(新)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及建筑業(yè)稅務(wù)檢查講義

1、(新)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及建筑業(yè)稅務(wù)檢查講義第一頁(yè)，共82頁(yè)。第 一 部 分 房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 企 業(yè) 稅 務(wù) 檢 查第二頁(yè)，共82頁(yè)。概述行業(yè)特點(diǎn)及對(duì)稅收檢查的影響 1.房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)周期長(zhǎng)。成本核算的真實(shí)性和準(zhǔn)確性難以逐筆核實(shí). 2.資金密集型產(chǎn)業(yè).前期投入資金大，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)想遲緩稅款繳納時(shí)間。 3.購(gòu)房者中相當(dāng)一部分是個(gè)人，存在大量的現(xiàn)金交易。收入真實(shí)性難以核實(shí)。4.開(kāi)發(fā)過(guò)程中審批管理部門(mén)多。包括規(guī)劃、用地、消防、建設(shè)施工許可、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、測(cè)繪、安全質(zhì)量等等。當(dāng)然還包括稅收。5.其產(chǎn)品具有固定性、永久性，每套房產(chǎn)都有一套完整的檔案資料，便于檢查人員取證.第三頁(yè)，共82頁(yè)。一：房地產(chǎn)

2、開(kāi)發(fā)企業(yè)少繳稅款主要類(lèi)型（一）疏忽大意型：表現(xiàn)形式：企業(yè)不知道自己的有關(guān)處理是違反稅法的。在稅務(wù)稽查中，這種情況比較普遍，一旦出現(xiàn)這種情況，作為企業(yè)財(cái)務(wù)人員來(lái)說(shuō)是最尷尬的，一是給企業(yè)造成了損失，被罰款、補(bǔ)繳滯納金；二是領(lǐng)導(dǎo)對(duì)財(cái)務(wù)人員會(huì)產(chǎn)生不好的看法，認(rèn)為財(cái)務(wù)人員沒(méi)有盡到應(yīng)有的專(zhuān)業(yè)職責(zé)，認(rèn)為財(cái)務(wù)人員的專(zhuān)業(yè)水平不夠。嚴(yán)重的后果就是被辭退，所以這種情況是財(cái)務(wù)人員最不愿意面對(duì)的 。 原因：一是由于房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策相對(duì)復(fù)雜，而且現(xiàn)階段我國(guó)稅收政策變的也比較快，一些房地產(chǎn)企業(yè)確實(shí)對(duì)政策搞不清楚，致使少繳稅款。二是稅收政策中也的確存在有不明確的地方，財(cái)務(wù)人員很難全面把握稅法，在一些特殊事項(xiàng)處理上就很容易違

3、反稅法規(guī)定。第四頁(yè)，共82頁(yè)。一：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)少繳稅款主要類(lèi)型（二）明目張膽型：表現(xiàn)形式：目前現(xiàn)實(shí)中，我們的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)絕大部分都是民營(yíng)企業(yè)，民營(yíng)企業(yè)的老板，一般都不會(huì)痛痛快快的交稅的，而且這些人一般法律意思相對(duì)薄弱，辦事講究關(guān)系，認(rèn)為只要在關(guān)系上下好功夫，就不會(huì)出什么問(wèn)題。這是民營(yíng)企業(yè)老板的一個(gè)普遍性思維。自恃自己有關(guān)系，明目張膽的少繳稅款。比如企業(yè)預(yù)售收入放在賬上，銷(xiāo)售行為實(shí)現(xiàn)了，就是不按照稅收政策規(guī)定進(jìn)行申報(bào)納稅。 應(yīng)該說(shuō)，這種偷稅行為的檢查難度比較小 ，但處理難度大。第五頁(yè)，共82頁(yè)。一：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)少繳稅款主要類(lèi)型（三）精心策劃型表現(xiàn)形式：精心策劃、鉆稅收政策漏洞是其典型的偷稅

4、手法，如為了偷稅，不惜采取設(shè)兩套賬、構(gòu)建關(guān)聯(lián)交易、接受虛開(kāi)發(fā)票等手段達(dá)到少繳或不繳稅款之目的。 這類(lèi)偷稅行為是稅務(wù)稽查中比較難辦的類(lèi)型，稽查人員需要掌握一定的稽查技巧方能發(fā)現(xiàn)問(wèn)題所在。第六頁(yè)，共82頁(yè)。二：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)達(dá)到少繳稅款采用的主要手段 總結(jié)我們?cè)趯?shí)踐中的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)要達(dá)到少繳稅款或?qū)崿F(xiàn)偷稅目的，無(wú)非是在收入、成本、費(fèi)用上下功夫，降低計(jì)稅依據(jù)?？梢苑诸?lèi)歸納如下：第七頁(yè)，共82頁(yè)。（一）收入不實(shí)1、設(shè)置兩套賬，賬外建賬這里邊手法主要是：一是銷(xiāo)售收入不入帳：擅自少開(kāi)或不開(kāi)銷(xiāo)售發(fā)票，或者使用自制收據(jù)收取現(xiàn)金，在賬務(wù)上不體現(xiàn)營(yíng)業(yè)額。二是價(jià)外費(fèi)用不入帳：房地產(chǎn)銷(xiāo)售時(shí)，向住戶(hù)收取的價(jià)外費(fèi)

5、用或代收費(fèi)用，在會(huì)計(jì)上不計(jì)或少計(jì)收入，導(dǎo)致收入減少。如在銷(xiāo)售房產(chǎn)時(shí)依據(jù)有關(guān)合同、協(xié)議，代收燃?xì)?、水電、暖氣配套費(fèi)，拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)等款項(xiàng)列入“小帳”，年末不結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入三是其他收入不入帳：部分開(kāi)發(fā)商將拖交房款押金、罰息收入、沒(méi)收的違約保證金、定金等收入記入“小金庫(kù)”。第八頁(yè)，共82頁(yè)。（一）收入不實(shí)2、隱匿預(yù)收賬款或預(yù)收款項(xiàng)掛帳一是某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房已經(jīng)全部售完，但銷(xiāo)售商品房收入一直掛在“應(yīng)收賬款”“預(yù)收帳款”帳戶(hù)上，不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入。二是預(yù)收購(gòu)房款不入賬，通過(guò)假借款形式計(jì)入“應(yīng)付賬款”，隱瞞銷(xiāo)售收入。收入長(zhǎng)期掛賬或以收抵支，偷逃稅款。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用售房收入記入“應(yīng)付賬款”等往來(lái)科目

6、歸集，不通過(guò)“預(yù)收賬款”科目核算，長(zhǎng)期掛賬不結(jié)轉(zhuǎn)收入或直接通過(guò)“應(yīng)付賬款”撥付工程款以收抵支，從而達(dá)到偷稅的目的。三是個(gè)別企業(yè)采取“體外循環(huán)法”，將預(yù)收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶(hù)甚至股東、財(cái)務(wù)人員、售樓人員個(gè)人的帳戶(hù)上，或不按規(guī)定向購(gòu)房人開(kāi)具發(fā)票，隱瞞收入。四是整體轉(zhuǎn)讓“樓花”收入未申報(bào)。一些房地產(chǎn)企業(yè)將土地手續(xù)辦理完畢后，把一部分樓的開(kāi)發(fā)權(quán)整體轉(zhuǎn)讓給其他具有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，按照約定收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)或所謂的承包費(fèi)、聯(lián)合開(kāi)發(fā)費(fèi)，卻不按規(guī)定作收入，而是掛往來(lái)賬，甚至私設(shè)賬外賬，以達(dá)到少繳或不繳稅之目的。（“樓花”一詞最早源自香港，是指未完工的物業(yè)。如果把開(kāi)發(fā)公司已建成的房屋看成建設(shè)完成后的果實(shí)，那

7、么開(kāi)發(fā)公司正在建設(shè)而未完成的建筑物則可看做這一果實(shí)的花。由此進(jìn)一步引申出買(mǎi)“樓花”、賣(mài)“樓花”、炒“樓花”等。一般稱(chēng)賣(mài)“樓花”為預(yù)售房屋，買(mǎi)“樓花”為預(yù)購(gòu)房屋。 ）第九頁(yè)，共82頁(yè)。（一）收入不實(shí)五是分解售房收入，將部分款項(xiàng)開(kāi)具收款收據(jù)，隱匿收入。少開(kāi)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，蓄意虛減計(jì)稅依據(jù)，合謀偷稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票開(kāi)具金額確定售房收入繳納營(yíng)業(yè)稅，購(gòu)房者以銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票開(kāi)具金額依比例繳納契稅后方可辦理房屋所有權(quán)證，可見(jiàn)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票開(kāi)具金額是雙方繳納稅款的計(jì)稅依據(jù)，如雙方協(xié)議少開(kāi)或不開(kāi)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，可偷逃稅款，實(shí)現(xiàn)“雙贏”。 另外，取得其他收入不入賬。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除了有產(chǎn)權(quán)證的可售

