蘇州太湖御墅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)

1、PAGE 蘇州太湖御墅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告蘇 州 概 況蘇州市我國(guó)的歷史文化名城和重要的風(fēng)景旅游城市，是長(zhǎng)三角重要的中心城市之一。蘇州位于江蘇省東南部，東臨上海，南接浙江，西抱太湖，北依長(zhǎng)江。蘇州市區(qū)中心地理坐標(biāo)為北緯3119，東經(jīng)12037，地處溫帶，屬亞熱帶季風(fēng)海洋性氣候，四季分明，氣候溫和，雨量充沛。全市地勢(shì)低平，平原占總面積的55%，水網(wǎng)密布，土地肥沃，物產(chǎn)豐富。主要種植水稻、麥子、油菜，出產(chǎn)棉花、蠶桑、林果，特產(chǎn)有碧螺春茶葉、長(zhǎng)江刀魚(yú)、太湖銀魚(yú)、陽(yáng)澄湖大閘蟹等。是聞名遐邇的魚(yú)米之鄉(xiāng)、絲綢之府，素有“人間天堂”之美譽(yù)。 蘇州全市市面積884888平方公公里，其其中市區(qū)區(qū)面積11650

2、0平方公公里。220066年年末末，全市市總?cè)丝诳?16608114人，其中市市轄區(qū)2230114977人，220066年全市市出生人人口4663255人，出出生率為為7.557%，全市人人口自然然增長(zhǎng)772144人，增增長(zhǎng)率為為1.118；蘇州市市下轄張張家港市市、常熟熟市、太太倉(cāng)市、昆山市市、吳江江市，吳吳中區(qū)、相城區(qū)區(qū)、平江江區(qū)、滄滄浪區(qū)、金閶區(qū)區(qū)，以及及蘇州工工業(yè)園區(qū)區(qū)和蘇州州高新區(qū)區(qū)虎丘區(qū)區(qū)。19993年年，蘇州州被國(guó)務(wù)務(wù)院批準(zhǔn)準(zhǔn)為“較較大的市市”。全市及各各縣（市市）土地地、人口口分布情情況地區(qū)土地面積（平方公里） 2006年末總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人） 全市8488.42616.07市區(qū) 1

3、649.72230.15張家港 772.4088.78常熟 1094.00105.48太倉(cāng) 620.0046.14昆山 864.9066.68吳江 1092.9078.84注：市區(qū)區(qū)及縣級(jí)級(jí)市土地地面積中中不含大大型湖泊泊水域面面積1、蘇州州的綜合合實(shí)力20006年全全市實(shí)現(xiàn)現(xiàn)地區(qū)生生產(chǎn)總值值48220.226億元元，按可可比價(jià)格格計(jì)算比比上年增增長(zhǎng)155.5%，其中中第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)完成成增加值值15774.222億元元，三次次產(chǎn)業(yè)的的比例為為1.99:655.4:32.7，第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)比重比比上年提提高1.5個(gè)百百分點(diǎn)。人均地地區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值（按戶(hù)籍籍人口計(jì)計(jì)算）突突破1000000美元。全市地地

4、方一般般預(yù)算收收入突破破4000億元，完成4400.23億億元，比比20005年增增長(zhǎng)266.3%。隨著蘇州州投資環(huán)環(huán)境的不不斷完善善，更多多的外國(guó)國(guó)企業(yè)和和跨國(guó)公公司在蘇蘇州投資資。至年年底，世世界5000強(qiáng)企企業(yè)已有有1133家在蘇蘇州投資資，投資資項(xiàng)目達(dá)達(dá)3499個(gè)，注注冊(cè)外資資68.8億美美元。僅僅去年外外企新增增就業(yè)崗崗位188萬(wàn)個(gè)全市外外貿(mào)出口口依存度度達(dá)1553.22%今今年進(jìn)出出口總額額突破220000億美元元220066年，美美國(guó)強(qiáng)生生、卡特特彼勒，日本神神戶(hù)制鋼鋼，法國(guó)國(guó)圣迭班班，德國(guó)國(guó)拜爾和和臺(tái)灣廣廣達(dá)電腦腦6家世世界5000強(qiáng)企企業(yè)落戶(hù)戶(hù)蘇州。在“十一五五”開(kāi)局局之年，

5、蘇州開(kāi)開(kāi)放型經(jīng)經(jīng)濟(jì)在高高平臺(tái)上上繼續(xù)保保持良好好發(fā)展勢(shì)勢(shì)頭，各各項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)均創(chuàng)造造了歷史史最好水水平。全全市完成成進(jìn)出口口總額117422.6億億美元，增長(zhǎng)224%，其中中出口9946.9億美美元，增增長(zhǎng)300.1%；新增增注冊(cè)外外資1559.22億美元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)3.88%，實(shí)實(shí)際利用用外資661.11億美元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)19.3%；新簽簽對(duì)外工工程承包包勞務(wù)合合同額44.9億億美元，完成營(yíng)營(yíng)業(yè)額44.3億億美元，分別增增長(zhǎng)199.1%和7.2。 20006蘇州州交通運(yùn)運(yùn)能運(yùn)量量不斷提提升，港港口運(yùn)輸輸跨越發(fā)發(fā)展。公公路、水水運(yùn)客運(yùn)運(yùn)量達(dá)33.533億人次次，客運(yùn)運(yùn)周轉(zhuǎn)量量2011.744億人公公里

