上海滬西財(cái)富中心項(xiàng)目可行性研究

1、PAGE PAGE 0策源機(jī)構(gòu)咨詢研發(fā)中心二OO七年四月上海普陀區(qū)滬西財(cái)富中心可行性研究報(bào)告上海滬西財(cái)富中心項(xiàng)目可行性研究PAGE PAGE 36目 錄錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc166465586 1.項(xiàng)目目情況 PAGEREF _Toc166465586 h 1 HYPERLINK l _Toc166465587 1.1地地理位置置 PAGEREF _Toc166465587 h 1 HYPERLINK l _Toc166465588 1.2主主要經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo) PAGEREF _Toc166465588 h 1 HYPERLINK l _Toc16

2、6465589 1.3地地塊現(xiàn)狀狀 PAGEREF _Toc166465589 h 2 HYPERLINK l _Toc166465590 1.4周周邊環(huán)境境 PAGEREF _Toc166465590 h 2 HYPERLINK l _Toc166465591 1.5配配套設(shè)施施 PAGEREF _Toc166465591 h 3 HYPERLINK l _Toc166465592 22.區(qū)域域規(guī)劃情情況 PAGEREF _Toc166465592 h 4 HYPERLINK l _Toc166465593 2.1區(qū)區(qū)域建設(shè)設(shè)規(guī)劃 PAGEREF _Toc166465593 h 4 HYPE

3、RLINK l _Toc166465594 2.2產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展規(guī)劃 PAGEREF _Toc166465594 h 5 HYPERLINK l _Toc166465595 2.3軌軌道交通通規(guī)劃 PAGEREF _Toc166465595 h 6 HYPERLINK l _Toc166465596 2.4區(qū)區(qū)域發(fā)展展環(huán)境比比較 PAGEREF _Toc166465596 h 6 HYPERLINK l _Toc166465597 2.5區(qū)區(qū)域規(guī)劃劃總結(jié) PAGEREF _Toc166465597 h 8 HYPERLINK l _Toc166465598 3.區(qū)域域辦公市市場(chǎng)分析析 PAGER

4、EF _Toc166465598 h 8 HYPERLINK l _Toc166465599 3.1宏宏觀背景景 PAGEREF _Toc166465599 h 8 HYPERLINK l _Toc166465600 3.2區(qū)區(qū)域辦公公競(jìng)品分分析 PAGEREF _Toc166465600 h 9 HYPERLINK l _Toc166465601 3.3項(xiàng)項(xiàng)目辦公公客戶定定位建議議 PAGEREF _Toc166465601 h 11 HYPERLINK l _Toc166465602 3.3項(xiàng)目目辦公類類型定位位建議 PAGEREF _Toc166465602 h 12 HYPERLINK

5、 l _Toc166465603 3.4項(xiàng)項(xiàng)目辦公公開(kāi)工時(shí)時(shí)序建議議 PAGEREF _Toc166465603 h 12 HYPERLINK l _Toc166465604 3.5甲甲級(jí)辦公公樓租金金/售價(jià)建建議 PAGEREF _Toc166465604 h 13 HYPERLINK l _Toc166465605 3.6公公寓式辦辦公售價(jià)價(jià)建議 PAGEREF _Toc166465605 h 15 HYPERLINK l _Toc166465606 4.區(qū)域域商業(yè)市市場(chǎng)分析析 PAGEREF _Toc166465606 h 16 HYPERLINK l _Toc166465607 4.1

6、宏宏觀背景景 PAGEREF _Toc166465607 h 16 HYPERLINK l _Toc166465608 4.2區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)分布情情況 PAGEREF _Toc166465608 h 16 HYPERLINK l _Toc166465609 4.4區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)消費(fèi)者者定位建建議 PAGEREF _Toc166465609 h 18 HYPERLINK l _Toc166465610 4.3項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)定定位建議議 PAGEREF _Toc166465610 h 19 HYPERLINK l _Toc166465611 5.項(xiàng)目目初步財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià) PAGEREF _Toc166

7、465611 h 21 HYPERLINK l _Toc166465612 5.1項(xiàng)項(xiàng)目評(píng)估估說(shuō)明 PAGEREF _Toc166465612 h 21 HYPERLINK l _Toc166465613 5.2項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)方方案 PAGEREF _Toc166465613 h 21 HYPERLINK l _Toc166465614 5.3項(xiàng)項(xiàng)目總投投資估算算 PAGEREF _Toc166465614 h 22 HYPERLINK l _Toc16646656115 5.33.1估估算參數(shù)數(shù) PAGEREF _Toc166465615 h 22 HYPERLINK l _Toc1664

8、65616 5.3.2總投投資估算算 PAGEREF _Toc166465616 h 22 HYPERLINK l _Toc166465617 5.4項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)營(yíng)收入估估算 PAGEREF _Toc166465617 h 23 HYPERLINK l _Toc166465618 5.4.1估算算參數(shù) PAGEREF _Toc166465618 h 23 HYPERLINK l _Toc166465619 5.4.2項(xiàng)目目經(jīng)營(yíng)收收入測(cè)算算 PAGEREF _Toc166465619 h 23 HYPERLINK l _Toc166465620 5.5項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc16

9、6465620 h 23 HYPERLINK l _Toc166465621 5.5.1靜態(tài)態(tài)盈利能能力 PAGEREF _Toc166465621 h 23 HYPERLINK l _Toc166465622 5.5.2動(dòng)態(tài)態(tài)盈利能能力 PAGEREF _Toc166465622 h 24 HYPERLINK l _Toc166465623 5.5.3資金金平衡分分析 PAGEREF _Toc166465623 h 24 HYPERLINK l _Toc166465624 5.5.3資金金平衡分分析 PAGEREF _Toc166465624 h 25 HYPERLINK l _Toc166

10、465625 5.6項(xiàng)項(xiàng)目盈虧虧平衡分分析 PAGEREF _Toc166465625 h 26 HYPERLINK l _Toc166465626 5.7項(xiàng)項(xiàng)目評(píng)估估結(jié)論 PAGEREF _Toc166465626 h 261.項(xiàng)目目情況1.1地地理位置置本項(xiàng)目本項(xiàng)目地地塊位于普陀陀區(qū)中西部部，滬寧寧高速公公路與真真北路中中環(huán)線交交匯處西西北側(cè)。具體體四至范范圍為：東起真北路路中環(huán)線線，西倚子洲洲路，北靠靠銅川路路，南臨臨曹安路路和滬寧寧高速公公路，屬于普陀陀區(qū)真北北新興商商貿(mào)群和和真光商商業(yè)中心心范圍。1.2主主要經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)地塊基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)量: m2備 注總占地面積69,9

11、30占地：104.9畝總基地面積23,986建筑密度：34.3%地上建筑面積244,775容積率：3.5其中：辦公部分181,266可售(50%)商業(yè)部分63,489可售(50%)總建筑面積289,775地下建筑面積45,000不計(jì)容積率地下室停車庫(kù)45,000綠化面積27,972綠化率：40%注：地下45000中含停車位約1500個(gè)1.3地地塊現(xiàn)狀狀真北路子洲路曹安公路金湯路該地塊目目前為多家汽汽車企業(yè)業(yè)用地，包括大大眾維修修中心、上海汽汽車工業(yè)業(yè)機(jī)動(dòng)車車置換有有限公司司、民防防真北路路停車場(chǎng)場(chǎng)、普陀陀區(qū)機(jī)動(dòng)動(dòng)車駕駛駛員培訓(xùn)訓(xùn)部、滬滬裕鋼材材倉(cāng)庫(kù)等（由于于無(wú)地塊塊紅線范范圍相關(guān)關(guān)資料，項(xiàng)目位

12、位置目前前暫定）?，F(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)勘察顯顯示，整整個(gè)地塊塊較為方方正，臨臨路面位位于真北北路高架架及曹安安公路，北側(cè)、西側(cè)均均靠有建建筑物阻阻擋，西西北角臨臨子洲路路、金湯路路處有一一處入口口（普陀陀區(qū)機(jī)動(dòng)動(dòng)車駕駛駛員培訓(xùn)訓(xùn)部），如在項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊范圍內(nèi)內(nèi)，則為為項(xiàng)目西西北側(cè)唯唯一臨路路入口。真北路曹安路及高架下匝道真光新村如家及住宅區(qū)1.4周周邊環(huán)境境地塊以西西：與真真光新村村老式住住宅區(qū)僅僅一墻之之隔，無(wú)無(wú)進(jìn)出通通道。地塊以南南：緊貼貼曹安公公路，連連通中環(huán)環(huán)線立交交橋和滬滬寧高速速，道路路情況復(fù)復(fù)雜，來(lái)來(lái)往車輛輛極多，環(huán)境非非常嘈雜雜。同時(shí)時(shí)，由于于高架下下匝道的的影響，使得進(jìn)進(jìn)入該地地塊的通通路被