8、面積外，還有車(chē)庫(kù)、停車(chē)位、裝修款等其他的銷(xiāo)售收入，由于這一部分在房屋面積測(cè)算證書(shū)上沒(méi)有載明，也沒(méi)有相關(guān)產(chǎn)權(quán)證，企業(yè)往往隱瞞這部分收入。第十頁(yè)，共82頁(yè)。（一）收入不實(shí)3、企業(yè)之間合作建房對(duì)沖帳。一是目前房地產(chǎn)行業(yè)己形成多種開(kāi)發(fā)形式，某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，形成所謂的合作建房或名義上的代建房，而合作雙方不申報(bào)納稅，瞞報(bào)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)收入。二是以開(kāi)發(fā)房屋抵頂所欠材料、設(shè)備供應(yīng)商款項(xiàng)；或以房屋抵頂拆遷戶(hù)補(bǔ)償費(fèi)、銀行借款本息、應(yīng)付工程款、獲取土地使用權(quán)費(fèi)等第十一頁(yè)，共82頁(yè)。（一）收入不實(shí)4、其他手段諸如：“拆一還一”換面積某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)

9、“拆一還一”回遷戶(hù)的等面積部分，不依照規(guī)定計(jì)稅。如對(duì)舊有居民點(diǎn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)，“拆一還一”等面積的部分直接沖減拆遷成本；對(duì)原住戶(hù)增加面積依市場(chǎng)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)出售所得購(gòu)房款不入帳無(wú)正當(dāng)理由以明顯偏低的價(jià)格銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品：讓售土地使用權(quán)未作收入 第十二頁(yè)，共82頁(yè)。（二）成本之虛1、虛開(kāi)發(fā)票某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間相互勾結(jié)、相互利用，通過(guò)虛開(kāi)、多開(kāi)發(fā)票，加大建筑工程成本，減少應(yīng)稅所得額，或以無(wú)效票據(jù)加大開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在按工程進(jìn)度撥付工程款時(shí)，未按稅法規(guī)定要求施工方開(kāi)具建筑業(yè)發(fā)票入賬。 2、以“文件”、“協(xié)議”為入賬依據(jù)某些地方政府與某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的土地轉(zhuǎn)讓常常以“文件”“協(xié)議”為據(jù)，收支雙方

10、無(wú)發(fā)票，甚至以收據(jù)代之。第十三頁(yè)，共82頁(yè)。（二）成本之虛3、資產(chǎn)置換土地使用權(quán)某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)資產(chǎn)置換取得到土地使用權(quán)但無(wú)合法入帳憑據(jù)。具體表現(xiàn)在：企業(yè)先期承包市政、路政工程，如舊城改造、沿江防洪大堤、水渠、道路工程等等。當(dāng)形成應(yīng)收工程款項(xiàng)時(shí)，則由政府通過(guò)劃撥土地抵欠工程款。為避稅，一般由某些政府下轄的各級(jí)開(kāi)發(fā)建設(shè)辦公室開(kāi)出證明為據(jù)，企業(yè)會(huì)計(jì)核算入帳時(shí)既無(wú)企業(yè)預(yù)付工程款的原始憑證及相關(guān)合法證明，也沒(méi)有市政府及土地管理部門(mén)相關(guān)的批文，根本無(wú)法證實(shí)其土地成本的真實(shí)性、合法性及客觀性，以白條入帳。 第十四頁(yè)，共82頁(yè)。（二）成本之虛4、混淆成本一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工期長(zhǎng)、投資大，大部分工程需跨年度

11、完成，有的甚至長(zhǎng)達(dá)數(shù)年。加上許多項(xiàng)目都是滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取不分項(xiàng)目的方法，將完工項(xiàng)目成本與未完工項(xiàng)目成本混在一起，導(dǎo)致賬面長(zhǎng)期虧損或隱瞞巨額利潤(rùn)；完工開(kāi)發(fā)項(xiàng)目長(zhǎng)期不決算，影響所得稅清算；不遵循收入與成本費(fèi)用配比原則，混淆成本歸屬期和成本所屬項(xiàng)目，有的開(kāi)發(fā)企業(yè)隨意以80或其他高估比例結(jié)轉(zhuǎn)成本，人為控制銷(xiāo)售成本結(jié)轉(zhuǎn)，調(diào)節(jié)利潤(rùn)；有些企業(yè)把歷年來(lái)所有工程開(kāi)發(fā)工程成本，放在一個(gè)賬戶(hù)中進(jìn)行核算，成本內(nèi)容包羅萬(wàn)象，時(shí)間范圍有始無(wú)終，使確認(rèn)當(dāng)期單項(xiàng)工程開(kāi)發(fā)成本失去依據(jù)；將尚未銷(xiāo)售的配套設(shè)施成本列入商品房的開(kāi)發(fā)成本。這些都違背會(huì)計(jì)核算中的權(quán)責(zé)發(fā)生制原則、相關(guān)性原則和配比原則。第十五頁(yè)，共82頁(yè)。（

12、二）成本之虛二是某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目主體完工后，高估配套建設(shè)成本，并將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之外的市政設(shè)施建設(shè)、鋪設(shè)道路、綠化等其他工程成本列入開(kāi)發(fā)成本。三是某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自用房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本不從“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目轉(zhuǎn)到“固定資產(chǎn)”科目，而是計(jì)入對(duì)外銷(xiāo)售商品房成本等。四是擴(kuò)大拆遷安置補(bǔ)償面積，虛列拆遷費(fèi)支出，多結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本。第十六頁(yè)，共82頁(yè)。（三）費(fèi)用之亂1、白條入賬某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)列支的成本、費(fèi)用中存在較多白條，如在管理費(fèi)用中列支的招待費(fèi)無(wú)正規(guī)發(fā)票；在開(kāi)發(fā)成本中列支的水管、工具、器具等雜費(fèi)無(wú)正規(guī)發(fā)票。2、借貸利息支出不實(shí)某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)借貸業(yè)務(wù)頻繁，數(shù)額較大，借款利息常常高于同期國(guó)有銀行貸款利息，但

13、申報(bào)時(shí)未作納稅調(diào)整。借款利息不在成本對(duì)象中分?jǐn)?，全部記入?dāng)期財(cái)務(wù)費(fèi)用。影響了本期的稅前利潤(rùn)，造成納稅滯后。（注意：假按揭利息的對(duì)待和處理）3、工資費(fèi)用虛列某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已提未發(fā)工資稅前扣除。有的虛列人員，增加工資支出，虛增費(fèi)用。第十七頁(yè)，共82頁(yè)。（三）費(fèi)用之亂4、多列預(yù)提費(fèi)用某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用“預(yù)提費(fèi)用帳目調(diào)整當(dāng)期利潤(rùn)。一是費(fèi)用計(jì)提未付。預(yù)提費(fèi)用、預(yù)計(jì)負(fù)債是企業(yè)根據(jù)謹(jǐn)慎性原則預(yù)計(jì)提取記入當(dāng)期成本、費(fèi)用的未支付款項(xiàng)，但因是當(dāng)期預(yù)期數(shù)，提取金額與以后應(yīng)支付金額容易存在較大差異。從企業(yè)角度講，當(dāng)期有會(huì)計(jì)利潤(rùn)，多提預(yù)提費(fèi)用、預(yù)計(jì)負(fù)債，形成虧損；當(dāng)期虧損，則不提或少提，從而達(dá)到人為操縱會(huì)計(jì)利潤(rùn)

14、目的。二是預(yù)提“公共配套”（如綠化費(fèi)、小區(qū)公用設(shè)施建筑費(fèi)用等）費(fèi)用數(shù)額大，有的配套設(shè)施根本不存在。在配套工程完工驗(yàn)收之后不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)配套工程成本。有的企業(yè)在配套工程完工驗(yàn)收之后仍繼續(xù)計(jì)提或重復(fù)計(jì)提“預(yù)提費(fèi)用”，長(zhǎng)期滾動(dòng)使用，加大商品房成本。 第十八頁(yè)，共82頁(yè)。（三）費(fèi)用之亂5、費(fèi)用分配不實(shí)某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)年終不按規(guī)定合理結(jié)轉(zhuǎn)費(fèi)用，而是將當(dāng)年度費(fèi)用全部列入已完工產(chǎn)品成本，人為調(diào)減會(huì)計(jì)利潤(rùn)。第十九頁(yè)，共82頁(yè)。小結(jié) 從我們對(duì)以上情況歸納可以看出，不管如何千變?nèi)f化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)但都是圍繞著收入和支出做文章，就是隱瞞應(yīng)稅收入，加大開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用，降低利潤(rùn)和增值額，達(dá)到遲繳、少繳、不繳各項(xiàng)應(yīng)繳稅款之

