寶能南山戶型研判

1、-寶能南山項(xiàng)目戶型定位研判誰主新岸?本報(bào)告沒有涉及更廣泛的概念延伸,目前只針對性對戶型進(jìn)行客觀研判;通過預(yù)設(shè)定位的方法論,對項(xiàng)目進(jìn)行戶型方面的論證和探討,目的在于更準(zhǔn)確地找到契合項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位.本報(bào)告采用層層推進(jìn)的研究方法對項(xiàng)目戶型進(jìn)行系統(tǒng)研判；本報(bào)告保留與發(fā)展商溝通的必要;影響戶型定位的幾個(gè)必要因素:市場客戶檔次自身?xiàng)l件宏觀政策戶型定位意向基本戶型區(qū)間和比例研判思路區(qū)域看點(diǎn)項(xiàng)目定性深圳典型高端住宅區(qū)分析區(qū)域特點(diǎn) 蛇口/紅樹林/華僑城/香蜜湖代表案例:依照片區(qū)影響力和地產(chǎn)發(fā)展年限選取1-4案例通過對片區(qū)潛在競爭項(xiàng)目的戶型區(qū)間和比例進(jìn)行系統(tǒng)分析參考基本戶型區(qū)間和比例最終建議戶型面積區(qū)間和比例尋找

2、依托1第一次推導(dǎo)得出同質(zhì)片區(qū)同類項(xiàng)目戶型比例和區(qū)間2第二次通過潛在項(xiàng)目的戶型和比例修正本項(xiàng)目戶型比例第三次通過三級市場成交和需求戶型區(qū)間調(diào)整項(xiàng)目戶型的區(qū)間.通過片區(qū)三級市場的成交戶型和需求戶型系統(tǒng)分析3意向基本戶型區(qū)間和比例通過本項(xiàng)目自身?xiàng)l件限制和客戶群體的需求研究進(jìn)行項(xiàng)目修正4第四次通過自身地塊特點(diǎn)和客戶群體的分析修正戶型的比例意向基本戶型區(qū)間和比例通過對144平上下限面積對本項(xiàng)目進(jìn)行個(gè)案分析第五次通過政策影響分析修正戶型的比例5結(jié)論一結(jié)論二結(jié)論三結(jié)論四結(jié)論五區(qū)域定性分析分析點(diǎn):區(qū)域整體規(guī)劃分析區(qū)域發(fā)展態(tài)勢分析區(qū)域地產(chǎn)形象分析目的:為項(xiàng)目檔次和質(zhì)素定性蛇口東填海居住區(qū)規(guī)劃原則生態(tài)型的、現(xiàn)代的

3、、極具特色的城市海濱居住區(qū)。結(jié)合地鐵帶來的商機(jī)，提出4.0，3.5-3.8，2.0，0.5四個(gè)梯度的開發(fā)強(qiáng)度控制原則。節(jié)約土地資源，給未來預(yù)留發(fā)展余地。蛇口東填海居住區(qū)規(guī)劃目標(biāo)提出適宜的開發(fā)強(qiáng)度，與環(huán)境、交通相融合。延續(xù)、發(fā)展城市人文景觀，建立與濱海景觀相融合的濱海城區(qū)。結(jié)合城市肌理，加強(qiáng)內(nèi)外空間融合。完善交通體系，實(shí)現(xiàn)提高城市交通運(yùn)行效率與保證片區(qū)安靜、安全的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。倡導(dǎo)生態(tài)文化，提高規(guī)劃區(qū)生態(tài)品質(zhì)。1.東填海區(qū)規(guī)劃原則和目標(biāo)區(qū)域官方命名:蛇口東填海區(qū);其由于位于深圳市南山區(qū)蛇口鎮(zhèn)以東、深圳灣與珠江出?？诮唤拥牟糠侄妹?。東、南臨深圳灣，北接規(guī)劃中的南山區(qū)RBD中心（旅游休閑娛樂中心）。規(guī)

4、劃中的西部通道大橋在本規(guī)劃區(qū)東穿過，規(guī)劃區(qū)東北接沙河西路，北邊為東濱路（其地下部分為西部信道接線工程），西臨后海濱路，南接望海路，深圳地鐵二號線擬沿后海濱路在規(guī)劃區(qū)西部擦過。 2.東填海區(qū)域整體規(guī)劃總用地:315.41公頃;西部通道以東:東區(qū)180.23公頃;以西稱西區(qū)為135.18公頃。規(guī)劃居住人口:萬;東 區(qū)西 區(qū)東區(qū)定位:深圳重要交通樞紐、口岸商業(yè)及濱海休閑帶;西區(qū)定位:延續(xù)蛇口獨(dú)特風(fēng)情、代表深圳門戶形象的濱海生活區(qū)。3.東填海區(qū)分區(qū)規(guī)劃教育配套：一所高中、一所初中、2所小學(xué)、4所幼兒園。生活配套：游泳池、綜合體育活動(dòng)中心、居住區(qū)級文化中心、社區(qū)體育活動(dòng)場地、綜合醫(yī)院、門診部。交通線路：

5、主干道為東濱路，次干道包括后海濱路、科苑大道、工業(yè)八路、招商路和望海路，支路包括S型曲線和工業(yè)七路。規(guī)劃西部口岸北出口處設(shè)立公交站場，以進(jìn)行口岸交通和市區(qū)交通的接駁。其他配套：公交樞紐站1座；社會(huì)公共停車場庫7座，公共廁所5處，垃圾收集站每個(gè)地塊一個(gè)、濱海公園。已有配套設(shè)施：超市：人人樂購物廣場/沃爾瑪購物廣場/海雅百貨學(xué)校：北師大南山附中/后海小學(xué)/育才小學(xué)/ 育才一中、二中/蛇口中學(xué)/蛇口小學(xué)醫(yī)院：南油醫(yī)院/蛇口醫(yī)院/聯(lián)合醫(yī)院公園：四海公園未來規(guī)劃配套設(shè)施：4.東填海區(qū)周邊配套分析本區(qū)域形象承載:深圳新口岸門戶區(qū); 深圳西部濱海休閑區(qū)形象功能; 南山RBD及西部通道口岸生活配套區(qū)功能;5.

