深圳中原經(jīng)典提案稿勤誠達22世紀(商業(yè))

1、勤誠達22世紀項目競標報告2007年11月9日深圳中原1項目前期策劃工作階段劃分具體工作最終成果前期策劃：22區(qū)項目前期匯報（17月）至今工作2007/12007/11第四階段項目營銷戰(zhàn)略與策略第三階段啟動區(qū)定位與物業(yè)發(fā)展建議勤誠達22世紀項目策劃總結(jié)報告（2007-11-09）第一階段（前期）整體策劃第二階段（專項）整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略專項研究：城市綜合體分析（0830）競爭市場與客戶群分析(0913）地鐵商業(yè)連接（1020 ）商業(yè)發(fā)展研究（1030 ）2項目發(fā)展研究技術(shù)路線區(qū)域住宅市場區(qū)域商業(yè)市場區(qū)域辦公市場項目發(fā)展背景項目定位分析項目規(guī)劃發(fā)展營銷推廣建議整體規(guī)劃發(fā)展策略各功能板塊關(guān)聯(lián)住宅規(guī)

2、劃發(fā)展建議商業(yè)規(guī)劃發(fā)展建議辦公規(guī)劃發(fā)展建議整體營銷方案推廣執(zhí)行計劃策劃及銷售資源區(qū)域發(fā)展分析項目競爭力分析項目定位案名建議3項目發(fā)展研究技術(shù)路線區(qū)域住宅市場區(qū)域商業(yè)市場區(qū)域辦公市場項目發(fā)展背景項目定位分析項目規(guī)劃發(fā)展營銷推廣建議4寶安市場三足鼎立寶安中心區(qū)碧海中心區(qū)從2004年底開始成為寶城甚至深圳最風(fēng)光的區(qū)域，價格和供求一時風(fēng)頭無兩。2005、2006年初露鋒芒，2007年時異軍突起，代表項目有富通城、泰華陽光海項目、檳城西岸等。寶安傳統(tǒng)的住宅中心，往年的供應(yīng)大區(qū)，但近年來由于供應(yīng)量緊縮，在房地產(chǎn)市場默默無聞，僅有零星項目推出，未能形成規(guī)模效應(yīng)。寶安中心區(qū)碧海中心區(qū)寶安老城區(qū)（寶城區(qū)）寶安老

3、城區(qū)（寶城區(qū)）碧海中心區(qū)寶安中心區(qū)520022006年寶安各區(qū)供應(yīng)量（萬）供應(yīng)：新安區(qū)自2005年開始，住宅供應(yīng)量銳減；自2006年起，幾乎完全沒有新增供應(yīng)，片區(qū)內(nèi)新房供應(yīng)緊缺，供不應(yīng)求情況嚴重。6預(yù)測：0809年新安區(qū)住宅市場供應(yīng)約60萬平米，供求關(guān)系將得到一定緩和項目名稱/暫名所屬片區(qū)位置開發(fā)商代理公司總占地面積(萬)建筑面積(萬)工程進度書苑雅閣新安20區(qū)洪浪一路與大寶路交匯處佳華泛城0.73.05未知22區(qū)舊改項目創(chuàng)業(yè)路22區(qū)勤誠達9.134.58未動工中糧78區(qū)項目寶安78區(qū)中糧620未動工騰凱項目建安路與新安四路交匯處騰凱中原0.42.8規(guī)劃中富通城三期后期西鄉(xiāng)/碧海中心區(qū)中原12

4、.2約20主體在建陽光海灣花園一期二期西鄉(xiāng)大道和寶安大道交匯處金榮泰11.1約15主體在建香緹灣花園西鄉(xiāng)大道與海灣路交界處中熙投資中原2.7未動工碧海雅園寶源路與平洲路交匯處出地面恒豐西鄉(xiāng)中心區(qū)項目原銅鑼灣百貨后面恒豐中原215報建中錦新明項目中原6.8打樁雅樂居創(chuàng)富時代俊景園附近0.9出地面桃源居16區(qū)中原20規(guī)劃中金港華庭西鄉(xiāng)銀田村嘉晨投資2.0514地基福中福項目富通城三期旁福中福準備打樁寶田雅苑西鄉(xiāng)汽車客運站、大益廣場旁中原0.92.9未動工曦城二期尖崗山招商華僑城自售605.3未動工尖崗山曦城三、四期尖崗山招商華僑城6019.64未動工萬駿商務(wù)公寓107國道和西鄉(xiāng)大道交匯處駿業(yè)塑料星

5、聯(lián)1.44未知中糧瀾山御龍居旁中糧地產(chǎn)德思勤811基礎(chǔ)7價格：受新增供應(yīng)量不足的影響，新安片區(qū)代表性樓盤二手房目前價位為1100012000元/平方米由于新安區(qū)自2005年始新增供應(yīng)量已大幅減少，20062007年間新增供應(yīng)量更是近乎零；意向新安置業(yè)的客戶群唯有選擇該區(qū)檔次較高，美譽度較高的二手項目進行成交，造就了三個成交活躍的經(jīng)典（二手）項目：新安片區(qū)代表性樓盤價位（元/）御景臺（鴻榮源項目）1400015000冠城世家 1100012000鴻景園（鴻榮源項目）1200013000片區(qū)二手單位成交均價1100012000數(shù)據(jù)來源：中原三級市場寶安A區(qū)、B區(qū)、C區(qū)分行近期成交紀錄。816000

6、住宅18000由于目前寶安市場的市場供應(yīng)與成交主要集中在寶安中心區(qū)，新安區(qū)近年來缺乏一手項目供應(yīng)，市場以三級市場成交為主；根據(jù)中原對老城區(qū)項目的操作經(jīng)驗（典型案例：香繽廣場、山語華庭等），中原認為住宅價格應(yīng)以中心區(qū)均價水平為參照對象；【2008年本項目住宅價格預(yù)測】預(yù)計價格：本項目住宅價位以中心區(qū)價格標竿作為預(yù)測標準，預(yù)計價格為1600018000元/平方米寶安中心區(qū)目前片區(qū)均價約16000元/；預(yù)計2008年下半年，寶安中心區(qū)均價水平將達到18000元/水平。（年遞增約12）9項目發(fā)展研究技術(shù)路線區(qū)域住宅市場區(qū)域商業(yè)市場區(qū)域辦公市場相關(guān)政策影響項目發(fā)展背景項目定位分析項目規(guī)劃發(fā)展營銷推廣建議

7、10新一佳海雅百貨天虹商場港隆城天虹商場香繽廣場本案順電沃爾瑪富豪城目前寶安主要有五大商圈，分別是：前進路商圈、新安湖商圈、西鄉(xiāng)商圈、中心區(qū)商圈、翻身路商圈。本項目所在區(qū)域商業(yè)市場被譽為寶安華強北，是目前寶安區(qū)最為繁華的商業(yè)圈。華潤萬家賽格電子商業(yè)發(fā)展：寶安區(qū)目前共有五大商圈，其中項目所在前進路商圈是目前最繁華的商業(yè)街區(qū)11商圈街鋪平均租金（元/平方米/月）街鋪平均售價（元/平方米）典型商家前進路130-2305000060000沃爾瑪、天虹、海雅、好百年、順電新安湖180-2503500040000華潤萬家、白金國際名店、家樂福新安湖商城西 鄉(xiāng)1502402000030000港隆城、家樂福、

8、永安南城百貨、新一佳超市好又多超市翻身路902004000045000天虹商場、波爾諾名店、尖莎咀購物廣場寶安電子城中心區(qū)1202604500050000賽格電子城、沃爾瑪、華潤萬家現(xiàn)有地面商業(yè)租金與售價：以新安湖商圈平均租金水平最高，前進路的街鋪售價最高備注：上述街鋪價格均按建筑面積計算，實用率均約90，數(shù)據(jù)來源：2007年中原寶安三級市場地鋪實際成交記錄。12【2008年本項目商鋪價格預(yù)測】40000街鋪50000本項目商業(yè)價格由于受片區(qū)開發(fā)和成熟度影響，將低于前進路商圈的平均水平；寶安前進路商圈目前片區(qū)均價約5000060000元/，租賃價格為130-230；預(yù)計2008年，22區(qū)改造后

