中原辦張莊閘管理處片區(qū)改造項(xiàng)目可研報(bào)告

1、中原辦張莊閘管理處片區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 PAGE 57 頁(yè) 共 NUMPAGES 58 頁(yè)目 錄錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc26798 第1章 總 論 PAGEREF _Toc26798 4 HYPERLINK l _Toc6184 1.1. 項(xiàng)目目背景與與概況 PAGEREF _Toc6184 4 HYPERLINK l _Toc8822 1.2. 問(wèn)題題與建議議 PAGEREF _Toc8822 7 HYPERLINK l _Toc6541 第2章 項(xiàng)目投投資環(huán)境境與市場(chǎng)場(chǎng)研究 PAGEREF _Toc6541 8 HYPERLINK l _T

2、oc4532 2.1. 投資資環(huán)境分分析 PAGEREF _Toc4532 8 HYPERLINK l _Toc29353 2.2. 區(qū)域域房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)分分析 PAGEREF _Toc29353 10 HYPERLINK l _Toc3708 2.3. 銷售售預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc3708 13 HYPERLINK l _Toc28189 2.4. 營(yíng)銷銷策略 PAGEREF _Toc28189 16 HYPERLINK l _Toc10332 第3章 建設(shè)規(guī)規(guī)模與項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)條件 PAGEREF _Toc10332 19 HYPERLINK l _Toc22248 3.1. 建設(shè)設(shè)規(guī)

3、模 PAGEREF _Toc22248 19 HYPERLINK l _Toc14682 3.2. 項(xiàng)目目概況現(xiàn)現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc14682 19 HYPERLINK l _Toc30196 3.3. 項(xiàng)目目建設(shè)條條件 PAGEREF _Toc30196 19 HYPERLINK l _Toc18890 第4章 建筑方方案 PAGEREF _Toc18890 21 HYPERLINK l _Toc20746 4.1. 設(shè)計(jì)計(jì)依據(jù) PAGEREF _Toc20746 21 HYPERLINK l _Toc5104 4.2. 項(xiàng)目目設(shè)計(jì)主主題和開(kāi)開(kāi)發(fā)理念念 PAGEREF _Toc51

4、04 21 HYPERLINK l _Toc24190 4.3. 項(xiàng)目目總體規(guī)規(guī)劃方案案 PAGEREF _Toc24190 21 HYPERLINK l _Toc11653 4.4. 建筑筑設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc11653 22 HYPERLINK l _Toc15114 4.5. 結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc15114 24 HYPERLINK l _Toc20124 4.6. 給排排水設(shè)計(jì)計(jì) PAGEREF _Toc20124 24 HYPERLINK l _Toc7090 第5章 節(jié)能節(jié)節(jié)水措施施 PAGEREF _Toc7090 26 HYPERLINK l _Toc

5、10363 5.1. 設(shè)計(jì)計(jì)依據(jù) PAGEREF _Toc10363 26 HYPERLINK l _Toc17326 5.2. 建筑筑部分節(jié)節(jié)能設(shè)計(jì)計(jì) PAGEREF _Toc17326 26 HYPERLINK l _Toc5214 第6章 環(huán)境影影響評(píng)價(jià)價(jià) PAGEREF _Toc5214 27 HYPERLINK l _Toc18083 6.1. 編制制依據(jù) PAGEREF _Toc18083 27 HYPERLINK l _Toc24902 6.2. 環(huán)境境現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc24902 27 HYPERLINK l _Toc25018 6.3. 項(xiàng)目目建設(shè)對(duì)對(duì)環(huán)境的的影響

6、 PAGEREF _Toc25018 28 HYPERLINK l _Toc314 6.4. 環(huán)境境保護(hù)措措施 PAGEREF _Toc314 28 HYPERLINK l _Toc19026 第7章 勞動(dòng)衛(wèi)衛(wèi)生與消消防 PAGEREF _Toc19026 29 HYPERLINK l _Toc6573 7.1. 指導(dǎo)導(dǎo)思想 PAGEREF _Toc6573 29 HYPERLINK l _Toc1891 7.2. 職業(yè)業(yè)安全衛(wèi)衛(wèi)生健康康對(duì)策與與措施 PAGEREF _Toc1891 29 HYPERLINK l _Toc22494 7.3. 消防防設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc22494 3

7、0 HYPERLINK l _Toc21191 第8章 組織機(jī)機(jī)構(gòu)與人人力資源源配置 PAGEREF _Toc21191 32 HYPERLINK l _Toc12654 8.1. 組織織機(jī)構(gòu) PAGEREF _Toc12654 32 HYPERLINK l _Toc10758 8.2. 人力力資源配配置 PAGEREF _Toc10758 32 HYPERLINK l _Toc14981 第9章 項(xiàng)目實(shí)實(shí)施進(jìn)度度 PAGEREF _Toc14981 33 HYPERLINK l _Toc12896 9.1. 項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)期期 PAGEREF _Toc12896 33 HYPERLINK l _

8、Toc17979 9.2. 項(xiàng)目目實(shí)施進(jìn)進(jìn)度安排排 PAGEREF _Toc17979 33 HYPERLINK l _Toc29210 9.3. 項(xiàng)目目實(shí)施過(guò)過(guò)程控制制措施 PAGEREF _Toc29210 33 HYPERLINK l _Toc27419 第10章章 項(xiàng)目目招投標(biāo)標(biāo) PAGEREF _Toc27419 35 HYPERLINK l _Toc12648 10.11. 工工程項(xiàng)目目招標(biāo)投投標(biāo)概述述 PAGEREF _Toc12648 35 HYPERLINK l _Toc5378 10.22. 工工程項(xiàng)目目招標(biāo)投投標(biāo)因素素分析 PAGEREF _Toc5378 36 HYPE

9、RLINK l _Toc10084 10.33. 招招標(biāo)依據(jù)據(jù) PAGEREF _Toc10084 38 HYPERLINK l _Toc22178 10.44. 招招標(biāo)范圍圍 PAGEREF _Toc22178 38 HYPERLINK l _Toc31723 10.55. 招招標(biāo)方式式 PAGEREF _Toc31723 38 HYPERLINK l _Toc113 第11章章 投資資估算與與資金籌籌措 PAGEREF _Toc113 39 HYPERLINK l _Toc11625 11.11. 投投資估算算 PAGEREF _Toc11625 39 HYPERLINK l _Toc28

10、628 11.22. 資資金籌措措 PAGEREF _Toc28628 39 HYPERLINK l _Toc8649 第12章章 財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc8649 41 HYPERLINK l _Toc24762 12.11. 項(xiàng)項(xiàng)目評(píng)估估依據(jù) PAGEREF _Toc24762 41 HYPERLINK l _Toc9257 12.22. 財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)的選選擇 PAGEREF _Toc9257 41 HYPERLINK l _Toc7434 12.33. 財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià) PAGEREF _Toc7434 41 HYPERLINK l _Toc23818 12.44. 不

11、不確定性性分析 PAGEREF _Toc23818 42 HYPERLINK l _Toc147 第13章章 社會(huì)會(huì)評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc147 43 HYPERLINK l _Toc266 13.11. 項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)社社會(huì)的影影響分析析 PAGEREF _Toc266 43 HYPERLINK l _Toc15708 13.22. 風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分析析 PAGEREF _Toc15708 44 HYPERLINK l _Toc4721 13.33. 社社會(huì)評(píng)價(jià)價(jià)結(jié)論 PAGEREF _Toc4721 44 HYPERLINK l _Toc27521 第14章章 研究究結(jié)論與與建議 PAGEREF

12、 _Toc27521 46 HYPERLINK l _Toc13331 14.11. 可可行性研研究結(jié)論論 PAGEREF _Toc13331 46總 論論項(xiàng)目背景景與概況況1、項(xiàng)目目名稱：中原辦張張莊閘管管理處片片區(qū)改造造項(xiàng)目2、承辦辦單位概概況單位名稱稱：濮陽(yáng)市市正大置置業(yè)有限限公司單位性質(zhì)質(zhì)：有限限責(zé)任公公司注冊(cè)資金金：人民民幣95516萬(wàn)萬(wàn)元業(yè)務(wù)范圍圍：房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售 、法定代表表人：邵亞3、可行行性研究究報(bào)告編編制依據(jù)據(jù)與委托方方簽訂的的咨詢協(xié)協(xié)議；國(guó)家計(jì)委委計(jì)辦投投資審定定的投投資項(xiàng)目目可行性性研究指指南（試試用版）；國(guó)家發(fā)展展改革委委員會(huì)、建設(shè)部部聯(lián)合頒頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)