13、阻阻擋，需需繞行22、3百百米。地塊以東東：為真北北路，有有高架支支柱和柵柵欄阻攔攔。地塊以北北：有如如家快捷捷酒店、少量中中低擋餐餐飲設(shè)施施及住宅宅區(qū)。1.5配配套設(shè)施施 交通配套套：項(xiàng)目緊鄰鄰真北路路中環(huán)線線、曹安安公路、滬寧高高速公路路三條上上海西北北側(cè)的交交通動(dòng)脈脈，可以以方便直直達(dá)市區(qū)區(qū)各處，距離上上海虹橋橋國(guó)際機(jī)機(jī)場(chǎng)僅110公里里，且周周邊分布布有北安安線、7727、7500、622、3223、5562、8277、9447等眾眾多公交交線路，交通出出行十分分便利。商業(yè)配套套：項(xiàng)目周邊邊商業(yè)配配套較為為齊全，擁有百百聯(lián)中環(huán)環(huán)中心、麥德龍龍、紅星星美凱龍龍、百安安居、迪迪卡儂、樂(lè)購(gòu)、蘇

14、寧、國(guó)美、梅川路路歐亞步步行街等等大型商商業(yè)設(shè)施施，作為區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)中心已已經(jīng)初見(jiàn)見(jiàn)規(guī)模。項(xiàng)目環(huán)境境現(xiàn)狀總總結(jié)項(xiàng)目地處處普陀區(qū)區(qū)中環(huán)區(qū)區(qū)域，區(qū)區(qū)位道路路條件較較好，交交通出行行十分便便利。作作為居住住聚集區(qū)，其發(fā)展展較為成成熟，商商業(yè)配套套設(shè)施較較為完善善。由于項(xiàng)目目臨路面面為真北北路中環(huán)環(huán)、滬寧寧高速公公路兩大大高架環(huán)環(huán)繞，機(jī)機(jī)動(dòng)車出出入通路路上受到到較大影影響，地地塊西北北角出入入口所臨臨子洲路路、金湯湯路均僅僅為雙車車道道路路，本項(xiàng)目未未來(lái)出入入動(dòng)線需需著重考考慮。否否則道路路環(huán)境將將對(duì)項(xiàng)目目尤其是是商業(yè)部部分構(gòu)成成不利影影響。2.區(qū)域域規(guī)劃情情況2.1區(qū)區(qū)域建設(shè)設(shè)規(guī)劃根據(jù)普陀陀區(qū)“十一

15、五五”規(guī)劃，普陀區(qū)區(qū)將在未未來(lái)重點(diǎn)點(diǎn)規(guī)劃建建設(shè)5大大區(qū)域真如如城市副副中心、長(zhǎng)風(fēng)生生態(tài)商務(wù)務(wù)區(qū)、真北組組團(tuán)商貿(mào)貿(mào)群、桃浦都都市產(chǎn)業(yè)業(yè)園、長(zhǎng)壽綜綜合服務(wù)務(wù)帶，其中本本項(xiàng)目位位于真北北組團(tuán)商商貿(mào)群。五大重點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域定定位情況況商務(wù)商業(yè)娛樂(lè)真如城市市副中心心綜合商務(wù)務(wù)中心便利性購(gòu)購(gòu)物中心心歷史風(fēng)貌貌旅游文文化區(qū)長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)態(tài)商務(wù)區(qū)區(qū)高科技生生態(tài)商務(wù)務(wù)港高端商業(yè)業(yè)品牌店店蘇州河娛娛樂(lè)休閑閑區(qū)真北組團(tuán)團(tuán)商貿(mào)群群長(zhǎng)三角商商務(wù)平臺(tái)臺(tái)大型專業(yè)業(yè)商貿(mào)中中心都市休閑閑娛樂(lè)中中心桃浦都市市產(chǎn)業(yè)園園物流樞紐紐中心-長(zhǎng)壽綜合合服務(wù)帶帶現(xiàn)代服務(wù)務(wù)業(yè)集聚聚區(qū)餐飲娛樂(lè)樂(lè)購(gòu)物區(qū)區(qū)旅游休閑閑區(qū)目前以上上區(qū)域除除長(zhǎng)壽路路沿線商商務(wù)帶已已

16、成熟外外，真如如、真北北、長(zhǎng)風(fēng)風(fēng)三個(gè)重重點(diǎn)規(guī)劃劃地區(qū)的的重新建建設(shè)均剛剛起步。就目前前的定位位方向，真北地地區(qū)區(qū)別別與其他他重點(diǎn)規(guī)規(guī)劃地區(qū)區(qū)的關(guān)鍵鍵在于：專業(yè)商商貿(mào)。目目前周邊邊專業(yè)市市場(chǎng)集中中是其發(fā)發(fā)展的重重要基礎(chǔ)礎(chǔ)。真北組團(tuán)團(tuán)商貿(mào)群群以中環(huán)環(huán)線為中中軸，南南起蘇州州河，北北至滬嘉嘉高速公公路。重重點(diǎn)推進(jìn)進(jìn)九大組組團(tuán)式商商務(wù)、商商業(yè)、賓賓館、娛娛樂(lè)項(xiàng)目目建設(shè)，規(guī)劃用用地面積積70.66萬(wàn)萬(wàn)，規(guī)劃劃建筑面面積2000.336萬(wàn)。真北北路核心心區(qū)域，重點(diǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商務(wù)務(wù)辦公樓樓宇群，搭建與與長(zhǎng)三角角互為輻輻射對(duì)接接的商務(wù)務(wù)平臺(tái)，凸顯涉涉外經(jīng)貿(mào)貿(mào)和商務(wù)務(wù)特色，匯聚國(guó)國(guó)內(nèi)大、中型企企業(yè)總部部、區(qū)域域采購(gòu)

17、中中心和營(yíng)營(yíng)銷結(jié)算算中心等等。金沙沙江路區(qū)區(qū)域，重重點(diǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)汽車銷銷售、展展示、維維修、服服務(wù)“四位一一體”汽車商商貿(mào)集聚聚區(qū)；梅川川路東段段、真光光路區(qū)域域，重點(diǎn)點(diǎn)集聚建建材、家家具、家家電等大大型專業(yè)業(yè)商貿(mào)展展銷中心心、配送送中心等等。在梅梅川路西西段區(qū)域域，重點(diǎn)點(diǎn)開(kāi)發(fā)面面向廣大大市民的的都市休休閑娛樂(lè)樂(lè)中心。2.2產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展規(guī)劃在“十一一五”規(guī)劃中中，普陀陀區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展重點(diǎn)點(diǎn)主要集集中在以以下四點(diǎn)點(diǎn)：提升升發(fā)展都都市型商商業(yè)：鼓勵(lì)集集聚著名名商品品品牌或企企業(yè)品牌牌的商業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)，大大力培育育具有民民族和本本地特色色的個(gè)性性化商業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)。重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展商商務(wù)服務(wù)務(wù)業(yè)：重點(diǎn)建建設(shè)以

18、國(guó)國(guó)際商貿(mào)貿(mào)企業(yè)總總部為龍龍頭，以以長(zhǎng)三角角企業(yè)總總部和涉涉外經(jīng)貿(mào)貿(mào)為特色色的現(xiàn)代代服務(wù)業(yè)業(yè)集聚區(qū)區(qū)；以要要素市場(chǎng)場(chǎng)為主體體，以電電子商務(wù)務(wù)和互通通聯(lián)動(dòng)為為特色的的新型要要素市場(chǎng)場(chǎng)集聚區(qū)區(qū)；以高高端物流流為先導(dǎo)導(dǎo)，以陸陸港口岸岸和多式式聯(lián)運(yùn)為為特色的的現(xiàn)代物物流園區(qū)區(qū)；以研研發(fā)設(shè)計(jì)計(jì)為重點(diǎn)點(diǎn)，以產(chǎn)產(chǎn)學(xué)研戰(zhàn)戰(zhàn)略聯(lián)盟盟為基礎(chǔ)礎(chǔ)的科技技型產(chǎn)業(yè)業(yè)集群。大力力發(fā)展休休閑娛樂(lè)樂(lè)業(yè)：加強(qiáng)蘇蘇州河綜綜合軸線線開(kāi)發(fā)和和環(huán)長(zhǎng)壽壽地區(qū)休休閑娛樂(lè)樂(lè)街區(qū)建建設(shè)，結(jié)結(jié)合蘇州州水岸整整治，開(kāi)開(kāi)發(fā)沿水水岸休閑閑娛樂(lè)帶帶，加快快長(zhǎng)壽、長(zhǎng)風(fēng)大大型娛樂(lè)樂(lè)項(xiàng)目和和旅游設(shè)設(shè)施的建建設(shè)。大大力開(kāi)發(fā)發(fā)集購(gòu)物物觀光、健身娛娛樂(lè)、文文化活動(dòng)動(dòng)

