英倫名苑項目整合推廣策略

1、 英倫名苑項目整合推廣策略項目概況(略)項目分析析（SWWOT）（一）項項目優(yōu)勢勢（Sttrenngthh）1、 交交通優(yōu)勢勢：沙河西路路貫穿北北環(huán)大道道、深南南大道、濱海大大道三條條主交通通干線。2、 景景觀優(yōu)勢勢： 地勢較高高，視野野開闊。近可俯俯視沙河河名商高高爾夫、華僑城城、深圳圳灣，遠遠可眺望望深圳中中心區(qū)、香港。3、 社社區(qū)及周周邊配套套優(yōu)勢：自有幼兒兒園、小小型超市市，不遠遠處有大大沖小學學、南山山區(qū)外國國語學院院，過沙沙河有沙沙河醫(yī)院院，科技技園488區(qū)有鄭鄭文友腫腫瘤醫(yī)院院，還有有保齡球球館等；更是鄰近近科技園園與深圳圳大學，老樹咖咖啡、幸幸福樓、老四川川、各大大銀行、游泳池

2、池、網(wǎng)球球場、郵郵局、超超市等各各配套齊齊全。處于深圳圳虛擬大大學城之之中。4、 社社區(qū)規(guī)劃劃優(yōu)勢： 低容積積率、高高使用率率的多層層花園洋洋房為深深圳市區(qū)區(qū)內(nèi)所罕罕見。5、 戶戶型設(shè)計計優(yōu)勢： 面積適適中，一一梯兩戶戶，戶戶戶朝南，戶戶有有花槽，高達992%的的使用率率。6、 其其他優(yōu)勢勢：處于僑城城西片區(qū)區(qū)，是一一個較成成熟的片片區(qū)，又又是近段段時間炒炒作較熱熱的片區(qū)區(qū)之一；多層花園園洋房在在市場上上獨辟蹊蹊徑，與與小高層層和高層層比較，有著低低成本高高價格的的價格比比優(yōu)勢。（二）項項目劣勢勢（Weeaknnesss）雖然所在在片區(qū)為為成熟片片區(qū)，但但項目周周邊各項項生活配配套離項項目的距

3、距離相對對較遠；雖然所在在片區(qū)交交通方便便，但直直入項目目旁邊的的公交車車只有一一路大巴巴（不帶帶空調(diào)的的破大巴巴）和路路中巴；項目周邊邊為大沖沖村的農(nóng)農(nóng)民房；（三）市市場機會會點（OOppoortuunitty）：政府對該該片區(qū)的的重視與與媒體對對該片區(qū)區(qū)的炒作作會給項項目帶來來一定加加分；政府對虛虛擬大學學城的建建設(shè)及媒媒體報道道也使我我們打向向市場時時有力可可借；所在大片片區(qū)具有有獨特的的自然景景觀和人人文優(yōu)勢勢，具有有超前的的城市設(shè)設(shè)計和功功能定位位；高新技術(shù)術(shù)園區(qū)是是深圳經(jīng)經(jīng)濟最活活躍、最最具發(fā)展展?jié)摿Φ牡牡貐^(qū)；世紀村、美廬錦錦園、新新世界豪豪園、招招商陽光光帶等項項目的宣宣傳推廣廣

4、會提高高該片區(qū)區(qū)在市場場上一定定的知名名度；根據(jù)對各各項目的的調(diào)查分分析，1120平平米的三三房及11401500平米的的三房會會是明年年市場上上的主力力戶型；（四）市市場不利利因素(Thrreatten)：從今年下下半年，尤其是是九月份份之后，深圳地地產(chǎn)市場場熱度有有所降低低，并將將持續(xù)一一段時間間；華僑城、萬科、招商、金地、長城、深業(yè)等等本地大大發(fā)展商商對該大大片區(qū)都都表示很很有興趣趣；長實集團團、合和和實業(yè)、新世界界中國、恒基中中國、和和黃、新新鴻基、信和、置地等等香港知知名發(fā)展展商也表表示了來來“深圳地地王”考察的的意愿；明年，該該片區(qū)競競爭激烈烈，各大大項目紛紛紛上馬馬；從我們科科技

5、園周周邊的目目標客戶戶來說，南山區(qū)區(qū)，尤其其是后海海、前海海一線的的各大樓樓盤也拉拉走了我我們的部部分客源源，也是是我們的的競爭對對手；市場淺析析深圳房地地產(chǎn)市場場淺析（一）、經(jīng)濟狀狀況淺析析從各種調(diào)調(diào)查數(shù)據(jù)據(jù)中可知知，深圳圳的人均均消費數(shù)數(shù)額繼續(xù)續(xù)增加，尤其是是項目的的目標客客戶工資資收入比比去年平平均增長長近40000元元；深圳人的的消費構(gòu)構(gòu)成中，購房所所占比例例也有所所增加；與購房相相關(guān)的行行業(yè)中，行業(yè)從從業(yè)人數(shù)數(shù)和行業(yè)業(yè)總體工工資水平平都在上上升，充充分表現(xiàn)現(xiàn)了住宅宅市場的的巨大消消費能力力；（二）、房地產(chǎn)產(chǎn)市場概概況1受股股市影響響，房地地產(chǎn)市場場也有點點低迷；2深圳圳的經(jīng)濟濟人均收

6、收沒有下下降，也也就是說說，股市市對中檔檔樓市市市場來說說，影響響不大；3老盤盤推出的的二期、三期的的價格都都穩(wěn)中有有升；20011年7月月前在華華僑城及及高新片片區(qū)進入入市場銷銷售的新新盤，不不論當初初銷售進進度如何何，目前前大多都都銷售得得七七八八八了；從片區(qū)銷銷售價格格看，華華僑城片片區(qū)住宅宅價格一一直比較較平穩(wěn)，高新區(qū)區(qū)略有浮浮動，但但各類型型住宅價價格都在在50000-552000元/平平方米；（三）、房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的預測今年下半半年開始始，華僑僑城片區(qū)區(qū)及高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)，有一一連串大大項目已已經(jīng)或即即將啟動動，住宅宅市場競競爭硝煙煙可見；僑城豪苑苑（祥祺祺地產(chǎn)）、深圳圳灣畔

7、花花園（中中海）、世紀村村二期（沙河）、波托托菲諾（華僑城城地產(chǎn)）、陽光光帶海濱濱城（招招商）幾幾大項目目總占地地面積1100萬萬平米以以上，總總建面積積超過2200萬萬平米；如此大規(guī)規(guī)模的樓樓盤上市市行動，必將會會直接影影響整個個區(qū)域樓樓市，甚甚至沖擊擊整個深深圳樓市市市場格格局和發(fā)發(fā)展；明后兩年年深圳樓樓市主要要競爭區(qū)區(qū)域就在在華僑城城片區(qū)及及高新片片區(qū)，競競爭的激激烈也必必將帶來來新的機機會；（四）、購房熱熱點區(qū)域域分布福田區(qū)：首推景景田片區(qū)區(qū)和中心心區(qū)；羅湖區(qū)：布心片片區(qū)；南山區(qū)：深圳灣灣一線，尤其是是華僑城城片區(qū)和和高新區(qū)區(qū)；（五） 主要競競爭對手手分析項 目目主 題題主力戶型型價