15、目的。（這里，有些造成納稅的時(shí)間性差異，絕大部分是納稅的永久性差異。如折舊多提是時(shí)間性差異，多計(jì)虛列工程成本屬永久性差異。時(shí)間性差異只是造成提前或延遲納稅，總體不會(huì)造成少納稅）。我們前邊的分析就是治病前的“號(hào)脈”，號(hào)準(zhǔn)了脈，我們就可對(duì)癥下藥。第二十頁(yè)，共82頁(yè)。三：房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)檢查總體思路（一）查前準(zhǔn)備1、了解房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)流程，掌握企業(yè)樓盤(pán)相關(guān)資料 一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從開(kāi)始立項(xiàng)到銷(xiāo)售結(jié)束大致分為三個(gè)階段： 第一階段（開(kāi)工前期）：通過(guò)土地交易中心組織的土地掛牌、招標(biāo)、拍賣(mài)程序獲得土地的使用權(quán)取得計(jì)劃委員會(huì)印發(fā)的正式計(jì)劃書(shū)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的建設(shè)用的規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證土地主管部門(mén)核發(fā)的建設(shè)用

16、地批準(zhǔn)書(shū)建設(shè)局核發(fā)的建筑工程施工許可證（其中在核發(fā)施工許可證時(shí)，建設(shè)局將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工圖、設(shè)計(jì)合同、施工合同、勘察合同、分包合同、監(jiān)理單位以及資金量是否備足等情況進(jìn)行審查）。 第二階段（組織施工期）：通過(guò)正式的招標(biāo)程序，組織安排施工企業(yè)進(jìn)場(chǎng)施工。 第三階段（預(yù)售期和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移期）：根據(jù)國(guó)家規(guī)定的完工程度或投資比例，辦理預(yù)售證組織房屋銷(xiāo)售。預(yù)售房屋時(shí)必須取得房屋主管部門(mén)批準(zhǔn)的預(yù)售許可證。房屋產(chǎn)權(quán)移交給購(gòu)買(mǎi)者，必須到房管部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)。第二十一頁(yè)，共82頁(yè)。檢查前期工作中需要企業(yè)提供的政府部門(mén)的批件主要包括：（1）建委的立項(xiàng)批復(fù) （2）城市規(guī)劃管理局建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許

17、可證（3）城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用出讓合同以及相關(guān)補(bǔ)充合同 （4）國(guó)土資源局頒發(fā)的國(guó)有土地使用證（5）土地開(kāi)發(fā)協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議（此協(xié)議是列支拆遷費(fèi)和有關(guān)開(kāi)發(fā)費(fèi)的依據(jù)）（6）建委頒發(fā)的施工許可證（7）企業(yè)與施工企業(yè)的施工合同（8）規(guī)劃局頒發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格通知書(shū)和建委頒發(fā)的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表（確定開(kāi)發(fā)成本的終止日）（9）房地產(chǎn)管理局測(cè)繪隊(duì)頒發(fā)的測(cè)繪明細(xì)等登記表（每戶(hù)一表）（10）房屋所有權(quán)證，作為檢查人員了解企業(yè)自用產(chǎn)權(quán)、移送產(chǎn)權(quán)、轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)以及銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)的依據(jù)（11）房屋管理局頒發(fā)的商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證，作為可售面積的依據(jù)（12）企業(yè)簽署的所有商品房預(yù)售契約和商品房買(mǎi)賣(mài)合同，作為衡量銷(xiāo)售收入的

18、依據(jù)。第二十二頁(yè)，共82頁(yè)。（一）查前準(zhǔn)備2、拓展并掌握調(diào)查取證的渠道和方法在檢查過(guò)程中應(yīng)注意根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特性，收集掌握涉稅線(xiàn)索。（1）向計(jì)劃部門(mén)采集開(kāi)發(fā)項(xiàng)目批準(zhǔn)文號(hào)、建設(shè)單位、批復(fù)項(xiàng)目、投資概算、建設(shè)地址、項(xiàng)目備案號(hào)等立項(xiàng)批復(fù)信息。（2）向規(guī)劃部門(mén)采集開(kāi)發(fā)項(xiàng)目名稱(chēng)、性質(zhì)、占地面積、建筑面積、容積率、可銷(xiāo)售面積、不可銷(xiāo)售面積、公共配套設(shè)施情況等信息。（3）向建設(shè)部門(mén)采集城市拆遷資料信息，發(fā)放的建筑工程施工許可證書(shū)編號(hào)、建設(shè)單位、工程名稱(chēng)、工程地址、工程概算、施工單位、監(jiān)理單位、開(kāi)工日期等。（4）向土地部門(mén)采集土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓信息，轉(zhuǎn)（出）讓方、轉(zhuǎn)（出）讓方地址、受讓方地址、土地位置、

19、土地面積、土地用途、土地成交價(jià)格、轉(zhuǎn)讓金額等。（5）向房產(chǎn)管理部門(mén)采集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱(chēng)、房產(chǎn)位置、建筑面積、產(chǎn)權(quán)證號(hào)、發(fā)證時(shí)間等房產(chǎn)交易信息，預(yù)售許可證發(fā)放的情況，以及涉及拆遷戶(hù)數(shù)、面積、補(bǔ)償款等開(kāi)發(fā)成本情況。以上相關(guān)資料企業(yè)也有，我們同時(shí)要求企業(yè)提供，同時(shí)調(diào)閱企業(yè)的各類(lèi)竣工報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程監(jiān)理報(bào)告、設(shè)計(jì)合同、建筑施工合同。從中相互比照，結(jié)合查賬結(jié)果綜合分析。第二十三頁(yè)，共82頁(yè)。（一）查前準(zhǔn)備3、項(xiàng)目所在地實(shí)地查看并詢(xún)問(wèn)“望、聞、問(wèn)、切”到項(xiàng)目所在地進(jìn)行實(shí)地查看，對(duì)售樓處進(jìn)行調(diào)查，向售樓處的工作人員了解被調(diào)查企業(yè)整個(gè)樓盤(pán)的建筑總面積、已售數(shù)量、銷(xiāo)售均價(jià)、最低售價(jià)、預(yù)付款比例等，索取樓盤(pán)

20、銷(xiāo)控表。到物業(yè)管理部門(mén)索取入住檔案資料，到企業(yè)負(fù)責(zé)協(xié)助業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)的部門(mén)索取辦理房屋產(chǎn)權(quán)底冊(cè)；根據(jù)企業(yè)銷(xiāo)售費(fèi)用科目中發(fā)生的房地產(chǎn)交易中心收取的房屋買(mǎi)賣(mài)交易服務(wù)費(fèi)、代收的契稅等估算企業(yè)已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的商品房銷(xiāo)售收入，用倒算結(jié)果和企業(yè)賬面銷(xiāo)售收入進(jìn)行比較，測(cè)試企業(yè)已辦理完畢房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的銷(xiāo)售收入完整性。到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地、銷(xiāo)售地實(shí)地進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)檢查，了解項(xiàng)目的實(shí)際建設(shè)情況、房屋銷(xiāo)售情況及購(gòu)房者的入住情況（這一點(diǎn)很有必有，且行之有效）。在實(shí)地了解的同時(shí)，還應(yīng)廣泛和有關(guān)人員接觸，通過(guò)詢(xún)問(wèn)交流的方式了解房屋銷(xiāo)售方式，有無(wú)工程配套設(shè)施、有無(wú)出租未售出房屋的情況，周轉(zhuǎn)房的攤銷(xiāo)情況等。在以上基礎(chǔ)上推算出企