6、，分分別比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)15.0%和和5.11%；完完成貨運(yùn)運(yùn)量1.06億億噸，貨貨物周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)量722.200億噸公公里，分分別比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)2.33%和55.5%。蘇州州港港口口貨物吞吞吐量達(dá)達(dá)1.551億噸噸，增長(zhǎng)長(zhǎng)26.6%，集裝箱箱運(yùn)量突突破1000萬(wàn)標(biāo)標(biāo)箱，達(dá)達(dá)到1224.22萬(wàn)標(biāo)箱箱，增幅幅達(dá)655.1%。全市市年末擁?yè)碛袡C(jī)動(dòng)動(dòng)車(chē)1553.337萬(wàn)輛輛，其中中汽車(chē)555.994萬(wàn)輛輛，分別別比上年年增長(zhǎng)88.5%和244.5%。20006年蘇蘇州郵政政電信業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)模模穩(wěn)步擴(kuò)擴(kuò)大。全全市郵政政業(yè)務(wù)收收入8.49億億元；發(fā)發(fā)送函件件1.112億件件，特快快專(zhuān)遞4487.55萬(wàn)萬(wàn)件，報(bào)報(bào)刊2

7、.62億億份；年年末郵政政儲(chǔ)蓄余余額1666.667億元元，比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)25.1%。全市電電信業(yè)務(wù)務(wù)總收入入1044.155億元，年末市市話交換換機(jī)總?cè)萑萘?226.440萬(wàn)門(mén)門(mén)；小靈靈通用戶(hù)戶(hù)2022.5萬(wàn)萬(wàn)戶(hù)；移移動(dòng)電話話用戶(hù)7730萬(wàn)萬(wàn)戶(hù)，比比上年增增長(zhǎng)299.7%。20066年蘇州州實(shí)現(xiàn)社社會(huì)消費(fèi)費(fèi)品零售售總額突突破1千千億元大大關(guān)，達(dá)達(dá)到10055.44億億元，比比上年增增長(zhǎng)166.6%。其中中，批發(fā)發(fā)零售業(yè)業(yè)零售額額9188.122億元，住宿和和餐飲業(yè)業(yè)零售額額1333.811億元，分別比比上年增增長(zhǎng)166.7%和177.1%；城市市消費(fèi)品品零售額額7911.699億元，農(nóng)村消消

8、費(fèi)品零零售額2263.75億億元，分分別比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)16.8%和和16.0%。限額以以上批發(fā)發(fā)零售業(yè)業(yè)實(shí)現(xiàn)商商品零售售額3777.556億元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)19.8%；其中吃吃的商品品零售額額60.75億億元，增增長(zhǎng)199.4%；穿的的商品零零售額445.557億元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)23.7%；用的商商品零售售額2771.224億元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)19.3%；吃、穿穿、用占占限額以以上零售售額的比比重分別別為166.1%、122.1%和711.8%。全市市擁有采采芝齋、黃天源源、稻香香村、陸陸稿薦、得月樓樓、松鶴鶴樓、小小呂宋等等國(guó)家認(rèn)認(rèn)定老字字號(hào)商貿(mào)貿(mào)企業(yè)335家。、家樂(lè)樂(lè)福、歐歐尚等國(guó)國(guó)際知名名零售企企業(yè)已

9、先先后入駐駐蘇州。2、蘇州州的旅游游資源蘇州是全全國(guó)重點(diǎn)點(diǎn)旅游城城市，全全市現(xiàn)有有各級(jí)各各類(lèi)文物物保護(hù)單單位5338處，其中國(guó)國(guó)家級(jí)334處，省級(jí)1106處處。成功功加入世世界遺產(chǎn)產(chǎn)城市聯(lián)聯(lián)盟。蘇蘇州古城城座落在在水網(wǎng)之之中，街街道依河河而建，水陸并并行；建建筑臨水水而造，前巷后后河，形形成“小小橋、流流水、人人家”的的獨(dú)特風(fēng)風(fēng)貌。集集建筑、山水、花木、雕刻、書(shū)畫(huà)等等于一體體的蘇州州園林，是人類(lèi)類(lèi)文明的的魄寶奇奇葩，拙拙政園和和留園列列入中國(guó)國(guó)四大名名園，并并同網(wǎng)師師園、環(huán)環(huán)秀山莊莊與滄浪浪亭、獅獅子林、藝圃、耦園、退思園園等9個(gè)個(gè)古典園園林，分分別于997年112月和和20000年111月被

10、被聯(lián)合國(guó)國(guó)教科文文組織列列入世世界遺產(chǎn)產(chǎn)名錄，古鎮(zhèn)鎮(zhèn)同里、周莊、甪直正正在申報(bào)報(bào)列入世世界文化化遺產(chǎn)。20006年全全市實(shí)現(xiàn)現(xiàn)旅游總總收入4400億億元，比比上年增增長(zhǎng)188%。全全市接待待境外旅旅客1556萬(wàn)人人次，比比上年增增長(zhǎng)199.9%； 旅旅游外匯匯收入66.399億美元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)31.5%。 接待待國(guó)內(nèi)旅旅客36600萬(wàn)萬(wàn)人次，比上年年增長(zhǎng)115%。 全市市新增星星級(jí)飯店店15家家，年末末擁有星星級(jí)飯店店1166家，其其中四星星級(jí)以上上飯店229家。蘇州市市及所轄轄五個(gè)縣縣級(jí)市躋躋身全國(guó)國(guó)優(yōu)秀旅旅游城市市行列。在在改革開(kāi)開(kāi)放春風(fēng)風(fēng)下，古古老的蘇蘇州正煥煥發(fā)出勃勃勃生機(jī)機(jī)，確立立了“

