房地產(chǎn)行業(yè)月報(bào)：銷售小幅負(fù)增投資增速頭部新高

1、目錄 HYPERLINK l _bookmark0 1.行業(yè)增長(zhǎng)乏力4 HYPERLINK l _bookmark1 2.行業(yè) 2019 年 1-2 月投資情況4 HYPERLINK l _bookmark2 房地產(chǎn)投資累計(jì)同比增長(zhǎng) 11.60%4 HYPERLINK l _bookmark9 房地產(chǎn)新開(kāi)工累計(jì)同比增長(zhǎng) 6.0%5 HYPERLINK l _bookmark15 房地產(chǎn)累計(jì)銷售面積同比下滑 3.63%6 HYPERLINK l _bookmark26 1-2 月房地產(chǎn)資金來(lái)源總量累計(jì)同比增加 2.12%8 HYPERLINK l _bookmark35 投資建議9 HYPERL

2、INK l _bookmark36 風(fēng)險(xiǎn)提示10信息披露11圖目錄 HYPERLINK l _bookmark3 圖 1全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成情況4 HYPERLINK l _bookmark4 圖 2全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資當(dāng)月完成情況4 HYPERLINK l _bookmark5 圖 3全國(guó)住宅開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成情況5 HYPERLINK l _bookmark6 圖 4全國(guó)住宅開(kāi)發(fā)投資當(dāng)月完成情況5 HYPERLINK l _bookmark7 圖 5全國(guó)土地購(gòu)臵面積累計(jì)情況5 HYPERLINK l _bookmark8 圖 6全國(guó)土地購(gòu)臵面積當(dāng)月情況5 HYPERLINK l _boo

3、kmark10 圖 7全國(guó)房地產(chǎn)新開(kāi)工、施工和竣工面積情況5 HYPERLINK l _bookmark11 圖 8房屋新開(kāi)工累計(jì)情況6 HYPERLINK l _bookmark12 圖 9房屋當(dāng)月新開(kāi)工情況6 HYPERLINK l _bookmark13 圖 10房屋竣工面積累計(jì)情況6 HYPERLINK l _bookmark14 圖 11房屋竣工面積當(dāng)月情況6 HYPERLINK l _bookmark16 圖 12全國(guó)商品房銷售面積累計(jì)情況6 HYPERLINK l _bookmark17 圖 13全國(guó)商品房銷售面積當(dāng)月情況6 HYPERLINK l _bookmark18 圖 1

4、4全國(guó)商品房銷售額累計(jì)情況7 HYPERLINK l _bookmark19 圖 15全國(guó)商品房銷售額當(dāng)月情況7 HYPERLINK l _bookmark20 圖 161-2 月商品住宅銷售面積分線同比（%）7 HYPERLINK l _bookmark21 圖 171-2 月商品住宅銷售面積分線環(huán)比（%）7 HYPERLINK l _bookmark22 圖 181-2 月商品住宅銷售金額分線同比（%）8 HYPERLINK l _bookmark23 圖 191-2 月商品住宅銷售金額分線環(huán)比（%）8 HYPERLINK l _bookmark24 圖 20全國(guó)商品房銷竣比情況8 HYP

5、ERLINK l _bookmark25 圖 21全國(guó)商品房待售面積情況8 HYPERLINK l _bookmark27 圖 22全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源累計(jì)情況8 HYPERLINK l _bookmark28 圖 23全國(guó)房地產(chǎn)單月開(kāi)發(fā)資金情況8 HYPERLINK l _bookmark29 圖 24全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金累計(jì)構(gòu)成9 HYPERLINK l _bookmark30 圖 25當(dāng)月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金構(gòu)成9 HYPERLINK l _bookmark31 圖 26房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中國(guó)內(nèi)貸款累計(jì)情況9 HYPERLINK l _bookmark32 圖 27房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中國(guó)內(nèi)貸款當(dāng)月

6、情況9 HYPERLINK l _bookmark33 圖 28房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中利用外資累計(jì)情況9 HYPERLINK l _bookmark34 圖 29房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中利用外資當(dāng)月情況9行業(yè)增長(zhǎng)乏力我們將 2019 年 1-2 月數(shù)據(jù)與 2018 年 1-2 月和 2017 年 1-2 月對(duì)比發(fā)現(xiàn)，2019 年1-2 月行業(yè)商品房銷售額數(shù)據(jù)較 2018 年同期增長(zhǎng) 2.8%，較 2017 年同期增加 18.5%；土地購(gòu)臵面積較 2018 年同期下降 34.1%，較 2017 年下降 34.9%；新開(kāi)工面積較 2018年同期增長(zhǎng) 6.0%，較 2017 年同期增長(zhǎng) 9.1%。1-2 月數(shù)據(jù)關(guān)

