百麗通州物流園-項目工作可行性研究報告材料

1、百麗通州物流園項目可行性研究報告工程經(jīng)濟(jì)學(xué)作業(yè)項目可行性研究報告百麗通州物流園建設(shè)項目目錄-*、總論1123二、項目的規(guī)劃相關(guān)性與建設(shè)必要性 334三、場址選擇5 TOC o 1-5 h z 5 5 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 四、投資估算與資金籌措 8 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 4.1投資估算89五、財務(wù)評價9評價依據(jù)9根底數(shù)據(jù)與參數(shù)10 HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 營業(yè)收入估算10本錢費(fèi)用估算10 HYPERLINK l

2、bookmark20 o Current Document 盈利能力分析10償債能力分析10財務(wù)評價結(jié)論10六、可行性研究的結(jié)論與建116.1可行性研究結(jié)論116.2可行性研究建議11附表12一、總論百麗通州物流園項目 本項目由百麗國際控股承辦。百麗國際控股，前身是百麗集團(tuán)，創(chuàng)建于 1992年 3月8日，于2007年5月23日在某某成功上市，中國大陸著名的鞋業(yè)品牌連鎖 經(jīng)營公司，主要經(jīng)營鞋類業(yè)務(wù)與運(yùn)動服飾業(yè)務(wù)，據(jù)中國行業(yè)企業(yè)信息中心統(tǒng)計， 2011年度，以銷售額計國內(nèi)女皮鞋市場排名前 10名中，有6個品牌屬于白麗集 團(tuán)，它們分別是百麗第一，天美意第二、他她第三，思加圖第五, 百思圖第八和森達(dá)-

3、女鞋第九；森達(dá)-男鞋店男裝皮鞋市場排名首位，截至 于2012年6月30日，百麗國際控股在中國大陸擁有自營零售店 15,964家，在 某某與澳門擁有自營零售店163家，實力宏厚。1投資項目可行性研究指南試用版；2建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)第三版；3馬駒橋鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃20042020年4通州區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會開展第十二個五年規(guī)劃綱要5市十二五時期物流業(yè)開展規(guī)劃6市國民經(jīng)濟(jì)和社會開展第十二個五年規(guī)劃綱要7相關(guān)設(shè)計規(guī)X標(biāo)準(zhǔn)等正在加快步伐融入世界經(jīng)濟(jì)的中國，物流業(yè)開展空間巨大，市場前景看好，將成為經(jīng)濟(jì)開展新的增長點。被經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱為繼勞動力、自然資源之后的第三利潤源泉 物流管理已引起企業(yè)界的廣泛關(guān)注。 然

4、而，長期以來，我國許多 廠商把經(jīng)營重點都放在生產(chǎn)和銷售環(huán)節(jié)上，想方設(shè)法從這兩個環(huán)節(jié)中找到利潤， 卻往往對物流中潛在的利潤視而不見。不僅大多數(shù)國有大中型企業(yè)對物流認(rèn)識和 重視不夠，而且不少地區(qū)和主管部門也未能充分意識到物流管理對市場流通、經(jīng)濟(jì)繁榮所起的重要作用。有資料顯示，2000年我國實現(xiàn)GDP為89404億元，全 社會物流費(fèi)用支出高達(dá)17880億元，約占GDP的20%;實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值73965 億元，物流費(fèi)用高達(dá)29586億元，約占40%,就是說，全社會物流費(fèi)用每降低 一個百分點，就可以節(jié)約178.8億元費(fèi)用；工業(yè)總產(chǎn)值每提高1個百分點，賬 面反映占壓資金就多達(dá)近300億元。美國目前全社會物

5、流費(fèi)用支出不足 GDP的 10%,如果我國能達(dá)到這一水平，按照2000年的GDP水平，將可以為全社會節(jié) 約8940.4億元的物流本錢，或者說可以多產(chǎn)生近 9000億元的利潤。由此可見， 物流管理這個第三利潤源泉噴涌而出，將會給企業(yè)、給社會帶來滾滾財源， 節(jié)約大量的人力物力，物流業(yè)開展空間將是巨大的。這將對企業(yè)、社會經(jīng)濟(jì)的開 展產(chǎn)生巨大的推動力。而且通州區(qū)是京杭大運(yùn)河河畔的產(chǎn)業(yè)新城， 作為重點建設(shè)的新城區(qū)，通州新 城開展目標(biāo)也定為“區(qū)域服務(wù)中心、文化產(chǎn)業(yè)基地、濱水宜居新城。同時通州 區(qū)也正在加快建設(shè)中心城，使之成為城市化的龍頭。中心城將在現(xiàn)有根底上向東 南方向拓展，新城規(guī)劃中心城面積達(dá)到 115