11、科科教興市市、外向向帶動(dòng)、可持續(xù)續(xù)發(fā)展”戰(zhàn)略，形成了了外向型型經(jīng)濟(jì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企企業(yè)兩大大優(yōu)勢(shì)，培育了了以高新新技術(shù)為為主的新新的經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)點(diǎn)，人才才、產(chǎn)業(yè)業(yè)、環(huán)境境等新優(yōu)優(yōu)勢(shì)已見(jiàn)見(jiàn)端倪。 蘇州正正在成為為以高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為主主導(dǎo)的現(xiàn)現(xiàn)代制造造業(yè)基地地，產(chǎn)學(xué)學(xué)研緊密密聯(lián)合、各類(lèi)人人才聚集集的技術(shù)術(shù)創(chuàng)新基基地、科科技含量量高、外外向度高高、經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益好好的現(xiàn)代代農(nóng)業(yè)基基地，融融人文景景觀與自自然風(fēng)光光為一體體、生態(tài)態(tài)環(huán)境優(yōu)優(yōu)美的旅旅游度假假基地，21世世紀(jì)的蘇蘇州將是是“經(jīng)濟(jì)濟(jì)繁榮、科教發(fā)發(fā)達(dá)、生生活富裕裕、環(huán)境境優(yōu)美、社會(huì)文文明”的的基本現(xiàn)現(xiàn)代化地地區(qū)。 二、太太湖御御墅投投資項(xiàng)目目的可行行性分

12、析析（一）項(xiàng)項(xiàng)目概況況廈門(mén)安邦邦投自企企業(yè)有限限公司擬擬投資蘇蘇州市吳吳中區(qū)西西山鎮(zhèn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)夏村沿沿太湖的的房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目，太湖御墅（暫用用名），項(xiàng)目地地塊位于于蘇州市市吳中區(qū)區(qū)西山島島上。東東南面緊靠靠碧波浩浩渺，魚(yú)魚(yú)帆點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)，游船船穿梭的太太湖；北北面為果果樹(shù)遍野野繁花似錦的的旅游景景點(diǎn)“林林屋洞”以及周周邊的游游覽景點(diǎn)點(diǎn)“包山山禪寺”和“西西山梅園園”；右右邊比鄰鄰正在熱熱銷(xiāo)中的的太湖湖美山莊莊別墅墅項(xiàng)目；左邊比比鄰高檔檔私人酒酒店別墅墅項(xiàng)目西山紫紫郡，距離市市中心約約30公公里。實(shí)為一一塊難得得的風(fēng)水水寶地。該地塊總總面積為為16117744,144；建建筑面積積404443,53；容

13、積積率0,25；綠地率率60以以上%。項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃、設(shè)設(shè)計(jì)為別別墅商品品房項(xiàng)目目。項(xiàng)目的開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品擬建成成1000棟高檔檔次獨(dú)棟棟別墅、豪華會(huì)會(huì)所及配配套設(shè)施施組成。（二）項(xiàng)項(xiàng)目的主主要技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)（1）用用地面積積：16617774,114 折合2242.66畝畝；（2）容容積率：0.225（3）總總建筑面面積：4404443.553 停停 車(chē) 位 1000 位 總總 棟 數(shù) 1000（三）太湖御墅項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本投資估估算 表一 太湖湖御墅墅項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)成成本投資資估算表表 單位：元序號(hào) 項(xiàng) 目投資金額額每建筑平平方米投投資額占建設(shè)投投 資比例 （%） 備 注注1土地出讓讓金 2218,

14、3944,0000,000 53399.97772.556242,66畝畝，以每每畝900萬(wàn)元計(jì)計(jì) 2前期工程程費(fèi)4,0444,3353.000 1000.0001.366含測(cè)繪、勘察、設(shè)計(jì)、審圖、圖、監(jiān)監(jiān)理、環(huán)環(huán)評(píng)、噪噪音等3主體工程程費(fèi)40,4443,5300.000層 10000.000 13.559主體平均均造價(jià)以以10000元/4人防工程程費(fèi) 1,6177,7441.22040.0000.544 5小區(qū)配套套費(fèi)32,3354,8244.000800.0010.886含外水.外電.道路.圍墻.綠化6城市設(shè)施施配套費(fèi)費(fèi) 3,2235,4822.400 880.0001.0997 8 9合

15、 計(jì)計(jì) =SUM(ABOVE) 300,0899,9330.6607,3559.997100根據(jù)以上上估算可可得出的的項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本投資估估算為人人民幣330,0008.99 萬(wàn)元元，平均均每建筑筑平方米米造價(jià)為為人民幣幣7,3359.97 元。 （四）項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)周期和和資金的的籌措1、項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)周周期項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)開(kāi)發(fā)周周期為22年6個(gè)個(gè)月。項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)前期工工程（工工作）計(jì)計(jì)劃在220088年元月月份開(kāi)始始，包括括總平規(guī)規(guī)劃、單單體設(shè)計(jì)計(jì)、施工工設(shè)計(jì)、勘探等等，預(yù)計(jì)計(jì)需要66個(gè)月。計(jì)劃項(xiàng)項(xiàng)目正式式開(kāi)工的的時(shí)間為為20008年77月份，20110年77月底交交付使用用。2、資金金的籌措措項(xiàng)目

