2022年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

1、2022年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析1. 板塊歸母權(quán)益首度下降，有息負(fù)債規(guī)模 收縮1.1 21 年板塊資產(chǎn)中貨幣比重下降，各梯隊(duì)負(fù)債結(jié)構(gòu)差異 較大21 年板塊資產(chǎn)中貨幣比重下降，負(fù)債中長(zhǎng)期有息負(fù)債比重下降：21 年板塊資產(chǎn)中貨 幣比重下降了 2pct 至 9%，其他部分相對(duì)平穩(wěn)，存貨依然占資產(chǎn)一半以上，其他應(yīng)收 款比重小幅上升至 10%。板塊負(fù)債中長(zhǎng)期有息負(fù)債比重下降 2pct 至 21%，有息負(fù)債 整體占負(fù)債約 30%，預(yù)收款及應(yīng)付款比重略有上升，預(yù)收款占負(fù)債比重約 32%，是 負(fù)債的主要構(gòu)成。21 年各梯隊(duì)資產(chǎn)中貨幣比重均有下降，第二梯隊(duì)降幅達(dá) 3pct：各梯隊(duì)資產(chǎn)構(gòu)成基本 相同，21 年各梯

2、隊(duì)資產(chǎn)中貨幣比重均有下降，其中第二梯隊(duì)降幅達(dá) 3pct，此外各梯 隊(duì)其他應(yīng)收款及長(zhǎng)期股權(quán)投資比重分別有所提升。第一梯隊(duì)負(fù)債以預(yù)收款為主，而第二三梯隊(duì)以有息負(fù)債為主，21 年第二梯隊(duì)短期有 息負(fù)債比重明顯提升：與資產(chǎn)構(gòu)成不同，第一梯隊(duì)負(fù)債結(jié)構(gòu)與第二、第三梯隊(duì)有較 大差異。第一梯隊(duì)負(fù)債以預(yù)收款為主，比重維持在 36%左右，其次為有息負(fù)債，比 重不到 30%，而第二及第三梯隊(duì)負(fù)債均以有息負(fù)債為主，21 年占比分別為 38%/40%， 其中第二梯隊(duì)短期有息負(fù)債比重明顯提升，比重達(dá) 18%。21 年各梯隊(duì)資產(chǎn)中貨幣比重均有下降，第二梯隊(duì)降幅達(dá) 3pct：各梯隊(duì)資產(chǎn)構(gòu)成基本 相同，21 年各梯隊(duì)資產(chǎn)中貨幣

3、比重均有下降，其中第二梯隊(duì)降幅達(dá) 3pct，此外各梯 隊(duì)其他應(yīng)收款及長(zhǎng)期股權(quán)投資比重分別有所提升。第一梯隊(duì)負(fù)債以預(yù)收款為主，而第二三梯隊(duì)以有息負(fù)債為主，21 年第二梯隊(duì)短期有 息負(fù)債比重明顯提升：與資產(chǎn)構(gòu)成不同，第一梯隊(duì)負(fù)債結(jié)構(gòu)與第二、第三梯隊(duì)有較 大差異。第一梯隊(duì)負(fù)債以預(yù)收款為主，比重維持在 36%左右，其次為有息負(fù)債，比 重不到 30%，而第二及第三梯隊(duì)負(fù)債均以有息負(fù)債為主，21 年占比分別為 38%/40%， 其中第二梯隊(duì)短期有息負(fù)債比重明顯提升，比重達(dá) 18%。1.2 資產(chǎn)端：第二、三梯隊(duì)總資產(chǎn)首度出現(xiàn)下降總資產(chǎn)增速逐年放緩，21 年第二及第三梯隊(duì)總資產(chǎn)首度出現(xiàn)下降：17 年至今板塊資

