中國(guó)大同論壇項(xiàng)目市場(chǎng)研究

1、PAGE PAGE 57中國(guó)大同同論壇項(xiàng)項(xiàng)目研究究營(yíng)銷企劃劃組20100年12月12日目 錄錄第一部分分 大同同市城市市概況第一節(jié)：大同城城市整體體概況一、城市市基本狀狀況1、區(qū)位位概況2、人文文概況3、資源源概況二、大同同市經(jīng)濟(jì)濟(jì)概況1、近年年來大同同市國(guó)民民經(jīng)濟(jì)運(yùn)運(yùn)行情況況分析2、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、投資資、政策策環(huán)境3、大同同產(chǎn)業(yè)特特點(diǎn)4、大同同產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)變化化第二部分分 大同同市房地地產(chǎn)整體體市場(chǎng)第一節(jié)：城市人人口狀況況研究1、 城城市人口口變化2、 居居民收入入變化3、 房房地產(chǎn)投投資狀況況4、 居居住狀況況第二節(jié)：大同市市房地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)狀研研究一、城市市發(fā)展趨趨勢(shì)及分分析1、城市市發(fā)展研研析 2、

2、城市市現(xiàn)狀分分析3、十一一五期間間大同住住宅建設(shè)設(shè)規(guī)劃二、大同同市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)研析1、大同同市基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)2、大同同市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)供求及及房?jī)r(jià)走走勢(shì)3、20009年大同同市房地地產(chǎn)投資資狀況4、大同同市房地地產(chǎn)綜合合評(píng)價(jià)5、大同同市房地地產(chǎn)走勢(shì)勢(shì)第三部分分 大大同市房房地產(chǎn)區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)研析第一節(jié)：大同區(qū)區(qū)域板塊塊分析一、區(qū)域域板塊現(xiàn)現(xiàn)狀二、迎賓賓路南區(qū)區(qū)域樓盤盤開發(fā)現(xiàn)現(xiàn)狀三、大同同綜合性性項(xiàng)目發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀狀第二節(jié)：區(qū)域明明星樓盤盤簡(jiǎn)析桐城中央央第三節(jié)：可借鑒鑒性樓盤盤簡(jiǎn)析東方羅馬馬城第四節(jié)：項(xiàng)目周周邊樓盤盤現(xiàn)狀簡(jiǎn)簡(jiǎn)析第四部分分 本本項(xiàng)目分分析及定定位方向向第一節(jié)：項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)狀第二節(jié)：項(xiàng)目sswo

3、tt分析及及價(jià)值判判斷一、項(xiàng)目目swoot分析析二、項(xiàng)目目?jī)r(jià)值判判斷第三節(jié)：項(xiàng)目目目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群體分分析一、大同同市整體體購(gòu)房人人群分析析二、本項(xiàng)項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)客群分分析三、本項(xiàng)項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)客群區(qū)區(qū)域分析析第四節(jié)：市場(chǎng)借借鑒項(xiàng)目目分析一、深圳圳萬科城城二、鄭州州遠(yuǎn)大理理想城三、鄭州州橄欖城城四、本項(xiàng)項(xiàng)目突破破方向第五節(jié)：物業(yè)發(fā)發(fā)展建議議一、產(chǎn)品品定位原原則二、產(chǎn)品品類型定定位三、戶型型配比四、產(chǎn)品品功能定定位五、項(xiàng)目目開發(fā)節(jié)節(jié)奏與開開發(fā)組合合六、社區(qū)區(qū)設(shè)計(jì)要要求七、社區(qū)區(qū)配套建建議八、項(xiàng)目目啟動(dòng)策策略第五部分分 本本案項(xiàng)目目售價(jià)預(yù)預(yù)估一、項(xiàng)目目基本資資料二、售價(jià)價(jià)預(yù)估附件一：大同市市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)預(yù)預(yù)售

4、條件件附件二：大同開開發(fā)成本本一覽附件三：大同市220099年城市市住宅拆拆遷安置置區(qū)分區(qū)區(qū)分類價(jià)價(jià)格附件四：大同市市關(guān)于“城中村村改造”辦公會(huì)會(huì)議紀(jì)要要附件五：大同市市城市規(guī)規(guī)劃區(qū)內(nèi)內(nèi)農(nóng)村集集體土地地 房屋屋拆遷安安置補(bǔ)償償暫行規(guī)規(guī)定附件六：20008-220099年大同同城中村村拆遷公公告第一部分分 大同同市城市市概況大同城市市概況一、城市市基本情情況1、區(qū)位位概況大同位于于山西省省北部，介于內(nèi)內(nèi)外長(zhǎng)城城之間，是大同同盆地的的中心。大同為為山西省省第二大大城市，晉、冀冀、蒙三三?。▍^(qū)區(qū)）和大大同各縣縣的交通通樞紐，大同地地區(qū)的政政治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、文文化中心心。全市市轄區(qū)面面積1441766 平

5、方方千米，城區(qū)220800 平方方千米，轄左云云、大同同、陽高高、天鎮(zhèn)鎮(zhèn)、渾源源、廣靈靈、靈丘丘七縣，城區(qū)和和近郊劃劃為城區(qū)區(qū)、礦區(qū)區(qū)、南郊郊區(qū)和新新榮區(qū)，計(jì)5鎮(zhèn)鎮(zhèn)22鄉(xiāng)鄉(xiāng)29個(gè)個(gè)街道辦辦事處。大同北鄰鄰內(nèi)蒙，東望河河北、距距北京3380公公里，南南離太原原市3552公里里，實(shí)為為首都之之屏障、全晉北北方之門門戶，且且扼晉、冀、內(nèi)內(nèi)蒙之咽咽喉要道道，是歷歷代兵家家必爭(zhēng)之之地。在在歷史上上大同曾曾為三代代京華、兩朝重重鎮(zhèn)，在在清代以以前無不不派名將將鎮(zhèn)守，既防外外來侵略略又保京京師安危危，被譽(yù)譽(yù)為“北方鎖鎖鑰”。今日日的大同同，是京京包、同同蒲兩大大鐵路的的交匯點(diǎn)點(diǎn)，大秦秦鐵路的的起點(diǎn)，居神府府

6、、準(zhǔn)格格爾新興興能源區(qū)區(qū)與京津津唐發(fā)達(dá)達(dá)工業(yè)區(qū)區(qū)的中點(diǎn)點(diǎn)；為我我國(guó)當(dāng)代代最大的的煤炭能能源基地地、國(guó)家家級(jí)歷史史文化名名城。2、人文文概況歷史文化化名城，人文資資源豐富富大同市是是國(guó)務(wù)院院首批公公布的全全國(guó)244個(gè)歷史史文化名名城之一一，有224000多年歷歷史，曾曾為北魏魏京師、遼金陪陪都、明明清重鎮(zhèn)鎮(zhèn)。境內(nèi)內(nèi)古建筑筑、古遺遺址3000多處處，其中中列入世界文文化遺產(chǎn)產(chǎn)名錄的1處處、列入入國(guó)家級(jí)級(jí)和省級(jí)級(jí)文物保保護(hù)單位位的366處，古古建文化化、佛教教文化非非常發(fā)達(dá)達(dá)。大同同現(xiàn)存古古建筑、古墓葬葬、古遺遺址兩萬萬余處，各級(jí)文文物保護(hù)護(hù)單位3346處處，其中中全國(guó)重重點(diǎn)文物物保護(hù)單單位200處

7、，省省級(jí)文保保單位222處，市縣級(jí)級(jí)文保單單位更是是多達(dá)3304處處。北魏魏年間開開鑿的云云岡石窟窟，現(xiàn)存存的唯一一遼代木木構(gòu)建筑筑的華嚴(yán)嚴(yán)寺，古古樸渾厚厚的善化化寺，號(hào)號(hào)稱中國(guó)國(guó)龍壁之之冠的九九龍壁，黏著在在峭壁之之上的懸懸空寺，景色旖旖旎、山山勢(shì)峭如如刀劈的的北岳恒恒山北方名城城，旅游游勝地大同市市的旅游游資源頗頗為豐富富，歷史史古跡和和自然風(fēng)風(fēng)光均有有獨(dú)到之之處。古古跡中以以始鑿于于北魏年間的的云岡石石窟最富富盛名，它與敦敦煌的莫莫高窟、洛陽的的龍門石石窟、甘甘肅的麥麥積山石石窟并稱稱為中國(guó)國(guó)四大石石窟，具具有很高高的藝術(shù)術(shù)價(jià)值；應(yīng)縣木木塔則是是中國(guó)現(xiàn)現(xiàn)存最高高大、最最古老的的木結(jié)構(gòu)構(gòu)塔