16、的開(kāi)開(kāi)發(fā)資金金的分為為兩部分分：第一一部分為為土地出出讓金、前期工工程費(fèi)和和綜合配配套費(fèi)；第二部部分為項(xiàng)項(xiàng)目工程程建設(shè)費(fèi)費(fèi)用。土地出讓讓金、前前期工程程費(fèi)和綜綜合配套套費(fèi)由開(kāi)開(kāi)發(fā)商自自籌資金金投入；由于別別墅主體體建筑時(shí)時(shí)間短的的特殊性性，項(xiàng)目目工程建建設(shè)費(fèi)用用以施工工單位部部分工程程墊資，便可使使項(xiàng)目工工程達(dá)到到商品房房預(yù)售規(guī)規(guī)定的的的形象進(jìn)進(jìn)度。后后續(xù)的開(kāi)開(kāi)發(fā)資金金則可通通過(guò)部分分向銀行行貸款和和商品房房預(yù)售回回?cái)n的銷(xiāo)銷(xiāo)售收入入進(jìn)行投投入。資資金使用用和資金金籌措詳詳見(jiàn)下表表：本項(xiàng)目計(jì)計(jì)劃20008年年向銀行行貸款22,0000萬(wàn)元元，期限限2年。從第22年的下下半年開(kāi)開(kāi)始，以以項(xiàng)目銷(xiāo)銷(xiāo)售

17、收入入分期歸歸還。 資金金使用和和資金籌籌措表表二 單位：萬(wàn)萬(wàn)元年份 開(kāi)發(fā)資金金投資資 金 籌 措合計(jì)建設(shè)投資建設(shè)期利息合計(jì)股東自有有資金貸款資金金建 設(shè)投 資小 計(jì)建 設(shè)投 資124,7729.1624,7729.16322.9224,7729.1622,7729.1620000.00020000.00022,2779.8832,2779.8832,2779.8832,2779.88333,0000.0003,0000.0003,0000.0003,0000.000合計(jì)30,0008.99 =SUM(ABOVE) 30,0008.99322.9230,0008.99 =SUM(ABOVE)

18、28,0008.9920000.00020000.000貸款利息息以2年年期基準(zhǔn)準(zhǔn)利率，年利率率以7.002%上上浮155% = 8.07%計(jì)算20000萬(wàn)元8.007%2年=3222.922萬(wàn)元（五）太湖御墅項(xiàng)目財(cái)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)據(jù)的估算算財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)據(jù)的估算算包括本本項(xiàng)目的的總銷(xiāo)售售收入，銷(xiāo)售稅稅金及附附加，開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本，管理理費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用，銷(xiāo)銷(xiāo)售費(fèi)用用，利潤(rùn)潤(rùn)總額，所得稅稅和凈利利潤(rùn)。根根據(jù)以上上的估算算過(guò)程，則可估估算本項(xiàng)目的的投資效效益，具具體估算算如下：（一）銷(xiāo)銷(xiāo)售收入入銷(xiāo)售收入入是指從從20008年112月起起至20010年年7月底底為止，項(xiàng)目的的銷(xiāo)售周周期為119個(gè)月月。銷(xiāo)售售收入的的

19、估算公公式如下下：銷(xiāo)售收入入=銷(xiāo)售售單價(jià)銷(xiāo)售面面積本項(xiàng)目的的銷(xiāo)售單單價(jià)是依依據(jù)本項(xiàng)項(xiàng)目比鄰鄰的別墅墅項(xiàng)目太湖美美山莊、西西山紫郡郡以及及以及比比鄰的地地域、地地段，同同類(lèi)開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品樓樓盤(pán)的銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格格確定的的。具體體詳見(jiàn)下下表（表三） 吳中區(qū)區(qū)部分別別墅樓盤(pán)盤(pán)價(jià)格調(diào)調(diào)查表城 區(qū)項(xiàng)目名稱(chēng)稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型型位 置元/ （均價(jià)） 車(chē)位元/吳中區(qū)太湖美山山莊別 墅墅西山鎮(zhèn)沿沿太湖120000吳中區(qū)西山紫郡郡別 墅墅西山鎮(zhèn)沿沿太湖 150000吳中區(qū)太湖之星星別 墅墅長(zhǎng) 沙 島120000吳中區(qū)湖濱山莊莊別 墅墅太湖大道道北側(cè)110000吳中區(qū)寶島花園園別 墅墅長(zhǎng) 沙 島135000吳中區(qū)太湖古北北雅苑別 墅

20、墅西 山 鎮(zhèn)吳 家 渡140000（精裝）從以上別別墅樓盤(pán)盤(pán)調(diào)查中中了解到到，購(gòu)置置別墅的的客戶(hù)群群來(lái)自區(qū)區(qū)域的分分布和比比例分別別為： 1、上海?？蛻?hù)：30%；2、江蘇蘇客戶(hù)：30%；3、浙江江客戶(hù): 200%；4、其他他客戶(hù)：20%西山鎮(zhèn)原原為一座座四面為為太湖所所環(huán)繞，旅游資資源十分分豐富的的西山島島。太湖湖大橋象象一條美美麗的彩彩虹，使使西山島島嶼市區(qū)區(qū)貫通，交通的的便捷而而使西山山鎮(zhèn)猶如如一顆璀璀璨耀眼眼的明珠珠，更具具旅游、度假、休閑的的世外桃桃源之風(fēng)風(fēng)水寶地地和價(jià)值值。從以以上調(diào)查查表中可可看出，太湖湖美山莊莊和西山紫紫郡的的別墅項(xiàng)項(xiàng)目，不不管在樓樓價(jià)和市市場(chǎng)，均均比其他他地域的

