合同同中就保修修范圍、保保修期限、保修責(zé)任任等內(nèi)容做做出約定。保修期從從交付之日日起計算。商品住宅宅的保修期期限不得低低于建設(shè)工工程承包單單位向建設(shè)設(shè)單位出具具的質(zhì)量保保修書約定定保修期的的存續(xù)期；存續(xù)期少少于商品品住宅實行行質(zhì)量保證證書和住宅宅使用說明明書制度的的規(guī)定（以以下簡稱規(guī)定）中中確定的最最低保修期期限的，保保修期不得得低于規(guī)規(guī)定中確確定的最低低保修期限限。非住宅宅商品房的的保修期限限不得低于于建設(shè)工程程承包單位位向建設(shè)單單位出具的的質(zhì)量保修修書約定保保修期的存存續(xù)期。在在保修期限限內(nèi)發(fā)生的的屬于保修修范圍的質(zhì)質(zhì)量問題，房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)履行保修修義務(wù)

35、，并并對造成的的損失承擔(dān)擔(dān)賠償責(zé)任任。因不可可抗力或者者使用不當(dāng)當(dāng)造成的損損壞，房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)不承擔(dān)擔(dān)責(zé)任。 第三部分分：購買預(yù)預(yù)售商品房房糾紛解決決途徑 在購買預(yù)預(yù)售商品房房的過程中中，總會因因為各種原原因出現(xiàn)一一些糾紛，解解決這些糾糾紛我們可可以采取的的途徑有：協(xié)商、仲仲裁和訴訟訟。協(xié)商是是房產(chǎn)買賣賣雙方自主主積極解決決糾紛的方方法；仲裁裁是當(dāng)事人人雙方達成成自愿協(xié)議議把糾紛提提交仲裁機機構(gòu)裁決；訴訟是當(dāng)當(dāng)事人在糾糾紛發(fā)生后后，為維護護自己的合合法權(quán)益，向向法院提交交訴狀，尋尋求公權(quán)力力的保障。 下面，我我們應(yīng)該注注意以下幾幾個方面的的購買預(yù)售售商品房糾糾紛的解決決。一、在下下列情形下

36、下，購房者者的利益遭遭受了重大大損害，可可允許購房房者解除預(yù)預(yù)售合同： 1發(fā)展商商遲延交樓樓，在購房房者起訴要要求解約時時起1年內(nèi)不能能竣工交樓樓的。此種種遲延交樓樓嚴(yán)重違約約，且1年內(nèi)都不不能交樓，購購房者無法法入住，嚴(yán)嚴(yán)重損害訂訂約目的，應(yīng)應(yīng)依法解約約。 22發(fā)展商商貨不對板板，所交付付的房屋樓樓層與原約約定嚴(yán)重不不符，此時時可予解除除合同。但但對于朝向向有所變更更，應(yīng)視情情況而定。如改變的的朝向更有有利于居住住，通風(fēng)采采光更好，則則合同目的的尚可達到到，不足以以構(gòu)成根本本違約，可可通過違約約金給付等等手段加以以調(diào)整，不不宜解約。對于發(fā)展展商交付的的房屋面積積縮水或面面積加大，如如超過原約

37、約定面積3%的，視為為嚴(yán)重違約約，可予解解約，但如如購房人已已入住，從從實際出發(fā)發(fā)也不宜再再解除?？煽赏ㄟ^調(diào)解解，讓開發(fā)發(fā)商承擔(dān)責(zé)責(zé)任，對少少面積則退退還價款，多多面積則由由發(fā)展商主主動放棄該該部分價款款或以成本本價收取。未超過原原約定面積積3%的，應(yīng)視視為建房過過程中存在在的正常誤誤差，可通通過調(diào)整購購房款項加加以解決。對于交付付的房屋中中提供的裝裝修與約定定不符的，鑒鑒于裝修是是房屋的附附合物，并并非房屋主主體，裝修修不符可通通過評估后后予以補償償，以給付付違約金方方式調(diào)整，不不宜解除合合同。33房屋質(zhì)質(zhì)量存在問問題，應(yīng)視視不同情況況加以認定定：如房屋屋僅存在輕輕微瑕疵，如如漏水、凹凹凸不