6、區(qū)域發(fā)展態(tài)勢分析轉(zhuǎn)換區(qū)深圳市沿海旅游發(fā)展帶和居住生活組團(tuán)的轉(zhuǎn)換區(qū)，起著承上啟下的連接作用。景觀配置:15公里濱海長廊; 后海灣、紅樹林、大南山、香港天水圍等優(yōu)質(zhì)景觀; 后海和蛇口成熟,便利的生活,市政配套和整體科學(xué)的規(guī)劃;深圳蛇口東填海區(qū)詳細(xì)藍(lán)圖中規(guī)劃中明確:西區(qū)延續(xù)蛇口獨(dú)特風(fēng)情的，代表深圳門戶的現(xiàn)代濱海生活區(qū)，未來地產(chǎn)營造必然是以具備生態(tài)型的、現(xiàn)代的、極具特色的城市海濱居住區(qū)。隨著西部通道年底開通，片區(qū)配套的完善，客戶層面的拓寬，蛇口東填海區(qū)必將成為超越后海區(qū)域，媲美紅樹灣片區(qū)的新豪宅居住區(qū)。我們稱其為 “新岸區(qū)”。6.區(qū)域地產(chǎn)形象檔次分析1.整體資源：濱海長廊/濱海中心區(qū)2.區(qū)域體量：只有

7、紅樹灣才可以相提并論，但紅樹灣地王已開發(fā)；3.人文氛圍：依靠后海和蛇口片區(qū)，毗鄰南硅谷、紅樹灣等豪宅新區(qū)、 是未來高尚濱海中心區(qū)，集居住、購物、休閑于一體;4.區(qū)域發(fā)展：全新的規(guī)劃片區(qū)，具備高潛力發(fā)展的片區(qū)，未來區(qū)域檔 次將與深圳典型豪宅片區(qū)媲美;片區(qū)區(qū)域指標(biāo)景觀指標(biāo)休閑指標(biāo)配套指標(biāo)發(fā)展指標(biāo)影響指標(biāo)蛇口蛇口東角頭近距離海景/山景/濱海長廊/香港濱海公園、蛇口山公園醫(yī)院、學(xué)校交通較好典型居住區(qū)西部通道華僑城華僑城片區(qū)湖景/山景/華僑城自然天鵝湖/生態(tài)公園/林蔭街區(qū)醫(yī)院、學(xué)校交通較好傳統(tǒng)豪宅片區(qū)地塊漸少香蜜湖香蜜湖片區(qū)湖景/山景香蜜湖生態(tài)景觀/地脈文化交通便利/區(qū)域位置好豪宅片區(qū)區(qū)域競爭紅樹灣2.

8、9平方公里填海區(qū)近觀紅樹林/濱海長廊/香港內(nèi)湖公園/自行車道/開放式旅游醫(yī)院、學(xué)校交通、環(huán)境齊全基本成型高尚居住區(qū)價(jià)位偏高新岸區(qū)新后海片區(qū)近觀后海灣/濱海公園/濱海長廊生態(tài)/人文/休閑全新規(guī)劃/醫(yī)院、學(xué)校、交通便利未來新高尚片區(qū)時(shí)間新岸片區(qū)與深圳典型豪宅區(qū)質(zhì)素一覽區(qū)域分析結(jié)論1.高端的片區(qū):規(guī)劃和發(fā)展態(tài)勢奠定整體的區(qū)域高端形象和檔次;2.高尚的景觀:以山/海/濱海長廊奠定高端住宅的條件;3.豪宅片區(qū)更新:將刷新深圳豪宅片區(qū),成為深圳關(guān)內(nèi)新豪宅片區(qū);區(qū)域優(yōu)勢配套優(yōu)勢市場優(yōu)勢“新岸”擁有的質(zhì)素足以構(gòu)筑未來新一代高檔居住區(qū)！本項(xiàng)目在整體檔次和形象方面具備營造條件.說明:EXPLAIN本次研究重點(diǎn)只針

9、對目前項(xiàng)目的北片區(qū);從區(qū)域類比中,我們將項(xiàng)目預(yù)設(shè)置與其他豪宅片區(qū)對等地位;我們將通過四個(gè)豪宅片區(qū)對應(yīng)本片區(qū)進(jìn)行系統(tǒng)論證,層層推進(jìn)得 出本項(xiàng)目的戶型建議;推導(dǎo)過程分析過程:通過同質(zhì)片區(qū)基本同類項(xiàng)目進(jìn)行整體分析;考慮年限的變化特征,尋找之間的規(guī)律;選取03-06年的共16個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行分析;目的要求:由同質(zhì)片區(qū)分析,找出基本變化規(guī)律,初步得出本項(xiàng)目可參照的戶型區(qū)間和比例;數(shù)據(jù)來源:中原深港研究中心/中原三級市場數(shù)據(jù)庫1:樣本容量時(shí)間跨度篩選標(biāo)準(zhǔn)21316個(gè)3年深圳關(guān)內(nèi)高層高端住宅項(xiàng)目片區(qū):蛇口/華僑城/紅樹林/香蜜湖同質(zhì)片區(qū)03-06年已/在/近期銷售項(xiàng)目分析選取案例四大片區(qū):蛇口 華僑城 紅樹林 香

10、蜜湖 以及本項(xiàng)目所在片區(qū)片區(qū)/項(xiàng)目03年已售項(xiàng)目04年已售項(xiàng)目05年已售項(xiàng)目06年發(fā)售項(xiàng)目蛇口片區(qū)半島城邦1期花園城3期2號華僑城片區(qū)紅樹東方天鵝堡2期2區(qū)紅樹林片區(qū)中信紅樹灣1期中信紅樹灣2期御景東方(在)淺水灣(將)香蜜湖片區(qū)水榭花都2期水榭花都3期中旅2期高層本片區(qū)天驕華庭蔚藍(lán)海岸4期海月3期后海花半里(在)東海灣豪園(10月)1.03-06年面積和比例統(tǒng)計(jì)03年04年05年06年項(xiàng)目二房三房四房五房復(fù)式水榭花都2期121-130171-203占25%占75%紅樹東方103-125占29%155-220占69%267-276占1.2%天驕華庭43 占17%120 占23%150 占53%