21、的別墅項(xiàng)項(xiàng)目來(lái)得得優(yōu)越。本項(xiàng)目目的地塊塊就坐落落于太太湖美山山莊和和西山山紫郡的別墅墅項(xiàng)目之之間。同同樣背山山面湖。因此本本項(xiàng)目的的開(kāi)發(fā)檔檔次定位位與西西山紫郡郡相似似，但在在總平規(guī)規(guī)劃、單單體立面面方面，本項(xiàng)目目要比西山紫紫郡更更完美。因此，本項(xiàng)目目的樓價(jià)價(jià)定位在在均價(jià)115,0000元元/。 本項(xiàng)目屬屬單純別別墅項(xiàng)目目，配套套設(shè)施所所占用的的容積率率今后在在設(shè)計(jì)過(guò)過(guò)程中進(jìn)進(jìn)行消化化。使容容積率能能充分的的用于可可銷(xiāo)售的的面積。因此，本項(xiàng)目目的銷(xiāo)售售面積以以實(shí)際容容積率計(jì)計(jì)算的建建筑面積積作為銷(xiāo)銷(xiāo)售面積積。項(xiàng) 目 銷(xiāo) 售售 收 入 及及 進(jìn) 度 表表（表四） 金額額單位：（萬(wàn)元元） 年年份項(xiàng)

22、目120088年220099年320100年合 計(jì)銷(xiāo) 售 比 例例（%） 220 6020 1100銷(xiāo) 售 面 積積 8,0888.771 24,2666.111 8,0888.71140,4443.53銷(xiāo) 售 收 入入12,1133.0636,3399.1712,1133.0660,6665.29預(yù)計(jì)本項(xiàng)項(xiàng)目全部部銷(xiāo)售收收入為：40,4443.53155,0000元/ = 60,6655.299萬(wàn)元從以上估估算結(jié)果果，本項(xiàng)項(xiàng)目的銷(xiāo)銷(xiāo)售收入入為600,6655.299萬(wàn)元。（二）銷(xiāo)銷(xiāo)售稅金金及附加加銷(xiāo)售稅金金及附加加是依照照國(guó)內(nèi)房房地產(chǎn)行行業(yè)的稅稅收政策策和稅率率的規(guī)定定，應(yīng)交交納營(yíng)業(yè)業(yè)稅（銷(xiāo)

23、銷(xiāo)售收入入的5%），城城建稅（營(yíng)業(yè)稅稅的7%）和教教育費(fèi)附附加（營(yíng)營(yíng)業(yè)稅的的3.55%）進(jìn)進(jìn)行計(jì)算算，詳見(jiàn)見(jiàn)下表表五 銷(xiāo)售售稅金及及附加估估算表金額單位位：萬(wàn)元元 年 份項(xiàng) 目120088年220099年320100年合 計(jì)銷(xiāo)售收入入12,1133.0636,3399.1712,1133.0660,6665.29營(yíng)業(yè)稅（5%）606.651,8119.996606.65 33,0333.226城建稅（營(yíng)業(yè)稅稅的7%）42.446127.4142.446 2212.33教育費(fèi)附附（營(yíng)業(yè)業(yè)稅3.5%） 1.4494.455 1.497.433合 計(jì)（5.5525%） 6650.601,9551.8

24、82650.603,2553.002 根根據(jù)上表表的計(jì)算算結(jié)果，本項(xiàng)目目總共應(yīng)應(yīng)繳稅費(fèi)費(fèi)為 33,2553.002 萬(wàn)元。（三）項(xiàng)項(xiàng)目的開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本本項(xiàng)目的的開(kāi)發(fā)成成本包括括土地出出讓金、前期工工程費(fèi)、主體工工程費(fèi)、小區(qū)配配套費(fèi)城城市設(shè)施施配套，管理費(fèi)費(fèi)用，營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用用，等。經(jīng)估算算，本項(xiàng)項(xiàng)目的開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本為 萬(wàn)元（詳見(jiàn)表表二）（四）管管理費(fèi)用用項(xiàng)目人員員編制規(guī)規(guī)模：根據(jù)本項(xiàng)項(xiàng)目的投投資規(guī)模模，擬設(shè)設(shè)置一名名高管，四個(gè)部部門(mén)，分分別為：總經(jīng)理理;總經(jīng)經(jīng)辦；財(cái)財(cái)務(wù)部；工程部部；營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)部。公公司編制制的管理理人員和和專(zhuān)業(yè)工工程技術(shù)術(shù)人員共共計(jì) 119 名名。1、高層層管理人人員一名名其中，總總經(jīng)理

25、一一名，月月薪2.5萬(wàn)元； 2、總經(jīng)經(jīng)辦編制制四名其中：主主任一名名，月薪薪3,0000元；文員一一名，月月薪1,5000元；駕駕駛員二二名，月月薪各11,5000元； 3、 財(cái)財(cái)務(wù)部編編制二名名其中：財(cái)財(cái)務(wù)部經(jīng)經(jīng)理（兼兼主辦會(huì)會(huì)計(jì)）一一名，月月薪5,0000元；出納員員一名，月薪220000元；4、工程程部編制制六名其中：工工程部經(jīng)經(jīng)理（土土建或結(jié)結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)業(yè)）一名名，月薪薪8,0000元元；土建建工程師師二名，每人月月薪3,0000元；給給排水、電氣工工程師各各一名，每人月月薪3,0000元；5、營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)部編制制二名（配合營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)公司司）其中，客客服中心心主管一一名，月月薪3,0000元；案案場(chǎng)