6、平方公里，能容納90萬人口。在通 州新城X圍內(nèi)，將構(gòu)建“一河兩翼，南拓東進(jìn)，組團(tuán)開展的空間結(jié)構(gòu)，主要 引導(dǎo)開展行政辦公、商務(wù)金融、文化、會展等功能，是中心城行政辦公、金融貿(mào) 易等職能的補(bǔ)充配套區(qū)。在近兩年，通州投資百億元加強(qiáng)了以道路交通、供熱、燃?xì)?、生態(tài)環(huán)境等為主的城市根底設(shè)施建設(shè)，新城根本框架初步形成、公共服務(wù) 設(shè)施不斷完善。京津公路通州段、運(yùn)河?xùn)|西大街、北苑高架橋、北關(guān)高架橋等一 大批道路橋梁建成，二中通州分校、育才中學(xué)、史家胡同小學(xué)、北工大通州分校、 中醫(yī)醫(yī)院通州分院等眾多優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療資源相繼落戶，城市服務(wù)功能不斷增強(qiáng)， 為未來新城開發(fā)和產(chǎn)業(yè)開展創(chuàng)造了條件。 商家也對通州中心城覬覦多時

7、：品牌商 業(yè)和社區(qū)商業(yè)都在快速進(jìn)駐，精品百貨正在快速崛起。這表現(xiàn)了通州的潛力。而 此時百麗通州物流園項目建成后，其為 總部+物流的倉儲物流業(yè)務(wù)，它將 作為地區(qū)的區(qū)域配送中心，承當(dāng)?shù)貐^(qū)包括城區(qū)、近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)各連鎖店商品的 總庫存儲周轉(zhuǎn)任務(wù)，對商品進(jìn)展存儲與零售配送與售后維修，滿足每年1500萬件的商品周轉(zhuǎn)量的作業(yè)要求，為企業(yè)帶來巨大的盈利。同時為了通州乃至地區(qū)的可持續(xù)開展， 加快傳統(tǒng)作業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)、向現(xiàn)代服 務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型與提升城市形象和促進(jìn)長效管理，滿足社會與經(jīng)濟(jì)日益增長的需要， 依據(jù)市國民經(jīng)濟(jì)和社會開展第十一個五年規(guī)劃綱要 文件精神，項目的建設(shè)顯 得尤為迫切。百麗通州物流園項目建成后將作為地區(qū)

8、的區(qū)域配送中心。本項目位于市通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)，具體地點為：東至通州物流園八號路，南至 通州物流園二號路，西至空地，北至倉儲一街。、內(nèi)容與主要設(shè)備材料 建設(shè)規(guī)模： 項目總占地面積平方米，項目占地面積 25040平方米，建筑面積43228平方米， 其中建筑控制規(guī)模43333平方米，用地性質(zhì)：W4物流用地。建設(shè)內(nèi)容：建2棟倉庫、1棟辦公樓、地上4-5層、簡單裝修；1棟宿舍樓、 地上6層、簡單裝修。外墻采用涂料裝飾，安裝小型空調(diào)。主要設(shè)備材料：1、建筑材料，外墻裝飾材料，門窗玻璃，衛(wèi)生潔具；2、防水防腐材料，油漆涂料，閥門組件，陶瓷制品，儀器儀表；3、給排水系統(tǒng)，消防系統(tǒng)，管件管材，供水設(shè)備，室外排水；

9、 4、建筑電氣，照明燈具，低壓電 器，電線電纜，弱電系統(tǒng)，防雷系統(tǒng)，低壓配電柜。本項目為市通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)建設(shè)工程， 地處縣城區(qū)，周邊“六通一平“六通 指通上水、通下水、通燃?xì)?、通電力、通電信、通路?”一平指宗地內(nèi)場地自 然平整城市根底設(shè)施配套條件好。項目建設(shè)進(jìn)度 本項目計劃于2013年02月開始，2014年09月完成，預(yù)計建 設(shè)工期19個月。項目投資和籌資方案 本項目總投資為27032.70萬元，其中建設(shè)投資萬元， 籌資方案為銀行貸款。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1-1項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表在舁 廳P項目名稱單位數(shù)量1項目占地面積m2250402建筑面積m2432283建筑密度%4容積率5總投資估算萬