7、注點(diǎn)：1-2 月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速累計(jì)同比達(dá)到 11.60%，較 2018 年全年加快 2.1 個(gè)百分點(diǎn)。主要有兩個(gè)原因推動(dòng)投資加速，第一是前期土地的購(gòu)臵費(fèi)增長(zhǎng)較快，第二是今年以來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)施工進(jìn)度有所加快。1-2 月新開(kāi)工累計(jì)同比增速達(dá)到6.0%，房企到位資金同比增速為 2.1%。我們認(rèn)為“搶種搶收”心態(tài)，使得房企仍有較強(qiáng)新開(kāi)工意愿，進(jìn)而使得新開(kāi)工同比增速為正，但增速較 2018 年全年顯著回落。商品房銷售面積小幅回落，整體需求端仍然偏弱。分線來(lái)看，一線銷售受推盤(pán)影響顯著回暖； 二線銷售 1-2 月表現(xiàn)疲軟，回暖趨勢(shì)有待驗(yàn)證；三四線銷售短期平穩(wěn)。關(guān)于房地產(chǎn)投資， 正向因素有房?jī)r(jià)較為平穩(wěn)，新開(kāi)

8、工和施工面積保持增長(zhǎng)，制約因素有土地購(gòu)臵面積下降、商品房銷售面積下降，后續(xù)走勢(shì)仍需要進(jìn)一步觀察。我們預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速目前處于頂部區(qū)域，趨勢(shì)上仍難改后期下行。表1 行業(yè)增長(zhǎng)乏力指標(biāo)單位完成額億元銷售額億元購(gòu)臵面積萬(wàn)平方米資金來(lái)源億元面積萬(wàn)平米2019 年 1-2 月累計(jì)值1209012803154524497188142018 年 1-2 月累計(jì)值(歷史銷售額最高數(shù)據(jù)年)1083112454234523988177462017 年 1-2 月累計(jì)值(歷史銷售額次高數(shù)據(jù)年)985410806237422880172382019 年 1-2 月較 2018 年 1-2 月11.6%2.8%-

9、34.1%2.1%6.0%2019 年 1-2 月較 2017 年 1-2 月22.7%18.5%-34.9%7.1%9.1%資料來(lái)源： wind、開(kāi)發(fā)投資商品房土地開(kāi)發(fā)新開(kāi)工行業(yè) 2019 年 1-2 月投資情況房地產(chǎn)投資累計(jì)同比增長(zhǎng) 11.60%2019 年 1-2 月全國(guó)房地產(chǎn)累計(jì)開(kāi)發(fā)投資為 12090 億元，同比增長(zhǎng) 11.60%，增速較2018 年 1-12 月的 9.5%上升 2.1 個(gè)百分點(diǎn)。1-2 月商品住宅投資 8711 億元，同比增長(zhǎng)18.00%，增速較 2018 年 1-12 月的 13.40%上升 4.6 個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比重為 72.1%，較 201

10、8 年 1-12 月的 70.8%提升 1.3 個(gè)百分點(diǎn)。圖1 全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成情況圖2 全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資當(dāng)月完成情況資料來(lái)源：wind，資料來(lái)源：wind， 圖3 全國(guó)住宅開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成情況圖4 全國(guó)住宅開(kāi)發(fā)投資當(dāng)月完成情況資料來(lái)源：wind，資料來(lái)源：wind，1-2 月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)臵面積 1545 萬(wàn)平方米，累計(jì)同比減少 34.10%， 增速相較 2018 年 1-12 月的 14.20%大幅下滑。1-2 月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地成交價(jià)款 690 億元，累計(jì)同比下滑 13.1%，增速相較 2018 年 1-12 月 18.0%大幅下滑。圖5 全國(guó)土地購(gòu)臵面積累

