某地產(chǎn)環(huán)境及未來戰(zhàn)略分析

1、石家莊經(jīng)經(jīng)濟學(xué)院院20088級 商商學(xué)院 工商管管理專業(yè)業(yè)企業(yè)環(huán)境境及戰(zhàn)略略分析萬科集團團指導(dǎo)老師師：陳曄曄學(xué)生：楊楊澤學(xué)號：4408110400006628目錄第一部分分 背景景介紹1.1萬萬科簡介介.21.2萬萬科成長長歷程.21.3我我國房產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展歷歷史.3第二部分分：萬科科外部環(huán)環(huán)境分析析2.1 萬科企業(yè)業(yè)宏觀環(huán)環(huán)境分析析（分分析）.42.2萬萬科中觀觀環(huán)境分分析（行行業(yè)分析析）.882.3 萬科微觀觀環(huán)境分分析.111第三部分分 萬科內(nèi)部部環(huán)境分分析3.1企企業(yè)基本本情況143.2萬萬科發(fā)展展戰(zhàn)略演演化歷程程153.3 萬科近年年公司經(jīng)經(jīng)營活動動狀況.1553.4 萬科競競爭力分分析

2、(SSWOTT).166第四部分分：萬萬科的未未來發(fā)展展戰(zhàn)略.117第五部分分 結(jié)結(jié)語.18第一部分分 背景景介紹1.1萬萬科簡介介：萬科企業(yè)業(yè)股份有有限公司司成立于于19884年55月，是是目前中中國最大大的專業(yè)業(yè)住宅開開發(fā)企業(yè)業(yè)。公司司致力于于通過規(guī)規(guī)范、透透明的企企業(yè)文化化和穩(wěn)健健、專注注的發(fā)展展模式，成為最最受客戶戶、最受受投資者者、最受受員工、最受合合作伙伴伴歡迎，最受社社會尊重重的企業(yè)業(yè)。憑借借公司治治理和道道德準則則上的表表現(xiàn)，公公司連續(xù)續(xù)七次獲獲得“中國最最受尊敬敬企業(yè)”稱號。 目前萬科科集團董董事會主主席： HYPERLINK /view/99576.htm 王王石 總總裁：

3、 HYPERLINK /view/1189986.htm 郁郁亮 。20009年年公司完完成新開開工面積積5600.9萬萬平方米米，竣工工面積5536.4萬平平方米，實現(xiàn)銷銷售金額額6344.2億億元，營營業(yè)收入入4888.8億億元，凈凈利潤553.33億元。 截至20010年年12月月1日公公司累計計實現(xiàn)銷銷售面積積8300.7萬萬平方米米，銷售售金額110000.6億億元。這這也就意意味著，萬科率率先成為為全國第第一個年年銷售額額超千億億的房地地產(chǎn)公司司。20010年年全國房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)市場占占有率繼繼續(xù)穩(wěn)居居第一，達5.6%。近年來，雖然萬萬科一直直穩(wěn)居市市場第一一，但在在很多領(lǐng)領(lǐng)域逐漸漸

4、被強力力的競爭爭對手所所逼近。像中海海地產(chǎn)、中方地地產(chǎn)、綠綠城地產(chǎn)產(chǎn)等發(fā)展展也很快快。1.2萬萬科成長長歷程萬科19988年年進入房房地產(chǎn)行行業(yè)。19991年的的萬科已已經(jīng)有四四大支柱柱產(chǎn)業(yè):貿(mào)易、工業(yè)、房地產(chǎn)產(chǎn)和文化化傳播.萬科又又將其細細化為出出口、零零售、房房地產(chǎn)、投資(包括證證券)、影視、廣告、飲料、印刷、機械加加工、電電氣工程程等100個行業(yè)業(yè).。19993年將將大眾住住宅開發(fā)發(fā)確定為為公司核核心業(yè)務(wù)務(wù)。至220099年末，業(yè)務(wù)覆覆蓋到以以珠三角角、長三三角、環(huán)環(huán)渤海三三大城市市經(jīng)濟圈圈為重點點的400個城市市。20009年年在歐歐洲貨幣幣評選選的“全全球最佳佳房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)”榜

5、榜單中，萬科獲獲得全球球住宅類類開發(fā)企企業(yè)第一一名。 萬科19991年年成為深深圳證券券交易所所第二家家上市公公司，持持續(xù)增長長的業(yè)績績以及規(guī)規(guī)范透明明的公司司治理結(jié)結(jié)構(gòu)，使使公司贏贏得了投投資者的的廣泛認認可。公公司在發(fā)發(fā)展過程程中先后后入選 HYPERLINK /view/15012.htm 福布斯斯“全全球2000家最最佳中小小企業(yè)”、“亞亞洲最佳佳小企業(yè)業(yè)2000強”、“亞洲洲最優(yōu)550大上上市公司司”排行行榜；多多次獲得得投資資者關(guān)系系等國國際權(quán)威威媒體評評出的最最佳公司司治理、最佳投投資者關(guān)關(guān)系等獎獎項。 經(jīng)過多年年努力，萬科逐逐漸確立立了在住住宅行業(yè)業(yè)的競爭爭優(yōu)勢：“萬科科”成為

6、為行業(yè)第第一個全全國馳名名商標，旗下“四季花花城”、“城市市花園”、“金金色家園園”等品品牌得到到各地消消費者的的接受和和喜愛；公司研研發(fā)的“情景花花園洋房房”是中中國住宅宅行業(yè)第第一個專專利產(chǎn)品品和第一一項發(fā)明明專利；公司物物業(yè)服務(wù)務(wù)通過全全國首批批 HYPERLINK /view/886785.htm ISOO90002質(zhì)量量體系認認證；公公司創(chuàng)立立的萬客客會是住住宅行業(yè)業(yè)的第一一個客戶戶關(guān)系組組織。同同時也是是國內(nèi)第第一家聘聘請第三三方機構(gòu)構(gòu)，每年年進行全全方位客客戶滿意意度調(diào)查查的住宅宅企業(yè)。 自創(chuàng)建以以來，萬萬科一貫貫主張“健康豐豐盛人生生”，重重視工作作與生活活的平衡衡；為員員工提

7、供供可持續(xù)續(xù)發(fā)展的的空間和和機會，鼓勵員員工和公公司共同同成長；倡導(dǎo)簡簡單人際際關(guān)系，致力于于營造能能充分發(fā)發(fā)揮員工工才干的的工作氛氛圍。220099年，在在全球人人力資源源咨詢公公司翰威威特組織織的“220099年中國國最佳雇雇主”評評選中，萬科成成為100家上榜榜企業(yè)中中唯一的的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)。 1.33我國房房產(chǎn)發(fā)展展歷史19877年至今今年，中中國房地地產(chǎn)市場場大致分分為個階階段：第一階段段 19887 19991 年年 起步步階段。第二階段段 19991年19997年 房地地產(chǎn)業(yè)快快速發(fā)展展階段。第三階段段 19998年-20003年 房地產(chǎn)產(chǎn)市場從從計劃經(jīng)經(jīng)濟向市市場經(jīng)濟濟過渡，房價