9、商鋪均價水平將接近但略低于該水平。預(yù)計價格：本項目商業(yè)價位以前進路商圈作為預(yù)測標準，預(yù)計項目前期街鋪銷售價格為4000050000元/平方米，街鋪租賃價格為150200元/平方米；【2008年本項目商鋪租賃預(yù)測】150街鋪20013項目發(fā)展研究技術(shù)路線區(qū)域住宅市場區(qū)域商業(yè)市場區(qū)域辦公市場相關(guān)政策影響項目發(fā)展背景項目定位分析項目規(guī)劃發(fā)展營銷推廣建議14物業(yè)名稱單層面積（）成交價格（元/ ）租金（元/月/ ）公路局大廈1800只租不售6080冠利達大廈150018001100070深信泰豐1500120001300050-60諾柏廣場1500110001300050寫字樓價格現(xiàn)狀：寶安現(xiàn)有的寫字樓

10、售價為1100012000元/平方米，市場交易及租賃均不活躍新安片區(qū)作為傳統(tǒng)的居住城區(qū)，寫字樓市場由于商務(wù)氛圍缺乏，寫字樓產(chǎn)品不規(guī)范、檔次低等原因，導(dǎo)致多年來展畸形，至今仍未能得到突破性發(fā)展，租賃市場及買賣市場均不夠活躍。目前均價僅約1100012000元/；2008年，相信在寶安中心區(qū)CBD寫字樓群集中推出后，新安片區(qū)寫字樓價值將借此契機得到大幅提升。15【2008年本項目寫字樓價格預(yù)測】本項目寫字樓價格應(yīng)以寶安CBD等高端寫字樓項目為參照對象。新安片區(qū)的寫字樓市場由于商務(wù)氛圍缺乏，寫字樓產(chǎn)品不規(guī)范、檔次低等原因，導(dǎo)致寫字樓整體市場發(fā)展畸形，目前均價僅約1100012000元/；寶安中心區(qū)，

11、2008年將集中推售第一批寫字樓項目，繼而開始如火如荼的寶安商務(wù)中心建設(shè)（寶安CBD)，2008年寶安CBD寫字樓的均價水平預(yù)計將達到2300025000元/水平。18000寫字樓20000隨著寶安中心區(qū)寫字樓的集中開發(fā)，將帶動片區(qū)寫字樓市場的發(fā)展，以中心區(qū)為參照，2008年本項目的寫字樓價格預(yù)計為1800020000之間；16本項目（2008年）銷售價格區(qū)間預(yù)測小結(jié)（元/）1）16000住宅180002）18000寫字樓200003）40000商鋪50000如何實現(xiàn)上述銷售價格？ 定位規(guī)劃營銷17項目發(fā)展研究技術(shù)路線區(qū)域住宅市場區(qū)域商業(yè)市場區(qū)域辦公市場項目發(fā)展背景項目定位分析項目規(guī)劃發(fā)展營銷

12、推廣建議整體規(guī)劃發(fā)展策略各功能板塊關(guān)聯(lián)住宅規(guī)劃發(fā)展建議商業(yè)規(guī)劃發(fā)展建議辦公規(guī)劃發(fā)展建議整體營銷方案推廣執(zhí)行計劃策劃及銷售管理區(qū)域發(fā)展分析項目競爭力分析項目定位案名建議18地塊位于寶安區(qū)城市規(guī)劃中的城市綜合服務(wù)區(qū)鄰近生態(tài)保護區(qū)，功能屬性上更偏向于滿足生活居住需求，總體功能上與碧海中心區(qū)的區(qū)域功能定位相近；地塊位于創(chuàng)業(yè)路發(fā)展軸，該城市軸線與寶安區(qū)的主中心直接連接，是城市綜合服務(wù)區(qū)內(nèi)唯一一個南北貫穿的城市軸線，是生態(tài)保護區(qū)方向進入城市中心的必經(jīng)區(qū)域，項目所在區(qū)域?qū)⒆鳛閷毘菂^(qū)城市發(fā)展中重要的一極，與中心區(qū)的發(fā)展相配合；22區(qū)項目處于住宅和商貿(mào)集中的城市綜合服務(wù)區(qū)內(nèi)，并臨近創(chuàng)業(yè)路發(fā)展軸，后期發(fā)展前景廣闊

13、；19CBDCLD寶安大道107國道前進路創(chuàng)業(yè)路 在綜合服務(wù)區(qū)內(nèi)，本項目主要通過創(chuàng)業(yè)路與其它區(qū)域進行交流，因此，創(chuàng)業(yè)路作為項目對外展示的主要干道，將影響項目在創(chuàng)業(yè)路一側(cè)的功能規(guī)劃和項目對城市形象的貢獻；項目位于地鐵5號線大浪站，該線路將連接寶安中心區(qū)，石巖，龍華、龍崗和深圳城區(qū)，為項目發(fā)展帶來重大契機；創(chuàng)業(yè)路是項目的主要交通干道，5號線將為項目發(fā)展帶來重大契機；20區(qū)域規(guī)劃后期發(fā)展日趨繁華，片區(qū)價值將得到充分提升25區(qū)26區(qū) 寶安區(qū)25區(qū)位于寶安區(qū)寶城片區(qū)中部，規(guī)劃總用地面積為公頃，定位為寶城的大規(guī)模、多功能、主題性一站式購物中心及大型綜合零售商貿(mào)區(qū)，這意味著寶安將全力打造自己的“華強北”商業(yè)

14、旺區(qū)。26區(qū)改造將由中洲和長城兩大品牌發(fā)展商連手進行，將借鑒25區(qū)改造經(jīng)驗，與25區(qū)形成有益的互補關(guān)系，總體定位于集商業(yè)和住宅與一體的“高尚商住園”。將建造一個居住面積共計33.5萬平方米的大型住宅區(qū)，同時與近鄰的商業(yè)購物公園相呼應(yīng)，共同組成寶安首屈一指的特色商住園。21項目整體屬性定位目標是城市級的是城市核心的是具有標志性的是區(qū)域峰值的是有強烈城市意向的是可回避競爭的是可實現(xiàn)跨越式發(fā)展的輻射寶安區(qū)是寶城的城市復(fù)興代表能代表新時代的寶城平均價格高于寶城中心區(qū)域可辯識，明顯區(qū)別與區(qū)域內(nèi)其他項目拉開區(qū)域內(nèi)其他項目的差距采取城市綜合開發(fā)手段，多功能復(fù)合增值22本項目競爭力一：商業(yè)核心區(qū)（地段）本項目

15、臨近的前進路商圈（25區(qū)海雅百貨為商圈中心），是寶安五大商圈中最繁華的一個，有“寶安的華強北”的美稱；規(guī)劃中的25、26區(qū)新興商業(yè)區(qū)將延續(xù)前進路商圈的繁華商業(yè)氛圍；本項目將處于繁華商業(yè)核心區(qū)中，盡享“一站式”都市生活。創(chuàng)業(yè)路寶民小學(xué)新安湖小學(xué)新安中學(xué)寶安中學(xué)外語學(xué)校中學(xué)（規(guī)劃）青少年活動中心寶城小學(xué)影劇院圖書館25區(qū)成熟商業(yè)中心（海雅商圈）靈芝公園大浪站26區(qū)商業(yè)中心（規(guī)劃）前進路泰華大廈冠利達大廈深信泰豐經(jīng)發(fā)大廈供銷大廈海關(guān)大廈公路局大廈廣場大廈寶暉大廈郵電大廈都之都酒店恒豐酒店萬悅國際酒店是城市級的是城市核心的是有強烈城市意向的23本項目競爭力二：一線園景本項目與13萬的靈芝公園緊密相鄰，

