2011年許昌鄢陵項(xiàng)目前期定位報(bào)告

1、HS 2011080鄢陵項(xiàng)目前期定位報(bào)告1報(bào) 告 綱 要 第一部分 鄢陵縣城市背景分析 第三部分 鄢陵縣房地產(chǎn)項(xiàng)目分析 第四部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論 第五部分 項(xiàng)目屬性目標(biāo)分析 第六部分 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略解析 第二部分 鄢陵縣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析123456 第七部分 項(xiàng)目整體定位7 第八部分 物業(yè)發(fā)展建議及啟動(dòng)區(qū)建議8 第九部分 一期啟動(dòng)區(qū)建議及售樓部建議9第一部分 鄢陵縣城市背景分析城市角度 行政區(qū)劃分：鄢陵縣隸屬河南省許昌市，東鄰扶溝，西界許昌，南接西華，北毗尉氏，西南連臨潁，西北接長(zhǎng)葛，總面積871.6平方公里，耕地面積94.46萬畝。轄7鄉(xiāng)5鎮(zhèn)382個(gè)行政村，642個(gè)自然村，其中7鄉(xiāng)5鎮(zhèn)分別是

2、：安陵鎮(zhèn)、馬欄鎮(zhèn)、柏梁鎮(zhèn)、陳化店鎮(zhèn)、望田鎮(zhèn)、張橋鄉(xiāng)、南塢鄉(xiāng)、陶城鄉(xiāng)、只樂鄉(xiāng)、大馬鄉(xiāng)、彭店鄉(xiāng)、馬坊鄉(xiāng)?？?cè)丝?3.4萬，其中農(nóng)業(yè)人口55.52萬人。 鄢陵縣位于位于中原腹地，河南省許昌市東部，全縣總面積871.6平方公里。地處東經(jīng)11402-11419，北緯3346-3414之間。處于全省“米”字型高速公路網(wǎng)核心區(qū),鄭（州）許（昌）漯（河）食品工業(yè)帶中心區(qū),中原城市群經(jīng)濟(jì)隆起帶，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。區(qū)域交通：鄢陵縣基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，道路四通八達(dá)。311國(guó)道橫越東西，1626省道縱貫東北，西距京廣鐵路30余公里、京珠高速公路20公里，北距鄭州國(guó)際機(jī)場(chǎng)70余公里、蘭南高速、許亳高速途經(jīng)鄢陵。中原腹地，中原

3、城市群經(jīng)濟(jì)紐帶，交通便捷，農(nóng)業(yè)大縣。城市角度自然資源：氣候：全縣地處暖溫帶季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明，雨熱同季，年平均氣溫為14.3，年積溫5100-5200。耕地：耕地是全縣土地利用的主體，現(xiàn)狀面積66836.77公頃，占土地總面積的76.96。林地：全縣林地面積1760.70公頃，占土地總面積的比重為2.03。鄢陵以“花縣”著稱，花卉苗圃是全縣最具特色的產(chǎn)業(yè)，林地尤其是苗圃用地對(duì)全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著特殊重要的意義 。水資源：鄢陵屬淮河流域沙穎河水系。全縣多年平均水資源總量約為21273萬立方米，人均水資源量約為345立方米。自然資源優(yōu)越，耕地為主，花木、水資源豐富。新興工業(yè)：鄢陵縣已形成食品飲料、紡

4、織服飾、有色金屬、棉短絨、機(jī)電、化工、建材等七大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。金匯工業(yè)區(qū)、九發(fā)科技園、馬欄棉短絨聚集區(qū)、馬坊板材加工聚集區(qū)、中原箱包工業(yè)園、振德出口基地等“工業(yè)園、科技園、生態(tài)園” 2010年，全縣限額以上工業(yè)企業(yè)發(fā)展到142家，工業(yè)增加值預(yù)計(jì)完成69.2億元，年均增長(zhǎng)18.4%。名優(yōu)花木園區(qū)入駐企業(yè)153家。特色農(nóng)業(yè)：積極調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展花卉園藝業(yè)，走產(chǎn)業(yè)化發(fā)展之路，被省政府命名為“鄢陵模式”。花卉苗木種植面積已達(dá)58萬畝，是“中國(guó)花木之鄉(xiāng)”，被譽(yù)為“中國(guó)花木第一縣”。區(qū)域環(huán)境：鄢陵縣積極打造衛(wèi)生城、園林城、旅游城、文明城、生態(tài)城“五城連創(chuàng)”發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)，城市基礎(chǔ)設(shè)施完備，城市品位不斷

5、提升。城市角度區(qū)域環(huán)境不斷升級(jí)，農(nóng)業(yè)積極轉(zhuǎn)型，工業(yè)漸成氣候。城市經(jīng)濟(jì) “十一五”末，全縣生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)達(dá)到153.4億元，年均增長(zhǎng)12.7%。人均生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)突破3500美元。財(cái)政一般預(yù)算收入預(yù)計(jì)達(dá)到3億元，年均增長(zhǎng)12.8%。全縣生產(chǎn)總值、人均生產(chǎn)總值、財(cái)政一般預(yù)算收入分別是2005年的1.92、1.83、1.92倍。 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成98.2億元，同比增長(zhǎng)26%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成29.79億元，同比增長(zhǎng)15%。工業(yè)生產(chǎn)總值完成了75.1億元，同比增長(zhǎng)18%，三大產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值分別同比增長(zhǎng)5.1%、16.5%、15.2%。由此可見鄢陵縣總體經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，城市競(jìng)爭(zhēng)力提升非常

6、看好。 2010年，鄢陵縣城鎮(zhèn)人均可支配收入14531元，同比增長(zhǎng)15%，農(nóng)村人均可支配收入7731元，同比增長(zhǎng)16%。由此可見，在多項(xiàng)宏觀利好條件的推動(dòng)下，鄢陵全縣人均可支配收入在高速增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，人均收入穩(wěn)健提高，城市發(fā)展?jié)摿春谩?010年鄢陵縣人均GDP14531元(約2343美元)，置業(yè)需求提升800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重超速發(fā)展單純數(shù)量型改善需求為主改善需求為主生存、改善需求兼有生存需求 啟動(dòng)期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減

7、緩發(fā)展期城市經(jīng)濟(jì) 08年以來，鄢陵縣人均可支配收入持續(xù)快速增長(zhǎng)，2010年鄢陵縣城鎮(zhèn)人均可支配收入同比增長(zhǎng)15% ，達(dá)到14531元、由此可見，鄢陵全縣人均可支配收入在高速增長(zhǎng)。城鎮(zhèn)人均可支配收入達(dá)到14531元，房地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展期。 人均收入處于800-4000美元之間，生存需求以改善需求為主，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展區(qū)，發(fā)地產(chǎn)市場(chǎng)前期以數(shù)量發(fā)展為主，質(zhì)量逐漸成為客群購(gòu)房越來越多關(guān)注的因素。城市規(guī)劃發(fā)展城市規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)城市定位現(xiàn)代鄢陵：建設(shè)花木名縣、生態(tài)美縣、旅游強(qiáng)縣、工業(yè)大縣、宜居花城，成為許昌市東部首席的衛(wèi)星城市。特色鄢陵：鄢陵農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)，是全國(guó)商品糧生產(chǎn)基地和優(yōu)質(zhì)棉生產(chǎn)基地?；ɑ苁芹沉暌?/p>

8、大特色，素有“花都”、“花縣”之美稱，享有“鄢陵蠟梅冠天下”之美譽(yù)，花卉苗木種植發(fā)展迅速，種植面積已達(dá)58萬畝，是“中國(guó)花木之鄉(xiāng)”，被譽(yù)為“中國(guó)花木第一縣”，繼而帶動(dòng)開發(fā)商貿(mào)、房地產(chǎn)業(yè)。城市性質(zhì)鄢陵縣城是定位為許昌市的衛(wèi)星城市，是全縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，以發(fā)展中原地區(qū)最大的花卉交易城市和高效農(nóng)業(yè)、工業(yè)為主，具有濃郁中原文化特色的、靈巧秀美的花木城市。城市性質(zhì)及定位：中原特色花木城市，許昌東部首席現(xiàn)代、生態(tài)、宜居、特色的衛(wèi)星城市。城市規(guī)劃發(fā)展行政中心：在縣城西側(cè)，人民路及花都大道兩側(cè)布置城市未來新的行政中心、居住中心、旅游中心、廣場(chǎng)等 商業(yè)中心：依托老城現(xiàn)有的商業(yè)基礎(chǔ)，通過完善、升級(jí)，強(qiáng)化商