13、評(píng)價(jià)方方法與參參數(shù)（第第三版）；城市房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理?xiàng)l條例；房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)方法。4、編制制范圍依據(jù)國(guó)家家有關(guān)政政策、法法律、法法規(guī)、規(guī)規(guī)程、規(guī)規(guī)范，對(duì)對(duì)青年城城項(xiàng)目建建設(shè)的目目的、必必要性、項(xiàng)目區(qū)區(qū)域概況況、項(xiàng)目目規(guī)劃方方案及建建設(shè)內(nèi)容容、項(xiàng)目目建設(shè)組組織管理理、項(xiàng)目目招標(biāo)方方案、投投資估算算、融資資方案與與效益分分析、財(cái)財(cái)務(wù)分析析、項(xiàng)目目風(fēng)險(xiǎn)分分析等方方面進(jìn)行行全面論論證和研研究。5、項(xiàng)目目提出的的理由項(xiàng)目建設(shè)設(shè)符合國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展當(dāng)前，我我國(guó)國(guó)民民經(jīng)濟(jì)運(yùn)運(yùn)行正處處于一個(gè)個(gè)特殊發(fā)發(fā)展時(shí)期期，為了了促進(jìn)國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)的穩(wěn)步步健康發(fā)發(fā)展，必必然要求求擴(kuò)大內(nèi)內(nèi)需，優(yōu)優(yōu)化消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)，

14、把住宅宅建設(shè)作作為推動(dòng)動(dòng)國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的支柱柱產(chǎn)業(yè)之之一。根根據(jù)國(guó)家家統(tǒng)計(jì)局局的分析析和研究究，房地地產(chǎn)對(duì)國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)的拉動(dòng)動(dòng)作用約約1.552個(gè)百百分點(diǎn)。濮陽(yáng)房房地產(chǎn)占占GDPP的比重重還將快快速上升升，對(duì)GGDP的的貢獻(xiàn)率率還將逐逐步增大大。根據(jù)國(guó)家家有關(guān)部部門(mén)的分分析和預(yù)預(yù)測(cè)，我我國(guó)居民民住宅目目前正在在從生存存型向舒舒適型方方向轉(zhuǎn)變變，到220088年，我我國(guó)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人人均建筑筑面積將將達(dá)到222平方方米，平平均每戶戶擁有一一套功能能基本齊齊全的住住房，住住房消費(fèi)費(fèi)占整個(gè)個(gè)消費(fèi)的的比重將將達(dá)到115%，城市化化水平將將提高到到36%左右。我國(guó)居居民住宅宅的近期期發(fā)展目目標(biāo)是戶戶均一

15、套套、人均均一室，力爭(zhēng)220100年達(dá)到到人均建建筑面積積35平平方米，主導(dǎo)戶戶型為三三室兩廳廳和兩室室兩廳。正因?yàn)榉糠康禺a(chǎn)投投資的帶帶動(dòng)作用用較大，國(guó)家為為推動(dòng)我我國(guó)國(guó)民民經(jīng)濟(jì)的的持續(xù)健健康穩(wěn)定定發(fā)展，將建筑筑業(yè)列為為國(guó)家的的支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)之一一。因此此，本項(xiàng)項(xiàng)目的建建設(shè)是國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的的需要。 項(xiàng)目目對(duì)城市市建設(shè)將將起到促促進(jìn)作用用20122年12月月24日日，在河南省各各民主黨黨派省委委、無(wú)黨黨派人士士和省工工商聯(lián)參參政議政政聯(lián)合調(diào)調(diào)研課題題組向河河南省委委、省政政府提交交的“3+55”新型型城市群群建設(shè)及及產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展思路路與對(duì)策策研究總總報(bào)告中，提提出要把把“3+5”新新型城市市群打造

16、造成為功功能互補(bǔ)補(bǔ)的高新新產(chǎn)業(yè)聚聚集區(qū)、發(fā)展布布局合理理的新型型城市連連綿區(qū)、中部領(lǐng)領(lǐng)先的現(xiàn)現(xiàn)代大商商業(yè)區(qū)、環(huán)境優(yōu)優(yōu)美的綜綜合生態(tài)態(tài)區(qū)。濮陽(yáng)作為為“3+5”新新型城市市群建設(shè)設(shè)的中心心城市之之一，其其經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展速度度在河南南區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)中領(lǐng)領(lǐng)先地位位更加突突出，對(duì)對(duì)全省各各地乃至至中南地地區(qū)都具具有較強(qiáng)強(qiáng)的輻射射力，在在以長(zhǎng)株株潭為中中心的“3+55”城市群群發(fā)展建建設(shè)的環(huán)環(huán)境下，濮陽(yáng)市市委市政政府提出出要突出出濮陽(yáng)城城市形象象建筑，提高濮濮陽(yáng)城市市品位，加強(qiáng)城城市輻射射功能的的目標(biāo)。根據(jù)河河南省住住宅與房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)20113年規(guī)規(guī)劃，未未來(lái)100年內(nèi)河河南省將將斥資333277億元打打造城市市

17、住宅，使城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人均住住宅建筑筑面積增增加到330.118平方方米。目前，濮濮陽(yáng)市的的人均住住宅面積積偏小，而且居居住條件件也比較較差，與與河南省住住宅與房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展規(guī)規(guī)劃相差差甚遠(yuǎn)。因此，改善濮濮陽(yáng)市人人民的居居住條件件已經(jīng)成成為濮陽(yáng)陽(yáng)市政府府特別關(guān)關(guān)心的問(wèn)問(wèn)題之一一。同時(shí)時(shí)，隨著著濮陽(yáng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展和人人民生活活水平的的不斷提提高，人人們對(duì)居居住環(huán)境境等方面面的要求求也越來(lái)來(lái)越高，近年來(lái)來(lái)實(shí)施的的房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)建建設(shè)就是是為了使使濮陽(yáng)城城市居民民的生活活環(huán)境、居住環(huán)環(huán)境不斷斷得到改改善。青年城項(xiàng)項(xiàng)目符合合濮陽(yáng)城城市建設(shè)設(shè)總體規(guī)規(guī)劃，貫貫徹了 “3+55”城市群群建設(shè)的的發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略，其其對(duì)加

18、快快城鎮(zhèn)化化進(jìn)程，美化城城市空間間，創(chuàng)造造新的城城市景觀觀，提升升城市品品位都具具有積極極意義。 解決決勞動(dòng)就就業(yè)的需需要由于我國(guó)國(guó)目前正正處于經(jīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)的調(diào)整整時(shí)期，部分行行業(yè)職工工下崗再再就業(yè)也也就在所所難免，廣開(kāi)就就業(yè)渠道道，解決決人民的的生活與與就業(yè)問(wèn)問(wèn)題已成成為當(dāng)前前各級(jí)政政府的頭頭等大事事。而投投資、消消費(fèi)、出出口是國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)的的原動(dòng)力力，因此此國(guó)家固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資總總的政策策仍然是是繼續(xù)保保持投資資總量的的穩(wěn)定增增長(zhǎng)，以以創(chuàng)造更更多的就就業(yè)機(jī)會(huì)會(huì)。據(jù)有關(guān)權(quán)權(quán)威人士士測(cè)算，我國(guó)GGDP每每增長(zhǎng)11個(gè)百分分點(diǎn)，全全國(guó)可新新提供880多萬(wàn)萬(wàn)個(gè)就業(yè)業(yè)崗位，而住宅宅投資每每增加11

19、0%，大約可可以拉動(dòng)動(dòng)GDPP增長(zhǎng)00.5個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，則可可提供440多萬(wàn)萬(wàn)個(gè)就業(yè)業(yè)崗位。因此，住宅建建設(shè)投資資的增加加對(duì)于增增加社會(huì)會(huì)就業(yè)機(jī)機(jī)會(huì)有著著不可忽忽視的作作用，而而本項(xiàng)目目作為濮濮陽(yáng)市重重點(diǎn)商品品住宅建建設(shè)項(xiàng)目目工程之之一，將將為增加加濮陽(yáng)市市當(dāng)?shù)厣缟鐣?huì)就業(yè)業(yè)崗位作作出一定定的貢獻(xiàn)獻(xiàn)。6、擬建建地點(diǎn)本項(xiàng)目位位于濮陽(yáng)陽(yáng)市京開(kāi)開(kāi)路與中中原路交交叉口北北路東，總占占地面積積23畝自自然環(huán)境境優(yōu)越，道路交交通便利利。7、預(yù)期期目標(biāo)中原辦張張莊閘管管理處片片區(qū)改造造項(xiàng)目擬在占地地面積334畝，建設(shè)總總?cè)莘e率率為2.33，建建設(shè)密度度為233.6%,總總建筑面面積為11682270平平方米的