16、擁有稀缺的自然資源；據(jù)市場調(diào)研：新安城區(qū)現(xiàn)有的項目中沒有擁有“一線園景”資源的大戶型單位，僅有二三線園景產(chǎn)品或一線園景小戶型產(chǎn)品（都市翠海）；因此，“一線園景大戶”是目前市場的空白點。靈芝公園是可回避競爭的是區(qū)域峰值的24本項目競爭力三：地鐵物業(yè)于2011年6月開通的地鐵5號線（5號線自前海灣站引出，經(jīng)西麗、龍華、布吉、羅湖，終止于大劇院站。全長約42.6公里，擬設(shè)31個站點），將為本項目價值提升注入動力。是具有標志性的是有強烈城市意向的是可實現(xiàn)跨越式發(fā)展的25本項目價值體系/競爭力總結(jié)商業(yè)核心區(qū)價值 25區(qū)成熟商圈、26區(qū)新興商圈一線園景價值（稀缺自然資源） 片區(qū)未來唯一擁有公園資源的項目本

17、項目價值體系/核心競爭力132地鐵上蓋物業(yè)價值 地鐵提升價值26本項目整體物業(yè)定位商業(yè)核心，一線園景，地鐵上蓋 三核價值驅(qū)動的綜合型物業(yè)核1核2核327案名建議：22世紀案名釋義：22世紀，氣勢磅礴，用開創(chuàng)世紀的魄力、震撼世紀聲音，來建設(shè)具有超前性、引領(lǐng)性的多功能（住宅、商業(yè)、寫字樓）復(fù)合的城市綜合體項目；22世紀直接指向未來，22世紀充滿著無窮想象，是時間與空間的希望集合體，是人與自然和諧相處的新世紀，更是國際大融合的和諧新世紀。此案名便于后期推廣過程中延展。同時，“22”是本案行政區(qū)號，便于客戶理解區(qū)域價值，便于記憶！28項目發(fā)展研究技術(shù)路線項目發(fā)展背景項目定位分析項目規(guī)劃發(fā)展營銷推廣建議

18、整體規(guī)劃發(fā)展策略各功能板塊關(guān)聯(lián)住宅規(guī)劃發(fā)展建議商業(yè)規(guī)劃發(fā)展建議辦公規(guī)劃發(fā)展建議29項目規(guī)劃發(fā)展目標勤誠達通過本項目獲得良好的市場口碑與效益優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品設(shè)計推進住宅、商業(yè)、辦公的綜合體發(fā)展打造成寶成片區(qū)最具生活價值的高端物業(yè)打造成寶城片區(qū)最具生活品味的時尚餐飲零售中心良好的經(jīng)營管理帶來后期商業(yè)的高價值30單位數(shù)值比例規(guī)劃用地公頃9.11總建筑面積萬平方米35.13100%住宅建筑萬平方米26.5475.55%商業(yè)建筑萬平方米2.547.23%辦公建筑萬平方米4.4512.67%小學(xué)萬平方米0.882.50%幼兒園萬平方米0.320.91%文化室建筑萬平方米0.20.57%社區(qū)服務(wù)中心萬平方米0.1

19、70.48%社區(qū)居委會萬平方米0.030.09%建筑密度30%容積率3.8綠地率35%總戶數(shù)戶2445停車位個2140總?cè)藬?shù)人7790一期主要技術(shù)經(jīng)濟指標表31相關(guān)功能產(chǎn)品規(guī)劃概念根據(jù)前期對地塊價值的分析，項目建議發(fā)展的產(chǎn)品規(guī)劃概念如右圖；街鋪和集中商業(yè)沿創(chuàng)業(yè)路和公園路分布，延續(xù)26區(qū)商業(yè)和公園路商業(yè)發(fā)展，其中集中式商業(yè)設(shè)置地下商業(yè)和大浪地鐵站連接；集中商業(yè)與寫字樓的關(guān)聯(lián)緊密，從寫字樓將直接通往地鐵層；純寫字樓和商務(wù)公寓分開獨立的兩棟規(guī)劃臨近創(chuàng)業(yè)路和商鋪的位置安排小戶型，集中商業(yè)上可增加小戶型，降低噪音對高端產(chǎn)品影響；臨靈芝公園方向規(guī)劃大戶型，滿足最佳景觀的需求；地塊中間安排中大戶型，滿足園林

20、景觀需求；集中商業(yè)中大戶型大戶型寫字樓商務(wù)公寓街鋪街鋪、小戶型32項目發(fā)展研究技術(shù)路線項目發(fā)展背景項目定位分析項目規(guī)劃發(fā)展營銷推廣建議整體規(guī)劃發(fā)展策略各功能板塊關(guān)聯(lián)住宅規(guī)劃發(fā)展建議商業(yè)規(guī)劃發(fā)展建議辦公規(guī)劃發(fā)展建議33目標客戶構(gòu)成（區(qū)域來源）目標客戶職業(yè)及置業(yè)傾向分類分析目標客戶置業(yè)關(guān)注點住宅規(guī)劃發(fā)展住宅產(chǎn)品打造（硬件）分析住宅客戶資源本項目戶型 定位及規(guī)劃 34寶安老城區(qū)本項目住宅客戶群區(qū)域來源新安本地客戶新安客戶寶安中心區(qū)碧海中心區(qū)新安二手房西鄉(xiāng)等其他區(qū)域在新安區(qū)域長時間無新增供應(yīng)的情況下，新安本地客戶只能被“擠出”到供應(yīng)量充足的中心區(qū)及碧海中心區(qū)，另一部分“寶城情結(jié)”深厚的新安客戶仍選擇本

21、區(qū)域的二手房進行置業(yè)。未來趨勢：中原認為：本片區(qū)未來的新增供應(yīng)將有效截流大批新安客戶，使之重新回歸新安，成為本項目的最主要購買群體。35由于本項目屬于地鐵物業(yè)，對地鐵沿線站點所在的區(qū)域亦有著輻射能力，地鐵5號線途經(jīng)的站點區(qū)域的有置業(yè)需求的客戶群體，也將成為本項目的目標客戶群；因此，隨著地鐵開通日期的臨近，本項目的外來客戶比例將逐漸增加。以本項目站點為中心，交通距離（地鐵）約10個站以內(nèi)；交通時間（地鐵）約40分鐘的各個地鐵站點，都是本項目輻射力到達的主要區(qū)域。本項目住宅客戶群區(qū)域來源地鐵沿線站點36大浪站翻身站【本區(qū)域輻射】寶安新中心區(qū)寶安中心站【外部輻射】西麗、龍華二線拓展區(qū)深職院站大學(xué)城站

22、龍華火車站民治站本項目主要輻射站點本項目地鐵沿線其他站點深圳文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)【本項目輻射區(qū)示意圖】本項目的重點輻射區(qū)域包括：自身所處的寶城老區(qū)、地鐵西行方向的寶安新中心商務(wù)核心區(qū)、地鐵東行方向的西麗教育文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)、龍華二線拓展區(qū)（深圳次中心區(qū)，定位：“福田中心區(qū)”配套服務(wù)的高尚生活居住服務(wù)基地和部分文化、體育、教育設(shè)施的配套區(qū) ）。寶安商務(wù)核心區(qū)（CBD）龍華二線拓展區(qū)本項目住宅客戶群區(qū)域來源地鐵沿線站點西麗站37核心客戶重要客戶50 新安本地自住客戶30 外來客戶（地鐵沿線廣域來源：西麗、龍華二線拓展區(qū)）地鐵沿線重要站點帶來的特定客戶群體（地鐵站點置業(yè)需求的人群、認可“地有鐵物業(yè)”的“保值”“