8、格格世紀村二二期國際風范范，世紀紀情懷150-2000平米67000元朗景園二房、三三房51000-58800元元匯景豪苑苑二房、三三房62000元僑城豪苑苑二房（662-778平米米）、三三房（993-1108平平米）42000-49920元元深圳灣畔畔花園健康生活活主題73-1120平平米碧海云天天繽紛假日日家園一梯二至至六戶后海一帶帶略略略四、消費費群分析析1目標標消費者者的鎖定定深圳西部部地區(qū)，多為高高新科技技、ITT、院校校、社會會團體、技術(shù)機機構(gòu)的所所在地，尤其是是高新產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)一帶，更是深深圳知識識經(jīng)濟氣氣氛最濃濃郁的地地段，其其知識含含量高于于經(jīng)濟含含量，而而消費層層以自用用

9、型買家家居多，本項目目獨特的的環(huán)境優(yōu)優(yōu)勢使其其在西部部既擁有有了交通通的便利利，又擁擁有了一一份綠色色的寧靜靜，因此此對自住住型客戶戶有較大大的吸引引力。由由于本案案建筑形形式獨特特，戶型型設(shè)計優(yōu)優(yōu)秀，價價位合理理，再加加上工程程進度較較高層住住宅快，也將吸吸引一部部分看好好西部地地產(chǎn)前景景的跨區(qū)區(qū)域購房房者。英倫名苑苑的地段段以及價價位鎖定定的客戶戶年齡基基本集中中在300-400歲之間間。從英英倫名苑苑的客戶戶層面看看較為集集中整齊齊，他們們多是：* 西部部地區(qū)追追求高質(zhì)質(zhì)量生活活的消費費者；* 私營營企業(yè)主主及有車車族；* 其他他區(qū)域少少數(shù)中高高收入階階層；* 不排排除境外外消費者者（港

10、人人）。2消費費群特征征：客戶多為為公司的的高級主主管或高高級專業(yè)業(yè)技術(shù)人人員，有有精湛的的技術(shù)和和專門化化的知識識結(jié)構(gòu)，包括部部分外資資企業(yè)中中高層管管理人員員，政府府的官員員，院校校老師，習慣用用理性思思維判斷斷事物，不會被被別人所所左右，知道自自己應(yīng)該該過怎樣樣的生活活。他們們有穩(wěn)定定的經(jīng)濟濟收入。對生活活質(zhì)素有有較高追追求，講講究生活活品味。3消費費群容量量：西部地區(qū)區(qū)是深圳圳科教文文化最發(fā)發(fā)達的地地區(qū)，基基本生活活品質(zhì)較較高。雖雖然近年年房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)熱熱潮中，一直有有相當數(shù)數(shù)量的樓樓盤將目目標定位位于中高高收入人人群。但但不容忽忽視的是是，深圳圳西部是是深圳中中高收入入新移民民最多的

11、的地區(qū)，城市人人口的“補血”現(xiàn)象明明顯，市市場資源源的補給給和再生生速度遠遠遠高于于其他區(qū)區(qū)域。高收入人人群的市市場容量量仍是相相當充足足的。因因此，通通過主力力消費群群體帶動動邊緣消消費群體體就顯得得尤為重重要。4此類類消費者者在購房房時考慮慮的因素素：* 周邊邊環(huán)境如如何* 交通通條件是是否真正正方便* 價格格是否合合理* 戶型型結(jié)構(gòu)是是否合用用* 建筑筑質(zhì)量是是否優(yōu)良良* 配套套設(shè)施是是否完善善* 所購購物業(yè)能能否得到到人際圈圈的認可可* 物業(yè)業(yè)的材質(zhì)質(zhì)水準* 物業(yè)業(yè)管理水水平如何何從上面的的消費對對象的鎖鎖定范圍圍來看，這部分分消費群群的共同同特征是是有一定定經(jīng)濟基基礎(chǔ)，文文化素質(zhì)質(zhì)較

12、高，因此在在投資購購房時有有自己的的主張且且十分慎慎重，從從消費者者購房時時考慮的的因素去去定位我我們產(chǎn)品品賣點的的強弱比比例才能能夠使宣宣傳推廣廣工作更更具實效效性。由由于他們們本身并并不存在在住房迫迫切需要要解決的的困難，多為二二次置業(yè)業(yè)和一次次置業(yè)一一步到位位者，所所以他們們選擇的的余地會會比較大大，下定定購買決決定時會會相對理理智和謹謹慎一些些。相對對這群消消費者，英倫名名苑的品品質(zhì)和居居住氛圍圍優(yōu)勢是是完全可可以吸引引他們的的。但一一定要在在整合推推廣的過過程中傳傳播到位位。五、整合合推廣整整體思路路項目整合合推廣的的重要原原則：不是以大大概念沖沖擊市場場（蔚藍藍海岸，波托菲菲諾）而

13、是尋找找市場和和競爭對對手的空空隙以個個性包裝裝和風格格營銷刺刺破市場場借勢造勢勢，以點點帶面四兩撥千千金項目整合合推廣兩兩大絕對對的堅持持：風格營銷銷的堅持持情調(diào)營造造的堅持持消費群心心理分析析：一期花園園洋房的的消費有有別于其其他住宅宅消費行行為。在使用價價值的體體現(xiàn)上享享受生活活大于安安排生活活。需要用自自然的空空間來緩緩釋繁華華帶來的的喧囂的的人，他他們抱著著對悠閑閑生活的的向往，卻不愿愿遠離城城市對于生活活品質(zhì)的的執(zhí)著追追求，并并抱有對對大自然然的回歸歸心理。項目銷售售成功的的關(guān)鍵滿足消費費者內(nèi)、外兩方方面的需需求：內(nèi)：身心心上的享享受 輕輕松舒適適生活外：生活活品味的的體現(xiàn) 廣泛泛

14、的社會會認同因此我們們需要的的風格是是， * 一個個代表一一種生活活形態(tài)的的風格； * 一個個可以歷歷舊彌新新的風格格； * 一個個可以增增加產(chǎn)品品的附加加值的風風格； * 一個個提升客客戶的心心理價格格的風格格。我們將風風格營銷銷貫穿整整個整合合推廣的的過程，達到最最有效的的傳播目目的。我們需要要的情調(diào)調(diào)是： 對對都市中中產(chǎn)階級級有著致致命吸引引力的小小資情調(diào)調(diào)。因為為浪漫始始終是這這些都市市菁英們們的致命命傷。 與現(xiàn)在在附近在在推的項項目相比比，我們們地處高高新科技技產(chǎn)業(yè)園園北區(qū)大大沖村內(nèi)內(nèi)，不能能與別人人比尊貴貴，我們們周邊沒沒有山水水資源，不能與與別人比比環(huán)境。大盤包包圍下更更無法比比

15、規(guī)模，生活配配套也存存在不足足，我們們只能與與別人拼拼風格和和情調(diào)我們最具具吸引力力的風格格是：臨臨近高爾爾夫球場場英式低低密度，高綠化化，獨具具情調(diào)的的情景花花園洋房房。我們最具具吸引力力的情調(diào)調(diào)是：悠悠閑、浪浪漫將浪漫做做到極致致 將小資進進行到底底我們的對對外形象象描述的就就是一種種美好的的生活形形態(tài)。在我們的的社區(qū)里里對于深圳圳的中產(chǎn)產(chǎn)階級來來說許多是滿滿足物質(zhì)質(zhì)生活的的更多是滿滿足精神神生活的的 不管是是小資情情調(diào)也好好，還是是中產(chǎn)萌萌芽也好好，六七七十年代代出生的的人已遂遂漸成為為都市的的主導消消費群。所以城城市里出出現(xiàn)了情情調(diào)十足足的咖啡啡屋，有有了各色色的酒吧吧。雖然然這些還還