8、快快速上漲漲階段 。 第四階段段 20003年年-20007年年 投投資過熱熱，房價價上漲過過快，每每年以220%的的速度增增長，政政府多次次出臺調(diào)調(diào)控政策策。第五階段段 20007年-20008年年9月 政政府調(diào)控控房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)，抑制供供給和需需求。第六階段段 20008年99月20009年底底 逐漸漸走出金金融危機機陰影，房價快快速上漲漲。第七階段段 20009年底底至今 房價快快速上漲漲，政府府出臺嚴嚴厲調(diào)控控政策，市場觀觀望情緒緒濃厚。第二部分分：萬科科外部環(huán)境境分析市場多變變性和環(huán)環(huán)境不穩(wěn)穩(wěn)定性的的趨勢，使得在在任何場場合，企企業(yè)的資資源都不不足以利利用它所所面對的的所有機機會或規(guī)規(guī)

9、避它所所受到的的所有威威脅。企企業(yè)外部部運營環(huán)環(huán)境分析析致力于于識別和和評價超超出企業(yè)業(yè)控制能能力的外外部發(fā)展展趨勢與與事件，揭示企企業(yè)所面面臨的主主要機會會與威脅脅，從而而可以使使管理者者采用適適當?shù)膽?zhàn)戰(zhàn)略，充充分利用用機會、規(guī)避或或遠離威威脅的影影響。2.1 萬科企業(yè)業(yè)宏觀環(huán)環(huán)境分析析（分分析）（一） 政治環(huán)環(huán)境因素素分析我國的房房地產(chǎn)行行業(yè)是在在計劃經(jīng)經(jīng)濟向市市場經(jīng)濟濟轉(zhuǎn)變的的過程中中發(fā)展的的，因此此受政府府政策的的影響特特別大。 中國房地地產(chǎn)市場場與歐美美國家的的根本性性差異， 歐美國國家房地地產(chǎn)市場場形成有有幾百年年歷史，是與工工業(yè)化進進程同步步發(fā)展的的漸進歷歷程。而而我國的的房地產(chǎn)

10、產(chǎn)市場，是在計計劃經(jīng)濟濟向市場場經(jīng)濟過過渡的背背景下，快速城城市化進進程中發(fā)發(fā)展的。特別是是19998年我我國住房房貨幣化化改革以以來，房房價總體體快速發(fā)發(fā)展。因因此我國國的房地地產(chǎn)市場場受政策策影響特特別大。政策決決定了房房地產(chǎn)市市場的興興衰和未未來的發(fā)發(fā)展趨勢勢，也決決定了地地方政府府通過房房地產(chǎn)市市場的手手段發(fā)展展地方經(jīng)經(jīng)濟。20033年以來來，由于于房地產(chǎn)產(chǎn)市場投投資規(guī)模模過大，供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)不合合理，市市場秩序序比較混混亂；市市場需求求不合理理，市場場投機活活動增加加。由于于供給和和需求矛矛盾日益益突出，導(dǎo)致房房價上漲漲過快。國家采采取了一一系列宏宏觀調(diào)控控政策。如專項項整治房房地產(chǎn)市市

11、場秩序序，治理理“捂盤惜惜售”；加強強國有建建設(shè)用地地的管理理；出促促進節(jié)約約集約土土地，合合理安排排住宅用用地，優(yōu)優(yōu)化住宅宅用地結(jié)結(jié)構(gòu)；建建立健全全的廉住住房制度度。下面面是我國國20003年以以來主要要房地產(chǎn)產(chǎn)政策：第一階段段 （20003年-20007年年）調(diào)控控以抑制制供給為為主。第二階段段（20007年年-20008年年9月）調(diào)調(diào)控以抑抑制供給給和需求求為主。20007年以以來央行行連續(xù)55次加息息、100次提高高存款準準備金率率，采取取緊縮的的貨幣政政策。第三階段段（20008年年9月20009年底底）在金金融危機機的影響響下，我我國政府府調(diào)控重重點是政政策扶持持，拉動動經(jīng)濟，抵御

12、全全球金融融危機。實行積極極的財政政政策和和適度寬寬松的貨貨幣政策策，政府府4萬億億元的龐龐大投資資計劃，樓市的的一系列列救市政政策，鼓鼓勵住房房消費。第四階段段（20009年年底至今今）為了了房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的健康穩(wěn)穩(wěn)定，國國家在220100年1月月10日日出臺“國國十一條條”， 4月114日出出臺“新國四四條”，4月117日出出臺“新國十十條”，20110年99月29日出臺“9299新政”等措施施，限制制投資投投機購房房需求，支持自自住需求求，調(diào)控控住房的的消費結(jié)結(jié)構(gòu)，加加大住房房保障力力度。政政策從抑抑制供給給和需求求轉(zhuǎn)變?yōu)闉樵黾庸┕┙o和減減少需求求。抑制不不合理住住房需求求、加住住房有效

13、效供給、加快保保障性安安居工程程建設(shè)、加強市市場監(jiān)管管成為宏宏觀調(diào)控控的重點點。（二） 經(jīng)濟環(huán)環(huán)境因素素分析（1）國國民經(jīng)濟濟目前我國國宏觀經(jīng)經(jīng)濟層面面總體向向好，但但也出現(xiàn)現(xiàn)了很多多問題。20110年我我國的全全年GDDP增長長速度將將達100%左右右，經(jīng)濟濟總量首首次超過過日本，已成為為世界第第二大經(jīng)經(jīng)濟體。進入220000以來，我國人人居收入入水平持持續(xù)快速速提升。20009年城城鎮(zhèn)居民民人均可可支配收收入1771755元，農(nóng)農(nóng)民人均均可支配配收入551533元，大大大增強強了居民民的購買買力。我我國國民民儲蓄額額也將在在20115年左左右迎來來拐點，屆時消消費能力力會逐漸漸釋放。雖然我

14、國國已成為為世界第第二大經(jīng)經(jīng)濟體。但我國國總還不是是經(jīng)濟強強國，國國際貨幣幣基金組組織20010年年4月公公布的數(shù)數(shù)據(jù)顯示示，我國國人均GGDP是是36778美元元，排第第1000位?，F(xiàn)在我國國經(jīng)濟發(fā)發(fā)展到了了轉(zhuǎn)折關(guān)關(guān)頭，迫迫切需要要轉(zhuǎn)變發(fā)發(fā)展方式式。（2）通通貨膨脹脹20100年111月CPPI再創(chuàng)創(chuàng)歷史新新高并且且突破55%,預(yù)預(yù)計122月份將將達到55.1%。明年年也將在在4%左左右。美美國實行行寬松的的貨幣政政策，國國外游資資不斷涌涌入。我我國的通通貨膨脹脹壓力也也逐漸增增大。對對此國家家也相繼繼出臺了了多項金金融政策策來抑制制通貨膨膨脹。 20110 年年 122 月 20 日起，我