23、升值”價值的投資客）20 西鄉(xiāng)為主的寶安其他城鎮(zhèn)客戶本項目住宅客戶群區(qū)域來源：前期以本地消化為主，后期隨著地鐵開通日的臨近，外來客戶的比例將逐漸增加，項目整體客戶構(gòu)成比例預(yù)計約為本地客戶：外來客戶7：338職業(yè)構(gòu)成用途特征購買戶型總價承受力個體工商戶自用兼投資家庭人口多，注重經(jīng)商的便利程度、風(fēng)水；一般需要但三房三房、四房強工廠企業(yè)管理人員/企業(yè)主自用兼投資積蓄多，月供能力強，家中多有小孩，年齡較大，品位與舒適兼顧三房、四房強工廠企業(yè)白領(lǐng)/技術(shù)人員自用年輕，積蓄不多，月供能力強，貪圖實惠，注重便利，對價格敏感一房、兩房中政府公務(wù)人員自用兼投資對素質(zhì)要求高，追求舒適性，有補貼及隱性收入，對價格不太

24、敏感兩房、一房中強特定投資客投資十分且僅認可“地鐵物業(yè)”的保值、升值價值一房、兩房強目標客戶構(gòu)成（職業(yè)及購房特征細分）本地客戶：家庭結(jié)構(gòu)較大，經(jīng)濟實力強，傾向購買三房、四房產(chǎn)品，注重產(chǎn)品品質(zhì)。39職業(yè)構(gòu)成用途特征購買戶型總價承受力一般白領(lǐng)自用年輕，積蓄不多，月供能力強，貪圖實惠，注重便利，對價格敏感一房、兩房弱特定行業(yè)高級從業(yè)人員（大學(xué)城、火車站等）自用積蓄多，月供能力強，兩口之家或家中有學(xué)齡前兒童，品質(zhì)、舒適與實惠兼顧兩房、小三房（90以下）中普通公務(wù)員/自用兼投資對素質(zhì)要求高，追求舒適性，有補貼及隱性收入，對價格不太敏感兩房、一房中強特定投資客投資十分且僅認可“地鐵物業(yè)”的保值、升值價值一

25、房、兩房強目標客戶構(gòu)成（職業(yè)及購房特征細分）外來客戶及投資客：家庭結(jié)構(gòu)較小，傾向購買一房、兩房或小三房產(chǎn)品，作為過度考慮或投資考慮。40項目目標客戶構(gòu)成（職業(yè)及購房特征細分）【小結(jié)】職業(yè)構(gòu)成用途特征購買戶型總價承受力（寶安本地）個體工商戶自用兼投資家庭人口多，注重經(jīng)商的便利程度、風(fēng)水；一般需要但三房三房、四房強（寶安本地）工廠企業(yè)管理人員/企業(yè)主自用兼投資積蓄多，月供能力強，家中多有小孩，年齡較大，品位與舒適兼顧三房、四房強一般白領(lǐng)自用年輕，積蓄不多，月供能力強，貪圖實惠，注重便利，對價格敏感一房、兩房弱特定行業(yè)高級從業(yè)人員（大學(xué)城、火車站等）自用積蓄多，月供能力強，兩口之家或家中有學(xué)齡前兒童

26、，品質(zhì)、舒適與實惠兼顧兩房、小三房（90以下）中（寶安本地）工廠企業(yè)白領(lǐng)/技術(shù)人員自用年輕，積蓄不多，月供能力強，貪圖實惠，注重便利，對價格敏感一房、兩房中政府公務(wù)人員自用兼投資對素質(zhì)要求高，追求舒適性，有補貼及隱性收入，對價格不太敏感兩房、一房中強特定投資客投資十分且僅認可“地鐵物業(yè)”的保值、升值價值一房、兩房強41目標客戶群置業(yè)關(guān)注點置業(yè)新安二手項目的新安客戶由于新安區(qū)自2005年始新增供應(yīng)量已大幅減少，20062007年間新增供應(yīng)量更是近乎零；意向新安置業(yè)的客戶群唯有選擇該區(qū)檔次較高，美譽度較高的二手項目進行成交，造就了三個成交活躍的經(jīng)典（二手）項目：樣本組成選擇說明御景臺2006200

27、7年度“新安區(qū)”最具代表性樓盤項目（三級市場）冠城世家 鴻景園（鴻榮源項目）42客戶置業(yè)關(guān)注點置業(yè)關(guān)注點熟悉的舒適的居住環(huán)境社區(qū)檔次及口碑戶型格局及功能朝向景觀完善的生活配套品牌開發(fā)商安全設(shè)施品牌物管社區(qū)規(guī)模便利的交通體系社區(qū)內(nèi)配套優(yōu)美的社區(qū)內(nèi)環(huán)境如園林文化教育配套使用年限車位分配及管理辦法關(guān)注度分類二類關(guān)注點三類關(guān)注點一類關(guān)注點目標客戶群置業(yè)關(guān)注點置業(yè)新安二手項目的新安客戶43客戶置業(yè)關(guān)注點置業(yè)關(guān)注點戶型創(chuàng)新贈送面積升值潛力優(yōu)秀的片區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計自然景觀朝向品牌開發(fā)商交通出行體系社區(qū)配套設(shè)施社區(qū)規(guī)模品牌物管服務(wù)各類配套實現(xiàn)進度建筑風(fēng)格園林景觀較低覆蓋率關(guān)注度分類一類關(guān)注點二類關(guān)注點三類關(guān)注點

28、目標客戶群置業(yè)關(guān)注點置業(yè)中心區(qū)的新安客戶44置業(yè)本地的本地客戶關(guān)注點 舒適的居住環(huán)境 社區(qū)檔次及口碑（關(guān)乎身份與面子） 戶型格局及功能 朝向 景觀（園景或山景） 完善的生活配套（寶城情結(jié)，“一站式”生活方式） 社區(qū)規(guī)模 開發(fā)商品牌 物管品牌及服務(wù) 內(nèi)部環(huán)境打造 交通體系（地鐵利好）本項目產(chǎn)品打造需遵循的“指導(dǎo)原則”(本項目打造必須符合的標準）置業(yè)中心區(qū)的本地客戶關(guān)注點 戶型創(chuàng)新元素 戶型贈送面積比例 社區(qū)配套設(shè)施外來客戶（地鐵站點）關(guān)注點便利的交通連接離辦公地點或原居住地點近物業(yè)“保值”、“升值”的潛力“一站式”生活方式（綜合體）完善的周邊配套（資源中心）目標客戶群置業(yè)關(guān)注點匯總45住宅規(guī)劃發(fā)

29、展住宅產(chǎn)品打造（硬件）分析住宅客戶資源本項目戶型 定位及規(guī)劃 戶型供應(yīng)結(jié)構(gòu)主流面積區(qū)間主力戶型產(chǎn)品產(chǎn)品創(chuàng)新/附加值（中心區(qū)項目借鑒）知己知彼由于新安近年來的供應(yīng)量緊缺，而中心區(qū)由于集中供應(yīng)，產(chǎn)品創(chuàng)新處于市場領(lǐng)先水平，使得有置業(yè)需求的新安客戶大量流向中心區(qū)；為使本項目能成功截流新安客戶，借鑒中心區(qū)的產(chǎn)品打造十分必要。46兩房三房四房單房/一房五房及復(fù)式主力戶型新安區(qū)產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)（二手項目）戶型配比（面積區(qū)間）【一房戶型面積區(qū)間】跨度為3350；主力面積段為3343。47兩房三房四房單房/一房五房及復(fù)式主力戶型新安區(qū)產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)（二手項目）戶型配比（面積區(qū)間）【兩房戶型面積區(qū)間】跨度為5090；主

30、力面積段為7485。48兩房三房四房單房/一房五房及復(fù)式主力戶型新安區(qū)產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)（二手項目）戶型配比（面積區(qū)間）【三房戶型面積區(qū)間】跨度為80150；主力面積段為97125。49兩房三房四房單房/一房五房及復(fù)式主力戶型新安區(qū)產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)（二手項目）戶型配比（面積區(qū)間）【四房戶型面積區(qū)間】跨度為120185；主力面積段為135155。50兩房三房四房單房/一房五房及復(fù)式主力戶型新安區(qū)產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)（二手項目）戶型配比（面積區(qū)間）【五房及復(fù)式戶型面積區(qū)間】跨度為130300；主力面積段為180230。51新安區(qū)早年供應(yīng)的高端項目中，以舒適型享受型大三房、大四房產(chǎn)品為主力戶型產(chǎn)品；大戶產(chǎn)品比例大于中

