某地塊前期市場調(diào)查報(bào)告

1、泰龍地產(chǎn)某地塊前期市場調(diào)查報(bào)告TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc254982328 長泰縣09年2月-10年2月成交情況走勢(shì) PAGEREF _Toc254982328 h 2 HYPERLINK l _Toc254982329 長泰縣城城區(qū)20009年年供應(yīng)狀狀況分析析 PAGEREF _Toc254982329 h 3 HYPERLINK l _Toc254982330 長泰縣城城區(qū)產(chǎn)品品供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)分析析 PAGEREF _Toc254982330 h 3 HYPERLINK l _Toc254982331 長泰縣城城區(qū)個(gè)案案狀況分分析 PAGEREF _To

2、c254982331 h 4 HYPERLINK l _Toc254982332 長泰縣城城區(qū)住宅宅情況分分析 PAGEREF _Toc254982332 h 6 HYPERLINK l _Toc254982333 地塊位置置認(rèn)知 PAGEREF _Toc254982333 h 6 HYPERLINK l _Toc254982334 地塊四至至分析 PAGEREF _Toc254982334 h 7 HYPERLINK l _Toc254982335 項(xiàng)目建筑筑指標(biāo)分分析 PAGEREF _Toc254982335 h 8 HYPERLINK l _Toc254982336 項(xiàng)目SWWOT分分

3、析 PAGEREF _Toc254982336 h 8 HYPERLINK l _Toc254982337 主要消費(fèi)費(fèi)群體的的構(gòu)成 PAGEREF _Toc254982337 h 9 HYPERLINK l _Toc254982338 本項(xiàng)目客客群的初初步定位位 PAGEREF _Toc254982338 h 11 HYPERLINK l _Toc254982339 項(xiàng)目價(jià)格格推算 PAGEREF _Toc254982339 h 12長泰縣009年22月-110年22月成交交情況走走勢(shì)09年22月-110年22月受到到國家刺刺激政策策影響，銷售量量處于高高位，尤尤其以112月政政策即將將結(jié)束之

4、之際，銷銷售量達(dá)達(dá)到頂峰峰，同時(shí)時(shí)也消化化了大量量的存量量，進(jìn)入入20110年，隨著調(diào)調(diào)控政策策的出臺(tái)臺(tái)，成交交量出現(xiàn)現(xiàn)大幅下下降，除除政策因因素外，城區(qū)內(nèi)內(nèi)在售盤盤也是成成交量下下降的原原因之一一。 在成成交均價(jià)價(jià)方面，長泰城城區(qū)均價(jià)價(jià)較為穩(wěn)穩(wěn)定，正正常成交交價(jià)格在在33000-335000元/之間，由于近近期三遠(yuǎn)遠(yuǎn)第一城城的成交交量上升升，因此此拉低了了2月份份的成交交均價(jià)。長泰縣城城區(qū)20009年年供應(yīng)狀狀況分析析長泰20009年年全年銷銷售情況況呈現(xiàn)供供不應(yīng)求求的情況況，供求求基本持持平，供供求關(guān)系系為0.96：1。長泰縣城城區(qū)產(chǎn)品品供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)分析析由上圖可可見，目目前長泰泰市場的的主

5、要供供應(yīng)戶型型以兩房房為主，一房為為輔，但但經(jīng)過現(xiàn)現(xiàn)場的調(diào)調(diào)研，大大部分樓樓盤為規(guī)規(guī)避法規(guī)規(guī)和風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，采取取“1+11”的戶型型模式，戶型可可合并亦亦可拆分分，因此此，長泰泰市場的的主力暢暢銷戶型型為1220的小三三房和885-990的大兩兩房，從從中也可可看出，長泰城城區(qū)的房房產(chǎn)以本本地自住住客為主主。長泰縣城城區(qū)個(gè)案案狀況分分析美林灣.崇文城城位置長泰縣武武安鎮(zhèn)鶴鶴亭村南南面開發(fā)商福建眾力力房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司總建面積積903114.22容積率2.899綠地率30.66%平均售價(jià)價(jià)31000-37700元元/銷售率51%主推戶型型二房一房（31-86）91套占比300%二房（41-94