10、元6建設(shè)投資估算萬元7預(yù)計年均營業(yè)收入萬元2800008預(yù)計年均利潤總額萬元849009預(yù)計年均凈利潤5075810預(yù)計投資凈利潤率11財務(wù)內(nèi)部收益率稅后%12投資回收期稅后年213借款償還期年2本項目的實施滿足社會與經(jīng)濟(jì)日益增長的需求， 有助于經(jīng)濟(jì)的快速開展，利 于我們生活水平的的提高，更會給企業(yè)帶來滾滾的財源，使企業(yè)得到更好的開展， 符合通州經(jīng)濟(jì)開展的總體戰(zhàn)略部署，有助于促進(jìn)和諧社會的開展。二、項目的規(guī)劃相關(guān)性與建設(shè)必要性2.1.1馬駒橋鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃20042020年馬駒橋鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃2004 2020年中指明了馬駒橋鎮(zhèn)位于進(jìn)京、下衛(wèi)、入冀、出關(guān)的交通樞紐上，交通 條件極為便利，物流運(yùn)

11、輸對馬駒橋鎮(zhèn)來說是一種新興產(chǎn)業(yè)， 馬駒橋鎮(zhèn)開展物流運(yùn) 輸?shù)臐摿薮?。同時也明確了要利用市物流園區(qū)落戶馬駒橋的重大機(jī)遇，結(jié)合其作為重要交通樞紐的地位，梳理園區(qū)對內(nèi)對外交通，統(tǒng)籌合理安排倉儲物流用地， 為區(qū)域周邊地區(qū)和城市生產(chǎn)生活提供有效服務(wù)的原如此。還規(guī)劃倉儲物流用地集 中分布在通州物流園區(qū)和大杜社工業(yè)園區(qū)北側(cè)， 分別占地公頃和公頃。對于物流 園區(qū)的規(guī)劃如此按照通州物流園區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 確定的用地規(guī)模建設(shè)，占 地504公頃。并且在第七十九條也明確了近期的建設(shè)重點為：1加快對馬駒橋鎮(zhèn)中心區(qū)改造；2完善環(huán)保園區(qū)和物流園區(qū)；3建立馬駒橋鎮(zhèn)東西部聯(lián)系道路。通州區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會開展第十二個五年規(guī)劃綱要通

12、州區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會開展第十二個五年規(guī)劃綱要 中點明了要堅持“優(yōu)化提高一產(chǎn)、二三產(chǎn)業(yè)并 重，突出開展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的思路，大力調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，形成了 “三二一產(chǎn)業(yè) 格局，第三產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到 50犯上。并提出環(huán)渤海區(qū)域 合作進(jìn)一步深化：通州是環(huán)渤海多條開展走廊的重要節(jié)點，地處京津聯(lián)系帶軸心、 京津冀現(xiàn)代化交通體系核心位置，是參與區(qū)域分工合作、服務(wù)環(huán)渤海的“橋頭 堡。隨著以京津冀為核心的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈戰(zhàn)略地位的提高，區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量不斷擴(kuò)大，分工協(xié)作趨勢更加明顯，依托首都、面向環(huán)渤海的區(qū)位優(yōu)勢將使通州可以 利用更大X圍的資源實現(xiàn)自身快速開展。也指出了要大力開展與世界城市功能相 適應(yīng)的高端商務(wù)

13、、高端制造、現(xiàn)代物流、文化創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)開展方式， 深度調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，使之成為首都經(jīng)濟(jì)開展新的增長極，成為國家第三增長極與 環(huán)渤海城市群合作開展的重要樞紐。 在一個目標(biāo)：建設(shè)現(xiàn)代化國際新城中包含了 要打造高端物流中心。在構(gòu)建“一核三區(qū)、三帶四組團(tuán)的區(qū)域空間格局中，京 哈高速產(chǎn)業(yè)帶、京滬高速產(chǎn)業(yè)帶重點開展高端制造業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)。在綱要第二章更是指明了要重點打造三大產(chǎn)業(yè)，其一即為現(xiàn)代物流，要 大力引進(jìn)“總部+物流、“生產(chǎn)基地+物流、”展示交易+物流等高端物流項 目，繼續(xù)提高協(xié)作程度，加強(qiáng)城市物流系統(tǒng)和物流主通道建設(shè)， 逐步形成末端共 同配送的高效物流組織模式。繼續(xù)完善電子商務(wù)開展環(huán)境，搭建認(rèn)