21、業(yè)的涉稅數(shù)據(jù)。熟悉樓盤(pán)實(shí)際情況，對(duì)該項(xiàng)目有一個(gè)基本的感性認(rèn)識(shí)，再結(jié)合財(cái)務(wù)查賬資料，核對(duì)稅款繳納的真實(shí)性第二十四頁(yè)，共82頁(yè)。（二）案頭分析1、實(shí)施稅收檢查時(shí)，首先應(yīng)研究財(cái)務(wù)報(bào)表以及納稅申報(bào)表特別是所得稅納稅申報(bào)表 通過(guò)分析性復(fù)核程序來(lái)進(jìn)行測(cè)算其銷(xiāo)售毛利率、銷(xiāo)售利潤(rùn)率、銷(xiāo)售成本率等指標(biāo)，并將其與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)前期及同行業(yè)類(lèi)似規(guī)模的指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析，若存在較大差異，稅收檢查可將其列入重點(diǎn)檢查范圍進(jìn)行重點(diǎn)檢查。問(wèn)題是我們現(xiàn)在沒(méi)有建立起有關(guān)指標(biāo)的預(yù)警值，導(dǎo)致即使有疑問(wèn)我們有時(shí)也不知從何下手?，F(xiàn)實(shí)中我們不是有大量的長(zhǎng)虧不倒企業(yè)嗎。要查清必定要有更多的付出。 第二十五頁(yè)，共82頁(yè)。（二）案頭分析2、數(shù)據(jù)間

22、的邏輯關(guān)系分析法 掌握所采集數(shù)據(jù)之間的邏輯關(guān)系，有利于發(fā)現(xiàn)企業(yè)提供的資料中所存在的疑點(diǎn)，為進(jìn)一步檢查提供依據(jù)。 如開(kāi)發(fā)手續(xù)情況登記表中反映的規(guī)劃面積、施工面積、土地面積、合同造價(jià)可以同項(xiàng)目銷(xiāo)售情況一覽表的數(shù)據(jù)對(duì)照，看企業(yè)提供可銷(xiāo)售面積與規(guī)劃許可證之間反映的面積有無(wú)差距；建筑安裝許可證的合同造價(jià)與實(shí)際合同和實(shí)際支付施工費(fèi)的差額。 看房產(chǎn)交易費(fèi)、維修基金支付額與帳面銷(xiāo)售收入是否成比例，銷(xiāo)售面積是否一致，測(cè)定企業(yè)實(shí)現(xiàn)收入與帳面收入是否存在差額。 第二十六頁(yè)，共82頁(yè)。（三） 一般檢查方法.檢查前設(shè)計(jì)制作房源表，掌握收入的總體情況面積欄目可根據(jù)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門(mén)提供的測(cè)繪圖填列，此測(cè)繪圖可從房地產(chǎn)企業(yè)或

23、者房產(chǎn)管理部門(mén)得到； 購(gòu)房人、單價(jià)和金額欄目可根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)具的發(fā)票或者收據(jù)填列，在填列時(shí)要與房屋銷(xiāo)售合同核對(duì)； 發(fā)現(xiàn)房屋售價(jià)明顯偏低、贈(zèng)與房屋、自用房屋等情況在備注欄注明 為了節(jié)省時(shí)間，可以責(zé)令房地產(chǎn)企業(yè)配合做這項(xiàng)工作。 序號(hào)購(gòu)房人面積單價(jià)合同金額發(fā)票金額收據(jù)金額實(shí)際收款銷(xiāo)售臺(tái)帳第二十七頁(yè)，共82頁(yè)。（三） 一般檢查方法四項(xiàng)核對(duì)-行之有效的方法（1）銷(xiāo)售臺(tái)帳。可以看到按揭款是多少，首付款是多少，房地產(chǎn)企業(yè)有的只對(duì)首付款開(kāi)收據(jù)，而對(duì)按揭款不開(kāi)收據(jù)。（2）發(fā)票購(gòu)領(lǐng)本。要求企業(yè)提供全部從地稅取得的發(fā)票購(gòu)領(lǐng)本，核對(duì)從稅務(wù)局購(gòu)買(mǎi)的預(yù)售房款收據(jù)（有編號(hào)）（3）銷(xiāo)售收入賬?？促Y產(chǎn)負(fù)債表或納稅申報(bào)表和

24、總賬以及營(yíng)業(yè)稅納稅申報(bào)表。三項(xiàng)核對(duì)，有的單位對(duì)不上。（4）商品房銷(xiāo)售合同（都有房管局的備案章）第二十八頁(yè)，共82頁(yè)。（三） 一般檢查方法外部資料核對(duì)（1）去房管局去查預(yù)（銷(xiāo)）售合同等備案資料。目前全國(guó)很多地方都已經(jīng)實(shí)行銷(xiāo)售合同網(wǎng)上備案，給銷(xiāo)售合同的核查提供了便利（2）在要求企業(yè)提供銀行開(kāi)戶(hù)情況的基礎(chǔ)上，去人民銀行打出其所有的銀行賬號(hào)進(jìn)行核對(duì)。可能存在問(wèn)題：隱瞞賬號(hào)情況；隱瞞收入情況（3）到物業(yè)查看業(yè)主入住資料，看是否及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本。地下車(chē)位可以數(shù)一數(shù)（施工圖），去現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)，問(wèn)一問(wèn)，賣(mài)車(chē)庫(kù)一般都開(kāi)收據(jù)（4）檢查售樓部（銷(xiāo)售管理部）經(jīng)理的電腦，取得售樓電子數(shù)據(jù)（5）注意“其他應(yīng)付款”、“其他應(yīng)收款”

25、科目-要求提供合同（6）注意所建商業(yè)經(jīng)營(yíng)房情況（往往在這里隱瞞收入）-必須盤(pán)點(diǎn)（7）查看有否存在出租房收入情況第二十九頁(yè)，共82頁(yè)。（三） 一般檢查方法在按照以上思路進(jìn)行審核比對(duì)的基礎(chǔ)上，我們按照企業(yè)收入、成本、費(fèi)用可能存在問(wèn)題的環(huán)節(jié)和地方，對(duì)賬簿進(jìn)行詳細(xì)檢查審核，根據(jù)賬簿資料審核結(jié)果和以上各個(gè)方面的比對(duì)，找出納稅人存在的涉稅問(wèn)題并作出正確的檢查結(jié)論和處理意見(jiàn)。第三十頁(yè)，共82頁(yè)。四、分稅種稅務(wù)檢查方法（一）營(yíng)業(yè)稅檢查1、認(rèn)真審核相關(guān)賬戶(hù)按照正常會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售房款應(yīng)該在“預(yù)收賬款”科目核算，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的在“銷(xiāo)售收入”科目核算。但是，在實(shí)際中，沒(méi)有幾個(gè)企業(yè)完完全全、規(guī)規(guī)矩矩的按核算

26、準(zhǔn)則走，應(yīng)稅收入核算五花八門(mén)。為了掌握相對(duì)準(zhǔn)確的計(jì)稅依據(jù)，我們?cè)跈z查中除審核“預(yù)收賬款”科目外，還要審核應(yīng)收賬款、其他應(yīng)付款等賬戶(hù)。第三十一頁(yè)，共82頁(yè)。32（一）營(yíng)業(yè)稅檢查1）查“預(yù)收賬款”科目貸方 看是否有明顯的預(yù)售收入未繳納所得稅情況。由于征管原因，此類(lèi)問(wèn)題的確存在。正宗的預(yù)售收入應(yīng)當(dāng)在“預(yù)收賬款”科目反映。一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)往往采取預(yù)售銷(xiāo)售的模式，因此預(yù)收賬款科目是最重要的賬戶(hù)。第三十二頁(yè)，共82頁(yè)。33（一）營(yíng)業(yè)稅檢查2）查“應(yīng)收賬款”科目 有的企業(yè)不按規(guī)定記賬，可以查看“應(yīng)收賬款”科目的貸方。在檢查實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，有的企業(yè)人為的將收取的預(yù)售款項(xiàng)分別在預(yù)收賬款同應(yīng)收賬款貸方反映。而僅將在

27、預(yù)收賬款科目反映的收入申報(bào)納稅。第三十三頁(yè)，共82頁(yè)。34（一）營(yíng)業(yè)稅檢查3）“其他應(yīng)付款”科目 一般下設(shè)二級(jí)科目“房款”、“定金”、“保證金”、“誠(chéng)意金”等都屬于預(yù)售收入。一些企業(yè)還將預(yù)售款、銀行按揭收入在此科目記載，刻意隱瞞收入 這里邊要注意“其他應(yīng)付款科目”是否有大額借款隱瞞收入問(wèn)題。單純訂金是否涉稅須探討，按含義訂金可退。如果繳納了首付款，訂金也隨之轉(zhuǎn)為了預(yù)收賬款。第三十四頁(yè)，共82頁(yè)。（一）營(yíng)業(yè)稅檢查4）“其他業(yè)務(wù)收入”科目 一些房地產(chǎn)公司在房屋待售階段，將房屋出租，或?qū)⑥D(zhuǎn)作固定資產(chǎn)房屋出租。對(duì)此，我們一是實(shí)地查看發(fā)現(xiàn)出租行為，二是通過(guò)合同確認(rèn)，三是審核租金數(shù)額，可以檢查“其他業(yè)務(wù)收