26、及銷(xiāo)銷(xiāo)控主管管一名，月薪33,0000元。詳見(jiàn)下下表： 公公司人員員編制、薪資標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)表(表六) 金金額單位位：元 序號(hào)職 務(wù)人 數(shù)月 薪年 薪合計(jì)（年年）備 注注1總 經(jīng) 理 125,0000300,0000300,00002總經(jīng)辦主主任 13,000036,000036,00004文 員員 11,500018,000018,00005駕駛員 23,000036,000036,00001,5000元/人.月月6財(cái)務(wù)經(jīng)理理 15,000060,000060,00007出 納納 12,00002400002400009工程部經(jīng)經(jīng)理 18,000096,000096,000010專(zhuān)業(yè)工程程師 412

27、,0000144,0000144,000030000 元 /人.月11營(yíng)銷(xiāo)主辦辦 26,000072,000072,000030000 元 /人.月12合 計(jì)計(jì)14 =SUM(ABOVE) 65,5500 =SUM(ABOVE) 786,0000 =SUM(ABOVE) 786,0000（五） 固定資資產(chǎn)的購(gòu)購(gòu)置和折折舊20077年公司司計(jì)劃購(gòu)購(gòu)置以下下固定資資產(chǎn)：1、公務(wù)務(wù)車(chē)轎車(chē)車(chē)1輛（別克）20萬(wàn)元，轎車(chē)1輛輛 （廣本） 金額25萬(wàn)元元，計(jì)445萬(wàn)元元；2、復(fù)印印機(jī)2臺(tái)臺(tái)，金額額1.66萬(wàn)元；3、傳真真機(jī)2臺(tái)臺(tái)，金額額0.33萬(wàn)元；4、空調(diào)調(diào)機(jī)，冷冷暖分本本式8部，立立柜式22部.其中：安

28、裝在在公司辦辦公室，6部;工地現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)辦公公室1部部。（包包括工地地會(huì)議室室和現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)監(jiān)理辦辦公室），立柜柜式2部部安裝在在公司會(huì)會(huì)議室和和售樓部部預(yù)計(jì)金金額4.5萬(wàn)元元；5、辦公公用具， 金額額約100萬(wàn)元。6、電腦腦10臺(tái)， 金額額5萬(wàn)元元。7、打印印機(jī)3臺(tái)臺(tái)，金額額0.44萬(wàn)元；以上所購(gòu)購(gòu)置的固固定資產(chǎn)產(chǎn)合計(jì)約約66.80萬(wàn)萬(wàn)元，詳詳見(jiàn)下表表：(表七) 公司擬擬購(gòu)置的的固定資資產(chǎn)一覽覽表 金額額單位：萬(wàn)元序號(hào)品 名名單 價(jià)價(jià)數(shù) 量總 價(jià)價(jià)使 用 部 門(mén)1車(chē) 輛輛20.25 245.0002復(fù)印機(jī)0.800 21.600辦公室,售樓部部3傳真機(jī) 0.15 20.300 辦公室室,售樓樓部4空調(diào)

29、機(jī) 104.500其中2部部立柜式式營(yíng)銷(xiāo)大大廳用5辦公用具具10.000屬固定資資產(chǎn)范疇疇的辦公公用具6電 腦腦0.500105.0007打印機(jī) 0.1030.400辦公室,財(cái)務(wù)部部,營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)部89電腦：總總辦、辦辦公室、財(cái)務(wù)、工 工程部部、營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)部、售售樓部1011合 計(jì) =SUM(ABOVE) 666.88（六）固固定資產(chǎn)產(chǎn)折舊根據(jù)會(huì)計(jì)計(jì)制度的的有關(guān)規(guī)規(guī)定，以以及固定定資產(chǎn)的的使用年年限和折折舊辦法法，本公公司為項(xiàng)項(xiàng)目公司司,固定資資產(chǎn)的折折舊不留留殘值。車(chē)輛以以10年年平均進(jìn)進(jìn)行折舊舊，由于于辦公設(shè)設(shè)備更新新快，并并且本公公司為項(xiàng)項(xiàng)目公司司，計(jì)劃劃項(xiàng)目33年開(kāi)發(fā)發(fā)完成，流下的的辦公設(shè)設(shè)備則

30、棄棄置。因因此以3年平均均折舊，均不留留殘值。應(yīng)提取取的折舊舊費(fèi)用如如下表： 折折 舊舊 費(fèi)費(fèi) 用用 估估 算算 表表(表八) 單位位：萬(wàn)元元序號(hào) 年份份項(xiàng) 目折 舊年 限120088220099320100合 計(jì)1固定資產(chǎn)產(chǎn)66.8801.1原 值值66.88066.88066.88066.8801.2折舊費(fèi) 11.66 11.66 11.9835.3301.3凈 值 31.5502辦公設(shè)備備 421.8802.1原 值21.88021.88021.88021.8802.2折舊費(fèi) 7.116 7.1167.488 21.802.3凈 值14.6647.488003車(chē) 輛1045.0003.1

