百強(qiáng)商業(yè)項(xiàng)目案例之十-北京盤古大觀

1、百強(qiáng)商業(yè)項(xiàng)目案例之三十三北京盤古大觀一、區(qū)位及周邊情況 亞奧核心區(qū)高端綜合體 盤古大觀，朝陽區(qū)北四環(huán)中路5，亞奧核心區(qū)，距離水立方180米，距離鳥巢500米，是千頃奧林匹克公園中心區(qū)地標(biāo)性城市綜合體。 項(xiàng)目總占地面積39360平方米，總建筑面積418484.70平方米，由一幢超5A級寫字樓、三幢國際公寓、一座盤古七星酒店以及全長411米的世界第一商業(yè)長廊龍廊綜合組成。 二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)： 項(xiàng)目總占地面積：3.90萬 總建筑面積：42萬 建筑容積率：7.00 小區(qū)綠化率：30.00% 超5A寫字樓：39層，高192米，面積13.9萬平米，層高4.6米 盤古七星公館：19層，高84.9米，面積20萬平

2、米，層高3.75-5米 商 業(yè) 龍 廊：411米長，外廊挑高15米，面積2.5萬平米，層高5米 盤古七星酒店：19層，高88米，面積4.8萬平米，層高4米 三、建筑筑規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)： 1、各各種功能能規(guī)模：寫字樓樓：面積積13.9萬平平米、公公寓：面面積200萬平米米、商業(yè)業(yè)：面積積2.55萬平米米、酒店店：面積積4.88萬平米米、 項(xiàng)項(xiàng)目有四四種業(yè)態(tài)態(tài)，除公公寓部分分外，其其他均為為開發(fā)商商自持，其中寫寫字樓和和酒店為為主體。 2、內(nèi)部交交通體系系：以從從寫字樓樓入口到到酒店前前廳自南南向北橫橫跨4111米的的建筑底底商-龍廊為為紐帶，將項(xiàng)目目四種業(yè)業(yè)態(tài)空間間銜接在在一起，而龍廊廊本身又又因此表

3、表現(xiàn)出的的建筑空空間的大大氣恢弘弘。 33、內(nèi)部部空間布布局：寫寫字樓和和公寓作作為主體體業(yè)態(tài)從從空間結(jié)結(jié)構(gòu)上充充分體現(xiàn)現(xiàn)了項(xiàng)目目的磅礴礴氣質(zhì)，寫字樓樓整層十十字分割割，最小小單位4400平平米，大大平面布布局靈活活；住宅宅空間極極為奢侈侈，單位位面積6600平平米，客客廳最小小面積2250平平米，空空間質(zhì)感感極強(qiáng)。 4、整體景景觀環(huán)境境：項(xiàng)目目建筑本本身就是是一個(gè)地地標(biāo)景觀觀-玉玉龍，和和奧林匹匹克公園園一路之之隔，與與水立方方、鳥巢巢、奧林林匹克廣廣場、綠綠地共同同構(gòu)成了了北京亞亞奧板塊塊的核心心景觀。 2樓 220100-011-200 144:577 項(xiàng)目啟示示及借鑒鑒之一：建筑中中國

4、風(fēng)格格 建筑筑設(shè)計(jì)：講中國國語言的的世界級級建筑 盤古大大觀，大大氣天成成，取“潛龍出出水”之之意在距距離水立立方1880米的的地方以以龍的造造型排布布了奧林林匹克公公園旁一一座氣勢勢磅礴的的地標(biāo)建建筑。 開發(fā)商商力邀著著名華人人建筑大大師李祖祖原先生生主持建建筑設(shè)計(jì)計(jì)。李祖祖原先生生將華夏夏龍圖騰騰與中國國傳統(tǒng)文文化精髓髓有機(jī)地地融于一一體，以以高1992米的的寫字樓樓為龍首首，三棟棟國際公公寓、一一棟七星星酒店由由南向北北依次延延伸近7700米米，令整整座建筑筑體形如如一條通通體雪白白的巨龍龍。 產(chǎn)產(chǎn)品：112座頂頂級空中中四合院院 四合合院是中中國的傳傳統(tǒng)建筑筑符號(hào)，盤古大大觀在盤盤古七