20、的。8、主要要建設(shè)條條件為了加快快招商引引資力度度，加快快濮陽(yáng)城城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)，促促進(jìn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)社會(huì)可可持續(xù)發(fā)發(fā)展，把把濮陽(yáng)建建設(shè)成為為區(qū)域性性中心城城市。主要技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)值1總用地面面積34畝2規(guī)劃總建建筑面積積16822702.1其中：住住宅建筑筑面積70,6652.32.2其中：11-4層商鋪鋪建筑面面積3719902.3其中：地地下停車(chē)車(chē)場(chǎng)位741位位3建筑密度度%23.664容積率2.3335綠地率%35.3326項(xiàng)目總投投資萬(wàn)元5000007財(cái)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值萬(wàn)元4000008財(cái)務(wù)內(nèi)部部收益率率%140.009靜態(tài)投資資回收期期年2.110動(dòng)態(tài)投資資回收期期年1.5問(wèn)

21、題與建建議項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)商已合合法取得得本項(xiàng)目目土地使使用權(quán)，各項(xiàng)建建設(shè)手續(xù)續(xù)正在申申辦中。分析測(cè)測(cè)算過(guò)程程假定本本項(xiàng)目在在土地取取得、立立項(xiàng)、開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)、銷售售等方面面均遵照照國(guó)家及及濮陽(yáng)的的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)程序序及規(guī)定定。根據(jù)測(cè)算算，在預(yù)預(yù)計(jì)的銷銷售價(jià)格格、銷售售率條件件下，本本項(xiàng)目具具備良好好的可行行性。濮陽(yáng)市房房地產(chǎn)市市場(chǎng)正處處于開(kāi)發(fā)發(fā)高潮時(shí)時(shí)期，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)日趨趨白熾化化，因此此需要切切實(shí)考慮慮市場(chǎng)容容量和市市場(chǎng)銷售售節(jié)奏；在建設(shè)設(shè)過(guò)程中中，需要要嚴(yán)格控控制工程程成本和和管理成成本。充分利用用地塊區(qū)區(qū)域優(yōu)勢(shì)勢(shì)和景觀觀資源；與知名名專業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)公司司、中介介顧問(wèn)公公司合作作，強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小

22、小區(qū)品牌牌和企業(yè)業(yè)品牌；制定合合理的市市場(chǎng)營(yíng)銷銷方案，擴(kuò)大媒媒體宣傳傳，注重重營(yíng)銷推推廣，保保證銷售售資金回回款。項(xiàng)目投資資環(huán)境與與市場(chǎng)研研究投資環(huán)境境分析國(guó)家政治治經(jīng)濟(jì)形形勢(shì)及有有關(guān)政策策20133年全年年國(guó)內(nèi)生生產(chǎn)總值值2466,6199億元，比上年年增長(zhǎng)111.44%。分分產(chǎn)業(yè)看看，第一一產(chǎn)業(yè)增增加值228,9100億元，增長(zhǎng)33.7%；第二二產(chǎn)業(yè)增增加值1121,3811億元，增長(zhǎng)113.44%；第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值96,3288億元，增長(zhǎng)111.44%。第第一產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值占國(guó)內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值的比比重為111.77%，與與上年持持平；第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值比重為為49.2%，上升00.3

23、個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)；第三三產(chǎn)業(yè)增增加值比比重為339.11%，下下降0.3個(gè)百百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)產(chǎn)投資增增長(zhǎng)較快快全年全全社會(huì)固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資1137,2399億元，比上年年增長(zhǎng)224.88%。在在城鎮(zhèn)投投資中，第一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資資1,4666億元，比上年年增長(zhǎng)331.11%；第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)投資551,0200億元，增長(zhǎng)229.00%；第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)投資664,9288億元，增長(zhǎng)223.22%。全年房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資225,2800億元，比上年年增長(zhǎng)330.22%，其其中商品品住宅投投資188,0100億元，增長(zhǎng)332.11%。商商品房竣竣工面積積58,2366萬(wàn)平方方米，增增長(zhǎng)4.3%。商品房房銷售面面積7

24、66,1933萬(wàn)平方方米，增增長(zhǎng)233.2%，其中中商品住住宅699,1044萬(wàn)平方方米，增增長(zhǎng)244.7%。中央經(jīng)濟(jì)濟(jì)工作會(huì)會(huì)議將220088年的調(diào)調(diào)控政策策業(yè)位于于緊縮，為“防止經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)由偏快快轉(zhuǎn)向過(guò)過(guò)熱、防防止價(jià)格格由結(jié)構(gòu)構(gòu)性上漲漲演變?yōu)闉槊黠@的的通貨膨膨脹”，20007年年12月月8日，央行將將存款利利準(zhǔn)備金金率提高高一個(gè)百百分點(diǎn)；同年111月CCPI同同比上漲漲6.99%；隨隨后央行行、銀監(jiān)監(jiān)會(huì)明確確規(guī)定第第二套房房貸以戶戶為單位位；122月國(guó)務(wù)務(wù)院發(fā)出出禁令：城鎮(zhèn)居居民不得得到農(nóng)村村購(gòu)買(mǎi)小小產(chǎn)權(quán)房房，繼220044年經(jīng)來(lái)來(lái)，因家家出臺(tái)的的宏觀調(diào)調(diào)控政策策頻率之之高，調(diào)調(diào)控力度度

25、之大，前所未未有，以以“管?chē)?yán)土土地，看看緊信貸貸”為主的的宏觀調(diào)調(diào)控措施施，緊緊緊扼住了了房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的兩大命命脈，房房貸利率率持續(xù)漲漲高，同同時(shí)各地地政府在在房地產(chǎn)產(chǎn)稅收方方面也加加大了調(diào)調(diào)控力度度。以上上政策對(duì)對(duì)打擊房房地產(chǎn)投投機(jī)，消消除房地地產(chǎn)泡沫沫，保障障房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健健康穩(wěn)定定發(fā)展產(chǎn)產(chǎn)生了巨巨大的作作用。2、項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)地地區(qū)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)會(huì)情況及及管理、政策因因素20133年，濮濮陽(yáng)市實(shí)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)產(chǎn)總值（初步核核算）8823.51億億元，增增長(zhǎng)155.3%。其中中第一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加加值2001.44億元，增長(zhǎng) 4.11%；第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值3355.433億元，增長(zhǎng)220.22%；第第三

26、產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值2866.688億元，增長(zhǎng)117.33%。按按常住人人口計(jì)算算，全市市人均生生產(chǎn)總值值122287元元，比220000年增長(zhǎng)長(zhǎng)2133.8 %，翻翻了一番番。近五五年，是是濮陽(yáng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展較快的的五年，經(jīng)濟(jì)總總量從220033年的4432.34億億元，增增加到220077年的8823.51億億元，年年均增長(zhǎng)長(zhǎng)速度達(dá)達(dá)到111.999%。經(jīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)發(fā)生明明顯變化化，第二二產(chǎn)業(yè)比比重上升升，20007年年二產(chǎn)業(yè)業(yè)占GDDP的比比重達(dá)到到40.73%，比220033年上升升5.223個(gè)百百分點(diǎn)。一產(chǎn)業(yè)業(yè)占GDDP比重重較20003年年下降00.555個(gè)百分分點(diǎn)。主主要經(jīng)濟(jì)濟(jì)結(jié)構(gòu)比比重