16、不很純純正，但但這肯定定是未來來趨勢。 我們的目目標客戶戶：他們中的的大多數(shù)數(shù)人可能能已經(jīng)放放棄了出出國的夢夢想，但但許多資資本主義義發(fā)達國國家在他他們心目目中仍然然是一個個個充滿滿自由魅魅力的國國度；他們可能能還固守守著傳統(tǒng)統(tǒng)的倫理理觀，但但消費已已趨于西西化， 尤其在在一些帶帶有象征征意義的的消費領(lǐng)領(lǐng)域。比比如住房房消費；生活品質(zhì)質(zhì)對于他他們不僅僅是享受受，還是是社會認認同的體體現(xiàn)。他們想登登上華僑僑城這艘艘豪華油油輪卻有有不想付付頭等艙艙的票，在僑城城西，在在英倫名名苑，這這一切將將變成可可能，這這對他們們來說，將是極極大的誘誘惑。我們要販販賣的，是一種種全新的的生活是一種質(zhì)質(zhì)感加靈靈感

17、的生生活它不僅是是物質(zhì)意意義上的的家園,更是精精神意義義上的家家園。生活在此此間的人人，不僅僅追求物物質(zhì)生活活的富裕裕，更追追求精神神生活的的富裕。而后者，恰是這這座繁華華的城市市，這個個紛擾的的時代所所忽略的的。每一個市市場形象象鮮明、銷售成成功的地地產(chǎn)項目目，創(chuàng)造造者一開開始的主主觀意志志都是非非常強烈烈的。他他們很清清楚自己己要創(chuàng)造造一種什什么形式式的建筑筑，在這這樣的建建筑里適適應(yīng)的是是一種什什么形式式的生活活。這種種建筑與與生活就就是我們們希望塑塑造的形形象。我我們一切切的銷售售策略、包裝推推廣手法法都要服服從并與與之配合合。在市場中中，我們們的形象象在衰減減后到達達消費者者的應(yīng)該該

18、只剩下下印象了了。而我們那那些有限限的廣告告其實就就是管理理這些印印象的工工具。加深和鞏鞏固這來來之不易易的印象象是我們們推廣工工作的核核心重點點。我們塑造造風格，我們營營造情調(diào)調(diào)有沒有這這么一種種生活形形態(tài)和物物業(yè)風格格，能夠夠?qū)⒃S多多氣質(zhì)相相近、志志趣相投投的人吸吸引到一一起，形形成一種種彼此認認同的家家園氛圍圍？ 不僅是是指那里里有最適適合人居居住的悠悠閑生活活，并且且擁有美美麗的風風光帶、原色的的陽光、純凈的的空氣、蔚藍的的天空，整個環(huán)環(huán)境極富富時代氣氣息和輕輕松浪漫漫的生活活情調(diào)；更重要要的是高高科技和和文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在這這里形成成一個新新經(jīng)濟帶帶，這里里文化精精英匯聚聚，是高高品味生生

19、活的代代表和體體現(xiàn)。 社區(qū)處處處彌漫漫著一種種有著獨獨特情調(diào)調(diào)的家的的感覺！進入這這個地方方，很容容易卸下下壓力，留下的的只有輕輕松。因因為其位位置，華華僑城，海濱城城，大學學城，高高科產(chǎn)業(yè)業(yè)園的交交匯之地地，似乎乎很容易易，我們們就清晰晰了我們們的物業(yè)業(yè)屬性定定位： 為深圳圳的中產(chǎn)產(chǎn)菁英階階層定做做的純休休閑精品品家園。我們要給給他一個個名字，給他一一種個性性項目一期期建議案案名： 劍劍橋之春春劍橋：英國風情情科學、知知識、智智慧大學城春天：(人間四四月天）科技的春春天知識的春春天新經(jīng)濟的的春天四季景觀觀，四季季如春其他命名名備選： 劍橋假假日 劍橋橋風景 英英倫花鄉(xiāng)鄉(xiāng) 英倫琴琴園 目標人人

20、群特點點：有知知識、有有品位、有責任任感。他他們是這這個社會會里典型型的中產(chǎn)產(chǎn)精英階階層。廣廣告如何何與他們們溝通？如何影影響他們們對居住住的理想想？一句句話，我我們的廣廣告該和和他們談?wù)勑┦裁疵矗恳韵孪逻@段描描述非常常關(guān)鍵： 中產(chǎn)階階層的種種種消費費行為背背后隱藏藏著許多多文化層層面的因因素，單單純地為為滿足生生理需求求或說純純物質(zhì)化化的消費費模式，對精英英階層并并不構(gòu)成成最強的的吸引力力；若能能將消費費與精神神愉悅聯(lián)聯(lián)系在一一起，就就能較容容易地打打動中產(chǎn)產(chǎn)精英階階層的消消費者。既然英倫倫名苑面面對的是是一群層層次較高高的消費費群，我我們的包包裝和廣廣告要有有以下特特征：具有文文化品位位和

21、審美美價值。因為他他們大都都受過良良好教育育，有一一定的藝藝術(shù)鑒賞賞力；有自己己明確的的觀點。因為他他們的專專業(yè)地位位，對諸諸多事物物都有自自己獨到到見解；留有足足夠的想想象空間間。他們們是智慧慧的一群群，不需需要喋喋喋不休地地灌輸；保持閑閑適雅致致的格調(diào)調(diào)。他們們是為了了緩解工工作壓力力和享受受生活，才聚集集于此的的。 實際上上，我們們希望在在英倫名名苑廣告告上的創(chuàng)創(chuàng)新嘗試試在于，不用大大量的廣廣告直接接描繪英英倫名苑苑產(chǎn)品本本身，把把主要的的廣告訴訴求都花花在展現(xiàn)現(xiàn)英倫名名苑一種種誘人的的生活方方式和美美麗的生生活意境境。 在項目目的整合合推廣中中，我們們將用整整合傳播播的手段段，通過過所

22、有的的傳播途途徑，細細膩地描描繪出目目標人群群心中的的家園，使他們們在購房房時，帶帶親朋參參觀時，入住時時，都能能獲得一一份心靈靈深處的的強烈精精神愉悅悅。生活場景景及生活活方式描描繪：充滿自自由和夢夢想的硅硅谷，一一片遠離離城市喧喧囂和工工作壓力力的生活活樂土。英倫名名苑，離離奔騰騰著的的深圳硅硅谷3000米，離深圳圳中心區(qū)區(qū)僅十五五分鐘車車程，這這里有生生活、有有藝術(shù)、有美，唯獨沒沒有壓力力。工作不不是生活活的全部部。在英英倫名苑苑這片洋洋溢著浪浪漫情緒緒的土地地上，一一次次被被證明。許多時時候，我我們要把把時間浪浪費在美美好的事事物上，這也是是英倫名名苑的生生活態(tài)度度。認同一一個社區(qū)區(qū)，

23、就是是認同一一種生活活方式。居住的的感覺，是要讓讓人從一一日的繁繁忙中回回到家里里，真正正得到享享受和放放松。一走進進英倫名名苑，節(jié)節(jié)奏忽然然慢了下下來?？湛諝庵袕洀浡鴥?yōu)優(yōu)雅的音音符、咖咖啡分子子和負氧氧離子，讓你油油然而生生放松的的感覺：有點浪浪漫，有有點溫馨馨，有點點沉醉。這里，陽光邂邂逅了藍藍天、鮮鮮花、青青草，所所有的陽陽臺、窗窗戶、地地面、屋屋頂，還還有撒滿滿陽光的的花園，凡是人人能到達達的地方方，都充充滿了大大自然最最本質(zhì)的的色彩，目光所所及，讓讓人有一一份深深深的感動動?；丶?，一切都都不同了了。這里里的人既既是生活活的享受受者，又又是歡樂樂的創(chuàng)造造者。英倫名名苑，一一如我們們的