9、業(yè)中心的地位。城市框架不斷拉大，雙城戰(zhàn)略基本已經(jīng)定調(diào)。城市發(fā)展目標(biāo)近幾年來，花卉園藝業(yè)作為振興縣域經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，全縣全力實(shí)施“以花富縣、依花名縣的發(fā)展戰(zhàn)略； 十二五”期間，鄢陵全縣城鎮(zhèn)化率年均增長(zhǎng)2.5個(gè)百分點(diǎn)；到2015年，全縣城鎮(zhèn)化率達(dá)到50%，全縣城鎮(zhèn)人口達(dá)到35萬。 城市職能通過新建環(huán)形主干道連接起各功能區(qū)，通過向西外遷縣級(jí)行政辦公用地形成新的行政中心，并與縣城東部老城的商業(yè)中心構(gòu)成城市的雙中心格局。城市發(fā)展規(guī)劃實(shí)施“一體兩翼三軸”戰(zhàn)略，加快城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐，整體發(fā)展趨勢(shì)：向南、向西，重心向西。向南向西HOTHOT一體：即中心城區(qū)、柏梁鎮(zhèn)新城區(qū)和陳化店鎮(zhèn)組團(tuán)一體發(fā)展，加強(qiáng)與許昌市區(qū)的空

10、間對(duì)接及產(chǎn)業(yè)對(duì)接，實(shí)現(xiàn)區(qū)域空間協(xié)調(diào)發(fā)展。兩翼：即311國(guó)道城區(qū)至陳化店鎮(zhèn)南北各兩公里區(qū)域?yàn)閮梢?，將名?yōu)花木園區(qū)納入縣城總體規(guī)劃，建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和花木生態(tài)旅游休閑區(qū)。三軸：即打造311國(guó)道、219省道、花都大道城鎮(zhèn)發(fā)展軸，使之成為支撐城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)的網(wǎng)架。城市概況：農(nóng)業(yè)大縣，花木名城；城市規(guī)劃：框架拉大，重心向西；經(jīng)濟(jì)發(fā)展：產(chǎn)業(yè)逐漸形成規(guī)模，經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，人均購(gòu)買力提高良好的宏觀市場(chǎng)環(huán)境和火熱的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境給項(xiàng)目提供有利的開發(fā)背景，積極的房地產(chǎn)開發(fā)大勢(shì)和良好的市場(chǎng)前景給本項(xiàng)目迎來機(jī)會(huì)！核心詞:順勢(shì)而為，前景廣闊整體結(jié)論第二部分 鄢陵縣房地產(chǎn)市場(chǎng)情況1、房地產(chǎn)房展態(tài)勢(shì)良好 1-5月份，全縣累

11、計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4.2億元，比上年同期增長(zhǎng)55.3%。全縣商品房銷售面積為11.8萬平方米，同比增長(zhǎng)51.6%，全縣商品房銷售額2.7億元，增長(zhǎng)70.4%。2、宏觀調(diào)控政策對(duì)縣級(jí)市場(chǎng)影響小，為縣級(jí)市場(chǎng)帶來發(fā)展機(jī)遇 隨著國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的不斷深入對(duì)一、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有較大影響，但對(duì)三、四級(jí)城市尤其縣級(jí)市場(chǎng)影響不大，造成一線城市開發(fā)商進(jìn)入地市級(jí)城市開發(fā)，而地市級(jí)開發(fā)商則進(jìn)入縣級(jí)市場(chǎng)開發(fā)為縣級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)提供發(fā)展機(jī)遇。3、城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮?隨著新城區(qū)的不斷開發(fā)，城市框架逐步拉大，鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城客戶較多，為項(xiàng)目開發(fā)提供巨大市場(chǎng)需求。房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)現(xiàn)狀當(dāng)前鄢陵縣房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)現(xiàn)狀 1、

12、房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)“西熱東冷” 從整個(gè)城市發(fā)展現(xiàn)狀分析，目前鄢陵縣房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)西熱東冷不均發(fā)展態(tài)勢(shì)，西區(qū)開發(fā)力度較大，但由于城市生活配套不完善造成入住率偏低，而東區(qū)及老城區(qū)生活配套較好但開發(fā)樓盤較少不能滿足市場(chǎng)剛性購(gòu)房需求，為我項(xiàng)目開發(fā)提供很大的市場(chǎng)空間2、土地價(jià)格持續(xù)上漲，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)要求越來越高 中心地段土地資源逐步減少，土地價(jià)格將會(huì)持續(xù)上漲，目前出讓金最高達(dá)到240萬/畝，將進(jìn)一步推動(dòng)商品房?jī)r(jià)格的上升。隨著市場(chǎng)逐步規(guī)范及國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控逐步深入將對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)要求越來越高，而我項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì)、成本優(yōu)勢(shì)將會(huì)更加明顯。3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)不高 目前市場(chǎng)開發(fā)企業(yè)注冊(cè)資本偏低，資質(zhì)等級(jí)不高

13、，市場(chǎng)準(zhǔn)入及監(jiān)管不夠規(guī)范，造成開發(fā)企業(yè)良莠不齊，開發(fā)品質(zhì)高低不一，缺乏有規(guī)模有品質(zhì)大盤項(xiàng)目。隨著我項(xiàng)目的開發(fā)將填補(bǔ)一個(gè)市場(chǎng)空白。4、房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，住宅供需矛盾仍較突出 市場(chǎng)不成熟，供不應(yīng)求的局面短期內(nèi)難以解決，本項(xiàng)目的開發(fā)將有力緩解鄢陵市場(chǎng)局部供需矛盾。 房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨問題當(dāng)前鄢陵縣房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)面臨問題 產(chǎn)品設(shè)計(jì)特點(diǎn)從產(chǎn)品設(shè)計(jì)角度來看，鄢陵目前在售項(xiàng)目部分樓盤開始通過創(chuàng)新方式增加產(chǎn)品的附加價(jià)值，未來產(chǎn)品設(shè)計(jì)重點(diǎn)將體現(xiàn)在“舒適度、功能性與創(chuàng)新” 的居住理念組合層面。 由圖表可知，鄢陵市場(chǎng)項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)整體偏重于功能性和實(shí)用性，但沒有突出項(xiàng)目的舒適性需求?；径疾扇×似綄?、凸窗、多陽(yáng)臺(tái)（2個(gè)

14、以上）設(shè)計(jì)，部分項(xiàng)目采用頂層復(fù)式設(shè)計(jì)。入戶花園、轉(zhuǎn)角窗等已逐漸成為產(chǎn)品基本組合，受價(jià)格因素影響，對(duì)需要增加成本的半贈(zèng)送景觀功能區(qū)間，如露臺(tái)、空中花園、挑高陽(yáng)臺(tái)等運(yùn)用非常少。項(xiàng)目名稱平層錯(cuò)層復(fù)式凸窗轉(zhuǎn)角窗入戶花園露臺(tái)多陽(yáng)臺(tái)空中花園挑高陽(yáng)臺(tái)康橋半島 四季花城 花城春天 康橋公寓 錦繡花園 龍?jiān)?東方明珠 幸福灣 碧桂苑 水岸映像 花樣年華 森海豪庭 德盛花園 產(chǎn)品市場(chǎng)配套設(shè)計(jì)特點(diǎn)鄢陵縣樓盤大多比較重視基礎(chǔ)配套設(shè)施的打造，對(duì)小區(qū)文化輔助功能及設(shè)施的引入尚屬稀缺。本項(xiàng)目應(yīng)基于客戶群體對(duì)居住功能轉(zhuǎn)變的需求，打造完善的內(nèi)部配套，塑造高端形象。內(nèi)部配套會(huì)所商業(yè)配套休閑廣場(chǎng)酒店網(wǎng)球場(chǎng)羽毛球場(chǎng)教育資源文化長(zhǎng)廊游

15、泳池圖書館康橋半島 四季花城 花城春天 康橋公寓 錦繡花園 龍?jiān)?東方明珠 幸福灣 碧桂苑 水岸映像 花樣年華 森海豪庭 項(xiàng)目基本以自身區(qū)域配套為主，基本都配有基礎(chǔ)商業(yè)配套，森海豪庭和康橋公寓在項(xiàng)目自身配套方面領(lǐng)先于市場(chǎng)其他樓盤，配有會(huì)所、星級(jí)酒店等社區(qū)配套。對(duì)于本項(xiàng)目來講，社區(qū)會(huì)所、商業(yè)配套、休閑廣場(chǎng)、教育（幼兒園等）配套都要具備，以提高社區(qū)的形象和服務(wù)。產(chǎn)品市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格特征 2010年8月份以來，鄢陵房?jī)r(jià)持續(xù)穩(wěn)步提高，至2011年7月底整體市場(chǎng)均價(jià)突破2620元/，持續(xù)增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)說明鄢陵房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求強(qiáng)大，良好的市場(chǎng)形勢(shì)給本項(xiàng)目開發(fā)帶來機(jī)會(huì)和機(jī)遇。（數(shù)據(jù)來自：鄢陵縣政府網(wǎng)）形勢(shì)預(yù)

