以市場(chǎng)為導(dǎo)向的物流園區(qū)規(guī)劃

1、以市場(chǎng)為導(dǎo)向的物流園區(qū)規(guī)劃羅潤(rùn)華 物流園區(qū)是指多個(gè)物流中心在某一空間的聚集體，提供綜合物流及其他配套服務(wù)的場(chǎng)所，物流園區(qū)集約了多種物流設(shè)施，是物流線路的交匯地，具有集約、調(diào)節(jié)、轉(zhuǎn)運(yùn)、集中庫(kù)存、信息樞紐等綜合功能，緊臨港口、機(jī)場(chǎng)、鐵路編組站等交通樞紐，地價(jià)較低，適當(dāng)設(shè)置遠(yuǎn)離市中心區(qū)，并要足夠的發(fā)展空間，為工業(yè)企業(yè)的發(fā)展留有余地?？梢?jiàn)，物流園區(qū)是物流企業(yè)、企業(yè)物流部門(mén)通過(guò)規(guī)?；?，實(shí)現(xiàn)資本、設(shè)施、人員、政府服務(wù)及其他資源的有效整合。當(dāng)前，供應(yīng)鏈管理正成為企業(yè)的核心的競(jìng)爭(zhēng)力，決定企業(yè)經(jīng)營(yíng)的成敗，物流園區(qū)作為物流、資金流、信息流的聚集地，是供應(yīng)鏈上核心環(huán)節(jié)與戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn)。 從國(guó)際經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展格局及及中國(guó)經(jīng)經(jīng)

2、濟(jì)發(fā)展展情況來(lái)來(lái)看，有有幾個(gè)不不可逆轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的趨勢(shì)勢(shì)：國(guó)際際制造業(yè)業(yè)加速向向中國(guó)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移；中中國(guó)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的外貿(mào)貿(mào)依存度度越來(lái)越越高；物物流外包包將逐步步成為趨趨勢(shì)。這這將推動(dòng)動(dòng)中國(guó)物物流園區(qū)區(qū)的發(fā)展展，并加加速融入入全球供供應(yīng)鏈與與價(jià)值鏈鏈當(dāng)中，成為全全球化、一體化化、高效效率的物流產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集中中地，發(fā)發(fā)揮物流流增值的作作用，物流園園區(qū)的戰(zhàn)戰(zhàn)略地位位將更加加彰顯。國(guó)外特特別是德德國(guó)與日日本的物物流園區(qū)區(qū)開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)表明明，物流流園區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)確實(shí)實(shí)在提升升物流效效率、降低物物流成本本、促進(jìn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展方面有有重大的的作用。今后較長(zhǎng)長(zhǎng)一段時(shí)時(shí)間，中中國(guó)物流流園區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)都將將是中國(guó)國(guó)經(jīng)濟(jì)建建設(shè)的一一大熱點(diǎn)點(diǎn)。但既

3、既然是熱熱點(diǎn)，由由于利益益的驅(qū)動(dòng)動(dòng)，就會(huì)會(huì)產(chǎn)生諸諸多非理理性的行行為。而而科學(xué)的的、客觀觀的前期期調(diào)研、需求分分析、功功能定位位、商業(yè)業(yè)模式設(shè)設(shè)計(jì)等對(duì)對(duì)一個(gè)物物流園區(qū)區(qū)的成功功開(kāi)發(fā)，降低投投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)至關(guān)重重要。以以市場(chǎng)為為導(dǎo)向的的物流園園區(qū)規(guī)劃劃，是物物流園區(qū)區(qū)產(chǎn)生良良好社會(huì)會(huì)及經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益，走上持持續(xù)發(fā)展展之路的的保證。需求分析析與項(xiàng)目評(píng)估估物流園區(qū)區(qū)開(kāi)發(fā)的的首要工工作對(duì)物流進(jìn)行行市場(chǎng)調(diào)調(diào)研和競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)情報(bào)報(bào)分析，深刻把把握客戶戶的需求求，敏銳銳洞察市市場(chǎng)走向向，為后后期市場(chǎng)場(chǎng)定位、功能設(shè)設(shè)置、商商業(yè)模式式設(shè)計(jì)等等提供決決策依據(jù)據(jù)。市場(chǎng)調(diào)調(diào)研是對(duì)開(kāi)發(fā)發(fā)單位本本身、政政府部門(mén)門(mén)、物流流需求方方及潛在