19、、會(huì)務(wù)務(wù)展示等等功能于于一體的的特色休休閑商業(yè)業(yè)區(qū)。配套套發(fā)展酒酒店住宿宿業(yè)：新建四四星五五星級(jí)酒酒店、會(huì)會(huì)議中心心，開(kāi)發(fā)發(fā)若干假假日賓館館、酒店店式公寓寓，進(jìn)一一步改善善本地區(qū)區(qū)商務(wù)環(huán)環(huán)境，提提升旅游游服務(wù)功功能，滿滿足高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)務(wù)、旅游游住宿和和綜合活活動(dòng)需求求,并帶帶動(dòng)周邊邊區(qū)域內(nèi)內(nèi)餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)等等產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展。根據(jù)普陀陀區(qū)綜合合發(fā)展的的產(chǎn)業(yè)規(guī)規(guī)劃，現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)務(wù)業(yè)聚集集區(qū)、要要素市場(chǎng)場(chǎng)聚集區(qū)區(qū)、現(xiàn)代代物流園園區(qū)、科科技產(chǎn)業(yè)業(yè)集群、景觀休休閑娛樂(lè)樂(lè)設(shè)施和和高星級(jí)級(jí)酒店等等配套設(shè)設(shè)施都是是區(qū)政府府鼓勵(lì)的的商業(yè)形形態(tài)。落實(shí)到到具體到到房地產(chǎn)產(chǎn)載體，則為高高品質(zhì)寫寫字樓、新型商商業(yè)設(shè)施施和酒

20、店店或類酒酒店物業(yè)業(yè)。本項(xiàng)項(xiàng)目的基基本產(chǎn)品品定位則則基于此此規(guī)劃方方向。2.3軌軌道交通通規(guī)劃根據(jù)上海海軌道交交通規(guī)劃劃，項(xiàng)目目所處真真北路、曹安公公路周邊邊規(guī)劃建建設(shè)有軌軌道交通通14號(hào)號(hào)線（原原來(lái)的MM6線，起訖點(diǎn)點(diǎn)為環(huán)西西二大道道至金橋橋）、115號(hào)線線（原來(lái)來(lái)的輕軌軌L1線線，起訖訖點(diǎn)為上上海西站站-環(huán)南南二大道道），作作為軌道道交通遠(yuǎn)遠(yuǎn)景規(guī)劃劃，目前前尚未確確定具體體走向，預(yù)計(jì)在在20110-220200年間全全部建設(shè)設(shè)完成。在本項(xiàng)目目的建設(shè)設(shè)期及運(yùn)運(yùn)營(yíng)初期期，軌道道交通的的遠(yuǎn)期規(guī)規(guī)劃并不不能對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目帶來(lái)來(lái)直接的的利好。由于商商辦綜合合項(xiàng)目重重長(zhǎng)期的的運(yùn)營(yíng)收收益，因因此兩條條軌道交交

21、通的啟啟用，將將對(duì)項(xiàng)目目原規(guī)劃劃寫字樓樓部分的的租金起起到一定定拉升作作用，此此外也更更有利于于本項(xiàng)目目?jī)?nèi)原規(guī)規(guī)劃商業(yè)業(yè)部分吸吸引更廣廣泛的客客源。規(guī)劃真北路站規(guī)劃銅川路站本項(xiàng)目2.4重重點(diǎn)規(guī)劃劃板塊發(fā)發(fā)展比較較作為普陀陀未來(lái)重重點(diǎn)發(fā)展展的4個(gè)個(gè)辦公板板塊，真真如與其其它板塊塊相比優(yōu)優(yōu)勢(shì)何在在？長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)態(tài)商貿(mào)區(qū)區(qū)辦公1220.55，商業(yè)業(yè)30萬(wàn)萬(wàn)，酒店店式公寓寓70萬(wàn)萬(wàn)。優(yōu)勢(shì)1、普普陀政府府重點(diǎn)打打造商務(wù)務(wù)板塊 2、具有長(zhǎng)長(zhǎng)風(fēng)公園園、蘇州州河等自自然景觀觀資源 3、規(guī)劃完完整，區(qū)區(qū)域規(guī)模模龐大，易產(chǎn)生生聚集效效應(yīng)劣勢(shì)1、區(qū)區(qū)域辦公公市場(chǎng)完完全沒(méi)有有基礎(chǔ) 2、目前區(qū)區(qū)域內(nèi)多多為老廠廠房，環(huán)環(huán)境條

22、件件較差 3、東西走走向金沙沙江路、光復(fù)西西路道路路條件較較差 4、體量較較大，經(jīng)經(jīng)營(yíng)初期期阻力較較大真如城市市副中心心商業(yè)辦公公52萬(wàn)萬(wàn)優(yōu)勢(shì)1、上海海市4大大城市副副中心之之一 2、具有上上海西站站貨運(yùn)交交通樞紐紐劣勢(shì)1、區(qū)域域發(fā)展早早，居住住氛圍過(guò)過(guò)濃，目目前無(wú)辦辦公氛圍圍 2、規(guī)劃定定位較為為籠統(tǒng)，辦公市市場(chǎng)定位位不清晰晰 3、銅川路路、曹楊楊路地面面道路交交通較為為擁堵（由于長(zhǎng)長(zhǎng)江實(shí)業(yè)業(yè)在真如如已獲得得大幅綜綜合土地地，目前前該區(qū)域域頗受關(guān)關(guān)注）長(zhǎng)壽綜合合服務(wù)帶帶辦公377萬(wàn)，商業(yè)業(yè)27.75萬(wàn)萬(wàn)，酒店店4.55萬(wàn)優(yōu)勢(shì)1、普普陀商辦辦發(fā)展最最為成熟熟的區(qū)域域 2、地處市市中心區(qū)區(qū)域，交

23、交通便利利，辦公公氛圍較較好劣勢(shì)1、未來(lái)來(lái)發(fā)展空空間有限限，區(qū)域域辦公市市場(chǎng)未來(lái)來(lái)供應(yīng)量量為4大大區(qū)最少少 2、租金、售價(jià)較較高，辦辦公入門門門檻相相對(duì)較高高真北組團(tuán)團(tuán)商貿(mào)群群辦公677萬(wàn)，商業(yè)業(yè)51萬(wàn)萬(wàn)，公寓寓式酒店店17萬(wàn)萬(wàn)。優(yōu)勢(shì)1、地理理區(qū)位條條件最為為優(yōu)越 2、滬寧高高速公路路為上海海江蘇商商貿(mào)主通通道；中中環(huán)線為為上海市市內(nèi)交通通動(dòng)脈 3、區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展較較為成熟熟，商業(yè)業(yè)、生活活配套齊齊全劣勢(shì)1、辦公公組團(tuán)尚尚未形成成聚集效效應(yīng)2.5區(qū)區(qū)域規(guī)劃劃總結(jié)真北組團(tuán)團(tuán)商貿(mào)群群從地理理位置上上來(lái)看，是目前前普陀大大力發(fā)展展的真如如、真北北、長(zhǎng)風(fēng)風(fēng)三大商商務(wù)區(qū)中中區(qū)位較較好的板板塊，滬滬寧高速

24、速公路、真北路路中環(huán)線線這兩條條對(duì)外對(duì)對(duì)內(nèi)主干干道的存存在，可可以吸引引眾多經(jīng)經(jīng)貿(mào)、物物流企業(yè)業(yè)落戶。在環(huán)境上上，除長(zhǎng)長(zhǎng)壽路沿沿線外，真北地地區(qū)相比比長(zhǎng)風(fēng)、真如，其商業(yè)業(yè)金融成成熟度更更高，便便利的配配套設(shè)施施在三大大區(qū)中更更具有吸吸引力。依照真北北地區(qū)的的商務(wù)規(guī)規(guī)劃，以以及普陀陀區(qū)商、辦、購(gòu)物物、酒店店綜合發(fā)發(fā)展的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)定位位，本項(xiàng)項(xiàng)目適宜宜打造成成為與長(zhǎng)長(zhǎng)三角互互為輻射射對(duì)接的的商務(wù)平平臺(tái)，輔之以以商業(yè)、賓館、娛樂(lè)項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)，建成集涉外外經(jīng)貿(mào)、休閑購(gòu)購(gòu)物、都都市娛樂(lè)樂(lè)為一體體的區(qū)級(jí)級(jí)綜合商商務(wù)休閑閑中心。3.普陀陀區(qū)辦公公市場(chǎng)分分析3.1宏宏觀背景景普陀區(qū)寫寫字樓市市場(chǎng)相對(duì)對(duì)市區(qū)其其他行