28、入”賬戶(hù)的貸方發(fā)生額。對(duì)于不規(guī)范記賬的還要檢查“其他應(yīng)付款”、“管理費(fèi)用”、“營(yíng)業(yè)外收入”等賬戶(hù)的貸方發(fā)生額或“管理費(fèi)用”借方紅字，另外還要做好向相關(guān)當(dāng)事人的詢(xún)問(wèn)。最后審核收入是否申報(bào)稅款第三十五頁(yè)，共82頁(yè)。36（一）營(yíng)業(yè)稅檢查5）“銀行存款”科目及其日記賬 看是否有莫名的大筆款項(xiàng)轉(zhuǎn)入，隱瞞預(yù)售收入。如果有向非金融機(jī)構(gòu)的借款，一定要審查借款合同，看是否有利息發(fā)生，無(wú)利息發(fā)生的借款一般是假的。第三十六頁(yè)，共82頁(yè)。（一）營(yíng)業(yè)稅檢查核實(shí)大額應(yīng)付款的真實(shí)性。例：某房地產(chǎn)企業(yè),將商品房售于某企業(yè),價(jià)值2000萬(wàn)元,為逃避納稅,雙方又簽訂了一份虛假的鋼材購(gòu)銷(xiāo)合同,將收取的購(gòu)房款暫以預(yù)收材料訂金的形式列

29、“應(yīng)付賬款-單位 ”科目，偷逃稅款。通過(guò)向第三方外調(diào)、協(xié)查基本上能查清問(wèn)題。 查是否延遲收入的入賬時(shí)間。房地產(chǎn)公司的售樓中心日常售房收入，除部分上繳財(cái)務(wù)入賬外，其他收入沉淀在售樓中心。 第三十七頁(yè)，共82頁(yè)。38（一）營(yíng)業(yè)稅檢查2、做好幾項(xiàng)核對(duì)。到人民銀行去查看賬號(hào)，了解企業(yè)全部賬戶(hù)，看收入是否全部入賬。 隨著通過(guò)銀行卡支付結(jié)算手段的發(fā)達(dá)，將收入隱瞞在銀行賬號(hào)的情況已經(jīng)比較少見(jiàn)。 （新動(dòng)向?yàn)閷㈩A(yù)售收入隱瞞在個(gè)人銀行卡上，給我們帶來(lái)了很大的難度）核對(duì)“銀行對(duì)賬單”與“銀行存款日記賬” 可以借助會(huì)計(jì)工作，令其作出“銀行存款余額調(diào)節(jié)表”，從而看是否有未入賬的收入項(xiàng)目。第三十八頁(yè)，共82頁(yè)。39（一）

30、營(yíng)業(yè)稅檢查到銀行去查按揭款情況檢查銀行按揭貸款是否按規(guī)定轉(zhuǎn)為售樓收入。在房地產(chǎn)銷(xiāo)售過(guò)程中有相當(dāng)部分采用購(gòu)房者向銀行按揭的方式， 先簽合同，交首付款；再向銀行辦理按揭手續(xù)，銀行按揭款到賬并核算。對(duì)采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，核算原則是應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。但一些房地產(chǎn)企業(yè)不按會(huì)計(jì)制度規(guī)定將銀行按揭購(gòu)房款轉(zhuǎn)入“經(jīng)營(yíng)收入”或“預(yù)收賬款”科目申報(bào)繳納有關(guān)稅金，而是將有關(guān)的收入以“銀行貸款”的名義轉(zhuǎn)入“短期借款”、“長(zhǎng)期借款”科目。第三十九頁(yè)，共82頁(yè)。3、做到“10項(xiàng)查看”（1）查看是否存在以房抵

31、債情況 以房抵頂債務(wù)問(wèn)題。檢查開(kāi)發(fā)成本、期間費(fèi)用等明細(xì)賬的借方紅字或貸方發(fā)生額；通過(guò)“庫(kù)存商品（開(kāi)發(fā)產(chǎn)品）”明細(xì)賬的貸方發(fā)生額，檢查有無(wú)將以房抵償工程款、借款本息等非貨幣性交易直接沖減庫(kù)存商品（開(kāi)發(fā)產(chǎn)品）的情況。這方面要結(jié)合開(kāi)發(fā)成本和銷(xiāo)售成本及應(yīng)付賬款科目有關(guān)結(jié)轉(zhuǎn)憑證，注意憑證分錄為“借：應(yīng)付賬款 貸：開(kāi)發(fā)成本”或“借：應(yīng)付賬款 貸：產(chǎn)品銷(xiāo)售成本”等。借：財(cái)務(wù)費(fèi)用 貸：開(kāi)發(fā)成本或產(chǎn)品銷(xiāo)售成本第四十頁(yè)，共82頁(yè)。3、做到“10項(xiàng)查看”（2）查看有無(wú)以房換地問(wèn)題 在房屋與土地互換過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓建成后的部分房屋所有權(quán)為代價(jià)，換取了土地使用權(quán)，發(fā)生了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的行為；土地所有人以轉(zhuǎn)讓土地

32、使用權(quán)為代價(jià)，換取了部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。因此，應(yīng)當(dāng)按照營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營(yíng)業(yè)額，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅，對(duì)原土地所有人依“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目征稅，如原土地所有人將分得的房屋售出，則應(yīng)對(duì)其銷(xiāo)售收入再按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅通過(guò)查看開(kāi)發(fā)用地來(lái)源確定是否存在以房換地 ，如有則計(jì)算確定交易額，確定出給與提供土地方房屋視同銷(xiāo)售價(jià)格及相應(yīng)營(yíng)業(yè)稅金。第四十一頁(yè)，共82頁(yè)。3、做到“10項(xiàng)查看”（3）查看有否 整體轉(zhuǎn)讓“樓花”不做收入 一些房地產(chǎn)企業(yè)將土地手續(xù)辦理完畢后，把一部分樓的開(kāi)發(fā)權(quán)整體轉(zhuǎn)讓給其他具有無(wú)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)、

33、個(gè)人，按照約定以“承包費(fèi)”、“聯(lián)合開(kāi)發(fā)費(fèi)”等名義收取的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，不按規(guī)定作收入，而是掛往來(lái)賬（我們可查其立項(xiàng)書(shū)、規(guī)劃圖、開(kāi)發(fā)成本看其有無(wú)該項(xiàng)目情形）。 第四十二頁(yè)，共82頁(yè)。3、做到“10項(xiàng)查看”（4） 查看是否存在售后回租 有的房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售商鋪，為了盡快實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，要求購(gòu)房者不全部付清房款，而是只交付一定比例（如70%），商鋪交由房地產(chǎn)公司的物業(yè)公司管理，統(tǒng)一出租，用收取的應(yīng)支付購(gòu)房者的租金抵頂其剩余應(yīng)繳房款，這部分有可能存在未申報(bào)納稅銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅金及附加。結(jié)合銷(xiāo)售合同及出租合同、租金結(jié)算憑據(jù)確定。（這里對(duì)收取的租金還要代扣征收營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅和個(gè)人所得稅）第四十三頁(yè)，共82頁(yè)。

34、3、做到“10項(xiàng)查看”（5）查看是否存在視同銷(xiāo)售 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷(xiāo)售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)?？珊瞬橥旯?、銷(xiāo)售、剩余房產(chǎn)情況。這里，除轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)行為外，其他視同銷(xiāo)售收入都要作為營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅收入依據(jù)。（捐贈(zèng)、贊助的對(duì)應(yīng)科目是營(yíng)業(yè)外支出，也有可能在管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用中；分配可看利潤(rùn)分配或應(yīng)付股利、其他應(yīng)付款等科目；） 第四十四頁(yè)，共82頁(yè)。3、做到“10項(xiàng)查看”（6）查看有無(wú)分解售房收入 指少開(kāi)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，另