14、證、支付、交 易、清算、誠信等平臺，做大做強(qiáng)電子商務(wù)。同時也指出要加快建設(shè)重點產(chǎn)業(yè)功 能區(qū)，其一即為現(xiàn)代物流集聚區(qū)，以物流基地為根底，抓住市重點物流基地建設(shè) 以與某某口岸東移契機(jī)，以電子商務(wù)型物流和快速消費(fèi)品物流為重點，逐步形成 流通企業(yè)集聚區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)和流通總部商貿(mào)區(qū)等功能區(qū)域。2.1.3市國民經(jīng)濟(jì)和社會開展第十二個五年規(guī)劃綱要市國民經(jīng)濟(jì)和社會開展第十二個五年規(guī)劃綱要中的專欄1:生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)中亦點明了開展流通服務(wù)。運(yùn)用現(xiàn)代信息技術(shù)、創(chuàng)新營銷模式與金融服務(wù)配套 等手段，提升流通業(yè)的現(xiàn)代化水平。加快交通樞紐、大型物流節(jié)點和流通網(wǎng)絡(luò)的 建設(shè)，強(qiáng)化批發(fā)業(yè)和物流業(yè)的營運(yùn)控制功能。鼓勵商業(yè)流通企業(yè)開展

15、連鎖經(jīng)營和 電子商務(wù)等現(xiàn)代流通方式，培育專業(yè)化、規(guī)模化的貿(mào)易企業(yè)和品牌代理商。 同時 第二篇中指出打造通州高端商務(wù)服務(wù)區(qū)。 依托新城開發(fā)，重點開展總部經(jīng)濟(jì)、高 端商務(wù)、康體醫(yī)療、文化傳媒、會展培訓(xùn)等產(chǎn)業(yè)，積極吸引僑資總部落戶，建設(shè) 成為彰顯國際新城形象的特色高端商務(wù)服務(wù)區(qū)。 在第五篇也指明了集中力量聚焦 通州，全面承接中心城功能疏解，突出商務(wù)、文化、教育、醫(yī)療等城市綜合服務(wù) 功能，充分彰顯運(yùn)河文化與濱水特色，堅持先進(jìn)理念、技術(shù)和標(biāo)準(zhǔn)，將通州新城 打造成為國際一流的現(xiàn)代化新城。企業(yè)優(yōu)勢百麗國際控股自籌建以來，公司就定位與廣闊客商建立的不僅僅是一種單純 的供需關(guān)系，同時還結(jié)實的建立了相互促進(jìn)、共同

16、開展的友好合作伙伴關(guān)系。堅 持以滿足客戶的需求為奮斗目標(biāo)，以客戶的意見和建議為鞭策，以“推己與人， 士為知己，誠信互動，成敗相依為宗旨，來滿足客戶的技術(shù)要求與不同需求， 用我們的技術(shù)和責(zé)任與榮譽(yù)感為客戶提供產(chǎn)品的價值與服務(wù)。在政府的支持和公司的努力下，共濟(jì)一班人已成為有志之士發(fā)揮聰明才智、 一展壯志抱負(fù)的理想舞臺。以 小河無水大河干為原如此，以尊重心看待員工 與企業(yè)之間的關(guān)系，通過先進(jìn)和科學(xué)的國際質(zhì)量管理模式， 公司在管理上將更加 規(guī)X和完善。本著創(chuàng)新某某、改革進(jìn)取、爭抓實干的宗旨和鍥而不舍的創(chuàng)業(yè)精 神，百麗國際控股將開創(chuàng)一個更加輝煌的明天。2.2.2項目投資優(yōu)勢本項目具有投資回收期短，效益好