27、見(jiàn)圖圖2。就就業(yè)再就就業(yè)成效效顯著。年末就就業(yè)勞動(dòng)動(dòng)力3997.55萬(wàn)人，新增就就業(yè)人員員5.775萬(wàn)人人，其中中城鎮(zhèn)新新增就業(yè)業(yè)人員55.611萬(wàn)人，其中下下崗失業(yè)業(yè)人員再再就業(yè)44.199萬(wàn)人。組織農(nóng)農(nóng)村勞務(wù)務(wù)輸出55.3萬(wàn)萬(wàn)人。年年末城鎮(zhèn)鎮(zhèn)登記失失業(yè)率為為4.33 %，就業(yè)形形勢(shì)保持持穩(wěn)定。物價(jià)總總水平溫溫和上漲漲。全年年居民消消費(fèi)價(jià)格格總水平平比年初初上升55.277個(gè)百分分點(diǎn)，其其中,服服務(wù)價(jià)格格上漲11.233個(gè)百分分點(diǎn)。商商品零售售價(jià)格上上漲6.47個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。食品品類價(jià)格格上漲112.331個(gè)百百分點(diǎn)。房屋銷銷售價(jià)格格上漲55.499%，其其中商品品房銷售售價(jià)格上上漲7.23

28、%。安全全生產(chǎn)形形勢(shì)好轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，全年年共發(fā)生生各類安安全事故故8644起，同同比下降降14.88；死亡亡2422人，同同比下降降26.89；億元元GDPP生產(chǎn)安安全事故故死亡率率為0.55，道路交交通萬(wàn)車(chē)車(chē)死亡率率10.1；煤煤炭百萬(wàn)萬(wàn)噸事故故死亡率率8.33；工礦礦商貿(mào)企企業(yè)十萬(wàn)萬(wàn)從業(yè)人人員生產(chǎn)產(chǎn)安全事事故死亡亡率3.75，四項(xiàng)安安全生產(chǎn)產(chǎn)事故死死亡率均均比上年年有較大大幅度的的下降。20133年，濮濮陽(yáng)市人人口和計(jì)計(jì)劃生育育工作穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展展。年末末全市戶戶籍人口口7288.833萬(wàn)人，其中城城鎮(zhèn)人口口3000.433萬(wàn)人，增長(zhǎng)111.88%；鄉(xiāng)鄉(xiāng)村人口口4288.455萬(wàn)人，下降66.4%。人

29、口口出生率率11.32，人口口死亡率率6.332，人口口自然增增長(zhǎng)率55.000。城鄉(xiāng)居居民生活活繼續(xù)得得到改善善。20007年年濮陽(yáng)市市全部職職工年平平均工資資176673元元，月平平均工資資14773元。城市居居民人均均可支配配收入1106881 元元，比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)16.54 %；扣扣除物價(jià)價(jià)因素，實(shí)際增增長(zhǎng)100.7%。農(nóng)民民人均純純收入448855元，增增長(zhǎng)144.533%，實(shí)實(shí)際增長(zhǎng)長(zhǎng)8.88%。城城市居民民人均生生活消費(fèi)費(fèi)76008元，比上年年增長(zhǎng)115.33%，扣扣除物價(jià)價(jià)因素，實(shí)際增增長(zhǎng)9.5%；農(nóng)村居居民消費(fèi)費(fèi)35554元，增長(zhǎng)114.002%，實(shí)際增增長(zhǎng)8.5%。2000

30、3-220077年城鄉(xiāng)鄉(xiāng)居民人人均收入入情況見(jiàn)見(jiàn)圖6和和圖7。社會(huì)保保障事業(yè)業(yè)穩(wěn)步推推進(jìn)。年末全全市五項(xiàng)項(xiàng)社會(huì)保保險(xiǎn)擴(kuò)面面19.31萬(wàn)萬(wàn)人次，參?？偪?cè)藬?shù)1196.66萬(wàn)萬(wàn)人次，征繳基基金177.266億元（含企業(yè)業(yè)養(yǎng)老保保險(xiǎn)清欠欠），支支付各項(xiàng)項(xiàng)保險(xiǎn)待待遇200.988億元。其中企企業(yè)養(yǎng)老老保險(xiǎn)新新增參保保人數(shù)33.744萬(wàn)人，參加社社會(huì)養(yǎng)老老保險(xiǎn)人人數(shù)655.455萬(wàn)人，其中職職工數(shù)446.222人，離退休休人員119.335萬(wàn)人人；參加加企業(yè)改改制保險(xiǎn)險(xiǎn)的單位位1555家，參參加失業(yè)業(yè)保險(xiǎn)的的職工人人數(shù)133.044 萬(wàn)人人；基本本醫(yī)療保保險(xiǎn)的參參保人數(shù)數(shù)達(dá)500.877人，新新增4.6

31、1萬(wàn)萬(wàn)人，其其中職工工34.79萬(wàn)萬(wàn)人，離離退休人人員166.099萬(wàn)人。參加工工傷保險(xiǎn)險(xiǎn)人數(shù)222.112萬(wàn)人人，參加加生育保保險(xiǎn)人數(shù)數(shù)35.09萬(wàn)萬(wàn)人。居居民享受受最低生生活保險(xiǎn)險(xiǎn)的對(duì)象象共有220.118萬(wàn)人人，城市市居民領(lǐng)領(lǐng)取失業(yè)業(yè)保險(xiǎn)人人數(shù)0.89萬(wàn)萬(wàn)人，基基本做到到應(yīng)保盡盡保。20133年，濮濮陽(yáng)市固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資較較快增長(zhǎng)長(zhǎng)，投資資結(jié)構(gòu)進(jìn)進(jìn)一步優(yōu)優(yōu)化。全全社會(huì)固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資完完成2227.99億元，比上年年增長(zhǎng)228.33%。從從產(chǎn)業(yè)投投向看，第一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資資3.44億元，與去年年持平；第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資資1144.9億億元，增增長(zhǎng)522.4%；第三三產(chǎn)業(yè)投投資1009.66億元，

32、增長(zhǎng)110.88%，工工業(yè)投入入明顯加加大。全全年工業(yè)業(yè)完成投投資1114.99億元，比上年年增長(zhǎng)553.33%。其其中制造造業(yè)完成成投資882.11億元，占工業(yè)業(yè)投資的的比重為為71.5%；電力、燃?xì)饧凹八纳a(chǎn)供應(yīng)應(yīng)業(yè)完成成投資88.5億億元，占占工業(yè)投投資的比比重為77.4%。社會(huì)會(huì)事業(yè)和和基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施投資資均有大大幅度的的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投投資穩(wěn)步步增長(zhǎng)，全年完完成投資資額233.5億億元，增增長(zhǎng)411.7%，最近五五年是濮濮陽(yáng)投資資額增加加最快的的五年。區(qū)域房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析1、濮陽(yáng)陽(yáng)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)區(qū)域分布布及特點(diǎn)點(diǎn) 主城城區(qū)板塊塊主城區(qū)為為濮陽(yáng)市市老的行行政、商商業(yè)、金金融、文文

33、化教育育中心，交通便便利、配配套完善善，商業(yè)業(yè)氛圍濃濃厚，升升值潛力力及投資資價(jià)值大大，土地地成本較較高，主主要以中中高檔次次的高層層住宅、商鋪為為主、銷銷售價(jià)格格受到規(guī)規(guī)模和建建筑規(guī)劃劃水平的的不同，住宅在在18000-330000元/平平方米左左右。老老城區(qū)比比較有代代表性的的有熙園園、中泰泰峰境、亞華名名都、世世紀(jì)名城城等。主要特征征：市區(qū)區(qū)中心位位置，規(guī)規(guī)模較小小，占地地面積不不大，高高容積率率，一、兩棟樓樓體，多多為高層層，居住住環(huán)境一一般，小小區(qū)景觀觀，面積積以中、大戶型型為主，售價(jià)多多為18800-30000元/平方米米左右。華龍區(qū)區(qū)板快濮陽(yáng)市新新的行政政中心，市委市市政府等等行

34、政事事業(yè)性單單位均已已入駐該該片區(qū)，已形成成一定的的規(guī)模，政府機(jī)機(jī)關(guān)搬遷遷工作已已基本完完成，區(qū)區(qū)域的后后發(fā)優(yōu)勢(shì)勢(shì)已經(jīng)開(kāi)開(kāi)始體現(xiàn)現(xiàn)，片區(qū)區(qū)市場(chǎng)將將具有較較大的發(fā)發(fā)展和潛潛力。濮濮陽(yáng)市民民對(duì)華龍龍區(qū)的認(rèn)認(rèn)可度是是比較高高的，片片區(qū)規(guī)劃劃較好，路網(wǎng)建建設(shè)已經(jīng)經(jīng)完成，生活配配套設(shè)施施正在逐逐步完善善，生活活便利程程度不斷斷提高。由于片片區(qū)擁有有良好的的區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)和優(yōu)優(yōu)美片區(qū)區(qū)環(huán)境，現(xiàn)已成成為濮陽(yáng)陽(yáng)市民購(gòu)購(gòu)房置業(yè)業(yè)的首選選區(qū)域。主要特征征：普遍遍的樓盤(pán)盤(pán)規(guī)模比比較大,檔次相相對(duì)其他他幾個(gè)區(qū)區(qū)域要高高,戶型型面積上上相對(duì)而而言設(shè)計(jì)計(jì)比較合合理,以以三房為為主力,一般做做到1220-1150平平方米,12