11、225 占6%320 占2%中信紅樹灣1期91-98占15.4%154-173占35%164-266占44%主力160-170，202-208 270379占5.6%招商海月3期114-128占42%136-152占45%210230占11%占2%蔚藍(lán)海岸4期60-75占83%95占17%水榭花都3期147-166 占22190-204 占71270-308 占6中旅國際公館2期105-127占51%153-187占49%主力120-127主力150-160天鵝堡2期2區(qū)150以上占10%160180占70%占20%中信紅樹灣2期144-193占38%176-255占57%主力220-2502

12、89-458占5%花園城3期2號地50-70占15%98120占35%主力110140-170，占45%主力160-170210占5%半島城邦1期77-87占21%101-136占41%主力122-136 147218占35%主力147-164 220 260占3%御景東方119占17%149-235占83%主力149-151186-197225-235 后?；ò肜?075占24%81124占76%主力110-124 淺水灣157-280占100%主力160-190 東海灣豪園項(xiàng)目90-100占35%140-160占60%200以上占5% 通過對篩選出項(xiàng)目的戶型進(jìn)行分析，我們發(fā)現(xiàn)三房、四房是所

13、有可參考項(xiàng)目的主力戶型。 由此我們首先對三房、四房的變化進(jìn)行細(xì)致的分析，從中判斷戶型面積區(qū)間及比例的變化趨勢，指導(dǎo)本項(xiàng)目的主力戶型定位。03年以來，深圳關(guān)內(nèi)高端高層住宅項(xiàng)目三房比例呈平穩(wěn)上升趨勢；四房比例則呈明顯下降趨勢。據(jù)此線性趨勢預(yù)測，07年本項(xiàng)目可以參考主力房型比例為三房比例約為48左右，四房比例約為35左右;2.整體三房、四房比例分析面 積（）130103173 95193105 三房四房22015026613625515303年下旬至今，三房/四房戶型面積區(qū)間彈性增大，尺度上限有明顯放大趨勢;我們的研究將從這些區(qū)間中研究03-06年面積區(qū)間的暢銷段;2003年2005年2004年20

14、06年13681 280140 3.三房、四房基本面積區(qū)間分析上限下限四房03年04年05年06年120-130154-173、114-128、89-93145-165110-125170-200136-152，160-170，202-208 150-180，190-204，220-250140-170，190-220三房選取設(shè)置相對集中的暢銷面積區(qū)間段，并據(jù)此初步建議本項(xiàng)目三房戶型區(qū)間設(shè)置在100以下、100120、120130之間；四房戶型區(qū)間設(shè)置在140-160、160-187之間；結(jié)論：4.03-06三房、四房暢銷區(qū)間分析中信紅樹灣1期半島城邦1期約15現(xiàn)象一：參考項(xiàng)目一期均有;半島城

15、邦1期 兩房北向無海景，均價(jià)約8300元/，整體均價(jià)約11000元/；后海花半里 高層兩房均價(jià)約9100元/，小高層三房均價(jià)約11500元/;蔚藍(lán)海岸4期 同位置、同朝向的兩房、三房，單價(jià)相同，兩房銷售較快。結(jié)論：綜合以上四點(diǎn)現(xiàn)象作參考，所有的兩房在銷售中具備同等速度,但因?yàn)槌蚝途坝^的原因,相對均價(jià)低于項(xiàng)目整體均價(jià).所以,綜合本項(xiàng)目設(shè)置兩房存在可能性;5.兩房設(shè)置建議現(xiàn)象二：現(xiàn)象三：現(xiàn)象四：關(guān)于近三年關(guān)內(nèi)可參考項(xiàng)目之兩房分析蔚藍(lán)海岸四期中信紅樹灣1期半島城邦1期后海花半里2004-1-12004-10-302006-2-182006-460-75約10%91-98約10%75-86約20%

16、70-75約24 時(shí)間軸線可參考項(xiàng)目中，設(shè)置兩房的較少，僅占此次樣本總量的3/8。設(shè)置了兩房的項(xiàng)目，其套數(shù)比例也較少，套數(shù)比約占1016。6.兩房設(shè)置建議主力區(qū)間:75-80兩房比例:約10-20%關(guān)于近三年可參考項(xiàng)目之四房以上戶型分析紅樹東方天驕華庭中信紅樹灣1期招商海月3期水榭花都3期花園城3期2號地半島城邦1期東海灣豪園項(xiàng)目267-276 約占1.2%225-320 約占8%270379 約占5.6%210-230 約占10%270-308 約占6210 約占5%260 約占3%200以上 約占5%7.四房以上戶型分析選取設(shè)置相對集中的暢銷面積區(qū)間段，并據(jù)此初步建議本項(xiàng)目四房以上戶型戶型

17、區(qū)間設(shè)置在225-270，整體比例控制在5-10。結(jié)論：初步推導(dǎo)戶型面積和比例結(jié)論一:二房三房四房四房以上區(qū)間75-80 100 以下100-120 120-130140-160160-187 225-270比例510%45-5035-405-10說明:以上戶型區(qū)間和比例是基于對片區(qū)市場研究,目前只作為本項(xiàng)目研究的參考值;在初步戶型面積參考的基礎(chǔ)上,需要層層論證以求出項(xiàng)目最終面積和比例;由于目前只是推斷,所以在此我們初步用區(qū)間表達(dá)戶型的比例;接下來將通過潛在競爭項(xiàng)目修正來完善本項(xiàng)目的戶型比例;分析過程:通過同質(zhì)片區(qū)潛在競爭項(xiàng)目進(jìn)行分析;選取07年的共4個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行分析;目的要求:第一次修正基本戶

18、型由潛在項(xiàng)目的競爭分析對初步推導(dǎo)的戶型比例進(jìn)行修正;數(shù)據(jù)來源:中原深港研究中心/中原三級市場數(shù)據(jù)庫推導(dǎo)過程2:選取案例來自蛇口以及本項(xiàng)目所在片區(qū)同質(zhì)片區(qū)07年潛在競爭項(xiàng)目分析片區(qū)/項(xiàng)目07年發(fā)售項(xiàng)目蛇口片區(qū)半島城邦2期本片區(qū)三湘項(xiàng)目皇庭項(xiàng)目海月4期本案半島城邦2期海月4期三湘項(xiàng)目皇庭項(xiàng)目1.07年潛在競爭項(xiàng)目面積和比例統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目一房二房三房四房五房復(fù)式招商海月4期40-50(1房公寓)-110120160-165225320約500套17%25%約125套50%約250套6%約30套2%約10套三湘項(xiàng)目50-55(1房)-110-140160-185- 220-250約1196套17%53%約6