17、，利潤高的特點，有利于企業(yè)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié) 構(gòu)調(diào)整與轉(zhuǎn)變增長方式，實現(xiàn)較快企業(yè)盈利。在經(jīng)營上，公司一直以供給鏈控制最大化，供給鏈運(yùn)行快速化為戰(zhàn)略目標(biāo)， 將產(chǎn)品生產(chǎn)、銷售網(wǎng)絡(luò)控制與品牌 經(jīng)營合為一體，并充分運(yùn)用信息技術(shù)縮短供給鏈的運(yùn)行周期，縮短產(chǎn)品與市場的 時空距離，使生產(chǎn)、銷售保持均衡，產(chǎn)品供給與市場需求達(dá)成良性循環(huán)。因此本 項目貫徹了公司一貫的經(jīng)營戰(zhàn)略：供給鏈控制最大化和 供給鏈運(yùn)行快速化，同時項 目也屬于綠色物流順應(yīng)政策物流的開展趨勢。綠色物流是指在物流過程中抑制物流對環(huán)境造成危害的同時，實現(xiàn)對物流環(huán)境的凈化，使物流資源得到最充分利用。綠色物流源于對生態(tài)環(huán)境的保護(hù)， 對資 源的節(jié)約，表現(xiàn)了可持續(xù)

18、開展的戰(zhàn)略觀點。綠色物流的概念目前還沒有完全成熟， 但把綠色物流的概念引向?qū)嵺`，其意義是非常重大的。我國“十二五規(guī)劃提出，“十二五末我國萬元GDP能耗將下降17%,排 污指標(biāo)要下降10%,并明確提出要把我國建設(shè)成一個資源節(jié)約型、環(huán)境友好型的和諧社會。而化工企業(yè)具有高能耗、高污染的特點，它不但存在化工生產(chǎn)中，而 且存在化工企業(yè)的物流中。在化工企業(yè)的供給物流、生產(chǎn)物流與分銷物流等物流 子系統(tǒng)的各物流環(huán)節(jié)中，都存在著非綠色因素，嚴(yán)重地影響著企業(yè)的開展?jié)摿?人們的生存環(huán)境。因此對化工企業(yè)實施綠色物流具有戰(zhàn)略意義，勢在必行。三、場址選擇 通州區(qū)區(qū)域地理坐標(biāo)北緯39 36，一40,幽 116 32，一1

19、160 56, 位于市東南部，京杭大運(yùn)某某端，地處長安街延長線東端，是京杭大運(yùn)河的北起 點、首都的東大門，西臨某某區(qū)、大興區(qū)，北與順義區(qū)接壤，東隔潮白河與某某 省三河市、大廠回族自治縣、香河縣相連，南和某某市武清區(qū)、某某省某某市交 界。緊鄰中央商務(wù)區(qū)CBD，西距國貿(mào)中心13公里，北距首都機(jī)場16公里， 東距塘沽港100公里，素有 京二衛(wèi)三通州之稱，是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中的核心 樞紐部位。本項目位于市通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)：東至通州物流園八號路，南至通州物流園二號路, 西至空地，北至倉儲一街。用地性質(zhì)： W4物流用地。土地所有權(quán)歸國家所有， 使用權(quán)為百麗國際控股。項目總占地面積褶。自然條件1、氣象通州區(qū)屬于典

20、型的溫帶人陸性半濕潤季風(fēng)氣候。具有春秋干旱多風(fēng)，夏季炎熱多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷枯燥的四季清楚的氣候特點。1氣溫C,年平均最高氣溫為17.4 C ,年平均最低氣溫5.8 C ,最熱月7 月平均氣溫25.7 C，最冷月1月平均氣溫-5.1 C，年極端最高氣溫為40.3 C , 極端最低氣溫為-21 C ,無霜期190天左右。春季日平均氣溫穩(wěn)定通過 0 C的 平均初日為3月2日，秋季日平均氣溫穩(wěn)定降至0 C以下的平均日期為11月26 日；全年高于0 C的持續(xù)日數(shù)為269天。2日照本區(qū)光照充足、熱量豐富。年平均太陽輻射為 132.6kcal/cm,月平均太 陽輻射5月份最強(qiáng)，為16.24kcal

21、/cm;年日照數(shù)為2435.4h,年日照百分比率為62%。3降水通州區(qū)年平均降水量 620.9mm,其中65%的降水集中在七八月份。雨 熱同季，但是降水季節(jié)分配不均，常年發(fā)生春旱、夏澇。降水年際變化大，對排 水系統(tǒng)提出較高要求。4風(fēng)速一年中春季風(fēng)速最大，4月份平均風(fēng)速為3.6m/s,夏季平均風(fēng)速最小，8月份平 均風(fēng)速為1.8m/s,多年10分鐘最大風(fēng)速達(dá)22m/s；年平均相對濕度為60%;歷 年平均蒸發(fā)量為1895mm。年主導(dǎo)風(fēng)向為西南風(fēng)，次風(fēng)為西北風(fēng)，西風(fēng)出現(xiàn)的幾 率最小，全年平均風(fēng)速為2.9m/s。2、地形、地貌通州區(qū)位于市東南部，據(jù)已有資料，通州區(qū)基巖包括震旦亞界、下故生界與新生界地層，

