2022年房地產(chǎn)會(huì)計(jì)全套賬務(wù)處理和涉及稅目解析

1、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)全套賬務(wù)處理和波及稅目一、房地產(chǎn)波及稅種：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重要波及稅種有營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅和企業(yè)所得稅及代扣個(gè)人所得稅等。1、營(yíng)業(yè)稅：稅率5%。2、都市維護(hù)建設(shè)稅計(jì)稅根據(jù)是按實(shí)際繳納增值稅稅額計(jì)算繳納。稅率分別為7%（城區(qū)）、5%（郊區(qū)）、1%（農(nóng)村）。計(jì)算公式: 應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)稅稅率。3、教育費(fèi)附加計(jì)稅根據(jù)是按實(shí)際繳納增值稅稅額計(jì)算繳納, 附加稅率為3%。計(jì)算公式: 應(yīng)交教育費(fèi)附加額=營(yíng)業(yè)稅3%。4、印花稅：（1）財(cái)產(chǎn)租賃協(xié)議、倉(cāng)儲(chǔ)保管協(xié)議、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)協(xié)議，合用稅率為千分之一；（2）加工承攬協(xié)議、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)協(xié)議、貨運(yùn)運(yùn)送協(xié)議、

2、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)， 稅率為萬(wàn)分之五；（3）購(gòu)銷(xiāo)協(xié)議、建筑安裝工程承包協(xié)議、技術(shù)協(xié)議，稅率為萬(wàn)分之三；（4）借款協(xié)議，稅率為萬(wàn)分之零點(diǎn)五；（5）對(duì)記錄資金帳薄，按“實(shí)收資本”和“資金公積”總額萬(wàn)分之五貼 花；（6）營(yíng)業(yè)帳薄、權(quán)利、許可證照，按件定額貼花五元。5、個(gè)人所得稅：工資、薪金不含稅收入合用稅率表級(jí)數(shù) 應(yīng)納稅所得額(不含稅 稅率(% 速算扣除數(shù)(元1 不超過(guò)500元部分 5 02 超過(guò)500元至元部分 10 253 超過(guò)元至5000元部分 15 1254 超過(guò)5000元至0元部分 20 3755 超過(guò)0元至40000元部分 25 13756 超過(guò)40000元至60000元部分 30 33757

3、 超過(guò)60000元至80000元部分 35 63758 超過(guò)80000元至100000元部分 40 103759 超過(guò)100000元部分 45 15375計(jì)算公式：應(yīng)納個(gè)人所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額合用稅率-速算扣除數(shù)應(yīng)納稅額=工資薪金收入-“三險(xiǎn)一金”6、所得稅（1）所得稅征收方式有兩種：查帳征收和核定征收。（2）假如屬于核定征收，按收入計(jì)算繳納所得稅。計(jì)算公式：應(yīng)交所得稅=收入總額*稅務(wù)核定固定比例*所得稅稅率（3）假如屬于查帳征收，按利潤(rùn)計(jì)算繳納所得稅。計(jì)算公式：應(yīng)交所得稅=利潤(rùn)總額*所得稅稅率（4）所得稅稅率：一般企業(yè)所得稅稅率為25%,符合條件小型微利企業(yè)，減按20%稅率征收企業(yè)所得稅

4、。國(guó)家需要重點(diǎn)扶持高新技術(shù)企業(yè)，減按15稅率征收企業(yè)所得稅。7、房產(chǎn)稅根據(jù)房產(chǎn)余值計(jì)算繳納，稅率為. ；根據(jù)房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納，稅率為12。8、土地使用稅：土地使用稅每平方米年稅額如下：（1）大都市1.5元至30元；（2）中等都市1.2元至24元；（3）小都市0.9元至18元；（4）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。9、土地增值稅土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲得增值額和規(guī)定合用稅率計(jì)算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲得收入減除條例規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后余額，為增值額。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)經(jīng)濟(jì)收益，計(jì)算增值額扣除項(xiàng)目金額包括：（1）獲得土地使用權(quán)所支付金額；