15、國大型型銀行的的存款準準備金率率將達 18.5，中小銀銀行達 16.5。10月月20日日央行時時隔344個月再再次加息息。金融融機構(gòu)一一年期存存款基準準利率上上調(diào)0.25個個百分點點，由現(xiàn)現(xiàn)行的22.255%提高高到2.50%；一年年期貸款款基準利利率上調(diào)調(diào)0.225個百百分點，由現(xiàn)行行的5.31%提高到到5.556%；除活期期存款利利率未調(diào)調(diào)整外，其他各各檔次存存貸款基基準利率率均相應(yīng)應(yīng)調(diào)整。（3）部部分城市市房價虛虛高，將將趨于理理性。20111年我國國也將實實施積極極的財政政政策和和穩(wěn)健的的貨幣政政策。這這意味著著我國將將繼續(xù)限限制市場場貨幣投投放量，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)貸貸款將會會更加困困難。

16、隨著房地地產(chǎn)市場場的非理理性上漲漲，尤其其是京滬滬廣這樣樣的特大大城市已已經(jīng)出現(xiàn)現(xiàn)房價泡泡沫，這這實體經(jīng)經(jīng)濟的健健康發(fā)展展已經(jīng)造造成威脅脅。我國國政府為為了穩(wěn)定定市場，保證市市場經(jīng)濟濟長久健健康發(fā)展展，同時時也避免免過高房房價引來來的社會會潛在問問題，不不斷出臺臺金融政政策對其其進行調(diào)調(diào)控。在在最新的的“十二五五規(guī)劃”中不再再將房地地產(chǎn)業(yè)作作為支柱柱產(chǎn)業(yè)，但房地地產(chǎn)業(yè)仍仍然將是是我國的的重要產(chǎn)產(chǎn)業(yè)?？傮w看來來，在我我國政府府強有力力的宏觀觀調(diào)控下下，我國國房地產(chǎn)產(chǎn)價格暴暴漲暴跌跌的局面面將有所所減緩。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的暴暴利時代代也即將將成為過過去，未未來的行行業(yè)利潤潤將逐漸漸趨于理理性。（三）社社

17、會環(huán)境境因素分分析(11)城市化化進程20100年以城城鎮(zhèn)常住住人口代代表的城城市化水水平達到到48%左右，并且每每年以11%左右右的速度度發(fā)展。20112年或或20113年我我國城市市化水平平將超過過50%。我國國1000萬人口口以上城城市已從從19449年的的10個個，發(fā)展展到20010年年的1220多個個。近年來，我國將將繼續(xù)支支持城市市的發(fā)展展，由過過去“嚴格控控制大城城市發(fā)展展，合理理發(fā)展中中下城市市，積極極發(fā)展小小城鎮(zhèn)”，轉(zhuǎn)變變?yōu)椤按笾行⌒〕鞘泻秃统擎?zhèn)協(xié)協(xié)調(diào)發(fā)展展”。繼我國珠珠江三角角洲，長長江三角角洲，環(huán)環(huán)渤海等等密集城城市群后后，我國國在未來來20年年將發(fā)展展哈爾爾濱都市市圈，

18、齊大都都市圈 ，長春都都市圈，沈大都都市圈，石邯都都市圈，青煙都都市圈，濟維都都市圈，鄭州都都市圈，徐州都都市圈，鹽連都都市圈，駐信都都市圈 ，武漢都都市圈，南昌都都市圈，長沙都都市圈 ，南寧都都市圈，成渝都都市圈等166大都市市圈。 未來220年我我國城市市化進程程將繼續(xù)續(xù)快速推推進。(2)生生活水平平隨著我國國人民收收入水平平的提高高和經(jīng)濟濟的發(fā)展展，生活活水平不不斷提高高。人均居住住面積在在過去的的幾年內(nèi)內(nèi)逐漸增增大，在在居住人人口數(shù)量量的提升升與人均均居住面面積的不不斷增加加基礎(chǔ)上上，住宅宅需求面面積也將將隨之攀攀升，為為城市房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展提供更更廣闊的的發(fā)展空空間。 隨著生生活

19、水平平的提高高，人們們喜歡過過舒適安安逸的生生活，對對于住宅宅消費的的需求也也在不斷斷升級。(3)人人口結(jié)構(gòu)構(gòu) 我國建建國以來來的第三三次因嬰嬰兒潮（19885年19990年）進入結(jié)結(jié)婚買房房的階段段2000020007年，全國登登記結(jié)婚婚的數(shù)量量從每年年8488.5萬萬對，擴擴大到每每年9445萬對對，增長長超過111%。而離婚婚的數(shù)量量則從1121.3萬對對擴大到到1899.3萬萬對，增增長了556%。這些人人群對住住房需求求非常旺旺盛。(4)中中產(chǎn)階層層興起20088年中國國大陸的的中產(chǎn)階階級大致致占全國國人口的的22%233%，每每年增加加1%按按此計算，110年后后我國中中產(chǎn)階級級有

20、可能能達到4億 。(5)社社會觀念念隨著經(jīng)濟濟的發(fā)展展，社會會的進步步，人們們的消費費觀念也也發(fā)生了了重大變變化，貸貸款購房房已成為為人們住住房消費費的主流流。買房結(jié)婚婚業(yè)成為為現(xiàn)在社社會流行行的趨勢勢。房產(chǎn)產(chǎn)越來越越成為一一個人在在社會中中經(jīng)濟地地位的重重要體現(xiàn)現(xiàn)。（四）技技術(shù)環(huán)境境因素分分析技術(shù)對房房地產(chǎn)行行業(yè)的影影響主要要反映在在開發(fā)商商及消費費者對房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的性性能與質(zhì)質(zhì)量、節(jié)節(jié)能與供供熱方式式、節(jié)水水、節(jié)地地和治理理污染、住宅裝裝修的要要求上。我國房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)經(jīng)過220多年年的快速速發(fā)展，總體框框架已經(jīng)經(jīng)建立，技術(shù)體體系正在在集成。低碳建建筑成為為未來的的發(fā)展趨趨勢，房房地產(chǎn)業(yè)