35、一部分以收款收據(jù)開(kāi)具，不入賬，蓄意虛減計(jì)稅依據(jù)，合謀偷稅。雙方協(xié)議少開(kāi)或不開(kāi)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，可偷逃稅款，實(shí)現(xiàn)“雙贏”。對(duì)此，檢查中除應(yīng)加強(qiáng)與房管部門(mén)溝通協(xié)作，杜絕以收據(jù)作為契稅及辦理房產(chǎn)證依據(jù)外，還應(yīng)深入實(shí)際，掌握售房面積、售房?jī)r(jià)格，核對(duì)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。對(duì)售價(jià)有疑問(wèn)的合同和價(jià)款，還可以向客戶(hù)調(diào)查詢(xún)問(wèn)。第四十五頁(yè)，共82頁(yè)。3、做到“10項(xiàng)查看”（7）查看有無(wú)無(wú)正當(dāng)理由低價(jià)售房；我們最近檢查有兩戶(hù)企業(yè)如此。說(shuō)明情況。（8） 查看有無(wú)售房收取一部分房款，剩余房款由業(yè)主委托房地產(chǎn)企業(yè)或其屬下的物業(yè)公司出租，以出租收入抵頂剩余未收到房款情形。售后回租的另一種表現(xiàn)形式。第四十六頁(yè)，共82頁(yè)。3、做到“1

36、0項(xiàng)查看”（9）查看價(jià)外收費(fèi)如裝修、防盜門(mén)（網(wǎng)）安裝等和代收的燃?xì)狻⑺?、暖氣配套費(fèi)、有線(xiàn)電視費(fèi)、工本費(fèi)等款項(xiàng) 部分房地產(chǎn)公司采取在房?jī)r(jià)以外單獨(dú)計(jì)價(jià)的方式用收款收據(jù)收取。在財(cái)務(wù)上他們一般處理方式一是轉(zhuǎn)入“其他應(yīng)付（收）款代收代墊費(fèi)用”科目掛帳，或不入帳； 二是委托其下屬的建筑公司、物業(yè)公司等單位收取，代理結(jié)算，收支節(jié)余長(zhǎng)期掛賬，形成內(nèi)部往來(lái)。在查清事實(shí)的基礎(chǔ)上，對(duì)裝修和安裝防盜門(mén)要直接作為計(jì)稅依據(jù)征稅，對(duì)代有關(guān)部門(mén)收取的代收款項(xiàng)如燃?xì)?、水電、暖氣配套費(fèi)、有線(xiàn)電視費(fèi)、工本費(fèi)等代收款項(xiàng)在支付時(shí)，看對(duì)方是否向每戶(hù)開(kāi)具發(fā)票，如果統(tǒng)一開(kāi)具，按規(guī)定此部分應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅（具體可以探討），但不管如何，如果其中有

37、加價(jià)收入，則這部分應(yīng)納稅是無(wú)疑的。 第四十七頁(yè)，共82頁(yè)。3、做到“10項(xiàng)查看”（10） 實(shí)地查看結(jié)合規(guī)劃文書(shū)、竣工測(cè)量報(bào)告，看企業(yè)有無(wú)隨意加大面積；增加的面積是否銷(xiāo)售；銷(xiāo)售是否入賬。第四十八頁(yè)，共82頁(yè)。（二）土地使用稅檢查1、土地使用稅起征時(shí)間 關(guān)于有償取得土地使用權(quán)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問(wèn)題以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。（財(cái)稅2006186號(hào) ）2、土地使用稅停征時(shí)間原則按售房合同規(guī)定日期，但這里邊情況相對(duì)復(fù)雜，有的提前交房，有的推后交房。所

38、以，還是要根據(jù)實(shí)際情況處理。我認(rèn)為這方面宜粗不宜細(xì)，可以以交房屋的日期為計(jì)算土地稅截止日期比較合理。至于每年的分期售出比例，稽查局目前是按月計(jì)算，3、房地產(chǎn)公司自用或轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)4、出租房產(chǎn)占地。第四十九頁(yè)，共82頁(yè)。（三）房產(chǎn)稅原理同土地使用稅相關(guān)，但要做到規(guī)劃設(shè)計(jì)、收入、租賃合同和實(shí)地查看相結(jié)合。第五十頁(yè)，共82頁(yè)。（四）土地增值稅1、預(yù)征政策。咸陽(yáng)市土地增值稅預(yù)征率設(shè)區(qū)的市區(qū)：普通住宅1%；非普通住宅1.5%；別墅、寫(xiě)字樓、營(yíng)業(yè)用房2.5%縣市 0.5% 1% 1.5%自2008年8月1日實(shí)施。2008年8月1日前預(yù)征率市區(qū)1%，縣城0.5%。第五十一頁(yè)，共82頁(yè)。（四）土地增值稅2、舊

39、城拆遷改造開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算基本規(guī)定 根據(jù)土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定：拆遷補(bǔ)償費(fèi)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本屬于進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)的扣除項(xiàng)目。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換進(jìn)行拆遷補(bǔ)償?shù)模鶕?jù)國(guó)稅函2007768號(hào)的文件精神，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將所擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶(hù)，是因?yàn)槠浍@得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益的。關(guān)于其收入實(shí)務(wù)中我們一般根據(jù)營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)確認(rèn)。在征收方式上，一般先在分戶(hù)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)先進(jìn)行預(yù)征，最后進(jìn)行整個(gè)項(xiàng)目的土地增值稅清算。 第五十二頁(yè)，共82頁(yè)。（四）土地增值稅3、計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目:、稅率 這里我們回顧一下土地增值稅條例細(xì)則：(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額； (二)

40、開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用； (三)新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格； (四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； (五)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。 對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20的扣除。第五十三頁(yè)，共82頁(yè)。（四）土地增值稅開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5以

41、內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。 第五十四頁(yè)，共82頁(yè)。（四）土地增值稅4、土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率: 增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。 第五十五頁(yè)，共82頁(yè)。（四）土地增值稅5、免稅規(guī)定：有下列情形之一的，免征土地增值稅: (一)納稅人建

42、造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的； (二)因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。 6、納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收: (一)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的； (二)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的； (三)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。 第五十六頁(yè)，共82頁(yè)。（五）企業(yè)所得稅概述企業(yè)所得稅的計(jì)算依據(jù)是應(yīng)納稅所得額，從企業(yè)絕度看就是在利潤(rùn)總額基礎(chǔ)上進(jìn)行納稅調(diào)整后的數(shù)額。而利潤(rùn)=收入-成本-費(fèi)用。所以，我們審核檢查應(yīng)納稅所得額就是在審核收入、成本、費(fèi)用是否真實(shí)、正確的基礎(chǔ)上，對(duì)照稅收規(guī)定，收入是否屬于應(yīng)稅收入，成本、費(fèi)用是否可以稅前扣除。關(guān)于收

43、入審核，其實(shí)我們?cè)趯?duì)營(yíng)業(yè)稅檢查就已經(jīng)基本全部涉及到，對(duì)應(yīng)作營(yíng)業(yè)收入而未計(jì)入的我們就可作為收入調(diào)整增加項(xiàng)目。所以，企業(yè)所得稅我們重點(diǎn)談?wù)劤杀尽①M(fèi)用的檢查審核調(diào)整。第五十七頁(yè)，共82頁(yè)。（五）企業(yè)所得稅1、成本檢查概述在開(kāi)展成本檢查時(shí)，我們首先應(yīng)該有一個(gè)明確的思路，懂得獲取真實(shí)的成本資料的途徑可以從決算報(bào)告入手，看企業(yè)的成本項(xiàng)目構(gòu)成，以及每一項(xiàng)成本項(xiàng)目的發(fā)票情況 （1）取得成本明細(xì)表-成本部或預(yù)算部 建安成本和土建成本是兩個(gè)最容易造假的環(huán)節(jié)。（2）取得合同臺(tái)帳包括（土地合同、工程施工合同、前期開(kāi)發(fā)合同、銷(xiāo)售合同）-財(cái)務(wù)部和成本部、銷(xiāo)售部都有。（3）取得結(jié)算書(shū)-最終確定雙方蓋章的-成本部有。（4）外

44、調(diào)協(xié)查、網(wǎng)上核對(duì)發(fā)票來(lái)源，代開(kāi)發(fā)票，合同、決算書(shū)，公司的名稱(chēng)。第五十八頁(yè)，共82頁(yè)。1、成本檢查備注：發(fā)票問(wèn)題（1）真發(fā)票但業(yè)務(wù)內(nèi)容虛構(gòu)問(wèn)題（2）代開(kāi)發(fā)票時(shí)發(fā)票開(kāi)具機(jī)關(guān)把關(guān)不嚴(yán)，給編造造虛假業(yè)務(wù)提供了可乘之機(jī)；（3）開(kāi)發(fā)企業(yè)自己虛構(gòu)建筑合同，委托代開(kāi)發(fā)票等也經(jīng)常出現(xiàn)；有的開(kāi)發(fā)商要求關(guān)聯(lián)的建筑公司簽定虛假合同。（4）發(fā)票本身為假備注：假發(fā)票的多發(fā)領(lǐng)域1、購(gòu)入原材料假發(fā)票較多，4%的稅率很容易引起代開(kāi)欲望；2、建筑業(yè)發(fā)票比較多，3%的稅率很低，主要集中在前期開(kāi)發(fā)、拆遷、建造過(guò)程和收尾時(shí)的一些建設(shè)中。第五十九頁(yè)，共82頁(yè)。1、成本檢查建立建安成本預(yù)警值房地產(chǎn)多列開(kāi)發(fā)成本大部分是在建筑安裝環(huán)節(jié)，要真正