4、 產(chǎn)增速逐年放緩，21 年增速不到 5%，其中第二及第三梯隊(duì)增速轉(zhuǎn)負(fù)，總資產(chǎn)首度下 降。21 年板塊貨幣資金首度出現(xiàn)下降，其中第二梯隊(duì)降幅超 30%：21 年板塊貨幣資金 首度出現(xiàn)下降，且降幅超 10%，各梯隊(duì)均有下滑，其中第二梯隊(duì)降幅超 30%，第一 梯隊(duì)降幅相對(duì)較小，約 6%。21 年板塊存貨增速降至僅 1.8%，第二梯隊(duì)存貨及周轉(zhuǎn)率均有下降：板塊存貨增速 同樣逐年下滑，21 年僅上升 1.8%，其中第二梯隊(duì)存貨水平與貨幣資金一樣首度出現(xiàn) 下降，盡管如此，存貨周轉(zhuǎn)率不升反降，而第一及第三梯隊(duì)周轉(zhuǎn)率明顯提升。近 2 年板塊其他應(yīng)收款增速持續(xù)擴(kuò)大，21 年主要受第一梯隊(duì)拉動(dòng)：近 2 年板塊其他

5、 應(yīng)收款增速持續(xù)擴(kuò)大，21 年同比升 11.3%，主要受第一梯隊(duì)拉動(dòng)。其他應(yīng)收款主要 由關(guān)聯(lián)方及合作方往來(lái)款、土地保證金等構(gòu)成，其他應(yīng)收款增加可能與合作項(xiàng)目增 多有關(guān)。1.3 負(fù)債端：板塊有息負(fù)債規(guī)模首度出現(xiàn)收縮，但僅第一 梯隊(duì)三道紅線全部達(dá)標(biāo)總負(fù)債增速同樣逐年放緩，21 年第二及第三梯隊(duì)總負(fù)債仍有微升，與資產(chǎn)增速轉(zhuǎn)負(fù) 不同：與資產(chǎn)表現(xiàn)相似，2017 年至今板塊負(fù)債增速同樣逐年放緩，21 年不到 5%， 各梯隊(duì)升幅均有回落，值得注意的是，與資產(chǎn)增速轉(zhuǎn)負(fù)不同，第二及第三梯隊(duì)負(fù)債 仍有微升。21 年板塊有息負(fù)債規(guī)模首度出現(xiàn)收縮，僅第一梯隊(duì)規(guī)模微升：21 年板塊有息負(fù)債增 速轉(zhuǎn)負(fù)，為 17 年至今首

6、度出現(xiàn)下降，各梯隊(duì)僅第一梯隊(duì)有息負(fù)債微升 2%，第二及 第三梯隊(duì)有息負(fù)債規(guī)模均有收縮。21 年第二梯隊(duì)短期有息負(fù)債比重跳升，貨幣/短期有息僅第一梯隊(duì)超過(guò) 1X：從有息 負(fù)債結(jié)構(gòu)來(lái)看，21 年第二梯隊(duì)短期與長(zhǎng)期的比例跳升至 0.92，短期有息負(fù)債比重大 幅增加，貨幣覆蓋短期有息負(fù)債比例降至僅 0.5，而第一及第三梯隊(duì)短期與長(zhǎng)期的比 例分別為 0.31/0.50，相比 20 年末均有下降，貨幣覆蓋短期有息負(fù)債比例分別為 1.97/0.98，21 年末僅第一梯隊(duì)貨幣能覆蓋全部短期有息負(fù)債。21 年末第二梯隊(duì)凈負(fù)債率跳升至 147%，第一及第三梯隊(duì)連降第 4 年至 51%/82%： 21 年末板塊凈負(fù)