8、，是是世界建建筑中的的一件珍珍品；位位于大同同西南部部的華嚴(yán)嚴(yán)寺，是是我國(guó)最最大的古古代佛殿殿之一；此外還還有九龍龍壁、善善化寺等等歷史悠悠久的古古建筑；大同市市東南方方，有中中國(guó)五岳岳之一的的北岳恒恒山，風(fēng)風(fēng)光極佳佳；恒山山山腳下下的懸空空寺，建建筑精巧巧，讓人人稱奇，偌大一一座寺院院竟如凌凌空而立立，讓人人不得不不驚嘆千千年前工工匠們的的奇思妙妙想。3、資源源概況資源城市市，礦產(chǎn)產(chǎn)資源豐豐富大同市礦礦產(chǎn)資源源豐富，除煤炭炭以外，主要礦礦藏有銅銅、鐵、金、銀銀、鋁、鋅等金金屬礦物物和石墨墨、磷、長(zhǎng)石、云母、石灰石石、珍珠珠巖、大大理石、花崗石石、玄武武石、沸沸石等非非金屬礦礦物。大大同可望望

9、成為資資源相對(duì)對(duì)貧乏的的沿海及及渤海經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈的的礦產(chǎn)品品原料基基地。煤煤炭“大同同煤田”含煤面面積9226平方方公里，探測(cè)總總儲(chǔ)量7718億億噸，其其中：侏侏羅紀(jì)煤煤素以低低硫、低低磷、低低灰份、高熱值值的“三三低一高高”聞名名于世，是優(yōu)質(zhì)質(zhì)動(dòng)力煤煤和化工工原料煤煤。得天天獨(dú)厚的的煤炭資資源優(yōu)勢(shì)勢(shì)，使大大同市成成為國(guó)家家重要的的能源基基地，被被譽(yù)為中中國(guó)“煤煤都”。大同市市年產(chǎn)原原煤80000萬萬噸，煤煤炭的生生產(chǎn)量、外運(yùn)量量和出口口量均占占全國(guó)煤煤炭城市市之首。大同煤煤支持著著全國(guó)55大火力力電網(wǎng)、3大港港口、66大城市市的煤氣氣發(fā)生爐爐以及全全國(guó)200多個(gè)省省、市、自治區(qū)區(qū)28000多家家

10、大中型型企業(yè)，有力地地支援了了全國(guó)的的經(jīng)濟(jì)建建設(shè)，并并遠(yuǎn)銷歐歐、亞、美的220多個(gè)個(gè)國(guó)家和和地區(qū)。水資源貧貧乏大同市的的本地水水資源總總量為11.422億平方方米，人人均水資資源量?jī)H僅為1111立方方米，為為全國(guó)人人均占有有量的99%左右右，水資資源十分分貧乏?，F(xiàn)在的的用水狀狀況是：工業(yè)與與生活用用水占880%，農(nóng)業(yè)用用水占220%。雖然水水資源開開發(fā)利用用率已達(dá)達(dá)67.5%，但年缺缺水量仍仍為20000多多萬立方方米。二、大同同市經(jīng)濟(jì)濟(jì)概況（因網(wǎng)上上數(shù)據(jù)有有限，引引用20008年年數(shù)據(jù)參參考）1、近年年來大同同市國(guó)民民經(jīng)濟(jì)運(yùn)運(yùn)行情況況分析國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)平穩(wěn)健健康發(fā)展展 經(jīng)經(jīng)初步核核算,22008

11、8年全市市實(shí)現(xiàn)地地區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值（GDPP）5665.777 億億元，按按可比價(jià)價(jià)格計(jì)算算，比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)5.11 %。從上圖圖可以看看出，大大同經(jīng)濟(jì)濟(jì)除20008年年受全球球金融危危機(jī)影響響漲幅較較小外，一直處處于高速速發(fā)展?fàn)顮顟B(tài)。根據(jù)國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)運(yùn)行規(guī)規(guī)律，國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)的穩(wěn)定定快速發(fā)發(fā)展，必必定會(huì)帶帶動(dòng)房地地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展，提提高房地地產(chǎn)的投投資量，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展同時(shí)時(shí)又會(huì)促促進(jìn)國(guó)民民經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展，兩者相相輔相成成。按常住人人口計(jì)算算，20008年年全市地地區(qū)人均均國(guó)民生生產(chǎn)總值值達(dá)到1178552元，比上年年增加226122元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)了4.4%，約合226255美元. GDPP從10

12、000美美元到330000美元是是實(shí)現(xiàn)跨跨越式發(fā)發(fā)展的關(guān)關(guān)鍵時(shí)期期，這個(gè)時(shí)時(shí)期市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)逐逐步完善善，經(jīng)濟(jì)濟(jì)保持快快速增長(zhǎng)長(zhǎng)，群眾眾生產(chǎn)和和生活條條件不斷斷改善，也將逐逐漸帶動(dòng)動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展。工業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)現(xiàn)平平穩(wěn)增長(zhǎng)長(zhǎng)初步統(tǒng)計(jì)計(jì)，20008年年全年全全市完成成全部工工業(yè)增加加值2771.996億元元，比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)1.00%。其其中，國(guó)國(guó)有企業(yè)業(yè)、大中中型企業(yè)業(yè)和年產(chǎn)產(chǎn)品銷售售收入5500萬萬元及以以上非國(guó)國(guó)有工業(yè)業(yè)企業(yè)（規(guī)模以以上企業(yè)業(yè)）完成成工業(yè)增增加值2250.80億億元，比比上年增增長(zhǎng)0.6%。產(chǎn)銷銜銜接狀況況保持良良好，全全年規(guī)模模以上工工業(yè)企業(yè)業(yè)產(chǎn)品實(shí)實(shí)現(xiàn)銷售售產(chǎn)值6606.3

13、0億億元，比比上年增增長(zhǎng)199.7%；工業(yè)業(yè)產(chǎn)品銷銷售率為為98.6%，比上年年上升22.7個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。 受08年年下半年年全球金金融危機(jī)機(jī)和煤炭炭?jī)r(jià)格低低迷影響響，大同同08年年工業(yè)增增加值增增幅回落落，但仍仍然實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了同比比增長(zhǎng)，表現(xiàn)平平穩(wěn)；規(guī)規(guī)模以上上企業(yè)實(shí)實(shí)現(xiàn)銷售售產(chǎn)值大大幅增長(zhǎng)長(zhǎng)，說明明作為傳傳統(tǒng)的工工業(yè)基地地，大同同仍然保保持了良良好的工工業(yè)發(fā)展展勢(shì)頭。財(cái)政收入入增長(zhǎng)較較快財(cái)政收入入繼續(xù)增增長(zhǎng)，220088年，全全市財(cái)政政總收入入完成1122.28 億元，比上年年增長(zhǎng)331.442 %，增收收29.23億億元。一一般預(yù)算算收入完完成466.677億元，比上年年增長(zhǎng)227.114%

14、，增收99.966億元?？鄢Y資源探礦礦權(quán)、采采礦權(quán)收收入，全全市財(cái)政政總收入入和一般般預(yù)算收收入分別別完成1122.01億億元和446.440億元元，同口口徑增長(zhǎng)長(zhǎng)36.43%和40.21%。財(cái)政政收入中中，增值值稅、企企業(yè)所得得稅、個(gè)個(gè)人所得得稅和營(yíng)營(yíng)業(yè)稅等等四大稅稅種，分分別增長(zhǎng)長(zhǎng)39.37%、9.880%、20.61%和57.38 %。從上述數(shù)數(shù)據(jù)可以以看出，目前大大同市的的整體經(jīng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行行穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境良好好，適合合房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的進(jìn)行。固定資產(chǎn)產(chǎn)投資持持續(xù)增長(zhǎng)長(zhǎng)固定資產(chǎn)產(chǎn)投資快快速增長(zhǎng)長(zhǎng)。20008 年，全全市積極極優(yōu)化投投資結(jié)構(gòu)構(gòu)，以調(diào)調(diào)產(chǎn)項(xiàng)目目、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)帶動(dòng)動(dòng)投資增增

15、長(zhǎng)，全全市固定定資產(chǎn)投投資規(guī)模模進(jìn)一步步擴(kuò)大。全年大大同市全全社會(huì)固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資完完成 2276.5億元元，比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)28.7%。其中，國(guó)有經(jīng)經(jīng)濟(jì)單位位投資完完成1553.11億元，增長(zhǎng)335.44%；非非國(guó)有經(jīng)經(jīng)濟(jì)單位位投資完完成1223.44億元，增長(zhǎng)221.44% 。按城鄉(xiāng)鄉(xiāng)分，城城鎮(zhèn)投資資完成2264.9億元元，比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)31.5%；農(nóng)村投投資完成成11.6億元元，比上上年下降降12.3%。這一組數(shù)數(shù)據(jù)顯示示，大同同目前固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資活活力旺盛盛，全社社會(huì)的固固定投資資力度都都在加大大，城市市建設(shè)改改造力度度也在加加大，綜綜合功能能日益完完善。房房地產(chǎn)建建設(shè)也基基本和全全社