31、原 值45.00045.00045.00045.0003.2折舊費(fèi)4.5004.5004.50013.5503.3凈 值31.550以上表計(jì)計(jì)算，全全部折舊舊費(fèi)為335.330萬(wàn)元元。余下下車(chē)輛未未折舊額額31.50萬(wàn)萬(wàn)元。（七）公公司經(jīng)費(fèi)費(fèi)公司經(jīng)費(fèi)費(fèi)包括員員工的薪薪資、應(yīng)應(yīng)繳的三三金、按按規(guī)定提提取福利利基金、差旅費(fèi)費(fèi)、差旅旅費(fèi)、辦辦公費(fèi)、折舊費(fèi)費(fèi)、通訊訊費(fèi)、修修理費(fèi)、低值易易耗品、其他費(fèi)費(fèi)用。員員工的薪薪資按公公司規(guī)定定的薪資資標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)繳的的三金、福利基基金按規(guī)規(guī)定提取取。根據(jù)據(jù)公司今今后持續(xù)續(xù)發(fā)展和和后續(xù)項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)作作觀念的的更新的的需要，可能需需要外出出進(jìn)行考考察。所所以差旅旅費(fèi)每月月暫

32、按55,0000元估算算；辦公公費(fèi)按每每月6,0000元估算算；折舊舊費(fèi)按折折舊費(fèi)用用表中計(jì)計(jì)算的金金額每月月9.555萬(wàn)元元；通訊訊費(fèi)包括括電話、手機(jī)、傳真，以每月月10,0000元估算算；修理理費(fèi)以每每月100,0000元估算算；低值值易耗品品以每月月10,0000元估算算；其他他費(fèi)用以以每月110,0000元估算算。 詳見(jiàn)下下表： 每 年 公公 司 經(jīng) 費(fèi)費(fèi) 估 算 表表表九 單位：元序號(hào)項(xiàng) 目月 金金 額年 金 額1人 員 工 資資 =SUM(ABOVE) 65,5500.00 =SUM(ABOVE) 786,0000.0002職工三金金 ( 229%)18,9995.00227,94

33、00.0003職工福利利費(fèi) (14%)9,1770.000110,0400.0004差 旅 費(fèi)10,0000.00120,0000.0005辦 公 費(fèi)6,0000.00072,0000.006折 舊 費(fèi)9,7116.666116,6000.0007通 訊 費(fèi)10,0000.00120,0000.0008修 理 費(fèi)10,0000.00120,0000.0009低值易耗耗品10,0000.00120,0000.00010其他費(fèi)用用10,0000.00120,0000.00011合 計(jì) =SUM(ABOVE) 1159,3811.666 =SUM(ABOVE) 1,9112,5580.00根據(jù)以上上

34、估算結(jié)結(jié)果,公司每每年所需需的公司司經(jīng)費(fèi)為為1911.266萬(wàn)元.（八）公公司管理理費(fèi)用公司的管管理費(fèi)用用包括公公司經(jīng)費(fèi)費(fèi)，應(yīng)酬酬費(fèi)（協(xié)協(xié)調(diào)費(fèi)），顧問(wèn)問(wèn)咨詢(xún)費(fèi)費(fèi)，研究究發(fā)展費(fèi)費(fèi)。應(yīng)酬酬費(fèi)（協(xié)協(xié)調(diào)費(fèi)）以每月月5萬(wàn)元元估算;顧問(wèn)咨咨詢(xún)費(fèi)按按每年66萬(wàn)元估估算;研研究發(fā)展展費(fèi)以每每年6萬(wàn)萬(wàn)元估算算。合計(jì)計(jì)公司每每年的管管理費(fèi)用用為3991.332 萬(wàn)元元。每月月和每年年所需管管理費(fèi)用用詳見(jiàn)下下表： 每年公公司管理理費(fèi)用估估算表表十 單位：萬(wàn)萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目目月 金 額年 金 額1公司經(jīng)費(fèi)費(fèi)15.993 1191.262應(yīng)酬費(fèi)（協(xié)調(diào)費(fèi)費(fèi)） 55.000 60.003顧問(wèn)咨詢(xún)?cè)冑M(fèi) 00.500 6.004

35、研究發(fā)展展費(fèi) 00.500 6.005合 計(jì)計(jì) =SUM(ABOVE) 221.994 =SUM(ABOVE) 2633.266根據(jù)上表表估算公公司每年年所需的的管理費(fèi)費(fèi)用為2263.26萬(wàn)萬(wàn)元。（九）銷(xiāo)銷(xiāo)售費(fèi)用用銷(xiāo)售費(fèi)用用包括營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)代理理費(fèi)、媒媒體廣告告費(fèi)用、售樓部部的租賃賃和裝修修費(fèi)用、銷(xiāo)售資資料（沙沙盤(pán)模型型、道具具、樓書(shū)書(shū)、海報(bào)報(bào)等）、公司開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目的銷(xiāo)售售擬采用由由專(zhuān)業(yè)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)公司司進(jìn)行代代理全程程營(yíng)銷(xiāo)的的方式。銷(xiāo)售代代理費(fèi)按按與營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)公司簽簽定的合合同，以以實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)銷(xiāo)售收入入的2%估算算；媒體體廣告費(fèi)費(fèi)用以實(shí)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售售收入的的1.55%估算算；售樓樓部的租租賃和裝裝修費(fèi)用用、銷(xiāo)售售資