19、33套27%約323套3%約36套半島城邦二期-125-160 180-250 - 300約900套40%約360套50% 約440套10%約90套皇庭項(xiàng)目- -120-130140-150- 約322套60%約193套40%約129套兩房空白,三房四房是主力戶型.二房三房四房四房以上區(qū)間-110-120 120-140140-160160-185 225-270比例044.939.15.68二房三房四房四房以上區(qū)間75-80 100 以下100-120 120-130140-160160-187 225-270比例5-10%45-5035-405-10潛在競爭項(xiàng)目主力戶型區(qū)間和比例統(tǒng)計(jì)結(jié)論一

20、主力戶型區(qū)間和比例統(tǒng)計(jì)分析原則:為合理規(guī)避競爭，修正比例.本項(xiàng)目結(jié)論一中兩房具備發(fā)展空白點(diǎn),建議保留并建議適當(dāng)增加;三房在120-130之間存在競爭,建議適當(dāng)調(diào)小本項(xiàng)目比例;三房100以下存在非主力戶型空白點(diǎn),暫作保留;四房140-185為直接競爭區(qū)間,建議適當(dāng)調(diào)小比例;四房以上整體比例比較少,建議保留不變;二房三房四房四房以上區(qū)間75-80 100 以下100-120 120-130140-160160-187 225-270比例7-12%42-4732-37510第一次修正戶型比例結(jié)論二:說明:將三房和四房整體比例降低;未來三房營造中100-120平的房型比例建議可以增加;將兩房的比例增加

21、;接下來我們將通過三級市場進(jìn)一步修正項(xiàng)目戶型區(qū)間;分析過程:通過同質(zhì)片區(qū)三級市場成交和需求進(jìn)行分析;選取各片區(qū)典型案例進(jìn)行鑒別分析;目的要求:第二次修正基本戶型由三級市場成交和需求戶型/面積對本項(xiàng)目進(jìn)行戶型區(qū)間修正;數(shù)據(jù)來源:中原深港研究中心/中原三級市場數(shù)據(jù)庫/中原四片區(qū)地鋪推導(dǎo)過程3:選取案例四大片區(qū):蛇口 華僑城 紅樹林 香蜜湖 以及本項(xiàng)目所在片區(qū)同質(zhì)片區(qū)03-06年三級市場整體及個(gè)案分析片區(qū)個(gè)案項(xiàng)目蛇口片區(qū)花園城華僑城片區(qū)-紅樹林片區(qū)紅樹灣1期香蜜湖片區(qū)-本片區(qū)天驕華庭海月花園蔚藍(lán)海岸蛇口片區(qū)三級市場成交資料（05.1006.3）戶型成交比例平均面積面積區(qū)間（）平均總價(jià)（萬元）平均單價(jià)

22、（元/）一房兩房7.1%80.57 75.03-87.638110053 三房42.9%130.48 97-176.4815611956 四房35.7%185.39 145.58-223.725313645 五房14.3%209.29 170.61-247.9624411659 原始資料來源：深圳中原三級市場住宅部蛇口片區(qū)的二手市場交易三房四房比例較高，約占總比例的78；本片區(qū)的豪宅戶型面積比較適中,三房平均面積約為130平,四房平均面積約為185平.片區(qū)客戶以企業(yè)高管為主，本片區(qū)超大戶型（五房）的二手市場成交相對較弱。1.蛇口片區(qū)三級市場成交分析房型需求及成交量排名:三房四房五房華僑城片區(qū)三

23、級市場成交資料（05.1006.3）戶型成交比例平均面積面積區(qū)間（）平均總價(jià)（萬元）平均單價(jià)（元/）一房兩房10.9%79.28 55.81-83.638510711 三房42.2%152.25 113-219.7219312701 四房31.3%215.06 168-33033715649 五房15.6%237.45 145.12-334.6639816777 原始資料來源：深圳中原三級市場住宅部華僑城片區(qū)的二手市場交易三房四房比例稍低，但比例仍然高達(dá)73；本片區(qū)豪宅大戶化特征十分明顯，三房平均面積為152平,四房平均面積為215平,大于蛇口片區(qū)面積;四五房的大戶型與二三房戶型的單價(jià)差異非常

24、高；本片區(qū)超大戶型（五房）的二手市場成交相對活躍。2.華僑城片區(qū)三級市場成交分析房型需求及成交量排名:三房四房五房五房12576 243166.37-265.5193.61 57.1%四房10949 169102-183154.09 32.1%三房11183 10478.51-88.7293.00 3.7%兩房102665249.96-51.3550.66 7.1%一房平均單價(jià)（元/）平均總價(jià)（萬元）面積區(qū)間（）平均面積成交比例戶型環(huán)紅樹灣片區(qū)三級市場成交資料（05.1006.3）原始資料來源：深圳中原三級市場住宅部紅樹灣片區(qū)的二手市場交易基本上以三房四房為主，比例接近90；由于是新興豪宅區(qū)，

25、受豪宅大戶化趨勢影響，三房四房平均面積較大；三房平均面積為154平,四房平均面積為193平;本片區(qū)超大戶型（五房）的二手市場成交仍有限。3.環(huán)紅樹灣片區(qū)三級市場成交分析房型需求及成交量排名:四房三房五房戶型上的分布十分集中，三房四房的比例高達(dá)83；雖然是傳統(tǒng)豪宅區(qū)，由于部分項(xiàng)目落成時(shí)間較早，故三房四房平均面積較??；三房平均面積為129,四房平均面積為178;統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，本片區(qū)超大戶型（五房，主要為復(fù)式單位）的二手成交均價(jià)接近2萬/。環(huán)香蜜湖片區(qū)三級市場成交資料（05.1006.3）戶型成交比例平均面積面積區(qū)間（）平均總價(jià)（萬元）平均單價(jià)（元/）一房2.6%50.52 48-53.036112