7、債率由 20 年末的 73.1%小幅上升至 75.8%，主要受第二梯隊(duì)表現(xiàn)影 響，盡管有息負(fù)債絕對(duì)量有所下降，21 年末第二梯隊(duì)凈負(fù)債率由 111.5%跳升至 147.1%，連降兩年后創(chuàng)歷史新高。第一及第三梯隊(duì) 21 年末凈負(fù)債率分別為 51.1%/81.8%，均連續(xù)下降第 4 年?？紤]其他權(quán)益工具后的凈負(fù)債率表現(xiàn)基本一致。21 年板塊應(yīng)付票據(jù)及應(yīng)付款項(xiàng)增速大幅放緩至個(gè)位數(shù)，總體規(guī)模相當(dāng)于有息負(fù)債的 40%：另一方面，21 年板塊應(yīng)付票據(jù)及應(yīng)付賬款增速大幅放緩至個(gè)位數(shù)，第二梯隊(duì) 增速僅 1%。從規(guī)模來(lái)看，21 年末板塊應(yīng)付票據(jù)及款項(xiàng)相當(dāng)于有息負(fù)債的 40%，第 二及第三梯隊(duì)不到 30%。21

8、年板塊預(yù)收款延續(xù)較低增速，第二梯隊(duì)受營(yíng)收下滑及預(yù)收增加影響業(yè)績(jī)鎖定性跳 升，存在較多已售項(xiàng)目有待竣工結(jié)算：21 年板塊預(yù)收款增速延續(xù) 20 年的低位，不到 10%，其中第二及第三梯隊(duì)經(jīng)歷了 20 年大幅放緩后 21 年升幅有所擴(kuò)大。相對(duì) 21 年 營(yíng)收，21 年末板塊業(yè)績(jī)鎖定性與 20 年末基本持平，預(yù)收/營(yíng)收比例 1.30，第一梯隊(duì) 由 1.38 降至 1.25，而第二梯隊(duì)受營(yíng)收下滑（-15%）及預(yù)收增加影響由 1.12 跳升至 1.48，第二梯隊(duì)存在較多已售項(xiàng)目有待竣工結(jié)算，第三梯隊(duì)由 1.14 升至 1.20。21 年板塊其他應(yīng)付款增速大幅放緩，從規(guī)模上略高于其他應(yīng)收款：與其他應(yīng)收款維

9、持較快增速不同（21 年 11.3%），21 年末板塊其他應(yīng)付款增速大幅放緩至 2%，其中 僅第一梯隊(duì)其他應(yīng)付款規(guī)模略有提升。盡管如此，從規(guī)模上看，第一梯隊(duì)其他應(yīng)付 款規(guī)模仍未超其他應(yīng)收款規(guī)模，而第二及第三梯隊(duì)其他應(yīng)付/其他應(yīng)收分別達(dá) 1.39/3.54。其他應(yīng)付款主要為關(guān)聯(lián)及合作方應(yīng)付往來(lái)款等。21 年末第一梯隊(duì)三道紅線均符合標(biāo)準(zhǔn)：從三道紅線標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，21 年末板塊整體僅剔 除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率未達(dá)標(biāo)（71.8%），貨幣/短期有息負(fù)債及凈負(fù)債率分別為 1.11/75.8%。分梯隊(duì)來(lái)看，第一梯隊(duì)三道紅線均達(dá)標(biāo)，第三梯隊(duì)僅貨幣/短期有息負(fù) 債未達(dá)標(biāo)，而第二梯隊(duì)三道紅線均未達(dá)標(biāo)。1.4 板塊歸母權(quán)

10、益近幾年來(lái)首度出現(xiàn)下降，受凈利率下滑 拖累 ROE 及 ROA 均大幅收窄板塊歸母權(quán)益近幾年來(lái)首度出現(xiàn)下降，第二梯隊(duì)在資產(chǎn)縮水背景下歸母權(quán)益大降 23%：21 年末，板塊少數(shù)股東權(quán)益增速大幅放緩，但占所有者權(quán)益比重繼續(xù)提升， 受總負(fù)債增長(zhǎng)較快及少數(shù)股東權(quán)益比重提升影響，板塊歸母權(quán)益近幾年來(lái)首度出現(xiàn) 下降。分梯隊(duì)看，21 年末第二梯隊(duì)在資產(chǎn)縮水背景下歸母權(quán)益大降 23%，此外第一 梯隊(duì)歸母權(quán)益規(guī)模大幅放緩至 6%，少數(shù)股東權(quán)益占所有者權(quán)益比重升至 46%（少數(shù) 股東損益/凈利潤(rùn)為 33%）。第一梯隊(duì)受凈利率下降拖累 ROE 及 ROA 均大幅下滑，第二及第三梯隊(duì)業(yè)績(jī)由盈轉(zhuǎn) 虧：受第二及第三梯隊(duì)歸