16、會(huì)固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資合合拍，表表現(xiàn)的相相當(dāng)活躍躍，但是是又不存存在過熱熱現(xiàn)象。2、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、投資資、政策策環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境境這些年來來，大同同市按照照傳統(tǒng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)新型型化、新新興產(chǎn)業(yè)業(yè)規(guī)模化化的發(fā)展展要求，大力推推進(jìn)結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整，不斷加加大傳統(tǒng)統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改改造和新新興產(chǎn)業(yè)業(yè)培育的的力度，初步形形成了煤煤炭、電電力、冶冶金、醫(yī)醫(yī)藥化工工、機(jī)械械制造、建材等等多元支支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)格局，煤化工工、裝備備制造業(yè)業(yè)、新型型材料、旅游業(yè)業(yè)以及特特色農(nóng)業(yè)業(yè)等新興興產(chǎn)業(yè)也也初具規(guī)規(guī)模。（1）農(nóng)農(nóng)業(yè)方面面，啟動(dòng)動(dòng)實(shí)施了了雁門關(guān)關(guān)生態(tài)畜畜牧經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)建設(shè)設(shè)，培育育壯大畜畜牧、林林草，優(yōu)優(yōu)質(zhì)雜糧糧、蔬菜菜四大農(nóng)農(nóng)業(yè)特色色產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)農(nóng)農(nóng)業(yè)

17、結(jié)構(gòu)構(gòu)由以農(nóng)農(nóng)為主向向以牧為為主轉(zhuǎn)變變。畜牧牧業(yè)的比比重占到到了農(nóng)業(yè)業(yè)總產(chǎn)值值的388.9%。扶持持發(fā)展了了夏進(jìn)乳乳業(yè)、佳佳鑫雜糧糧、雁門門關(guān)綠色色肉業(yè)、森匯隆隆草業(yè)等等一批龍龍頭企業(yè)業(yè)。（2）工工業(yè)方面面，在煤煤炭、電電力、冶冶金、醫(yī)醫(yī)藥化工工、機(jī)械械制造、建材六六大產(chǎn)業(yè)業(yè)培育660戶優(yōu)優(yōu)勢(shì)企業(yè)業(yè)，目前前，六大大產(chǎn)業(yè)完完成的銷銷售收入入占到了了全市工工業(yè)的990%以以上，原原煤產(chǎn)量量穩(wěn)定在在80000萬噸噸左右，洗選配配能力占占到600%，電電力總裝裝機(jī)容量量達(dá)到660677MW，醫(yī)藥產(chǎn)產(chǎn)值占到到全省的的一半以以上，呈呈現(xiàn)出產(chǎn)產(chǎn)業(yè)多元元化發(fā)展展的良好好態(tài)勢(shì)。（3）旅旅游業(yè)方方面，全市大大力推

18、進(jìn)進(jìn)“北方方商埠”和“旅旅游勝地地”建設(shè)設(shè)，成功功舉辦了了五屆旅旅游節(jié)。組織參參加了“港洽會(huì)會(huì)”、“滬洽會(huì)會(huì)”、“中博會(huì)會(huì)”等大大型招商商活動(dòng)，引進(jìn)資資金兌現(xiàn)現(xiàn)3211.2億億元人民民幣，1145個(gè)個(gè)項(xiàng)目已已開工建建設(shè)，履履約率、開工率率走在全全省前列列。投資環(huán)境境（1）交交通便捷捷，大同市市是我國(guó)國(guó)中西部部地區(qū)離離首都最最近、離離出海口口最近的的一塊“風(fēng)水寶地”。 按鐵鐵路里程程?hào)|望北北京3882公里里，西眺眺呼和浩浩特2885公里里，南下下太原3355公公里，北北上中蒙蒙邊界二二連浩特特4600公里，是華北北地區(qū)重重要的交交通樞紐紐城市。京包、大秦等等4條復(fù)復(fù)線電氣氣化鐵路路及400余條支

19、支線、專專用線縱縱橫交錯(cuò)錯(cuò)，溝通通華北、西北、東北和和三晉腹腹地的聯(lián)聯(lián)系，京京大、大大運(yùn)和得得大高速速公路等等10多多條干線線四通八八達(dá)，飛飛機(jī)可直直達(dá) HYPERLINK /view/2621.htm 北京京、 HYPERLINK /view/1735.htm 上海、 HYPERLINK /view/6771.htm 廣州等城城市，大大同已形形成了鐵鐵路、公公路、航航空相互互配套的的立體交交通體系系。 （2）資源豐豐富，大同市市礦產(chǎn)資資源豐富富，除煤煤炭以外外，主要要礦藏有有 HYPERLINK /view/36056.htm 銅、 HYPERLINK /view/4649.htm 鐵、 H

20、YPERLINK /view/36077.htm 金、 HYPERLINK /view/26406.htm 銀、 HYPERLINK /view/4615.htm 鋁、 HYPERLINK /view/5161.htm 鋅等金屬屬礦物和和 HYPERLINK /view/5089.htm 石墨、 HYPERLINK /view/39167.htm 磷、 HYPERLINK /view/126853.htm 長(zhǎng)石、 HYPERLINK /view/973.htm 云母、 HYPERLINK /view/169495.htm 石灰石石、 HYPERLINK /view/96360.htm 珍珠巖巖

21、、 HYPERLINK /view/1638.htm 大理石石、 HYPERLINK /view/866.htm 花崗石石、玄武武石、 HYPERLINK /view/84680.htm 沸沸石等非非金屬礦礦物。大大同可望望成為資資源相對(duì)對(duì)貧乏的的沿海及及渤海經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈的的礦產(chǎn)品品原料基基地。 （3）環(huán)境優(yōu)優(yōu)美，大大同市地地處溫帶帶大陸性性季風(fēng)氣氣候區(qū)，受季風(fēng)風(fēng)影響，四季分分明，年年平均日日照時(shí)數(shù)數(shù)為26670小小時(shí)，大大同市建建成綠化化覆蓋面面積21131平平方公里里，綠化化覆蓋率率15.1%。城市人人均公共共綠地面面積由11.9平平方米提提高到44.6平平方米。大力推推進(jìn)熱電電聯(lián)產(chǎn)集集中供熱

22、熱，全年年二級(jí)以以上良好好天氣達(dá)達(dá)到2220天。 （4）設(shè)施完完善，大大同建成成了以光光纖傳輸輸為主，輔以數(shù)數(shù)字微波波、衛(wèi)星星傳輸?shù)鹊确绞降牡耐ㄓ嵕W(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，固固定電話話網(wǎng)、移移動(dòng)通訊訊網(wǎng)、數(shù)數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)據(jù)和多媒媒體通訊訊通達(dá)全全國(guó)和世世界許多多國(guó)家及及地區(qū)，固定電電話機(jī)普普及率達(dá)達(dá)每百人人20.03部部。郵電電郵路總總長(zhǎng)度443299公里，可傳輸輸國(guó)際國(guó)國(guó)內(nèi)特快快專遞郵郵件。 （5）金融體體系，大大同是晉晉、冀、蒙交界界處的金金融中心心，已形形成了國(guó)國(guó)有獨(dú)資資商業(yè)銀銀行為主主體、地地方商業(yè)業(yè)銀行為為補(bǔ)充的的金融體體系，服服務(wù)功能能比較齊齊全，可可受理各各種涉外外業(yè)務(wù)。中國(guó)人人民保險(xiǎn)險(xiǎn)公司、太平洋洋保

23、險(xiǎn)公公司的分分支機(jī)構(gòu)構(gòu)可辦理理國(guó)際上上通行的的保險(xiǎn)業(yè)業(yè)務(wù)。政策環(huán)境境根據(jù)中華華人民共共和國(guó)國(guó)國(guó)務(wù)院指導(dǎo)外外商投資資方向規(guī)規(guī)定、外商商投資產(chǎn)產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)導(dǎo)目錄、中西部部地區(qū)外外商投資資優(yōu)勢(shì)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)名錄錄，大大同市制制定了大同市市鼓勵(lì)外外商、港港澳臺(tái)同同胞及國(guó)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)體投投資的若若干規(guī)定定、大同市市關(guān)于加加速工業(yè)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展實(shí)施施66656工程的的主要優(yōu)優(yōu)惠政策策等優(yōu)優(yōu)惠政策策，從土土地、稅稅收等多多方面吸吸引外商商；各級(jí)級(jí)政府都都建立健健全外商商投資管管理和服服務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)，不斷斷完善基基礎(chǔ)設(shè)施施和公用用服務(wù)設(shè)設(shè)施，優(yōu)優(yōu)化投資資環(huán)境，為外商商提供高高效優(yōu)質(zhì)質(zhì)服務(wù)，依法保保障投資資者合法法權(quán)益。3、大同