4、在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手及合合作伙伴伴進(jìn)行實(shí)實(shí)地調(diào)研研、資料料收集及及分析。最重要要的是對(duì)對(duì)物流需需求方的的調(diào)研，主要涉涉及的方方面有：對(duì)該項(xiàng)項(xiàng)目物流流配套和和相關(guān)政政策的要要求、對(duì)對(duì)服務(wù)范范圍及水水平的需需求、對(duì)對(duì)成本費(fèi)費(fèi)用的接接受水平平、對(duì)附附加服務(wù)務(wù)的需求求、需求求方的貨貨物流向向處理理量出出入口量量涉及及金額、需求方方的合作作意向等等。通過(guò)過(guò)上述調(diào)調(diào)研，在在獲得大大量翔實(shí)實(shí)的第一一手材料料和數(shù)據(jù)據(jù)的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，采采用定性性與定量量分析方方法、統(tǒng)統(tǒng)計(jì)學(xué)預(yù)預(yù)測(cè)方法法、比較較分析等等方法，進(jìn)行研究究分析。定性方方面主要要是分析析目標(biāo)客客戶在哪哪里、客客戶的需需求有哪哪些、市市場(chǎng)空缺缺有多大大、本項(xiàng)項(xiàng)目的資

5、資源及能能力情況況等。定定量方面面主要是是分析市場(chǎng)場(chǎng)的容量量、增長(zhǎng)長(zhǎng)的速度度、細(xì)分分市場(chǎng)規(guī)規(guī)模、成成本與價(jià)價(jià)格等等等。需求求預(yù)測(cè)一一般是根根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)濟(jì)總量、外外貿(mào)進(jìn)出出口額、港口吞吞吐量及及增長(zhǎng)情情況，再再依據(jù)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)值估估計(jì)有多多少比例例的貨物物可能需經(jīng)經(jīng)過(guò)物流流園區(qū)進(jìn)進(jìn)行處理理，計(jì)算算出物流流園區(qū)的的可能的的業(yè)務(wù)量量及未來(lái)來(lái)發(fā)展情情況。做好市場(chǎng)場(chǎng)分析與與市場(chǎng)定定位是物流園園區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)最重要的的工作，是關(guān)系系到物流流園區(qū)可可持續(xù)發(fā)發(fā)展的關(guān)關(guān)鍵問(wèn)題題。當(dāng)然然，整個(gè)個(gè)項(xiàng)目的的評(píng)估還還需要做做多方面面的工作作，評(píng)估估框架見(jiàn)見(jiàn)下圖。地區(qū)發(fā)發(fā)展策略略分析是評(píng)評(píng)估地區(qū)區(qū)的產(chǎn)業(yè)業(yè)導(dǎo)向、土土地及財(cái)財(cái)稅政策策

6、等是否否有利于于本項(xiàng)目的的開(kāi)展；技術(shù)支支援能力力分析是是評(píng)估開(kāi)開(kāi)發(fā)單位位的技術(shù)術(shù)及管理理等自身身能力是是否能長(zhǎng)長(zhǎng)期建立立長(zhǎng)久競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，支持持項(xiàng)目的的持續(xù)發(fā)展展；風(fēng)險(xiǎn)管管理及項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)度度控制也也是評(píng)估估的重要要內(nèi)容。項(xiàng)目成成敗歸根根到底還還是要體體現(xiàn)在財(cái)財(cái)務(wù)收益益方面，而財(cái)務(wù)務(wù)營(yíng)運(yùn)的的可行性性分析最最主要的的三個(gè)指指標(biāo)是凈凈現(xiàn)值、投資回回報(bào)率和和投資回回收期。物流園區(qū)區(qū)定位與與功能設(shè)設(shè)置物流園區(qū)區(qū)總體發(fā)發(fā)展思路路應(yīng)該是是結(jié)合本本地區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展情況，以市場(chǎng)場(chǎng)需求為為導(dǎo)向，依托港港口、機(jī)機(jī)場(chǎng)等交交通樞紐紐，為本本地進(jìn)出出口貿(mào)易易或地區(qū)區(qū)批零一一體化、生產(chǎn)加加工銷(xiāo)售售一體化化，提供高度度