16、測(cè)： 官方披露：由于從緊的貨幣政策等宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控措施而帶來的資金緊張、土地成本上升、固定資產(chǎn)投資價(jià)格和勞動(dòng)力工資上漲等而導(dǎo)致的投資成本增加的壓力，預(yù)計(jì)下半年，在國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控政策取向保持不變的情況下，鄢陵縣房地產(chǎn)投資增幅較2010年將出現(xiàn)下降趨勢(shì)。我們對(duì)市場(chǎng)的判斷：（1）鄢陵縣土地財(cái)政稅收政策短期內(nèi)難以改變，房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)短期內(nèi)低價(jià)傾銷和違規(guī)操作等不規(guī)范競(jìng)爭(zhēng)行為竟持續(xù)延續(xù)；（2）政府政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的打壓調(diào)控力度還將繼續(xù)深入，未來幾年內(nèi)調(diào)控政策或?qū)⒂绊懙桔沉攴康禺a(chǎn)市場(chǎng)。形勢(shì)預(yù)測(cè)及啟示啟示：本項(xiàng)目應(yīng)抓住目前市場(chǎng)良好機(jī)會(huì)，迅速入市，搶占商機(jī)，打造標(biāo)桿。第三部分 鄢陵縣房地產(chǎn)項(xiàng)目分析根據(jù)縣城規(guī)劃發(fā)展以

17、及樓盤的分布現(xiàn)狀，鄢陵縣樓市可分為兩個(gè)大板塊：老城區(qū)板塊、城西新區(qū)板塊。房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊劃分1. 老城區(qū)板塊（1）板塊概況老城區(qū)是鄢陵縣城中心區(qū)域，此城區(qū)人口密集，傳統(tǒng)商業(yè)比較發(fā)達(dá),各種配套設(shè)施完善，但該區(qū)域建筑密度大，整體環(huán)境欠佳，房地產(chǎn)開發(fā)主要依托舊城改造, 由于土地稀缺，房地產(chǎn)的開發(fā)成本較高，基本依托縣城原有配套，該板塊樓盤基本都是舊城改造項(xiàng)目。（2）板塊城市現(xiàn)狀該板塊屬于縣城中心區(qū)域，商業(yè)、文化發(fā)達(dá)，在售樓盤較多，區(qū)域人氣較旺，人口密集。目前在售樓盤代表有康橋半島、鼓樓廣場(chǎng)、康橋公寓、錦繡花園、花城春天、碧桂苑、金豐花園，幸福灣、龍?jiān)贰|方明珠等。本項(xiàng)目老城區(qū)板塊新區(qū)板塊項(xiàng)目名稱康橋半島

18、開發(fā)商：許昌萬家置業(yè)有限公司 總戶數(shù):1300戶地址：乾明寺路北 開盤時(shí)間：2009年占地：160畝總建面：約25萬容積率：2.45綠化率：45%商業(yè)：約2萬銷售進(jìn)度：已售98%當(dāng)前均價(jià)：2600元/建筑形式：多層、小高層建筑風(fēng)格：西班牙車位配比：1：0.5物業(yè)費(fèi)：層高：2.9米工程進(jìn)度：已交房戶型及配比：兩房約占15%，面積約90；三房約占70%，面積：120-140；四房約占15%，面積180以上客群來源：客戶來自周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的約占55%，其余為城區(qū)居民康橋半島項(xiàng)目位于老城中心，社區(qū)內(nèi)部設(shè)有三層會(huì)所，區(qū)位及綜合配套優(yōu)勢(shì)明顯。在前期鄢陵房產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)該項(xiàng)目是形象標(biāo)桿。目前只剩大面積房源，故均價(jià)低。主

19、要代表性競(jìng)品樓盤 康橋半島項(xiàng)目名稱安正 國(guó)際城開發(fā)商：河南安正地產(chǎn)有限公司總戶數(shù):374戶地址：鄢陵縣老一高開盤時(shí)間：預(yù)計(jì)2011年10月占地：40畝總建面：約8萬容積率：3.0綠化率：30%商業(yè)：約7000銷售進(jìn)度：0%當(dāng)前均價(jià)：未定建筑形式：高層建筑風(fēng)格：Art-deco建筑車位配比：1：0.5物業(yè)費(fèi)：未定層高：2.9米工程進(jìn)度：在建戶型及配比：兩房約占8%，面積：92；三房約占92%，面積：116-125 客群來源：目前來訪客戶以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)生意人和本區(qū)域周邊的客戶為主安正 國(guó)際城項(xiàng)目位居市中心絕版地段，其區(qū)位優(yōu)勢(shì)優(yōu)越，輕松輻射火車站商圈，市中心商圈，但項(xiàng)目前期的拆遷工作受阻和推廣時(shí)段靠后制

20、約了本項(xiàng)目快速打入市場(chǎng)的進(jìn)程。主要代表性競(jìng)品樓盤安正 國(guó)際城項(xiàng)目名稱花城春天開發(fā)商：鄢陵花郡銘泰置業(yè)有限公司總戶數(shù):664戶地址：南大街河南沿開盤時(shí)間：2009年5月占地：150畝總建面：約11萬容積率：1.1綠化率：50%商業(yè)：約1萬銷售進(jìn)度：一期98%當(dāng)前均價(jià)：3350元/建筑形式：多層、小高層、高層建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)歐車位配比：1:0.3物業(yè)費(fèi)：未定層高：2.9米工程進(jìn)度：一期已交房戶型及配比：兩房約占3%，面積：112；三房約占92%，面積：134-141；四房約占5%，面積：164客群來源：客戶以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)做生意為主花城春天該項(xiàng)目沿河而建，投資千萬元打造河岸休閑景觀綠化帶，社區(qū)在整體規(guī)劃

21、、外立面建材、景觀等方面打造并展示了比較高端的現(xiàn)代社區(qū)形象。政府拆遷進(jìn)度慢，一期已經(jīng)交房，但二期尚未動(dòng)工。主要代表性競(jìng)品樓盤花城春天項(xiàng)目名稱金豐花園開發(fā)商：許昌鑫泰置業(yè)有限公司總戶數(shù):290戶地址：花都大道與鄢陶路交叉口南200米開盤時(shí)間：2011年3月占地：35畝總建面：約4萬容積率：1.71綠化率：商業(yè)：約2500銷售進(jìn)度：已售86%當(dāng)前售價(jià)：2550元/建筑形式：多層、小高層、高層建筑風(fēng)格：簡(jiǎn)歐車位配比：1：0.3物業(yè)費(fèi)：層高：3.0米工程進(jìn)度：高層在建戶型及配比：兩房約占5%，面積：93；三房約占90%，面積：117-135；四房占5%，面積：170左右客群來源：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶占75%，

22、其余為城區(qū)客戶金豐花園項(xiàng)目北臨客運(yùn)南站，南部扼守南區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)市交通要道，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；但區(qū)域環(huán)境一般，小區(qū)整體品質(zhì)一般，規(guī)劃呆板。主要代表性競(jìng)品樓盤 金豐花園項(xiàng)目名稱錦繡花園開發(fā)商：許昌河鑫達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總戶數(shù):500戶地址：花都大道與鄢陶路交匯處南2009年11月占地：60畝總建面：約8萬容積率：2.0綠化率：33%商業(yè)：約4000銷售進(jìn)度：清盤當(dāng)前均價(jià)：2800元/建筑形式：多層、小高層建筑風(fēng)格：簡(jiǎn)歐車位配比：1:0.5物業(yè)費(fèi)：未定層高：2.9米工程進(jìn)度：立面已形成戶型及配比：兩房約占7%，面積：89；三房約占85%，面積：120-140；四房約占8%，面積：159客群來源：以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)

23、做生意客群為主，約占75%，其余為城區(qū)客戶錦繡花園項(xiàng)目扼守交通樞紐部位，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，是南邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶進(jìn)城置業(yè)第一站，但外圍環(huán)境一般，周邊街道路面窄；戶型設(shè)計(jì)方面，面積有浪費(fèi)。主要代表性競(jìng)品樓盤錦繡花園項(xiàng)目名稱龍?jiān)烽_發(fā)商：鄢陵綠城置業(yè)有限公司總戶數(shù):500戶地址：北大街與東大街交匯處東北角開盤時(shí)間：未定占地：96畝總建面：約20萬容積率：3.1綠化率：35%商業(yè)：約6萬銷售進(jìn)度：0%當(dāng)前均價(jià)：預(yù)計(jì)3000元/平米建筑形式：多層、小高層、高層建筑風(fēng)格：現(xiàn)代車位配比：1:0.5物業(yè)費(fèi)：未定層高：2.9米工程進(jìn)度：在建戶型及配比：純?nèi)浚娣e：91-131客群來源：目前來訪客戶中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶占50%，其