31、心區(qū)項目新安區(qū)中心區(qū)碧海中心區(qū)新安區(qū)中心區(qū)碧海中心區(qū)戶型面積跨度（）面積跨度（）面積跨度（）主力面積區(qū)間（）主力面積區(qū)間（）主力面積區(qū)間（）一房335031653373334335503345兩房509067956590748573827079三房801508817085125971259513095120四房120185110190130185135155140180130145五房或復(fù)式130300120320135260180230200280200240【新安區(qū)與中心區(qū)/碧海中心區(qū)戶型面積區(qū)間匯總】52中心區(qū)產(chǎn)品打造戶型創(chuàng)新（產(chǎn)品附加值）借鑒項目名稱：天悅龍庭創(chuàng)新元素：戶型“廊院”（位

32、于走廊的6米露臺）創(chuàng)新者：中原建筑中心市場反應(yīng)：認籌火爆，首次采用“封籌”方式處理；實現(xiàn)高銷售額，快速回籠資金?！皯粜汀眲?chuàng)新實現(xiàn)溢價及高銷售速度的利器中心區(qū)產(chǎn)品設(shè)計以創(chuàng)新著稱。53“戶型”創(chuàng)新實現(xiàn)溢價及高銷售速度的利器項目名稱：泰華陽光海項目創(chuàng)新元素：戶型“露臺”（7米高，可封隔2間房間使用，或開揚客廳空間） 市場反應(yīng)：此戶型銷售一支獨秀，于2007年下半年實現(xiàn)“逆市走牛”。中心區(qū)產(chǎn)品打造戶型創(chuàng)新（產(chǎn)品附加值）借鑒中心區(qū)產(chǎn)品設(shè)計以創(chuàng)新著稱。54“戶型”創(chuàng)新實現(xiàn)溢價及高銷售速度的利器項目名稱：西岸官邸創(chuàng)新元素：戶型“凹陽臺”（N+1戶型） 市場反應(yīng)：小戶型價格標竿。中心區(qū)產(chǎn)品打造戶型創(chuàng)新（產(chǎn)品附

33、加值）借鑒中心區(qū)產(chǎn)品設(shè)計以創(chuàng)新著稱。55“戶型”創(chuàng)新實現(xiàn)溢價及高銷售速度的利器項目名稱：檳城西岸創(chuàng)新元素：戶型“雙層入戶花園”（6米高，1621，“N+2”戶型1房變3房，2房變4房，3房變5房） 市場反應(yīng)：銷售速度快，實現(xiàn)高銷售單價。5458中心區(qū)產(chǎn)品打造戶型創(chuàng)新（產(chǎn)品附加值）借鑒中心區(qū)產(chǎn)品設(shè)計以創(chuàng)新著稱。56項目名稱：富通城3期世界公寓創(chuàng)新元素：戶型“小復(fù)式” （4960 ）市場反應(yīng)：實現(xiàn)高額銷售單價?！皯粜汀眲?chuàng)新實現(xiàn)溢價及高銷售速度的利器中心區(qū)產(chǎn)品打造戶型創(chuàng)新（產(chǎn)品附加值）借鑒中心區(qū)產(chǎn)品設(shè)計以創(chuàng)新著稱。57【小結(jié)】中心區(qū)產(chǎn)品設(shè)計以創(chuàng)新著稱；縱觀中心區(qū)各大樓盤產(chǎn)品（無論大戶型、小戶型），戶

34、型創(chuàng)新是實現(xiàn)高額利潤及高銷售速度的利器；而戶型創(chuàng)新 又以大面積的功能性贈送為“法寶”6米露臺、雙層入戶花園、內(nèi)庭院（凹陽臺）、凸窗（窗臺或落地凸窗）等；通過贈送，購買N房可實現(xiàn)N+1或N+2戶型的使用效果。中心區(qū)產(chǎn)品打造戶型創(chuàng)新（產(chǎn)品附加值）借鑒58住宅規(guī)劃發(fā)展住宅產(chǎn)品打造（硬件）分析住宅客戶資源本項目戶型 定位及規(guī)劃 戶型定位及規(guī)劃原則戶型定位/配比住宅規(guī)劃布局59本項目戶型定位原則定位原則設(shè)置目的本項目住宅體量較大（265400），決定了本項目住宅產(chǎn)品將實現(xiàn)較為豐富的產(chǎn)品組合；根據(jù)前期溝通結(jié)果：本項目（ABD地塊）戶型定位為中大戶型產(chǎn)品，以中大戶型為主力戶型。設(shè)置樹立項目形象,拔高項目整體

35、檔次的戶型(少量)，如舒適型中大戶型、頂層復(fù)式等標竿產(chǎn)品設(shè)置原則創(chuàng)新產(chǎn)品/補缺型產(chǎn)品設(shè)置原則設(shè)置創(chuàng)新戶型產(chǎn)品，或補缺型產(chǎn)品，引領(lǐng)市場，提升產(chǎn)品差異化競爭力主流產(chǎn)品設(shè)置原則設(shè)置片區(qū)主力暢銷戶型產(chǎn)品（大量），抵御市場風(fēng)險五房及少量復(fù)式戶型主流三房、四房戶型為主力戶型，輔以主流兩房戶型等“功能性贈送”戶型或其他創(chuàng)新戶型戶型設(shè)置60本項目戶型定位及規(guī)劃布局原則ABCD幼兒園小學(xué)創(chuàng)業(yè)路公園路新安二路大戶型布局：A/B地塊臨近靈芝公園一側(cè)，由于擁有稀缺自然資源，景觀優(yōu)勢明顯，整體地塊素質(zhì)最優(yōu)，建議布置大戶型產(chǎn)品；中大戶型布局：ABD地塊靠園林中心位置，自然景觀資源缺乏，可通過社區(qū)園林景觀營造，整體地塊素質(zhì)

36、次優(yōu)，建議布置中大戶型產(chǎn)品；小戶型布局：沿創(chuàng)業(yè)路一側(cè)，由于受灰塵、噪音及本項目街鋪等不利因素影響，整體地塊素質(zhì)較差，建議布置小戶型產(chǎn)品。大戶中小戶中大戶61本項目戶型定位方案一（銷售方案）根據(jù)中原雙拼大戶操作經(jīng)驗，建議設(shè)置“雙拼四房”戶型以解決9070政策限制下，中大戶型產(chǎn)品的實現(xiàn)問題說明：舒適型兩房設(shè)置內(nèi)庭院（凹陽臺），可封改為一個房間，成為“小三房”，既可滿足小三房客戶需求，又可同時滿足舒適型兩房客戶需求，“N1”戶型靈活多變，市場接受度高，風(fēng)險低。62ABCD幼兒園小學(xué)創(chuàng)業(yè)路公園路新安二路大戶中小戶中大戶五房（大平面及復(fù)式）四房150160四房137143 （設(shè)置此戶型的40）三房122

37、128此區(qū)共707套四房137143（設(shè)置此戶型的60）三房112118小三房7985 （設(shè)置此戶型的50）此區(qū)共828套一房3943緊湊兩房6369小三房7985 （設(shè)置此戶型的50）此區(qū)共1121套本項目住宅整體戶型配比及規(guī)劃建議63本項目戶型定位方案二（報建方案）將137143及150160的四房戶型拆分為兩個等面積的兩房單位進行報建64項目發(fā)展研究技術(shù)路線項目發(fā)展背景項目定位分析項目規(guī)劃發(fā)展營銷推廣建議整體規(guī)劃發(fā)展策略住宅規(guī)劃發(fā)展建議商業(yè)規(guī)劃發(fā)展建議辦公規(guī)劃發(fā)展建議65前進路商圈典型商家海雅百貨：位于前進路25區(qū)商業(yè)繁華地帶，地理位置優(yōu)越，與鄰近的沃爾瑪、國美等知名商業(yè)場所形成寶城片區(qū)