11、母凈利潤(rùn)轉(zhuǎn)負(fù)影響，21 年板塊 ROE 及 ROA 大幅下滑。第 一梯隊(duì) ROE 下降近 8pct 至 10.8%，ROA 下降超 1pct 至 2.0%，主要受歸母凈利率大 幅下降拖累，第二梯隊(duì)除了凈利率水平轉(zhuǎn)負(fù)外，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率同樣有所放緩，而權(quán) 益乘數(shù)大幅提升。2. 重點(diǎn)房企：資產(chǎn)負(fù)債表增速大幅放緩、 綠檔房企 8 家2.1 資產(chǎn)負(fù)債表增速大幅放緩，6 家歸母權(quán)益下降21 年末 14 家重點(diǎn)房企資產(chǎn)及負(fù)債增速均大幅放緩，華夏幸福、陽(yáng)光城等 6 家歸母 權(quán)益出現(xiàn)下降：21 年末重點(diǎn)房企資產(chǎn)及負(fù)債增速均大幅放緩，從歸母權(quán)益來(lái)看，21 年末華夏幸福及陽(yáng)光城歸母權(quán)益大幅跳水，榮盛、中南、首開(kāi)及華發(fā)

12、也有下滑，而 新城、濱江增速仍超 10%，表現(xiàn)靠前。21 年末外幣貨幣性負(fù)債凈額靠前的為華夏幸福、萬(wàn)科及新城：21 年末重點(diǎn)房企中外 幣貨幣性負(fù)債占總負(fù)債比重基本都在 5%以下，僅華夏幸福比重近 9%，此外陽(yáng)光城、 新城比重靠前。而外幣貨幣性資產(chǎn)占總資產(chǎn)比重均不超過(guò) 1%。21 年末外幣貨幣性負(fù) 債凈額靠前的為華夏幸福、萬(wàn)科及新城。2.2 資產(chǎn)：21 年 9 家重點(diǎn)房企貨幣資金下滑、僅保利及華 發(fā)存貨跌價(jià)減少21 年末除華夏幸福外重點(diǎn)房企資產(chǎn)以存貨為主，濱江、榮盛、華發(fā)及金科存貨倉(cāng)位 靠前：21 年末除華夏幸福外，重點(diǎn)房企資產(chǎn)均以存貨為主，比重在 40%-70%之間， 其中濱江、榮盛、華發(fā)及金

13、科比重超 60%，存貨倉(cāng)位靠前，華夏幸福除存貨外合同 資產(chǎn)（以園區(qū)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)應(yīng)收款為主）比重也在 30%以上。21 年末華僑城、金地、華發(fā)貨幣資金較多，新城及招蛇投資性房地產(chǎn)不容忽視：21 年末其他應(yīng)收款（以關(guān)聯(lián)及合作方往來(lái)款為主）比重基本在 10%-20%之間，金地、 首開(kāi)及陽(yáng)光城比重靠前，超 15%，而華發(fā)接近 0。此外，貨幣占總資產(chǎn)比重基本在 5%-15%之間，華僑城、金地、華發(fā)比重靠前達(dá) 14%，而華夏幸福不到 5%。值得注 意的是，新城及招蛇投資性房地產(chǎn)比重分別達(dá) 20%/13%，其中新城投資性房地產(chǎn)按 公允價(jià)值計(jì)量。21 年末 14 家重點(diǎn)房企中 9 家貨幣資金下滑，金地、保利升幅靠