24、余為城區(qū)客戶及周邊拆遷戶龍?jiān)讽?xiàng)目位居老城核心區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；自身定位高端，但整體規(guī)劃不合理，戶型設(shè)計(jì)空間布局差，很難打造高端形象。主要代表性競(jìng)品樓盤 龍?jiān)讽?xiàng)目名稱蘇豫 東方明珠開發(fā)商：許昌蘇豫置業(yè)有限公司總戶數(shù):450戶地址：臥龍路與東關(guān)街交匯處開盤時(shí)間：2010年10月占地：48畝總建面：約5.5萬容積率：1.71綠化率：36%商業(yè)：約2000銷售進(jìn)度：已售90%當(dāng)前均價(jià)：2150建筑形式：多層、小高層建筑風(fēng)格：現(xiàn)代車位配比：1：0.3物業(yè)費(fèi)：多層0.35元/，小高層未定層高：2.9米工程進(jìn)度：一期已交房，2期在建戶型及配比：兩房約占10%，面積：100左右；三房約占90%，面積：130

25、-143客群來源：客戶以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主，城區(qū)客戶僅占35%左右蘇豫 東方明珠該項(xiàng)目整體規(guī)劃一般，價(jià)位偏低；其位于城區(qū)東部，外圍環(huán)境較差，區(qū)位優(yōu)勢(shì)較差。主要代表性競(jìng)品樓盤 蘇豫 東方明珠項(xiàng)目名稱物業(yè)類型建筑風(fēng)格占地面積 （畝）建筑面積 （萬）容積率車位配比率已售體量（萬）已售套數(shù)在售均價(jià)（元/）康橋半島小高層、多層簡(jiǎn)歐1602020.52012862600康橋公寓高層簡(jiǎn)歐/0.4/482650國(guó)際城高層Art-deco4072.60.500/鼓樓廣場(chǎng)高層現(xiàn)代8015.9830.5/2720錦繡花園小高層、多層簡(jiǎn)歐60820.585002800金豐花園小高層、多層簡(jiǎn)歐30420.63.3250255

26、0花城春天小高層、多層簡(jiǎn)歐150111.10.363903350龍?jiān)犯邔雍?jiǎn)歐96203.50.3003000（預(yù)計(jì)）東方明珠高層、多層現(xiàn)代485.51.710.34.84052150總計(jì)66491.482.24 0.4 42.128792688.6 整個(gè)老城區(qū)中心板塊目前房地產(chǎn)開發(fā)以小規(guī)模開發(fā)為主，總量近百萬方，已售體量約42.1萬方，已售套數(shù)約2879套，未來釋放量約48萬方，市場(chǎng)存量和釋放量略大，整體市場(chǎng)均價(jià)達(dá)到2688.6 元/，未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將越趨激烈；社區(qū)車位配比基本不超過1:0.5。在售樓盤整體分析在售樓盤整體分析 整個(gè)老城區(qū)中心板塊目前房地產(chǎn)開發(fā)以小型規(guī)模為主，其中以80畝以下的為

27、主，占到56%，其中40畝左右的占居多；中型及大規(guī)模樓盤較少，沒有超過160畝以上規(guī)模的樓盤；容積率以2.5左右為主，占到56%；建筑風(fēng)格以簡(jiǎn)歐為主，占到56%以上；物業(yè)形態(tài)豐富，多層、小高層及高層物業(yè)類型的樓盤占到70%以上。房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊劃分城西區(qū)板塊1.城西區(qū)（新開發(fā)區(qū)）是鄢陵縣城未來的中心區(qū)域，區(qū)域現(xiàn)開發(fā)的樓盤相對(duì)較多，政府相關(guān)的行政部門已經(jīng)搬至該區(qū)域辦公，傳統(tǒng)商業(yè)比較薄弱,各種配套設(shè)施有待完善。但新區(qū)在整體的區(qū)域規(guī)劃、交通設(shè)施布置都較老城區(qū)合理，區(qū)域環(huán)境良好，房地產(chǎn)開發(fā)主要依托土地拍賣完成。區(qū)域是鄢陵縣政府重點(diǎn)打造的一個(gè)區(qū)域，所以未來的升值空間比較大。（2）該區(qū)域的商業(yè)、文化較薄弱，

28、在售樓盤較多，準(zhǔn)備用地也相對(duì)的較豐富，未來該區(qū)域?qū)?huì)有大量的貨源推出市場(chǎng)。目前該區(qū)域在售樓盤有碧桂苑、萊茵河畔、水岸映象、花樣年華、德盛花園、森海豪庭等。 （2）板塊樓市現(xiàn)狀城西新區(qū)板塊，城市發(fā)展新興板塊，未來城市發(fā)展重心，房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。老城區(qū)板塊城西新區(qū)板塊項(xiàng)目名稱萊茵河畔開發(fā)商：河南鼎華置業(yè)有限公司總戶數(shù):1000戶地址：翠柳路與翠薇路交叉口西北角開盤時(shí)間：2010年5月占地：80畝總建面：約11萬容積率：2.1綠化率：35%商業(yè)：約8000銷售進(jìn)度：已售95%當(dāng)前均價(jià)：2600元/建筑形式：多層、小高層建筑風(fēng)格：簡(jiǎn)歐車位配比：1：0.3物業(yè)費(fèi)：多層0.35元/；小高層0.75元/層

29、高：2.9米工程進(jìn)度：已交房戶型及配比：兩房約占10%，面積：92；三房約占85%，面積：119-125；空中別墅約占5%，面積：160-239客群來源：城區(qū)客戶約占40%，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶約占60%萊茵河畔項(xiàng)目位居新老城區(qū)交界處，整體規(guī)劃合理，戶型實(shí)用理性，但小區(qū)景觀規(guī)劃一般。目前只剩余大面積房源，均價(jià)相對(duì)不高。主要代表性競(jìng)品樓盤 萊茵河畔項(xiàng)目名稱花樣年華開發(fā)商：許昌易成開發(fā)有限公司總戶數(shù):650戶地址：花博大道與人民路交匯處開盤時(shí)間：2010年5月占地：140畝總建面：約20萬容積率：2.2綠化率：40%商業(yè)：約1.5萬銷售進(jìn)度：已售95%當(dāng)前均價(jià)：2720元/建筑形式：多層、小高層建筑風(fēng)格：

30、簡(jiǎn)歐車位配比：1：0.6物業(yè)費(fèi)：多層0.35元/，小高層0.78元/層高：2.9米工程進(jìn)度：已交房戶型及配比：兩房約占10%，面積：96-117；三房約占85%，面積：129-140；復(fù)式約占5%，面積220客群來源：以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主，約占60%；其余為城區(qū)客戶花樣年華有一定規(guī)模，但開發(fā)周期長(zhǎng)，常規(guī)戶型、面積偏大，入市價(jià)格偏低，地處新區(qū)，外圍商業(yè)配套少，沿人民路配部分底商，銷售接近尾聲。主要代表性競(jìng)品樓盤 花樣年華項(xiàng)目名稱同濟(jì) 四季花城開發(fā)商：河南同濟(jì)置業(yè)有限公司總戶數(shù):1000戶地址：人民路與翠柳路交匯處開盤時(shí)間：未定占地：96畝總建面：約15萬容積率：2.3綠化率：40%商業(yè)：2萬銷售進(jìn)

31、度：0%預(yù)售價(jià)：預(yù)計(jì)3000元/建筑形式：多層、小高層建筑風(fēng)格：意大利車位配比：1：0.6物業(yè)費(fèi)：未定層高：3.0米工程進(jìn)度：在建戶型及配比：三房約占85%，面積：126-136；四房約占6%，面積：160左右；復(fù)式約占4%，面積：260左右客群來源：目前來訪客戶中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶約占55%，其余為周邊公務(wù)員及城區(qū)客戶同濟(jì) 四季花城項(xiàng)目位于縣委、縣政府等行政圈內(nèi)，外圍人文氣息濃厚。南鄰花都大道，扼守鄢陵?yáng)|西交通，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。社區(qū)注重整體規(guī)劃，設(shè)計(jì)風(fēng)格獨(dú)特。主要代表性競(jìng)品樓盤 同濟(jì) 四季花城項(xiàng)目名稱水岸映象開發(fā)商：許昌家年華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總戶數(shù):374戶地址：翠柳路與翠薇路交叉口東南角開盤時(shí)間：

32、預(yù)計(jì)2011年9月份占地：80畝總建面：約11萬容積率：2.03綠化率：35%商業(yè)：約9000銷售進(jìn)度：0%預(yù)售價(jià)：2600元/建筑形式：多層、小高層、花園洋房建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約車位配比：1：0.6物業(yè)費(fèi)：未定層高：3.0米工程進(jìn)度：快封頂戶型及配比：兩房約占5%，面積92；三房約占87%，面積：126-140；四房約占7%，面積：154-164客群來源：目前來訪客戶周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)占55%，其余為城區(qū)居民水岸映象項(xiàng)目位居翠柳路上縣政府旁，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；該項(xiàng)目注重景觀規(guī)劃，“水”主題鮮明；鄢陵唯一退臺(tái)式花園洋房。首期推出低價(jià)位，準(zhǔn)備低開高走。主要代表性競(jìng)品樓盤 水岸映象項(xiàng)目名稱幸福灣開發(fā)商：許昌遠(yuǎn)東房