21、業(yè)數(shù)字化化和住宅宅產(chǎn)業(yè)化化正在形形成和發(fā)發(fā)展。信息技術(shù)術(shù)將改造造傳統(tǒng)的的房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，推動產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)現(xiàn)代化進進程，以以環(huán)保、節(jié)能為為主題的的綠色生生態(tài)住宅宅正在興興起。住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)化采用用工業(yè)化化生產(chǎn)的的方式來來建造住住宅，提提高住宅宅的勞動動生產(chǎn)率率，提高高住宅的的整體質(zhì)質(zhì)量，降降低成本本，降低低物耗、能耗。通過實實施信息息化實現(xiàn)現(xiàn)了對企企業(yè)運營營的優(yōu)化化調(diào)整，有效的的提高了了房地產(chǎn)產(chǎn)建筑企企業(yè)的競競爭力。我國城市市用地矛矛盾日益益突出，購房者者住宅的的品質(zhì)的的要求逐逐漸提高高，倡導(dǎo)導(dǎo)“節(jié)能省省地型”住宅的的建設(shè)，提高住住宅品質(zhì)質(zhì)和性能能，成為為我國房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)和建筑筑企業(yè)新新的挑戰(zhàn)戰(zhàn)

22、。（五）法法律環(huán)境境分析20055年100月111日，國家家稅務(wù)總總局正式式明確了了個人買買賣二手手房必須須交納個個人稅。文件明確確，在辦辦理二手手房過戶戶時，要要做到各各稅統(tǒng)管管，不能能只負責責征收契契稅，其其他稅種種如營業(yè)業(yè)稅、城城建稅、教育費費附加、個人所所得稅、土地增增值稅、印花稅稅也要同同時進行行征收。20077年3月月物權(quán)權(quán)法通通過 110月11日起執(zhí)行行3月166日，全國國人民代代表大會會第五次次會議表表決通過過了中中華人民民共和國國物權(quán)法法，物物權(quán)法作作為確認認財產(chǎn)、利用財財產(chǎn)和保保護財產(chǎn)產(chǎn)的基本本法律，對于法法律體系系的完善善、經(jīng)濟濟的發(fā)展展都具有有重要的的意義。例如物物權(quán)法

23、規(guī)規(guī)定：“住宅建建設(shè)用地地使用權(quán)權(quán)期間屆屆滿的，自動續(xù)續(xù)期”，這一條條打消了了民眾對對70年年使用期期滿后國國家回收收土地的的顧慮，有利于于提高購購買不動動產(chǎn)的積積極性。物權(quán)法法對于房房產(chǎn)市場場具有深深遠的影影響。除除了700年后自自動續(xù)期期外，還還有最直直觀的一一點，就就是物權(quán)權(quán)法為物物業(yè)稅的的開征奠奠定了基基礎(chǔ)，物物業(yè)稅所所帶來的的持有成成本的增增加，都都是消費費者置業(yè)業(yè)投資所所必須面面對和重重新考慮慮的，理理性的需需求無疑疑對房產(chǎn)產(chǎn)市場的的平穩(wěn)發(fā)發(fā)展意義義重大。20099年6月月強調(diào)小小產(chǎn)權(quán)房房違法6月100日，國國土資源源部強調(diào)調(diào)，“小小產(chǎn)權(quán)房房”實質(zhì)質(zhì)是違法法建筑，違反土土地管理理法

24、律，違反城城鄉(xiāng)規(guī)劃劃、建設(shè)設(shè)管理的的法律，違反相相關(guān)政策策，各地地要嚴格格依法查查處大量量存在的的“小產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房”等。20099年122月營業(yè)業(yè)稅征免免時限由由2年恢恢復(fù)到55年12月99日，國國務(wù)院常常務(wù)會議議研究完完善促進進消費的的若干政政策措施施，討論論并原則則通過關(guān)于試試行社會會保險基基金預(yù)算算的意見見。意見中一個個重要的的政策就就是個人人住房轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓營業(yè)業(yè)稅征免免時限由由2年恢恢復(fù)到55年，此此舉是對對炒房現(xiàn)現(xiàn)象進行行遏制。2.2萬萬科中觀觀環(huán)境分分析（行行業(yè)的分分析）（一）房房地產(chǎn)行行業(yè)概括括分析在過去的的10中，我國房房地產(chǎn)取取得飛速速發(fā)展和和巨大成成就。自自19998年中中國住房房

25、制度改改革以來來，我國國房地產(chǎn)產(chǎn)市場逐逐步形成成、完善善和成熟熟，當前前的房地地產(chǎn)業(yè)已已經(jīng)發(fā)展展成為包包含土地地、建筑筑、交易易和金融融服務(wù)的的多鏈條條、多部部門的重重要產(chǎn)業(yè)業(yè)，同時時房地產(chǎn)產(chǎn)的投資資和投機機屬性也也已充分分的顯現(xiàn)現(xiàn)和發(fā)揮揮作用。 房地地產(chǎn)業(yè)在在未來幾幾年，仍仍將是國國民經(jīng)濟濟的重要要產(chǎn)業(yè)，是宏觀觀經(jīng)濟周周期的領(lǐng)領(lǐng)先行業(yè)業(yè)。房地地產(chǎn)業(yè)的的持續(xù)健健康發(fā)展展不僅關(guān)關(guān)系到房房地產(chǎn)企企業(yè)的生生存，更更重要的的是，關(guān)關(guān)系到宏宏觀經(jīng)濟濟的持續(xù)續(xù)健康發(fā)發(fā)展。（現(xiàn)狀）盡管經(jīng)經(jīng)過200多年的的發(fā)展，但我國國的房地地產(chǎn)市場場仍處在在供給小小于需求求的局面面。房價價盡管從從20003年到到20007

26、年一一直以220%多多的速度度增長，但仍然然難以滿滿足不斷斷增加的的需求。原因是是一方面面由于中中國經(jīng)濟濟的高速速發(fā)展，城市化化的進程程帶動了了城市的的就業(yè)和和人口增增加，以以及人們們收入水水平的提提高，人人們消費費觀念的的變化，80后后的嬰兒兒潮也進進入結(jié)婚婚生子的的階段，投資、投機的的需求，改善性性需求，加上商商業(yè)和服服務(wù)業(yè)的的發(fā)展，都形成成對房地地產(chǎn)的大大量需求求；另一一方面，房地產(chǎn)產(chǎn)已經(jīng)發(fā)發(fā)展成為為重要的的投資品品，在房房價上漲漲的預(yù)期期下，投投資和投投機需求求鋪天蓋蓋地的進進入市場場 。目前，投投資和投投機已經(jīng)經(jīng)過度，推動房房價一路路非理性性快速上上漲，嚴嚴重脫離離了經(jīng)濟濟增長和和人

27、民收收入水平平的增長長速度。20110年112月88日社科科院發(fā)布布住房房綠皮書書指出出：我國國35個個大中城城市房價價泡沫達達29.5。其中有有7個城城市泡沫沫成分占占實際價價格比例例在500以上上（福州、杭州、南寧、青島、天津、蘭州、石家莊莊），111個城市市泡沫成成分占實實際價格格比例在在30500之間間（北京京、深圳圳、武漢漢、長春春、寧波波、哈爾爾濱、大大連、貴貴陽、上上海、鄭鄭州、成成都）。近年來來我國房房價過快快上漲對對經(jīng)濟發(fā)發(fā)展也產(chǎn)產(chǎn)生了不不利的影影響。 20110年112月77號，中中國社科科院發(fā)布布了20111年經(jīng)濟藍藍皮書。該書書對我國國今明兩兩年的房房地產(chǎn)形形勢與調(diào)調(diào)控