24、同產(chǎn)業(yè)特特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)業(yè)電力資源源優(yōu)勢(shì)，大同是是華北地地區(qū)重要要的電力力生產(chǎn)基基地，大大同三角角區(qū)的神神頭一、二電廠廠、大同同一、二二電廠，豐鎮(zhèn)電電廠共同同組成我我國(guó)最大大的輸變變電網(wǎng)，既滿足足了電氣氣化鐵路路晉煤外外運(yùn)的用用電，又又保證了了向京津津唐地區(qū)區(qū)供電。大同具具有良好好的電力力生產(chǎn)發(fā)發(fā)展?jié)摿αΓ硟?nèi)內(nèi)仍有繼繼續(xù)建設(shè)設(shè)火力發(fā)發(fā)電廠的的各種資資源條件件，可向向東部地地區(qū)提供供成本更更低的電電力資源源旅游資源源優(yōu)勢(shì)，大同以以其豐富富的旅游游資源馳馳名中外外，享有有“佛國(guó)國(guó)龍城”之美譽(yù)譽(yù)。境內(nèi)內(nèi)古建筑筑、古遺遺址30000余余處，現(xiàn)現(xiàn)有國(guó)家家級(jí)文物物保護(hù)單單位133處、省省級(jí)文物物保護(hù)單單位2

25、33處。220000年，大大同被評(píng)評(píng)為中國(guó)國(guó)優(yōu)秀旅旅游城市市。工業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)，大同市作作為國(guó)家家重要的的能源基基地，工工業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)勢(shì)力雄雄厚。早早在“一一五”時(shí)時(shí)期，大大同就被被國(guó)家列列為重點(diǎn)點(diǎn)建設(shè)城城市，相相繼建成成了亞洲洲最大的的機(jī)車廠廠大大同機(jī)車車工廠；我國(guó)最最大的軍軍用動(dòng)力力機(jī)械廠廠山山西柴油油機(jī)廠；當(dāng)時(shí)國(guó)國(guó)內(nèi)最大大的水泥泥廠大同水水泥廠；最大的的合成橡橡膠廠山西西化工廠廠。經(jīng)過過50年年的建設(shè)設(shè)發(fā)展，大同已已初步形形成以煤煤炭、電電力為支支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)，冶金金、機(jī)械械、建材材、化工工、輕紡紡、制藥藥、食品品等工業(yè)業(yè)門類比比較完整整的工業(yè)業(yè)體系。農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)，大同地地域遼闊闊，可耕耕種土地

26、地面積多多，人均均耕地面面積三畝畝以上。具有宜宜林、宜宜農(nóng)的多多種類型型的土地地資源和和生物資資源優(yōu)勢(shì)勢(shì)。因此此，大同同有望成成為京津津唐的肉肉食品基基地、蔬蔬菜基地地和雜糧糧基地。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整方方向根據(jù)大同同市“十十一五”經(jīng)濟(jì)社社會(huì)發(fā)展展規(guī)劃，到20010年年人均GGDP將將達(dá)到33000美美元，恩恩格爾系系數(shù)將進(jìn)進(jìn)一步下下降，經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展將保持持快速增增長(zhǎng)。這這一時(shí)期期大同市居居民消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)變變化趨勢(shì)勢(shì)是：物物質(zhì)消費(fèi)費(fèi)的增長(zhǎng)長(zhǎng)將低于于服務(wù)消消費(fèi)；享享受和發(fā)發(fā)展消費(fèi)費(fèi)比重上上升，生生存消費(fèi)費(fèi)比重將將進(jìn)一步步降低；第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也將將進(jìn)一步步加快發(fā)發(fā)展，將將在國(guó)民民經(jīng)濟(jì)中中占更重重要的地地位；各

27、各種高檔檔消費(fèi)品品，如住住宅、汽汽車的有有效需求求上升，對(duì)商品品和服務(wù)務(wù)的質(zhì)量量要求將將進(jìn)一步步提高等等。4、大同同產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)變化化根據(jù)20008年年大同市市國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)運(yùn)營(yíng)情況況，20008年年全市實(shí)實(shí)現(xiàn)地區(qū)區(qū)生產(chǎn)總總值（） 5665.777億元元，按可可比價(jià)格格計(jì)算，比上年年增長(zhǎng)55.1%。其中中，第一一產(chǎn)業(yè)增增加值227.004億元元，同比比增長(zhǎng)88.9 %；第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值3000.966億元，同比增增長(zhǎng)1.4 %；第三三產(chǎn)業(yè)增增加值2237.77億億元，增增長(zhǎng)9.4%。第一、二、三三產(chǎn)業(yè)對(duì)對(duì)增長(zhǎng)的的貢獻(xiàn)率率分別為為8.33%、14.3%和和77.4%。這表明明大同傳傳統(tǒng)的所所有

28、制結(jié)結(jié)構(gòu)正在在發(fā)生變變化，第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)對(duì)國(guó)民民經(jīng)濟(jì)快快速發(fā)展展的過程程中起著著越來越越重要的的作用。【小結(jié)】 大同市市是山西西第二大大城市，是晉北北乃至整整個(gè)華北北重要的的資源性性城市，重要的的煤炭資資源和電電力能源源基地，同時(shí)擁擁有全面面的工業(yè)業(yè)體系和和豐富的的旅游資資源，總總體經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展良良好，與與“大北京京”城市帶帶有著密密切聯(lián)系系。在近近幾年的的發(fā)展過過程中，大同市市不斷加加大城市市拆遷、改造建建設(shè)力度度，加大大固定資資產(chǎn)投資資，在大大同城市市面貌煥煥然一新新的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，也也不斷改改善著城城市的投投資環(huán)境境。城市市配套設(shè)設(shè)施的完完善、人人民生活活水平的的提高，直接催催化著房房地產(chǎn)需需求

29、的旺旺盛，也也帶動(dòng)著著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)進(jìn)一步發(fā)發(fā)展。第二部分分 大同市市房地產(chǎn)產(chǎn)整體市市場(chǎng)第一節(jié) 城市市人口狀狀況研究究1、城市市人口變變化根據(jù)山西西省人口口抽樣調(diào)調(diào)查辦公公室20008年年發(fā)布的的人口抽抽樣調(diào)查查數(shù)據(jù)，大同全全市人口口總量3317.866萬，比上年年增加11.89萬人。在在總?cè)丝诳谥校浅擎?zhèn)人口口1622.544萬人，比上年年增長(zhǎng)22.611%，城城鎮(zhèn)人口口占全市市總?cè)丝诳诘谋戎刂赜缮夏昴甑?00.1%上升到到51.1%；鄉(xiāng)村人人口1555.332 萬萬人，比比上年下下降1.4%，鄉(xiāng)村人人口占全全市總?cè)巳丝诘谋缺戎赜缮仙夏甑?49.99%下降降到488.9%。 通過上述述人口數(shù)

30、數(shù)據(jù)表明明，大同同城鎮(zhèn)人人口持續(xù)續(xù)增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)化化率在不不斷提高高，這將將會(huì)不斷斷加大對(duì)對(duì)住宅的的市場(chǎng)需需求，通通過供求求平衡規(guī)規(guī)律的影影響，大大同的房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展仍然然會(huì)有較較快發(fā)展展。2、居民民收入變變化20088年全年年城鎮(zhèn)居居民人均均可支配配收入為為137758元元，比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)19.55%；城鎮(zhèn)鎮(zhèn)單位在在崗職工工平均工工資2441044元，比比上年增增長(zhǎng)155.300%；城城鎮(zhèn)居民民人均消消費(fèi)性支支出90038元元，比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)15.17%；全年年農(nóng)民人人均純收收入33354元元，比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)10.60%；農(nóng)民民人均消消費(fèi)支出出20005元，增長(zhǎng)116.880%。近年來，大同市市