38、最具影響力的商業(yè)街區(qū)；商場中高檔定位，同時吸引高消費群體與大眾化的家庭消費；天虹商場：片區(qū)內(nèi)屬于高檔次定位，是本片區(qū)定位最高的商業(yè)物業(yè)，是集購物、飲食、休閑、文化于一體的現(xiàn)代化購物中心； 該商業(yè)區(qū)域商業(yè)物業(yè)的停車位普遍不足。 66項目片區(qū)人口新安街道辦人口年齡結(jié)構(gòu)寶安人口分布情況寶城區(qū)下轄32個居委會，為寶安區(qū)常住人口最密集的區(qū)域，為本區(qū)域的商業(yè)發(fā)展提供了充分的消費保證；人口年齡結(jié)構(gòu)方面，寶城區(qū)大部分的人口年齡介于2030歲之間，該部分消費群是消費能力和消費欲望最強的群體，對于時尚消費和新鮮事物的接受程度較高，是項目商業(yè)主題發(fā)展需要重點考慮的；資料來源：深圳中原2005200667在寶安，消費

39、者逛街消費的頻率比較高，相對于特區(qū)來講，寶安的生活節(jié)奏不會太緊張，在工作日也依然有比較充裕的個人時間來進行支配，而由于當(dāng)?shù)剡m合大眾消費的休閑娛樂場所又較少，因此很多消費者會把逛街消費當(dāng)成一種休閑娛樂的方式，其中尤以女性消費者更為明顯。寶安片區(qū)消費者特征就近消費在寶安仍為主要消費定律，其中對于超市購物消費的選擇最為明顯；目前西鄉(xiāng)城區(qū)的消費者最常去的超市是家樂福、天虹商場和沃爾瑪，部分高端消費群也會時不時的去到市內(nèi)購買一些高檔次的生活用品，對于消費者而言，商品種類、購物環(huán)境也是他們比較看重的因素。資料來源：深圳中原2005200668在百貨消費方面，消費者主要集中在天虹商場（前進路和翻身路）和海雅

40、百貨（前進路）購物，并且有相當(dāng)一部分的高端消費者會經(jīng)常去到市內(nèi)南山天虹、歲寶百貨，甚至華強北購物。對于他們而言舒適的購物環(huán)境、豐富的商品種類、以及適合的商品品牌、質(zhì)量和檔次，是他們舍近求遠的主要原因，距離則是可以克服的因素；寶安片區(qū)消費者特征由于寶安區(qū)人口結(jié)構(gòu)特點，餐飲要同時滿足本地消費者和外來消費者的 需求，因此在各口味的選擇中，粵菜、湘菜及川菜有較高的提及率。當(dāng) 地消費群對餐飲消費需求方面，酒樓的環(huán)境、服務(wù)及菜式口味是他們選 擇酒樓最重要的影響因素。同時像扒房、日本料理、韓國料理等特色風(fēng) 味的酒樓也為他們所樂道。資料來源：深圳中原2005200669目標消費群鎖定核心商圈新興住宅區(qū)居民居委

41、村民主要商圈寶城區(qū)商貿(mào)服務(wù)業(yè)高級管理人員次要商圈片區(qū)外（寶安其他片區(qū)）居民家庭群、青年群為主片區(qū)青年群為主，家庭群為輔商務(wù)群、青年群為主、家庭群為輔人群細分商圈輻射人群三大消費群青年群家庭群商務(wù)群70消費特征引發(fā)的消費需求消費群消費特征需求零售概念青年群（年齡18-25）消費能力：收入不穩(wěn)定，但消費潛力大，屬于沖動型消費滿足青年群追求品質(zhì)生活及對新的吃喝玩樂消費模式的追求生活配套齊全便利的需求消費隨意性較強加強品質(zhì)生活及休閑娛樂及餐飲概念，延長消費者逗留時間家庭群（年齡15-50）消費能力：收入穩(wěn)定，消費能力強，有意識的消費，消費結(jié)構(gòu)多元化新入住家庭對裝修置家的需求日常生活便利性需求；對生活品

42、質(zhì)化追求；對精神文化需求；家庭成員中兒童的消費支出占較大的比例加強品質(zhì)生活及文化消費概念，強調(diào)生活氣息商務(wù)群（年齡25-45）消費能力:收入較高而且較為穩(wěn)定，消費能力強生活品質(zhì)化追求商務(wù)接待需求滿足精神文化的追求尋求一個工作之余全身心放松的場所目的性消費較強加強品質(zhì)生活、休閑娛樂、商務(wù)餐飲及文化消費概念71項目SWOT分析項目SWOT分析區(qū)位優(yōu)勢：項目處于寶城組團的核心位置，同時位于寶安最繁華商業(yè)帶內(nèi)，及地鐵優(yōu)勢。規(guī)模優(yōu)勢：項目規(guī)劃商業(yè)面積約4萬M2 發(fā)展商實力雄厚：發(fā)展商擁有較多 成功開發(fā)地產(chǎn)項目經(jīng)驗。舊城改造：項目周邊有待進一步的改造以改善區(qū)域形象以及提升區(qū)域價值，吸引消費群； 商業(yè)氛圍：

43、片區(qū)改造尚未展開，商 業(yè)氛圍有待改善項目優(yōu)勢項目劣勢項目機會項目威脅成熟商圈：與前進路商圈形成有利 的互補與互動。片區(qū)人口數(shù)量：項目所在片區(qū)未 來新興住宅群帶來的大量消費群，消費潛 力巨大。寶安商業(yè)供應(yīng)量較大：目前寶安中心城商業(yè)供應(yīng)量較大，對于商家資源及后期經(jīng)營的競爭較為激烈。72項目零售發(fā)展概念項目為寶安老城區(qū)內(nèi)成熟的居住區(qū)域，并將成為區(qū)內(nèi)重要的商業(yè)生活居住區(qū)，項目后期除滿足社區(qū)內(nèi)居民消費需求外，亦要兼顧片區(qū)商務(wù)辦公人群對于商務(wù)消費的需求；項目處于區(qū)域內(nèi)較為繁華的商業(yè)街區(qū)延展范圍內(nèi)，周邊商業(yè)配套正逐漸成熟，后期需要重點考慮片區(qū)內(nèi)消費群的消費需求，豐富片區(qū)商業(yè)業(yè)種構(gòu)成；項目將發(fā)展成為目前區(qū)域內(nèi)

44、的重點商業(yè)項目，隨著25，26區(qū)的開發(fā)，創(chuàng)業(yè)路將作為前進路商圈的擴展補充而得到提升，并與前進路商圈形成互動；項目應(yīng)以進一步提高片區(qū)居民生活水平，滿足消費者對生活品質(zhì)、便利性的要求為最終開發(fā)目的，項目需內(nèi)設(shè)時尚零售商業(yè)及大型中式酒樓以滿足區(qū)域內(nèi)的多方面需求。項目所具備的地鐵優(yōu)勢需要在后期規(guī)劃和開發(fā)中充分體現(xiàn)，以帶動項目地下商業(yè)區(qū)域的發(fā)展，并與地面商業(yè)形成良好的互動，提升項目整體的商業(yè)價值；73項目市場定位區(qū)域型餐飲零售中心社區(qū)優(yōu)質(zhì)生活配套檔次商品組合個性化大眾化高檔低檔中檔時尚化海雅百貨萬佳百貨天虹商場本項目說明：區(qū)域型：因項目所在片區(qū)相對成熟，項目商圈基本覆蓋整個寶城及周邊片區(qū)；餐飲零售中心：