22、缺失上古生界和中生界地層。明確通州區(qū)在上古生 代和整個中古生代，處于隆起上升受剝蝕的地質(zhì)歷史時期。在燕山運(yùn)動以后的新 生代第三紀(jì)晚期，底殼逐步下降，才再次承受沉積物，形成第四系蓋尼，覆蓋厚 度一般在150m500m之間，但馬駒橋與臺湖鎮(zhèn)東石村一帶只有 80m,差異較大， 基地不平。轄域內(nèi)大局部地區(qū)處于大興隆起與大廠凹陷的中間地帶，地質(zhì)條件比擬穩(wěn)定，中生代以來基巖升降幅度不明顯，境內(nèi)基巖埋深500m以內(nèi)，變化較周邊地區(qū)小，且無明顯巖漿侵入與火山活動跡象，明確顯示通州地區(qū)的地下基巖巖 層完整性好，地質(zhì)構(gòu)造簡單。區(qū)內(nèi)有兩條主要的活動斷裂，并有多條隱狀性斷裂 存在，單在第四紀(jì)末顯示有活動跡象。通州區(qū)轄

23、域為燕山運(yùn)動以后白下降地區(qū)。東南距渤海100KM,西北距燕山山脈70km。全境屬華北平原的一局部，整個平原主要有永定河、潮白河沖擊而 成，地勢由西北向東南傾斜。全區(qū)平均海拔 20m,坡降0.3%0.6%。全區(qū)地勢平坦而略有起伏，境內(nèi)地貌可分為階地地貌、泛濫平原地貌、河漫灘地 貌、沙丘地貌、人為地貌等。境域北部，由X家灣東北經(jīng)通州鎮(zhèn)至宋莊一線西北部地區(qū)，地面高程均在 20m以上，地形較為復(fù)雜，今仍有明顯陡坎、沖溝， 呈緩坡狀態(tài)遺跡和沙丘等階地地貌特征； 東部北運(yùn)河與潮白河之間地區(qū)，由于近 代河流泛濫堆積作用，其地勢表現(xiàn)為近河高、遠(yuǎn)河床低的態(tài)勢，形成順河床延伸 的條形洼地；西部與南部為永定河作用地

24、域，地勢除總的形態(tài)外，在馬駒橋、臺 湖至北運(yùn)河區(qū)間，呈現(xiàn)東高西低或西南高東北低之勢；由于古河改道和流水沖刷 等原因，北部徐辛莊、永順地區(qū)有坡崗地；風(fēng)蝕和風(fēng)力搬運(yùn)作用造成北運(yùn)河、潮 白河沿岸有沙丘存在；南部低洼易澇地區(qū)還有鹽堿土分布。 建設(shè)項目所屬地塊地 勢平坦，與周圍鄰地?zé)o高差，交通通達(dá)度高，符合建造要求。3、水文通州地處京杭大運(yùn)某某起點，境內(nèi)河渠縱橫，多河富水。共有大小河流13條，分別屬于潮白河、北運(yùn)河兩大河系。主要河道多為西北、東南走向。通州區(qū)地下水貯存條件好，地下水位受區(qū)域地質(zhì)和水文地質(zhì)條件所制約。潛水水位一般年初開始緩慢下降；3月中旬，大地解凍，潛水埋深較淺的地區(qū)，水位略 有上升；4、

25、5月份，抽取地下水面積灌溉，水位迅速下降；5、6月，出現(xiàn)潛水最低水位值；7月至9月，雨水滲入補(bǔ)給，農(nóng)業(yè)停采地下水，水位上升，夏末秋 初出現(xiàn)最高水位值：10月后緩慢下降。除100m一下保持自然動態(tài)特征外，100m 以上淺層承壓水嚴(yán)重超采區(qū)，在5、6月份，形成常年或季節(jié)性水位降落漏斗狀， 水位逐年下降。通州是環(huán)渤海多條開展走廊的重要節(jié)點，地處京津聯(lián)系帶軸心、京津冀現(xiàn)代 化交通體系核心位置，是參與區(qū)域分工合作、服務(wù)環(huán)渤海的“橋頭堡。隨著以 京津冀為核心的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈戰(zhàn)略地位的提高， 區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量不斷擴(kuò)大，分工協(xié) 作趨勢更加明顯，依托首都、面向環(huán)渤海的區(qū)位優(yōu)勢將使通州可以利用更大X圍的資源實現(xiàn)自身快速