33、地產(chǎn)開發(fā)有限公司總戶數(shù):400戶地址：翠柳路北段與海棠路交叉口開盤時(shí)間：未定占地：50畝總建面：約7萬容積率：2.1綠化率：38%商業(yè)：4000銷售進(jìn)度：0%當(dāng)前均價(jià)：未定建筑形式：多層、小高層建筑風(fēng)格：新古典車位配比：1：0.4物業(yè)費(fèi)：未定層高：3.0米工程進(jìn)度：未動(dòng)工戶型及配比：兩房約占5%，面積：87左右；三房約占88%，面積：100-133；四房約占7%，面積：150左右客群來源：目前來訪客戶周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)占60%，其余為城區(qū)居民幸福灣項(xiàng)目位居新城中心，引領(lǐng)城市發(fā)展方向；社區(qū)注重景觀規(guī)劃，立面設(shè)計(jì)獨(dú)特，整體形象比較高端。主要代表性競(jìng)品樓盤 幸福灣項(xiàng)目名稱碧桂苑開發(fā)商：許昌和順置業(yè)有限公司總戶

34、數(shù):214戶地址：人民路與梅里路交匯處北100米開盤時(shí)間：未定占地：30畝總建面：約3萬容積率：1.5綠化率：38%商業(yè)：約3000銷售進(jìn)度：0%預(yù)售價(jià)：2500元/（多層）建筑形式：多層小高層建筑風(fēng)格：現(xiàn)代中式車位配比：1:1物業(yè)費(fèi)：未定層高：3米工程進(jìn)度：剛動(dòng)工戶型及配比：兩房約占3%，面積：86.92；三房約占91%，面積：115-123；四房約占6%，面積：133-137客群來源：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶約占70%，城區(qū)占30%左右碧桂苑項(xiàng)目為純板式多層現(xiàn)代中式社區(qū)，產(chǎn)品線設(shè)計(jì)較豐富，戶型設(shè)計(jì)相對(duì)實(shí)用理性，133平米的緊湊四居市場(chǎng)領(lǐng)先，1:1的高車位配比率也是項(xiàng)目的一大賣點(diǎn)。主要代表性競(jìng)品樓盤碧桂

35、苑項(xiàng)目名稱德盛花園開發(fā)商：河南興祺置業(yè)有限公司總戶數(shù):320戶地址：花都大道與翠柳路交叉口開盤時(shí)間：未定占地：80畝總建面：約8萬容積率：3.5綠化率：30%商業(yè)：約5000銷售進(jìn)度：0%預(yù)售價(jià)：2500元/建筑形式：小高層、高層建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約車位配比：1:0.3物業(yè)費(fèi)：未定層高：2.9米工程進(jìn)度：封頂戶型及配比：兩房約占15%，面積：82-86；三房約占75%，面積：122-128；四房約占10%，面積：135-160客群來源：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主，區(qū)域周邊占35%左右德盛花園項(xiàng)目地處雙城核心，行政中心、金融中心，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；但該項(xiàng)目設(shè)計(jì)采用大點(diǎn)式蝶形樓，樓體進(jìn)深大，戶型不合理。主要代表性競(jìng)品

36、樓盤德盛花園項(xiàng)目名稱森海豪庭開發(fā)商：中原賜富房地產(chǎn)開發(fā)公司一期戶數(shù):390戶地址：鄢陵花博大道1號(hào) （沿311國(guó)道）開盤時(shí)間：2010年12月占地：200畝總建面：約17萬容積率：1.65綠化率：35%商業(yè)：1.5萬銷售進(jìn)度：一期90%當(dāng)前均價(jià)：2650元/ 建筑形式：多層、小高層建筑風(fēng)格：簡(jiǎn)歐車位配比：1:0.4物業(yè)費(fèi)：未定層高：3米工程進(jìn)度：在建戶型及配比：兩房約占10%，面積：83.15；三房約占75%，面積：114-130；四房約占10%，面積：120-174；五房約占5%，面積：189客群來源：目前客戶以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主，占60%以上，周邊事業(yè)單位及城區(qū)居民約占40%森海豪庭項(xiàng)目緊鄰賜富

37、中原國(guó)際五星級(jí)大酒店，上萬平米中心水景資源，學(xué)區(qū)輻射，區(qū)位及綜合配套優(yōu)勢(shì)明顯。目前所剩房源面積大，所以均價(jià)較低。主要代表性競(jìng)品樓盤森海豪庭項(xiàng)目名稱物業(yè)類型建筑風(fēng)格占地面積 （畝）建筑面積 （萬）容積率車位配比率已售體量（萬）已售套數(shù)在售均價(jià)（元/）萊茵河畔小高層、多層簡(jiǎn)歐80112.10.32.733742600碧桂苑多層現(xiàn)代中式3031.51002500水岸映象小高層、多層簡(jiǎn)歐80112.030.6002500（預(yù)計(jì)）花樣年華小高層、多層簡(jiǎn)歐140202.20.6196172720四季花城小高層、多層意大利96152.30.6003000（預(yù)計(jì)）德盛花園高層現(xiàn)代8083.50.3002500

38、（預(yù)計(jì)）森海豪庭高層、多層簡(jiǎn)歐200171.650.44.53902600總計(jì)7541002.180.5 26.2313812631.43在售樓盤整體分析 整個(gè)城西新區(qū)板塊目前房地產(chǎn)開發(fā)以中小型規(guī)模為主，總量以突破百萬方大關(guān)，已售體量約26.23萬平米，已售套數(shù)約1381套，未來釋放量約73.77萬平米，市場(chǎng)存量和釋放量大，整體市場(chǎng)均價(jià)達(dá)到2631.43 元/，未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將越趨激烈。車位配比率約1:0.5。產(chǎn)品規(guī)劃分析 規(guī)劃直接決定項(xiàng)目的整體產(chǎn)品品質(zhì)，規(guī)劃是項(xiàng)目的靈魂。整體規(guī)劃分析:目前市場(chǎng)上大部分小區(qū)均為單調(diào)的兵營(yíng)式布局，長(zhǎng)板式樓體，視覺上呆板，居住上不能達(dá)到良好的通風(fēng)、采光效果。森海豪庭

39、和水岸映像在規(guī)劃上兼顧居住的舒適性和形象的生動(dòng)性，樓體排布錯(cuò)落有致，靈動(dòng)的布局提升了樓盤的品質(zhì)感。森海豪庭（組團(tuán)式）水岸映像（中心圍合式與行列式結(jié)合）啟示鄢陵市場(chǎng)目前產(chǎn)品規(guī)劃比較粗獷，不注重細(xì)節(jié)和人性化設(shè)計(jì)，品質(zhì)感較差，這給本項(xiàng)目的創(chuàng)新提供了很大的空間。41金豐花園（兵營(yíng)式規(guī)劃）錦繡花園（兵營(yíng)式規(guī)劃）龍?jiān)罚ū鵂I(yíng)式規(guī)劃）產(chǎn)品景觀分析42水岸映像森海豪庭 優(yōu)秀的景觀設(shè)計(jì)應(yīng)是在結(jié)合地形、實(shí)用性、經(jīng)濟(jì)性的前提下，盡可能地講求細(xì)部，走向精細(xì)化。小區(qū)的景觀設(shè)計(jì)影響并改善社區(qū)的居住品質(zhì)。碧桂苑和德勝花園以簡(jiǎn)單的植被點(diǎn)綴小區(qū)，只有綠化考慮而無景觀設(shè)計(jì)，社區(qū)公共空間少，品質(zhì)感較差。目前市場(chǎng)上絕多數(shù)產(chǎn)品屬于此類。

40、碧桂苑德勝花園中心水系 水岸映像和森海豪庭引進(jìn)了現(xiàn)代風(fēng)水居住理念，利用雍容氣派中軸水景園林和大型中心水域的靈動(dòng)布置，營(yíng)造特有流動(dòng)空間。 此種景觀設(shè)計(jì)提高居住的舒適度，凸顯居住品質(zhì)。目前市場(chǎng)上此種產(chǎn)品較少，給我們提供了很好的機(jī)會(huì)。產(chǎn)品建筑風(fēng)格分析建筑風(fēng)格及外立面是展示項(xiàng)目品質(zhì)形象的第一窗口，直接決定項(xiàng)目在客戶心中的位置及項(xiàng)目在客戶心中的價(jià)格預(yù)期。建筑風(fēng)格分析:大部分小區(qū)外立面采用亮色調(diào)，以灰藍(lán)色和磚紅兩大色系為主，面磚和涂料混合使用，風(fēng)格雷同，同質(zhì)化嚴(yán)重。只有少數(shù)項(xiàng)目在建筑形態(tài)及外立面上有所創(chuàng)新。四季花城，意大利托斯卡納建筑風(fēng)格，石材和涂料混合使用，領(lǐng)先于市場(chǎng)產(chǎn)品。啟示鄢陵縣房地產(chǎn)市場(chǎng)建筑風(fēng)格繁