28、作出出分析，今年全全國城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民的的房價收收入比是是8.776，比比去年年年上升了了0.446，相相當于普普通城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民家家庭8.76年年不吃不不喝可買買一套房房。藍皮皮書特別別指出，目前中中國855%家庭庭沒有能能力購買買住宅，房價上上漲速度度仍然高高于城鄉(xiāng)鄉(xiāng)居民收收入增長長速度。目前，我我國許多多大中城城市商品品房投機機盛行，不利于于人民生生活水平平的提高高，會對對房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)發(fā)展造成成威脅。對實體體經(jīng)濟也也會造成成沖擊，尤其是是在全球球經(jīng)濟形形勢仍然然不明朗朗的大環(huán)環(huán)境下。（未來）未來110年我我國房價價將逐步步回歸理理性，呈呈現(xiàn)平穩(wěn)穩(wěn)漸進發(fā)發(fā)展的趨趨勢；保障性性住

29、房將將得到加加強；房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)仍仍會經(jīng)歷歷較快的的發(fā)展過過程。20100年以來來，我國國政府多多次對房房地產(chǎn)行行業(yè)進行行嚴厲調(diào)調(diào)控，堅堅決抑制制房價過過快上漲漲。在這這種情況況下，不不理性的的房價回回歸到合合理的價價格是大大勢所趨趨。盡管管我國房房價今年年同比將將增長115%左左右，但但在宏觀觀調(diào)控的的形勢下下，與220099年的225%上上漲率已已經(jīng)初見見成效。由于220099年我國國房價過過過上漲漲，大部部分房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)收入顯顯著提高高，資金金也相對對充足。但隨著著政府的的多項金金融政策策的推出出，有相相當一部部分的房房地產(chǎn)開開發(fā)商在在未來一一年資金金鏈將斷斷裂，必必然會引引來降價價潮。

30、20100年我國國政府將將繼續(xù)把把房價調(diào)調(diào)控作為為重點工工作，我我國政府府能夠通通過強有有力的措措施引導(dǎo)導(dǎo)、調(diào)控控房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的發(fā)展。所以我我認為在在未來一一兩年內(nèi)內(nèi)房價將將繼續(xù)下下跌，像像北京、上海、廣州、深圳、杭州等等這樣的的一線城城市的房房價將在在10110年的的基礎(chǔ)上上下跌115%左左右；220100年房價價上漲較較快的城城市將大大致與220100年房價價持平；而絕大大部分三三四線城城市由于于今年來來房價上上漲相對對理性，受國家家宏觀調(diào)調(diào)控政策策的影響響也相對對較小，因此房房價將繼繼續(xù)上漲漲10%左右?；趪鴥?nèi)內(nèi)通脹，保障房房建設(shè)速速度的進進展緩慢慢，房地產(chǎn)產(chǎn)在整體體經(jīng)濟中中的地位位

31、，長期期來看，我國房房地產(chǎn)價價格將趨趨于理性性上漲。（二） 房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)競競爭結(jié)構(gòu)構(gòu)分析（五力模模型）行業(yè)內(nèi)現(xiàn)現(xiàn)有企業(yè)業(yè)之間競競爭：由于地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的超額利利潤，許許多企業(yè)業(yè)蜂擁而而至，如如今我國國房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)6萬萬多家，行業(yè)內(nèi)內(nèi)企業(yè)競競爭激烈烈。就目前前而言，與萬科科形成激激烈競爭爭的房地地產(chǎn)公司司主要有：中海地地產(chǎn)，中房地地產(chǎn)，恒恒大地產(chǎn)產(chǎn)，綠城地地產(chǎn)和保利地地產(chǎn)。但是萬萬科憑借借其核心心競爭力力即:擁擁有優(yōu)秀秀的管理理團隊以以及在其其領(lǐng)導(dǎo)下下，充分分利用市市場資源源、發(fā)揮揮技術(shù)優(yōu)優(yōu)勢，通通過專業(yè)業(yè)化經(jīng)營營塑造了了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)第一一品牌。截至220100年122月1，萬科今今年銷售售額

32、累計計達到110000.6億億元，遙遙遙領(lǐng)先先其他競競爭對手手。20009年年總資產(chǎn)產(chǎn)， 凈凈資產(chǎn)，營業(yè)收收入，銷銷售額和和可用現(xiàn)現(xiàn)金及現(xiàn)現(xiàn)金等價價物等多多項指標標均在行行業(yè)領(lǐng)先先。但萬萬科近幾幾年的行行業(yè)領(lǐng)先先地位也也不斷受受到挑戰(zhàn)戰(zhàn)。土地地儲備，利潤率率均被只只要競爭爭對手所所超越。潛在進入入者的威威脅：我國房地地產(chǎn)新進進入者的的威脅比比較大，主要原原因是：（1）進入門門檻比較較低：由由于我國國的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā) HYPERLINK /news_list_3_8.html o 銷售公司 公司數(shù)量量多而且且大部分分規(guī)模小小，而房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品又具具有比較較明顯的的不可移移性，使使得房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)

33、的進入入門檻不不高。（2）高高額利潤潤的誘惑惑:由于于我國的的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正處處于高速速發(fā)展階階段，目目前是一一個贏利利能力較較強的行行業(yè)。因因此許多多有資金金實力的的集團公公司涉足足房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)房房地產(chǎn)行行業(yè)。但房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)風(fēng)風(fēng)險大，也需要要大量資資金。.從這這點來看看由于萬萬科開發(fā)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)驗充充足，再再加上其其雄厚的的資金力力量，優(yōu)優(yōu)秀成熟熟的管理理、營銷銷團隊，多年來來的積累累的品牌牌優(yōu)勢等等，在住住宅領(lǐng)域域仍然占占據(jù)著優(yōu)優(yōu)勢地位位。購買者議議價能力力分析：由于消費費者購買買房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品大大多是零零散購買買，購買買者分散散而弱小小，議價價能力幾幾乎沒有有。另外外房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)過過程復(fù)雜雜

34、，生產(chǎn)產(chǎn)周期長長，消費費者的房房地產(chǎn)信信息成本本較高，因此目目前來說說消費者者力量相相對較弱弱，但隨隨著我國國房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的高速發(fā)發(fā)展，房房地產(chǎn)市場場逐漸由由賣方市市場向買買方市場場轉(zhuǎn)變，買方的的談判力力量有逐逐漸增強強之勢。在未來一一兩年內(nèi)內(nèi)，我國國政府將將繼續(xù)嚴嚴格控制制房價過過快上漲漲，調(diào)控控政策會會使購房房者的觀觀望情緒緒更加濃濃厚，房房地產(chǎn)消消費也將將更加理理性，購購房者的的議價能能力將有有所增強強。但我我國商品品房在未未來十年年內(nèi)仍將將供不應(yīng)應(yīng)求，房房地產(chǎn)企企業(yè)在房房價的走走勢中仍仍會占主主導(dǎo)地位位。替代品分分析：未來幾年年國家將將逐漸淡淡化經(jīng)濟濟適用房房的發(fā)展展，而注注視廉廉租