24、生活活方式：白天的的深色西西服、領(lǐng)領(lǐng)帶，并并不防礙礙晚上一一身休閑閑漫步在在公園，在庭院院，看燈燈火點點點、看繁繁星滿天天。在這座座城市一一片又一一片的水水泥森林林中，英英倫名苑苑是一個個少見的的、充滿滿生活情情趣的地地方。如果說說英倫名名苑的特特色，便便是它那那毫不妥妥協(xié)、洋洋溢著人人文關(guān)懷懷的設(shè)計計風格。我們這這座城市市里，許許多人不不缺居住住的地方方，卻缺缺少一個個尋覓中中的理想想住宅。 建立立一個家家有兩種種態(tài)度：一是將將自然拒拒之門外外另一種種是與自自然共處處一室，讓家的的空間永永遠保留留一份生生活的本本色。追逐新新經(jīng)濟的的時候，不要忘忘了還有有新生活活！徹底底放松的的悠閑生生活狀態(tài)

25、態(tài)。在英倫名名苑 有鮮鮮花 有藝藝術(shù) 有咖咖啡 有紅紅酒 有有落日 有有音樂 有草草坪上的的郵箱 有大大門外的的果樹 有住住戶門廳廳里的印印象派作作品 有白白色的窗窗臺、柵柵欄和門門內(nèi)飄出出的布丁丁香味 我們的的生活 是小布布爾喬亞亞式的 是自然然的 是浪漫漫的 是輕松松的 是自由由的 是健康康的 是有品品位的 是一種種純美浪浪漫的生生活狀態(tài)態(tài) 在這里里 我們的的風格不不是CBBD物業(yè)業(yè)充滿霸霸氣和銅銅臭氣息息的商住住或投資資 而是寧寧靜自然然的、充充滿陽光光的、空空氣中和和著青草草和水氣氣的都市市悠閑生生活 有誰會會抗拒這這份純?nèi)蝗恍蓍e的的生活享享受？有有誰會對對生活之之美無動動于衷？ 這一

26、幅幅幅美好好的生生活風情情畫，正是我我們在這這里重新新發(fā)現(xiàn)的的生活的的藝術(shù)，全心發(fā)發(fā)現(xiàn)的生生活之美美。1. 在競爭爭對手熱熱衷于羅羅列產(chǎn)品品賣點、熱衷于于有硬件件建設(shè)中中互相仿仿效、銷銷售價格格互相殘殘殺的時時候，項項目的推推廣必須須提出一一個新思思路：跳跳出房地地產(chǎn)做房房地產(chǎn)，不只是是賣房子子，同時時營造和和銷售一一種生活活方式（Liffesttylee）。2. 市場場營銷，未必一一定要迎迎合市場場。我們們可以尋尋找市場場的空隙隙引導市市場，甚甚至創(chuàng)造造市場。英倫名名苑便是是通過研研究目標標人群的的消費形形態(tài)、消消費心理理，從中中找到引引導市場場的機會會。3. 不管管時代如如何改變變，過去去

27、的數(shù)千千年，人人性沒有有變；今今后的數(shù)數(shù)百萬年年，人性性也不會會改變。把人性性溝通的的文章做做好，銷銷售、廣廣告、品品牌就會會有持久久的生命命力。我我們將會會在英倫倫名苑的的項目推推廣上給給出一個個滿意的的答案。推廣核心心理念深圳是個個移民城城市來自不同同城市的的文化背背景的人人使這個個城市的的文化趨趨于多樣樣化。不同的文文化背景景使其對對不同的的生活方方式有各各自的認認同。在深圳做做不同形形式風格格的住宅宅運用中西西文化的的碰撞和和交融作作為項目目的主體體文脈有有得天獨獨厚的優(yōu)優(yōu)勢。但必須是是基于對對這種形形式風格格的住宅宅完全了了解并作作文化附附加值的的提升。核心推廣廣文脈：深圳住宅宅市場

28、是是一個住住宅個人人消費的的新興市市場由于是經(jīng)經(jīng)濟特區(qū)區(qū)和臨近近香港的的特殊背背景，尤尤其是西西部地區(qū)區(qū)住宅消消費中的的文化元元素得以以放大，并呈流流派多樣樣化。市場細分分已成為為大趨勢勢個性化的的樓盤風風格是獲獲得市場場青睞的的第一步步。在深圳高高價位的的樓盤的的銷售中中在樓宇高高質(zhì)素的的前提下下發(fā)展商大大都采用用了具有有不同概概念的樓樓盤包裝裝手法，最常見的的是籠統(tǒng)統(tǒng)的歐陸陸式，或或美式。但沒有深深刻文化化背景支支撐的概概念，購購買者并并不能獲獲得多大大的認同同。我們的產(chǎn)產(chǎn)品：低低密度情情景花園園洋房的的住宅形形式風行行于歐洲洲本項目一一期以此此為主要要特征，明顯區(qū)區(qū)別于目目前深圳圳以高層

29、層或小高高層為主主的建筑筑形式。個性化因因素非常常突出。產(chǎn)品創(chuàng)新新非常明明顯。從社區(qū)格格局上講講，項目目摒棄了了慣用的的單純圍圍合式或或兵營式式布局。通過游廊廊的聯(lián)接接，社區(qū)區(qū)的人流流導向更更接近于于人性化化的特征征的街坊坊式鄰里里架構(gòu)。從文化背背景上講講，以中中西文化化兼容并并蓄為核核心，以以英國的的異域風風情為特特色人本思想想將全面面導入我我們的產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計計及小區(qū)區(qū)人文氛氛圍營造造。一期推廣廣產(chǎn)品大大旗：情景花花園洋房房住宅以此為市市場號召召將住宅的的推廣變變成推廣廣一種生生活場景景和生活活方式。以輕松的的姿態(tài)對對抗目前前深圳流流于泛濫濫的賣賣點營銷銷。我們強調(diào)調(diào)，住宅宅項目推推廣首先先應(yīng)

30、該是是比生活活方式和和生活氛氛圍，其其次才是是比地段段、比環(huán)環(huán)境、比比戶型、比價格格。靈性與理理性之美美兼容并并蓄的廣廣告推廣廣才能深深入人心心。主題文脈脈：英倫倫風情高高爾夫社社區(qū)一期產(chǎn)品品屬性定定位建議議： 低低密度情情景花園園洋房區(qū)位產(chǎn)品品詮釋：僑城西 硅谷谷 大學學城 別墅感感宣傳品設(shè)設(shè)想樓書除了了應(yīng)該擔擔負著一一定的功功能介紹紹作用外外，根據(jù)據(jù)我們的的樓盤特特點和檔檔次，樓樓書應(yīng)更更具觀賞賞性、可可讀性、并具有有一定的的保存價價值，在在內(nèi)容安安排上除除了帶出出樓盤的的基本信信息和主主要賣點點，我們們會適當當?shù)靥龀鍪圪u住住宅的框框框來表表達文本本和畫面面的內(nèi)容容。樓書是目目標客戶戶介

31、定項項目的重重要因素素之一，樓書通通過品質(zhì)質(zhì)感和檔檔次感在在經(jīng)營著著樓盤的的印象。樓書的的內(nèi)容和和設(shè)計，應(yīng)該“以人為為本”，不應(yīng)應(yīng)該停留留在對項項目各種種元素冰冰冷的介介紹上，而要把把它包裝裝成項目目與客戶戶之間“情感溝溝通的紐紐帶”，使敘敘述的過過程進入入一種人人文的、理性與與感性交交融的“價值空空間”、“情感空空間”、“生活空空間”。通過過文字和和畫面相相結(jié)合讓讓讀者通通過閱讀讀樓書初初步感知知英倫名名苑所倡倡導的一一種獨特特人文風風情生活活以形象樹樹立，品品牌宣揚揚為主，保持英英倫名苑苑原有的的個性，加入對對于居住住理念的的理解，并對生生活進行行詮釋，成為客客戶手中中值得珍珍藏的印印刷品