41、多雜亂，但同質(zhì)化嚴(yán)重，多以畸形的簡(jiǎn)歐風(fēng)格為主，外立面處理粗糙不精致，品質(zhì)良莠不齊，給本項(xiàng)目的創(chuàng)新提供了很大的空間。43水岸映像碧桂苑東方明珠幸福灣四季花城市場(chǎng)主流戶型分析金豐花園兩室兩廳一衛(wèi)93.37碧桂苑四室兩廳兩衛(wèi)136.95水岸映像四室兩廳兩衛(wèi)154水岸映像兩室兩廳一衛(wèi)91.41水岸映像三室兩廳兩衛(wèi)130.74啟示市場(chǎng)暢銷主力戶型的基本特征：戶型方正，功能明晰，南北通透，動(dòng)靜分區(qū)，全明設(shè)計(jì)，布局緊湊，凸窗和多陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)增加了室內(nèi)生動(dòng)性和功能性。44戶型設(shè)計(jì)是項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)的落腳點(diǎn)，是房地產(chǎn)有產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為商品的終端。直接影響力人們的最終購(gòu)買需求，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，人們對(duì)戶型設(shè)計(jì)的要求也越

42、來越精細(xì)化、精致化。市場(chǎng)戶型弊端分析目前市場(chǎng)上很多項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)不理性，同質(zhì)化嚴(yán)重，大都存在缺陷性問題。且許多戶型在設(shè)計(jì)中沒有考慮因面積浪費(fèi)或面積過大，造成總價(jià)偏高，從而影響銷售速度，也因此，目前市場(chǎng)上在售樓盤中所剩房源一般為大面積房。45目前市場(chǎng)產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)差異化不明顯，諸多樓盤在戶型設(shè)計(jì)時(shí)沒有足夠的重視戶型設(shè)計(jì)，造成戶型設(shè)計(jì)不合理現(xiàn)象嚴(yán)重、弊端眾多。戶型設(shè)計(jì)進(jìn)深與面寬嚴(yán)重不成比例，過度的擠壓戶型面積使戶型出現(xiàn)狹長(zhǎng)過道，面積難以有效利用。 龍?jiān)啡P朝南，客廳朝北，導(dǎo)致客廳采光差，忽略了主人起居的重要性。 金豐花園設(shè)計(jì)動(dòng)靜不分區(qū)，臥室私密性差，有面積浪費(fèi)。 花城春天 整個(gè)城西新區(qū)板塊目前房地產(chǎn)開

43、發(fā)以中小型規(guī)模為主，其中以80畝左右的為主，占到65%，中型及大規(guī)模樓盤稀缺；容積率以2.0左右為主，占到57%；建筑風(fēng)格以簡(jiǎn)歐為主，占到65%以上，同質(zhì)化嚴(yán)重；項(xiàng)目多以小高層和多層復(fù)合型物業(yè)建筑形態(tài)為主，占到58%，純多層物業(yè)和純高層物業(yè)很少。在售樓盤整體分析第四部分 整體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與調(diào)研結(jié)論市場(chǎng)整體分析 目前鄢陵縣房地產(chǎn)開發(fā)整體以三房為主，主力面積在115-140，兩房為輔，多數(shù)樓盤占比不到10%，主力面積在78-90之間，復(fù)式產(chǎn)品市場(chǎng)稀缺；整體建筑風(fēng)格以簡(jiǎn)歐式為主，建筑風(fēng)格同質(zhì)化嚴(yán)重；層高以2.9-3.0米為主。在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格水平參差不齊，整體均價(jià)2692.67元/最高價(jià)已突破3350

44、元/大關(guān)。整體結(jié)論： “市場(chǎng)初級(jí)”、“東冷西熱”、“需求旺盛”、“競(jìng)爭(zhēng)激烈”，“前景看好”。市場(chǎng)給本項(xiàng)目帶來的機(jī)遇：（1）“東冷西熱”的房地產(chǎn)發(fā)展格局必將使未來鄢陵縣西區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)走向 惡性的紅海局面，本項(xiàng)目所在老城區(qū)東南板塊，直接競(jìng)品項(xiàng)目少，給項(xiàng)目發(fā)展帶來市場(chǎng)機(jī)會(huì)；（2）整體市場(chǎng)開發(fā)綜合素質(zhì)低，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，給本項(xiàng)目開發(fā)帶來產(chǎn)品機(jī)會(huì)；（3）成本導(dǎo)向的市場(chǎng)定價(jià)法則使市場(chǎng)多層產(chǎn)品熱銷，高層價(jià)格昂貴；給項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏提供指導(dǎo)意義，帶來項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)；（4）項(xiàng)目背靠老城區(qū)、俯瞰城市東南板塊產(chǎn)業(yè)園聚集區(qū)，充裕的剛性需求旺盛給項(xiàng)目帶來客戶機(jī)會(huì)。調(diào)研結(jié)論整體規(guī)劃初步構(gòu)思物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目核心問

45、題界定項(xiàng)目整體定位整體發(fā)展戰(zhàn)略啟動(dòng)區(qū)及售樓部建議定位篇項(xiàng)目區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目目標(biāo)第五部分 項(xiàng)目屬性及目標(biāo)分析項(xiàng)目四至 項(xiàng)目位于城區(qū)東部夏莊北側(cè)，與老城區(qū)相連，北靠大浪溝河，西挨文明路（尚未打通），南臨省道G311，東至S219輔道。周邊配套資源有：鄢陵縣實(shí)驗(yàn)小學(xué)、鄢陵縣初中、鄢陵縣高中；鄢陵縣婦幼保健院、鄢陵縣人民醫(yī)院；格力現(xiàn)代電器城、家家生活廣場(chǎng)等。52北臨大浪溝河西鄰文明路東臨S219輔道南鄰省道G311區(qū)域?qū)傩裕喉?xiàng)目處于老城區(qū)居住人氣及配套相對(duì)薄弱的東南板塊。老城區(qū)與產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)中心輻射帶農(nóng)業(yè)大縣，花木之鄉(xiāng)。地級(jí)城市 城市發(fā)展的重點(diǎn)是向西、向南發(fā)展。非城市發(fā)展重點(diǎn)項(xiàng)目屬性：地形相對(duì)周邊國(guó)道、省道

46、高差幅度在3-5米，需要通過技術(shù)處理高差問題；地塊自身限制條件背靠老城區(qū)，共享老城區(qū)繁華商業(yè)配套，一線臨河，享有優(yōu)勢(shì)的景觀資源資源條件相對(duì)優(yōu)越總占地近300多畝大盤項(xiàng)目，當(dāng)?shù)匾?guī)模優(yōu)勢(shì)極為明顯。大規(guī)模 花都名城，老城區(qū)，大盤規(guī)模，一線臨河臨路，地塊有高差了解項(xiàng)目屬性，站在全局高度，把握項(xiàng)目定位。認(rèn)知項(xiàng)目，全局把握。區(qū)域?qū)傩匝芯繕?biāo)的：項(xiàng)目怎樣利用先天區(qū)位和資源配套優(yōu)勢(shì)，打造屬于引領(lǐng)市場(chǎng)的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)自我超越。我們的目標(biāo)：精確定位，區(qū)域差異；打造品牌，控制風(fēng)險(xiǎn)；利潤(rùn)最大，穩(wěn)中求快。研究標(biāo)的及目標(biāo)核心問題界定針對(duì)本項(xiàng)目我們要研究的核心問題？（1）如何整合項(xiàng)目資源，制造差異化？（2）產(chǎn)品如何打造？（3）如

47、何快速起勢(shì)并建立持續(xù)的影響效力？55（4）啟動(dòng)區(qū)的選擇及開發(fā)建議？項(xiàng)目的突破點(diǎn)（1）立足市場(chǎng)調(diào)研，深度分析，了解鄢陵房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及趨勢(shì)，指導(dǎo)項(xiàng)目整體發(fā)展；（3）全方位展示產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。（2）統(tǒng)籌全局，實(shí)行差異化競(jìng)爭(zhēng)，整體定位，提出項(xiàng)目發(fā)展物業(yè)建議；56第六部分 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略解析 SWOT分析 市場(chǎng)角色 整體發(fā)展戰(zhàn)略58S優(yōu)勢(shì)（Strength）W劣勢(shì)（Weakness）S1 緊鄰老城區(qū)，5分鐘城中心繁華經(jīng)濟(jì)商圈，離塵不離城S2 交通便捷，南鄰花都大道，橫貫城市東西，2條省道匯集于此S3 地塊體量大，易于發(fā)揮大盤優(yōu)勢(shì)，形成規(guī)模效應(yīng)S4 地塊內(nèi)無建筑物，便于開發(fā)W1 本地塊屬于農(nóng)耕改造