6、）196套套占比633%三房（1255-1229）14套占比5%五房（2011左右）2套占比1%六房（2100-2224）2套占比1%備注：以以最新預(yù)預(yù)售證數(shù)數(shù)據(jù)為主主美林灣.崇文城城目前已已完成銷銷售511%以上上，主要要1-66#樓已已經(jīng)銷售售完畢，目前在在售8、9、112#樓樓，主力力戶型以以兩房為為主，采采取戶型型捆綁銷銷售的模模式，110-111#樓樓王目前前已經(jīng)封封頂，預(yù)預(yù)計(jì)于下下半年上上市。三遠(yuǎn) 第第一城（6#、7#）位置長泰縣興興泰西路路開發(fā)商漳州市三三遠(yuǎn)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司總建面積積956552.335容積率2.4333綠地率30.228%平均售價(jià)價(jià)30000元/銷售率8

7、0%主推戶型型二房一房（36左右）36套占比355%二房（83左右）36套占比355%三房（94左右）30套占比300%備注：以以最新預(yù)預(yù)售證數(shù)數(shù)據(jù)為主主三遠(yuǎn)第一一城1-5#樓樓目前已已完成銷銷售800%以上上，目前前在售55#樓剩剩余戶型型，3月月份正式式推出66-7#樓，戶戶型與之之前推出出的基本本相似，帶電梯梯戶型仍仍未上市市。長泰縣城城區(qū)住宅宅情況分分析目前長泰泰城區(qū)已已交房的的商品房房中，以以底商多多層住宅宅為主，樓層55-7層層居多，目前無無帶電梯梯以及大大型社區(qū)區(qū)住宅項(xiàng)項(xiàng)目。地塊位置置認(rèn)知中心城區(qū)新城區(qū)三遠(yuǎn)第一城美林灣本項(xiàng)目據(jù)現(xiàn)場的的走訪了了解，目目前長泰泰縣城分分為龍津津溪西岸

8、岸的中心心城區(qū)和和龍津溪溪東岸的的新城區(qū)區(qū)，從上上圖所示示，目前前長泰城城區(qū)除了了位于新新區(qū)的美美林灣和和三遠(yuǎn)第第一城的的兩個(gè)樓樓盤以外外，老城城區(qū)并無無在售盤盤，這無無形中也也為本項(xiàng)項(xiàng)目帶來來絕對(duì)的的優(yōu)勢(shì)。地塊四至至分析四至北東西南東側(cè)：目目前仍是是民房為為主，屆屆時(shí)樓間間距將較較小，屬屬于社區(qū)區(qū)側(cè)街；西側(cè)：倉倉庫廠房房建筑，預(yù)計(jì)未未來開發(fā)發(fā)住宅，將形成成居住氣氣氛；南側(cè)：文文昌路沿沿線，景景觀面最最大的一一側(cè)，未未來商業(yè)業(yè)價(jià)值較較高；北側(cè)：目目前仍是是民房為為主，但但遠(yuǎn)景的的規(guī)劃較較好，規(guī)規(guī)劃路定定位較高高；地塊總結(jié)結(jié)：該地塊目目前僅有有一面臨臨街，周周圍居住住氣氛不不夠活躍躍，商業(yè)業(yè)氛圍

9、也也較差，但處于于文昌路路的延伸伸段，區(qū)區(qū)域前景景較好。項(xiàng)目建筑筑指標(biāo)分分析用地面積積：2999411.0996；建筑密度度：30%；容積率：2.88；總建筑面面積：8838335.006；建筑層數(shù)數(shù)：6-16層層；建筑高度度：不超超過544米；就本項(xiàng)目目的住宅宅指標(biāo)而而言，本本項(xiàng)目將將成為長長泰中心心城區(qū)史史上第一一個(gè)帶電電梯的高高層綜合合性住宅宅社區(qū)，規(guī)模在在長泰也也是首屈屈一指的的，建筑筑密度也也較小，因此樓樓間距、視野等等相關(guān)條條件都將將較為優(yōu)優(yōu)越。項(xiàng)目SWWOT分分析S優(yōu)勢(shì)：長泰首屈屈一指的的住宅項(xiàng)項(xiàng)目；老城區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目稀缺缺，吸引引大量當(dāng)當(dāng)?shù)乜蛻魬羧海晃挥谖牟费由焐於?，地地理區(qū)位位