38、平等等問題，可可通過修補補、給付違違約金方式式補償業(yè)主主損失，不不應(yīng)僅因違違反合同中中的一般性性條款就解解除合同。對于房屋屋存在嚴(yán)重重質(zhì)量問題題，將足以以影響居住住者的人身身安全，經(jīng)經(jīng)有權(quán)鑒定定機關(guān)確認認后，可視視為其不能能滿足居住住目的，可可予解除合合同。 44發(fā)展商商以提供銀銀行按揭為為優(yōu)惠，指指定按揭銀銀行為購房房者提供貸貸款，嗣后后又無法辦辦妥按揭手手續(xù)提供貸貸款。此時時鑒于按揭揭貸款是購購房者購房房的先決條條件，款項項的交付是是合同的重重要條件，不不能提供貸貸款將導(dǎo)致致購房者給給付不能，且且購房者對對按揭銀行行無選擇權(quán)權(quán)，其無過過錯，故應(yīng)應(yīng)視為合同同目的不能能達到，可可以解除合合同。

39、但如如果是購房房者自行選選擇按揭銀銀行，則開開發(fā)商對按按揭貸款不不能辦妥無無過錯，不不應(yīng)解除合合同，應(yīng)給給購房者一一定寬限期期來緩解資資金困難。 55對于購購房者主張張開發(fā)商所所建房屋環(huán)環(huán)境與廣告告宣傳不符符而要求解解約的，應(yīng)應(yīng)區(qū)分不同同情況來對對待。如廣廣告用語只只是用“鳥語花香”、“人間仙境”等一般描描述性用語語，應(yīng)視為為對環(huán)境的的感性宣傳傳，無實際際約束力，不不應(yīng)因此予予以解約；如廣告用用語使用明明確承諾，如“附近一百米內(nèi)有名?！钡鹊?，則如未符合，一般情況只應(yīng)視為違約，不應(yīng)解除合同，因合同的居住目的尚能達到；但如該廣告要約非常明確，如“可入上海戶口”，卻又未能履行，而購房者的購房目的不僅

40、為居住，還因受廣告內(nèi)容吸引，有強烈意愿要求滿足廣告要約的內(nèi)容，此時應(yīng)視為合同目的不能達到，對此種情況可以解除合同。 二、2003年通過的司司法解釋釋在第八八、第九條條規(guī)定了懲懲罰性賠償償責(zé)任，為為商品房買買賣合同糾糾紛案件提提供了明確確的法律依依據(jù)，且力力求最大限限度的保護護購房者的的權(quán)益。其其目的在于于對商品房房買賣過程程中因出賣賣人惡意違違約和欺詐詐，致使買買受人無法法取得房屋屋的交易行行為，予以以超出違約約責(zé)任范圍圍的民事責(zé)責(zé)任追究。對此，解釋第第八、第九九條規(guī)定了了五種情形形：商品房房買賣合同同訂立后，出出賣人未告告知買受人人又將該房房屋抵押給給第三人（第第八條）；商品房買買賣合同訂訂

41、立后，出出賣人又將將該房屋出出賣給第三三人；故意意隱瞞沒有有取得商品品房預(yù)售許許可證明的的事實或者者提供虛假假商品房預(yù)預(yù)售許可證證明；故意意隱瞞所售售房屋已經(jīng)經(jīng)抵押的事事實；故意意隱瞞所售售房屋已經(jīng)經(jīng)出賣給第第三人或者者為拆遷補補償安置房房屋的事實實（第九條條）。凡屬屬上述五種種情形，從從而導(dǎo)致商商品房買賣賣合同目的的不能實現(xiàn)現(xiàn)，或?qū)е轮潞贤瑹o效效、撤銷、解除時，買買受人可以以請求返還還已付購房房款及利息息，賠償損損失，并可可請求出賣賣人承擔(dān)不不超過已付付購房款一一倍的賠償償責(zé)任。 三、根據(jù)據(jù)相關(guān)的法法律、法規(guī)規(guī)及該司法法解釋的規(guī)定：（一）如如因房屋主主體結(jié)構(gòu)質(zhì)質(zhì)量不合格格不能交付付使用，或或者商品房房交付使用用后，購買買人認為主主體結(jié)構(gòu)質(zhì)質(zhì)量不合格格，可以向