35、房，限價房房和棚戶戶區(qū)安置置房等保保障性住住房的發(fā)發(fā)展。220099年我國國的保障障性住房房建設(shè)達達2600多萬套套，20010年年將達到到6000萬套左左右，而而20110年也也預(yù)計建建10000萬套套左右。這三年年的保障障性住房房將會提提供城市市1/110的住住房。未未來我國國也將把把保障性性住房建建設(shè)作為為重點，大量的的保障性性住房推推向會對對住宅商商品房市市場造成成很大的的沖擊。隨著我國國城市化化水平的的不斷提提高，郊郊區(qū)的基基礎(chǔ)設(shè)施施也逐漸漸完善。由于郊郊區(qū)小產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房房房價相對對于市區(qū)區(qū)商品便便宜的多多，這也也會吸引引一部分分人去購購買、租租用。但隨著人人民生活活水平的的提高，收入的

36、的提高，加上不不動產(chǎn)保保值、增增值的功功能以及及觀念的的變化，人們對對新建住住房消費費仍會有有很大的的熱情。供應(yīng)商能能議價能能力分析析： 當前土地地價格占占房價的的1/33左右，地價對對商品房房價格具具有重大大的影響響。由于于土地的的出讓由由地方政政府壟斷斷，政府府是開發(fā)發(fā)商的唯唯一土地地供應(yīng)商商，處于于壟斷地地位，而而且土地地還是通通過“招拍掛掛”制度出出讓的，議價能能力極強強。但這這種制度度會使低低價不斷斷推高，現(xiàn)在國國家逐漸漸重視開開發(fā)商的的綜合實實力，未未來將逐逐漸修改改土地出出讓制度度。也對對中國最最具品牌牌實力的的萬科來來說，無無疑是一一項利好好政策。今年來建建設(shè)材料料價格，用工成

37、成本顯著著提高，致使房房地產(chǎn)成成本不斷斷升高，這將是是房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)很難難改變的的。在房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)過過程中，開發(fā)類類供應(yīng)商商制約著著房產(chǎn)企企業(yè)的經(jīng)經(jīng)營，但但對于中中海、萬萬科等知知名房企企而言，自身品品牌及設(shè)設(shè)計能力力，將幫幫助房地地產(chǎn)公司司獲得更更大的反反議價空空間。 2.3萬萬科微觀觀環(huán)境分分析萬科主要要競爭對對手研究究（一）中中海地產(chǎn)產(chǎn) 中國海外外發(fā)展有有限公司司，簡稱： HYPERLINK /view/1238530.htm 中海地地產(chǎn)。是香港港 HYPERLINK /view/2540069.htm 中國海海外集團團有限公公司控股股的屬下下企業(yè)，其前身身中海地地產(chǎn)股份份有限公公司

38、于220022年8月月8日注注冊成立立，注冊冊資本金金人民幣幣610020萬萬元，企企業(yè)類型型中外合合資。) 原原由國務(wù)務(wù)院國有有資產(chǎn)監(jiān)監(jiān)督管理理委員會會直接監(jiān)監(jiān)管，220100年8月月起，成成為中國國交通建建設(shè)集團團有限公公司的全全資子公公司。 直屬公司司 HYPERLINK /view/2987723.htm 華通置置業(yè)有限限公司、中國住住房投資資建設(shè)公公司、 HYPERLINK /view/2987742.htm 中中天實業(yè)業(yè)投資公公司、 HYPERLINK /view/2987756.htm 華能房房地產(chǎn)開開發(fā)公司司、 HYPERLINK /view/399694.htm 中國市市政工

39、程程西南設(shè)設(shè)計研究究院、 HYPERLINK /view/2576608.htm 中國市市政工程程東北設(shè)設(shè)計研究究院、 HYPERLINK /view/2987820.htm 建設(shè)部部沈陽煤煤氣熱力力研究設(shè)設(shè)計院、 HYPERLINK /view/2987833.htm 中房集集團三峽峽置業(yè)股股份有限限公司、北京金金都房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)實業(yè)股股份有限限公司、 HYPERLINK /view/2987854.htm 中房置置業(yè)股份份有限公公司、中中汽財務(wù)務(wù)有限責責任公司司、 HYPERLINK /view/2987859.htm 中國國城鄉(xiāng)建建設(shè)發(fā)展展公司、中國智智寶投資資總公司司、 HYPERLI

40、NK /view/2987869.htm 中房房投資控控股有限限責任公公司、 HYPERLINK /view/2987879.htm 中國凱凱利實業(yè)業(yè)有限公公司、 HYPERLINK /view/2987881.htm 中國天天誠（集集團）總總公司。 項目公司司 廣州市市天馬河河房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司、 、石家莊莊中房房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司、 中房房京貿(mào)房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司、中房英英德藍（內(nèi)蒙古古）投資資有限公公司、廣廣州市恒恒升房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司、南南京奧勃勃爾房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司。（二）恒恒大地產(chǎn)產(chǎn) 恒大地地產(chǎn)集團團有限公公司是中中國十大大房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)之之一，它它連續(xù)五五

41、年榮登登中國房房地產(chǎn)企企業(yè)100強，并并擁有中中國一級級資質(zhì)的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)、中中國甲級級資質(zhì)的的建筑設(shè)設(shè)計規(guī)劃劃研究院院、中國國一級資資質(zhì)的建建筑施工工公司、中國一一級資質(zhì)質(zhì)的物業(yè)業(yè)管理公公司?，F(xiàn)現(xiàn)已發(fā)展展為中國國最具影影響力的的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)之之一。恒恒大地產(chǎn)產(chǎn)集團年年開發(fā)面面積為6690萬萬平方米米，在中中國的土土地儲備備已超過過50000萬平平方米，其地產(chǎn)產(chǎn)項目和和土地儲儲備分布布在全國國25個個主要城城市，擁擁有項目目57個個，覆蓋蓋高端、中端及及中高端端、旅游游地產(chǎn)等等多個產(chǎn)產(chǎn)品系列列。土地儲備備恒大大地產(chǎn)地地產(chǎn)項目目和土地地儲備分分布在廣廣州、天天津、重重慶、沈沈陽、武武漢、