32、。成為開開發(fā)商項項目的紀紀念物或或里程碑碑式的總總結(jié)性資資料。避免象其其他開發(fā)發(fā)商一樣樣，簡單單枯燥地地對硬件件功能訴訴求，通通過充滿滿創(chuàng)意的的表現(xiàn)，著力表表現(xiàn)一種種生活的的舒放自自由度。用這種種生活、這種態(tài)態(tài)度、這這種價值值觀與目目標受眾眾交流。英倫名苑苑的客戶戶是不需需要別人人誘導的的，他們們能夠理理智地選選擇自己己的物質(zhì)質(zhì)與精神神生活。因此在在宣傳資資料，尤尤其是樓樓書的表表現(xiàn)上，應(yīng)以一一種理性性的觀點點來闡述述項目特特色。讓讓受眾通通過我們們的觀點點來看我我們的生生活，我我們的姿姿態(tài)。從從而選擇擇英倫名名苑，甚甚至珍藏藏英倫名名苑。利益：在在我們的的創(chuàng)作之之前，我們一定定要清楚楚我們給

33、給到消費費者的利利益是什什么？與我們的的競爭對對手相比比，我們們的差異異性在哪哪里？建建筑形式式的個性性室內(nèi)空空間的多多樣化社社區(qū)空間間的合理理有序建建筑細節(jié)節(jié)的人性性化和考考究社區(qū)區(qū)獨特鮮鮮明的人人文氣質(zhì)質(zhì)周邊景觀觀小區(qū)景景觀合理理的價格格本案是個個性突出出的產(chǎn)品品，要求求我們的的購買者者有相應(yīng)應(yīng)的鑒賞賞能力和和品味。本案是是目前深深圳市場場上有新意的的產(chǎn)品，要求我我們的購購買者有有追逐時時尚的特特質(zhì)本案案是功能能與形式式并重的的產(chǎn)品，要求我我們的購購買者有有講求生生活品質(zhì)質(zhì)的情趣趣具備以以上三點點要求的的購買者者，他們們應(yīng)該有有共同的的特征：他們熱熱愛生活活，甚至至到了眷眷戀生活活細節(jié)的的

34、程度他他們追求求新鮮事事物和獨獨特的生生活場景景，并愿愿為此付付出金錢錢以上特特征決定定了我們們的目標標受眾的的閱讀習習慣和偏偏好，所所以我們們的宣傳傳作品需需要：精精美、具具文化內(nèi)內(nèi)涵、有有情調(diào)、有城市的的氣息軟文設(shè)想想平面廣告告設(shè)想影視設(shè)想想以上三部部份在后后期以專專案的形形式提出出。六、整合合推廣策策略建議議英倫名苑苑項目的的整合推推廣通過過“兩點，一線”的緊密密配合，整體時時間上按按照導入入期、銷銷售期、后續(xù)期期三個階階段展開開第一點：媒體的的有效運運用 針對不同同消費者者，逐步步將不同同主題的的推進，強化定定位配合合促銷，公關(guān)傳傳播發(fā)布布有關(guān)信信息。第二點：促銷，實效傳傳播的緊緊密跟

35、進進重視SPP策略的的短程激激勵，利利益引誘誘，分階階段推出出銷售利利益點。一條主線線： 完完整的開開發(fā)理念念結(jié)合社社區(qū)的主主題文脈脈通過統(tǒng)統(tǒng)一的形形象始終終貫穿全全程銷售售、售后后服務(wù)、建筑產(chǎn)產(chǎn)品，園園林設(shè)計計，現(xiàn)場場視覺規(guī)規(guī)劃等項項目相關(guān)關(guān)的方方方面面。（一） 導入期期 （22月下旬旬3月月下旬）在不同的的時期，我們整整合推廣廣側(cè)重的的傾述角角度也是是不同的的。在導導入期，為樹立立項目形形象，軟軟性宣傳傳上我們們有這樣樣的考慮慮：因為為消費者者對品牌牌、品質(zhì)質(zhì)的看法法是影響響他們選選擇的極極重要的的因素，消費者者在對品品牌的聯(lián)聯(lián)想中，物業(yè)品品牌的樹樹立對銷銷售的幫幫助不言言自明，因此物物業(yè)

36、品質(zhì)質(zhì)的展示示、物業(yè)業(yè)品牌的的塑造成成為導入入期重要要的策略略目標。由于發(fā)發(fā)展商自自身知名名度有一一定的不不足，加加深物業(yè)業(yè)品牌形形象將是是我們廣廣告工作作的一項項重要任任務(wù)。品品牌形象象是向消消費者傳傳達發(fā)展展商的實實力，經(jīng)經(jīng)營理念念的工具具，好的的品牌形形象是物物業(yè)質(zhì)量量、服務(wù)務(wù)承諾等等諸多品品質(zhì)的保保障。項項目樹立立良好的的品牌形形象，是是發(fā)展商商務(wù)實、嚴謹?shù)牡墓ぷ髯髯黠L、信信譽至上上、服務(wù)務(wù)社會的的經(jīng)營理理念集中中體現(xiàn)。在此，我們選選擇利用用發(fā)展商商在住宅宅開發(fā)領(lǐng)領(lǐng)域的探探索出來來的新理理念，設(shè)設(shè)計師的的先進理理念觀點點結(jié)合項項目的特特點作為為導入期期軟文廣廣告的主主要訴求求點，加加深

37、物業(yè)業(yè)的品牌牌認知度度，提升升發(fā)展商商的品牌牌形象，除了在在廣告策策略方面面的建議議之外，我們還還從營銷銷、品牌牌的樹立立、廣告告的實施施幾個方方面來綜綜合考慮慮提出以以下建議議：重 心：項目形形象成型型要 點：初步導導入部分分形象廣廣告，為為公開發(fā)發(fā)售作預預告 投 放：報 紙紙、雜志志、1 工工程進度度、部部分的配配套設(shè)施施如部分分園林廣廣場、綠綠化覆蓋蓋等公共共部分優(yōu)優(yōu)先完成成。、銷銷售中心心、銷售售中心前前廣場的的建設(shè)與與包裝已已完成，銷售中中心前廣廣場最好好有永久久性的園園林植被被綠化或或水景。建議在銷銷售中心心前廣場場設(shè)置能能代表社社區(qū)內(nèi)涵涵的建筑筑小品，如傳達達項目概概念的主主題雕

38、塑塑；樣板房（主力戶戶型）的的建設(shè)與與包裝已已完成，視覺系系統(tǒng)完善善。總體沙盤盤，園林林沙盤，分戶模模型配置置到位?，F(xiàn)場視覺覺規(guī)劃（VI）部分小小品，導導示系統(tǒng)統(tǒng)。臨主要干干道的圍圍墻項目臨深深南大道道大型噴噴繪廣告告牌項目工地地工程全全面展開開2 廣廣告配合合：、任務(wù)務(wù)：利用用媒體、現(xiàn)場形形象、銷銷售中心心、樣板板間打開開項目知知名度，讓消費費者產(chǎn)生生期盼心心理，并并利用戶戶外廣告告等醞釀釀氣勢。、工作作重點：銷售人人員得到到位宣傳物料料的齊備備導示系統(tǒng)統(tǒng)的完善善 現(xiàn)場場氣氛的的營造 新聞聞炒作，刊登引引導性報報紙文稿稿 專家家，記者者論戰(zhàn)推推波助瀾瀾3 促促銷，關(guān)關(guān)系傳播播、段段促銷范范例