11、計(jì)情況圖6 全國(guó)土地購(gòu)臵面積當(dāng)月情況資料來(lái)源：wind，資料來(lái)源：wind，房地產(chǎn)新開(kāi)工累計(jì)同比增長(zhǎng) 6.0%1-2 月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積 1.88 億平方米，同比增長(zhǎng) 6.0%，增速較 2018 年 1-12 月份下降 11.2 個(gè)百分點(diǎn)。1-2 月房屋施工面積 67.49 億平方米，同比增長(zhǎng) 6.8%，增速較 2018 年的 1-12 月上升 1.6 個(gè)百分點(diǎn)。1-2 月房屋竣工面積 1.25 億平方米，同比下降 11.9%，已經(jīng)連續(xù) 14 個(gè)月下降，降幅較 2018 年 1-12 月擴(kuò)大 4.1 個(gè)百分點(diǎn)。圖7 全國(guó)房地產(chǎn)新開(kāi)工、施工和竣工面積情況資料來(lái)源：Wind，圖8

12、 房屋新開(kāi)工累計(jì)情況圖9 房屋當(dāng)月新開(kāi)工情況資料來(lái)源：wind，資料來(lái)源：wind，圖10 房屋竣工面積累計(jì)情況圖11 房屋竣工面積當(dāng)月情況資料來(lái)源：wind，資料來(lái)源：wind，房地產(chǎn)累計(jì)銷售面積同比下滑 3.63%2019 年 1-2 月商品房銷售面積 1.41 億平方米，同比下滑 3.63%，增速比 2018 年1-12 月份下降 4.96 個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積下滑 3.2%，增速較 2018 年 1-12月下滑 5.4 個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓銷售面積下降 15.7%，跌幅較 2018 年 1-12 月擴(kuò)大 7.4 個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積下降 13.6%，跌幅比 2018 年

13、1-12 月擴(kuò)大 6.8 個(gè)百分點(diǎn)。圖12 全國(guó)商品房銷售面積累計(jì)情況圖13 全國(guó)商品房銷售面積當(dāng)月情況資料來(lái)源：wind，資料來(lái)源：wind，2019 年 1-2 月商品房銷售額 1.28 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) 2.81%，增速比 2018 年 1-12月份下滑 9.63 個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng) 4.5%，增速較 2018 年 1-12 月下降 10.2個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓銷售額下降 6.2%，跌幅較 2018 年 1-12 月擴(kuò)大 3.6 個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額下滑 9.4%，增速較 2018 年 1-12 月下滑 10.1 個(gè)百分點(diǎn)。 圖14 全國(guó)商品房銷售額累計(jì)情況圖15 全國(guó)商

14、品房銷售額當(dāng)月情況資料來(lái)源：wind，資料來(lái)源：wind，從住宅口徑的分線數(shù)據(jù)1來(lái)看，2019 年 1-2 月一線城市商品住宅銷售面積 432 萬(wàn)平方米，累計(jì)同比增長(zhǎng) 13.5%，增速較 2018 年 12 月由負(fù)轉(zhuǎn)正；二線城市商品住宅銷售面積 2971 萬(wàn)平方米，累計(jì)同比下滑 15.88%，增速較 2018 年 12 月由正轉(zhuǎn)負(fù)；三四線城市商品住宅銷售面積 8915 萬(wàn)平米，累計(jì)同比增長(zhǎng) 0.96%，增速較 2018 年 12 月上升 0.75個(gè)百分點(diǎn)。圖16 1-2 月商品住宅銷售面積分線同比（%）圖17 1-2 月商品住宅銷售面積分線環(huán)比（%）資料來(lái)源：CREIS，資料來(lái)源：CREIS，

15、2019 年 1-2 月一線城市商品住宅銷售額 1457 元，累計(jì)同比上升 55.98%，增速較2018 年 12 月提高 44.46 個(gè)百分點(diǎn)；二線城市商品住宅銷售額 3799 億元，累計(jì)同比下滑 0.59%，增速較 2018 年 12 月下滑 25.07 個(gè)百分點(diǎn)；三四線城市商品住宅銷售額 5773億元，累計(jì)同比下滑 0.43%，增幅較 2018 年 12 月下滑 11.98 個(gè)百分點(diǎn)。1 此處分線數(shù)據(jù)來(lái)源于中指數(shù)據(jù)庫(kù)。一線城市：北京 上海 深圳 廣州二線城市：天津 重慶 杭州 杭州(含蕭山余杭) 南京 武漢 成都 蘇州 大連 廈門(mén) 西安 長(zhǎng)沙 寧波 無(wú)錫 福州 沈陽(yáng) 青島 濟(jì)南 南昌合肥