45、項目為區(qū)域內(nèi)提供特色餐飲和零售服務(wù)，填補區(qū)域市場空白；優(yōu)質(zhì)生活：為項目所在及周邊的新興社區(qū)提供優(yōu)質(zhì)生活保證；項目檔次：中檔，但更具時尚化特色，以確保產(chǎn)品質(zhì)量；74特色及多元化大型中餐、特色餐飲、快餐、西餐咖啡、茶館、小吃店 預(yù)留專門通道餐飲與娛樂相結(jié)合主題一：服裝、家居、飾品主題二：服裝、精品店生活配套零售：銀行、干洗店、便利店、美容美發(fā)、醫(yī)藥、面包甜品影音、書店、文具店、兒童培訓(xùn)班、藝術(shù)培訓(xùn)班休閑餐飲概念優(yōu)質(zhì)生活概念文化消費概念時尚零售大型餐飲統(tǒng)領(lǐng)特色項目業(yè)態(tài)體系75時尚零售概念原因及作用商業(yè)氛圍有利互補利于商業(yè)氛圍的營造滿足未來住宅社區(qū)需求利于招商的順利進行穩(wěn)定經(jīng)營目標商家具影響力的品牌主

46、力商家76休閑餐飲概念原因及作用填補片區(qū)特色餐飲的空白滿足居民需求吸此人氣、加強輻射延長消費時間深化消費層次餐飲類型中餐酒樓 如六六順、勝記等特色餐廳 如仙蹤林、味千拉面等快餐店 如面點王、藍與白等咖啡店 如星巴克、上島咖啡等小食店 如桂林米粉等77優(yōu)質(zhì)生活配套原因及作用與主力店形成互補豐富業(yè)態(tài)滿足消費群體特色零售商品的需求提升租值發(fā)展業(yè)態(tài)兩個主題：家居飾品主題及服裝精品主題生活配套：銀行、干洗、藥店中小型超市、生活便利商店、美容美發(fā)、蛋糕甜品速食店、水果店等78文化消費概念原因及作用未來大量住宅落成，衍生出大量的家庭消費需求把握當(dāng)?shù)丶彝?、兒童為主的消費群體，吸引家庭消費在休閑娛樂中，加入文化

47、元素滿足居民精神文化需求發(fā)展建議發(fā)展教育、藝術(shù)培訓(xùn)產(chǎn)業(yè)，形成規(guī)模，帶動相關(guān)零售文化質(zhì)感作為附加值提升項目質(zhì)量青年及家庭文化娛樂業(yè)態(tài)79項目主題定位寶安老城區(qū)內(nèi)最具生活品味的商業(yè)街區(qū)闡釋：鄰近商業(yè)核心區(qū)，同時具有大體量的住宅供應(yīng)，因此與純粹的商業(yè)不同，其具有更多的生活的元素；80主題元素分解休閑Leisure生活Life街道Street廣場Plaza休閑餐飲街Leisure Street時尚生活廣場Life Plaza繽紛生活街Life Street寶安老城區(qū)內(nèi)最具生活品味的商業(yè)街區(qū)81項目業(yè)態(tài)規(guī)劃分布業(yè)態(tài)位置說明面積（）目標商家大型餐飲集中商業(yè)2F，設(shè)戶外觀光電梯6500海港酒樓、稻香酒樓等，

48、或風(fēng)味菜館1-2家時尚零售街鋪（臨創(chuàng)業(yè)路）2500集中式商業(yè)目標商家如紫荊城，曼哈百貨，時尚零售需結(jié)合街鋪和集中商業(yè)進行整體考慮。集中商業(yè)、地下商業(yè)夾層1F8500文化消費集中商業(yè)2F3500少兒培訓(xùn)、書店、健身，美容等休閑餐飲街鋪（臨創(chuàng)業(yè)路）1500必勝客、KFC、麥當(dāng)勞、味千拉面仙蹤林、面點王、元綠壽司，名典咖啡老樹咖啡，上島咖啡等集中商業(yè)1F，夾層，首層3000優(yōu)質(zhì)生活配套街鋪便利性1000便利店，面包店等地下商業(yè)滿足生活和15000品牌超市（華潤萬家、樂購等），集中商業(yè)生活品質(zhì)提升3500HOLA特力屋，易家儂，生活本色等合 計約45000包括街鋪0.5萬平米和集中商業(yè)4萬平米82項目

49、樓層面積配比與規(guī)劃1層2層G層1層2層夾層地鐵層停車場地下商業(yè)面積轉(zhuǎn)換層寫字樓樓層單層面積（平方米）說明210000商業(yè)指標集中商業(yè)110000G（夾層）10000地下商業(yè)地鐵商業(yè)1地鐵層10000商場南面剖面83項目集中商業(yè)規(guī)劃概念1層2層G層1層2層夾層地鐵層停車場轉(zhuǎn)換層寫字樓商場南面剖面屋面采光帶屋面花園需協(xié)調(diào)與核心筒關(guān)系，利于餐飲排煙臨創(chuàng)業(yè)路商場中庭跨層電梯設(shè)計要點：雙首層概念地鐵層商業(yè)展示面的最大化地下中庭及跨層電梯84項目集中商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃（剖面）1層2層G層1層2層夾層地鐵層停車場轉(zhuǎn)換層商場南面剖面臨創(chuàng)業(yè)路樓層單層面積（平方米）業(yè)態(tài)分布210000大型餐飲（4500），家鄉(xiāng)菜多家（

50、2000），健身美容培訓(xùn)（3500）110000時尚零售（8000），休閑餐飲（2000），G（夾層）10000超市（6000），家居家飾（3500），休閑餐飲（500）1地鐵層10000超市（9000），零售便利（500），休閑餐飲（500）85餐飲區(qū)：鄰近高層住宅，便于設(shè)置煙道MTRG層項目集中商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃（平面）大型超市大型超市大型超市家居家飾零售便利休閑餐飲休閑餐飲餐飲區(qū)：鄰近高層住宅，便于設(shè)置煙道中庭中庭地鐵通道連接站廳N86餐飲區(qū)：鄰近高層住宅，便于設(shè)置煙道餐飲區(qū)：鄰近高層住宅（寫字樓），便于設(shè)置煙道1F2F項目集中商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃（平面）時尚零售休閑餐飲大型餐飲休閑餐飲時尚零售健身美

51、容培訓(xùn)中庭中庭家鄉(xiāng)菜家鄉(xiāng)菜N餐飲區(qū)：鄰近高層住宅，便于設(shè)置煙道87地下商業(yè)與地鐵連接示意地鐵站大堂地鐵站站廳與商場直接相連通道樓底高度路面地鐵站大堂直接通入商場地鐵層，最大限度擴大地下的展示面；同時利用高差形成夾層，形成雙首層概念，降低地下商業(yè)風(fēng)險；88集中商業(yè)與地鐵連接示意人流從地鐵站大堂通入商場后進入商場中庭，在地下即可形成開闊的空間，以降低地下商業(yè)的空間壓抑；更進一步的，通過商場中庭設(shè)置的跨層電梯，直接將人流導(dǎo)入到商場高層；89根據(jù)城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃編制規(guī)范，商業(yè)中心配建公共停車場（庫）停車位控制指標為：單位機動車停車位車位平方米建筑面積項 目商業(yè)面積（平方米）停車位數(shù)量（個）港隆城購物中

52、心7.2萬1300（與住宅共享）華潤萬象城11萬1034（與寫字樓共享）中信城市廣場6.75萬719（與寫字樓共享）招商花園城中心7萬800怡景中心城10萬800按上述比例估算，目前商業(yè)開發(fā)中，多與住宅以及寫字樓共享停車空間，其中，平均市場水平為約100平方米商業(yè)建筑面積對應(yīng)0.81個車位；根據(jù)本項目商業(yè)面積按4萬平方米估算，商業(yè)部分車位約需320400個；建面約1.1萬-1.4萬；項目停車場建議902地鐵連接地鐵商業(yè)1萬平米停車場5萬平米，約1200個住宅車位停車場1.4萬平米約400個商業(yè)車位停車場1.5萬平米約437個住宅車位地下商業(yè)1萬平米預(yù)留地下商業(yè)或臨時車位面積4萬平米地面商業(yè)1萬

