房地產(chǎn)估價理論與實務(wù)（第三版）第03章市場比較法

1、第三章 市場比較法12014年10月一、市場比較法的基本原理1、市場比較法的概念 市場比較法也稱比較法、市場法、交易實例比較法，是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)（即可比實例）進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法 。市場比較法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場交易價格為導(dǎo)向求取估價對象的價值。22014年10月2、市場比較法適用的對象和條件 市場比較法適用的估價對象是數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)。也就是說，市場比較法的基礎(chǔ)是同一供求圈內(nèi)有與估價對象相類似的近期交易的房地產(chǎn)。市場比較法適用的條件是在估價時點近期擁有大量類

2、似房地產(chǎn)的交易實例。如果交易實例資料太少，不僅會影響估價結(jié)果的準(zhǔn)確性和客觀性，甚至?xí)故袌霰容^法無法采用。32014年10月二、市場比較法的基本步驟 運用市場比較法估價應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：搜集交易實例選取可比實例建立價格可比基礎(chǔ)交易情況修正市場狀況調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整求取比準(zhǔn)價格42014年10月1、搜集交易實例 搜集內(nèi)容完整、真實的交易實例，是保證估價結(jié)果客觀合理的一個基本前提。搜集交易實例應(yīng)包括下列內(nèi)容：1）交易雙方情況及交易目的；2）交易實例房地產(chǎn)狀況； 3）成交價格及計價方式 ； 4）付款方式。52014年10月2、選取可比實例 選取可比實例就是從已搜集和積累的大量交易實例中，選取與估價對

3、象房地產(chǎn)條件相同或相似的、交易類型與估價目的吻合的、成交日期與估價時點相近的、成交價格為正常價格或可修正為正常價格的交易實例。 1)選取可比實例的質(zhì)量要求 ： 可比實例是與估價對象類似的房地產(chǎn)、可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合、成交日期應(yīng)與估價對象房地產(chǎn)的估價時點相近 、成交價格為正常價格或可修正為正常價格 。2)選取可比實例的數(shù)量要求 ：一般選取3個以上（含3個）、10個以下（含10個）可比實例即可。 62014年10月3、建立價格可比基礎(chǔ) 選取可比實例后，應(yīng)對可比實例的成交價格進(jìn)行換算處理，建立價格可比基礎(chǔ)。統(tǒng)一其表達(dá)方式和內(nèi)涵。換算處理應(yīng)包括下列內(nèi)容：統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍；統(tǒng)一付款方式（應(yīng)統(tǒng)

4、一為在成交日期時一次總付清）；統(tǒng)一采用單價；統(tǒng)一幣種和貨幣單位；統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位。4、交易情況修正 交易情況修正，是排除交易行為中的某些特殊因素所造成的可比實例的成交價格偏差，將其成交價格修正為正常價格。 交易情況修正的方法 ：72014年10月1）總價法是基于總價進(jìn)行修正。2）單價法是基于單價進(jìn)行修正。3)采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：可比實例成交價格交易情況修正系數(shù)=可比實例正常市場價格在百分率法中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常市場價格為基準(zhǔn)來確定。假設(shè)可比實例成立價格比其正常市場價格高低的百分率為S% （當(dāng)可比實例成交價格比其正常市場價格高的，為+S%；低的，為S%），則有

5、可比實例成交價格1/(1S%) =可比實例正常市場價格可比實例成交價格100/(100S%)=可比實例正常市場價格4）采用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：可比實例正常市場價格=可比實例成交價格交易情況修正數(shù)額82014年10月5、市場狀況調(diào)整 市場狀況調(diào)整是將可比實例在其成交日期的價格修正到在估價時點的價格。市場狀況調(diào)整實質(zhì)上是對房地產(chǎn)市場狀況對房地產(chǎn)價格的影響進(jìn)行修正，故又可稱為房地產(chǎn)市場狀況調(diào)整。 在可比實例的成交日期至估價時點期間，隨著時間的流逝，房地產(chǎn)價格可能發(fā)生的變化有以下三種情況：平穩(wěn)；上漲；下跌。 。市場狀況調(diào)整的方法 ：92014年10月市場狀況調(diào)整主要采用百分率法，還可采