16、 鄭州 太原 石家莊 長(zhǎng)春 哈爾濱 呼和浩特 ?？?南寧 蘭州 昆明 貴陽(yáng) 西寧 銀川 烏魯木齊 溫州 北海 三亞 成都(大成都) 蘇州(含吳江)。其中標(biāo)紅色為無(wú)數(shù)據(jù) or 數(shù)據(jù)有缺的城市。三四線城市：統(tǒng)計(jì)局口徑減去一線城市、二線城市之外的全部歸為三四線城市。 圖18 1-2 月商品住宅銷售金額分線同比（%）圖19 1-2 月商品住宅銷售金額分線環(huán)比（%）資料來(lái)源：CREIS，資料來(lái)源：CREIS，從銷竣比情況來(lái)看，截至 2019 年 1-2 月銷竣比數(shù)據(jù)為 1.13，與 2018 年 1-12 月相比減少 0.7。從待售面積來(lái)看，截至 2019 年 2 月末全國(guó)商品房待售面積為 5.23 億

17、平米，較 2018 年 12 月末減少 163 萬(wàn)平米，去化周期（按照 12 個(gè)月移動(dòng)平均計(jì)算）為 3.36月，與 2018 年 12 月末持平。圖20 全國(guó)商品房銷竣比情況圖21 全國(guó)商品房待售面積情況資料來(lái)源：wind，資料來(lái)源：wind，1-2 月房地產(chǎn)資金來(lái)源總量累計(jì)同比增加 2.12%2019 年 1-2 月全國(guó)房地產(chǎn)資金來(lái)源總量達(dá)到 2.45 萬(wàn)億元，累計(jì)同比增長(zhǎng) 2.12%，增速比 2018 年 1-12 月份下降 4.23 個(gè)百分點(diǎn)。圖22 全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源累計(jì)情況圖23 全國(guó)房地產(chǎn)單月開(kāi)發(fā)資金情況資料來(lái)源：wind，資料來(lái)源：wind，從 1-2 月總資金來(lái)源構(gòu)成情況來(lái)

18、看，國(guó)內(nèi)貸款占房地產(chǎn)資金來(lái)源的 20.31%，利用外資占比 0.21%，自籌資金占比 29.71%，其他資金占比 49.76%。逐個(gè)數(shù)據(jù)分析，房地產(chǎn)資金來(lái)源中國(guó)內(nèi)貸款 1-2 月達(dá)到 4976 億元，累計(jì)同比減少 0.5%，跌幅較 2018 年 1-12月收窄 4.4 個(gè)百分點(diǎn)。1-2 月自籌資金達(dá)到 7279 億元，累計(jì)同比減少 1.5%，增速較 2018年 1-12 月回落 11.2 個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人按揭貸款屬于其他資金范疇，1-2 月個(gè)人按揭貸款達(dá)到 3458 億元，累計(jì)同比增加 6.5%，較 2018 年 1-12 上升 7.34 個(gè)百分點(diǎn)。圖24 全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金累計(jì)構(gòu)成圖25 當(dāng)月

19、全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金構(gòu)成資料來(lái)源：wind，資料來(lái)源：wind，圖26 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中國(guó)內(nèi)貸款累計(jì)情況圖27 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中國(guó)內(nèi)貸款當(dāng)月情況資料來(lái)源：wind，資料來(lái)源：wind，2019 年 1-2 月房地產(chǎn)資金來(lái)源中利用外資為 52 億元，累計(jì)同比增長(zhǎng) 326.62%。圖28 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中利用外資累計(jì)情況圖29 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中利用外資當(dāng)月情況資料來(lái)源：wind，資料來(lái)源：wind，投資建議三大兌現(xiàn)期來(lái)臨，地產(chǎn)邏輯有望不斷提升：第一，宏觀數(shù)據(jù)兌現(xiàn)期，預(yù)計(jì)短期仍為下行趨勢(shì)。1-2 月宏觀數(shù)據(jù)顯示全國(guó)市場(chǎng)銷售面積同比下滑，我們認(rèn)為短期仍為下行趨勢(shì)。宏觀經(jīng)濟(jì)存在下行壓力的背景下，我們預(yù)計(jì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)的預(yù)期將逐步提升。第二，年報(bào)和 1 季報(bào)兌現(xiàn)期。我們預(yù)計(jì)板塊藍(lán)籌整體表現(xiàn)依舊穩(wěn)中有升。我們?cè)?2月 18 日發(fā)布的繼續(xù)看好地產(chǎn)藍(lán)籌，關(guān)注三大邊際改善中提到，財(cái)報(bào)季逐步來(lái)臨，房企有三大改善值得關(guān)注，包括：1）2018 年報(bào)表有望修復(fù)，凈負(fù)債率有所改善，