35、00-1330平方方米的三三房旺銷銷,四房房面積一一般在1160-1900平方米米。樓盤(pán)盤(pán)在同等等檔次的的情況下下，銷售售速度比比其它幾幾個(gè)區(qū)快快。 立新新片區(qū)板板塊相對(duì)其它它幾個(gè)區(qū)區(qū)域而言言，立新新區(qū)雖然然離老城城中心區(qū)區(qū)比較近近，但感感覺(jué)比較較偏僻，區(qū)域形形象不佳佳，規(guī)劃劃不好，小區(qū)檔檔次普遍遍比較低低，建設(shè)設(shè)速度也也比較慢慢，交通通、購(gòu)物物、休閑閑、商業(yè)業(yè)、生活活配套也也未完全全上來(lái)，并且檔檔次不高高，缺乏乏基本的的生活配配套設(shè)施施，生活活的氛圍圍遠(yuǎn)未形形成。主要特征征：片區(qū)區(qū)市場(chǎng)在在售樓盤(pán)盤(pán)少，先先天條件件不足，推出樓樓盤(pán)一般般中低檔檔次，主主要通過(guò)過(guò)價(jià)格優(yōu)優(yōu)勢(shì)搶占占市場(chǎng)份份額，如如蒸

36、湘奧奧運(yùn)世紀(jì)紀(jì)城為代代表的樓樓盤(pán)，價(jià)價(jià)格相對(duì)對(duì)比較低低。2、濮陽(yáng)陽(yáng)房地產(chǎn)產(chǎn)投資分分析從上面的的圖表數(shù)數(shù)據(jù)中可可以看出出，濮陽(yáng)陽(yáng)房地產(chǎn)產(chǎn)投資一一共出現(xiàn)現(xiàn)兩次較較大幅度度的增長(zhǎng)長(zhǎng)，一次次是20003年年，一次次是20013年。20110年開(kāi)開(kāi)始出現(xiàn)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的熱潮興興起，也也可以說(shuō)說(shuō)是華新新開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)的正式式啟動(dòng)，而20013年將將這種熱熱潮推向向了頂峰峰。投資資的熱潮潮源于市市場(chǎng)需求求的策動(dòng)動(dòng)，兩者者呈現(xiàn)著著良好的的增長(zhǎng)勢(shì)勢(shì)頭。從近幾年年的數(shù)據(jù)據(jù)，我們們分析其其房地產(chǎn)產(chǎn)投資增增長(zhǎng)，如如下：年 份份20100201112012220133房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資資金額（億元）12.44813.2231

37、6.55923.551增長(zhǎng)幅度度8.433%6.011%25.44%41.771%上表中很很明顯，20112、220133年是濮濮陽(yáng)房地地產(chǎn)投資資的快速速增長(zhǎng)年年，快速速的投資資增長(zhǎng)來(lái)來(lái)自于濮濮陽(yáng)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)需求的的提升。從走訪訪的樓盤(pán)盤(pán)看，很很多都是是20006年就就開(kāi)始興興建的項(xiàng)項(xiàng)目，只只經(jīng)過(guò)11-2年年的銷售售，項(xiàng)目目就基本本售完，表明銷銷售速度度大大提提升。3、濮陽(yáng)陽(yáng)房地產(chǎn)產(chǎn)供求分分析1）供給給分析年 份份20100201112012220133商品房施施工面積積（萬(wàn)平平方米）248.14271.49311.58460.13其中新開(kāi)開(kāi)工面積積（萬(wàn)平平方米）81.44894.44283

38、.999197.84新開(kāi)工面面積增幅幅33.44%15.888%-11.05%135.55%20133年，不不管是施施工總面面積和新新開(kāi)工面面積都增增加了1100萬(wàn)萬(wàn)平方米米以上，尤其是是新開(kāi)工工面積增增幅達(dá)1135.55%,與市市場(chǎng)投資資呈現(xiàn)著著明顯的的正比遞遞增關(guān)系系，20007年年可以算算是一個(gè)個(gè)不折不不扣的濮濮陽(yáng)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)年。2）需求求分析年 份份201112012220133商品房施施工面積積（萬(wàn)平平方米）86.335107.85120.92增幅 1408%24990%12112%年 份份201112012220133商品房施施工面積積（萬(wàn)平平方米）9.68813.5517.44

39、2增幅 1604%39446%29004% 從上頁(yè)的的系列圖圖表中可可以看出出，不管管是商品品房銷售售還是銷銷售總金金額均保保持著較較大的增增長(zhǎng)勢(shì)態(tài)態(tài)，市場(chǎng)場(chǎng)需求整整體向好好。4、濮陽(yáng)陽(yáng)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)特特征分析析：綜上所述述，我們們可以對(duì)對(duì)近幾年年濮陽(yáng)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的特特征總結(jié)結(jié)如下：房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資資持續(xù)增增長(zhǎng)，但但增速與與市場(chǎng)需需求的增增長(zhǎng)呈良良性發(fā)展展關(guān)系。增量地供供應(yīng)大幅幅度增加加，存量量地減少少，住宅宅用地供供應(yīng)總量量增加。商品房供供給快速速增長(zhǎng)，市場(chǎng)需需求較為為平穩(wěn)。產(chǎn)品建筑筑設(shè)計(jì)水水平的提提高，不不管是立立面設(shè)計(jì)計(jì)、內(nèi)部部結(jié)構(gòu)、實(shí)用率率、園林林等等方方面，任任何項(xiàng)目目都不會(huì)會(huì)具有非

40、非常明顯顯的優(yōu)勢(shì)勢(shì)。5、20008年年濮陽(yáng)樓樓市分析析 濮陽(yáng)陽(yáng)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)走走勢(shì)隨著國(guó)家家宏觀調(diào)調(diào)控政策策的貫徹徹落實(shí)，濮陽(yáng)220133年尤其其是下半半年房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)計(jì)將將呈現(xiàn)以以下特點(diǎn)點(diǎn)：1）房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資增增長(zhǎng)回落落。當(dāng)前前房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投投資需求求由強(qiáng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)弱，新新注冊(cè)房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)比上年年減少，增量資資金謹(jǐn)慎慎入市。另外，調(diào)整住住房供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)的的措施將將進(jìn)一步步減緩已已批準(zhǔn)項(xiàng)項(xiàng)目的投投資節(jié)奏奏。房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資增增速將低低于全社社會(huì)固定定資產(chǎn)投投資增速速。2）住房房供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整整加快。按照國(guó)國(guó)家調(diào)控控政策的的要求，套型建建筑面積積90平平方米以以下的住住房供應(yīng)應(yīng)將大幅幅增

41、加，中低價(jià)價(jià)位、中中小套型型普通商商品房的的土地供供應(yīng)也將將大幅增增加，大大戶型住住房建設(shè)設(shè)與供應(yīng)應(yīng)受到相相應(yīng)限制制，中小小套型普普通商品品住房將將逐步成成為房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的主流流產(chǎn)品。3）土地地供給將將進(jìn)一步步緊縮。繼續(xù)執(zhí)執(zhí)行從嚴(yán)嚴(yán)從緊控控制新增增建設(shè)用用地的政政策，住住宅用地地中增量量地供應(yīng)應(yīng)將更加加困難，存量地地供應(yīng)仍仍會(huì)保持持增長(zhǎng)，但供應(yīng)應(yīng)總量將將減少。房地產(chǎn)產(chǎn)投資需需求減弱弱，將緩緩解土地地供求的的矛盾。 20013年濮濮陽(yáng)樓市市走勢(shì)對(duì)濮陽(yáng)房房?jī)r(jià)的走走勢(shì)，目目前受到到宏觀調(diào)調(diào)控政策策、CPPI指數(shù)數(shù)持續(xù)的的攀高居居民生活活壓力加加大、股股市動(dòng)蕩蕩跌至330000點(diǎn)以下下等情況況的影響