6、用價格指數(shù)法或價格變動率法。（1）百分率法采用百分率法進(jìn)行市場狀況調(diào)整的一般公式為：可比實例在估價時點的價格=可比實例在成交日期的價格市場狀況調(diào)整系數(shù)其中，市場狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)以成交日期的價格為基準(zhǔn)來確定。假設(shè)從成交日期到估價時點，可比實例的價格上漲時的百分率為+T%；可比實例的價格下跌時的百分率為-T%，則：可比實例在估價時點的價格=可比實例在成交日期的價格（1 T% ）102014年10月（2）價格指數(shù)法價格指數(shù)包括定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)。在價格指數(shù)編制過程中，需要選擇某個時期作為基期。采用定基價格指數(shù)進(jìn)行市場狀況調(diào)整的公式為： 112014年10月（3）價格變動率法房地產(chǎn)價格變動率有逐

7、期遞增或遞減的價格變動率和期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率。采用逐期遞增或遞減的價格變動率進(jìn)行市場狀況調(diào)整的公式為：122014年10月6、房地產(chǎn)狀況調(diào)整 房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實例在自身狀況下的價格調(diào)整為在估價對象狀況下的價格 。1）房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容：房地產(chǎn)狀況調(diào)整可分解為實物狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整和區(qū)位狀況調(diào)整。 （1）實物狀況調(diào)整實物狀況是指對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)實物因素的狀況。對土地來說，實物狀況調(diào)整主要包括面積大小、形狀、地形、地勢、地基(工程地質(zhì))、土壤、開發(fā)程度等影響房地產(chǎn)價格的因素；對建筑物來說，實物狀況調(diào)整主要包括建筑規(guī)模(如建筑面積大小)、外觀、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、

8、裝飾裝修、日照、采光、通風(fēng)、保溫、隔熱、隔聲、防水、層高和室內(nèi)凈高、空間布局等影響房地產(chǎn)價格的因素。132014年10月（2）權(quán)益狀況調(diào)整進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整，是將可比實例在其權(quán)益狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象權(quán)益狀況下的價格。權(quán)益狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括土地使用期限、規(guī)劃條件(如容積率)、出租情況、地役權(quán)設(shè)立情況等影響房地產(chǎn)價格的因素。（3）區(qū)位狀況調(diào)整區(qū)位狀況調(diào)整，是將可比實例在其區(qū)位狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象區(qū)位狀況下的價格。區(qū)位狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容包括位置(如所處的方位、與相關(guān)場所的距離、臨街狀況、朝向、樓層)、交通條件(如進(jìn)、出的方便程度)、外部配套設(shè)施(如基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施

9、)、周圍環(huán)境和景觀(如自然環(huán)境、人文環(huán)境)等影響房地產(chǎn)價格的因素，具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價對象的用途而定。142014年10月2）房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法有：總價法和單價法；差額法和百分率法；相加法和相乘法；直接比較法和間接比較法。（1）總價法和單價法房地產(chǎn)狀況調(diào)整的總價法和單價法，與交易情況修正的總價法和單價法相同。（2）差額法和百分率法152014年10月（3）相加法和相乘法在百分率法中，當(dāng)同時對多種因素進(jìn)行調(diào)整時，又有相加法和相乘法。（4）直接比較法和間接比較法162014年10月8、求取比準(zhǔn)價格1）求取單個可比實例的比準(zhǔn)價格：172014年10月182014年10月2）求取最

10、終比準(zhǔn)價格從理論上講，綜合的方法主要有三種：平均數(shù)法、中位數(shù)法、眾數(shù)法。（1）平均數(shù)法平均數(shù)法又包括簡單算術(shù)平均數(shù)法和加權(quán)算術(shù)平均數(shù)法。（2）中位數(shù)法中位數(shù)法是將修正出的各個價格按由低到高的順序排列，如果是奇數(shù)個價格，那么處在正中間位置的那個價格為綜合出的一個價格；如果是偶數(shù)個價格，那么處在正中間位置的那兩個價格的簡單算術(shù)平均數(shù)為綜合出的一個價格。（3）眾數(shù)法眾數(shù)是一組數(shù)值中出現(xiàn)頻數(shù)最多的那個數(shù)值。192014年10月2014年10月20市場比較法搜集交易實例理論依據(jù)：替代原理適用對象：數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)適用條件：在估價時點近期擁有大量類似房地產(chǎn)的交易實例存入交易實例庫選取可比實例分析估價對象內(nèi)容：交易雙方情況及交易目的、交易實例房地產(chǎn)狀況、成交價格及計價方式、付款方式建立價格可比基