26、105 兩房3.8%85.18 80.84-90.6310211644 三房47.4%129.13 94.2-219.8117013160 四房35.9%178.50 140.13-239.5724613763 五房10.3%227.24 118-35045119853原始資料來源：深圳中原三級市場住宅部4.環(huán)香蜜湖片區(qū)三級市場成交分析房型需求及成交量排名:三房四房五房四片區(qū)的二手高端客戶需求基本上和成交情況吻合，整體仍以三房四房為主，其中三房需求面積為120-150平,四房需求戶型為170-190平;根據(jù)統(tǒng)計(jì)，四片區(qū)需求五房單位客戶略少，但根據(jù)三級市場同時(shí)的普遍反映，五房客戶的高誠意度客戶比

27、例相對最高；另外值得注意的是，咨詢客戶中，需求兩房的客戶比例與兩房的成交比例有一定距離。5.四片區(qū)三級市場需求分析原始資料來源：中原三級市場地鋪-天驕華庭/世紀(jì)村/ 花園城/波托菲諾/安柏麗晶分行成交以兩房四房為主，三房五房也占據(jù)一定比例。原始資料來源：深圳中原三級市場住宅部從價(jià)格來看，由于片區(qū)景觀和朝向的影響,該項(xiàng)目二級市場成交中以兩個(gè)極端表現(xiàn),即以2房表現(xiàn)最為活躍.其次為4房大戶型.成交戶型平均面積平均總價(jià)平均單價(jià)二房75675000 9000三房90945000 10500四房170197200011600五房240288720012030蛇口-花園城項(xiàng)目6.各片區(qū)典型個(gè)案三級市場分析成

28、交以三房四房為主，五房成交高于二房.原始資料來源：深圳中原三級市場住宅部本片區(qū)目前已屬性典型豪宅片區(qū),客戶需求也已偏向成熟化,對于三房以上的需求和成交特點(diǎn)明顯.尤以三房最為活躍.而對于兩房和一房需求則比較少;成交戶型平均面積平均總價(jià)平均單價(jià)二房85807500 9500三房1351626750 12050四房155195610012620五房215295596012852紅樹林-紅樹灣項(xiàng)目成交以三房為主，二房和四房居其次;原始資料來源：深圳中原三級市場住宅部招商海月從價(jià)格來看，由于戶型景觀好，四房單位的價(jià)格最高；三房單位價(jià)格也比較堅(jiān)挺；而五房單位由于集中于一期，價(jià)格比四房稍低，兩房成交相對活躍

29、.僅次于三房.成交戶型平均面積平均總價(jià)平均單價(jià)二房80824000 10300三房1101155000 10500四房140158830011345五房208234728011282成交戶型平均面積平均總價(jià)平均單價(jià)二房88 686400 7800 三房120 1238760 10323 四房151 1762623 11673 五房230 2343240 10188 兩房成交極少，三房成交只有兩成多，四房五房占最大比重，天驕華庭的二手成交明顯呈大戶化特征。原始資料來源：深圳中原三級市場住宅部天驕華庭四房平均單價(jià)最高；三房單位及五房單位價(jià)格比四房稍低，兩房單位的成交極少而且價(jià)格最低；從各戶型面積來

30、看，天驕華庭的戶型面積較大。兩房僅為需求統(tǒng)計(jì).成交戶型平均面積平均總價(jià)平均單價(jià)二房75 80737510765 三房105 1181880 11256 四房163 2228210 13670 五房180 2358360 13102 蔚藍(lán)海岸二手房成交中，三房的比例超過一半，二房、五房比重較低，四房比例不足三成。原始資料來源：深圳中原三級市場住宅部蔚藍(lán)海岸從價(jià)格來看，蔚藍(lán)海岸的二手成交價(jià)格比較平均，但四房五房的價(jià)格偏高；從各戶型面積來看，蔚藍(lán)海岸的戶型面積分化比較嚴(yán)重，四房五房的面積較大。1.成交房型以三房四房為主； 現(xiàn)狀反映：三房比例略高（紅樹灣片區(qū)除外），四房上升明顯；2.成交戶型平均面積較

31、大，各房型成交面積集中段分別為： 兩房80-85;三房130150，四房180220，3.成交價(jià)格：三房單價(jià)與四房平均單價(jià)基本相近（華僑城除外）， 相比新成交一手樓價(jià)格仍有不少差距，存在較大上升空間；三級市場成交戶型和面積綜合統(tǒng)計(jì)4.從項(xiàng)目周邊個(gè)別項(xiàng)目二手成交數(shù)據(jù)看來，三房成交比例高，價(jià)格也比較堅(jiān)挺；5.個(gè)案中, 面積以110-135的三房和140-160的四房成交最為活躍;6.個(gè)案片區(qū)中,通過與本項(xiàng)目直接鄰近的后海片區(qū)來看,對于兩房的需求比較旺盛,需求面積在70-85;二房三房四房四房以上區(qū)域表現(xiàn)80-85-130-150-180-220個(gè)案反映70-85-110-135140-160-二房

32、三房四房四房以上區(qū)間75-80 100 以下100-120 120-130140-160160-187 225-270比例7-12%42-4732-375-10三級市場主力戶型區(qū)間和比例統(tǒng)計(jì)結(jié)論二主力戶型區(qū)間和比例統(tǒng)計(jì)分析原則:三級市場成交及需求分析修正戶型區(qū)間.本項(xiàng)目結(jié)論二中兩房面積建議上限適當(dāng)增大;三房在130平以上存在較大需求空間,建議適當(dāng)增大;100平米以下三房市場需求空間少,建議取消;四房需求空間存在同等性,在此建議不作修正;四房以上成交樣本比較少,建議原比例保留;二房三房四房四房以上區(qū)間75-85 100-120 120-135140-160160-187 225-270比例7-1