14、前：21 年末 14 家重 點(diǎn)房企中 9 家貨幣資金出現(xiàn)下滑，其中陽(yáng)光城、華夏幸福、榮盛、金科及中南降幅 均超 30%，而金地、保利升幅超 15%，表現(xiàn)靠前。21 年末貨幣水平最高的為保利， 超 1700 億元，萬(wàn)科次之，同樣超過(guò)千億。從受限情況來(lái)看，除華夏幸福外，金科、 萬(wàn)科及中南受限資金占比超 35%。21 年 14 家重點(diǎn)房企中 5 家存貨增速轉(zhuǎn)負(fù)，濱江及招蛇維持兩位數(shù)增長(zhǎng)：21 年末 14 家重點(diǎn)房企存貨增速基本均有放緩，其中華夏幸福、首開(kāi)、新城等 5 家轉(zhuǎn)負(fù)，而濱 江及招蛇依然維持兩位數(shù)增長(zhǎng)。隨著總資產(chǎn)增速同樣放緩，21 年末存貨比重提升的 僅萬(wàn)科、中南等 4 家。從存貨周轉(zhuǎn)率來(lái)看，

15、排名前 9 位的房企 21 年周轉(zhuǎn)率水平均有 加速，后 5 位中僅濱江周轉(zhuǎn)率有所提升。華發(fā)、首開(kāi)、金科存貨中已完工比重靠前，21 年僅保利、招蛇及華發(fā)計(jì)提跌價(jià)占存 貨比重下降：21 年末 14 家重點(diǎn)房企存貨中已完工比重靠前的包括華發(fā)、首開(kāi)、金科 等，而濱江不到 5%。相比 20 年末，華發(fā)及華僑城已完工比重提升超 4pct。從計(jì)提 跌價(jià)來(lái)看，21 年 14 家重點(diǎn)房企中僅 3 家計(jì)提跌價(jià)占存貨比重下降，包括保利、招蛇 及華發(fā)，10 家均有上升，其中華夏幸福、陽(yáng)光城及新城比重超 2%。此外值得注意的 是濱江均未計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，或與其主要布局市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)健的長(zhǎng)三角區(qū)域有關(guān)。21 年末陽(yáng)光城、濱江

16、及新城存貨中抵押比例靠前：從存貨中借款費(fèi)用資本化額占比 來(lái)看，21 年末陽(yáng)光城、華發(fā)及榮盛排名靠前，存貨余額中借款費(fèi)用資本化的比例較 高可能與公司杠桿率及借款成本較高有關(guān)，三者存貨中抵押比例均超 20%。此外濱 江、新城及金科抵押比例同樣靠前。新城及招蛇投資性房地產(chǎn)占比超 10%：21 年除首開(kāi)及華夏幸福外重點(diǎn)房企投資性房 地產(chǎn)同比均略有上升，華發(fā)、保利及濱江升幅靠前，主要受存貨等轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)影響。從占總資產(chǎn)比重來(lái)看，新城及招蛇均超 10%，其中新城按公允價(jià)值計(jì)量投 資性房地產(chǎn)。2.3 負(fù)債：21 年末 9 家房企有息負(fù)債規(guī)模收縮，綠檔房企 8 家首開(kāi)及華發(fā)有息負(fù)債占總負(fù)債比重超一半，萬(wàn)科

17、及中南不到 20%：21 年末 14 家重 點(diǎn)房企中 8 家總負(fù)債由預(yù)收款為主，6 家以有息負(fù)債為主。具體來(lái)看，預(yù)收款比重在 22%-54%之間，濱江超 50%，而華夏幸福、首開(kāi)及華發(fā)不到 25%；有息負(fù)債比重在 17%-52%之間，首開(kāi)及華發(fā)超 50%，華夏幸福也達(dá)到 49%，短期有息負(fù)債比重高達(dá) 36%，而萬(wàn)科及中南有息負(fù)債比重不到 20%。此外以關(guān)聯(lián)方往來(lái)款為主的其他應(yīng)付 款占比在 8%-21%之間，招蛇及陽(yáng)光城占比靠前。而商業(yè)承兌匯票比重均在 5%以內(nèi)。21 年末 14 家重點(diǎn)房企中 9 家有息負(fù)債規(guī)模同比下滑，而金地、保利及招蛇升幅超 10%：我們按 3 種不同口徑計(jì)算有息負(fù)債規(guī)模，