36、料以以以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷(xiāo)售收收入的00.0552%估估算。據(jù)據(jù)以上估估算，本本項(xiàng)目所所需的全全部銷(xiāo)售售費(fèi)用為為 2,1733.299 萬(wàn)萬(wàn)元。詳詳見(jiàn)下表表：銷(xiāo) 售 費(fèi) 用用 估 算 表表 表十一一 金額額單位：萬(wàn)元 代 理 費(fèi)媒體廣告告售樓部裝裝修（含辦公公設(shè)備） 銷(xiāo)售資料料合 計(jì)計(jì)銷(xiāo)售收入入60,6665.2960,6665.2960,6665.2960,6665.2960,6665.29提取比例例% 1.51.20.0550.0442.799提取金額額909.97727.9830.33324.2271,6992.555根據(jù)上表表估算公公司項(xiàng)目目所需的的全部銷(xiāo)銷(xiāo)售費(fèi)用用為1,6922.555 萬(wàn)元元

37、。（十）利利潤(rùn)總額額、所得得稅和凈凈利潤(rùn) 利潤(rùn)總總額是指指本項(xiàng)目目每年最最終的財(cái)財(cái)務(wù)成果果。利潤(rùn)潤(rùn)總額的的估算公公式為：利潤(rùn)總額額=銷(xiāo)售售收入一一銷(xiāo)售稅稅金及附附加一開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本一期間間費(fèi)用（期間費(fèi)費(fèi)用包括括管理費(fèi)費(fèi)用、財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用用和銷(xiāo)售售費(fèi)用），詳見(jiàn)見(jiàn)下表： 利潤(rùn)總總額、所所得稅和和凈利潤(rùn)潤(rùn)估算表表表十二 單位位：萬(wàn)元元序號(hào) 年份 項(xiàng) 目120088年220099年320100年合 計(jì)1銷(xiāo)售收入入12,1133.0636,3399.1712,1133.0660,6665.292銷(xiāo)售稅金金及附加 6550.66019511.822650.6032533.0223開(kāi)發(fā)成本本24,7729.162

38、,2779.8833,0000.00030,0008.994管理費(fèi)用用 =SUM(ABOVE) 263.26 =SUM(ABOVE) 263.26 =SUM(ABOVE) 263.26789.785財(cái)務(wù)費(fèi)用用161.46 1661.446 00 3222.9226銷(xiāo)售費(fèi)用用 3388.51110155.533338.5116922.5557利潤(rùn)總額額1-2-3-44-5-614,0099.93330,7727.277,8880.66924,5598.038所得稅（25%）4,1779.3341,9770.1176,1449.5519凈利潤(rùn) （77-8）12,5538.005,9110.552

39、18,4488.522注：據(jù)上上表估算算結(jié)果，該項(xiàng)目目全部開(kāi)開(kāi)發(fā)完成成后的利利潤(rùn)總額額為2,45998.003萬(wàn)元元；凈利利潤(rùn)為118,4448.52 萬(wàn)元。注: 上表中的的所得稅稅率系按按國(guó)家規(guī)規(guī)定的稅稅率進(jìn)行行計(jì)算。但開(kāi)發(fā)發(fā)成本尚尚有節(jié)約約下降的的空間。六、財(cái) 務(wù) 評(píng)評(píng) 價(jià)（一）現(xiàn)現(xiàn)金流量量現(xiàn)金流量量系指本本開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目從籌籌備開(kāi)始始，經(jīng)過(guò)過(guò)項(xiàng)目的的整個(gè)開(kāi)開(kāi)發(fā)周期期內(nèi)現(xiàn)金金的流入入和現(xiàn)金金流出的的狀況，據(jù)以正正確判斷斷本項(xiàng)目目的盈利利能力和和償還能能力，并并以此分分析、預(yù)預(yù)測(cè)本開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目的效益益的重要要?jiǎng)討B(tài)依依據(jù)?，F(xiàn)金流入入的內(nèi)容容包括銷(xiāo)銷(xiāo)售管理理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)費(fèi)用、財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用用、銷(xiāo)售售稅金

40、及及附加、所得稅稅。具體體詳見(jiàn)下下表： 現(xiàn)現(xiàn) 金 流 量 表（全部投投資）表十三 單位：萬(wàn)元序號(hào) 年年 份項(xiàng) 目120088年220099年320100年合計(jì)1現(xiàn)金流入入12,1144.7236,4410.8312,1145.0460,7700.591.1銷(xiāo)售收入入12,1133.0636,3399.1712,1133.0660,6665.291.2折 舊 11.66 11.66 11.9835.3302現(xiàn)金流出出 =SUM(ABOVE) 26,1142.99 =SUM(ABOVE) 9,8551.224 =SUM(ABOVE) 6,2222.554 =SUM(ABOVE) 42,2216.7

41、72.1開(kāi)發(fā)成本本24,7729.162,2779.8833,0000.00030,0008.992.2管理費(fèi)用用 =SUM(ABOVE) 263.26 =SUM(ABOVE) 263.26 =SUM(ABOVE) 263.26789.782.3財(cái)務(wù)費(fèi)用用161.46 1661.446 00 3222.9222.4銷(xiāo)售費(fèi)用用 3388.51110155.533338.5116922.5552.5銷(xiāo)售稅金金及附加 6550.66019511.822650.6032533.0222.6所得稅04,1779.3341,9770.1176,1449.5513凈現(xiàn)金流流量（1-22）139998.2726,5559.595,9222.55018,4483.824累積凈現(xiàn)金流量量139998.2712,5561.3218,4483.825所得稅前前凈現(xiàn)金金流量（33+2.6）139998.2730,7738.937,8992.66724,6633.336所得稅前前累 計(jì)凈現(xiàn)金金流量 139998.2716,7740.6624,6633.33以上現(xiàn)金金流量表表中可看看出