39、：內(nèi)內(nèi)部認購購限時額額外優(yōu)惠惠折扣、發(fā)發(fā)布會，發(fā)布重重要訊息息 4 完完成的形形象：任務(wù)：AA形象：深圳菁菁英階層層純休閑閑精品家家園。 BB服務(wù)：井然有有序，無無微不至至，清晰晰明了 CC個性：獨特概概念、獨獨特社區(qū)區(qū)、獨特特形象、獨特人人文（二） 銷售期期 （3月下下旬5月下下旬）重 心：項目品品牌形象象的提高高和加深深要 點：1、吸吸引市場場的注意意力 2、強強調(diào)物業(yè)業(yè)的品牌牌 3、傳傳達樓盤盤銷售信信息投放：報報紙，雜雜志，電電視，（互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)）銷售期的的具體策策略需根根據(jù)導入入期的實實際執(zhí)行行狀況而而定。但但可按以以下思路路進行策策略調(diào)整整。促銷期：制造焦焦點在銷售期期，內(nèi)部部認購業(yè)業(yè)

40、已結(jié)束束。進入入了公開開發(fā)售階階段，銷銷售上有有大量的的準備工工作要做做，故而而需要在在廣告攻攻勢上要要及時跟跟進。但但因為前前期的概概念闡述述已有了了一定的的基礎(chǔ)，在這一一階段，由于項項目工程程進度的的原因缺缺乏足夠夠有份量量的具體體實景支支持，對對地段、交通、環(huán)境、規(guī)劃、設(shè)計等等樓盤的的主要賣賣點可作作分別訴訴求，突突出我們們的主要要賣點。1促銷銷期 （33月下旬旬4月月下旬） 重 心： 借助助個性化化表現(xiàn)，傳達賣賣點 要 點： 1、推推出一定定的優(yōu)惠惠計劃。 2、結(jié)結(jié)合價格格手段的的運用，充分造造勢 任 務(wù)： 公開開發(fā)售，以獨特特的廣告告方式，吸引大大量消費費者注意意，并加加強樓盤盤的質(zhì)

41、素素訴求，以攻勢勢廣告，塑造獨獨特的物物業(yè)品牌牌形象，促成銷銷售高潮潮及高成成交率。 工作要要點：刊刊登公開開報紙廣廣告，雜雜志廣告告，影視視廣告, 舉辦辦SP與與PR活活動,現(xiàn)場炒炒作,發(fā)布新新聞稿,大量發(fā)發(fā)放宣傳傳品2 強強銷期： （4月下下旬5月下下旬）經(jīng)過導入入期、促促銷期的的市場預預熱，市市場對項項目趨向向認同，銷售也也漸入佳佳境。進進入強銷銷期后，廣告的的銷售目目的性更更為突出出。關(guān)于于本階段段的廣告告表現(xiàn)，我們認認為可配配合銷售售深入挖挖掘一些些成本不不高，卻卻有極具具吸引力力的促銷銷方法，在主賣賣點廣告告的基礎(chǔ)礎(chǔ)上加一一點創(chuàng)意意即可。并可選選擇一些些成本較較低的雜雜志廣告告（如

42、深深圳風采采、民航航雜志、三聯(lián)生生活周刊刊等）做做品牌形形象廣告告。重 心：通過的的演繹，配合現(xiàn)現(xiàn)場銷售售，完成成本年度度主要銷銷售任務(wù)務(wù)。要 點：配合項項目的工工程進度度，理性性訴求，以小見見大，傳傳達賣點點。任 務(wù)：提高進進線率、上門率率和銷售售率工作要點點：持續(xù)續(xù)刊登報報紙廣告告，影視視廣告、雜志廣廣告 大量發(fā)發(fā)放宣傳傳品 調(diào)整樓樓盤走勢勢及銷售售情況并并調(diào)整廣廣告訴求求主題建議促銷銷策略：與汽車車、家私私家電、裝修等等經(jīng)營機機構(gòu)聯(lián)合合促銷 加強強SP與與PR活活動攻勢勢（三） 后續(xù)續(xù)期：達成首期期銷售目目標后對對尾盤的的促銷及及后期工工作的延延續(xù)。重 心：對物業(yè)業(yè)品牌形形象進行行鞏固，

43、提升發(fā)發(fā)展商品品牌。要 點：1、有有計劃地地控制廣廣告投放放頻次 2、運運用實質(zhì)質(zhì)性促銷銷手段完完成尾盤盤銷售投 放：報 紙紙 其其他媒介介配合： 戶外外廣告1 任任 務(wù)： 塑塑造成功功形象，補救銷銷售死角角2 工工作要點點： 調(diào)整銷銷售策略略脫銷尾尾盤 以業(yè)主主座談、聯(lián)誼、訪談等等方式發(fā)發(fā)布信息息，增加加客戶認認同感 發(fā)布新新聞稿七、銷售售建議1 展展銷會：（1） 參展目目的與定定位：前期為主主要宣傳傳樓盤形形象，塑塑造物業(yè)業(yè)品牌，同時兼兼顧樓盤盤銷售;（2） 時間因因素：深圳的房房展會有有逐年增增多的趨趨勢，市市場購買買力猶如如蓄水池池，水被被放掉后后，需要要重新蓄蓄水，展展銷會上上的物業(yè)

44、業(yè)銷售也也是一樣樣，盡量量不要連連續(xù)參加加間隔時時間不長長的展銷銷會。（3） 區(qū)域因因素：由于項目目現(xiàn)場距距繁華市市中心相相對較遠遠，盡量量多利用用外設(shè)展展點銷售售，構(gòu)建建信息網(wǎng)網(wǎng)和銷售售網(wǎng)，為為消費者者提供就就近便捷捷而價格格、信息息、質(zhì)量量完全統(tǒng)統(tǒng)一的服服務(wù)。 2 咨詢銷銷售人員員的培訓訓： 咨詢、銷售人人員是與與消費者者接觸、溝通的的一線主主力。因因此他們們的服務(wù)務(wù)心態(tài)、知識素素養(yǎng)、信信息掌握握量，語語言交流流水平，對消費費者及時時了解掌掌握，物物業(yè)情況況，對消消費者的的購買決決策都有有著重要要影響，建議：統(tǒng)一形形象，統(tǒng)統(tǒng)一服務(wù)務(wù)，統(tǒng)一一訴求。注重對咨咨詢、銷銷售人員員長期，針對性性的業(yè)

45、務(wù)務(wù)服務(wù)能能力的培培訓。3 建建立資料料庫：資料庫的的內(nèi)容至至少包括括三個方方面：人人口統(tǒng)計計資料即即消費者者的姓名名、性別別、年齡齡、教育育程度、職業(yè)、收入、家庭結(jié)結(jié)構(gòu)、住住址、聯(lián)聯(lián)系通信信方法等等；心理理統(tǒng)計資資料即消消費者的的購買心心態(tài)、購購買要求求、現(xiàn)場場購買的的情感反反應(yīng)以及及其他性性格和心心理特征征等；消消費者的的過往購購買記錄錄。當掌掌握了以以上詳實實的消費費者資料料后，才才能夠從從容地貫貫徹以消費者者為中心心的經(jīng)經(jīng)營理念念。此工工作可配配合銷售售部的工工作計劃劃來完成成。對于于發(fā)展商商開發(fā)的的一個重重大項目目，建立立客戶檔檔案與資資料庫尤尤為重要要。4 充充分利用用資料庫庫：可