33、2%42-4732-375-10結(jié)論三:通過三級市場戶型區(qū)間的推斷和驗(yàn)證,我們第二次修正項(xiàng)目戶型區(qū)間-說明:三房只取兩個(gè)區(qū)間面積段;接下來將通過新增客戶分析和自身?xiàng)l件進(jìn)一步論證戶型比例;分析過程:通過對自身限制條件進(jìn)行全面分析;通過對項(xiàng)目目標(biāo)客戶進(jìn)行基本需求分析;目的要求:第三次修正基本戶型由項(xiàng)目客戶需求和自身限制條件進(jìn)行戶型比例修正;數(shù)據(jù)來源:中原深港研究中心/中原三級市場數(shù)據(jù)庫推導(dǎo)過程4:選取案例四大片區(qū):蛇口 華僑城 紅樹林 香蜜湖 以及本項(xiàng)目所在片區(qū)同質(zhì)片區(qū)個(gè)案客戶分析本項(xiàng)目限制條件分析;片區(qū)個(gè)案項(xiàng)目蛇口片區(qū)半島城邦1期華僑城片區(qū)天鵝堡2期/紅樹東方紅樹林片區(qū)紅樹灣1/2期御景東方淺水

34、灣香蜜湖片區(qū)水榭花都2/3期專題分析1:各片區(qū)已成交個(gè)案客戶分析目的:基本推斷本項(xiàng)目面對得客戶群; 從而判斷戶型需求特征;項(xiàng)目年齡結(jié)構(gòu)區(qū)域構(gòu)成職業(yè)特征置業(yè)特征半島城邦1期25-30歲35%31-40歲55%41-50歲15%南山40-45%福田30-35%其他25%（羅湖/寶安/外籍人士）私營業(yè)主30-35%企業(yè)高管25-30%公務(wù)員20-25%高級白領(lǐng)約15%外籍人士約5%置業(yè)次數(shù)：一次約10%：二次約90%置業(yè)目的：自用：投資=約65%：約35%置業(yè)原因：第一：區(qū)域和景觀 第二：項(xiàng)目體量和品質(zhì)天鵝堡2期30-35歲50%36-40歲35%41-45歲15%南山45-50%福田30-35%其

35、他20-25%私營業(yè)主40-45%企業(yè)高管30-35%公務(wù)員20-25%外籍人士約3%置業(yè)次數(shù)：二次約85%：三次約15%置業(yè)目的：自用：投資=約85%：約15%置業(yè)原因：第一：區(qū)域和環(huán)境 第二：居住品質(zhì)和企業(yè)品牌紅樹東方25-30歲25%30-35歲35%35-40歲25%40-45歲15%南山35-40%福田30-35%羅湖約20%其他約10%私營業(yè)主30-35%企業(yè)高管25-30%公務(wù)員20-25%高級白領(lǐng)5%其他約10%置業(yè)次數(shù)：一次約25%：二次約75%置業(yè)目的：自用：投資=約85%：約15%置業(yè)原因：第一：區(qū)域和環(huán)境 第二：項(xiàng)目居住品質(zhì)水榭花都2期25-30歲25%31-40歲55

36、%41-50歲15%福田40-45%羅湖30-35%南山約10%其他約5%私營業(yè)主35-40%企業(yè)高管25-30%高級白領(lǐng)15-20%公務(wù)員約10%置業(yè)次數(shù)：一次約25%:二次約75%置業(yè)目的：自用：投資=約85%：約15%置業(yè)原因：第一：香蜜湖區(qū)位和地段 第二：項(xiàng)目自身品質(zhì)水榭花都3期25-30歲10%31-40歲65%41-50歲20%51歲5%福田35-45%羅湖30-35%南山約20-25%其他約10私營業(yè)主35-40%企業(yè)高管25-30%高級白領(lǐng)15-20%公務(wù)員15%置業(yè)次數(shù)：一次約15%:二次約85%置業(yè)目的：自用：投資=約85%：約15%置業(yè)原因：第一：香蜜湖區(qū)位和地段 第二：

37、項(xiàng)目自身品質(zhì)和環(huán)境 第三：戶型設(shè)計(jì)中信紅樹灣1期25-30歲25%31-40歲55%41-50歲15%50歲以上5%南山40-45%福田35-40%羅湖10-15%其他約5%私營業(yè)主40-45%企業(yè)高管35-40%高級白領(lǐng)10-15%公務(wù)員5%置業(yè)次數(shù)：一次約10%：二次約90%置業(yè)目的：自用：投資=約80%：約20%置業(yè)原因：第一：區(qū)域和景觀 第二：社區(qū)規(guī)模 第三：企業(yè)品牌中信紅樹灣2期25-30歲15%31-40歲60%41-50歲20%50歲以上5%南山35-40%福田30-35%羅湖15-20%其他約5%私營業(yè)主40-45%企業(yè)高管30-35%高級白領(lǐng)10-15%公務(wù)員約5%外籍人士約

38、 5%置業(yè)次數(shù)：一次約15%：二次約85%置業(yè)目的：自用：投資=約70%：約30%置業(yè)原因：第一：區(qū)域和景觀 第二：社區(qū)規(guī)模 第三：企業(yè)品牌1.各片區(qū)已成交個(gè)案客戶統(tǒng)計(jì)現(xiàn)象1:客戶區(qū)域以項(xiàng)目檔次為界定,越高端,則客戶區(qū)域表現(xiàn)越廣泛,完全打破傳統(tǒng)本土銷售區(qū)域;中信紅樹灣南山客戶占41.5%,而福田和羅湖則有43%;半島城邦南山客戶只占42%,而福田和羅湖則有47%;水榭花都3期福田客戶占49.5%,而其他兩區(qū)相加已達(dá)45%;(以下數(shù)據(jù)表示百分比例統(tǒng)計(jì))現(xiàn)象2:購買用途以開發(fā)時(shí)間和檔次界定:越高端項(xiàng)目,投資比例在提高,純自住的比例在下降.客戶對豪宅的投資熱情在增長;現(xiàn)象3:置業(yè)次數(shù)(以下數(shù)據(jù)表示百