7、組織化化、規(guī)模?；?、集集約化的的物流及及供應(yīng)鏈鏈服務(wù)支支持，發(fā)發(fā)揮著引引導(dǎo)生產(chǎn)產(chǎn)、促進(jìn)進(jìn)流通，甚至創(chuàng)創(chuàng)造消費(fèi)費(fèi)需求的的功能，為提升升本地區(qū)區(qū)的物流流效率，降低物物流成本本，促進(jìn)進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展服務(wù)務(wù)，從而而融入全全球供應(yīng)應(yīng)鏈與價(jià)價(jià)值鏈及當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)業(yè)及及經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展當(dāng)中中，在此此過(guò)程中中尋求利利益的共共享與自自身價(jià)值值的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，謀求求與外界界的良性性互動(dòng)與與可持續(xù)續(xù)發(fā)展。市場(chǎng)定位位決定物物流園區(qū)區(qū)提供服服務(wù)的內(nèi)內(nèi)容及范范圍，直直接關(guān)系系到園區(qū)區(qū)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)及社會(huì)會(huì)效益。應(yīng)該根根據(jù)園區(qū)區(qū)的地理理位置、交通狀狀況、本本地區(qū)的的經(jīng)濟(jì)結(jié)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展情況、外貿(mào)發(fā)發(fā)展、貨貨物流向向及貨載載結(jié)構(gòu)等等來(lái)確定定園區(qū)的的

8、市場(chǎng)定定位。物物流園區(qū)區(qū)的目標(biāo)標(biāo)客戶有有來(lái)料加加工企業(yè)業(yè)、外貿(mào)貿(mào)公司、制造企企業(yè)、跨跨國(guó)公司司采購(gòu)中中心、批批發(fā)（分分銷(xiāo)）企企業(yè)、零零售企業(yè)業(yè)、碼頭頭、船公公司、貨貨運(yùn)代理理公司、第三方方物流公公司等；提供的的服務(wù)有有倉(cāng)儲(chǔ)（保稅倉(cāng)倉(cāng)、監(jiān)管管倉(cāng)、普普通倉(cāng)）、運(yùn)輸輸、集裝裝箱堆存存、CFFS、多多式聯(lián)運(yùn)運(yùn)及國(guó)際際中轉(zhuǎn)、國(guó)際采采購(gòu)物流流、國(guó)際際配送、VMII、物流流增值服服務(wù)等。物流園園區(qū)應(yīng)根根據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)需求來(lái)來(lái)選擇目目標(biāo)客戶戶，提供供相應(yīng)的的服務(wù)。物流園區(qū)區(qū)市場(chǎng)定定位確定定之后再再確定所所提供的的服務(wù)功功能，根根據(jù)服務(wù)務(wù)內(nèi)容設(shè)設(shè)置相關(guān)關(guān)功能區(qū)區(qū)域及配配套服務(wù)務(wù)區(qū)域。按照便便于交通通組織及及政府相相關(guān)

9、部門(mén)門(mén)監(jiān)管、節(jié)省用用地等原原則進(jìn)行行功能區(qū)區(qū)域規(guī)劃劃，以達(dá)達(dá)到最優(yōu)優(yōu)化布局局。例如一個(gè)個(gè)帶有保保稅功能能的物流流園區(qū)會(huì)會(huì)有國(guó)際際采購(gòu)區(qū)區(qū)、國(guó)際際配送區(qū)區(qū)、國(guó)際際中轉(zhuǎn)區(qū)區(qū)、國(guó)際際轉(zhuǎn)口貿(mào)貿(mào)易區(qū)、集裝箱箱處理區(qū)區(qū)、口岸岸功能區(qū)區(qū)、商務(wù)務(wù)配套區(qū)區(qū)等區(qū)域域。物流園區(qū)區(qū)商業(yè)模模式設(shè)計(jì)計(jì)參考中外外物流項(xiàng)項(xiàng)目的投投資運(yùn)營(yíng)營(yíng)模式，主要有有土地使使用權(quán)有有償出讓讓模式、自行投投資、BBOT模模式、合合資/合合營(yíng)投資資模式等等幾種。其區(qū)別別在于投投資建設(shè)設(shè)組合形形式、經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理形式的的不同，并將決決定項(xiàng)目目投資人人的收益益模式。土地使用用權(quán)有償償出讓模模式由政府派派駐的物物流園區(qū)區(qū)開(kāi)發(fā)機(jī)機(jī)構(gòu)通過(guò)過(guò)有償出出讓土地地