25、政政區(qū)發(fā)展展較為緩緩慢，目目前寫字字樓供應(yīng)應(yīng)主要集集中在長(zhǎng)長(zhǎng)壽路沿沿線和中中山北路路沿線，且以中中低檔辦辦公物業(yè)業(yè)為主，其中商住住型物業(yè)業(yè)也是區(qū)域域辦公市市場(chǎng)主導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)品?；谄掌胀訁^(qū)政政府的整整體規(guī)劃劃方向，目前長(zhǎng)長(zhǎng)風(fēng)、真真如、真真北地區(qū)區(qū)均是普普陀區(qū)政政府鼓勵(lì)勵(lì)發(fā)展的的重點(diǎn)商商務(wù)區(qū)，如前文文所述，各區(qū)域域的發(fā)展展重點(diǎn)各各有特點(diǎn)點(diǎn)，目前前這三個(gè)個(gè)今后的的寫字樓樓重點(diǎn)供供應(yīng)區(qū)均均處于起起步狀態(tài)態(tài)，3-5年后后將會(huì)對(duì)對(duì)普陀區(qū)區(qū)的寫字字樓市場(chǎng)場(chǎng)格局產(chǎn)產(chǎn)生重大大影響。今后33-5年年間，普普陀區(qū)將將是市中中心區(qū)域域內(nèi)寫字字樓供應(yīng)應(yīng)量最大大的行政政區(qū)域。普陀區(qū)220066年共計(jì)計(jì)新增辦辦公樓77.233

26、萬(wàn)，環(huán)比下下跌633.588%。全全年成交交辦公樓樓16.15萬(wàn)萬(wàn)，環(huán)環(huán)比下跌跌21.07%。由于于寫字樓樓供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)問(wèn)題題，066年區(qū)域域?qū)懽謽菢浅山痪鶅r(jià)1112933元/，環(huán)比比下跌111.885%。普陀區(qū)新新增企業(yè)業(yè)個(gè)數(shù)新增企業(yè)業(yè)類型20044年新增增企業(yè)數(shù)數(shù)20055年新增增企業(yè)數(shù)數(shù)20066年新增增企業(yè)數(shù)數(shù)私營(yíng)企業(yè)業(yè)戶106991919922377內(nèi)資企業(yè)業(yè)戶273230193“三資”企業(yè)家家464352從普陀區(qū)區(qū)新增企企業(yè)數(shù)量量來(lái)看，基本保保持穩(wěn)定定態(tài)勢(shì)，辦公樓樓市場(chǎng)需需求具有有一定的的保證?；谶@這樣的經(jīng)經(jīng)濟(jì)背景景，區(qū)域域內(nèi)規(guī)劃劃的寫字字樓未來(lái)來(lái)供應(yīng)量量也十分分可觀。真北、真如

27、、長(zhǎng)風(fēng)共共計(jì)規(guī)劃劃有近3300萬(wàn)萬(wàn)左右右的辦公公項(xiàng)目，且有國(guó)國(guó)浩、旭旭輝、長(zhǎng)長(zhǎng)實(shí)等諸諸多實(shí)力力開(kāi)發(fā)商商進(jìn)入該該區(qū)域市市場(chǎng)，屆屆時(shí)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)將十分分激烈。由于市市場(chǎng)需求求容量有有限，本本項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃的辦辦公部分分也應(yīng)及及早入市市，搶占占先機(jī)。3.2區(qū)區(qū)域辦公公競(jìng)品分分析項(xiàng)目名稱稱開(kāi)發(fā)面積積功能定位位規(guī)劃百聯(lián)中環(huán)環(huán)購(gòu)物廣場(chǎng)場(chǎng)43萬(wàn)商業(yè)255萬(wàn)酒店7萬(wàn)萬(wàn)辦公100萬(wàn)大型百貨貨購(gòu)物中中心家居賣場(chǎng)場(chǎng)餐飲休閑閑廣場(chǎng)五星級(jí)酒酒店公寓式辦辦公樓綠洲湖畔畔商務(wù)港港30萬(wàn)辦公8.8萬(wàn)酒店公寓寓5.6萬(wàn)萬(wàn)商業(yè)2.85萬(wàn)萬(wàn)住宅7.5萬(wàn)國(guó)際化高高標(biāo)準(zhǔn)寫寫字樓環(huán)型商業(yè)業(yè)休閑街街酒店與酒酒店式公公寓高層經(jīng)典典住宅創(chuàng)邑金金沙谷2.

28、3萬(wàn)萬(wàn)創(chuàng)意辦公公 時(shí)尚美食食街創(chuàng)意產(chǎn)品品專賣店店旭輝世紀(jì)紀(jì)廣場(chǎng)11萬(wàn)商業(yè)辦公公6 萬(wàn)萬(wàn)公寓式式酒店55 萬(wàn)創(chuàng)展“LLOFTT” SSOHOO公寓式式辦公55A甲級(jí)級(jí)寫字樓樓北岸長(zhǎng)長(zhǎng)風(fēng)29萬(wàn)一期2.6萬(wàn)辦辦公寫字樓購(gòu)物中心心休閑娛樂(lè)樂(lè)五星級(jí)酒酒店酒店式公公寓受到普陀陀區(qū)大力力發(fā)展商商貿(mào)的影影響，其其為市中中心新建建辦公項(xiàng)項(xiàng)目體量量最多的的行政區(qū)區(qū)之一，目前市市場(chǎng)競(jìng)品品主要集集中在真真北路沿沿線及長(zhǎng)長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)態(tài)商務(wù)區(qū)區(qū)。特征1：均為大大型商辦辦綜合項(xiàng)項(xiàng)目如上圖所所示，目目前本項(xiàng)項(xiàng)目競(jìng)品品個(gè)案中中，除創(chuàng)邑金沙谷谷為小型型創(chuàng)業(yè)園園區(qū)外，其余項(xiàng)項(xiàng)目均為為10萬(wàn)萬(wàn)以上上大型綜綜合項(xiàng)目目，其物物業(yè)形態(tài)態(tài)均十分

29、分齊全，且較為為類似，包含有有甲級(jí)寫寫字樓、酒店式式公寓、五星級(jí)級(jí)酒店、創(chuàng)業(yè)辦辦公等。該情況主主要是受受到土地地規(guī)模限限制所致致，而本本項(xiàng)目辦辦公面積積也達(dá)到到18萬(wàn)萬(wàn)，建建筑單類類型物業(yè)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較較大，因因此建議議采取混混合物業(yè)業(yè)形態(tài)。特征2：寫字樓樓類型雷雷同，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)壓力力大區(qū)域內(nèi)寫寫字樓均均以甲級(jí)級(jí)或準(zhǔn)甲甲級(jí)寫字字樓標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)建設(shè)，建筑品品質(zhì)并非非各項(xiàng)目目的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)點(diǎn)。目目前總部部基地型型寫字樓樓群和小小面積寫寫字樓為為市場(chǎng)主主力供應(yīng)應(yīng)的兩類類物業(yè)，也是上上述競(jìng)品品的兩個(gè)個(gè)主要物物業(yè)類型型?？偛坎炕匦托晚?xiàng)目由由于某些些項(xiàng)目地地理位置置缺陷，概念過(guò)過(guò)于夸大大，其實(shí)實(shí)際需求求受到質(zhì)質(zhì)疑。小小面積寫

30、寫字樓在在市場(chǎng)上上銷售情情況較好好，但目目前市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)過(guò)過(guò)大。3.3項(xiàng)項(xiàng)目辦公公客戶方向向據(jù)中房指指數(shù)顯示示，去年年第三季季度上海海甲級(jí)辦辦公樓平平均租金金已達(dá)11.033美元/平方米米/天，同比上上漲了111.996%，創(chuàng)下了了上海自自19999年以以來(lái)的新新高。而而隨著上上海甲級(jí)級(jí)辦公樓樓市場(chǎng)租租金壓力力持續(xù)增增大，企企業(yè)外遷遷動(dòng)力正正在不斷斷增強(qiáng)，傳統(tǒng)CCBD外外圍的準(zhǔn)準(zhǔn)CBDD區(qū)域逐逐漸成為為投資商商和大型型企業(yè)共共同關(guān)注注的熱點(diǎn)點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)顯示示，普陀陀區(qū)077年一季季度引進(jìn)進(jìn)內(nèi)資企企業(yè)8887戶，注冊(cè)資資金177.288億元。其中服服務(wù)業(yè)3375戶戶、物流流業(yè)377戶，注注冊(cè)資