39、分比例統(tǒng)計(jì))以開發(fā)時(shí)間和檔次界定:越高端項(xiàng)目,置業(yè)次數(shù)在明顯變化,二次及以上成熟客戶群在增加;附:其他總體客戶統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)2.近期典型個(gè)案客戶統(tǒng)計(jì)京基御景東方開盤時(shí)間:4.22 星期六開盤方式:采取排隊(duì)選房成交狀況:第1天 450套 第2天 50套 目前成交約70%; 暢銷戶型:最暢銷為119平的三房當(dāng)天售罄(南向1/2/3棟); 其次220-250的四房(南向1/2/3棟);成交均價(jià): 實(shí)收16000元/平(面價(jià)達(dá)17000元/平)成交客戶:以福田客戶為主力占7成,其次為南山部分客戶群; 主力客戶為私營業(yè)主和企業(yè)高管,外籍人士; 講究朝向和景觀以及舒適度;卓越淺水灣開盤時(shí)間:預(yù)計(jì)5月底目前狀況:

40、接近封頂 部分園林完工 樣板房開放銷售狀況:接受客戶咨詢登記 預(yù)計(jì)均價(jià): 16000元/平咨詢度最高戶型: 160-170平的四房咨詢客戶區(qū)域:以南山區(qū)域客戶為主,福田客戶居其次綜合區(qū)域客戶特點(diǎn)客戶區(qū)域:以南山為主力,輻射福田以及其他區(qū)域;客戶類別:主要為私營企業(yè)主企業(yè)高管外籍人士香港客戶;客戶特征:有知識,有涵養(yǎng),有閱歷,有實(shí)力 習(xí)慣自己制定游戲規(guī)則，留連自己的行為方式； 他們的落點(diǎn)在深圳，視野卻在國際； 他們崇尚高品質(zhì)的居住,講究景觀和片區(qū)資源;客戶需求:以三房四房需求為主力,兩房需求居其次; 三房以120-135平為主力需求;四房145-165平為主力需求;承受價(jià)格:均價(jià)在11000-1

41、6000元/平;西部通道位于南山蛇口東角頭，是深圳與香港的第四個(gè)陸路連接通道，也是深圳通行能力最大的陸路口岸，將于2006年6月建成通車，實(shí)現(xiàn)深港兩地從東至西的全線互通，使香港與深圳乃至珠三角的經(jīng)濟(jì)互動(dòng)與融合更加緊密。屆時(shí)南山將成為深圳乃至南中國最重要的陸路樞紐，與此同時(shí)將在深圳西部的蛇口、后海形成新的生活圈口岸生活圈。西部通道的建成通車以及東角頭口岸的形成將強(qiáng)力改變南山地產(chǎn)格局，作為深港連接的門戶蛇口、后海最先受益。西部通道打開南山外銷大門，蛇口、后海迎來外銷時(shí)代。西部通道通車，引發(fā)南山產(chǎn)業(yè)升級，南山寫字樓開發(fā)風(fēng)起云涌，城市就業(yè)中心將逐漸向南山轉(zhuǎn)移，知識型移民成為繼IT人士之后南山又一購房主

42、力軍?？诎恫捎靡坏貎蓹z，工作人員全部集中在深圳一側(cè)，不排除港方及中方工作人員就近購房的可能，該群體成為不可忽視的購房群體。3.西部通道帶來的客戶變化2005年11月,深圳中原深港研究中心特別就西部通道開通對地產(chǎn)的影響作了一次專題調(diào)研,我們從中研究本項(xiàng)目預(yù)計(jì)未來將可能增加以下幾類客戶-香 港 客 戶 置業(yè)面積戶型面積逐漸增長 置業(yè)金額中檔價(jià)位仍為主導(dǎo)主要需求二房、三房口岸工作人員工作年限不長的年輕人：已有福利房的工作人員：他們偏重于選擇大型高尚住區(qū)，對地段因素最為關(guān)注，其次是教育配套，另外對小區(qū)環(huán)境、小區(qū)配套、物業(yè)管理、戶型、周邊景觀資源等也比較看重。購房的首要目的是改善居住環(huán)境，改善居住環(huán)境的

43、愿望最為強(qiáng)烈。其次要方便上下班，再次是能解決孩子上學(xué)問題。主要需求：三房、四房首次置業(yè)，對價(jià)格敏感，同時(shí)購房是用于自己或小家庭居住，因此居家功能齊備、總價(jià)不高的3房及2房是他們考慮的重點(diǎn)； 主要需求三房、二房主要需求三房、四房知識型移民受訪者戶型需求受訪者面積需求 置業(yè)面積以80-120的戶型為主 置業(yè)戶型以二房、三房為主 置業(yè)特征關(guān)注地段與周邊配套主要需求二房、三房西部通道對于南山房地產(chǎn)的影響是十分深遠(yuǎn)的，蛇口東填海區(qū)作為西部通道進(jìn)入深圳的門戶和前頭站，其影響更為直接、深刻?？诎豆ぷ魅藛T知識型移民香 港 客 戶主要需求二房、三房主要需求二房、三房年輕工作人員主要需求二房、三房工作時(shí)間較長者主

44、要需求三房、四房西部通道帶來的客戶變化將給項(xiàng)目所在區(qū)域帶來一定量的二房、三房需求，整體看三房高于二房.專題分析2:項(xiàng)目自身?xiàng)l件限制分析目的:基本推斷本項(xiàng)需要規(guī)避得劣勢 可以營造得質(zhì)素空間;占地面積（）容積率地塊一46245.83.5地塊二11700.13.3地塊三11394.743.3總計(jì)69339.64整體項(xiàng)目占地面積為6933.964，容積率3.4;從項(xiàng)目實(shí)際的數(shù)據(jù)指標(biāo)考慮，要保證產(chǎn)品的通透性和舒適性，本項(xiàng)目具備開發(fā)高層或者小高層的可能;1、從后海、蛇口、紅樹灣等區(qū)域的在售、已售的項(xiàng)目的來看，客戶對于高層的接受程度非常之高。2、從本項(xiàng)目的數(shù)據(jù)指標(biāo)和保證單位的通透性與舒適性來看，高層物業(yè)項(xiàng)目