10、優(yōu)勢(shì)明明顯；泰龍集團(tuán)團(tuán)在當(dāng)?shù)氐氐挠绊戫懥?。W劣勢(shì)：周邊居住住氣氛與與商業(yè)氣氣氛不強(qiáng)強(qiáng)；周邊民宅宅密度較較大，影影響區(qū)域域形象；僅有南面面沿街，沿街面面較小，商業(yè)價(jià)價(jià)值受到到影響。O機(jī)遇長泰第一一個(gè)帶電電梯樓盤盤，引進(jìn)進(jìn)新居住住理念；長泰廈門一一體化逐逐漸形成成。T威脅城區(qū)內(nèi)存存在未開開發(fā)地塊塊。主要消費(fèi)費(fèi)群體的的構(gòu)成按消費(fèi)群群體的職職業(yè)劃分分，本案案的主要要消費(fèi)群群體構(gòu)成成如下：各級(jí)企事事業(yè)機(jī)關(guān)關(guān)單位中中層以上上職員；城市中等等規(guī)模以以上的個(gè)個(gè)體經(jīng)營營者；鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)業(yè)的高層層經(jīng)營者者；按地域性性質(zhì)劃分分，本案案的主要要消費(fèi)群群體構(gòu)成成如下：縣城小康康生活以以上居民民；重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)達(dá)鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的企企業(yè)

11、經(jīng)營營者；已擁有廈廈門或其其他大城城市戶口口的長泰泰籍人；項(xiàng)目周邊邊村落的的投資客客；來自廈門門的投資資客；目前，長長泰大多多數(shù)普通通民眾對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)僅有一一些概念念上的認(rèn)認(rèn)知，而而少數(shù)社社會(huì)的資資本或知知識(shí)的精精英人士士由于受受到外界界的感染染和自身身敏銳的的眼界的的作用，對(duì)房地地產(chǎn)的認(rèn)認(rèn)識(shí)則相相當(dāng)成熟熟，他們們買房不不僅僅看看地段和和價(jià)格，往往更更關(guān)心產(chǎn)產(chǎn)品的品品質(zhì)和未未來的前前景，對(duì)對(duì)于社會(huì)會(huì)的景觀觀和物業(yè)業(yè)管理都都看的很很重；有人說：“社會(huì)是是少數(shù)精精英人士士推動(dòng)的的”，在房房地產(chǎn)界界亦是如如此。往往往都是是少數(shù)精精英人士士帶動(dòng)大大多數(shù)普普通民眾眾，引領(lǐng)領(lǐng)消費(fèi)觀觀念；購房的動(dòng)動(dòng)機(jī)換房族

12、：對(duì)目前前的居住住條件不不滿意，需要尋尋求新的的居住環(huán)環(huán)境；有富足資資本的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)階層層：購房房產(chǎn)保值值增值，同時(shí)，又可供供子孫今今后使用用；從農(nóng)村進(jìn)進(jìn)入城市市的人：有經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)的的農(nóng)民渴渴望城市市生活，同時(shí)又又讓子女女享受城城市的教教育環(huán)境境；買房結(jié)婚婚的年輕輕人：中中國人結(jié)結(jié)婚喜歡歡買新房房，房子子也是談?wù)劵檎摷藜薜馁Y本本之一；在外地長長泰籍成成功人士士：他們們通常在在外地都都有自己己的住處處，但是是落葉歸歸根，還還是希望望能在長長泰留有有一份祖祖業(yè)；廈門的投投資客：這部分分人熱衷衷于房地地產(chǎn)投資資，且看看好長泰泰未來的的發(fā)展前前景。購房者對(duì)對(duì)產(chǎn)品的的傾向居住品質(zhì)質(zhì)的傾向向：居住住品質(zhì)包包括