31、金金10000萬(wàn)元元以上的的企業(yè)220戶，其中550000萬(wàn)元以以上的44戶，引進(jìn)進(jìn)企業(yè)規(guī)規(guī)模和質(zhì)質(zhì)量在不不斷提高高。上海陸上上貨運(yùn)交交易中心心4月226日在在西北物物流園區(qū)區(qū)內(nèi)正式式開(kāi)工建建設(shè)，其其將通過(guò)過(guò)整合城城市現(xiàn)有有的貨運(yùn)運(yùn)服務(wù)資資源，形形成上海海市內(nèi)貨貨運(yùn)巴士士的城市市終端網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，服服務(wù)于長(zhǎng)長(zhǎng)三角和和全國(guó)。綜上三點(diǎn)點(diǎn)，本項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)充充分利用用緊靠中中環(huán)線、滬寧高高速公路路的地理理優(yōu)勢(shì)，以市區(qū)區(qū)傳統(tǒng)CCBD區(qū)區(qū)域外遷遷的大中中型企業(yè)業(yè)、外省省市（主主要為長(zhǎng)長(zhǎng)三角）大中型型服務(wù)業(yè)業(yè)企業(yè)和和物流企企業(yè)為主主要客戶戶目標(biāo)。另外，據(jù)據(jù)調(diào)查，長(zhǎng)壽路路、中山山北路區(qū)區(qū)域辦公公樓主要要以老式式乙級(jí)辦辦

32、公樓為為主，其其入駐企企業(yè)行業(yè)業(yè)分布范范圍較廣廣，包括括紡織、貿(mào)易、電子、化工、咨詢服服務(wù)業(yè)等等多個(gè)行行業(yè)，企企業(yè)多為為國(guó)內(nèi)小小型企業(yè)業(yè)或大型型企業(yè)代代表處，辦公場(chǎng)場(chǎng)地較小小。中山山北路作作為物貿(mào)貿(mào)一條街街，更是是聚集了了大量的的貿(mào)易類類公司。所屬區(qū)域域物業(yè)名稱稱入駐企業(yè)業(yè)特點(diǎn)入駐率中山北路路聯(lián)合大廈廈各地辦事事處、紡紡織公司司95%物貿(mào)大廈廈金屬貿(mào)易易、期貨貨公司100%新建業(yè)中中心電腦、電電器、家家具貿(mào)易易等小型型企業(yè)60%萬(wàn)千大廈廈貿(mào)易、進(jìn)進(jìn)出口公公司90%中星經(jīng)貿(mào)貿(mào)大廈貿(mào)易、科科技、電電子等私私營(yíng)小公公司85%中期大廈廈貿(mào)易、進(jìn)進(jìn)出口、醫(yī)藥科科技、成成套設(shè)備備85%華源世界界廣場(chǎng)華源藥

33、房房、華源源集團(tuán)內(nèi)內(nèi)部各部部門70%振源大廈廈服飾、塑塑膠、電電子、精精細(xì)化工工等企業(yè)業(yè)85%長(zhǎng)壽路恒達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)、數(shù)碼碼科技、投資、機(jī)械98%沙田大廈廈房產(chǎn)、投投資、貿(mào)貿(mào)易、家家具95%世紀(jì)商務(wù)務(wù)廣場(chǎng)律師行、投資公公司、銀銀行、機(jī)機(jī)械設(shè)備備業(yè)95%中環(huán)商務(wù)務(wù)大廈中環(huán)集團(tuán)團(tuán)、廣告告、裝潢潢公司100%本項(xiàng)目在在產(chǎn)品上上較這些些老式辦辦公樓具具有一定定優(yōu)勢(shì)，部分成成長(zhǎng)階段段的中小小企業(yè)隨隨著公司司的發(fā)展展，將會(huì)會(huì)產(chǎn)生出出置業(yè)或或是改善善辦公環(huán)環(huán)境的需需求，加加上普陀陀區(qū)每年年有近220000家新開(kāi)開(kāi)私營(yíng)企企業(yè)，因因此本項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)以以普陀區(qū)區(qū)內(nèi)有改改善型需需求的中中小企業(yè)業(yè)和新開(kāi)開(kāi)私營(yíng)企企業(yè)為

34、次次要客戶戶目標(biāo)。3.3項(xiàng)項(xiàng)目辦公公類型定定位建議議根據(jù)客戶戶目標(biāo)定定位，建建議將本本項(xiàng)目辦辦公部分分拆封為為兩部分分：高端定位位：滿足足大中企企業(yè)需求求的準(zhǔn)甲甲級(jí)辦公公樓（對(duì)對(duì)外宣傳傳甲級(jí)）中低端定定位：滿滿足中小小企業(yè)商商務(wù)、新新開(kāi)私營(yíng)營(yíng)企業(yè)商商住的公公寓式辦辦公樓建議面積積配比為為：甲級(jí)辦公公樓：110萬(wàn)（雙塔塔）公寓式辦辦公：44萬(wàn)（2棟）本項(xiàng)目辦辦公部分分剩余44萬(wàn)，結(jié)合周周邊項(xiàng)目目情況，以及本本項(xiàng)目商商務(wù)休閑閑的定位位目標(biāo)，建議引引進(jìn)1幢幢星級(jí)酒酒店，與甲級(jí)辦辦公、公公寓式辦辦公、商商業(yè)購(gòu)物物共同組組成集商商務(wù)、居居住、休休閑為一一體的高高檔綜合合商務(wù)休休閑中心心。不過(guò)由于于本項(xiàng)目

35、目體量較較大，周周邊商務(wù)務(wù)環(huán)境尚尚未成熟熟，酒店店經(jīng)營(yíng)所所需時(shí)間間較長(zhǎng)，建議先先啟動(dòng)辦辦公樓部部分，待待商務(wù)環(huán)環(huán)境成熟熟，外省省市商務(wù)務(wù)人流增增多后，再行啟啟動(dòng)酒店店項(xiàng)目。3.4項(xiàng)項(xiàng)目辦公公開(kāi)工時(shí)時(shí)序建議議目前項(xiàng)目目周邊已已開(kāi)盤項(xiàng)項(xiàng)目有44個(gè)，辦辦公總體體量達(dá)335萬(wàn)，后續(xù)續(xù)規(guī)劃量量更是達(dá)達(dá)到3000萬(wàn)，因此此建議本本項(xiàng)目辦辦公部分分首先啟啟動(dòng)上市市，盡早早搶占市市場(chǎng)。另真如地地區(qū)長(zhǎng)江江實(shí)業(yè)地地塊預(yù)計(jì)計(jì)于088年中旬旬啟動(dòng)，項(xiàng)目總總建面772萬(wàn)平平方米（14.4萬(wàn)平方方米住宅宅），為為真如城城市副中中心的啟啟動(dòng)項(xiàng)目目，定位位為面向向長(zhǎng)三角角的生活活服務(wù)中中心，其其開(kāi)發(fā)時(shí)時(shí)序與本本項(xiàng)目十十分接近

36、近，但預(yù)預(yù)估其將將首先開(kāi)開(kāi)發(fā)住宅宅項(xiàng)目，考慮到到長(zhǎng)江實(shí)實(shí)業(yè)的品品牌效應(yīng)應(yīng)，因此此本項(xiàng)目目應(yīng)在其先先上市，避開(kāi)直直接競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，隨著著長(zhǎng)江實(shí)實(shí)業(yè)地塊塊的成熟熟，也將將給本案案帶來(lái)一一定的輻輻射利好好效應(yīng)。3.5甲甲級(jí)辦公公樓租金金/售價(jià)價(jià)建議對(duì)于本項(xiàng)項(xiàng)目銷售售/租賃賃價(jià)格的的評(píng)估，我們主主要通過(guò)過(guò)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)個(gè)案比較較定價(jià)的的方法，依據(jù)以以目前市市場(chǎng)上類類比樓盤盤的售價(jià)價(jià)水準(zhǔn)，并結(jié)合合本項(xiàng)目目各項(xiàng)因因素比較較考慮，并對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格格進(jìn)行修修正，最最終對(duì)本本項(xiàng)目未未來(lái)銷售售/租賃賃價(jià)格進(jìn)進(jìn)行綜合合評(píng)估。項(xiàng)目名稱稱級(jí)別地址租金(元元/日)出租率綠洲中環(huán)環(huán)中心甲金沙江路路、真北北路創(chuàng)邑金金沙谷金沙江路路、真北北路