48、項(xiàng)目，村民與政府利益沖突，前期開發(fā)有一定難度W2 北臨大浪溝，污水河處理將是一大問題W3 項(xiàng)目地處老城區(qū)東南板塊，居住人氣及配套相對(duì)薄弱O機(jī)會(huì)（Opportunity）T威脅（Threat）O1 鄢陵經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛O2 項(xiàng)目地處老城區(qū)東部，周邊樓盤稀少，競(jìng)爭(zhēng)小O3 區(qū)域內(nèi)沒有規(guī)模性項(xiàng)目，需要一個(gè)地標(biāo)性住宅社區(qū)支撐O4 南鄰工業(yè)園區(qū)，剛性需求大 O5 待北部河流整治完畢，項(xiàng)目天然資源優(yōu)勢(shì)將會(huì)提升T1 南部工業(yè)園區(qū)內(nèi)藍(lán)橋公寓項(xiàng)目，起步先于本案，會(huì)分流部分客戶T2 城區(qū)向西發(fā)展，非城市發(fā)展方向，目前被市場(chǎng)認(rèn)可度低T3 房產(chǎn)不斷調(diào)控，貨幣政策緊縮，市場(chǎng)面臨很多不確定因素可以看到項(xiàng)

49、目?jī)?yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅放大優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化劣勢(shì)，抓住機(jī)會(huì)，規(guī)避威脅。潛力巨大，前景看好。項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目社會(huì)角色解析根據(jù)項(xiàng)目的區(qū)位及絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的地段環(huán)境，我們初步把本項(xiàng)目的社會(huì)角色定位為：1）樹立城市新形象，為城市化建設(shè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任；2）回饋社會(huì)，為社會(huì)提供一流的商品住宅產(chǎn)品；3）打造品質(zhì)標(biāo)桿，為企業(yè)騰飛奠定基礎(chǔ)。自我超越回饋社會(huì)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)者一線品牌項(xiàng)目具有無可復(fù)制的資源產(chǎn)品核心優(yōu)勢(shì)明顯，大規(guī) 模制造壟斷價(jià)格標(biāo)桿，引領(lǐng)市場(chǎng) 潮流具有持續(xù)作戰(zhàn)能力市場(chǎng)新 進(jìn)者具備一定獨(dú)特資源和規(guī)模改變游戲規(guī)則強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值追隨者補(bǔ)缺者缺乏獨(dú)特資源和資金實(shí)力搭便車，借勢(shì)以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價(jià)

50、格戰(zhàn)的制造者規(guī)模小，快速靈活目標(biāo)客戶明確，挖掘細(xì)分 市場(chǎng)價(jià)值抓住某種需求變化趨勢(shì)，在 細(xì)節(jié)創(chuàng)新打造難以復(fù)制的產(chǎn) 品敏銳的機(jī)會(huì)主義者根據(jù)企業(yè)自身特征和項(xiàng)目地塊特征的綜合分析，本項(xiàng)目市場(chǎng)角色定位為：市場(chǎng)挑戰(zhàn)者。市場(chǎng)角色界定 通過引入 “企業(yè)戰(zhàn)略升級(jí)模型”分析本項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)。 模型用于評(píng)價(jià)企業(yè)在不同階段的市場(chǎng)目標(biāo)企業(yè)戰(zhàn)略升級(jí)模型 市場(chǎng)和客戶認(rèn)同市場(chǎng)主導(dǎo)者塑造品牌，影響力提升降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)保證開發(fā)利潤(rùn)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略解析現(xiàn)階段項(xiàng)目：發(fā)展的關(guān)鍵是降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，保證開發(fā)利潤(rùn)；長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)：塑造品牌，影響提升，得到認(rèn)同，引領(lǐng)發(fā)展。基于SWOT分析及項(xiàng)目在市場(chǎng)上扮演的角色，我們對(duì)本項(xiàng)目提出的整體發(fā)展戰(zhàn)略：借勢(shì)發(fā)展，順勢(shì)

51、引領(lǐng)，產(chǎn)品制勝借勢(shì)跳出紅海，規(guī)避威脅，差異競(jìng)爭(zhēng)跳出打造標(biāo)桿，塑造品牌，持續(xù)發(fā)展超越整體發(fā)展戰(zhàn)略第七部分 項(xiàng)目整體定位 整體定位 目標(biāo)客戶群定位 產(chǎn)品形式定位鄢陵最具性價(jià)比的成長(zhǎng)型宜居大盤項(xiàng)目整體定位關(guān)鍵字：最具性價(jià)比/成長(zhǎng)型/宜居/大盤最具性價(jià)比：并非最便宜，而是從整個(gè)社區(qū)品質(zhì)、形象、產(chǎn)品（景觀、立面）、配套、資源塑造等方面比較，最劃算。成長(zhǎng)型：項(xiàng)目后續(xù)增長(zhǎng)力強(qiáng)，不能單單就一期的開發(fā)評(píng)價(jià)衡量整個(gè)項(xiàng)目的綜合價(jià)值，隨著項(xiàng)目的不斷開發(fā)，整體品質(zhì)形象持續(xù)自我超越，價(jià)格增升空間大。宜居：綠色生態(tài)、實(shí)惠經(jīng)濟(jì)、環(huán)境舒適、很切合市場(chǎng)剛需客戶群的購(gòu)買需求。大盤：規(guī)模、體量，堪稱區(qū)域第一。64市場(chǎng)定位客戶及產(chǎn)品定

52、位形象定位市場(chǎng)挑戰(zhàn)者市場(chǎng)追隨者市場(chǎng)補(bǔ)缺者高檔中高檔中低檔市場(chǎng)領(lǐng)先者高檔中高檔中檔高端形象/中高端產(chǎn)品/制造挑戰(zhàn)項(xiàng)目整體定位區(qū)域客戶現(xiàn)狀區(qū)域的不斷成熟經(jīng)濟(jì)發(fā)展促進(jìn)購(gòu)買力升級(jí)區(qū)域發(fā)展帶動(dòng)開發(fā)域外客戶環(huán)境的改善進(jìn)一步增強(qiáng)區(qū)域吸引力區(qū)域未來客戶周邊及城鄉(xiāng)客戶為主區(qū)域內(nèi)政府公務(wù)員、事業(yè)單位本地改善居住客戶新婚用房、三口之家4：2：4中心城區(qū)：產(chǎn)業(yè)園區(qū)：郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)3：2：5中心城區(qū)：產(chǎn)業(yè)園區(qū)：郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)、交通相關(guān)需求增加新的生成客戶其他區(qū)域改善“新移民”、高素質(zhì)（高品位、高學(xué)歷）增多中心城區(qū)住房升級(jí)客戶+ 產(chǎn)業(yè)園區(qū)客戶 +周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城客戶其它客戶（包括產(chǎn)業(yè)及相關(guān)人群、投資人群）+目標(biāo)客戶群定位區(qū)域來源年齡

53、層面收入水平購(gòu)房目的交通工具 縣城中心行政單位公務(wù)人員，市區(qū)個(gè)體戶、生意人、產(chǎn)業(yè)園企業(yè)單位的中高層管理人和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的中高層收入人員為主以3055歲之間為主 家庭年收入在6萬20萬之間有私家車或單位配車；對(duì)區(qū)域大環(huán)境認(rèn)可；崇尚城市生活、滿足自我空間需要；擇居傾向 重視現(xiàn)代感、舒適度、居住環(huán)境，有攀比心理，認(rèn)可景觀生活，可接受價(jià)位一般在35萬元以內(nèi)向往第二居所的休閑生活。 綜合分析前面市場(chǎng)研究和項(xiàng)目定位，可推導(dǎo)出本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶是這樣一些人：目標(biāo)客戶群定位游離客戶 5%-8%看好區(qū)域未來發(fā)展前景的本市、異地投資客1.城區(qū)住房改善的客戶2.產(chǎn)業(yè)園對(duì)住房改善需求的中層領(lǐng)導(dǎo)及剛性需求的高級(jí)職工南邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)