31、居民的的可支配配收入都都在以兩兩位數(shù)的的增長(zhǎng)率率在高速速增長(zhǎng)，表明居居民的收收入水平平不斷提提高，消消費(fèi)支出出也有相相應(yīng)增長(zhǎng)長(zhǎng)，住宅宅消費(fèi)能能力也將將會(huì)大幅幅提高，這對(duì)發(fā)發(fā)展中的的大同房房地產(chǎn)來來說是利利好消息息。3、居住住狀況截止十五五期間，城鎮(zhèn)、農(nóng)村居居民人均均居住面面積分別別達(dá)到117.55平方米米和233.6平平方米。從這一組組數(shù)據(jù)可可以看出出，大同同的城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人人均居住住面積偏偏小，和和山西省省城鎮(zhèn)居居民人均均27.5平方方米建筑筑面積差差距較大大，居住住條件有有待進(jìn)一一步改善善。第二節(jié) 大同同市房地地產(chǎn)現(xiàn)狀狀研究一、城市市發(fā)展趨趨勢(shì)及分分析1、城市市發(fā)展研研析城市定位位：晉北的的

32、中心城城市 大同同地處山山西省北北端，位位于京津津冀北都都市圈是我國(guó)國(guó)第三個(gè)個(gè)大型都都市群即“大北北京地區(qū)區(qū)”。眾所所周知，山西省省的重要要城市大大多數(shù)集集中在南南部，北北部?jī)H有有大同，在太原原對(duì)省域域中部形形成帶動(dòng)動(dòng)和促進(jìn)進(jìn)作用的的形勢(shì)下下，北部部經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的龍龍頭非大大同莫屬屬。大同同處于北北京、呼呼和浩特特、太原原構(gòu)成的的三角形形結(jié)構(gòu)中中心，特特別是三三個(gè)城市市之間的的交通聯(lián)聯(lián)系主要要通過大大同，因因而大同同是這一一地區(qū)的的交通樞樞紐。 煤是大大同的寶寶，卻也也是大同同揮之不不去的痛痛?！懊憾肌狈Q號(hào)掩掩蓋了大大同最有有生命力力的一面面由區(qū)區(qū)位帶來來的經(jīng)濟(jì)濟(jì)活力更更具有可可持續(xù)性性。正因因

33、為這個(gè)個(gè)原因，在大大同市城城市總體體規(guī)劃（20006年-20220年）的城城市定位位中，引引入“經(jīng)營(yíng)城城市”理念，把“晉北部部的中心心城市”這樣的的概念提提到了城城市的發(fā)發(fā)展日程程中。歷歷史名城城、能源源重鎮(zhèn)、晉北中中心，概概括了大大同未來來的一切切發(fā)展指導(dǎo)導(dǎo)思想：依托能能源優(yōu)勢(shì)勢(shì)，建設(shè)設(shè)新的加加工工業(yè)業(yè) 礦產(chǎn)與與能源的的優(yōu)勢(shì)支支撐著大大同，并并確定了了大同在在華北地地區(qū)的重重要位置置。煤炭炭工業(yè)對(duì)大大同市經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)的貢獻(xiàn)獻(xiàn)舉足輕輕重，但但煤炭生生產(chǎn)中存存在的問問題也非非常突出，經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的的代價(jià)很很大，經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)方式亟亟待轉(zhuǎn)變變。大同同已經(jīng)向向集約發(fā)發(fā)展、內(nèi)涵發(fā)展展、綠色色發(fā)展、綜合高高

34、效發(fā)展展、和諧諧文明發(fā)發(fā)展的新新路子邁邁進(jìn)，從從而實(shí)現(xiàn)從煤炭炭資源大大市想煤煤炭工業(yè)業(yè)大市的的轉(zhuǎn)變。應(yīng)依托大大同幾十十年來營(yíng)營(yíng)造出的的能源工工業(yè)的支支柱優(yōu)勢(shì)勢(shì)并結(jié)合合目前宏宏觀產(chǎn)業(yè)業(yè)政策和市場(chǎng)情情況加以以利用和和轉(zhuǎn)化。簡(jiǎn)單地地說就是是從“開采輸出”的模式式，轉(zhuǎn)化為“開開采加工”的模式式，從全全程污染染的工業(yè)業(yè)類型，通過技技術(shù)改造造等途徑，向清清潔能源源生產(chǎn)目目標(biāo)轉(zhuǎn)化化，從而而為大同同豐富的的礦產(chǎn)資資源尋求求新的出出路。 發(fā)展目標(biāo)標(biāo)：到“十一五五”結(jié)束，大同主主城區(qū)要要由城區(qū)區(qū)、口泉泉區(qū)、御御東新區(qū)區(qū)組成，總用地地控制在1101平平方公里里，總?cè)巳丝?005萬人人。主城城區(qū)應(yīng)具具備多方方面的功功

35、能，包包括生產(chǎn)產(chǎn)協(xié)作中中心、生生活服務(wù)務(wù)中心、商品流流通中心心、金融融信息中中心、科科技人才才交流中中心、區(qū)區(qū)域旅游游中心和和信息情情報(bào)中心心等。發(fā)展規(guī)劃劃：珍藏舊舊城風(fēng)貌貌，古城城布局適適度開發(fā)發(fā)大同將統(tǒng)統(tǒng)籌考慮慮舊城保保護(hù)、中中心城調(diào)調(diào)整優(yōu)化化和新城城發(fā)展，合理確確定舊城城的功能能和容量量，疏導(dǎo)導(dǎo)不適合合在舊城城內(nèi)發(fā)展展的城市市職能和和產(chǎn)業(yè)，鼓勵(lì)發(fā)發(fā)展適合合舊城傳傳統(tǒng)特色色的文化化事業(yè)和和文化、旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。新規(guī)劃劃將調(diào)整整影響古古城保護(hù)護(hù)的用地地，控制古古城的人人口，突突出古城城作為城城市旅游游中心和和商業(yè)中中心的地地位，增增加古城城內(nèi)的公公共綠地地，改善善古城的的道路交交通狀況況，完善善

36、古城的的市政設(shè)設(shè)施，提提高古城城的環(huán)境境質(zhì)量，最終達(dá)達(dá)到保護(hù)護(hù)保存存、保護(hù)護(hù)利用用、保護(hù)護(hù)發(fā)展展三者的的協(xié)調(diào)，從而全全面、完完整地保保護(hù)好古古城的歷歷史及傳傳統(tǒng)文化化。 主城區(qū)發(fā)發(fā)展格局局：“一主兩兩副，扇扇形組團(tuán)團(tuán)” 一主：即以城城區(qū)為核核心 兩兩副：以以御東區(qū)區(qū)和口泉泉區(qū)為副副以城區(qū)為為核心，以御東東區(qū)和口口泉區(qū)為為側(cè)翼，形成三三個(gè)相對(duì)對(duì)獨(dú)立的的城區(qū)組組團(tuán)，每每個(gè)組團(tuán)團(tuán)規(guī)模適適度、功功能特點(diǎn)點(diǎn)不同，共同構(gòu)構(gòu)成大同同城市的的政治、經(jīng)濟(jì)、文化的的核心區(qū)區(qū)域。市域城鎮(zhèn)鎮(zhèn)體系： 其其一，借借助大張張公路向向東、東東北方向向重點(diǎn)發(fā)發(fā)展大同同縣和陽陽高縣 其其二，借借助同渾渾公路向向東、東東南方向向重

37、點(diǎn)發(fā)發(fā)展渾源源縣和靈靈丘縣 其其余縣和和建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)圍繞省省道和縣縣道均勻勻分布，組成輻輻射型的的城鎮(zhèn)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)體系系。對(duì)外發(fā)展展：“東進(jìn)”“西聯(lián)” “東進(jìn)”： 積極與與大北京京都市圈圈加強(qiáng)聯(lián)聯(lián)系與交交流，借借助東部部地區(qū)的的先進(jìn)人人才技術(shù)術(shù)和資源源優(yōu)勢(shì)，帶動(dòng)自自身經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展，并在其其中尋找找自己的的市場(chǎng)空空間。 “西聯(lián)”：主動(dòng)與與呼、包包、鄂溝溝通與交交流，共共同建設(shè)設(shè)以大同同為東大大門的西西部門戶戶城市群群體，通通過轉(zhuǎn)移移、輸出出東部地地區(qū)的先先進(jìn)觀念念與策略略，逐漸漸發(fā)展成成為在人人才、技技術(shù)設(shè)備備等方面面占主導(dǎo)導(dǎo)地位的的核心城城市。城市道路路網(wǎng)絡(luò)：優(yōu)化中中心城市市道路網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，完完善快速速路、主