5、（2）開(kāi)發(fā)土地成本、費(fèi)用；（3）新建房及配套設(shè)施成本、費(fèi)用、或者舊房及建筑物評(píng)估價(jià)格；（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金；（5）財(cái)政部規(guī)定其他扣除項(xiàng)目。稅率：土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50部分，稅率30。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100部分，稅率40。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200部分，稅率50。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200部分，稅率為60。*學(xué)會(huì)計(jì) 在仁和* 歡迎訪(fǎng)問(wèn)：.com*二、房地產(chǎn)企業(yè)賬務(wù)處理給你提供一份房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度。房地產(chǎn)企業(yè)波及稅費(fèi)共有11種（11稅1費(fèi)）稅：營(yíng)業(yè)稅、增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使

6、用稅、契稅、耕地占用稅企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅、都市維護(hù)建設(shè)稅。費(fèi)：教育費(fèi)附加一、營(yíng)業(yè)稅1. 轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售房屋要按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅，贈(zèng)送空調(diào)、家俱視同銷(xiāo)售繳納增值稅。若房屋包括空調(diào)等附屬設(shè)施，則空調(diào)包括在房款內(nèi)，不需要單獨(dú)計(jì)繳增值稅。2. 房屋租賃（出租）屬于服務(wù)業(yè)租賃業(yè)3. 房地產(chǎn)銷(xiāo)售企業(yè)買(mǎi)斷商品房發(fā)售超過(guò)買(mǎi)斷價(jià)格外收入作為手續(xù)費(fèi)收入，按“營(yíng)業(yè)稅-服務(wù)業(yè)”繳納營(yíng)業(yè)稅4. 單位將不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)免費(fèi)贈(zèng)與他人視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)5. 銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓行為比照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅6. 納稅人自建后銷(xiāo)售房屋自建自用房屋不納稅；如納稅人將自建房屋對(duì)外銷(xiāo)售，其自建行為

7、應(yīng)按建筑業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅，再按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。二、增值稅銷(xiāo)售房屋同步贈(zèng)送空調(diào)、家俱要視同銷(xiāo)售繳納增值稅。三、土地增值稅（一）一般規(guī)定1. 發(fā)售征包括三種狀況：（1）發(fā)售國(guó)有土地使用權(quán)；（2）獲得國(guó)有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)建造后發(fā)售；（3）存量房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)其中對(duì)于（2）新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)òl(fā)售）扣除項(xiàng)目：獲得土地使用權(quán)所支付金額；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金財(cái)政部規(guī)定其他扣除項(xiàng)目對(duì)于（3）對(duì)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓扣除項(xiàng)目房屋及建筑物評(píng)估價(jià)格。評(píng)估價(jià)格重置成本價(jià)成新度折扣率獲得土地使用權(quán)所支付地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納有關(guān)費(fèi)用。 轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納稅金。2. 房地產(chǎn)抵押（1）抵押期不征；（2

8、）抵押期滿(mǎn)償還債務(wù)本息不征；（3）抵押期滿(mǎn)，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債征。3. 房地產(chǎn)互換單位之間換房，有收入，征；4. 將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分派給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人非貨幣資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)。（房地產(chǎn)清算）5. 合作建房建成后自用不征；建成后轉(zhuǎn)讓征。6. 企業(yè)吞并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)暫免。7. 納稅人建造一般原則住宅發(fā)售增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和百分之二十，免征土地增值稅。8. 將開(kāi)發(fā)部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，假如產(chǎn)

9、權(quán)未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移不征收（清算時(shí)不扣除對(duì)應(yīng)成本和費(fèi)用）（二）房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算1. 土地增值稅清算單位對(duì)于分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同步包括一般住宅和非一般住宅。應(yīng)分別計(jì)算增值額。2. 土地增值稅清算條件（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所有竣工、完畢銷(xiāo)售；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。3. 土地增值稅扣除項(xiàng)目扣除獲得土地使用權(quán)所支付金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證，不予扣除。清算所附送憑證或資料不符合清算規(guī)定或不實(shí)，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可核定開(kāi)發(fā)成本單位面積金額原則，并據(jù)以計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)

10、建造與清算項(xiàng)目配套居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠(chǎng)、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼稚園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施：A. 建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有；B. 建成后免費(fèi)移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)；C. 建成后有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)提費(fèi)用，不得扣除。屬于多種房地產(chǎn)項(xiàng)目共同成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積所占比例等合理措施，計(jì)算清算項(xiàng)目扣除金額。*學(xué)會(huì)計(jì) 在仁和* 歡迎訪(fǎng)問(wèn)：.com*四、房產(chǎn)稅1. 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造商品房，在發(fā)售前，不征收