54、城改善居住生活條件的客戶東邊扶溝縣的部分客戶目標(biāo)客群分類定位主流客戶+中高端核心客戶+投資游離客戶核心客戶 45%-55%主流客戶 30%-45%市場(chǎng)解讀 經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城市化進(jìn)程速度加快 二三線城市開發(fā)商紛涌，競(jìng)爭(zhēng)加劇 多層受歡迎，小高層、高層是市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)現(xiàn)實(shí)約束 改變城市形象，承擔(dān)社會(huì)責(zé)任 控規(guī)要求 ，容積率限定，限高 區(qū)域自然環(huán)境需改善 低風(fēng)險(xiǎn)、利潤(rùn)最大化目標(biāo)發(fā)展?jié)摿?交通整體發(fā)達(dá)，局部?jī)?yōu)化在即 共享城市繁華生活配套 俯瞰產(chǎn)業(yè)園聚集區(qū) 一線臨河資源（長(zhǎng)遠(yuǎn)）多層（含少量電梯洋房）小高層/高層中高端物業(yè)類型產(chǎn)品形式定位基于項(xiàng)目的整體定位：鄢陵最具性價(jià)比的成長(zhǎng)型宜居大盤69第八部分 物業(yè)發(fā)展

55、建議 規(guī)劃建議 產(chǎn)品建議 景觀建議 附加值建議70物業(yè)發(fā)展建議的構(gòu)成要素規(guī)劃布局建筑平面建筑空間形象景觀園林服務(wù)和附加值配套、配置標(biāo)準(zhǔn)戶型面積與戶型配比戶型設(shè)計(jì)建議戶型價(jià)值點(diǎn)建議建筑風(fēng)格建筑外立面建議建筑材質(zhì)建議風(fēng)格建議景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn)展示建議會(huì)所功能配套設(shè)施裝修標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理要點(diǎn)贈(zèng)送人性化細(xì)節(jié)社區(qū)服務(wù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析整體形象產(chǎn)品類別建議空間布局建議交通組織啟動(dòng)區(qū)選擇與分期開發(fā)建議細(xì)節(jié)優(yōu)化地塊及指標(biāo)簡(jiǎn)析地塊分析：地塊總占地面積約283.4畝；項(xiàng)目東、南兩側(cè)被省道219、 國(guó)道311所圍合，北側(cè)臨大浪溝河堤綠化帶，西側(cè)緊靠南街村。整個(gè)地塊地形呈“低洼狀”，地塊東南側(cè)低出外圍道路約2-4米?？刂浦笜?biāo)分析：本

56、案 規(guī)劃是整個(gè)社區(qū)的靈魂，直接決定社區(qū)的整體品質(zhì)，面對(duì)地塊現(xiàn)狀，我們?cè)撛鯓訌囊?guī)劃方面切入？總占地面積18.89容積率2.5總建筑面積47.23萬限高50m建筑密度2.5綠化率30%停車位0.8個(gè)/戶規(guī)劃思路初步規(guī)劃思路：（1）打造一個(gè)國(guó)際化大都市宜居社區(qū)；（2）引領(lǐng)一種大都市上層名流生活的圈層概念；（3）擁有一種健全的現(xiàn)代化社區(qū)生活配套；（4）分享一個(gè)和諧、健康、綠色休閑文化生態(tài)景觀長(zhǎng)廊。提出整體規(guī)劃思路，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目自身規(guī)劃突破。形象建議國(guó)際化、大都市社區(qū)主要體現(xiàn)于：社區(qū)規(guī)模，整體規(guī)劃布局，社區(qū)外立面形象，產(chǎn)品的打造；我們對(duì)社區(qū)形象建議：國(guó)際大盤（國(guó)際化）；都市標(biāo)桿（標(biāo)桿化）；項(xiàng)目具備優(yōu)越的外部

57、條件，規(guī)劃作為項(xiàng)目整體的靈魂，我們對(duì)社區(qū)規(guī)劃提出以下建議：布局生動(dòng)；層次鮮明；主題突出；景觀大氣；規(guī)劃建議規(guī)劃建議健全的現(xiàn)代化社區(qū)配套主要體現(xiàn)于：社區(qū)的基礎(chǔ)“四個(gè)一工程”；包括社區(qū)商業(yè)配套、生活健身配套、教育配套、停車位、物業(yè)管理等；我們對(duì)此提出：配套健全；特色突出；因地制宜；區(qū)域引領(lǐng)。規(guī)劃建議整體布局：“一軸”、“兩帶”、“三街”、“四組團(tuán)”一軸：貫穿社區(qū)東西的景觀規(guī)劃主軸；兩帶：社區(qū)南北的兩條主規(guī)劃帶；三街：社區(qū)的配套商業(yè)（包括一條外街商業(yè)和兩條特色社區(qū)商業(yè)內(nèi)街）四組團(tuán)：社區(qū)由內(nèi)街和主景軸分為四大組團(tuán)。文明路外街商業(yè)沿河景觀帶休閑特色商業(yè)街內(nèi)街休閑商業(yè)組團(tuán)4組團(tuán)2組團(tuán)1組團(tuán)3產(chǎn)品形態(tài)建議物

58、業(yè)類型套數(shù)占比梯度比產(chǎn)品策略板式多層50%1梯2戶營(yíng)造高質(zhì)中價(jià)產(chǎn)品拉升項(xiàng)目形象，迅速站位區(qū)域高端市場(chǎng)板式小高層30%1梯2戶/1梯3戶豐富項(xiàng)目社區(qū)空間層次，與多層產(chǎn)品共同支撐項(xiàng)目形象，抬升品質(zhì)拉升利潤(rùn)板點(diǎn)結(jié)合高層住宅20%2梯3戶、2梯4戶大幅提升項(xiàng)目體量，最大程度獲取利潤(rùn)78關(guān)鍵詞：多層出品質(zhì)，小高層樹形象，高層獲利潤(rùn)。多層社區(qū)，市場(chǎng)接受度高；小高層市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)；高層利潤(rùn)最大化。 面對(duì)市場(chǎng)上豐富多樣的建筑風(fēng)格，本項(xiàng)目的建筑風(fēng)格怎樣去選擇？跟隨還是創(chuàng)新？選擇哪一種？（ART-DECO/新古典主義/現(xiàn)代/簡(jiǎn)歐）跟隨市場(chǎng)主流？（康橋半島/四季花城/花城春天/幸福灣）尋找新產(chǎn)品？(找一種差異與市場(chǎng)的

59、產(chǎn)品，避開泛濫的同質(zhì)化)市場(chǎng)已培育成熟，認(rèn)同度高，拿來就能用，但要進(jìn)入同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的紅海中新產(chǎn)品，新形象，市場(chǎng)接受度需要時(shí)間和引導(dǎo)。敢于承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)建筑風(fēng)格建議79 新古典主義升級(jí)產(chǎn)品，融入英式風(fēng)格，摒棄了過于復(fù)雜的肌理和裝飾，簡(jiǎn)化了線條，運(yùn)用現(xiàn)代的材質(zhì)及工藝，去演繹傳統(tǒng)文化中的經(jīng)典精髓。它不僅擁有典雅、端莊的氣質(zhì)，并具有明顯的時(shí)代特征，整體韻律感很強(qiáng)，適合郊區(qū)大盤。方案一:新古典主義主流市場(chǎng)升級(jí)產(chǎn)品(英式風(fēng)格）建筑風(fēng)格建議80 新古典風(fēng)格，加入德國(guó)建筑的嚴(yán)謹(jǐn)尺度，下層通常用重塊石或畫出仿石砌的線條，色彩上以大面積線色為主，沉穩(wěn)莊嚴(yán),大氣磅礴，彰顯高貴品質(zhì)生活。方案二：新古典主義主流市場(chǎng)升級(jí)產(chǎn)品（德

60、式風(fēng)格）建筑風(fēng)格建議81 新法式風(fēng)格，融入新古典元素，運(yùn)用現(xiàn)代的材質(zhì)及工藝，去演繹傳統(tǒng)文化中的經(jīng)典精髓，它不僅擁有典雅、端莊的氣質(zhì)，并具有明顯的時(shí)代特征。底部細(xì)節(jié)法式元素完美體現(xiàn)，盡顯優(yōu)雅高貴，高層立面挺拔、硬朗，凝練但不失品質(zhì)感。建筑風(fēng)格建議方案三：新古典主義主流市場(chǎng)升級(jí)產(chǎn)品（新法式風(fēng)格）方案二：Art-deco建筑風(fēng)格-市場(chǎng)主流產(chǎn)品建筑風(fēng)格建議83Art-deco建筑風(fēng)格強(qiáng)調(diào)建筑物的高聳、挺拔，給人以拔地而起的、傲然屹立的感覺，呈現(xiàn)出現(xiàn)代簡(jiǎn)潔的街屋面貌。多采用塔樓式退臺(tái)，對(duì)稱的構(gòu)圖、剛?cè)岵?jì)的橫豎線條、流暢的圓形舷窗和圓弧形轉(zhuǎn)角、豐富的浮雕、強(qiáng)調(diào)材料的高貴質(zhì)感與光澤；常外掛面磚、天然石材等