5、星星公館頂頂層建造造了122套空中中四合院院，院內(nèi)內(nèi)堆土11.5種種植花草草盆藝，按照傳傳統(tǒng)四合合院布局局設(shè)計(jì)建建造，畫畫棟雕梁梁古色古古香，讓讓項(xiàng)目從從外形到到產(chǎn)品都都鐫刻著著厚重中中國烙印印。 文文化營銷銷：七星星酒店-中國國文化之之窗 如如果說建建筑造型型鑄就了了盤古大大觀的中中國風(fēng)格格，那么么盤古七七星酒店店以其里里里外外外隨處可可見的中中國文化化元素作作為整個(gè)個(gè)項(xiàng)目的的精神旗旗艦是不不二擔(dān)當(dāng)當(dāng)。 無無論與酒酒店大堂堂入口龍龍紋壁，旋轉(zhuǎn)入入口的大大個(gè)景泰泰藍(lán)，接接待臺(tái)背背后的福福、祿、壽，還還是大堂堂吊頂?shù)牡陌嬴B朝朝鳳木刻刻，大堂堂兩側(cè)的的龍紋石石刻沙發(fā)發(fā)，著眼眼之處皆皆傳統(tǒng)，林林總總

6、總中國國風(fēng)。 項(xiàng)目啟啟示及借借鑒之二二：非一一般的拷拷貝 盤盤古大觀觀地塊的的天然優(yōu)優(yōu)勢決定定了它必必須做最最能凸顯顯價(jià)值的的產(chǎn)品，實(shí)際上上它確實(shí)實(shí)是這么么做了，盤古七七星公館館以超常常規(guī)的戶戶型面積積篩濾出出精確的的客戶群群，以奧奧林匹克克公園第第一排景景觀視野野實(shí)現(xiàn)了了超高溢溢價(jià)銷售售。這一一點(diǎn)是最最值得我我們體會(huì)會(huì)和借鑒鑒之處。 縱向向考察地地產(chǎn)行情情，在行行情起落落之間能能立于不不敗之地地的一數(shù)數(shù)別墅二二數(shù)豪宅宅，事實(shí)實(shí)證明一一般地塊塊的豪宅宅都可以以實(shí)現(xiàn)較較高的溢溢價(jià)銷售售，核心心區(qū)地塊塊豪宅更更是如此此，如深深圳的幸幸福里，當(dāng)其11號(hào)樓開開盤4000000元/平平米的時(shí)時(shí)候市場場的

7、第一一反應(yīng)是是驚嘆，但隨著著1號(hào)樓樓的售罄罄，市場場開始肯肯定幸福福里的遠(yuǎn)遠(yuǎn)見和定定價(jià)把控控。如果果不是幸幸福里戶戶型配比比格局較較小，它它會(huì)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)更高的的溢價(jià)。 結(jié)合合盤古大大觀的開開發(fā)和銷銷售可以以得到一一些啟示示，核心心或者地地標(biāo)區(qū)域域綜合體體若想實(shí)實(shí)現(xiàn)高溢溢價(jià)必須須定位高高端，并并且需要要一個(gè)清清晰長效效的主題題支撐。用產(chǎn)品品梳理客客戶，用用定位吸吸引關(guān)注注。 從從盤古大大觀實(shí)際際銷售來來看得地地利不得得天時(shí)，不太容容易總結(jié)結(jié)，通過過從側(cè)面面了解到到其實(shí)際際銷售情情況并不不理想，而且公公開價(jià)格格也未必必是真實(shí)實(shí)成交價(jià)價(jià)格。這這樣云里里霧里的的傳言只只會(huì)讓客客戶疑竇竇重生，影響營營銷活動(dòng)

8、動(dòng)的效果果。 盤盤古大觀觀是一個(gè)個(gè)備受關(guān)關(guān)注的綜綜合體項(xiàng)項(xiàng)目，但但目前來來看還不不到判斷斷其開發(fā)發(fā)是否成成功的時(shí)時(shí)候，給給我們的的經(jīng)驗(yàn)教教訓(xùn)是作作為地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目必必須有清清晰完整整的營銷銷思路，制訂相相對公開開透明的的價(jià)格體體系。高高端定位位的綜合合體物業(yè)業(yè)如果在在公寓之之前啟動(dòng)動(dòng)商業(yè)部部分，將將對公寓寓、住宅宅起到明明顯的積積極影響響。 總總結(jié)： 綜合體體必將成成為地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的主流類類型，區(qū)區(qū)別只在在于業(yè)態(tài)態(tài)的側(cè)重重點(diǎn)不同同，盤古古大觀作作為一個(gè)個(gè)標(biāo)志性性地塊的的標(biāo)志性性項(xiàng)目，體量最最大的盤盤古七星星公館是是它的最最大利潤潤點(diǎn)，而而這也是是最值得得我們借借鑒和體體會(huì)的所所在： 稀缺位位置超常