42、響，樓價(jià)價(jià)增長(zhǎng)勢(shì)勢(shì)頭將相相對(duì)放緩緩，但是是總體上上依然呈呈現(xiàn)增長(zhǎng)長(zhǎng)的勢(shì)頭頭，主要要是因?yàn)闉橥恋爻沙杀镜脑鲈黾?，建建筑材料料的價(jià)格格增長(zhǎng)，人工工工資的提提高，直直接導(dǎo)致致開(kāi)發(fā)成成本的大大幅度提提升，所所以20008年年樓市房房?jī)r(jià)依然然有一定定的上漲漲空間。銷售預(yù)測(cè)測(cè)1、項(xiàng)目目需求分分析本項(xiàng)目所所在地華華龍區(qū)是是濮陽(yáng)市市最大的的一個(gè)區(qū)區(qū),人口口眾多,交通發(fā)發(fā)達(dá),但但湘江以以東尚沒(méi)沒(méi)有一個(gè)個(gè)具有一一定規(guī)模模的高檔檔商住小小區(qū),在在這里工工作和經(jīng)經(jīng)商的人人很多,學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園園、工廠廠、商品品經(jīng)營(yíng)與與批發(fā)等等云集在在這里，人流量量非常大大。人們們物質(zhì)生生活的不不斷改善善，帶來(lái)來(lái)消費(fèi)的的增長(zhǎng)，人們對(duì)

43、對(duì)住房的的要求越越來(lái)越高高，項(xiàng)目目將利用用其“傍水依依城”的良好好生態(tài)和和區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)在濮濮陽(yáng)華龍龍區(qū)打造造出一個(gè)個(gè)人文共共生的生生態(tài)示范范小區(qū)，以創(chuàng)新新的開(kāi)發(fā)發(fā)理念和和居住生生活方式式打造濮濮陽(yáng)高品品質(zhì)、高高標(biāo)準(zhǔn)、不可復(fù)復(fù)制的江江景住房房，使得得沿河而而居成為為濮陽(yáng)人人民追求求新生活活的時(shí)尚尚，成為為追求高高品質(zhì)生生活的一一種必然然。2、項(xiàng)目目銷售目目標(biāo)群定定位本項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃為濮濮陽(yáng)地區(qū)區(qū)的中高高檔樓盤(pán)盤(pán)，銷售售目標(biāo)客客戶群定定位如下下： 一類類客戶：企事業(yè)業(yè)單位職職工本項(xiàng)目周周邊的大大型企業(yè)業(yè)較多，上萬(wàn)人人的企業(yè)業(yè)包括中中鋼衡重重企業(yè)職職工、濮濮陽(yáng)鐵路路部門(mén)職職工等等等。 二類類客戶：周邊的的

44、私營(yíng)業(yè)業(yè)主項(xiàng)目毗臨臨濮陽(yáng)火火車(chē)站，周邊的的中小私私營(yíng)業(yè)主主較多，主要分分布在火火車(chē)站商商貿(mào)城、東方廣廣場(chǎng)、創(chuàng)創(chuàng)富商城城、廣東東路批發(fā)發(fā)街等幾幾大濮陽(yáng)陽(yáng)主力批批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)，具備備大批有有購(gòu)買(mǎi)實(shí)實(shí)力的經(jīng)經(jīng)營(yíng)商家家及商鋪鋪業(yè)主過(guò)過(guò)萬(wàn)人，目前都都住在江江東，街街道狹小小，而且且普遍家家庭人口口眾多，居住空空間不夠夠，急需需添置物物業(yè)解決決親人居居住問(wèn)題題。 三類類客戶：周邊學(xué)學(xué)校老師師華龍區(qū)學(xué)學(xué)校眾多多，從小小學(xué)到大大學(xué)皆而而有之，如華龍龍區(qū)實(shí)驗(yàn)驗(yàn)小學(xué)、濮陽(yáng)師師范學(xué)院院、濮陽(yáng)陽(yáng)工業(yè)大大學(xué)、濮濮陽(yáng)機(jī)械械技術(shù)學(xué)學(xué)校、濮濮陽(yáng)財(cái)政政學(xué)校等等等，從從業(yè)教師師近萬(wàn)人人，而且且學(xué)校老老師待遇遇較高，具有較較強(qiáng)的購(gòu)購(gòu)買(mǎi)

45、能力力。 四類類客戶：華龍區(qū)區(qū)公務(wù)員員華龍區(qū)公公務(wù)員系系統(tǒng)，包包括企事事業(yè)單位位員工近近萬(wàn)人，該部分分客戶主主要考慮慮就近工工作就近近上班，但由于于江東缺缺少大型型的優(yōu)質(zhì)質(zhì)物業(yè)，不能滿滿足他們們改善居居住環(huán)境境的基本本要求，而湘水水明珠的的出現(xiàn)完完全改變變了這種種尷尬的的局面，本區(qū)公公務(wù)員必必將置業(yè)業(yè)的目光光從江西西重新轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移到江江東。 五類類客戶：濮陽(yáng)在在外地成成功人士士目前湘江江邊乃至至整個(gè)濮濮陽(yáng)，大大型規(guī)模模的社區(qū)區(qū)都罕有有，特別別是別墅墅社區(qū)，對(duì)于在在外工作作的濮陽(yáng)陽(yáng)籍人士士回家鄉(xiāng)鄉(xiāng)購(gòu)房，一定選選擇景觀觀好品質(zhì)質(zhì)高的規(guī)規(guī)模社區(qū)區(qū)，作為為唯一的的別墅區(qū)區(qū)無(wú)疑是是該部分分金字塔塔高端人人群

46、的置置業(yè)首選選。特別別是劉和和平等名名人作為為湘水明明珠的準(zhǔn)準(zhǔn)業(yè)主，對(duì)項(xiàng)目目?jī)?nèi)在品品質(zhì)的提提升是更更大的促促進(jìn)。濮陽(yáng)人具具有很強(qiáng)強(qiáng)烈的戀戀土情結(jié)結(jié)，外地地成功人人士普遍遍愿意在在當(dāng)?shù)刂弥脴I(yè)，一一方面是是為了改改善父母母的居住住環(huán)境；另一方方面也是是考慮逢逢年過(guò)節(jié)節(jié)回家能能有一個(gè)個(gè)好的居居住環(huán)境境。 六類類客戶：各下轄轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成成功人士士“居住農(nóng)農(nóng)村向城城市轉(zhuǎn)移移”，這是是普遍多多數(shù)縣市市以下居居民的心心愿，其其中部分分經(jīng)濟(jì)條條件較好好的必將將置業(yè)眼眼光投入入到市區(qū)區(qū)，對(duì)湘湘水明珠珠的銷售售也將起起到很大大的促進(jìn)進(jìn)作用。 七類類客戶：各地房房地產(chǎn)投投資人士士濮陽(yáng)房?jī)r(jià)價(jià)目前在在全國(guó)來(lái)來(lái)講都偏偏

47、低，220133年全國(guó)國(guó)地級(jí)市市房地產(chǎn)產(chǎn)銷售平平均價(jià)格格27000元/,濮濮陽(yáng)現(xiàn)在在的水平平還不到到23000元/，有有著極大大的升值值空間，將會(huì)吸吸引各地地有眼光光的人士士前來(lái)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)。本項(xiàng)目暫暫時(shí)未作作任何廣廣告宣傳傳，已經(jīng)經(jīng)有近5500批批客戶慕慕湘水明明珠風(fēng)光光帶的名名聲前來(lái)來(lái)公司作作登記，希望能能第一時(shí)時(shí)間購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)到湘水水明珠的的房屋。銷售部部計(jì)劃在在項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)盤(pán)前進(jìn)進(jìn)行為期期3個(gè)月月的蓄客客期，計(jì)計(jì)劃儲(chǔ)備備客戶330000批以上上。銷售計(jì)劃劃鑒于目前前青年城城項(xiàng)目工工程進(jìn)度度，銷售售部根據(jù)據(jù)目前市市場(chǎng)情況況，制定定以下銷銷售計(jì)劃劃。 銷售售量一期工程程1至33號(hào)樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)業(yè)、住宅宅、辦