45、搞清真是比較難的。因?yàn)獒槍?duì)虛列、多列成本，我們每位都不是專(zhuān)家，我們至今也沒(méi)有建立起有效的建安成本預(yù)警值。其實(shí)國(guó)內(nèi)一些地方的稅務(wù)機(jī)關(guān)已經(jīng)建立起預(yù)警值，如大連市2006年的建筑安裝成本預(yù)警值分別為：磚混結(jié)構(gòu)多層一下每平方米600-660元，框架多層每平方米800-860元，框架高層每平方米1000-1300元，20層以上塔樓每平方米1300-1500元，別墅每平米米710-1000元。2005年北京磚混結(jié)構(gòu)住宅樓1130元，廣州市也制定出相關(guān)預(yù)警值 。今后我們征管中應(yīng)加強(qiáng)調(diào)查研究，在此基礎(chǔ)上，建立起我市的預(yù)警值。第六十頁(yè)，共82頁(yè)。611、成本檢查（1）索取成本相關(guān)資料 1）索取企業(yè)合同臺(tái)賬及合同

46、付款情況臺(tái)賬。檢查成本項(xiàng)目合同記載內(nèi)容是否相同。 2）將工程預(yù)算、決算書(shū)同企業(yè)實(shí)際列支的成本進(jìn)行核對(duì)。 3）計(jì)算單位工程成本，以驗(yàn)證成本項(xiàng)目是否真實(shí)。實(shí)踐中，企業(yè)往往不會(huì)痛快提供相關(guān)資料。對(duì)于拒不提供相關(guān)涉稅資料，我們按照征管法第70條規(guī)定，責(zé)令其改正違法行為（必須有稅務(wù)文書(shū)），同時(shí)可以處以10000元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，處以10000萬(wàn)元以上、50000元以下罰款。例如假設(shè)不提供決算資料，造成企業(yè)所得稅無(wú)法核算，可對(duì)其采用核定征收。 第六十一頁(yè)，共82頁(yè)。621、成本檢查（2）合法扣除憑證檢查1）合法扣除憑證的完整性檢查：看開(kāi)發(fā)成本科目借方對(duì)應(yīng)的原始憑證是否齊全，是否有白條或者無(wú)原始憑證列

47、支成本情況2）合法扣除憑的形式真實(shí)性檢查：看原始憑證中所附發(fā)票是否真實(shí)A了解發(fā)票的版次，看是否有明顯的作廢票計(jì)入開(kāi)發(fā)成本情況B到地稅征收機(jī)關(guān)去和網(wǎng)上核實(shí)建安發(fā)票及其金額的真實(shí)性。 檢查發(fā)票注意查資金流，檢查真票虛開(kāi)。資金流往往反映了業(yè)務(wù)的實(shí)質(zhì)。如果發(fā)現(xiàn)金額一直沒(méi)有支付，而有發(fā)票的情況，就有可能是真票虛開(kāi)。在現(xiàn)實(shí)條件下，很少有你不付錢(qián)，對(duì)方給你開(kāi)票的情況?？词欠裼写箢~欠款，卻取得發(fā)票的情況，作為重點(diǎn)。第六十二頁(yè)，共82頁(yè)。1、成本檢查（3）審核企業(yè)是否存在虛列建筑安裝成本。審核納稅人提供工程中標(biāo)書(shū)、工程施工合同、工程決算書(shū)。這些都反映的是建筑安裝成本，也是最容易造假的地方。我們對(duì)這些文件資料相互

48、比對(duì)，看有無(wú)可疑之處。對(duì)中標(biāo)書(shū)、預(yù)決算書(shū)差異明顯的，要深究原因。一些大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擁有一些控股或全資的建筑安裝公司，房地產(chǎn)集團(tuán)公司往往采取將開(kāi)發(fā)房屋的建安工程轉(zhuǎn)交給關(guān)聯(lián)的建筑公司承建，利用建筑安裝發(fā)票監(jiān)管不嚴(yán)密的漏洞，虛列土建安裝工程成本。這樣，房地產(chǎn)公司只要支付3.3%的營(yíng)業(yè)稅及附加,便可偷逃25%的企業(yè)所得稅（前提是對(duì)方所得稅核定征收或有可能逃稅，除非對(duì)方長(zhǎng)期虧損或未彌補(bǔ)虧損數(shù)額巨大，否則屬于無(wú)效操作，還要賠上建筑業(yè)流轉(zhuǎn)稅）。對(duì)于利用關(guān)聯(lián)關(guān)系虛開(kāi)發(fā)票重點(diǎn)要檢查應(yīng)付工程款長(zhǎng)期掛賬的科目，特別是開(kāi)發(fā)公司的下屬關(guān)聯(lián)的施企業(yè)。 第六十三頁(yè)，共82頁(yè)。1、成本檢查還有一些房地產(chǎn)公司支付受讓土地轉(zhuǎn)

49、讓費(fèi)、建筑安裝工程款，不索取發(fā)票，以白條列入開(kāi)發(fā)成本，對(duì)此，所得稅核算不予認(rèn)可。同時(shí)，造成他人偷稅或少繳稅款，發(fā)票管理辦法規(guī)定可處以少繳稅款一倍罰款。 （最近市稽查局檢查中就遇到一戶(hù)房地產(chǎn)企業(yè)，建筑商就是關(guān)聯(lián)企業(yè)，工程建安成本成本超過(guò)中標(biāo)價(jià)的一倍以上，正在進(jìn)行評(píng)估。也是不痛快提供相關(guān)我們?cè)u(píng)估需要的資料。）第六十四頁(yè)，共82頁(yè)。1、成本檢查（4）查是否有多列土地成本。如果開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是分期分批開(kāi)發(fā)，要注意審核檢查企業(yè)是否存在有將未開(kāi)發(fā)的土地成本計(jì)入開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本；是否將用于自身使用、對(duì)外銷(xiāo)售的配套設(shè)施占地成本計(jì)入銷(xiāo)售房商品房的開(kāi)發(fā)成本；審核中要在查賬的基礎(chǔ)上和前邊掌握了解的項(xiàng)目審批中有關(guān)

50、證書(shū)標(biāo)明的土地面積、建設(shè)樓幢數(shù)、面積等核對(duì)來(lái)確定。另外，要審核土地成本的真實(shí)性，對(duì)于從出讓方取得的土地使用，要審核發(fā)票出讓合同、交納出讓金等，對(duì)于預(yù)提未付的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)及支付未取得發(fā)票的，不能在所得稅稅前扣除。第六十五頁(yè)，共82頁(yè)。661、成本檢查（5）成本結(jié)轉(zhuǎn)方法檢查1）檢查是否混淆成本對(duì)象例如：某地產(chǎn)公司共有二期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其中第一期已經(jīng)完工銷(xiāo)售，第二期尚處在預(yù)售階段，該企業(yè)將所有地價(jià)款均攤?cè)胍黄冢斐苫煜杀緦?duì)象。（通過(guò)立項(xiàng)資料按照一定標(biāo)準(zhǔn)掌握各自應(yīng)分?jǐn)倲?shù)額）2）檢查是否不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本 根據(jù)31號(hào)文件規(guī)定銷(xiāo)售成本的確認(rèn)應(yīng)當(dāng)按照已售的建筑面積確認(rèn)。檢查房地產(chǎn)企業(yè)是否將未售部分的成本計(jì)入銷(xiāo)售成本