11、房產(chǎn)稅；但對(duì)發(fā)售前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。2. 在基建工地為基建工地服務(wù)多種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車(chē)房等臨時(shí)性房屋，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但工程結(jié)束后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位，應(yīng)從基建單位接受次月起，照章納稅。五、城鎮(zhèn)土地使用稅1. 城鎮(zhèn)土地使用稅對(duì)擁有土地使用權(quán)單位和個(gè)人以實(shí)際占用土地面積為計(jì)稅根據(jù)。2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造商品房用地，原則上應(yīng)按規(guī)定計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。但在商品房發(fā)售之前納稅確有困難，其用地與否予以緩征或減征、免征照顧，可由地方稅務(wù)局結(jié)合詳細(xì)狀況確定。六、契稅（承受方）1. 企業(yè)企業(yè)制改

12、造非企業(yè)制企業(yè)，整體改建為有限責(zé)任企業(yè)（含國(guó)有獨(dú)資企業(yè)）或股份有限企業(yè)，或者有限責(zé)任企業(yè)整體改建為股份有限企業(yè)，對(duì)改建后企業(yè)承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。非企業(yè)制國(guó)有獨(dú)資企業(yè)或國(guó)有獨(dú)資有限責(zé)任企業(yè)，以其部分資產(chǎn)與他人組建新企業(yè)，且所占股份超過(guò)50%，對(duì)新設(shè)企業(yè)承受該國(guó)有獨(dú)資企業(yè)（企業(yè)）土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。2. 企業(yè)股權(quán)重組不征3. 企業(yè)合并免征合并后企業(yè)承受原合并各方土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。4. 企業(yè)分立不征企業(yè)根據(jù)法律規(guī)定、協(xié)議約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相似企業(yè)，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。5. 企業(yè)發(fā)售買(mǎi)受人妥善安頓原企業(yè)30%以上職工，對(duì)其承

13、受所購(gòu)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅；所有安頓原企業(yè)職工，免征契稅。6. 企業(yè)關(guān)閉、破產(chǎn)債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)，免征契稅；對(duì)非債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，凡妥善安頓原企業(yè)30%以上職工，減半征收契稅；所有安頓原企業(yè)職工，免征契稅。 7.房屋附屬設(shè)施 對(duì)于波及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)，征收契稅，不波及，不征。 七、企業(yè)所得稅 （一）預(yù)繳企業(yè)所得稅 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤(rùn)據(jù)實(shí)分季（或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅，對(duì)開(kāi)發(fā)、 建造住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在未竣工 前采用預(yù)售方式銷(xiāo)售獲得預(yù)售收入，按照規(guī)定估計(jì)利潤(rùn)率分季（或月）計(jì)

14、算出 估計(jì)利潤(rùn)額，計(jì)入利潤(rùn)總額預(yù)繳，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤(rùn)再 行調(diào)整。 （二）估計(jì)利潤(rùn)率 1.非經(jīng)濟(jì)合用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目： （1）位于省、市、縣城區(qū)和郊區(qū)不得低于20%； （2）位于地級(jí)市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)不得低于15%； （3）位于省、其他地區(qū)，不得低于10%。 2.經(jīng)濟(jì)合用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不得低于3%。 八、個(gè)人所得稅 1.職工（高管）工薪（獲得一次性獎(jiǎng)金） 2.企業(yè)和單位對(duì)營(yíng)銷(xiāo)業(yè)績(jī)突出人員以培訓(xùn)班、研討會(huì)、工作考察等名義組織旅 游活動(dòng)，通過(guò)免收差旅費(fèi)、旅游費(fèi)對(duì)個(gè)人實(shí)行營(yíng)銷(xiāo)業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)（包括實(shí)物、有價(jià)證 券等） ，應(yīng)根據(jù)所發(fā)生費(fèi)用全額計(jì)入營(yíng)銷(xiāo)人員應(yīng)稅所得（按勞動(dòng)酬勞所得） ，依法征 收個(gè)人所得稅，并由提供費(fèi)用企業(yè)和單位代扣代繳。 九、印花稅 1.財(cái)產(chǎn)（房屋）租賃協(xié)議1。 2.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)。包括土地使