48、公公 銷售售進(jìn)度本項(xiàng)目預(yù)預(yù)計(jì)20014年5月初開(kāi)開(kāi)盤(pán)：開(kāi)盤(pán)后一一個(gè)月內(nèi)內(nèi)，即至至20114年111月底底，完成成總銷售售任務(wù)的的50%，約1186套套住 宅宅，銷售售金額約約90000萬(wàn)；開(kāi)盤(pán)后三三個(gè)月內(nèi)內(nèi)，即至至20115年11月底，完成總總銷售任任務(wù)的770%，約2660套住住宅，銷銷售金額額約1.4億；銷售收入入預(yù)測(cè)1）周邊邊城市房房?jī)r(jià)比較較：許多業(yè)內(nèi)內(nèi)人士認(rèn)認(rèn)為，濮濮陽(yáng)目前前房?jī)r(jià)水水平處于于全省中中等水平平，經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展?jié)摑摿Υ?，在未?lái)來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)長(zhǎng)的一段段時(shí)間里里，將有有比較好好的成長(zhǎng)長(zhǎng)空間，20113年110月下下旬，由由省建設(shè)設(shè)廳、統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局、國(guó)土資資源廳、發(fā)改委委、中國(guó)國(guó)人民銀銀行長(zhǎng)沙

49、沙中心支支計(jì)行，河南銀行行監(jiān)局，國(guó)家統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局河河南調(diào)查查總隊(duì)等等部門(mén)在在長(zhǎng)沙召召開(kāi)的全全省前三三季度房房地產(chǎn)市市場(chǎng)聯(lián)席席會(huì)議上上獲悉：全省商商品房住住宅均價(jià)價(jià)為22291元元/平方方米，濮濮陽(yáng)的均均價(jià)為337099元/平平方米，高于全省省平均水水平。在濮陽(yáng)市市開(kāi)發(fā)協(xié)協(xié)會(huì)第三三屆理事事會(huì)換屆屆選舉會(huì)會(huì)議上，市城建建開(kāi)發(fā)辦辦主任田田世凡的的發(fā)言中中發(fā)現(xiàn)，濮陽(yáng)房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展分為為三個(gè)階階段：990年代代至20001年年為第一一極端，這一階階段主要要表現(xiàn)為為房地產(chǎn)產(chǎn)的起步步和調(diào)整整；20002年年至20006年年為第二二階段，這一階階段是濮濮陽(yáng)市房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)行業(yè)業(yè)發(fā)生翻翻天覆地地的一個(gè)個(gè)重要階階段，

50、也也是譜寫(xiě)寫(xiě)濮陽(yáng)市市房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)行行業(yè)新篇篇章的一一個(gè)重要要時(shí)期。這一階階段全市市共完成成開(kāi)發(fā)投投資611.299億元，完成土土地開(kāi)發(fā)發(fā)面積1117.81萬(wàn)萬(wàn)平方米米,竣工工房屋面面積4334.339萬(wàn)平平方米,實(shí)現(xiàn)商商品銷售售額333.299億元。20007年開(kāi)開(kāi)始進(jìn)入入第三階階段，濮濮陽(yáng)樓市市經(jīng)過(guò)前前兩階段段的發(fā)展展后，已已向品質(zhì)質(zhì)、人文文、居住住等高端端方向發(fā)發(fā)展。經(jīng)過(guò)前面面兩個(gè)階階段的準(zhǔn)準(zhǔn)備，許許多業(yè)內(nèi)內(nèi)人士認(rèn)認(rèn)為，濮濮陽(yáng)房?jī)r(jià)價(jià)上漲已已是萬(wàn)事事懼備，并且已已經(jīng)在現(xiàn)現(xiàn)在樓市市上體現(xiàn)現(xiàn)出來(lái)了了。一是是房貸新新政策抬抬高門(mén)檻檻，開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)融融資成本本增加，自然促促進(jìn)房屋屋價(jià)格上上漲；其其次是

51、本本身就稀稀缺的土土地，協(xié)協(xié)議出讓讓方嚴(yán)管管后，地地價(jià)還有有進(jìn)一步步上升的的趨勢(shì)；其三是是建材價(jià)價(jià)格在上上漲，提提高了建建筑成本本；第四四是隨著著人居環(huán)環(huán)境和小小區(qū)規(guī)劃劃的日益益完善，房屋成成本上漲漲；最后后城市變變化帶來(lái)來(lái)了較大大的有效效需求促促進(jìn)房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的發(fā)展展。這些些因素將將讓濮陽(yáng)陽(yáng)房?jī)r(jià)面面臨快速速爆發(fā)的的到來(lái)。20110年66月份時(shí)時(shí)，濮陽(yáng)陽(yáng)商品房房均價(jià)為為37009元/平方米米,但到到年底已已經(jīng)突破破40000元/平方米米,上漲漲勢(shì)頭迅迅猛。濮陽(yáng)樓市市價(jià)格現(xiàn)現(xiàn)狀：項(xiàng)目銷售售價(jià)格定定位：根據(jù)本項(xiàng)項(xiàng)目住宅宅和商鋪鋪房預(yù)測(cè)測(cè)銷售價(jià)價(jià)格，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層住住宅實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷售均均價(jià)不低低于27700

52、元元/；其中11號(hào)住宅宅樓銷售售均價(jià)228000元/平平方米，2號(hào)住住宅樓銷銷售均價(jià)價(jià)26550元/平方米米，3號(hào)號(hào)住宅樓樓銷售均均價(jià)28800元元/平方方米，11號(hào)至33號(hào)樓公公共停車(chē)車(chē)場(chǎng)30000元元/平方方米，33號(hào)樓一一層商鋪鋪銷售均均價(jià)90000元元/平方方米，33號(hào)樓二二層商鋪鋪銷售均均價(jià)50000元元/平方方米，本本項(xiàng)目預(yù)預(yù)測(cè)銷售售總收入入為6559133.4223萬(wàn)元元，詳見(jiàn)見(jiàn)附表五五銷售售收入及及稅金估估算表。營(yíng)銷策略略本項(xiàng)目擬擬在價(jià)格格策略上上采取低低開(kāi)高走走的定價(jià)價(jià)策略推推向市場(chǎng)場(chǎng)。該項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)位位有較高高的上漲漲空間，升值的的潛力很很大。本本項(xiàng)目將將確定以以下推廣廣策略：

53、1、推廣廣渠道 報(bào)紙紙廣告包括濮陽(yáng)陽(yáng)日?qǐng)?bào)、濮陽(yáng)晚晚報(bào)，屬屬于典型型的政府府報(bào)，報(bào)報(bào)紙不宜宜投入過(guò)過(guò)多，開(kāi)開(kāi)盤(pán)和推推新品前前122周進(jìn)行行344次推廣廣既可。 短信信推廣 成本低低，覆蓋蓋面廣，操作簡(jiǎn)簡(jiǎn)單靈活活，可以以作為一一種長(zhǎng)期期的營(yíng)銷銷手法。 影視視廣告當(dāng)?shù)貛讉€(gè)個(gè)電視臺(tái)臺(tái)收視率率不高，主要用用來(lái)開(kāi)盤(pán)盤(pán)和新品品集中投投放。電電視廣告告是唯一一的動(dòng)態(tài)態(tài)廣告平平臺(tái)，值值得周期期性的高高密度投投放。 單張張派發(fā)貫穿項(xiàng)目目營(yíng)銷始始終的宣宣傳利器器，濮陽(yáng)陽(yáng)地方小小，人口口集中，單張派派發(fā)能起起到良效效。 營(yíng)銷銷活動(dòng)活動(dòng)一：“百年濮濮陽(yáng)風(fēng)光光帶”攝影圖圖片展”。活動(dòng)二：濮陽(yáng)人人說(shuō)濮陽(yáng)陽(yáng)大型文文化論壇壇。