51、，從而少繳企業(yè)所得稅。（審核順序：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品總成本、單位成本、銷(xiāo)售面積 、銷(xiāo)售成本）時(shí)間性差異 難點(diǎn)：未完工、未決算，如何確定總開(kāi)發(fā)成本第六十六頁(yè)，共82頁(yè)。1、成本檢查(6)職工福利性支出擠占成本費(fèi)用 a、將應(yīng)由職工自行負(fù)擔(dān)的裝修費(fèi)、室內(nèi)配套工程等職工福利性支出混入開(kāi)發(fā)成本，擠占經(jīng)營(yíng)成本；b、虛列費(fèi)用。巧借名目為職工報(bào)銷(xiāo)生活費(fèi)用和造假人員名單位虛列工資等方式，多列工資成本；(3)將建造的商品房轉(zhuǎn)為自用房的成本不從“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)到“固定資產(chǎn)”，而是計(jì)入對(duì)外銷(xiāo)售商品房成本，以減少銷(xiāo)售利潤(rùn)。 第六十七頁(yè)，共82頁(yè)。2、費(fèi)用檢查（1）預(yù)提費(fèi)用檢查房地產(chǎn)企業(yè)管理部門(mén)多，企業(yè)繳納規(guī)費(fèi)名目繁多，如，土地出讓

52、金、征地補(bǔ)償費(fèi)、土地配套費(fèi)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)費(fèi)，水、電、氣、暖、人防、消防、公共設(shè)施配套費(fèi)等費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大都存在預(yù)提各項(xiàng)規(guī)費(fèi)數(shù)額大，有的配套工程已經(jīng)完工驗(yàn)收之后也不及時(shí)清理核銷(xiāo)，而是長(zhǎng)期掛賬。 （形成原因：一是政府各部門(mén)已經(jīng)清理不再收取的費(fèi)用，開(kāi)發(fā)企業(yè)照樣計(jì)提掛賬。 二是地方政府為加快城市建設(shè)，往往在招標(biāo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上附加一些配套開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，由房地產(chǎn)公司無(wú)償為有關(guān)部門(mén)承擔(dān)“形象工程”、“領(lǐng)導(dǎo)工程”等，承擔(dān)這些工程可以按規(guī)定享受“規(guī)費(fèi)抵免”，但房地產(chǎn)公司對(duì)上述已經(jīng)不用再支付的規(guī)費(fèi)仍按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)提掛賬 。 應(yīng)重點(diǎn)審查各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)提是否有政府文件規(guī)定，是否按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)提；查明各項(xiàng)規(guī)費(fèi)未正常繳納的

53、真實(shí)原因，如：規(guī)費(fèi)收取的有關(guān)部門(mén)是否有緩繳、免繳或催繳的文件、通知書(shū)，在此基礎(chǔ)上，根據(jù)企業(yè)所得稅真實(shí)性原則、據(jù)實(shí)扣除原則、合法性原則，來(lái)掌握稅前扣除范圍和標(biāo)準(zhǔn)。第六十八頁(yè)，共82頁(yè)。2、費(fèi)用檢查（2）管理費(fèi)用和營(yíng)業(yè)（銷(xiāo)售）費(fèi)用檢查1）核實(shí)職工人數(shù)，審核計(jì)稅工資。2）審核招待費(fèi)、宣傳費(fèi)支出是否真實(shí)，是否超額列支。是否存在為規(guī)避扣除比例的限制而將上述費(fèi)用部分計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的情況；壞帳損失計(jì)提、列支是否符合規(guī)定。3）未按規(guī)定轉(zhuǎn)作本企業(yè)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)以及臨時(shí)出租的待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，是否也計(jì)提了折舊。4）有否在稅前扣除與收入無(wú)關(guān)的支出，如債權(quán)擔(dān)保等原因承擔(dān)連帶責(zé)任而履行的賠償，企業(yè)負(fù)責(zé)人的個(gè)人消費(fèi)等 。第六十九頁(yè)

54、，共82頁(yè)。（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用檢查1）關(guān)聯(lián)企業(yè)（50%）；2）銀行借款利息支出列支規(guī)定完工前列入開(kāi)發(fā)成本，完工后列入財(cái)務(wù)費(fèi)用。將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工以前的借款利息，作為財(cái)務(wù)費(fèi)用，一次性計(jì)入當(dāng)期損益減少當(dāng)期利潤(rùn)。 由于每個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目的周期都很長(zhǎng)，期間發(fā)生的貸款利息屬直接為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而發(fā)生的費(fèi)用，但它不能確定其為某項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因此無(wú)法將它直接記入各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，為了簡(jiǎn)化核算手續(xù)，會(huì)計(jì)制度規(guī)定將它先記入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”科目，然后按照適當(dāng)?shù)姆峙錁?biāo)準(zhǔn)，將它分配記入各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。但是，大部企業(yè)都是將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工以前的借款利息一次性記入當(dāng)期損益，減少當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 （難點(diǎn)：一筆貸款既用于完工項(xiàng)目，又用于

55、在建項(xiàng)目，如何區(qū)分，其實(shí)只是時(shí)間性差異）；3）不超過(guò)銀行同期同類(lèi)利率；4）假按揭利息不得列支；第七十頁(yè)，共82頁(yè)。虛假按揭以“虛假按揭”為由將取得銀行按揭購(gòu)房款轉(zhuǎn)入“短期借款”或“其他應(yīng)付款”科目長(zhǎng)期掛賬不申報(bào)納稅。（1）該問(wèn)題特點(diǎn)： A、從企業(yè)貸款手續(xù)上看，簽訂的購(gòu)房合同、按揭首付、抵押擔(dān)保、銀行借款合同等手續(xù)齊全，完全符合個(gè)人購(gòu)房按揭貸款的必備條件。B、從資金使用上看，銀行將個(gè)人購(gòu)房按揭貸款直接劃入開(kāi)發(fā)企業(yè)賬戶(hù)，由開(kāi)發(fā)商使用。C、貸款的本息由公司分期劃入貸款個(gè)人銀行賬戶(hù)歸還。 D、辦理購(gòu)房手續(xù)的個(gè)人基本是公司員工、法人代表的親朋好友等。 E、有些購(gòu)房者同時(shí)向多個(gè)銀行辦理代款手續(xù)，由開(kāi)發(fā)公司

56、負(fù)責(zé)到期還本付息 （2）企業(yè)認(rèn)為： 這是一種融資手段，不屬于個(gè)人購(gòu)房款，是為解決資金緊張而向進(jìn)行的一種變相貸款行為。記入“短期借款”或“長(zhǎng)期借款”科目?；蛘哒f(shuō)是公司向個(gè)人的借款，記入“其他應(yīng)付款-”科目。 .（3）從稅法上看： 企業(yè)貸款手續(xù)齊全，已經(jīng)簽訂購(gòu)銷(xiāo)合同，在法律上已經(jīng)產(chǎn)生效力，應(yīng)確認(rèn)收入；貸款人與公司均有利益關(guān)系，公司代個(gè)人歸還貸款本息，不能證明購(gòu)房交易的終止，或沒(méi)有發(fā)生。第七十一頁(yè)，共82頁(yè)。3、預(yù)收賬款核定所得額地級(jí)市不低于10%。縣城不低于5%經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%預(yù)收賬款繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅的扣除。（新31號(hào)表述不清晰，第十二條表述：“ 企業(yè)發(fā)生

57、的期間費(fèi)用、已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除”。 ）。第七十二頁(yè)，共82頁(yè)。4、其他檢查1、檢查“營(yíng)業(yè)外支出”中是否有贊助、捐贈(zèng)、罰款、罰金、滯納金等支出；支出是否符合規(guī)定；不符合規(guī)定的部分是否已作納稅調(diào)整 。第七十三頁(yè)，共82頁(yè)。幾項(xiàng)扣除標(biāo)準(zhǔn)公益性捐贈(zèng)：年度利潤(rùn)總額12%以?xún)?nèi)，按發(fā)生數(shù)扣除。職工福利費(fèi)：工薪總額14%以?xún)?nèi)，據(jù)實(shí)扣除；08年以前有余額的，先沖減再扣除。職工教育經(jīng)費(fèi)：工薪總額2.5%以?xún)?nèi)，據(jù)實(shí)扣除；08年以前有余額的，先沖減再扣除。工會(huì)經(jīng)費(fèi)：工薪總額2%以?xún)?nèi)，按企業(yè)撥付數(shù)扣除。業(yè)務(wù)招待費(fèi)：按實(shí)際發(fā)生額的60%扣除，但最高不超過(guò)營(yíng)業(yè)收入的5。7.廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)：符合條件的，營(yíng)業(yè)收入15%以?xún)?nèi)，據(jù)實(shí)扣除；超過(guò)部分，結(jié)轉(zhuǎn)扣除管理費(fèi)：母公司以管理費(fèi)形式向子公司提取費(fèi)用，子公司因此支付給母公司的管理費(fèi)，不得在稅前扣除。第七十四頁(yè)，共82頁(yè)。（六）印花稅檢查房地產(chǎn)企業(yè)涉及有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、建安合同