38、主干路、次干路路、支路路四級(jí)道道路 系系統(tǒng)。為為密切聯(lián)聯(lián)系三個(gè)個(gè)組團(tuán)，主城區(qū)區(qū)形成以以“三橫加加一環(huán)”的路網(wǎng)網(wǎng)主骨架架。規(guī)劃劃以兩條條主干道道、一條條快速路路共同形形成一個(gè)個(gè)東西向向的交通通核心走走廊，貫貫穿三個(gè)個(gè)區(qū)的南南部，外外部以環(huán)環(huán)城高速速公路連連接對(duì)外外交通，形成快快捷、暢暢通的交交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)。兩條條主干道道，一條條為以迎迎賓大道道、迎賓賓路、大大慶路為為基礎(chǔ)的的主干道道，主要要擔(dān)負(fù)客客運(yùn)交通通功能，一條以以南環(huán)路路貫通東東西，作作為社會(huì)會(huì)車輛交交通的主主干道。最南側(cè)側(cè)規(guī)劃快快速路以以開源街街作為三三區(qū)快速速交通聯(lián)聯(lián)系的通通道，同同時(shí)向東東北環(huán)繞繞中心城城區(qū)，形形成半環(huán)環(huán)狀，加加強(qiáng)城區(qū)區(qū)

39、與御東東區(qū)之間間的交通通聯(lián)系，并與口口泉區(qū)相相銜接。2、城市市現(xiàn)狀分分析大同市是是國(guó)務(wù)院院首批批批準(zhǔn)的113座較較大城市市之一，然近年年來經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展受受困于煤煤炭工業(yè)業(yè)，以重重污染的的采礦業(yè)業(yè)支撐的的城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)支柱柱暫時(shí)成成為GDDP增長(zhǎng)長(zhǎng)的主要要源泉，經(jīng)濟(jì)模模式單一一、高能能耗成為為大同經(jīng)經(jīng)濟(jì)快速速發(fā)展的的阻礙。城市建建設(shè)發(fā)展展過于緩緩慢，城城區(qū)狹窄窄、道路路破舊不不堪，棚棚戶區(qū)臟臟亂差等等都在影影響這個(gè)個(gè)城市的的形象。08年新新一屆市市政府組組建以后后，明確確提出了了以建設(shè)設(shè)資源節(jié)節(jié)約型和和環(huán)境友友好型城城市為目目標(biāo)，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)大同同的城市市發(fā)展要要走節(jié)約約資源、保護(hù)環(huán)環(huán)境的集集約化道道路，堅(jiān)

40、堅(jiān)持節(jié)流流、開源源、保護(hù)護(hù)并重的的原則。并先后后啟動(dòng)了了城市道道路改造造工程、棚戶區(qū)區(qū)改造工工程、城城中村改改造工程程和古城城保護(hù)工工程，使使大同的的城市建建設(shè)進(jìn)入入一個(gè)新新的發(fā)展展階段。大同進(jìn)入入城市發(fā)發(fā)展的快快車道以以后，逐逐步拉大大城市發(fā)發(fā)展框架架；和城城區(qū)突出出強(qiáng)調(diào)歷歷史文化化名城保保護(hù)、口口泉區(qū)的的改善環(huán)環(huán)境質(zhì)量量提高居居住環(huán)境境水平相相比，御御東區(qū)無無疑代表表著大同同未來的的走向向東東；御東東區(qū)的百百業(yè)待興興不但會(huì)會(huì)為城市市的可持持續(xù)性發(fā)發(fā)展帶來來新的商商機(jī)，同同時(shí)也將將為樓市市的發(fā)展展方向和和新運(yùn)行行模式產(chǎn)產(chǎn)生積極極而深刻刻的影響響。市政府所所在的迎迎賓路及及以南區(qū)區(qū)域，大大量高

41、檔檔社區(qū)、商業(yè)配配套不斷斷涌現(xiàn)；在088年迎賓賓路改造造結(jié)束之之后，又又有大量量的金融融機(jī)構(gòu)、政府行行政單位位遷入，該區(qū)域域以其便便捷的交交通、完完善的配配套優(yōu)勢(shì)勢(shì)成為大大同具有有競(jìng)爭(zhēng)力力的區(qū)域域之一。大同的古古城保護(hù)護(hù)工程、棚戶區(qū)區(qū)拆遷改改造、城城中村改改造等為為城市房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展產(chǎn)生生了大量量的需求求，也為為房地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展提供了了足夠的的空間。東部的的御東區(qū)區(qū)、西部部、南部部的南郊郊區(qū)在今今后的一一段時(shí)間間內(nèi)將會(huì)會(huì)成為城城市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的熱點(diǎn)點(diǎn)?！拘〗Y(jié)】城市的的發(fā)展與與本項(xiàng)目目的利損損關(guān)系項(xiàng)目位于于大同市市東南部的城城郊結(jié)合合部，屬屬大同縣縣杜莊鄉(xiāng)鄉(xiāng)；區(qū)域域內(nèi)沒有有房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目，區(qū)位認(rèn)

42、認(rèn)可度低低，遠(yuǎn)離離城市發(fā)發(fā)展方向向。如果果在項(xiàng)目目開發(fā)過過程中能能以大盤盤的氣勢(shì)勢(shì)，差異異化戰(zhàn)略略，高檔檔的定位位來帶動(dòng)動(dòng)整體區(qū)區(qū)域的發(fā)發(fā)展，將將會(huì)是項(xiàng)項(xiàng)目和區(qū)區(qū)域雙贏贏的利好好結(jié)果。3、十一一五期間間大同住住宅建設(shè)設(shè)規(guī)劃住宅建設(shè)設(shè)目標(biāo)：著眼于于將住宅宅建設(shè)培培育成為為重要產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的要要求，繼繼續(xù)保持持城鄉(xiāng)住住宅建設(shè)設(shè)的 持續(xù)增長(zhǎng)長(zhǎng)。結(jié)合合大同目目前展開開采煤沉沉陷區(qū)治治理、棚棚戶區(qū)改改造、御御東新區(qū)區(qū)開發(fā)、舊城改改造和城城鎮(zhèn)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)，以以城鎮(zhèn)居居民經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)用住住房建設(shè)設(shè)為重點(diǎn)點(diǎn)，開發(fā)發(fā)節(jié)能節(jié)節(jié)地環(huán)保保型住宅宅和標(biāo)志志性建筑筑項(xiàng)目，形成多多層次的的住房供供應(yīng)體系系。房地地產(chǎn)投資資保持在在

43、全社會(huì)會(huì)固定資資產(chǎn)投資資的122%以上上，全市市每年開開發(fā)建設(shè)設(shè)住宅面面積1880萬平平方米(縣區(qū)440萬平平方米)，其中中經(jīng)濟(jì)適適用房660萬平平方米(縣區(qū)220萬平平方米)，解決決10000戶的的廉租住住房。到到20110年，城鎮(zhèn)人人均住宅宅建筑面面積達(dá)到到28平平方米。建立起起完善健健全的廉廉租住房房制度，實(shí)現(xiàn)中中低收入入家庭“居者有有其屋”。同時(shí)時(shí)，要綜綜合發(fā)展展園林綠綠化、環(huán)環(huán)境衛(wèi)生生、市政政管理、市內(nèi)交交通等市市政公共共服務(wù)業(yè)業(yè)，多渠渠道籌集集資金，加大投投資力度度，完善善社區(qū)服服務(wù)設(shè)施施，優(yōu)化化市政建建設(shè)，建建設(shè)良好好的居住住環(huán)境。配套建設(shè)設(shè)重點(diǎn)：圍繞建建設(shè)宜居居式現(xiàn)代代化區(qū)域域

44、中心城城市的目目標(biāo)，著著力改善善市民生生活環(huán)境境，增強(qiáng)城市市綜合服服務(wù)功能能，加快快城市交交通、供供水、供供氣等建建設(shè)，提提高城市市承載能能力和輻輻射功能能。一是是完善城城市交通通。打通通北出口口通道，加快城城市主干干道、西西北環(huán)城城高速公公路建設(shè)設(shè)，形成成交通性性、生活活性兩者者兼顧的的功能明明確、暢暢通便捷捷的城市市道路網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)。重重點(diǎn)抓好好市區(qū)西西環(huán)路、濱河西西路、建建開路等等22條條道路的的改造，開工建建設(shè)操場(chǎng)場(chǎng)城街東東延、南南環(huán)路東東延等三三座大橋橋。徹底底解決南南出口西西河河村村段、北北出口白白馬城村村段、同同泉路平平旺村段段無序建建設(shè)的問問題，分分步實(shí)施施“城中村村”改造，完成同同