46、以按人人性化理理念為消消費者度度身定做做，規(guī)劃劃設(shè)計出出充分滿滿足消費費者需求求的小區(qū)區(qū)空間布布局，景景觀環(huán)境境、建筑筑風格、室內(nèi)居居住生活活空間?？梢杂弥敝编]（DDM）信信函、賀賀卡方式式與消費費者進行行個人交交流，讓讓消費者者倍感驚驚喜；可可以將精精美的售售樓書準準確地徑徑直投寄寄給目標標消費者者而不必必被動地地坐等他他們前來來索要；在大眾眾傳媒發(fā)發(fā)布的廣廣告中也也可以更更簡煉，直接而而直抵消消貫者的的心理深深處，從從而使溝溝通具有有高效力力?？梢赃x擇擇最恰當當?shù)臅r間間、地點點以最合合適的方方式，為為消費者者提供咨咨詢，看看樓購買買等方面面的建議議和服務(wù)務(wù)，為消消費者帶帶來確切切的方便便，

47、提高高成交率率。可以確定定出既能能給企業(yè)業(yè)以合理理利潤又又能為消消費者欣欣然接受受甚至倍倍感物超超所值的的價格，加速資資金流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，樹立立良好企企業(yè)形象象。5 其其他現(xiàn)場主題題活動建建議：英英倫風情情攝影展展英倫名苑苑主題業(yè)業(yè)余高爾爾夫邀請請賽英倫風情情服裝概概念秀（展會）英倫風情情老爺車車展示秀秀（開盤盤、展會會）八、產(chǎn)品品設(shè)計建建議主體環(huán)境境風格建建議英國風情情和接近近TOWWNHOOUSEE的居住住形態(tài)是是我們產(chǎn)產(chǎn)品絕大大的優(yōu)勢勢，內(nèi)環(huán)環(huán)境的處處理是整整個規(guī)劃劃的核心心。建議議極具特特色的園園林設(shè)計計并加入入一定的的水景。引入足足量的花花卉。會會所和主主要生活活配套要要有一定定的浪漫漫元素

48、、異國情情調(diào)和藝藝術(shù)特色色。形象的體體現(xiàn)一定定是通過過若干細細節(jié)完成成，在賣賣場氣氛氛的營造造中，要要處處洋洋溢浪漫漫的異域域風情。包括裝裝修、飾飾品、背背景音樂樂、樣板板間的風風格、植植栽的品品種等等等?？傊覀儌兿Ｍㄍㄟ^售賣賣中的細細節(jié)來預預示將來來的社區(qū)區(qū)生活。 一樓和頂頂樓的處處理多層均價價的提高高，天天地是是關(guān)鍵。現(xiàn)在許許多項目目通過底底樓贈送送花園的的形式拉拉高了底底樓單價價，但頂頂樓的單單價還是是問題。我們的的建議是是可以考考慮頂樓樓采用坡坡屋頂?shù)牡男问?，即透天天層。消消費者是是愿意為為一種生生活情調(diào)調(diào)付出他他們認為為值得的的金錢的的。社區(qū)內(nèi)標標志性建建筑：燈燈塔賦予燈塔塔

49、人文內(nèi)內(nèi)涵：我們堅持持都市人人需要這這座愿望望之塔、精神之之塔和風風景之塔塔。燈塔是淺淺色調(diào)的的，有美美麗的彩彩色玻璃璃和指向向天空的的尖頂。塔前有雕雕像、方方廣場和和鴿子。有許愿愿樹，有有許愿池池，燈塔塔內(nèi)有休休閑長椅椅和素潔潔的頂穹穹。其實，我我們希望望建的不不是一座座真正意意義上的的燈塔，我們要要的是文文化的符符號，是是心靈的的城堡。 我們理解解都市人人的生活活壓力和和疲累。社區(qū)在在浪漫和和溫情之之外應(yīng)該該有讓人人心靈安安靜放松松的地方方。燈塔塔可以成成為社區(qū)區(qū)的文化化符號，燈塔外外的方廣廣場應(yīng)該該是社區(qū)區(qū)集會的的地方，是人們們交流的的場所。燈塔無論論日出、日落或或夜晚，它都是是浪漫的的

50、象征。從商業(yè)角角度講，在深南南大道一一側(cè)高高高矗立的的燈塔本本身就是是最佳的的項目廣廣告。營銷中心心造型大膽膽，風格格獨特，有強烈烈的英國國異域風風情?？煞譃殇N銷售、展展示區(qū)和和休閑觀觀景區(qū)，可設(shè)園園林音樂樂咖啡茶茶座、生生活畫廊廊整體設(shè)計計要有主主題概念念特色，陽光、高爾夫夫、園林林、英倫倫風情等等特色元元素的運運用背景音樂樂、書籍籍、咖啡啡、繪畫畫、雕塑塑 將是是我們的的形象載載體英倫名苑苑園林建建議： 一、 園園林命名名要有品品位、有有意境，充滿美美感，并并有一定定的英倫倫風情氣氣息，最最好不要要用“春花”、“秋實”之類過過于中式式的名稱稱，因為為它們與與樓盤的的定位不不相符合合。 二、

51、 園園林里建建議多采采用錦磚磚、木、石，并并多用玻玻璃以增增加通透透感。增加參與與性園林林景觀，融入生生活氣息息，作一一些人景景互動的的設(shè)計。局部小區(qū)區(qū)園林景景觀提前前完成，配合銷銷售增加加消費者者的購買買動力。 五、由于于本項目目一期首首層送花花園，可可在物業(yè)業(yè)管理這這部分增增加“顧問式式園丁”服務(wù)。六、 主主題園林林里建議議增設(shè)觀觀賞和實實用并重重的設(shè)施施：A英倫名名苑主題題雕塑B玫瑰花花房C兒童直直排輪天天地D陽光水水舞廣場場E光影漫漫步道F特色兒兒童樹屋屋G旱地噴噴泉英倫名苑苑建筑、園林效效果圖的的建議如如下：一、 建建筑效果果圖1、 必必須有的的效果圖圖為：（1）項項目整體體鳥瞰圖圖

52、（具體體包括水水彩渲染染圖一張張、不同同角度的的鳥瞰圖圖兩張） （2）項項目正面面主入口口效果圖圖（3）社社區(qū)公共共空間結(jié)結(jié)合建筑筑外立面面效果圖圖（4）局局部建筑筑外立面面效果圖圖（5）單單元出入入口效果果圖2、 可可選擇的的效果圖圖為:(1) 圍合式式空間局局部效果果圖(2) 開敞式式空間局局部效果果圖(3) 梯間公公共空間間局部效效果圖(4) 連廊、通道局局部效果果圖二、 園園林效果果圖（或或手繪圖圖）1、 園園林俯視視圖、整整體平面面規(guī)劃圖圖2、 社社區(qū)中心心主體園園林效果果圖3、 水水景效果果圖4、 各各組團主主題園林林選一個個作效果果圖5、 連連廊、通通道環(huán)藝藝效果圖圖三、 效效果

53、圖注注意的問問題1、 體體量問題題：整體體感覺密密度太大大，使人人壓抑，除配色色問要注注意外，應(yīng)巧妙妙地放大大比例，特別是是要放大大建筑主主體的間間距，綠綠地、玻玻璃窗的的面積也也應(yīng)放大大。2、 細細節(jié)問題題：用在在銷售中中心的沙沙盤要求求每一細細節(jié)都做做精致，不僅要要有很好好的質(zhì)感感，而且且要具強強烈的感感染力，在此基基礎(chǔ)上，還要增增加一些些花樣，例如加加進水流流、植入入園林小小品、用用燈光作作渲染，使人感感覺豐富富而不呆呆板。九、 項項目包裝裝建議項目包裝裝形象元元素：英倫六寶寶： 咖啡啡 音樂 書 畫畫 雕塑 鮮鮮花現(xiàn)場包裝裝建議室外導視視系統(tǒng)可可采用明明顯英倫倫風情的的設(shè)計風風格，從從