13、硬件件設(shè)施和和物業(yè)管管理，對(duì)對(duì)于某些些眼界開開闊的人人來說，好的居居住品質(zhì)質(zhì)才是最最重要的的；環(huán)境的傾傾向：對(duì)對(duì)于農(nóng)村村的購房房者來說說，城市市環(huán)境將將是一個(gè)個(gè)很大的的購房因因素；對(duì)樓盤前前景的傾傾向：對(duì)對(duì)于投資資客群來來說，項(xiàng)項(xiàng)目和項(xiàng)項(xiàng)目所在在區(qū)域的的背景和和先天條條件將是是最重要要的；購買的能能力對(duì)于長泰泰目前的的市場現(xiàn)現(xiàn)狀來說說，其購購買力是是足以消消化現(xiàn)有有樓盤的的供應(yīng)量量的，對(duì)對(duì)于購買買力的客客群細(xì)分分如下：第一購買買力階梯梯：各級(jí)級(jí)單位領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)層、民營企企業(yè)主、長泰外外籍成功功人士、廈門投投資客；第二購買買力階梯梯：換房房族、項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊投資客客；第三購買買力階梯梯：一次次置業(yè)的的普

14、通工工薪階層層、一次次置業(yè)的的農(nóng)民階階層；市場上未未滿足的的購房需需求從目前來來看，長長泰市場場上未能能滿足購購房者需需求的條條件很多多，細(xì)節(jié)節(jié)如下：規(guī)模社區(qū)區(qū)；封閉式管管理，衛(wèi)衛(wèi)生、安安全、有有序的社社區(qū)生活活；花園式的的社區(qū)景景觀，休休閑、拾拾趣的場場所；社區(qū)內(nèi)的的會(huì)所；社區(qū)內(nèi)成成熟的商商業(yè)配套套，如；內(nèi)有知知名連鎖鎖超市、有咖啡啡館等；成熟的運(yùn)運(yùn)動(dòng)配套套，如：網(wǎng)球場場、游泳泳池等；帶電梯的的高層或或小高層層住宅；本項(xiàng)目客客群的初初步定位位經(jīng)過對(duì)長長泰市場場的調(diào)研研以及對(duì)對(duì)長泰消消費(fèi)群體體的研究究，結(jié)合合本項(xiàng)目目的建造造標(biāo)準(zhǔn)，我們認(rèn)認(rèn)為：長泰房地地產(chǎn)市場場的現(xiàn)狀狀具有社社區(qū)品質(zhì)質(zhì)較低，缺乏

15、明明星樓盤盤，居住住理念陳陳舊，配配套條件件一般，社區(qū)花花園不具具規(guī)模的的特點(diǎn)。同時(shí)我們們發(fā)現(xiàn)，長泰當(dāng)當(dāng)?shù)氐母桓辉ｋA層層對(duì)住宅宅品質(zhì)的的要求正正在逐步步提高，地區(qū)高高檔住宅宅是市場場的空白白，因此此，我們們認(rèn)為：該項(xiàng)目的的推出將將填補(bǔ)長長泰市場場的一大大空白，吸引當(dāng)當(dāng)?shù)馗辉ＴＨ后w購購房，因因此本項(xiàng)項(xiàng)目的客客戶群將將是長泰泰當(dāng)?shù)剡M(jìn)進(jìn)行二次次置業(yè)的的富裕群群體為主主。項(xiàng)目價(jià)格格推算項(xiàng)目價(jià)格格預(yù)測各各權(quán)重因因素比較較對(duì)比因素素可比權(quán)重重本案三遠(yuǎn)第一一城美林灣地段區(qū)位位30%1009598項(xiàng)目規(guī)模模10%100108107容積率10%10010599景觀資源源10%10098106內(nèi)部配套套15%1009898市場口碑碑20%100105103開發(fā)團(tuán)隊(duì)隊(duì)5%100108102修正指數(shù)數(shù)100%100100.7101項(xiàng)目銷售售均價(jià)（元/）-3000035000修正價(jià)格格-3021135355可比權(quán)重重-20%80%本案比較較價(jià)格（元/）34322 在目前產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃劃未知的的情況下下，我們們就地塊塊的綜合合開發(fā)情情況，進(jìn)進(jìn)行簡要要的價(jià)格格推算，獲得單單價(jià)為334322元/，如按按照100%的浮浮動(dòng)空間間計(jì)算，預(yù)計(jì)銷銷售單價(jià)價(jià)將為：37775元/ DATE M.d.yyyy 9.3.2022 DATE HH:mm 05