45、煤集團(tuán)團(tuán)采煤沉沉陷區(qū)居居民的搬搬遷工程程和礦區(qū)區(qū)煤礦工工人棚戶戶區(qū)改造造。二是是加快給給排水管管網(wǎng)建設(shè)設(shè)。建設(shè)設(shè)凈化水水廠、開開壓泵站站等城鎮(zhèn)鎮(zhèn)排供水水項(xiàng)目，推進(jìn)垃垃圾分類類處理，建設(shè)一一批垃圾圾處理和和環(huán)衛(wèi)設(shè)設(shè)施。三三是積極極推進(jìn)天天然氣入入同和煤煤氣置換換天然氣氣工程。四是全全面啟動(dòng)動(dòng)高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)建設(shè)御御東新區(qū)區(qū)，打造造城市新新亮點(diǎn)。完成111條道道路建設(shè)設(shè)，建成成新區(qū)排排水工程程，開工工新區(qū)污污水處理理廠，完完成御河河生態(tài)園園二期工工程，實(shí)實(shí)現(xiàn)中心心城市的的持續(xù)發(fā)發(fā)展。二、大同同市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)研析1、大同同市基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)表1-11 大同同市城區(qū)區(qū)基準(zhǔn)地地價(jià)商業(yè)用地地居住用地地工業(yè)用地地商業(yè)用

46、地地路段價(jià)價(jià)（迎賓賓西路）一級(jí)元/平方方米228881170032923100元/平平方米（合1554萬元元/畝）萬元/畝畝152.578.2221.99二級(jí)元/平方方米16611950200萬元/畝畝110.763.5513.33三級(jí)元/平方方米10811675145萬元/畝畝72.11459.7四級(jí)元/平方方米622403109萬元/畝畝41.5526.997.3五級(jí)元/平方方米251214禁止區(qū)6600萬元/畝畝16.7714.3340表1-22 大同同市礦區(qū)區(qū)、南郊郊區(qū)基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)商業(yè)用地地居住用地地工業(yè)用地地一級(jí)元/平方方米580320118萬元/畝畝38.7721.337.9二級(jí)元/

47、平方方米31020098萬元/畝畝20.1113.336.5三級(jí)元/平方方米1608057萬元/畝畝10.775.33.8表1-33 大同同市新榮榮區(qū)基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)商業(yè)用地地居住用地地工業(yè)用地地一級(jí)元/平方方米350200100萬元/畝畝23.3313.336.7二級(jí)元/平方方米24012070萬元/畝畝1684.7三級(jí)元/平方方米1106745萬元/畝畝7.34.53.0【說明】：地價(jià)價(jià)均已做做換算，例如城城區(qū)一級(jí)級(jí)住宅用用地基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)111700元/平平方米，換算為為78.2萬元元/畝2、大同同市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)供求及及房?jī)r(jià)走走勢(shì)大同在售售樓盤房房?jī)r(jià)走勢(shì)勢(shì)一年新房房房?jī)r(jià)走走勢(shì)從大同新新房?jī)r(jià)格格的

48、走勢(shì)勢(shì)來看，大同近近一年來來受城市市建設(shè)的的影響，新房成成交價(jià)格格波動(dòng)較較大；一一方面城城市商品品房?jī)r(jià)格格一直處處于高位位，城區(qū)區(qū)內(nèi)高層層住宅價(jià)價(jià)格居高高不下，以桐城城中央、御景源源、水泉泉灣龍園園等項(xiàng)目目為代表表，項(xiàng)目目?jī)r(jià)格已已超過550000元/，同同時(shí)由于于城市大大規(guī)模拆拆遷，舊舊城保護(hù)護(hù)、棚戶戶區(qū)改造造等政府府大規(guī)模模拆遷安安置，新新房?jī)r(jià)格格被重新新拉高。同時(shí)也也說明，在大同同目前的的市場(chǎng)狀狀況下，因城市市拆遷安安置所產(chǎn)產(chǎn)生的大大量住宅宅需求，政府安安置并不不能完全全滿足，這就為為房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展帶帶來機(jī)遇遇。大同二手手房房?jī)r(jià)價(jià)走勢(shì)一年二手手房房?jī)r(jià)價(jià)走勢(shì)從上圖可可以看出出，目前前大同的的二

49、手房房?jī)r(jià)格趨趨于穩(wěn)定定，且穩(wěn)穩(wěn)中有漲漲；住宅宅需求仍仍然旺盛盛，解決決居住需需求或改改善居住住仍然是是一段時(shí)時(shí)間內(nèi)的的大同房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的主主旋律。大同求購(gòu)購(gòu)房房?jī)r(jià)價(jià)走勢(shì)一年求購(gòu)購(gòu)房房?jī)r(jià)價(jià)走勢(shì)本張圖表表從需求求方面說說明了目目前大同同房地產(chǎn)產(chǎn)的狀況況，大同同房地產(chǎn)產(chǎn)受去年年政府對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)的整改改和古城城保護(hù)工工程啟動(dòng)動(dòng)的影響響，一部部分房地地產(chǎn)項(xiàng)目目被停工工停售，造成整整體市場(chǎng)場(chǎng)開工量量不足，供給量量不足；市場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)生的這這部分需需求得不不到有效效釋放，造成目目前求購(gòu)購(gòu)房心理理預(yù)期房房?jī)r(jià)上漲漲的結(jié)果果。但主主流群體體的心理理預(yù)期房房?jī)r(jià)仍低低于市場(chǎng)場(chǎng)高位價(jià)價(jià)格，這這是造成成目前在在售樓盤盤普度去

50、去化較慢慢的主要要原因。大同出租租房房?jī)r(jià)價(jià)走勢(shì)從大同房房產(chǎn)網(wǎng)得得到的數(shù)數(shù)據(jù)，大大同上周周出租房房平均房房?jī)r(jià)：9946.67元元/套，平平均每套套71.33平平米。從從上圖可可以看出出，從009年下下半年以以來，租租房?jī)r(jià)格格逐步上上漲，大大量因城城市拆遷遷和政府府安置房房源不足足，造成成大量的的拆遷戶戶無房可可住，因因此產(chǎn)生生的居住住需求需需要得到到釋放。大同房地地產(chǎn)價(jià)格格總體解解析：大同市房房?jī)r(jià)的飆飆升啟動(dòng)動(dòng)于20003年年年底，之后這這些年，伴隨著著國(guó)內(nèi)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的瘋瘋狂，大大同市的的房?jī)r(jià)也也一路走走高，在在短短的的7年時(shí)間間，上漲漲了將近近2000%，20110年，大同的的房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格

51、達(dá)達(dá)到了頂頂峰；截止目前前還在銷銷售的御御河西岸岸樓盤中中，以水水泉灣龍龍園價(jià)格格最高，最高房房?jī)r(jià)是661300元/平米左左右，均均價(jià)58800元元/平米，其余樓樓盤如凱凱德世家家、御景景源、桐桐城中央央等均價(jià)價(jià)也基本本上超過過50000元/平米，其余樓樓盤如御御華帝景景、國(guó)際際麗都、御馨花花都、御御馨園等等均價(jià)也也在45500元元/米左右右，遠(yuǎn)離離市中心心的樓盤盤如宏洋洋美都、景?；ɑ▓@、陽陽光綠島島等，價(jià)價(jià)格在33900元/平米左左右。定價(jià)原則則一般是是層差550元-1110元不不等，面面積超過過1500平方的的戶型另另有加價(jià)價(jià)09年-10年年價(jià)格上上漲原因因：土地價(jià)格格和拆遷遷成本是是房

52、價(jià)攀攀升的主主因；20088年上半半年大同同房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)政政策性停停工停售售，人為為原因造造成了短短期的供供需失衡衡，實(shí)際際供量遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于于市場(chǎng)需需求量，導(dǎo)致房房?jī)r(jià)大幅幅上揚(yáng)；09年受受08下半半年房?jī)r(jià)價(jià)高位上上行的剌剌激，房房地產(chǎn)開開發(fā)量空空前增大大，價(jià)格格繼續(xù)保保持在上上行通道道。房?jī)r(jià)持續(xù)續(xù)上漲，消費(fèi)者者買漲不不買跌追追漲的心心理造成成了房?jī)r(jià)價(jià)的持續(xù)續(xù)高位運(yùn)運(yùn)行；土地增值值稅等政政策的強(qiáng)強(qiáng)硬出臺(tái)臺(tái)，開發(fā)發(fā)商為了了維持原原本的利利潤(rùn)空間間，也必必然將成成本轉(zhuǎn)嫁嫁到消費(fèi)費(fèi)者身上上，這也也進(jìn)一步步促使了了房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)價(jià)格的迅迅猛攀升升。3、20009年年大同市市房地產(chǎn)產(chǎn)投資狀狀況房地產(chǎn)開開發(fā)投