42、成成都、南南京、西西安、長長沙、太太原、昆昆明、合合肥、貴貴陽、南南寧、南南昌、石石家莊、濟南、洛陽、鄭州、蘭州、長春、銀川、海南等等全國225個主主要城市市，擁有有項目557個，覆蓋高高端、中中端及中中高端、旅游地地產(chǎn)等多多個產(chǎn)品品系列。 集團組成成恒大大建筑工工程公司司 恒大地地產(chǎn)集團團旗下住住宅建筑筑工程有有限公司司承擔各各類工業(yè)業(yè)與民用用建筑、高層建建筑、設(shè)設(shè)備安裝裝、高級級裝飾等等工程?，F(xiàn)有專專業(yè)技術(shù)術(shù)人員3350余余人，其其中一級級項目經(jīng)經(jīng)理300余名，中、高高級職稱稱80余余名。 恒大大建筑設(shè)設(shè)計院 恒大地地產(chǎn)集團團旗下住住宅建筑筑設(shè)計院院，具有有規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、園林景景

43、觀、室室內(nèi)設(shè)計計和建筑筑經(jīng)濟等等專業(yè)設(shè)設(shè)計人員員2000余人。 恒大大材料設(shè)設(shè)備有限限公司 恒大地地產(chǎn)集團團旗下材材料設(shè)備備有限公公司，負負責恒大大地產(chǎn)所所有樓盤盤的材料料采購、質(zhì)檢、配送工工作。 恒大大工程監(jiān)監(jiān)理公司司 恒恒大地產(chǎn)產(chǎn)集團旗旗下工程程監(jiān)理有有限公司司，公司司通過社社會招聘聘、海外外引進等等方式聘聘請專業(yè)業(yè)施工監(jiān)監(jiān)理人才才。曾監(jiān)監(jiān)理恒大大系列項項目300多個，監(jiān)理項項目總面面積達5580萬萬平方米米，使項項目在同同行業(yè)中中始終保保持質(zhì)量量領(lǐng)先優(yōu)優(yōu)勢。 恒大物業(yè)業(yè)管理公公司 恒大地地產(chǎn)集團團旗下金金碧物業(yè)業(yè)集團有有限公司司，物業(yè)業(yè)管理總總建筑面面積4330多萬萬平方米米。（三）綠綠

44、城地產(chǎn)產(chǎn) 綠城房地地產(chǎn)集團團有限公公司，國國內(nèi)知名名的房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)之一，專注開開發(fā)系列列城市優(yōu)優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)產(chǎn)品，具具有國家家一級開開發(fā)資質(zhì)質(zhì)，公司司總部設(shè)設(shè)在浙江江省杭州州市。綠綠城成立立于19995年年，20005年年轉(zhuǎn)制為為外商獨獨資企業(yè)業(yè)，是香香港上市市公司綠城城中國控控股有限限公司（股票代代碼：339000）的全全資子公公司。歷歷經(jīng)155年的發(fā)發(fā)展，綠綠城已轄轄有700多家成成員企業(yè)業(yè)，擁有有員工226000余人，房產(chǎn)開開發(fā)足跡跡遍及330多個個城市。歷經(jīng)166年的發(fā)發(fā)展，綠綠城已轄轄有900多家成成員企業(yè)業(yè)，擁有有員工228000余人，房產(chǎn)開開發(fā)足跡跡遍及浙浙江省內(nèi)內(nèi)的杭州州、寧波波、

45、溫州州、湖州州、紹興興、金華華、舟山山、臺州州、麗水水、富陽陽、臨安安、桐廬廬、淳安安、慈溪溪、象山山、海寧寧、德清清、長興興、諸暨暨、新昌昌以及國國內(nèi)北京京、上海海、天津津、唐山山、大連連、南京京、無錫錫、蘇州州、南通通、合肥肥、濟南南、青島島、膠州州、新泰泰、鄭州州、長沙沙、海南南陵水、烏魯木木齊等338個城城市。至至20009年112月底底，公司司土地儲儲備總用用地面積積達22200多多萬平方方米，規(guī)規(guī)劃總建建筑面積積達32200多多萬平方方米。 綠城城專注于于高品質(zhì)質(zhì)物業(yè)的的開發(fā)，住宅產(chǎn)產(chǎn)品類型型不斷豐豐富和完完善，已已形成以以杭州桂桂花城、合肥桂桂花園為為代表的的多層公公寓系列列，以

46、杭杭州綠園園、杭州州春江花花月、杭杭州西溪溪誠園、上海黃黃浦灣為為代表的的高層公公寓系列列，以杭杭州桃花花源、上上海玫瑰瑰園、長長沙青竹竹園為代代表的別別墅系列列，以北北京御園園、杭州州留莊為為代表的的平層官官邸系列列，以杭杭州翡翠翠城、濟濟南全運運村、青青島理想想之城為為代表的的大型社社區(qū)系列列，以溫溫州鹿城城廣場、杭州藍藍色錢江江為代表表的城市市綜合體體系列，同時涉涉及高星星級酒店店、寫字字樓、學(xué)學(xué)校等公公建項目目的開發(fā)發(fā)。自220055年起，綠城又又介入城城市安置置房的建建設(shè)。自自19996年以以來，綠綠城歷年年房產(chǎn)銷銷售額名名列浙江江省同行行業(yè)前茅茅，20009年年綠城實實現(xiàn)年度度合同

47、銷銷售額達達5133億元，比去年年增加2241%，位列列全國第第二。 綠城目前前已連續(xù)續(xù)6年名名列中國國房地產(chǎn)產(chǎn)公司品品牌價值值TOPP10，連續(xù)55年名列列中國房房地產(chǎn)百百強企業(yè)業(yè)綜合實實力TOOP100，并在在中國質(zhì)質(zhì)量協(xié)會會、全國國用戶委委員會組組織開展展的“220044年度全全國住宅宅用戶滿滿意度指指數(shù)”測測評活動動中用戶戶滿意度度、用戶戶忠誠度度雙雙名名列第一一。自119988年以來來，歷年年都被金金融機構(gòu)構(gòu)評為AAAA級級信用單單位?！熬G城中中國”榮榮獲20007中中國內(nèi)地地在港上上市房地地產(chǎn)公司司綜合實實力第七七名、經(jīng)經(jīng)濟增加加值第五五名。220099年，綠綠城總品品牌價值值達5

48、88.366億元，在混合合所有制制房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)中中排名第第二。（四）保保利地產(chǎn)產(chǎn) 保利房房地產(chǎn)（集團）股份有有限公司司成立于于19992年，是中國國保利集集團控股股的大型型國有房房地產(chǎn)企企業(yè)，也也是中國國保利集集團房地地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)的主要要運作平平臺，國國家一級級房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)資資質(zhì)企業(yè)業(yè)，國有有房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)綜綜合實力力榜首，并連續(xù)續(xù)四年蟬蟬聯(lián)央企企房地產(chǎn)產(chǎn)品價值值第一名名，20009年年，公司司品牌價價值達990.223億元元，為中中國房地地產(chǎn)成成長力領(lǐng)領(lǐng)航品牌牌。20066年7月月，公司司股票在在上海證證券交易易所上市市，20009年年獲評房房地產(chǎn)上上市公司司綜合價價值第一一名，并并入選2000