26、開展。承德唐山廊坊京港淡高速滄州石冢任交通條件通州境內(nèi)擁有密集的公路路網(wǎng)、便捷的軌道交通和重要的鐵路大動脈。京哈、豕陣整才制1 5條渴搐河大道*樊港境：首邪機(jī)踢下通展路六環(huán)踣張某落.1 u 后 一史上同余r生南（河北、天奉吉在J K桀京春高謝佛第路方慚瑋通苒高慨通科蹄京嗯相速仲坤公路金建高速京沈、京津塘高速等5條高速路穿境而過，擁有5條連接中心城的干線通道分 別為京通快速路、某某路、某某北路、京沈高速和和兩廣路延長線，1條直接連接首都機(jī)場3號航站樓的快速路，4條聯(lián)系某某濱海新區(qū)的交通通道，3條聯(lián) 通其他地方的高速路，已建成的六環(huán)路、地鐵八通線和規(guī)劃的M6、M6支、M1支、S6、S5、S3、R1

27、、R1支等八條軌道交通貫穿全境，新東站已確定落戶通州， 立體式交通網(wǎng)絡(luò)將通州新城與環(huán)渤海多個財富中心嚴(yán)密相連。京素島通徐尹路弼咱北路期限能京通悔強(qiáng)廣奈濟(jì)東崎高速京滬昌還洵南.詞曲L sflH 北方陶呂條通馬盛六環(huán)第九蹙路*張同洛孔興第,的春后建社會經(jīng)濟(jì)條件“十一五時期，地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)計下同達(dá)到 315億元，年均 增長17.1%,實現(xiàn)翻一番目標(biāo)。人均地區(qū)生產(chǎn)總值超過4000美元，達(dá)到中等興旺地區(qū)水平。稅收實現(xiàn)104億元，年均增長22.6%。政府財力持續(xù)增強(qiáng)，地方財 政一般預(yù)算收入實現(xiàn)31.5億元，年均增長22%。全社會固定資產(chǎn)投資額實現(xiàn) 360 億元，年均增長26.2%,超額完成目標(biāo)任務(wù)。全區(qū)銀

28、行類金融機(jī)構(gòu)人民幣各項存 款余額突破1000億元，年均增長52.2%。社會消費(fèi)品零售額實現(xiàn)188億元，年 均增長18%。四、投資估算與資金籌措4.1投資估算1建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)第三版2投資項目可行性研究指南試用版3建筑工程費(fèi)用按當(dāng)?shù)氐念愃乒こ探ㄖ靸r估算4其他費(fèi)用參照國家有關(guān)取費(fèi)指標(biāo)估算5預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)與其他費(fèi)用總和的 5%估算6利率按銀行五年以上長期借款利率 7.56%計算7業(yè)主方提供的有關(guān)資料4本估算的X圍包括土建工程、配套系統(tǒng)工程的建設(shè)費(fèi)。本項目建筑設(shè)計高 端。建設(shè)投資估算以建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，投資估算要滿足建筑設(shè)計要求。 按照建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)第三版的規(guī)定，將建設(shè)投資的

29、估算分為工 程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)三局部，分別估算。1建筑工程費(fèi)建筑工程費(fèi)依據(jù)相關(guān)專業(yè)所提供的建筑物工程量和單位造價指標(biāo)估算， 單位 造價指標(biāo)確實定參照市同類項目造價水平， 并按現(xiàn)行價格水平予以調(diào)整。本項目 建筑工程費(fèi)用估算為2268.30萬元。其中包括有主體工程、輔助工程、公用工程、 環(huán)境保護(hù)工程、園區(qū)道路建設(shè)工程、廠區(qū)服務(wù)性工程、生活福利工程和廠外工程。2工程建設(shè)其他費(fèi)用根據(jù)市工程建設(shè)其他費(fèi)用定額 2007，本項目工程建設(shè)其他費(fèi)用中主要 包括土地使用費(fèi)、市政設(shè)施費(fèi)、建設(shè)管理費(fèi)、勘測設(shè)計費(fèi)、建設(shè)單位臨時設(shè)施費(fèi)。 總估價為3063.10萬元。3預(yù)備費(fèi)預(yù)備費(fèi)包括根本預(yù)備費(fèi)和漲價預(yù)備費(fèi)。