45、比小高層物業(yè)更適合本項(xiàng)目1.項(xiàng)目容積率影響分析地形：被工業(yè)八路分割成兩塊。北面地塊相對規(guī)整，成正四邊形，而且地勢平坦開闊；南面地塊合并形成彎“7”字型，一塊較方正，一塊呈南北向的長條形。朝向：整個(gè)地塊的朝向無可挑剔，可完全實(shí)現(xiàn)南北朝向；后期規(guī)劃中若不可避免需要東西朝向則有景觀加以彌補(bǔ).2.地塊形狀和朝向分析景觀：東眺后海灣和紅樹林以及海濱公園景觀，東南向望香港天水圍景觀，南向未來是蛇口濱海長廊和西部通道景觀，西向大南山，北向?qū)⑹俏磥砟仙缴虡I(yè)文化中心區(qū)。大南山遠(yuǎn)景3.地塊景觀分析交通：目前通過工業(yè)八路直接進(jìn)入地塊。地塊西邊的后海濱路和東邊的公園路未來2年開通，2010年開通的地鐵2號線（工業(yè)八路

46、站）以及科苑大道的建成通車，西部通道06年底開通。道路級別道路名稱紅線寬度（M）機(jī)動(dòng)車道數(shù)快速路沙河西路63.5雙向6主干道東濱路93雙向6次干道后海濱路60雙向4科苑大道34雙向4工業(yè)八路27雙向4招商路603車道2望海路603車道2地塊周邊交通路網(wǎng)列表4.地塊交通分析由于項(xiàng)目所處的區(qū)域?yàn)樾绿詈^(qū)，整個(gè)區(qū)域均在如火如荼的施工過程中，因此項(xiàng)目未來的噪音存在一定的不確定性。主要是來自直接穿越項(xiàng)目的工業(yè)八路和項(xiàng)目西邊后海濱路帶來的噪音影響；項(xiàng)目南邊的地塊四面臨路，其中北邊和東邊鄰次交通要道，北邊地塊的東邊和南邊臨次交通要道，這些道路雖車流和人流遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于主干道，但也會(huì)帶來一定的噪音影響；西部通道離項(xiàng)

47、目較遠(yuǎn)，與西部通道之間也有其他的地塊隔斷，未來西部通道噪音影響較小東面的聯(lián)檢大樓也會(huì)產(chǎn)生一定的噪音影響5.地塊噪音分析西部通道離項(xiàng)目較遠(yuǎn)，與西部通道之間也有其他的地塊隔斷，未來西部通道噪音影響較小主要是來自直接穿越項(xiàng)目的工業(yè)八路和項(xiàng)目西邊后海濱路帶來的噪音影響；1)、從地塊自身的特征分析，地塊被一條交通干道分為南北兩個(gè)區(qū)域，北邊地塊方正、完整、地勢平坦開闊，周邊遮擋較少，具有建立舒適性、高尚居住社區(qū)的較好條件；南邊地塊呈“7”型，雖然不如北邊地塊規(guī)整，但西邊和北邊部分不臨路，較為清靜，適合居住。在產(chǎn)品規(guī)劃的過程中可綜合考慮各個(gè)地塊的優(yōu)劣，以北邊的產(chǎn)品規(guī)劃為主體.2)、地塊周邊交通便利，路網(wǎng)豐富

48、，但由于臨近后海濱路與工業(yè)八路，不可避免將受到一定的噪音影響,建議營造部分中等舒適戶型進(jìn)行完善.3)、地塊的主要景觀有東南的紅樹灣景觀、東向的海濱公園和深圳灣景觀、西向的大南山景觀，因此在將來的產(chǎn)品規(guī)劃中若不可避免東西向的戶型可以用景觀優(yōu)勢加以彌補(bǔ)。自身限制性條件小結(jié)西南角區(qū)域處于工業(yè)八路和后海濱路交匯處，噪音影響最大，受西邊后海樓群的遮擋，景觀面也不是十分理想，不具備設(shè)置中大戶型最優(yōu)支撐條件;南北通透，北可看園林和紅樹灣景觀，東可觀深圳灣海景。具備設(shè)置部分中、大戶型的質(zhì)素。北面和東面緊臨公園路和小區(qū)路，南向和東南向可看深圳灣海景、北向是紅樹灣美景；具備設(shè)置中、大戶型的質(zhì)素。影響類別2房3房4

49、房同質(zhì)片區(qū)客戶需求特性次主力需求主力需求主力需求西部通道新增客戶需求次主力需求主力需求次主力需求自身?xiàng)l件影響特性鑒于鄰近后海濱路和工業(yè)八路的影響,建議設(shè)置部分中小戶型;綜合建議在結(jié)論三的基礎(chǔ)上適當(dāng)調(diào)高2房、3房比例.保留其余戶型比例.分析原則:客戶影響只修正戶型需求比例.自身?xiàng)l件以及新增客戶分析統(tǒng)計(jì).二房三房四房四房以上區(qū)間75-85 100-120 120-135140-160160-187 225-270比例10-15%45-5032-375-10第三次修正戶型面積和比例結(jié)論四:說明:將2房、3房整體比例適當(dāng)調(diào)高,其余比例不變;通過同片區(qū)客戶分析以及新增客戶分析,三房以120-135平為主

50、力需求段,占到7成左右;以100-120為次主力需求,占3成;四房以140-160平為主力需求段,占7成左右,160-187平占3成;接下來將通過對新政提高首付的影響進(jìn)一步論證項(xiàng)目整體戶型比例;分析過程:通過對目前提高首付的說法進(jìn)行初步研究;目的要求:第四次修正基本戶型由新政影響對戶型比例提出修正;推導(dǎo)過程5:關(guān)于提高首付的影響;針對144平以上:第一次購買:首付5成; 第二次以上購買:全額針對144平以下:第一次購買:首付3成; 第二次以上購買:首付5成; 初步了解提高首付政策分析1.對于144以上戶型-政策執(zhí)行分析執(zhí)行銀行:執(zhí)行時(shí)間06.406.5-06.6?目前對于政策的執(zhí)行時(shí)間還存在未知性,從各方分析看,執(zhí)行提高首付必然涉及到各方的利益以及整個(gè)市場的平衡,出臺(tái)的時(shí)間也會(huì)謹(jǐn)慎有加.政策性銀行商業(yè)銀行外資銀行央行指令盡管國家對于提高首付顯得勢在必行,但對于地產(chǎn)按揭貸款這個(gè)利潤價(jià)值體系誰都不愿意放棄,所以,上有政策時(shí),也必然會(huì)