53、平米地面商業(yè)1萬平米1G路面覆土層功能車位數(shù)建筑面積住宅163757295商業(yè)40014000辦公（公寓）2107350合計224778645（約1.57層地下室）項目地下開發(fā)示意圖12停車場0.7萬平米約210個辦公車位預(yù)留商業(yè)面積位于夾層將有效降低后期經(jīng)營風(fēng)險，并可結(jié)合街鋪進行雙首層以及送一層地下室使用權(quán)的銷售推廣方式，將極大的提高街鋪的商業(yè)附加值；91項目發(fā)展研究技術(shù)路線項目發(fā)展背景項目定位分析項目規(guī)劃發(fā)展營銷推廣建議整體規(guī)劃發(fā)展策略各功能板塊關(guān)聯(lián)住宅規(guī)劃發(fā)展建議商業(yè)規(guī)劃發(fā)展建議辦公規(guī)劃發(fā)展建議92部分辦公指標轉(zhuǎn)化為商務(wù)公寓：由于本片區(qū)的商業(yè)辦公市場的不良發(fā)展，以及未來中心區(qū)寫字樓的大批

54、量開發(fā)，現(xiàn)有辦公指標部分轉(zhuǎn)為商務(wù)公寓進行開發(fā)；商務(wù)公寓純寫字樓項目層數(shù)單層面積面積純寫字樓20150030000商務(wù)公寓207351540020F20F93行業(yè)多為商貿(mào)、電子、咨詢、計算機等，其中商貿(mào)類企業(yè)占的比例最大。半數(shù)的企業(yè)多為10人以下的小型企業(yè)，辦公面積多在150平方米以內(nèi)。企業(yè)寫字樓租賃客戶占了絕大多數(shù)比例，購買寫字樓辦公較少。企業(yè)在選擇寫字樓時“地理位置”與“交通”是企業(yè)所首先考慮的，對“價格”的考慮反而在其次。值得注意的是“商業(yè)配套”與“物業(yè)管理”也受到部分企業(yè)的關(guān)注。對現(xiàn)有寫字樓，他們不滿意的地方集中在物業(yè)管理和產(chǎn)品設(shè)計方面，而對地理位置和交通較少感到不滿意。寫字樓購買方面，

55、企業(yè)對面積的需求，大多是在200平方米以下，其中以100平方米以內(nèi)的居多，另有部分企業(yè)希望購買200平方米以上的寫字樓。相比多層寫字樓，企業(yè)希望入住高層寫字樓，原因多為：雖然多層寫字樓的價格可能會便宜，但高層寫字樓比較有利于企業(yè)形象，并且管理服務(wù)好，能取得更大的收益空間，是企業(yè)比較合適的選擇。 寶安區(qū)寫字樓客戶需求特征分析資料來源：深圳中原深港研究中心94外資企業(yè)、國內(nèi)大中型企業(yè)分公司寶安區(qū)大型民營企業(yè)成長中中小企業(yè)，以知識服務(wù)型為主，注重企業(yè)形象；投資客，如：政府公務(wù)員、事業(yè)單位管理層；注重高品質(zhì)生活的私營業(yè)主；看重可租售性和升值潛力投資客戶（港人、深圳）：多次置業(yè)投資，有經(jīng)驗，著重于項目品

56、質(zhì)與升值能力。核心驅(qū)動力：1、追求高形象、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、高附加值的本地和外地大中型公司。2、追求商業(yè)中心便利與高形象的 ，改善辦公環(huán)境的成長型中小公司。3、看重項目升值潛力、高投資回報率的城市內(nèi)投資意識較強的客戶，如私營業(yè)主、高校老師、政府公務(wù)員、泛公務(wù)員。核心客戶重要客戶游離客戶寶安區(qū)寫字樓目標客戶分析95玻璃幕墻的外立面生態(tài)小環(huán)境的營造寫字樓外立面建議96寫字樓大堂建議97新世界電梯廳，門框設(shè)計高過普通電梯寫字樓電梯間建議98商業(yè)用地，50年產(chǎn)權(quán)；可以進行工商注冊；物管費較寫字樓低；單位面積較小；每戶設(shè)衛(wèi)生間；優(yōu)越地段和交通條件 ；形象較高，接近寫字樓的外立面；具居住功能，可商可住裝修標準略低

57、于寫字樓；商務(wù)公寓：將有效利用商業(yè)辦公用地特性，結(jié)合項目整體的商務(wù)功能配套，以及在工商管理上的優(yōu)勢，形成項目的市場競爭優(yōu)勢；商務(wù)公寓特點：99南頭關(guān)口深港西部通道預(yù)計年底通車107國道地鐵1號線預(yù)計09年通車寶安大道預(yù)計年底通車關(guān)口淡化目標客戶分析：片區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，決定了該類客戶的特性，目前片區(qū)內(nèi)的客戶主要包括港口商務(wù)辦事機構(gòu)，投資人士（香港、深圳），本地自住、小企業(yè)大鏟島碼頭大鏟島碼頭的建成，催生港口經(jīng)濟迅速發(fā)展，將涌現(xiàn)出大量海內(nèi)外駐寶安港口商務(wù)辦事處機構(gòu)；西部通道、地鐵等交通貫通，將有效刺激港人、市區(qū)人到寶安置業(yè)投資；高起點、高規(guī)劃的寶安中心區(qū)日趨完善，將吸引大量寶安以及周邊片區(qū)的高層次人

58、士前來置業(yè)；作為西部CBD，商務(wù)辦公的氛圍非同小可，成長型的小企業(yè)必將搶灘西部CBD，小面積商務(wù)空間是首選。投資客戶（港人、深圳）：多次置業(yè)投資，有經(jīng)驗，著重于項目品質(zhì)與升值能力。常來深內(nèi)地及海外商務(wù)人員：對服務(wù)要求高，交通便利，對工作是否有重要性幫助是最關(guān)注問題。100商務(wù)公寓外立面：公建化的外立面提升項目品質(zhì)，提升項目標識性強烈的視覺沖擊力，強調(diào)昭示性。建筑具有公建化立面效果，建筑設(shè)計上做出通透感。101LOFT空間設(shè)計：更容易形成產(chǎn)品特色，提高項目品質(zhì)102四房137143（設(shè)置此戶型的60）三房112118小三房7985 （設(shè)置此戶型的50）此區(qū)共828套五房（大平面及復(fù)式）四房150

59、160四房137143 （設(shè)置此戶型的40）三房122128此區(qū)共707套一房3943緊湊兩房6369小三房7985 （設(shè)置此戶型的50）此區(qū)共1121套住宅產(chǎn)品規(guī)劃發(fā)展合計：26.54萬平方米103約150米約300米項目面積集中商業(yè)（地面）20000（計容積率）集中商業(yè)（地下）20000街鋪5400（計容積率）預(yù)留面積（地下1層）40000商業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃發(fā)展合計：8.54萬平方米夾層地鐵層停車場預(yù)留地下商業(yè)104項目層數(shù)面積純寫字樓20150030000商務(wù)公寓2073515400商務(wù)產(chǎn)品規(guī)劃發(fā)展純寫字樓商務(wù)公寓純寫字樓緊鄰集中商業(yè)，裙樓相連105項目發(fā)展研究技術(shù)路線區(qū)域住宅市場區(qū)域商業(yè)市場

60、區(qū)域辦公市場相關(guān)政策影響項目發(fā)展背景項目定位分析項目規(guī)劃發(fā)展營銷推廣建議整體規(guī)劃發(fā)展策略住宅規(guī)劃發(fā)展建議商業(yè)規(guī)劃發(fā)展建議辦公規(guī)劃發(fā)展建議整體營銷方案策劃及銷售資源區(qū)域發(fā)展分析項目競爭力分析項目定位案名建議106項目發(fā)展研究技術(shù)路線項目發(fā)展背景項目定位分析項目規(guī)劃發(fā)展營銷推廣建議整體營銷方案策劃及銷售資源107本項目推售策略及價格策略建議200820092010201120121說明：本時間軸為預(yù)估推售時間，具體將視項目的實際進展節(jié)點而定。推售時間（預(yù)計）2008年底至2009年推售體量約707單位推售原因/背景項目前期主力客戶：新安本地客戶（換房自?。┐髴粝刃腥胧?，樹立項目高端形象，形成良好口