30、 根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，目前一般不計漲 價預(yù)備費(fèi)，根本預(yù)備費(fèi)按照工程建設(shè)費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的5%計算，即22682.30+3063.10X4建設(shè)投資以上合計為建設(shè)投資，其估算值為 27032.70萬元。詳見附表1 ”建設(shè)投資 估算表。4項目建設(shè)投資萬元，建設(shè)總工期19個月，計算期為2年，預(yù)計第一年9348.20 萬元，第二年投資17684.50萬元，貸款年利率按7.20%計，經(jīng)估算，建設(shè)期利 息為600.20萬元。項目總投資為28133.00萬元，其中建設(shè)投資萬元，建設(shè)期利息600.20萬元本項目資金建設(shè)投資為萬元，資金來源為銀行貸款。五、財務(wù)評價 5.1評價依據(jù)1建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)第三版

31、；2投資項目可行性研究指南試用版；3國家有關(guān)稅收政策與市、通州區(qū)、馬駒橋鎮(zhèn)的相關(guān)收費(fèi)政策;4項目建設(shè)單位提供的相關(guān)資料；5財務(wù)基準(zhǔn)收益率取8%。5.2根底數(shù)據(jù)與參數(shù)5本項目在運(yùn)行過程中主要消耗水、電，其價格均采用目前市場價格，分別為2.8元/噸、1元/千瓦時。5根據(jù)項目實施進(jìn)度、實際情況以與行業(yè)有關(guān)規(guī)定，確定本項目計算期為 10年, 從投資發(fā)生年2013年開始為第1年。5其他計算參數(shù)按照國家和行業(yè)以與地方有關(guān)法規(guī)并結(jié)合項目的具體情況選取。1房屋建筑物折舊年限取20年，殘值率按照5%計，采用平均年限法計算；2維修費(fèi)按照固定資產(chǎn)原值不含建設(shè)期利息的2%計?。?人工工資與福利費(fèi)按人均3000元/月測

32、算；4土地購置費(fèi)按40年平均攤銷計算；5營業(yè)收入根據(jù)建設(shè)單位提供的有關(guān)資料測算6設(shè)施設(shè)備折舊率為10%7項目最低資本金所占經(jīng)營本錢的比例為 25%。營業(yè)收入估算項目建成后，預(yù)計年銷售收入16億。到2016年，銷售收入預(yù)計可達(dá)到28 億元。本錢費(fèi)用估算總本錢費(fèi)用采用生產(chǎn)要素估算法估算。環(huán)境保護(hù)費(fèi)項目達(dá)產(chǎn)后年經(jīng)營總億元。詳見附表二項目資金現(xiàn)金流量表。盈利能力分析億元，年平均所得稅億元。投資凈利潤率為18.2%,詳見附表三營業(yè)收入、營業(yè)稅金與附加和增值稅估算表。5.6償債能力分析本項目銀行長期借款為14980萬元，貸款年利率計6.65 %，還款資金來源包括折 舊、攤銷與未分配利潤。經(jīng)測算，貸款償還期

33、為 2年含2年建設(shè)期。詳見附表四借款還本付息計劃表5.7財務(wù)評價結(jié)論 通過對項目進(jìn)展財務(wù)經(jīng)濟(jì)分析計算，財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，財務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率。 項目具有很好的盈 利能力、很強(qiáng)的償債能力，項目的經(jīng)濟(jì)效益較穩(wěn)定。綜合上述分析可以看出，本 項目在技術(shù)上先進(jìn)，經(jīng)濟(jì)上合理，操作上可靠，投資回收期較短且風(fēng)險小，項目 可行。六、可行性研究的結(jié)論與建議6.1可行性研究結(jié)論功能定位恰當(dāng)，倉儲、加工、批發(fā)銷售、進(jìn)出口貿(mào)易、電子信息化，具有現(xiàn)代化學(xué)品綠色物流特征和產(chǎn)業(yè)帶動作用的專業(yè)物流基地。同時項目建設(shè)規(guī)模適度，設(shè)備選型合理，選址適宜，建設(shè)配套條件好，項目建設(shè)資金落實有保障。項目建設(shè) 的相關(guān)市場開展的空間和潛力大， 項目建設(shè)是必要的。并且項目對促進(jìn)通州區(qū)物 流業(yè)持續(xù)快速健康開展，增加地方稅收，增