10、使用權(quán)權(quán)，以指指定的地地塊、年年限、用用途和其其它條件件，由土土地使用用權(quán)受讓讓人支付付土地使使用權(quán)出出讓金和和使用金金后，供供土地使使用權(quán)受受讓人開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)。自行投資資模式由政府派派駐的物物流園區(qū)區(qū)開(kāi)發(fā)機(jī)機(jī)構(gòu)單獨(dú)獨(dú)投資整整個(gè)項(xiàng)目目，并自自行組建建管理公公司，對(duì)對(duì)建成后后物流園園區(qū)進(jìn)行行獨(dú)立營(yíng)營(yíng)運(yùn)，并并獲得所所有項(xiàng)目目的收獲獲，同時(shí)時(shí)承擔(dān)全全部項(xiàng)目目風(fēng)險(xiǎn)?；蛘哂捎烧膳神v的物物流園區(qū)區(qū)開(kāi)發(fā)機(jī)機(jī)構(gòu)投資資土地、基礎(chǔ)建建設(shè)，進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)目目經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)的招標(biāo)標(biāo)，由中中標(biāo)公司司投資主主要物流流設(shè)備及及相關(guān)設(shè)設(shè)施的投投資，并并由其組組建管理理公司，對(duì)建成成后的流流園區(qū)進(jìn)進(jìn)行營(yíng)運(yùn)運(yùn)，同時(shí)時(shí)承擔(dān)項(xiàng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。政

11、府府派駐的的物流園園區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)機(jī)構(gòu)通通過(guò)出租租的方式式獲得收收益?！巴顿Y經(jīng)營(yíng)移交”（BOOT）模模式通過(guò)給予予開(kāi)發(fā)商商適當(dāng)?shù)牡耐恋卣摺⒍惗愂照卟吆蛢?yōu)惠惠的市政政配套等等相關(guān)政政策，由由開(kāi)發(fā)商商主導(dǎo)進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)目目?jī)?nèi)的道道路、倉(cāng)倉(cāng)庫(kù)和其其它物流流基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施及基基礎(chǔ)性裝裝備的建建設(shè)和投投資，然然后以租租賃、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓或合合資、合合作經(jīng)營(yíng)營(yíng)的方式式進(jìn)行項(xiàng)項(xiàng)目相關(guān)關(guān)設(shè)施的的經(jīng)營(yíng)和和管理,給予開(kāi)開(kāi)發(fā)商在在項(xiàng)目建建成后一一定時(shí)期期內(nèi)的特特許權(quán)。開(kāi)發(fā)商商在此特特許期內(nèi)內(nèi)通過(guò)經(jīng)經(jīng)營(yíng)收回回投資并并取得利利潤(rùn)，特特許期結(jié)結(jié)束后把把該項(xiàng)目目完好地地、無(wú)條條件地移移交給政政府。合資/合合營(yíng)投資資模式政府派駐駐的物流流園區(qū)

12、開(kāi)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)構(gòu)以土地地及項(xiàng)目目的經(jīng)營(yíng)營(yíng)權(quán)為股股本，選選擇具有有資金及及技術(shù)管管理優(yōu)勢(shì)勢(shì)的第三三方物流流企業(yè)為為合資方方，共同同負(fù)責(zé)土土地開(kāi)發(fā)發(fā)及項(xiàng)目目建設(shè)，項(xiàng)目建建成后雙雙方根據(jù)據(jù)股權(quán)成成立管理理公司，對(duì)物流流園區(qū)進(jìn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)營(yíng)運(yùn)作。收益按按股份分分紅。各商業(yè)模模式比較較分析第一種模模式：土土地使用用權(quán)有償償出讓優(yōu)勢(shì)：吸吸引有投投資固定定資產(chǎn)意意向、希希望有更更多自主主經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)和支配配權(quán)的物物流公司司入駐，不必承承擔(dān)投資資風(fēng)險(xiǎn)。不足：失失去對(duì)土土地的大大部份管管理權(quán)及及控制權(quán)權(quán)，對(duì)園園區(qū)的整整體規(guī)劃劃及管理理可能帶帶 來(lái)不不確定因因素，且且不能分分享經(jīng)營(yíng)營(yíng)利潤(rùn)。第二種模模式：自自行營(yíng)運(yùn)運(yùn)及招標(biāo)標(biāo)運(yùn)