54、LOGGO的造造型，變變化、色色彩中延延展開，除主體體建筑的的色調(diào)以以外，一一定要有有獨特的的視覺元元素作點點綴，形形成強烈烈的視覺覺沖擊。銷售中心心包裝建建議銷售人員員著裝建建議：女女：特殊殊款式的的旗袍，或局部部運用旗旗袍的特特征元素素 男男：古典典式西服服配領(lǐng)結(jié)結(jié)分展場（房展會會）包裝裝建議：（根據(jù)據(jù)現(xiàn)場情情況和展展位情況況提出建建議）十、媒介介策略1媒介介選擇（一）、 行銷銷環(huán)境分分析：深圳商品品房市場場已逐步步走向成成熟的買買方市場場，消費費者購買買趨向理理性，房房地產(chǎn)行行銷環(huán)境境經(jīng)歷了了喊價、客觀定定價到多多種營銷銷手段的的整合運運用，擺擺在發(fā)展展商面前前的是大大量樓盤盤積壓與與明

55、星樓樓盤閃亮亮業(yè)績并并存的現(xiàn)現(xiàn)實，仔仔細調(diào)查查認真分分析后不不難發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，樓盤盤銷售情情況除和和本身質(zhì)質(zhì)素、銷銷售隊伍伍的選擇擇、優(yōu)秀秀的廣告告策劃密密切相關(guān)關(guān)外，科科學的媒媒介組合合及媒體體運用不不容忽視視。（二）、 消費費者分析析： 目標客客戶群的的共同特特征是文文化水平平較高， 投資資謹慎、反復對對比，應(yīng)應(yīng)為其提提供多方方面的比比較依據(jù)據(jù)，在媒媒體接觸觸上，大大眾媒體體（報紙紙、電視視、雜志志）對其其都有一一定的影影響，大大型戶外外廣告牌牌、車體體、站臺臺和其它它直效媒媒體也可可以直接接抵達這這部分消消費者。結(jié)論：花錢投放放廣告與與銷售業(yè)業(yè)績上升升并沒有有絕對的的直接因因果關(guān)系系，同樣樣的

56、錢如如何花才才能最大大限度地地發(fā)揮其其效力是是我們的的首要出出發(fā)點。媒體炒作作，咨訊訊爆炸，導致房房地產(chǎn)市市場也出出現(xiàn)同質(zhì)質(zhì)化、跟跟風的現(xiàn)現(xiàn)象，大大量的廣廣告訊息息使消費費者頭暈暈?zāi)垦?，如何在在有限的的預算下下，使項項目的信信息有效效的被目目標對象象所接受受，不被被其他地地產(chǎn)廣告告的洪流流所淹沒沒，是媒媒介合理理運用的的宗旨。針對本樓樓盤的目目標消費費者情況況，媒體體投放要要從多方方面出擊擊，尋找找競爭對對手的投投放空隙隙，切中中消費者者的利益益點。充充分體現(xiàn)現(xiàn)英倫名名苑的人人居理念念和產(chǎn)品品特點。（三）、 媒介介投放組組合策略略導入期 ： 利利用用戶戶外廣告告牌吸引引行人注注意力，用功能能性

57、樓書書、折頁頁等直效效媒體消消費者一一個直觀觀的感受受，一至至二期報報紙軟性性文章、形象廣廣告配合合公關(guān)活活動進行行滲透，初步樹樹立樓盤盤形象及及在公眾眾心目中中的重要要地位。促銷期： 軟、硬廣告告結(jié)合，以報紙紙形象廣廣告為主主，大量量軟性文文章配合合，吸引引理性消消費者，還可利利用電視視、房展展會擴大大知名度度，同時時電視可可針對具具體情況況做一些些關(guān)于英英倫名苑苑的專題題報道或或?qū)ｎ}討討論，烘烘托一種種氛圍，同時加加強直效效媒體（樓書、置業(yè)雜雜志、單單頁）的的直觀宣宣傳作用用。強銷期： 爭取取在二個個月內(nèi)達達到強銷銷期，再再次運用用大眾媒媒體（報報紙）提提升形象象，大型型戶外噴噴繪廣告告、

58、車體體、影視視、雜志志、網(wǎng)站站鏈接全全方位密密切配合合宣傳推推廣，同同時強調(diào)調(diào)服務(wù)，增加在在市區(qū)繁繁華點接接送客戶戶的看樓樓專車數(shù)數(shù)量，還還可以在在適當?shù)牡臅r候（節(jié)假日日）組織織現(xiàn)場場秀等等活動，制造更更多的興興奮點和和利益點點，吸引引消費者者前來咨咨詢、看看盤，此此時的廣廣告投放放以硬性性廣告為為主針對對主要賣賣點做純純銷售式式廣告，和銷售售有力配配合，促促成更高高的成交交額，減減輕收尾尾工作的的壓力，同時發(fā)發(fā)揮軟性性文章的的理性訴訴求的作作用配合合銷售。后續(xù)期： 利用用報紙做做一些深深度報道道，以維維持消費費者的記記憶度，提供一一些已入入住業(yè)主主對此樓樓盤感受受等內(nèi)容容的廣告告形式，增強買

59、買家和潛潛在消費費者的信信心。（四）、 媒介介選擇的的標準 （1）選擇深深圳地區(qū)區(qū)對房地地產(chǎn)市場場的消費費者最有有影響力力的媒介介，如深圳特特區(qū)報、深深圳商報報，每每周都有有房地產(chǎn)產(chǎn)廣告專?？∷⑺①|(zhì)量精精良薈集集眾多樓樓盤廣告告，是人人們購房房心看的的媒體之之一；（2）選擇深深圳地區(qū)區(qū)消費者者接觸最最多的媒媒介，如如南方方都市報報是深深圳市最最愛歡迎迎的媒體體之一，每周亦亦有一期期房地產(chǎn)產(chǎn)?？癁闉橘彉钦哒哧P(guān)；（3）選擇可可以直接接支達目目標消費費者的媒媒介載體體，如DDM直郵郵等；（4）選擇千千人成本本較低的的媒介，以節(jié)省省宣傳推推廣費用用。廣告告牌、車車體、站站臺等戶戶外廣告告；（五）、

60、媒介介目標* 選擇擇適當媒媒體，為為創(chuàng)意提提供最佳佳的演出出舞臺與與發(fā)揮空空間，使使廣告對對消費者者產(chǎn)生最最佳說服效果。* 通過過科學的的媒介投投放組合合策略，制造聲聲勢，在在保證足足夠的有有效到達達率，避避免不必必要浪費的前提提下，吸吸引消費費者前來來咨詢，感受現(xiàn)現(xiàn)場氛圍圍，產(chǎn)生生購買欲欲望。* 樹立立起發(fā)展展商及樓樓盤形象象，增強強消費者者的信心心，發(fā)揮揮口碑宣宣傳的優(yōu)優(yōu)勢，提提高項目目的知名度和美美譽度。通過廣廣告宣傳傳，有力力地配合合銷售，使項目目的銷售售在最短短的時間間內(nèi)進入入強銷期期。（六）、 媒體體運用配配合報紙：零零售量大大，傳閱閱率高，其內(nèi)容容多元化化，是房房地產(chǎn)廣廣告的必必