37、2.5 新長(zhǎng)征商商務(wù)大廈廈甲梅川路、真北路路2-2.985%旭輝世紀(jì)紀(jì)廣場(chǎng)丹巴路、云嶺東東路北岸長(zhǎng)長(zhǎng)風(fēng)甲大渡河路路、光復(fù)復(fù)西路$0.66550%綠地和創(chuàng)創(chuàng)甲曹楊路、近中山山北路$0.445售為主振源大廈廈乙中山北路路、鎮(zhèn)坪路路390%中期大廈廈乙中山北路路、江寧路路2.492%中星經(jīng)貿(mào)貿(mào)大廈乙中山北路路、鎮(zhèn)坪路路2.390%富麗大廈廈乙江寧路112866號(hào)2.590%聯(lián)合大廈廈乙中山北路路、武寧路路2.695%華源世界界廣場(chǎng)乙中山北路路、光新路路2.590%本項(xiàng)目租租金建議議所取比比較個(gè)案案主要為為真北路路沿線新新建辦公公樓、長(zhǎng)長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)態(tài)商務(wù)區(qū)區(qū)新建辦辦公樓、中山北北路沿線線乙級(jí)辦辦公樓。目前

38、真北北路沿線線辦公樓樓區(qū)域項(xiàng)項(xiàng)目多數(shù)數(shù)為在建建，因此此高檔甲甲級(jí)辦公公樓租金金情況為為空白狀狀態(tài)，根根據(jù)周邊邊已建成成辦公樓樓租金情情況，區(qū)區(qū)域平均均租金價(jià)價(jià)格在22.5元元/日日左右。中山北路路沿線是是普陀區(qū)區(qū)成熟的的辦公樓樓聚集區(qū)區(qū)域之一一，但是是目前在在租項(xiàng)目目多數(shù)為為乙級(jí)辦辦公樓，由于入入住率較較高，租租金水平平有所上上漲，平平均租金金在2.5-33元/日左右右。長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)態(tài)商務(wù)區(qū)區(qū)作為普普陀區(qū)新新興的商商務(wù)區(qū)，目前剛剛剛啟動(dòng)動(dòng)建設(shè)，首個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目北岸岸長(zhǎng)風(fēng)租金金價(jià)格達(dá)達(dá)到0.65美美元/日日，雖然然長(zhǎng)風(fēng)生生態(tài)商務(wù)務(wù)區(qū)定位位較高，但以上上價(jià)格已已接近虹虹橋甲級(jí)級(jí)辦公樓樓租金（約0.75美美元

39、/日日），有有虛報(bào)租租金嫌疑疑。普陀環(huán)線線內(nèi)甲級(jí)級(jí)辦公樓樓代表綠綠地和創(chuàng)創(chuàng)大廈，目前租租金0.45美美元/日日，市場(chǎng)場(chǎng)需求良良好?？紤]到以以下因素素：本項(xiàng)目定定位為區(qū)區(qū)域內(nèi)標(biāo)標(biāo)志性辦辦公樓，其產(chǎn)品品、規(guī)劃劃均在區(qū)區(qū)域內(nèi)有有較大優(yōu)優(yōu)勢(shì)，可可在目前前區(qū)域平平均租金金水平上上有所提提升。中環(huán)線、滬寧高高速的雙雙重交通通優(yōu)勢(shì)，加上未未來(lái)軌道道交通113、114號(hào)線線的利好好。以未來(lái)上上海辦公公樓租金金平均年增長(zhǎng)幅幅度為110%計(jì)計(jì)算2年后本本項(xiàng)目甲甲級(jí)辦公公樓開(kāi)盤盤租金為為3.55-3.8元/日日由于甲級(jí)級(jí)辦公樓樓如以租租賃為主主，則將將會(huì)長(zhǎng)期期占用大量資資金，因因此以租租金反推推及參考考區(qū)域在在售辦

40、公公樓。 級(jí)別項(xiàng)目名稱稱地理位置置成交均價(jià)價(jià)（元/m2）甲級(jí)綠地和創(chuàng)創(chuàng)大廈曹楊路4450號(hào)號(hào)170000-2200000元茂金豪豪大廈西康路110188號(hào)160000乙級(jí)浦發(fā)廣場(chǎng)場(chǎng)中山北路路17221號(hào)100000上海新體體育廣場(chǎng)場(chǎng)華池路558號(hào)100000綠洲中環(huán)環(huán)中心金沙江路路真北北路130000以未來(lái)上上海辦公公樓售價(jià)價(jià)平均年增長(zhǎng)幅幅度為110%計(jì)計(jì)算2年后本本項(xiàng)目甲甲級(jí)辦公公樓開(kāi)盤盤售價(jià)為為150000-170000元元/3.6公公寓式辦辦公售價(jià)價(jià)建議本項(xiàng)目周周邊公寓寓式辦公公產(chǎn)品較較少，目目前在售售個(gè)案主主要為綠綠洲中環(huán)環(huán)中心，售價(jià)在130000元元/，考慮到到本項(xiàng)目目公寓式式辦公商

41、商住兩用用的特性性，特將將周邊公公寓產(chǎn)品品列為比比較對(duì)象象。項(xiàng)目名稱稱所屬板塊塊距本案價(jià)格現(xiàn)狀祥和名邸邸長(zhǎng)征近100000在售海上名庭庭真如近97000在售綠洲中環(huán)環(huán)中心長(zhǎng)征近110000售完金沙雅苑苑長(zhǎng)征遠(yuǎn)90000在售象源麗都都長(zhǎng)征遠(yuǎn)95000在售星河世紀(jì)紀(jì)城真如遠(yuǎn)85000在售從上表可可以看出出，目前前本項(xiàng)目目周邊公公寓價(jià)格格集中在在90000-1100000元/。參考距離離最近的的2個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目祥和名名邸和海海上名庭庭以及綠綠洲中環(huán)環(huán)中心產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式辦辦公1330000元/的售價(jià)價(jià)，利用本本項(xiàng)目酒酒店式公公寓單套套面積偏偏小有利利于控制制總價(jià)和和商住兩兩用的優(yōu)優(yōu)勢(shì)得出出以未來(lái)上上海住宅宅售價(jià)平

42、平均年增長(zhǎng)幅幅度為55-100%2年后本本項(xiàng)目公公寓式辦辦公開(kāi)盤盤售價(jià)為為150000元/注1：真真北地區(qū)區(qū)辦公市市場(chǎng)剛剛剛啟動(dòng)，辦公氛氛圍尚不不濃郁，而周邊邊競(jìng)品較較本項(xiàng)目目先期上上市，因因此為吸吸引市區(qū)區(qū)CBDD溢出客客戶，與與周邊競(jìng)競(jìng)品競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，易采采用具有有較強(qiáng)吸吸引力的的營(yíng)銷模模式進(jìn)行行銷售。注2：為為方便計(jì)計(jì)算，后后期財(cái)務(wù)務(wù)測(cè)算中中酒店以以180000元元/為為預(yù)估售售價(jià)。4.區(qū)域域商業(yè)市市場(chǎng)分析析4.1宏宏觀背景景普陀區(qū)商商業(yè)布局局較為分分散，整整體檔次次有待提提高。由由于區(qū)內(nèi)內(nèi)存在大大量的快快速干道道，區(qū)域域內(nèi)的商商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)布局隨隨意性、無(wú)序性性較為突突出，營(yíng)營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)較為分分散

43、，商商業(yè)規(guī)模模較小，經(jīng)營(yíng)層層次較低低，致使使該區(qū)域域整體商商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)能力弱弱，與城城市商業(yè)業(yè)發(fā)展不不協(xié)調(diào)。為此普陀陀區(qū)在規(guī)規(guī)劃中提提出結(jié)合合現(xiàn)代服服務(wù)業(yè)集集聚區(qū)建建設(shè)，實(shí)實(shí)施錯(cuò)位位競(jìng)爭(zhēng)和和商務(wù)商商業(yè)、文文化休閑閑、旅游游賓館、快速交交通聯(lián)動(dòng)動(dòng)發(fā)展的的策略，高起點(diǎn)點(diǎn)規(guī)劃建建設(shè)區(qū)域域性的商商業(yè)中心心。推進(jìn)進(jìn)專業(yè)特特色街區(qū)區(qū)建設(shè)，集聚知知名專業(yè)業(yè)店、專專賣店。形成以以大眾型型商業(yè)為為主體、以區(qū)域域性商業(yè)業(yè)中心為為標(biāo)志、以特色色商業(yè)為為補(bǔ)充的的商業(yè)體體系，保保持區(qū)域域商業(yè)的的持續(xù)健健康發(fā)展展。4.2區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)分布情情況迪卡儂百聯(lián)購(gòu)物中心百安居蘇寧電器澳特萊農(nóng)工商超市國(guó)美電器麥德龍樂(lè)購(gòu)紅星美凱龍富龍建