13、營(yíng)優(yōu)勢(shì)：在在足夠的的投資能能力及技技術(shù)管理理能力下下，選擇擇自行營(yíng)營(yíng)運(yùn)將獲獲得最大大的收益益及項(xiàng)目目控制權(quán)權(quán)。但政政府派駐駐的物流流園區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)構(gòu)缺足夠夠的技術(shù)術(shù)管理能能力，引引及第三三方物流流企業(yè)進(jìn)進(jìn)行招標(biāo)標(biāo)經(jīng)營(yíng)不不失為一一個(gè)好的的解決方方案。不足：政政府派駐駐的物流流園區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)構(gòu)要承擔(dān)擔(dān)全部（自行營(yíng)營(yíng)運(yùn)）或或部分（招標(biāo)營(yíng)營(yíng)運(yùn)）風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。在在有第三三方參與與的情況況下，收收益將下下降。第三種模模式：BBOT 優(yōu)點(diǎn)：可減低低政府派派駐的物物流園區(qū)區(qū)開(kāi)發(fā)機(jī)機(jī)構(gòu)的投投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。 不足：失去項(xiàng)項(xiàng)目控制制權(quán)和管管理權(quán)，可能會(huì)會(huì)偏離項(xiàng)項(xiàng)目功能能定位第四種模模式：中中外合資資/合營(yíng)投投資 優(yōu)勢(shì)：充分利

14、利用第三三方物流流公司的的技術(shù)與與管理優(yōu)優(yōu)勢(shì)，各各自發(fā)揮揮所長(zhǎng)。不足：由由于各參參與方的的企業(yè)文文化、經(jīng)經(jīng)營(yíng)方針針、管理理模式等等各方面面各有差差異 可可能出現(xiàn)現(xiàn)一定程程度摩擦擦，導(dǎo)致致經(jīng)營(yíng)不不良。 物流園區(qū)區(qū)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理物流園區(qū)區(qū)的開(kāi)發(fā)具有有投資規(guī)模模大、建設(shè)設(shè)周期長(zhǎng)長(zhǎng)、可變變因素多多、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)高的特特點(diǎn)，但物流園園區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)對(duì)本地地的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展有有重大影影響，在在物流園園區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)程中中要識(shí)別風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生生的來(lái)源源，判別別風(fēng)險(xiǎn)程程度，提提出防范范風(fēng)險(xiǎn)的的對(duì)策，意義非非常重大大。風(fēng)險(xiǎn)管理理就是對(duì)物物流園區(qū)區(qū)開(kāi)發(fā)過(guò)過(guò)程中可可能存在在的不確確定因素素進(jìn)行分析析，進(jìn)而確定定與物流流園區(qū)盈盈利密切切相關(guān)

15、的的因素對(duì)對(duì)主要投投資決策策指標(biāo)的的影響程程度，識(shí)別主要要風(fēng)險(xiǎn)因素素。根據(jù)物流流園區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目的特點(diǎn)點(diǎn)，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)主要有有市場(chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)、投投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、政策策風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)、組組織風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)等。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)是指市市場(chǎng)需求求的變化化及市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的的加劇，物流園園區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)的周期期比較長(zhǎng)長(zhǎng)，開(kāi)始始時(shí)可能能預(yù)測(cè)有有確切的的市場(chǎng)需需求，但但后期市市場(chǎng)需求求的規(guī)模模及方向有有大的變化化，或者者市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)入這過(guò)過(guò)多，都都有可能能導(dǎo)致風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。投投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)是指項(xiàng)目目的盈利利情況的的不確定定性，物物流園區(qū)區(qū)開(kāi)發(fā)投投資大，且為固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資，退出成成本高，風(fēng)險(xiǎn)大大。政策策風(fēng)險(xiǎn)是指國(guó)家的的產(chǎn)業(yè)政政策、投投資政策策、財(cái)稅政政策和貨貨幣政策策對(duì)物流園園區(qū)投資資環(huán)境可可能產(chǎn)生生不利影影響。技技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)是指新新的物流流技術(shù)、信息技技術(shù)出現(xiàn)現(xiàn)及設(shè)備備的更新新?lián)Q代給給原采用用的技術(shù)術(shù)與設(shè)備備帶來(lái)的的貶值及及成本負(fù)負(fù)擔(dān)。組組織風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)來(lái)自組織織缺陷、管理能能力不足足及人才才流失等等方面。物流園區(qū)區(qū)開(kāi)