53、資資增速下下降。全全年全市市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)發(fā)投資完完成277億元，比上年年下降33.6 % ，其中，住宅投投資155.4 億元，下降223.66 % 。房地地產(chǎn)業(yè)開開發(fā)投資資占固定定資產(chǎn)投投資的比比重為99.8 % 。全市房房地產(chǎn)開開發(fā)施工工面積2227.7 萬萬平方米米，比上上年下降降20.1 % ，其其中住宅宅施工面面積2002.22 萬平平方米，比上年年下降224.88 % ?？⒐すっ娣e448.55 萬平平方米，比上年年下降77.9 % ；其中住住宅竣工工面積444.11 萬平平方米，比上年年下降110.66 % 。商品品房屋銷銷售面積積69.8 萬萬平方米米，比上上年下降降29.2 %

54、 。【小析】1）099年下半半年，受受一線城城市地產(chǎn)產(chǎn)低迷、樓市新新政和大大同市政政府對(duì)房房地產(chǎn)的的整頓，大同樓樓市出現(xiàn)現(xiàn)了階段段性的低低迷。具具體表現(xiàn)現(xiàn)在20009年年房地產(chǎn)產(chǎn)的投資資金額、開工面面積、竣竣工面積積、銷售售面積等等都出現(xiàn)現(xiàn)了不同同程度的的下降。2）雖然然樓市出出現(xiàn)階段段性的低低迷現(xiàn)象象，但是是住宅建建設(shè)仍然然在整體體的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資中中占主體體地位。3）20009 下半年年雖然階階段性低低迷，但但全年銷銷售面積積仍然要要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高高于竣工工面積，10年上上半年以以來，房房?jī)r(jià)繼續(xù)續(xù)居高不不下。說說明對(duì)住住宅的需需求仍然然旺盛，從各個(gè)個(gè)售樓部部得到的的信息，09下半半年低迷迷和1

55、00年春節(jié)節(jié)后全國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的“大觀望望”對(duì)大同同來說在在銷量和和價(jià)格上上并沒有有大的落落差。4）目前前房?jī)r(jià)居居高不下下，但市市場(chǎng)上普普遍出現(xiàn)現(xiàn)價(jià)漲量量跌現(xiàn)像像。5）市面面上在售售樓盤主主力戶型型。市場(chǎng)在在售樓盤盤的主力力戶型基基本偏大大，集中中在1445-2220平平米之間間，高端端樓盤2200以以上的戶戶型配比比均達(dá)到到8-110%左左右。4、大同同市房地地產(chǎn)綜合合評(píng)價(jià)大同市做做為一個(gè)個(gè)中等城城市來講講，房地地產(chǎn)業(yè)起起步較晚晚，但發(fā)發(fā)展較快快，價(jià)格格漲幅大大；其房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格水平平與其城城市建設(shè)設(shè)和房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展程程度不相相符；房房地產(chǎn)開開發(fā)模式式的成熟熟程度滯滯后于其其他中等等

56、城市，城市商商品房建建設(shè)看剛剛步入中中期，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展希望很很大；從項(xiàng)目的的包裝策策劃上來來講，項(xiàng)項(xiàng)目包裝裝比較粗粗糙，大大部分項(xiàng)項(xiàng)目沒有有自己的的宣傳資資料；整整體市場(chǎng)場(chǎng)缺乏推推廣宣傳傳，基本本上看不不到房地地產(chǎn)戶外外廣告；平面媒媒體雖然然有一定定的力度度，但畫畫面重復(fù)復(fù)使用，設(shè)計(jì)粗粗糙，對(duì)對(duì)項(xiàng)目形形象幫助助不大；銷售人人員素質(zhì)質(zhì)偏低，管理不不到位，缺乏應(yīng)應(yīng)有的職職業(yè)素養(yǎng)養(yǎng)和銷售售熱情。 消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)房逐漸漸趨于理理性，購(gòu)購(gòu)房除注注重價(jià)格格、質(zhì)量量和結(jié)構(gòu)構(gòu)外，同同時(shí)還在在注重地地理位置置、綠化化、休閑閑場(chǎng)所，交通是是否便利利，公共共設(shè)施是是否齊全全，物業(yè)業(yè)管理是是否到位位，周邊邊環(huán)境是是否滿意

57、意等，這這些都將將納入購(gòu)購(gòu)房者的的權(quán)衡范范圍之內(nèi)內(nèi)。特別別是在大大同這樣樣一個(gè)空空氣污染染較重，看不到到多少綠綠地的城城市里，小區(qū)綠綠化好及及園林式式建筑將將更有吸吸引力。但在售售樓盤中中，只有有1000畝以上上的樓盤盤如水泉泉灣龍園園、御景景園有大大規(guī)模的的園林配配套，其其他樓盤盤基本上上是借助助周邊的的公園、學(xué)區(qū)或或地段優(yōu)優(yōu)勢(shì)作為為賣點(diǎn)，小區(qū)物物業(yè)以開開發(fā)商自自配為主主，智能能化尚停停留在一一線城市市05年水水平。 商品房?jī)r(jià)價(jià)格在目目前普遍遍認(rèn)為過過高地情情況下，并不影影響購(gòu)買買者的購(gòu)購(gòu)買力，價(jià)格相相對(duì)過高高，是對(duì)對(duì)一部分分人在購(gòu)購(gòu)買力上上造成影影響的主主要因素素，而不不是決定定因素，決定

58、因因素是開開發(fā)商所所開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品是否否達(dá)到一一定水準(zhǔn)準(zhǔn)。在目前政政府“經(jīng)營(yíng)城城市”的理念念下，大大同的房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)正朝著著良好的的方向發(fā)發(fā)展，而而大同市市的住房房現(xiàn)狀、發(fā)展規(guī)規(guī)劃也決決定了房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)將有很很大的發(fā)發(fā)展前景景和開發(fā)發(fā)空間，至少五五年內(nèi)不不會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)拐點(diǎn)，投資機(jī)機(jī)遇與風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)共存存。5、大同同市房地地產(chǎn)走勢(shì)勢(shì)大同市持持續(xù)的大大規(guī)模城城市改造造，造成成了大量量剛性需需求；且且目前大大同房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)上存盤盤量并不不多，不不少房地地產(chǎn)項(xiàng)目目都處于于尾盤階階段，新新開樓盤盤如華北北星城、匯嘉華華宇等名名星樓盤盤外近115萬開開發(fā)量外外，其他他均未動(dòng)動(dòng)工，這這將會(huì)進(jìn)進(jìn)一步促促使房?jī)r(jià)價(jià)在近兩兩年

59、內(nèi)的的繼續(xù)上上漲；近幾年來來由于市市內(nèi)中心心地帶開開發(fā)量的的不斷擴(kuò)擴(kuò)大，能能夠開發(fā)發(fā)的土地地逐漸減減少，加加上政府府的調(diào)控控，市內(nèi)內(nèi)商品房房?jī)r(jià)格還還會(huì)有新新的增長(zhǎng)長(zhǎng)和需求求，現(xiàn)在在已有部部分開發(fā)發(fā)商著眼眼市區(qū)周周邊進(jìn)行行開發(fā)；御東地地區(qū)將成成為大同同市今后后十年的的開發(fā)熱熱點(diǎn)；城市大規(guī)規(guī)模持續(xù)續(xù)的改造造開發(fā)，城市建建設(shè)要求求的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化、配配套化及及發(fā)展速速度和前前瞻性都都將影響響促進(jìn)大大同的房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展和價(jià)價(jià)格的上上漲；大同市做做為山西西省和西西部五省省連接北北京的咽咽喉要道道，流動(dòng)動(dòng)人口將將會(huì)逐年年增加，同時(shí)大大同市政政府招商商引資的的優(yōu)惠政政策力度度在不斷斷加大，近幾年年來大同同的投資資

60、商也在在不斷增增多，購(gòu)購(gòu)房量也也將會(huì)逐逐年增加加，必然然會(huì)造成成商品住住房的緊緊張。 大同目前前在售的的樓盤，大都規(guī)規(guī)模較小小，兩三三棟樓成成小區(qū)的的項(xiàng)目比比較常見見，樓間間距偏小小、綠化化率偏低低，缺乏乏居住品品質(zhì)；今今后一段段時(shí)間內(nèi)內(nèi)，成規(guī)規(guī)模的、品質(zhì)較較高的小小區(qū)將成成為開發(fā)發(fā)方向；外埠購(gòu)房房分流部部分需求求。近年年來，出出于子女女參加高高考、工工作變動(dòng)動(dòng)、選擇擇居住環(huán)環(huán)境的考考慮，大大同有不不少消費(fèi)費(fèi)者選擇擇去外埠埠購(gòu)房。相對(duì)集集中在北北京、天天津、深深圳、海?？?、膠膠州半島島等城市市，這些些消費(fèi)者者可以說說是放遠(yuǎn)遠(yuǎn)眼光，已經(jīng)不不再把本本地當(dāng)作作購(gòu)房的的首選，這樣就就分流走走很大一一部