54、活動(dòng)三：系列名名人講座座?；顒?dòng)四：濮陽(yáng)人人說(shuō)濮陽(yáng)陽(yáng)大型文文化論壇壇2、媒體體宣傳組組合開(kāi)盤(pán)前三三個(gè)月，公司會(huì)會(huì)以電視視廣告，平面媒媒體，戶戶外廣告告三大主主力廣告告集中宣宣傳湘水水明珠，增強(qiáng)前前期登記記客戶數(shù)數(shù)量，擴(kuò)擴(kuò)大蓄客客量，為為開(kāi)盤(pán)銷銷售一半半做好蓄蓄客準(zhǔn)備備。開(kāi)盤(pán)盤(pán)當(dāng)月，公司會(huì)會(huì)配合風(fēng)風(fēng)光帶竣竣工，舉舉辦各種種活動(dòng)，擴(kuò)大在在濮陽(yáng)的的知名度度，加以以促進(jìn)銷銷售。開(kāi)開(kāi)盤(pán)三個(gè)個(gè)月后，公司會(huì)會(huì)盡快出出樣板房房、實(shí)景景園林開(kāi)開(kāi)放，加加大廣告告投放力力度。公交和站站臺(tái)廣告告：開(kāi)盤(pán)盤(pán)前三個(gè)個(gè)月至開(kāi)開(kāi)盤(pán)后三三個(gè)月，周期半半年。路橋廣告告：貫穿穿項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷始終終。影視廣告告：開(kāi)盤(pán)盤(pán)前一個(gè)個(gè)月高密密度投放

55、放,開(kāi)盤(pán)盤(pán)后在每每次推新新貨時(shí)前前一周每每天投放放。濮陽(yáng)報(bào)紙紙：開(kāi)盤(pán)盤(pán)前一月月投放334次次，以及及每次新新貨上市市投放11次。 單張派發(fā)發(fā)：每天天均需進(jìn)進(jìn)行的推推廣方式式,力求求單張波波及到濮濮陽(yáng)的每每一個(gè)角角落。短信推廣廣：一般般一個(gè)月月派發(fā)446次次，開(kāi)盤(pán)盤(pán)前每周周發(fā)送223次次。建設(shè)規(guī)模模與項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)條條件建設(shè)規(guī)模模中原辦張張莊閘管管理處片片區(qū)改造造項(xiàng)目擬在占地地面積334畝，建設(shè)總總?cè)莘e率率為2.33，建建設(shè)密度度為233.6%,總總建筑面面積為11682270平平方米的的。項(xiàng)目概況況現(xiàn)狀1、地點(diǎn)點(diǎn)與地理理位置本項(xiàng)目位位于濮陽(yáng)陽(yáng)市京開(kāi)開(kāi)路與中中原路交交匯處，總占地地面積334畝，小區(qū)

56、自自然環(huán)境境優(yōu)越，交通十十分便利利，是一一個(gè)理想想的商業(yè)業(yè)、住家家的風(fēng)水水寶地。本項(xiàng)目土土地的開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)規(guī)劃，已經(jīng)濮濮陽(yáng)市規(guī)規(guī)劃局審審議通過(guò)過(guò)。項(xiàng)目建設(shè)設(shè)條件氣溫年平均氣氣溫 188.4一月份氣氣溫 33.5七月份氣氣溫 288.3極端最低低氣溫 -2.9極端最高高氣溫 38.7降水量量年平均降降水量 16660.44mm年降雨天天數(shù) 300天日最大降降水量 1000.5mmm濕度最冷月平平均相對(duì)對(duì)濕度 81%最熱月平平均相對(duì)對(duì)濕度 75%風(fēng)風(fēng)速年平平均值 2.77m/ss主導(dǎo)風(fēng)向向 夏夏季 NNWW 22.6mm/s 冬季 NNNW 2.88m/ss30年一一遇最大大風(fēng)速 223m/s最大

57、積積雪深度度 100cm最大凍凍土深度度 5ccm全年日日照時(shí)數(shù)數(shù) 17717.0h6、施工工條件本項(xiàng)目所所在地地地勢(shì)平坦坦，不占占用城市市主干道道，無(wú)需需大規(guī)模模拆遷。城市主主次干道道的水、電、煤煤氣、通通訊等市市政設(shè)施施配套完完善，承承擔(dān)施工工任務(wù)的的施工隊(duì)隊(duì)伍，只只要滿足足施工資資質(zhì)的企企業(yè)就能能完成施施工任務(wù)務(wù)。而河河南省滿滿足資質(zhì)質(zhì)要求的的企業(yè)有有幾十家家，施工工隊(duì)伍不不成問(wèn)題題，施工工所需場(chǎng)場(chǎng)地、施施工道路路、用水水、用電電均已滿滿足，故故施工條條件較好好。7、政策策環(huán)境本項(xiàng)目的的建設(shè)符符合濮陽(yáng)陽(yáng)城市建建設(shè)總體體規(guī)劃和和濮陽(yáng)市市華龍區(qū)區(qū)總體規(guī)規(guī)劃，貫貫徹了濮濮陽(yáng)市政政府城市市建設(shè)的

58、的發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略，其其對(duì)加快快城鎮(zhèn)化化進(jìn)程，美化城城市空間間，創(chuàng)造造新的城城市景觀觀，提升升城市品品位都具具有積極極意義。 建筑方案案設(shè)計(jì)依據(jù)據(jù)1、城城市居住住區(qū)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)范 GGB5001800-933（20012年版版）2、民民用建筑筑設(shè)計(jì)通通則 GGB5003522-200053、高高層民用用建筑設(shè)設(shè)計(jì)防火火規(guī)范 GBB500045-954、汽汽車(chē)庫(kù)、修車(chē)庫(kù)庫(kù)、停車(chē)車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)計(jì)防火規(guī)規(guī)范 GGB5000677-9775、城城市規(guī)劃劃編制辦辦法6、濮濮陽(yáng)市城城市規(guī)劃劃行政技技術(shù)準(zhǔn)則則7、濮陽(yáng)陽(yáng)市20004年年城市總總體規(guī)劃劃8、本項(xiàng)項(xiàng)目鄰近近的湘江江風(fēng)光帶帶設(shè)計(jì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)主題和和開(kāi)發(fā)理理念在

59、建筑設(shè)設(shè)計(jì)上，景為導(dǎo)導(dǎo)向，考考量濮陽(yáng)陽(yáng)當(dāng)?shù)鼐泳用竦纳盍?xí)慣慣，利用用地形，讓建筑筑樓棟合合理布局局，充分分保持景景觀的均均好性、通風(fēng)及及采光的的自然暢暢通，而而且每棟棟均擁有有寬綽樓樓間距，使每一一戶均能能享受開(kāi)開(kāi)闊視野野和捕捉捉天生稟稟賦的自自然美景景。在項(xiàng)目整整體規(guī)劃劃上，以以西方建建筑特色色為藍(lán)本本，融合合東方居居住理念念，傾力力打造國(guó)國(guó)際生活活標(biāo)準(zhǔn)社社區(qū)，為為業(yè)主營(yíng)營(yíng)造高品品位、高高質(zhì)量的的居住氛氛圍。中原辦張張莊閘管管理處片片區(qū)改造造項(xiàng)目以以建筑、自然與與人和諧諧為理念念，旨在在打造尊尊貴、健健康、運(yùn)運(yùn)動(dòng)、休休閑、生生態(tài)、養(yǎng)養(yǎng)生的水水岸生活活。在住住宅的設(shè)設(shè)計(jì)理念念上，項(xiàng)項(xiàng)目引入入

60、了“新都市市主義”、“街區(qū)型型規(guī)劃”、“仿生規(guī)規(guī)劃”等先進(jìn)進(jìn)設(shè)計(jì)理理論，力力求將歐歐洲經(jīng)典典藝術(shù)的的大氣、尊貴與與東方文文化的“天人合合一”理念有有機(jī)結(jié)合合，將和和諧生活活氛圍的的營(yíng)造融融入社區(qū)區(qū)文化建建設(shè)的精精神層面面。項(xiàng)目總體體規(guī)劃方方案 挖掘掘地塊核核心價(jià)值值，以城城市連營(yíng)營(yíng)的商業(yè)業(yè)視角規(guī)規(guī)劃社區(qū)區(qū)； 以銷銷售為主主導(dǎo)的分分期規(guī)劃劃設(shè)計(jì)，保證項(xiàng)項(xiàng)目滾動(dòng)動(dòng)有序運(yùn)運(yùn)作； 節(jié)點(diǎn)點(diǎn)式園林林景觀視視線軸設(shè)設(shè)計(jì)，以以建筑群群體圍合合創(chuàng)造靈靈活多變變的環(huán)境境空間； 人車(chē)車(chē)雙路線線設(shè)計(jì)，即相對(duì)對(duì)人車(chē)分分流系統(tǒng)統(tǒng)，避免免車(chē)流對(duì)對(duì)社區(qū)的的穿越破破壞。2、項(xiàng)目目結(jié)構(gòu)和和布局本項(xiàng)目總總體規(guī)劃劃領(lǐng)先于于河南和濮濮