49、8年度度中國上上市公司司優(yōu)秀管管理團隊隊 。20009年公公司實現(xiàn)現(xiàn)銷售簽簽約4333.882億元元。截至至20110年一一季度，公司總總資產(chǎn)已已超千億億。第三部分分 萬科內(nèi)部部環(huán)境分分析所有企業(yè)業(yè)都只能能在某些些職能領(lǐng)領(lǐng)域方面面具有優(yōu)優(yōu)勢，沒沒有一家家企業(yè)在在所有的的領(lǐng)域都都有同樣樣的優(yōu)勢勢。企業(yè)業(yè)的內(nèi)部部優(yōu)勢與與劣勢是是構(gòu)成企企業(yè)目標標與戰(zhàn)略略的重要要基礎(chǔ)，明確企企業(yè)內(nèi)部部條件是是建立有有效目標標和戰(zhàn)略略的出發(fā)發(fā)點。3.1企企業(yè)基本本情況萬科企業(yè)業(yè)股份有有限公司司成立于于19884年55月，是是目前中中國最大大的專業(yè)業(yè)住宅開開發(fā)企業(yè)業(yè)。目前前萬科集集團董事事會主席席：王石石，總裁裁：郁亮。

50、截至20010年年12月月1日公公司累計計實現(xiàn)銷銷售面積積8300.7萬萬平方米米，銷售售金額110000.6億億元。這這也就意意味著，萬科率率先成為為全國第第一個年年銷售額額超千億億的房地地產(chǎn)公司司。20010年年全國房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)市場占占有率繼繼續(xù)穩(wěn)居居第一，達5.6%。公司致力力于通過過規(guī)范、透明的的企業(yè)文文化和穩(wěn)穩(wěn)健、專專注的發(fā)發(fā)展模式式，成為為最受客客戶、最最受投資資者、最最受員工工、最受受合作伙伙伴歡迎迎，最受受社會尊尊重的企企業(yè)。憑憑借公司司治理和和道德準準則上的的表現(xiàn)，公司連連續(xù)七次次獲得“中國最最受尊敬敬企業(yè)”稱號。 3.2萬萬科發(fā)展展戰(zhàn)略演演化歷程程（一）119844-199

51、88 創(chuàng)始始階段成立于119844年，公公司以“現(xiàn)代科科教儀器器展銷中中心”的的名稱注注冊，國國營性質(zhì)質(zhì)。 政政府批準準股份化化改組方方案，定定名為“深圳萬萬科企業(yè)業(yè)股份有有限公司司”，成成為中國國大陸第第一批上上市公司司。 以以28000萬元元購得第第一塊土土地，進進入房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)。（二）119899-19992 多元化化經(jīng)營階階段初步形成成了商貿(mào)貿(mào)、工業(yè)業(yè)、房地地產(chǎn)和文文化傳播播的四大大經(jīng)營架架構(gòu)。房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)開始始向上海海、廈門門、青島島、天津津發(fā)展，為公司司跨地域域經(jīng)營和和規(guī)模發(fā)發(fā)展奠定定了堅定定的基礎(chǔ)礎(chǔ)。開始始涉足零零售行業(yè)業(yè)，此后后萬佳成成為廣東東省零售售行業(yè)佼佼佼者。（三）1

52、19933-19999 專業(yè)化化經(jīng)營階階段確定以房房地產(chǎn)為為公司的的核心業(yè)業(yè)務(wù)。為適應(yīng)應(yīng)集團跨跨地域業(yè)業(yè)務(wù)管理理的需要要，集團團總部完完成職能能部門管管理架構(gòu)構(gòu)調(diào)整，明確經(jīng)經(jīng)營與管管理的分分離，形形成集團團管理模模式。提提出“專專業(yè)追求求 永無無止境”管理主主題，職職業(yè)經(jīng)理理隊伍日日趨成熟熟。（四）220000-20005 持續(xù)發(fā)發(fā)展和擴擴張階段段從中國銀銀行、中中國農(nóng)業(yè)業(yè)銀行、中國建建設(shè)銀行行、中國國工商銀銀行、招招商銀行行獲得1104.5億元元授信額額度。 “建筑筑無限生生活”萬萬科全國國品牌戰(zhàn)戰(zhàn)略全面面展開。3.3 萬科近年年公司經(jīng)經(jīng)營活動動狀況萬科20009年年公司完完成新開開工面積積

53、5600.9萬萬平方米米，竣工工面積5536.4萬平平方米，實現(xiàn)銷銷售金額額6344.2億億元，營營業(yè)收入入4888.8億億元，凈凈利潤553.33億元。截至220100年122月1日日公司累累計實現(xiàn)現(xiàn)銷售面面積8330.77萬平方方米，銷銷售金額額10000.66億元。這也就就意味著著，萬科科率先成成為全國國第一個個年銷售售額超千千億的房房地產(chǎn)公公司。220100年全國國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場場占有率率繼續(xù)穩(wěn)穩(wěn)居第一一，達55.6%。20077年20009年房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)主要要集中在在珠三角角，長三三角和環(huán)環(huán)渤海等等城市密密集地區(qū)區(qū)。近年年來，萬萬科開始始在全國國布局，20110年中中點進入入二三線

54、線城市。 萬科競爭爭力分析析（SWWOT） 一、機會會分析1、中國國未來220年城城市化進進程仍然然較快。房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)屬屬于增長長型行業(yè)業(yè)，發(fā)展展空間大大。2、 隨隨著市場場的日益益成熟，消費者者的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商品牌牌意識必必將逐步步提高。3、我國國未來116個城城市群的的建設(shè)以以及二三三線城市市巨大的的發(fā)展空空間，商商機無限限。4、國家家支持低低碳、綠綠色建筑筑。二、威脅脅分析1、綠城城地產(chǎn)、中房地地產(chǎn)、中中海地產(chǎn)產(chǎn)、恒大大地產(chǎn)等等一些競競爭對手手發(fā)展也也比較迅迅速。2、近幾幾年國家家保障性性住房建建設(shè)速度度顯著加加快，對對住宅商商品房市市場有一一定的沖沖擊。3、今后后一兩年年內(nèi)國家家宏觀調(diào)調(diào)控政策策嚴厲，消費者者觀望情情緒濃厚厚，不排排除在未未來一兩兩年內(nèi)房房價大幅幅下降的的可能性性。4、近年年來我國國通貨膨膨脹率居居高不下下，有所所企業(yè)的的實際利利潤率。5、20010年年國家多多次提出出征收房房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅稅征收將將減少投投資、投投機的需需求量。三、優(yōu)勢勢分析1、萬科科品牌知名名度多年年居我國國房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)之首首，對消費費者有很很大的吸吸引力。2、多年年來專注注于住宅宅建設(shè)，經(jīng)驗豐豐富，多年領(lǐng)領(lǐng)跑我國國房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)。3、擁有有優(yōu)秀的的企業(yè)