44、材市場(chǎng)家電賣場(chǎng)大型超市購(gòu)物中心建材市場(chǎng)本項(xiàng)目梅川路步行街項(xiàng)目所處處真北地地區(qū)是目目前普陀陀區(qū)現(xiàn)有有兩大成成熟商圈圈之一（另為長(zhǎng)長(zhǎng)壽路商商圈），商業(yè)發(fā)發(fā)展較為為成熟，沿真北北路擁有有眾多大大型商場(chǎng)場(chǎng)，其主主要分為為大型購(gòu)購(gòu)物中心心、大賣賣場(chǎng)、建建材超市市、家電電賣場(chǎng)。各類行業(yè)業(yè)總體量量表行業(yè)體量典型商戶戶建材賣場(chǎng)場(chǎng)12紅星美凱凱龍、百百安居家居超市市8月星家居居餐飲休閑閑7.5梅川路步步行街大型超市市6.3農(nóng)工商、麥德隆隆百貨商場(chǎng)場(chǎng)5.5東方商廈廈品牌直銷銷店1.3奧特萊家電賣場(chǎng)場(chǎng)0.5蘇寧、國(guó)國(guó)美體育用品品超市0.311迪卡儂特征1：超市大賣賣場(chǎng)扎堆堆現(xiàn)象真北地區(qū)區(qū)5公里里范圍內(nèi)內(nèi)，就集集中了

45、樂(lè)樂(lè)購(gòu)、麥麥德龍、農(nóng)工商商、世紀(jì)紀(jì)聯(lián)華（百聯(lián)中中環(huán)中心心內(nèi)）44家大型型超市、賣場(chǎng)，分布非非常密集集，一般般而言由由于居民民對(duì)于賣賣場(chǎng)價(jià)格格敏感度度較高，超市大賣賣場(chǎng)的扎堆易易產(chǎn)生惡惡性競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)現(xiàn)象。雖然由于于真北地地區(qū)目前前住宅發(fā)發(fā)展較快快，人口口導(dǎo)入較較多，賣賣場(chǎng)生存存狀況尚尚且不錯(cuò)錯(cuò)，但考考慮到區(qū)區(qū)域中賣賣場(chǎng)需求求已經(jīng)本本飽和，且普陀陀區(qū)政府府不鼓勵(lì)勵(lì)發(fā)展大大賣場(chǎng)，加之本本項(xiàng)目定定位于區(qū)區(qū)級(jí)商務(wù)務(wù)休閑中中心，以以涉外經(jīng)經(jīng)貿(mào)、休休閑購(gòu)物物、都市市娛樂(lè)為為主，賣場(chǎng)對(duì)對(duì)提升項(xiàng)項(xiàng)目形象象不利，因此不建建議引進(jìn)進(jìn)大賣場(chǎng)場(chǎng)。特征2：形成以以家電、家居、建材為為主的專專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)群與超市大大賣場(chǎng)相相似，真

46、真北地區(qū)區(qū)聚集了了國(guó)美、蘇寧、百安居居、紅星星美凱龍龍、富龍龍建材市市場(chǎng)、月月星家具具（百聯(lián)聯(lián)中環(huán)中中心內(nèi)）近18萬(wàn)萬(wàn)的家家電、家家居、建建材專業(yè)業(yè)市場(chǎng)，而與超超市大賣賣場(chǎng)不同同的是，此類專專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)較易產(chǎn)產(chǎn)生聚集集效應(yīng)，且與政政府規(guī)劃劃所契合合，市場(chǎng)場(chǎng)前景看看好。不過(guò)由于于大型建建材市場(chǎng)場(chǎng)多以獨(dú)獨(dú)立倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)式賣場(chǎng)場(chǎng)為主，如百安安居、紅紅星美凱凱龍，在在本項(xiàng)目目中較難難采用。家電市市場(chǎng)其定定位較為為中低端端，出入入人流較較為復(fù)雜雜，與本本項(xiàng)目商商務(wù)區(qū)定定位不符符，也不不建議在在本項(xiàng)目目中引進(jìn)進(jìn)。家居居市場(chǎng)定定位相對(duì)對(duì)較高，如引進(jìn)進(jìn)則如何何導(dǎo)入客客源是其其最大的的問(wèn)題。特征3：區(qū)域內(nèi)內(nèi)高端百百貨商

47、場(chǎng)場(chǎng)較少作為普陀陀中西部部住宅聚聚集區(qū)，本項(xiàng)目目周邊有有真光新新村、真真如西村村、長(zhǎng)征征新村、梅川新新村等大大局居民民區(qū)，區(qū)區(qū)域人口口及消費(fèi)費(fèi)能力都都較強(qiáng)，但從商商業(yè)布局局來(lái)看，該地區(qū)區(qū)目前僅僅有百聯(lián)聯(lián)中環(huán)中中心擁有有包括東東方商廈廈在內(nèi)的的近5.5萬(wàn)百貨商商場(chǎng)，并不能能滿足區(qū)區(qū)域內(nèi)巨巨大的購(gòu)購(gòu)物需求求。因此在“真北組組團(tuán)商貿(mào)貿(mào)群”的規(guī)劃劃中，提提出了提提升中高高端百貨貨的比例例的意向向，加上上百貨商商場(chǎng)的聚聚集效應(yīng)應(yīng)，建議議在本項(xiàng)項(xiàng)目中引引進(jìn)中高高端百貨貨商場(chǎng)，完善休休閑購(gòu)物物功能。特征4：區(qū)域內(nèi)內(nèi)中高端端餐飲娛娛樂(lè)較為為稀缺目前真北北地區(qū)商商業(yè)形態(tài)態(tài)多以百百貨、超超市、餐餐飲為主主，其中中

48、餐飲娛娛樂(lè)集中中在梅川川路步行行街和百百聯(lián)中環(huán)環(huán)中心內(nèi)內(nèi)，從調(diào)調(diào)研情況況來(lái)看，梅川路路步行街街、百聯(lián)聯(lián)餐飲街街定位屬屬于中低低端，如如肯德基基、必勝勝客、避避風(fēng)塘、味千拉拉面、新新亞大包包、滄浪浪亭、豐豐裕生煎煎等，高高端餐飲飲設(shè)施較為為缺乏，而隨著真如如城市副副中心、真北組組團(tuán)商貿(mào)貿(mào)群的成成熟，高高端餐飲飲市場(chǎng)較較具潛力力。休閑娛樂(lè)樂(lè)設(shè)施目目前在真真北地區(qū)區(qū)同樣稀稀缺，主要集中中在百聯(lián)聯(lián)中環(huán)中中心內(nèi)，如世紀(jì)紀(jì)環(huán)球影影城、天天行健健健身房、加勒比比海娛樂(lè)樂(lè)城等，建議在在本項(xiàng)目目中引進(jìn)進(jìn)SPAA、美容容、健身身、酒吧吧、KTTV等多多種休閑閑娛樂(lè)設(shè)設(shè)施。4.4區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)消費(fèi)者者定位建議議真北地

49、區(qū)區(qū)作為普普陀大型型居住聚聚齊區(qū)之之一，擁?yè)碛忻反ù凡惋嬶嫴叫薪纸帧~川川路水產(chǎn)產(chǎn)一條街街等著名名餐飲街街，區(qū)域域居民餐餐飲消費(fèi)費(fèi)能力較較強(qiáng)。真北地區(qū)區(qū)北靠桃桃浦工業(yè)業(yè)園區(qū)、西接曹曹安專業(yè)業(yè)市場(chǎng)，區(qū)域個(gè)個(gè)體工商商戶、私私營(yíng)業(yè)主主較多，其休閑閑娛樂(lè)需需求較多多，而整整個(gè)普陀陀中西部部休閑娛娛樂(lè)設(shè)施施稀缺。因此本項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)主要消消費(fèi)目標(biāo)標(biāo)以周邊邊餐飲消消費(fèi)和輻輻射范圍圍內(nèi)的休休閑娛樂(lè)樂(lè)需求為為主。4.3項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)定定位建議議本項(xiàng)目擁?yè)碛谐^(guò)過(guò)6萬(wàn)的商業(yè)業(yè)面積，且以餐飲、娛樂(lè)功功能為主主，為區(qū)區(qū)別于百百聯(lián)中環(huán)環(huán)中心的的廣場(chǎng)式式休閑購(gòu)購(gòu)物，建建議采用用“STRREETT MAALL”形式打打