9、常規(guī)產(chǎn)品品，既對對客戶進(jìn)進(jìn)行了精精準(zhǔn)梳理理，又實(shí)實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)產(chǎn)品高溢溢價(jià)銷售售。評論： HOPSSCA，是整體體布局完完善、功功能特色色明顯、分散化化、多樣樣化、多多層次的的現(xiàn)代服服務(wù)集聚聚區(qū)，體體現(xiàn)商業(yè)業(yè)配套和和生活服服務(wù)雙軌軌模式的的與時(shí)俱俱進(jìn)，是是現(xiàn)代復(fù)復(fù)合地產(chǎn)產(chǎn)的新高高地、新新載體。布局完善善、功能能特色明明顯、分分散化、多樣化化、多層層次的現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)務(wù)集聚區(qū)區(qū),各功功能區(qū)搭搭配合理理。城市綜合合體確實(shí)實(shí)是未來來房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展的的趨勢，是土地地集約化化利用、業(yè)態(tài)整整合、舊舊城改造造、加速速城市化化進(jìn)程的的綜合體體現(xiàn)，隨隨著核心心區(qū)土地地開發(fā)量量的逐步步萎縮，物業(yè)銷銷售和自自持比例例拿捏是是發(fā)

10、展商商對未來來市場判判斷的最最終表現(xiàn)現(xiàn)，盤古古的地段段優(yōu)勢是是不可復(fù)復(fù)制的，但是盤盤古的業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃是值得得深入研研讀的。綜合體的的主要主主要價(jià)值值在于提提升區(qū)域域成熟度度和項(xiàng)目目的綜合合溢價(jià)，在條件件成熟的的前提下下，它的的發(fā)展給給部分區(qū)區(qū)域的發(fā)發(fā)展進(jìn)程程帶來了了較好的的促進(jìn)作作用。HOPSSCA，是整體體布局完完善、功功能特色色明顯、分散化化、多樣樣化、多多層次的的現(xiàn)代服服務(wù)集聚聚區(qū)，體體現(xiàn)商業(yè)業(yè)配套和和生活服服務(wù)雙軌軌模式的的與時(shí)俱俱進(jìn)，是是現(xiàn)代復(fù)復(fù)合地產(chǎn)產(chǎn)的新高高地、新新載體。項(xiàng)目從外外觀來看看，從整整體布局局來看可可以說是是大氣磅磅礴，很很能震撼撼心靈。超高的的價(jià)格，頂級的的生活品品

11、質(zhì)，享享受。這這確實(shí)體體現(xiàn)了頂頂級，奢奢華。但但銷售思思路值得得商榷！項(xiàng)目的創(chuàng)創(chuàng)意很重重要，但但是商業(yè)業(yè)模式更更加重要要！盤古大觀觀的地理理位置和和建筑設(shè)設(shè)計(jì)的形形態(tài)注定定了他的的不一般般，至于于天頂44合院的的成敗，現(xiàn)在頂頂多只算算個(gè)小瑕瑕疵，瑕瑕不掩瑜瑜！多種功能能的集聚聚產(chǎn)物，要有統(tǒng)統(tǒng)籌全盤盤的眼光光規(guī)劃才才能對項(xiàng)項(xiàng)目有好好的預(yù)期期！最大的成成功在于于它的選選址，北北京、北北四環(huán)、中軸線線、鳥巢巢、水立立方。 。借借著20008年年奧運(yùn)會(huì)會(huì)的火熱熱，任何何高規(guī)格格項(xiàng)目，稍加包包裝，我我相信都都可以取取得成功功綜合體的的主要主主要價(jià)值值在于提提升區(qū)域域成熟度度和項(xiàng)目目的綜合合溢價(jià)城市綜合合

12、體確實(shí)實(shí)是未來來房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展的的趨勢，是土地地集約化化利用、業(yè)態(tài)整整合、舊舊城改造造、加速速城市化化進(jìn)程的的綜合體體現(xiàn)，隨隨著核心心區(qū)土地地開發(fā)量量的逐步步萎縮，物業(yè)銷銷售和自自持比例例拿捏是是發(fā)展商商對未來來市場判判斷的最最終表現(xiàn)現(xiàn)，盤古古的地段段優(yōu)勢是是不可復(fù)復(fù)制的，但是盤盤古的業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃是值得得深入研研讀的。高端定位位：源于于中軸線線和奧林林匹克帶帶來的必必然效應(yīng)應(yīng)。業(yè)態(tài)態(tài)組合：符合高高端定位位的同時(shí)時(shí)，有效效支撐了了高端的的定位產(chǎn)產(chǎn)品力：再次提提升了品品質(zhì)，符符合了各各業(yè)態(tài)的的非同凡凡響的空空間形象象塑造：中軸、龍脈與與產(chǎn)品的的匹配，在第一一感受中中傳遞了了高端的的必然贏贏利模式式：操盤盤的成熟熟度，不不僅考慮慮做，而而且考慮慮做好，更考慮慮了做的的有錢賺賺，而且且是高利利潤時(shí)機(jī)機(jī)：選擇擇了奧運(yùn)運(yùn)會(huì)之前前，直至至奧運(yùn)會(huì)會(huì)推動(dòng)到到最高點(diǎn)點(diǎn)，天時(shí)時(shí)、地利利