18、有息負(fù)債 2 考慮了傳統(tǒng) 4 科目之外 的資產(chǎn)支持計(jì)劃、超短融等，為通常采用的口徑，而有息負(fù)債 3 另外增加了商業(yè)承 兌匯票及永續(xù)債。按有息負(fù)債 2 來(lái)看，21 年末 14 家重點(diǎn)房企中有 9 家同比下滑，而 20 年僅 2 家，其中榮盛、中南下滑幅度超 20%，而 5 家上升房企中，金地、保利及 招蛇升幅超 10%。相比有息負(fù)債，商業(yè)承兌匯票規(guī)?？傮w相對(duì)較小，僅中南、金科 及新城超過(guò) 50 億元。此外 21 年末 8 家房企存在永續(xù)債。新城、金科、中南、榮盛、華夏幸福及陽(yáng)光城擔(dān)保規(guī)模相當(dāng)于有息負(fù)債 80%以上： 擔(dān)保及抵押情況與有息負(fù)債基本相似，相比 20 年末，21 年末有更多房企出現(xiàn)同比

19、下 降。從擔(dān)保同比來(lái)看，萬(wàn)科、保利及新城同比升幅為兩位數(shù)，其中萬(wàn)科及保利有息 負(fù)債同比同樣有所上升。從規(guī)模上來(lái)看，21 年末重點(diǎn)房企擔(dān)保規(guī)模均低于有息負(fù)債 規(guī)模，其中新城、金科、中南、榮盛、華夏幸福及陽(yáng)光城擔(dān)保規(guī)模相當(dāng)于有息負(fù)債 80%以上，此外從抵押規(guī)模來(lái)看，除新城、榮盛、陽(yáng)光城及濱江外，均低于有息負(fù)債 規(guī)模。銀行及其他借款為重點(diǎn)房企有息負(fù)債的主要來(lái)源：考慮永續(xù)債及商業(yè)承兌匯票，我 們對(duì)重點(diǎn)房企有息負(fù)債來(lái)源進(jìn)行了梳理。銀行及其他借款為房企有息負(fù)債來(lái)源的主 要部分，占比基本均在一半以上，金地、首開(kāi)、華夏幸福相對(duì)較低，不到 60%，金 地及首開(kāi)公司債、中票等來(lái)源占比超過(guò) 30%。海外債（包括人民

20、幣債）比重靠前的 為陽(yáng)光城、華夏幸福、新城及萬(wàn)科，超 10%。此外永續(xù)債比重超 10%的為招蛇及華 夏幸福，商業(yè)承兌匯票比重超 10%的為中南。1 年以內(nèi)到期有息負(fù)債比重靠前的為華夏幸福、陽(yáng)光城、榮盛及金科，均超 40%： 按有息負(fù)債 2 口徑，1 年以內(nèi)到期有息負(fù)債比重靠前的為華夏幸福、陽(yáng)光城、榮盛及 金科，均超 40%，其中華夏幸福達(dá)到 71%，而首開(kāi)、保利及華僑城不到 20%。此外 在披露數(shù)據(jù)的房企中，濱江及金科 1-3 年有息負(fù)債比重分別達(dá)到 48%/60%，5 年以上 占比僅萬(wàn)科超 10%。近兩年平均融資成本均有改善，21 年末華夏幸福、新城及華發(fā)超 5%相對(duì)較高：從 披露平均融資成本的房企情況來(lái)，近 2 年基本均逐年