50、造。Streeet Malll即中中央休憩憩式商業(yè)業(yè)街區(qū)，是在毗毗鄰的建建筑群中中或一個(gè)個(gè)大建筑筑物中，由許多多商店和和餐館組組成的零零售綜合合體。本本案的商商業(yè)部分分力求塑塑造成集集休閑購(gòu)購(gòu)物、都都市娛樂(lè)樂(lè)等功能能于一身身的個(gè)性性化休閑閑娛樂(lè)中中心，Strreett Maall更更能體現(xiàn)現(xiàn)新穎時(shí)時(shí)尚的生生活方式式，達(dá)成成中外文文化和生生活方式式的水乳乳交融。商業(yè)業(yè)建筑形形態(tài)建議建成成233層的商商業(yè)群落落，整個(gè)個(gè)商業(yè)部部分或連連接、或或分割，形成動(dòng)動(dòng)線明確確、處處處有景的的旅游消消費(fèi)休閑閑場(chǎng)所。233層的建建筑高度度有利于于保證人人流的密密度，也也利于商商鋪的出出售與經(jīng)經(jīng)營(yíng)。商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)配配比

51、建議Sttreeet MMalll經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)態(tài)以餐餐飲、娛娛樂(lè)、購(gòu)購(gòu)物為主主，混合合藝術(shù)、文化、旅游、康體等等輔助業(yè)業(yè)態(tài)。主主要業(yè)態(tài)態(tài)的面積積配比建建議如下下：餐飲：娛娛樂(lè)：購(gòu)購(gòu)物：其其他44：3：2：11業(yè)態(tài)規(guī)模說(shuō)明餐飲中餐中小型周邊缺乏乏此類高高檔定位位的餐飲飲場(chǎng)所，有知名名品牌的的支撐，可以提提高整個(gè)個(gè)商業(yè)的的檔次和和知名度度西餐中小型酒吧中小型娛樂(lè)DISCCO中型集中性高高品味娛娛樂(lè)場(chǎng)所所在區(qū)域域內(nèi)尚未未形成規(guī)規(guī)模效應(yīng)應(yīng)KTV中型其他小型購(gòu)物特色店中小型特色商店店可以填填補(bǔ)區(qū)域域市場(chǎng)空空白，吸吸引中該該段客戶戶其他美容、健健身會(huì)所所中小型為周邊酒酒店、辦辦公及公公寓住客客提供高高尚配套套

52、商業(yè)業(yè)建筑面面積根據(jù)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，Sttreeet MMalll商業(yè)建建筑面積積建議為22.5萬(wàn)萬(wàn)商業(yè)剩余余面積約約4萬(wàn)，體量量較大，從規(guī)模模上來(lái)考考慮，僅僅適合引引進(jìn)精品品百貨或或?qū)I(yè)電電腦商城城，不過(guò)過(guò)由于本本項(xiàng)目出出入通路路上的劣劣勢(shì)，其其招商壓壓力將會(huì)會(huì)較大，建議帶帶區(qū)域市市場(chǎng)成熟熟后再行行啟動(dòng)入入市。5.項(xiàng)目目初步財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)5.1項(xiàng)項(xiàng)目評(píng)估估說(shuō)明本項(xiàng)目是是一個(gè)大大型的商商業(yè)、辦辦公綜合合性項(xiàng)目目，目前前尚處于于前期論論證階段段，后期期開(kāi)發(fā)和和經(jīng)營(yíng)還還存在許許多不確確定性，如對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)部分業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種種的細(xì)分分定位還還沒(méi)有明明確。因因此，為為了使項(xiàng)項(xiàng)目的財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)更具科科學(xué)性，本次財(cái)財(cái)

53、務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)暫不考考慮商業(yè)業(yè)部分，只針對(duì)對(duì)項(xiàng)目的的辦公及及酒店物物業(yè)部分分。本項(xiàng)目財(cái)財(cái)務(wù)分析析結(jié)構(gòu)嚴(yán)嚴(yán)格按照照建設(shè)部部頒發(fā)的的房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)方法。項(xiàng)目自有有資金按按總投資資的355%以上估估算，其其他籌措措資金來(lái)來(lái)自于銀銀行借款款。項(xiàng)目貸款款的年利利率根據(jù)據(jù)中國(guó)人人民銀行行最新公公布的住住宅商業(yè)業(yè)貸款利利率6.12%，并考考慮到本本項(xiàng)目自自身的一一些因素素取7%為本項(xiàng)項(xiàng)目的年年貸款利利率。本次估價(jià)價(jià)選用無(wú)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)貼貼現(xiàn)率加加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)調(diào)整值法法來(lái)確定定貼現(xiàn)率率，考慮慮到開(kāi)發(fā)發(fā)本項(xiàng)目目企業(yè)面面對(duì)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，基準(zhǔn)收收益率確確定為110%。5.2項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)方方案本項(xiàng)目擬擬

54、定整體體開(kāi)發(fā)周周期為55年，開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品包括110萬(wàn)平平方米的的甲級(jí)辦辦公樓，4萬(wàn)平平方米的的公寓式式辦公，4.113萬(wàn)平平方米的的產(chǎn)權(quán)式式酒店。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)周期與與財(cái)務(wù)報(bào)報(bào)表按半半年度編編制，即即每年分分成2期期計(jì)算。第1期為為前期階階段。第2期開(kāi)開(kāi)工，第第4期部部分結(jié)構(gòu)構(gòu)封頂，第7期期竣工。第4期開(kāi)開(kāi)盤銷售售，其中中甲級(jí)辦辦公樓銷銷售期為為3.55年，公公寓式辦辦公銷售售期為11.5年年，產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店店銷售期期為2.5年。5.3項(xiàng)項(xiàng)目總投投資估算算5.3.1估算算參數(shù)土地費(fèi)用用：本項(xiàng)項(xiàng)目除商商業(yè)部分分的土地地成本按按300000萬(wàn)萬(wàn)元估算算建安工程程費(fèi)：估估算本項(xiàng)項(xiàng)目的甲甲級(jí)寫字字樓建安安工

55、程造造價(jià)為555000元/，公寓寓式辦公公建安工工程造價(jià)價(jià)為42200元元/，產(chǎn)權(quán)式式酒店建建安工程程造價(jià)為為50000元/。前期費(fèi)用用：估算算該費(fèi)用用按建安安工程費(fèi)費(fèi)的4%計(jì)提?；A(chǔ)設(shè)施施費(fèi)：估估算該費(fèi)費(fèi)用按建建安工程程費(fèi)的66%計(jì)提提。管理費(fèi)用用：該費(fèi)費(fèi)用按項(xiàng)項(xiàng)目銷售售收入的的2%計(jì)計(jì)提。銷售費(fèi)用用：該費(fèi)費(fèi)用按項(xiàng)項(xiàng)目銷售售收入的的3%計(jì)計(jì)提。財(cái)務(wù)費(fèi)用用：按77%的貸貸款利率率計(jì)算。不可預(yù)見(jiàn)見(jiàn)費(fèi)：該該費(fèi)用按按建安工工程費(fèi)的的5%計(jì)計(jì)提。5.3.2總投投資估算算項(xiàng)目總投投資為11535567.50萬(wàn)萬(wàn)元。各各項(xiàng)開(kāi)發(fā)發(fā)成本構(gòu)構(gòu)成詳見(jiàn)見(jiàn)下表：序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量1建筑安裝裝工程費(fèi)費(fèi)用924333.0001.1甲級(jí)辦公公樓萬(wàn)元550000.0001.2公寓式辦辦公萬(wàn)元168000.0001.3產(chǎn)權(quán)式酒酒店萬(wàn)元206333.0002土地費(fèi)用用萬(wàn)元300000.0003前期費(fèi)用用萬(wàn)元36977.3224基礎(chǔ)設(shè)施施萬(wàn)元55455.9885公共配套套設(shè)施萬(wàn)元6開(kāi)發(fā)期稅稅費(fèi)萬(wàn)元7其他工程程費(fèi)用萬(wàn)元8間接開(kāi)發(fā)發(fā)費(fèi)萬(wàn)元9管理費(fèi)用用萬(wàn)元64877.82210銷售費(fèi)用用萬(wàn)元97311.73311不可預(yù)見(jiàn)見(jiàn)費(fèi)萬(wàn)元46211.65512財(cái)務(wù)費(fèi)用用萬(wàn)元10500.00013合計(jì)萬(wàn)元153